Mikrolage Friedrichshain: Warum dieser Bezirk anders tickt

Friedrichshain ist nicht einfach ein „trendiger Stadtteil“ — es ist einer der dichtesten und am stärksten regulierten Wohnmärkte Berlins. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat über weite Teile soziale Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB erlassen, was direkte Folgen für jede Bestandsstrategie hat.

Die regulatorischen Eckpfeiler

• Milieuschutz: Modernisierungen, Grundrissänderungen und Umwandlung in Eigentumswohnungen sind genehmigungspflichtig oder ausgeschlossen.
• Vorkaufsrecht: Der Bezirk kann beim Kauf in Milieuschutzgebieten zugunsten kommunaler Wohnungsbaugesellschaften ausüben — Abwendungsvereinbarungen sind oft Pflicht.
• Mieterstruktur: Hoher Anteil langjähriger Bestandsmieter mit deutlich unter Marktmiete liegenden Verträgen — Mietsteigerungspotenzial ist real, aber langsam.
• Käuferprofil: Family Offices, Bestandshalter mit 10–20 Jahre Horizont, kaum Trader oder kurzfristige Flipper.
• Bausubstanz: überwiegend Gründerzeit-Altbau zwischen Boxhagener Platz, Simon-Dach-Kiez und RAW-Gelände, dazu sanierte DDR-Plattenbauten Richtung Friedrichsfelde.

Die Kiez-Differenzierung

Friedrichshain ist kein homogener Bezirk — wer pauschal kalkuliert, übersieht 20–30 % Preisunterschied auf wenigen hundert Metern. Drei Mikrolagen sind investmenttechnisch zu trennen:

• Boxhagener Kiez: sanierter Altbau, gastronomielastig, höchste €/m²-Niveaus, geringes Leerstandsrisiko
• Samariterviertel: heterogener Bestand, mehr Sanierungspotenzial, etwas niedrigere Faktoren
• Stralauer Halbinsel & Mediaspree: Neubau, weniger Milieuschutz, andere Käuferschicht (institutionell)

Genau diese Kombination macht den Bezirk für Bestandshalter attraktiv: Die Nachfrage ist strukturell knapp, Leerstand praktisch null, gleichzeitig sind aggressive Wertschöpfungsstrategien (Aufteilen, Luxussanierung, Eigenbedarf) durch die Regulatorik weitgehend ausgeschlossen.

Friedrichshain im Berliner Bezirksvergleich

Wer Friedrichshain kalkuliert, muss die Alternativen kennen — der Bezirk ist ein Kompromiss aus Lage, Regulatorik und Faktor:

Preisniveau: Was kostet der Quadratmeter in Friedrichshain wirklich?

Die Preisspannen in Friedrichshain liegen deutlich über dem Berliner Durchschnitt — der Bezirk gehört zu den Top-5-Lagen der Stadt, gleichauf mit Prenzlauer Berg und unterhalb von Mitte-Tiergarten. Wer eine Immobilie bewerten oder den Immobilienwert berechnen will, kommt um eine sehr granulare Mikrolagen-Analyse nicht herum.

Preise nach Lage und Segment

Einordnung des konkreten Objekts

Das angebotene Mehrfamilienhaus mit Faktor ~26,7 (2,68 Mio. € / ~100.500 € Jahresnettokaltmiete bei 3,75 %) liegt am unteren Rand der Friedrichshainer Spanne — ein Hinweis auf entweder konservativ angesetzte Mieten (Bestandsmieter weit unter Markt) oder Sanierungsstau. Beides typisch und beides ein Hebel.

Faustregel Berlin-Innenstadt: Unter Faktor 25 ist selten und meist mit Risiko verbunden, über 35 ist Spekulation auf Mietsteigerung. Faktor 26–30 ist der echte Investmentkorridor in Friedrichshain.

Was den Preis konkret bewegt

• Bestandsmieten-Delta: Liegen Mieten 25–40 % unter ortsüblich, ist das ein eingebauter Wertaufholpfad — aber zeitlich gestreckt durch Kappungsgrenze.
• Bauzustand: Altbau ohne Strangsanierung kostet später schnell 800–1.500 €/m² nach.
• Energetik: Gebäudeklasse beeinflusst Refinanzierungsmargen und ESG-fähige Käufergruppen beim Exit.
• Mieterstruktur: hohe Fluktuation = schnellere Mietangleichung, niedrige Fluktuation = stabile Cashflows.

Renditerechnung: Von 3,75 % brutto zur echten Cash-on-Cash-Rendite

Die ausgewiesenen 3,75 % sind eine Bruttorendite — und damit nur der Anfang der Rechnung. Wer ernsthaft kalkuliert, zieht Bewirtschaftungskosten, nicht umlagefähige Posten und Finanzierungskosten ab. Für die strukturierte Herleitung helfen Bruttorendite berechnen, der Cashflow Rechner, die Mietrendite und ein realistischer Ansatz für die Instandhaltungsrücklage.

Beispielrechnung für dieses Objekt

Kaufnebenkosten in Berlin

Berlin erhebt mit 6,0 % Grunderwerbsteuer einen der höchsten Sätze bundesweit. Die Gesamtnebenkosten sind erheblich und müssen in die Eigenkapitalbedarf berechnen-Logik einfließen.

• Grunderwerbsteuer: 6,0 % = 160.800 € (Details: Grunderwerbsteuer Bundesländer)
• Notar & Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % = 40.200 – 53.600 € (Notarkosten berechnen)
• Maklerprovision: bei Off-Market häufig direkt verhandelt (Maklerprovision berechnen)
• Summe Kaufnebenkosten: realistisch 7,5–9,0 % = 200.000 – 240.000 €
• Gesamtinvest: ~ 2,88 – 2,92 Mio. €

Cash-on-Cash und reale Eigenkapitalrendite

Bei rund 1,07 Mio. € Eigenkapitalanteil und ca. 17.700 € Cashflow vor Tilgung ergibt sich eine Cash-on-Cash-Rendite von etwa 1,65 %. Das wirkt mager — entscheidend ist aber die Tilgungs-Komponente: Bei 1,5 % Anfangstilgung baut der Investor jährlich ~24.000 € Eigenkapital auf. Die echte Eigenkapitalrendite vor Steuer liegt damit bei rund 3,9 %, plus der nicht realisierten Wertsteigerung.

Wie im Ratgeber Mehrfamilienhaus kaufen beschrieben, verschiebt sich die effektive Rendite durch die Kaufnebenkosten typischerweise um 0,2–0,3 Prozentpunkte nach unten — das ist bei Berliner Kalkulationen Pflichtdisziplin.

Finanzierung: Bankenlogik bei 2,68 Mio. € in Berlin-Innenstadt

Bei dieser Größenordnung verlässt der Investor das Privatkundengeschäft und betritt das gewerbliche Immobilien-Banking — andere Sparkassen-Abteilung, andere Kennzahlen, andere Konditionen. Drei Größen entscheiden über die Finanzierungszusage:

Die drei Banken-Kennzahlen

• Beleihungsauslauf (LTV): Berliner Banken finanzieren MFH dieser Größe typisch bis 60–70 % des Beleihungswerts (nicht des Kaufpreises). Beleihungswert liegt meist 10–15 % unter Kaufpreis — effektiv finanzierbar also oft nur 55–60 % des Kaufpreises.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): Verhältnis Nettomietertrag zu Kapitaldienst. Banken wollen mindestens 1,2 — bei diesem Objekt: 82.000 € / 88.300 € (Zins + Tilgung) = 0,93. Das ist zu wenig, höhere Tilgungssätze sind nur mit Eigenkapital-Aufstockung darstellbar.
• Zinsbindung: Standard 10 Jahre, bei MFH zunehmend 15 oder 20 Jahre für Cashflow-Sicherheit (siehe Immobilienfinanzierung).

Konkrete Finanzierungsstruktur

Wer mit weniger als ~1,1 Mio. € Eigenkapital plant, sollte gar nicht erst Termine in Friedrichshain-Größenklasse vereinbaren — die Bank lehnt ab oder verlangt eine Nachrangfinanzierung mit deutlich höheren Zinsen.

Die echten Risiken: Milieuschutz, Vorkaufsrecht, Mietregulierung

In Friedrichshain entscheidet nicht das Exposé über die Rendite, sondern das Bezirksamt

Attraktive Immobilie im dynamischen Neukölln

Stephan M. Czaja, Kontakt

Mehrfamilienhaus kaufen – Diese Immobilie befindet sich in einem der gefragtesten Stadtteile Berlins, Neukölln. Der Stadtteil zeichnet sich durch seine kulturelle Vielfalt, hervorragende Anbindung und eine lebendige Nachbarschaft aus. Mit seinen beliebten Parks und zahlreichen kulturellen Angeboten zieht Neukölln vor allem junge Menschen und Familien an. Das führt zu einer stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum, was die Investition in ein Mehrfamilienhaus in diesem Stadtteil besonders lohnend macht. Der Stadtteil hat sich in den letzten Jahren enorm entwickelt und ist ein attraktiver Standort für Kapitalanleger.

Fakten zur Kapitalanlage in Neukölln

Diese Daten sind anonymisiert. Wenn Sie Interesse haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung: Kontakt.

• Stadt: Berlin
• Stadtteil: Neukölln
• Immobilienart: Mehrfamilienhaus
• Ca. Kaufpreis: 3.000.000 €
• Ca. Rendite: 3,06 %

Stabile Rendite in wachsendem Umfeld

Dieses vollständig vermietete Mehrfamilienhaus bietet eine solide Rendite von etwa 3,06 %. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum und die kontinuierliche Stadtentwicklung in Neukölln machen diese Immobilie zu einer stabilen und wertbeständigen Anlage. Das Objekt ist ideal für Anleger, die eine zuverlässige Einnahmequelle suchen, kombiniert mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

Berlin als international gefragter Anlageort

Immobilie als Kapitalanlage – Berlin zieht Investoren aus aller Welt an, die von der wirtschaftlichen und kulturellen Dynamik der Stadt profitieren möchten. Neukölln bietet als aufstrebender Stadtteil eine hohe Wertstabilität und Renditepotenziale. Mit der positiven Stadtentwicklung und der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum ist Neukölln heute ein begehrter Standort für Kapitalanleger, die von der positiven Marktentwicklung profitieren wollen. Werden Sie Teil dieses dynamischen Marktes!

Interessiert?

Wir freuen uns auf Ihr Gebot und stehen Ihnen gerne für weitere Informationen zum Objekt und zur Entwicklung in Berlin-Moabit zur Verfügung.

• Kontakt

Neukölln im Berliner Investmentmarkt

Neukölln ist nicht ein Markt, sondern zwei. Wer pauschal in „Neukölln“ investiert, übersieht den fundamentalen Bruch zwischen dem urbanen Norden rund um Reuter-, Schiller- und Rollbergviertel und dem suburbanen Süden mit Britz, Buckow und Rudow. Die Preisunterschiede liegen bei 30 bis 40 Prozent — bei sehr unterschiedlichen Mieterstrukturen, Vermarktungsdauern und Exit-Optionen.

Nord-Neukölln: Kreuzberg-Niveau ohne Kreuzberg-Adresse

Der nördliche Teil grenzt direkt an Kreuzberg und hat dessen Preisniveau weitgehend eingeholt. Bestandshäuser in guten Lagen werden mit Kaufpreisfaktoren zwischen 25 und 32 gehandelt, in Toplagen entlang der Weserstraße oder am Maybachufer auch darüber. Charakteristisch: hoher Anteil junger, gut verdienender Mieter, hohe Fluktuation, dadurch gute Möglichkeiten zur Mietanpassung bei Wiedervermietung — sofern kein Milieuschutz greift.

Süd-Neukölln: Renditestärker, aber lageabhängig

In Britz, Buckow und Gropiusstadt liegen die Multiplikatoren bei 18 bis 23. Das ist deutlich attraktiver für reine Cashflow-Investoren — birgt aber strukturelle Risiken bei Mieterklientel, Sozialstruktur und Modernisierungsspielraum. Die Hufeisensiedlung als UNESCO-Welterbe ist ein Sonderfall mit zusätzlichen Denkmalschutzauflagen.

Mikrolagen-Check: Welche Kieze welche Käufer anziehen

Reuterkiez und Weserstraße sind die Hotspots für internationale Bestandshalter, Schillerkiez und Rixdorf gelten als noch nicht voll bewerteter Geheimtipp mit Preissteigerungsdynamik. Im Süden dominiert Family-Office-Kapital mit langem Atem.

Typische Verkäuferstruktur in Neukölln

Wer in Neukölln Zinshäuser kauft, kauft selten von professionellen Bestandshaltern — die halten. Die Verkäuferstruktur ist atypisch und erklärt, warum so viele Deals Off-Market laufen:

• Erbengemeinschaften: Mit Abstand häufigster Verkäufertyp — oft mehrere Erben, geringe Sachkenntnis, Verkaufsdruck wegen interner Auseinandersetzungen, häufig unter Marktwert verkauft.
• Alte Berliner Hausbesitzer (zweite Generation): Verkaufen aus Altersgründen oder weil die nächste Generation kein Interesse an Verwaltung hat. Tendenziell konservative Mietansätze, dadurch oft Mietsteigerungspotenzial.
• Restrukturierte Family Offices: Portfolio-Bereinigung — verkaufen kleinere Objekte um in größere Volumina umzuschichten.
• Notverkäufe nach Sanierungsstau: Eigentümer, die GEG-Pflichten und Zinslast nicht stemmen — bieten Substanzrisiko, aber auch echte Preisnachlässe.

Preisniveau und Renditen im Vergleich

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Bandbreiten für Mehrfamilienhäuser in den Neuköllner Mikrolagen — verglichen mit dem Berliner Stadtdurchschnitt. Die Werte beziehen sich auf vermietete Bestandsobjekte mit Baujahr vor 1960.

Einordnung des konkreten Objekts

Bei 6,5 Mio. € Kaufpreis und 3,74% Bruttorendite ergibt sich eine implizite Jahresnettokaltmiete von rund 243.000 € und ein Kaufpreisfaktor von etwa 26,7 — das ist konsistent mit Schillerkiez/Rixdorf-Niveau. Details zur Berechnung finden Sie unter Bruttorendite berechnen und Nettorendite berechnen.

Wann der Faktor 26,7 wirklich fair ist

Ein Faktor knapp unter 27 ist in Neukölln nur fair, wenn entweder Mieten unter Marktniveau liegen oder Modernisierungspotenzial vorhanden ist. Bei voll ausgereizten Indexmieten am Mietspiegelmaximum ist der Preis ambitioniert.

Ein Kaufpreisfaktor von 26 bis 27 in Neukölln ist nur dann fair, wenn Mietsteigerungspotenzial gehoben werden kann. Sind die Mieten bereits am Mietspiegelmaximum und steht das Haus unter Milieuschutz, ist 3,74% das Renditeplateau für die nächsten Jahre — nicht der Einstieg.

Hebeleffekt durch Modernisierung: vorher/nachher

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich der Kaufpreisfaktor durch saubere Modernisierung und Mietanpassung in einem nicht-milieuschutzbelasteten Objekt verschiebt — als Plausibilitätsprüfung für die Wertschöpfung:

Milieuschutz: Der unterschätzte Renditekiller

Große Teile von Nord-Neukölln liegen in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB. Das hat harte Konsequenzen für Investoren, die in der Bruttorenditebetrachtung oft komplett fehlen. Wie im Ratgeber zur Immobilienbewertung beschrieben, gehört die Prüfung der Erhaltungssatzung zwingend in die Due Diligence — vor jedem Kaufpreis-Commitment.

Modernisierung und Umlage

• Modernisierungsumlage gedeckelt: Bundesweit auf 8% der Modernisierungskosten p.a. beschränkt; in Milieuschutzgebieten zusätzlich genehmigungspflichtig und oft nur teilweise umlegbar.
• Kappungsgrenze Berlin: Mieterhöhungen sind in Berlin auf 15% in drei Jahren begrenzt — auch ohne Milieuschutz.
• Eingeschränkte Standardanhebung: Luxussanierungen (Concierge, Aufzug nachrüsten, hochwertige Bäder, zweites Bad) sind in Erhaltungsgebieten genehmigungspflichtig und meist abgelehnt.
• Energetische Pflichtmodernisierung: GEG-Anforderungen müssen trotzdem erfüllt werden — ohne volle Umlagemöglichkeit. Das ist die Renditeschere.

Exit, Vorkaufsrecht und Kündigungssperre

• Umwandlungsverbot: Die Aufteilung in Eigentumswohnungen nach WEG ist genehmigungspflichtig und faktisch oft blockiert — die Exit-Strategie „Aufteilung und Einzelverkauf“ entfällt damit weitgehend.
• Vorkaufsrecht des Bezirks: Der Bezirk Neukölln macht historisch aktiv Gebrauch — das Closing-Risiko ist real und verzögert den Erwerb um bis zu zwei Monate ab Vorlage des Kaufvertrags.
• Abwendungsvereinbarung: Der Käufer kann das Vorkaufsrecht abwenden, indem er sich vertraglich zu sozialen Auflagen verpflichtet (Mietobergrenzen, kein Luxusausbau, kein WEG-Antrag) — typische Laufzeit 20 Jahre.
• Kündigungssperrfrist § 577a BGB: Nach Umwandlung greift in Berlin eine 10-Jahres-Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen — relevant für Endkäufer-Exit.
• Eingeschränkter Leerstand: Spekulativer Leerstand zur Mieterhöhung ist nach Zweckentfremdungsverbot untersagt und bußgeldbewehrt.

Praktische Konsequenz für die Kalkulation

Ein Milieuschutzobjekt sollte mit einem Faktor-Abschlag von 1,5 bis 3,0 gegenüber einem vergleichbaren freien Objekt bewertet werden. Wer 26,7 zahlt für ein Milieuschutzhaus mit ausgereizten Mieten, kauft de facto auf Faktor 28–29 Niveau gegenüber dem freien Markt.

Renditeanalyse: Von brutto 3,74% zu netto realistisch

Die kommunizierte Bruttorendite von 3,74% ist die Jahresnettokaltmiete dividiert durch den Kaufpreis — ohne Nebenkosten, ohne Bewirtschaftung, ohne Mietausfall. Für eine seriöse Investmententscheidung muss man weiterrechnen.

Kaufnebenkosten: Was tatsächlich aus der Tasche geht

In Berlin liegt die Grunderwerbsteuer aktuell bei 6,0%. Plus Notar und Grundbuch (rund 1,5–2%) plus ggf. Maklercourtage ergeben sich Kaufnebenkosten von 7,5 bis 13,5%. Bei 6,5 Mio. € sind das zusätzlich 490.000 bis 880.000 €. Details unter Kaufnebenkosten berechnen, Notarkosten berechnen und Grunderwerbsteuer im Bundesländervergleich.

Bewirtschaftungskosten im Detail

Die folgende Tabelle bricht die typischen Bewirtschaftungspositionen für ein Berliner Altbau-Zinshaus auf — als Brücke zwischen Brutto- und Nettorendite:

Details unter Instandhaltungsrücklage. Die CapEx-Reserve ist bei Vor-1978-Bauten realistisch mit 400–800 €/m² Sanierungsbedarf in den nächsten 10–15 Jahren anzusetzen.

GEG-Pflichtsanierungen für Vor-1960-Bauten

• Heizungstauschpflicht: Bei Heizungen älter als 30 Jahre Austauschpflicht; ab definierten Schwellen 65%-EE-Pflicht.
• Dämmpflicht oberste Geschossdecke: Wenn nicht bereits gedämmt, Mindestdämmwert nach GEG.
• Hydraulischer Abgleich: Pflicht bei Gebäuden ab sechs Wohneinheiten.
• Dämmung Warmwasser- und Heizungsleitungen: In unbeheizten Bereichen (Keller).
• Energieausweis Pflicht: Bei Verkauf und Wiedervermietung verbindlich, Bedarfsausweis bei kleineren Häusern teils Pflicht.

Vollständiges Cashflow-Szenario (Beispielrechnung)

Konservative Kalkulation bei 6,5 Mio. € Kaufpreis, 60% Fremdkapital, 4,0% Sollzins, 2,0% Tilgung, 9% Kaufnebenkosten:

Position

p. ]]> https://lukinski.de/berlin-kreuzberg-mehrfamilienhaus-5-000-000-e-mit-ca-381-rendite/ Sun, 27 Oct 2024 10:23:40 +0000 https://lukinski.de/?p=342200 Ein Mehrfamilienhaus in Berlin-Kreuzberg für 5.000.000 € mit 3,81 % Bruttorendite — auf den ersten Blick wirkt der Cashflow überschaubar. Wer sich aber mit Berliner Mikrolagen, Milieuschutz und der typischen Wertentwicklung in den Innenstadtbezirken beschäftigt, erkennt schnell: In Kreuzberg verdient man nicht primär an der laufenden Miete, sondern an Substanz, Mietsteigerungspotenzial und Lagequalität. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie das konkrete Objekt einordnen, welche Fallstricke Berliner Bestandsobjekte mit sich bringen und wie sich die Kennzahlen bei einer Immobilie als Kapitalanlage sauber prüfen lassen — inklusive Berechnung über Kaufpreisfaktor und Nettorendite. Kreuzberg im Investoren-Check: Was die Lage wirklich wert ist Kreuzberg ist nicht gleich Kreuzberg. Der Bezirk teilt sich in mehrere Mikrolagen, die preislich und in der Mieterstruktur deutlich voneinander abweichen. Wer in Berlin investiert, muss die Kieze unterscheiden — sonst zahlt man Bergmannkiez-Preise für SO36-Substanz oder umgekehrt. Die Kreuzberger Mikrolagen im Vergleich Die folgenden Spannen spiegeln typische Marktwerte für Bestands-Mehrfamilienhäuser im voll vermieteten Zustand wider: Mikrolage €/m² Kauf Faktor (Jahresmiete) Profil Bergmannkiez (61) 7.500–9.500 28–34x Gründerzeit, kaufkräftige Mieter Graefekiez (Wrangelkiez) 7.000–8.800 27–32x Szene, hohe Nachfrage, Studenten/Kreative SO36 / Kotti-Umfeld 6.500–8.000 24–29x Heterogen, Aufwertungsdynamik Viktoriapark / Yorckstraße 7.200–9.000 27–32x Altbau, ruhig, Familienlage Mediaspree / Schlesisches Tor 7.500–9.500 28–33x Tech-Mieter, Neubau-Anteil Zum Vergleich: Der Berliner Stadtdurchschnitt für Bestands-Mehrfamilienhäuser liegt bei rund 4.500–5.500 €/m². Kreuzberg notiert also etwa 50–80 % über Berliner Mittel — ein klares Indiz, dass Anleger hier Lage und Knappheit bezahlen, nicht Cashflow. Bodenrichtwert und Substanzwert-Anteil Der Bodenrichtwert in Kreuzberg liegt zwischen 3.500 und 6.000 €/m² Grundstücksfläche. Bei einem typischen Gründerzeit-MFH mit 600 m² Grund und 1.800 m² Wohnfläche bedeutet das: Der Bodenwert beträgt rund 2,1–3,6 Mio € — also 40–70 % des Kaufpreises. Dieser Anteil ist nicht abschreibbar und reduziert die AfA-Bemessungsgrundlage erheblich. 3,81 % Rendite — viel oder wenig für Kreuzberg? Die Bruttorendite von 3,81 % entspricht einem Kaufpreisfaktor von rund 26x auf die Jahres-Nettokaltmiete. Das ist für Kreuzberg sportlich-marktüblich, aber nicht günstig. Entscheidend ist, was nach Kosten übrig bleibt. Vom Brutto zum Netto: Die ehrliche Rechnung Die Bruttomiete bildet nur den Ausgangspunkt — relevant für die Investitionsentscheidung sind die Erträge nach Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfall: Bruttomieteinnahmen p.a.: ca. 190.500 € (5 Mio × 3,81 %) Nicht umlagefähige Bewirtschaftung: 12–18 % der Kaltmiete (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) Instandhaltungsrücklage Altbau: 12–15 €/m² p.a. realistisch Grundsteuer & Versicherung: nicht voll umlagefähig in Berlin Effektive Nettorendite: typischerweise 2,8–3,2 % Vollständiges Cashflow-Szenario bei 5 Mio € Kaufpreis So sieht die durchgerechnete Investorenrechnung für ein Beispiel-Objekt mit 1.800 m² Wohnfläche, 65 % Beleihungsauslauf und 10-jähriger Zinsbindung aus: Position Betrag p.a. Anmerkung Bruttomiete (Soll) +190.500 € Faktor 26,2x Mietausfallwagnis (2 %) −3.810 € Berlin-konservativ Verwaltung (35 €/WE × 24 WE) −10.080 € extern beauftragt Instandhaltung lfd. (13 €/m²) −23.400 € Altbau-Realität Grundsteuer (nicht umlagefähig) −6.000 € Schätzung n. Reform NOI (Nettomietertrag) +147.210 € = 2,94 % auf KP Annuität (3,25 Mio @ 3,8 % / 2 % Tilgung) −188.500 € Zins+Tilgung Cashflow vor Steuer −41.290 € Tilgung als Vermögensaufbau AfA (3,0 Mio Gebäudeanteil × 2 %) −60.000 € steuermindernd Steuerersparnis (45 % auf neg. Ergebnis) +45.500 € nur lfd. Ertrag relevant Cashflow nach Steuer ~ +4.200 € nahe Null = strukturtypisch Die Kernerkenntnis: In den ersten Jahren generiert das Objekt nahezu keinen freien Cashflow. Der Vermögensaufbau erfolgt über Tilgung (~65.000 €/Jahr) plus Wertsteigerung. Detailberechnung über Bruttorendite-Rechner, Cashflow-Rechner und AfA-Rechner. Wer in Kreuzberg ausschließlich auf laufende Rendite schaut, hat den Markt nicht verstanden. Der eigentliche Wertbeitrag entsteht durch Mietanpassung bei Fluktuation, Substanzwertsteigerung und die langfristig fast unverändert hohe Knappheit innerstädtischer Altbauten. Mietsteigerungspotenzial: Der unsichtbare Werthebel Die Differenz zwischen aktueller Sollmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete ist bei Berliner Bestandsobjekten oft der größte einzelne Wertbeitrag. Konkrete Größenordnungen: Aktuelle Mietniveaus Kreuzberg Bestandsmieten (langjährig): 6,50–9,50 €/m² netto kalt Mietspiegel-Median (Altbau, mittlere Lage): 8,80–11,50 €/m² Wiedervermietungsmiete (Mietpreisbremse +10 %): 10,50–13,50 €/m² Neuvertragsmiete am freien Markt (sanierter Altbau): 14–18 €/m² Reversion-Szenario über 10 Jahre Bei einer Fluktuationsquote von 6 % p.a. werden in 10 Jahren rund 50–55 % der Wohnungen neu vermietet. Hebt das Objekt im Schnitt von 8,50 € auf 12,00 €/m² an, bedeutet das auf 1.800 m²: +38.000 €/Jahr Mehrertrag — und über die Bewertungsformel (Faktor 26x) eine Wertsteigerung von rund +1,0 Mio €. Voraussetzung: korrekte Anwendung der Mietpreisbremse und Beachtung der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Kaufnebenkosten in Berlin: Was tatsächlich on top kommt Bei einem Kaufpreis von 5.000.000 € in Berlin müssen Investoren mit erheblichen Erwerbsnebenkosten rechnen. Berlin hat mit 6,0 % einen der höchsten Grunderwerbsteuersätze Deutschlands. Übersicht der Kostenpositionen Position Satz Betrag bei 5 Mio € Grunderwerbsteuer Berlin 6,0 % 300.000 € Notar & Grundbuch ca. 1,5 % 75.000 € Maklerprovision (käuferseitig) ca. 3,57 % 178.500 € Technische Due Diligence — 10.000–15.000 € Rechtsberatung Vertrag — 8.000–20.000 € Gesamt Nebenkosten ~11–11,5 % ~575.000 € Asset Deal vs. Share Deal — wann lohnt was? Beim Erwerb über eine Objekt-GmbH (Share Deal) lässt sich die Grunderwerbsteuer reduzieren — aber nur unter strengen Voraussetzungen. Seit der GrESt-Reform greift die Steuer bei Übertragung von ≥ 90 % der Gesellschaftsanteile innerhalb von 10 Jahren. Reine 89,9 %-Konstruktionen sind bei der Finanzverwaltung als Gestaltungsmissbrauch im Visier. Lohnt sich strukturell erst ab 8–10 Mio € Volumen oder im Portfolio-Ankauf. Detail-Rechner: Kaufnebenkosten berechnen, Grunderwerbsteuer-Vergleich, Notarkosten sowie Maklerprovision. Milieuschutz und Umwandlungsverordnung: Der unterschätzte Faktor Fast das gesamte Bezirksgebiet Friedrichshain-Kreuzberg ist als sozialer Erhaltungsbereich nach § 172 BauGB ausgewiesen. Das hat erhebliche Konsequenzen für Investoren — und genau hier scheitern viele Geschäftsmodelle aus anderen Städten. Was Milieuschutz konkret bedeutet Vorkaufsrecht des Bezirks: Der Bezirk kann beim Verkauf zugunsten Dritter (z.B. landeseigene WBM, HOWOGE) eintreten — abwendbar durch Abwendungsvereinbarung Genehmigungspflicht für Modernisierung: Wertsteigernde Maßnahmen über Standard hinaus benötigen Genehmigung des Bezirksamts Aufteilungsverbot nach Umwandlungsverordnung: Umwandlung in Wohnungseigentum praktisch nicht möglich — Exit über Einzelabverkauf entfällt Mietspiegel-Bindung: Bei Wiedervermietung gilt zusätzlich die Mietpreisbremse Modernisierungsumlage: Begrenzt nach BGB, in Milieuschutzgebieten faktisch weiter eingeschränkt Inhalt einer typischen Abwendungsvereinbarung Um das Vorkaufsrecht des Bezirks abzuwenden, unterzeichnen Käufer regelmäßig eine Abwendungsvereinbarung. Typische Auflagen über 20 Jahre Bindungsdauer: Kein Verkauf an Dritte ohne Bezirkszustimmung während der Bindungsfrist Keine Aufteilung in Wohnungseigentum nach § 8 WEG Mieterhöhung nur im Rahmen Mietspiegel, oft mit Kappungsgrenze unterhalb der gesetzlichen 15 % Modernisierungsumlage maximal 50 % der gesetzlich zulässigen Umlage Verzicht auf Eigenbedarfskündigung für definierten Zeitraum Vertragsstrafen bei Verstoß, oft 10–20 % des Kaufpreises Konkret heißt das: Wer das Mehrfamilienhaus in Kreuzberg als WEG-Aufteilungs-Case rechnet, rechnet falsch. Der Wertbeitrag muss aus laufender Vermietung plus Bestandsverkauf an institutionelle Käufer kommen. GEG, ESG und Sanierungsbedarf: Das größte Werthebel- und Risikofeld Kreuzberger Altbauten erreichen energetisch oft nur Effizienzklassen E bis G. Mit der EU-Gebäuderichtlinie EPBD und den GEG- ]]> https://lukinski.de/berlin-mitte-mehrfamilienhaus-4-400-000-e-mit-ca-35-rendite/ Sun, 27 Oct 2024 10:23:40 +0000 https://lukinski.de/?p=342198 Ein Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte für 4,4 Millionen Euro mit 3,5% Bruttorendite — auf den ersten Blick wirkt der Faktor von rund 29 sportlich, doch wer den Markt kennt, weiß: In dieser Lage kauft man keine Cashflow-Maschine, sondern eine dreistufige Equity-Story aus Mietsteigerung, AfA-Steuerhebel und Wertentwicklung. Was diese Immobilie als Kapitalanlage wirklich bedeutet, welche Mikrolagen-Logik dahintersteckt, wie Sie die Nettorendite berechnen statt sich von Brutto-Zahlen blenden zu lassen, und warum ein 30-prozentiger Mietersatz in 10 Jahren den Verkehrswert um über 1,5 Mio. € heben kann — das klären wir hier. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen will, sollte Mitte verstehen, bevor er ein Gebot abgibt. Berlin-Mitte: Warum 3,5% Rendite hier viel Geld wert sind Berlin-Mitte ist der teuerste und gleichzeitig liquideste Bezirk der Hauptstadt. Wer hier ein Zinshaus kauft, zahlt einen Premium-Aufschlag — bekommt im Gegenzug aber etwas, das Außenbezirke nie liefern: institutionelle Käufernachfrage, internationale Mieter mit hoher Bonität und ein Quadratmeterpreis, der historisch stabiler steigt als der Berliner Durchschnitt. Die durchschnittliche Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser in Mitte liegt zwischen 2,8% und 3,8%. Ein Kaufpreisfaktor von etwa 29 (4,4 Mio. € bei rund 154.000 € Jahresnettokaltmiete) ist für die Lage marktgerecht — in B- und C-Lagen würde derselbe Faktor als überteuert gelten, in Mitte ist er normal. In Mitte kauft man nicht den heutigen Mietspiegel, sondern die Mietentwicklung der nächsten 15 Jahre. Wer hier auf Cashflow optimiert, hat die falsche Lage gewählt. Was Mitte als Mikrolage einzigartig macht Zentralität: Brandenburger Tor, Regierungsviertel, Museumsinsel, Hackescher Markt — alles in Gehweite, was Touristik- und Business-Mieter anzieht Internationale Nachfrage: Botschaften, Konzernzentralen, NGOs sorgen für solvente Expat-Mieter mit Mietniveau über Mietspiegel Altbau-Substanz: Gründerzeit-Häuser mit 3,50 m Deckenhöhe, Stuck und Parkett — emotionaler Premium-Faktor beim Wiederverkauf Knappe Bauflächen: Praktisch keine Neubau-Konkurrenz mehr im Kernbereich, was Bestand wertvoll hält Liquidität: Off-Market-Deals und institutionelle Käufer (Family Offices, Pensionskassen) sorgen für Exit-Sicherheit Die A-Straßen: Wo Mitte wirklich Premium ist Innerhalb des Bezirks gibt es eine klare Hierarchie. Top-Adressen sind Auguststraße, Linienstraße, Sophienstraße, Tucholskystraße (alles Spandauer Vorstadt), Reinhardtstraße und Schiffbauerdamm (Regierungsviertel-Nähe). Solide B-Lagen mit Aufwertungspotenzial: Brunnenstraße südlich der Bernauer, Chausseestraße Richtung Nordbahnhof, Invalidenstraße östlicher Teil. Übergangslagen mit höherer Rendite, aber mehr Risiko: Brunnenstraße nördlich, Bereiche an der Wedding-Grenze, Heidestraße/Europacity (Neubau-Cluster, anderer Markt). Preisspannen und Kaufpreisfaktoren in Berlin-Mitte Mitte ist nicht gleich Mitte. Innerhalb des Bezirks gibt es deutliche Preisunterschiede zwischen Spandauer Vorstadt, dem Bereich um den Rosenthaler Platz, der Friedrichstraße und den Randlagen Richtung Moabit oder Wedding. Die folgende Übersicht zeigt typische Marktwerte für Bestandsmehrfamilienhäuser in saniertem Zustand. Mikrolage in Mitte Kaufpreis €/m² Marktmiete €/m² kalt Kaufpreisfaktor Spandauer Vorstadt / Hackescher Markt 9.500–13.500 € 20–26 € 30–36 Rosenthaler Platz / Torstraße 8.500–11.500 € 18–23 € 28–33 Regierungsviertel / Friedrichstraße 10.000–14.000 € 22–28 € 32–38 Wedding-Grenze / Brunnenstraße 6.500–8.500 € 14–18 € 26–30 Moabit-Grenze / Tiergarten-Nord 7.000–9.500 € 15–20 € 27–32 Bei einem Kaufpreis von 4,4 Mio. € und 3,5% Bruttorendite landet das Objekt bei einem Kaufpreisfaktor berechnen-Wert von rund 28–29 — das deutet auf eine Lage mit Aufwertungspotenzial hin, nicht auf das absolute Premium-Segment. Der versteckte Hebel: Bestandsmieten unter Marktniveau Der wahre Wert vieler Mitte-Zinshäuser liegt nicht in der heutigen Miete, sondern im Spread zwischen Bestand und Markt. Häuser mit Altmietern aus den 90ern oder vor der Mietrechtsreform haben oft Mieten von 6–9 €/m². Wenn diese Wohnungen freigezogen werden, lassen sich Marktmieten von 18–24 €/m² realisieren — eine Verdopplung bis Verdreifachung der Mieteinnahmen pro freier Wohnung. Modernisierungsumlage: Nach § 559 BGB können 8% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden Kappungsgrenze: In Berlin beträgt die Erhöhung max. 15% in 3 Jahren bei bestehenden Mietverträgen Indexmietverträge: Bei Neuvermietung empfehlenswert, koppeln Miete an Verbraucherpreisindex Mietpreisbremse: In Mitte gilt sie — Neuvermietung max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete, mit Ausnahmen für möbliert und Modernisierung Mietersatz quantifiziert: Das 10-Jahres-Szenario Angenommen, das Objekt hat 1.540 m² Wohnfläche bei einer Durchschnittsmiete von 8,30 €/m². Über 10 Jahre ziehen 30% der Bestandsmieter aus (natürliche Fluktuation in Mitte: 4–6% p.a.). Die freigewordenen Flächen werden nach Modernisierung zu 22 €/m² neu vermietet: Szenario Heute Nach 10 Jahren Durchschnittsmiete €/m² 8,30 € 12,40 € Jahresnettokaltmiete 153.400 € 229.200 € Verkehrswert bei Faktor 28 4,30 Mio. € 6,42 Mio. € Modernisierungsinvest (kumuliert) — – 0,55 Mio. € Wertzuwachs netto — + 1,57 Mio. € Diese Rechnung ohne jede Marktwertsteigerung. Kommen 3% p.a. allgemeine Mietspiegelsteigerung dazu, liegt der Hebel deutlich höher. Hier liegt der Grund, warum institutionelle Käufer Faktor 30+ akzeptieren. Vom Bruttofaktor zum echten Cashflow: Die ehrliche Rechnung 3,5% Bruttorendite klingen solide — bis man die laufenden Kosten abzieht. Bei einem MFH in Berlin-Mitte mit Altbau-Charakter sollten Investoren mindestens 22–28% der Bruttomieten als Bewirtschaftungskosten ansetzen. Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite entscheidet, ob das Objekt finanzierungsfähig ist. Kalkulationsbeispiel für 4,4 Mio. € Kaufpreis Position Betrag p.a. Anmerkung Bruttomieteinnahmen (3,5%) + 154.000 € Annahme bei Vollvermietung Nicht umlagefähige Verwaltung – 6.000 € ca. 25 €/Wohneinheit/Monat Instandhaltungsrücklage – 18.000 € 10–12 €/m² Wohnfläche/Jahr Mietausfallwagnis (2%) – 3.080 € marktüblich Mitte Nicht umlagefähige Nebenkosten – 4.000 € Versicherung, Sonstiges Nettomietertrag 122.920 € ≈ 2,79% Nettorendite Finanzierungsszenarien und Kapitaldienstdeckungsgrad Banken finanzieren Berlin-Mitte-Zinshäuser dieser Klasse typischerweise mit 50–65% Beleihungsauslauf. Entscheidende Bank-Kennzahl ist der DSCR (Debt Service Coverage Ratio): Nettomietertrag geteilt durch Kapitaldienst. Werte unter 1,1 lehnen die meisten Häuser ab, ab 1,2–1,3 wird konditionsseitig spürbar besser. Szenario 50% FK 60% FK 65% FK Darlehenshöhe 2,20 Mio. € 2,64 Mio. € 2,86 Mio. € Annuität (4,0% Zins, 1,5% Tilgung) 121.000 € 145.200 € 157.300 € Cashflow vor Steuer + 1.920 € – 22.280 € – 34.380 € DSCR 1,02 0,85 0,78 Eigenkapitalbedarf inkl. Nebenkosten 2,57 Mio. € 2,13 Mio. € 1,91 Mio. € Den realen Cashflow Rechner sollten Sie vor jedem Gebot durchspielen. Negative Cashflows sind in Mitte normal und werden durch AfA-Steuervorteile, Tilgungsgewinn und Wertentwicklung mehr als kompensiert — vorausgesetzt, das Eigenkapital reicht für die Durststrecke. Der eigentliche Renditetreiber: AfA und Steuerhebel Bei Spitzensteuersatz-Investoren (45% + Soli) entscheidet die Abschreibung über die Effektivrendite. Die AfA Immobilien auf das Gebäude beträgt im Bestand 2,0% bis 2,5% pro Jahr — bei Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung sprunghaft mehr. Drei AfA-Szenarien für ein Mitte-Zinshaus Standard-Bestand (§ 7 Abs. 4 EStG): 2,0% p.a. linear, bei Baujahr vor 1925 oft 2,5% — auf 4,4 Mio. € bei 80% Gebäudeanteil = 70.400–88.000 € jährliche Abschreibung Denkmalschutz-AfA (§ 7i EStG): Auf den Sanierungsanteil 9% p.a. in den ersten 8 Jahren, dann 7% in 4 Jahren — Sanierung von 800.000 € bringt 72.000 € AfA jährlich zusätzlich, siehe Denkmal-Immobilien Erhaltungssatzung / Sanierungsgebiet (§ 7h EStG): Identische Sätze wie Denkmal, in Teilen Mittes (Spandauer Vorstadt, Rosenthaler Vorstadt) anwendbar Konkret bedeutet das: Ein Investor im Spitzensteuersatz spart durch eine 88.000 € AfA jährlich rund 41.000 € Steuer — das sind 0,93% Zusatzrendite auf den Kaufpreis, die in der Bruttobetrachtung nicht auftauchen. Kaufpreisaufteilung: Der Stellschraube vor dem Notar Die Aufteilung zwischen Bodenwert und Gebäudewert erfolgt nicht beliebig, aber mit Spielraum. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA-Basis. In Mitte mit hohen Bodenrichtwerten (oft 3.000–5.500 €/m² Grundstück) drohen ungünstige Splits — eine fundierte Bewertung mit Vergleichswertverfahren oder Restwertmethode kann die Gebäudequote von typischen 65% auf 75–80% heben. Über 30 Jahre AfA-Laufzeit ergibt das einen Steuervorteil im sechsstelligen Bereich. Asset Deal vs. Share Deal: Der 264.000-Euro-Hebel Beim klassischen Asset Deal kaufen Sie die Immobilie direkt — und zahlen 6,0% Grunderwerbsteuer auf 4,4 Mio. €, also 264.000 €. Beim Share Deal kaufen Sie stattdessen Anteile an einer Objektgesellschaft (typischerweise GmbH oder GmbH & Co. KG), die das Haus hält. Bei Erwerb von unter 90% der Anteile in zehn Jahren fällt keine Grunderwerbsteuer an. Vorteil Share Deal: 264.000 € Steuerersparnis, oft auch geringere Notarkos ]]>