Alte Immobilien verkaufen: Worauf achten?

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, dieser Ratgeber ist speziell für Einsteiger und den ersten Verkauf. Zunächst ist die Ausgangssituation ein wichtiger Anhaltspunkt für das weitere Vorgehen. Im Prinzip gibt es nur zwei wichtige Fragen:

• Wer will mein altes Haus kaufen?
• Wie viel ist mein altes Haus noch wert?

Ihr Hausverkauf, Ihr Mehrfamilienhausverkauf läuft im Prinzip, wie jeder Hausverkauf, nur ist die Bewertung des Hauses, die Bewertung des Mehrfamilienhauses etwas anspruchsvoller, je nach Baujahr und Mängel.

Starten wir mit der „wichtigsten“ Frage:

Was ist mein altes Haus wert?

Auch wenn viele Erstverkäufer zunächst oft denken:

Wer interessiert sich schon für mein altes Haus?

Selbst wenn Ihr altes Haus oder Mehrfamilienhaus absolut sanierungsbedürftig ist und in C-Lage liegt:

Angebotspreis macht Käufer

Erstens gilt:

Für den richtigen Preis lassen sich immer Käufer finden

Zweitens, denken Sie daran:

Wo ein Haus ist, ist auch ein Grundstück!

Wohnraum ist rar und Grundstücke haben immer Ihren Wert. Alte Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser und besonders Mehrfamilienhäuser bieten Potenzial.

Ablauf beim Verkauf: 3 Phasen Checkliste

Keine Details, aber ein schneller Überblick zu den 3 Verkaufsphasen, die Sie erwarten. Phase 2 erfordert die meiste Energie, von den Gesprächen mit Interessenten, über Bonitätsprüfung (kann sich XY Ihr Haus wirklich leisten?) über die Besichtigungen und Verhanldungen.

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

Sie wollen mehr über den Verkauf lernen?

Hier habe ich alle Schritte für Sie in einem Ratgeber:

• Hausverkauf
• Mehrfamilienhausverkauf

Kommen wir zur Bewertung Ihres alten Hauses:

Bewertung: Baufällig, sanierungsbedürftig, worauf achten?

Wie wird ein Haus bewertet? Wer sein allererstes Haus verkauft, der hat viele Fragen zum Ablauf, zum Prozess, aber auch zur Bewertung der alten Immobilie. Schließlich ist die Bewertung die Grundlage für den Angebotspreis und Kaufpreis und im Endeffekt auch Ihren Gewinn, aus dem Verkauf der Immobilie.

Welchen Haustyp verkaufen Sie?

Gleich haben wir für Sie noch ausführlichere Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung bei Haus, Mehrfamilienhaus und auch bei Villen, je nachdem, welchen Haustyp Sie verkaufen wollen. Je nachdem, um welche Hausart es sich handelt, verändern sich die Parameter, von Reihenhaus über frei stehende Villa bis zum Landhaus und Mehrfamilienhaus.

Je nach Größe der Immobilie, Zustand des Objekts, je höher die Kapazitäten der Vermietung (versus Leerstand), Lage und die Größe des Grundstücks, ergeben sich Angebotspreise, die realistisch sind und Interessenten für Ihre Immobilie anziehen.

Bewertungskriterien: Lage, Größe, Zustand

Egal, ob Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen oder den Verkauf planen, hier die fünf wichtigsten Bewertungskriterien im Überblick:

1. Hausart / Nutzungsart (Eigennutz, in Vermietung, Mehrparteienhäuser)
2. Größe der Immobilie
3. Größe des Grundstücks
4. Lage und Entwicklung
5. Zustand das Objekt
6. Aktuelle Vermietung

Diese Bewertung erstellen Sie selbstverständlich nicht selbst, sie wird von Profis wie uns, durch Gutachter bzw. Sachverständigen erstellt. Das bietet eine objektive Wertermittlung (Verkehrswert), zur Grundlage der gesamten Berechnung, aus der sich der Angebotspreis berechnen lässt. Bei der Kalkulation des Angebotspreises werden auch perspektivische Entwicklungen eingepreist.

Sie wollen mehr über die Bewertung lernen?

Lernen Sie hier noch mehr Grundlagen zum Thema Hausbewertung, Bewertung von Mehrfamilienhäusern und natürlich auch die Bewertung von Grundstücken.

• Haus bewerten
• Mehrfamilienhaus bewerten
• Bewertungsmethoden
• Typische Mängel nach Baujahr

Auch abseits der Großstadt, Wohnraum ist rar und Sie werden einen Käufer finden.

Altes Mehrfamilienhaus verkaufen: Melden Sie sich!

Ist die Grundfläche groß genug, das Mehrfamilienhaus hat ausreichend Eigentumswohnungen, dann können alte Häuser, Mehrfamilienhäuser und deren Grundstücke großes Potenzial bei Immobilieninvestoren haben, im Inland, aber auch bei ausländischen Investoren.

Mit Sanierungsstau, Leerstand, baufällig, nehmen Sie gern unverbindlich Kontakt zu mir auf:

• Kontakt

Mietshaus / Zinshaus Off Market verkaufen

Damit Sie solche Investoren (Family-Offices, Unternehmen, Investment und Immobilien Fonds, sonstige Institutionen) erreichen, müssen Sie Ihre Immobilie mit Experten in Off Market Bereich verkaufen. Was bedeutet das? Hier werden Immobilien exklusiv vermarktet, von einem Immobilienbüro.

Sozusagen 1:1, das Immobilienbüro kontaktiert nur ausgewählte Kontakte, anhand des vorher bekannten Profils. Ihre Immobilie wird dann nicht in Immobilienportalen auftauchen, sondern sehr gezielt einzelnen Investoren, mit passendem Ankaufsprofil, präsentiert. Große Investoren wollen direkten und exklusiven Zugriff, andere Objekte sind für sie nicht interessant, denn sie kosten Zeit.

Der große Vorteil:

Der gesamte Verkauf läuft diskret, anonym und Sie verschwenden keine Zeit mit Interessenten, die kein Geld haben oder nur mal schauen wollen.

Vorteile beim Off Market Verkauf:

• Gezielte Ansprache von Investoren und Institutionen
• Exklusiver Zugriff für ausgewählte Kontakte mit passendem Profil
• Keine Präsenz auf öffentlichen Immobilienportalen
• Schnellerer Verkauf und potenziell höherer Verkaufspreis

Kapital und Kaufkraft: Bspw. für Modernisierung

Diese Investorenkreise besitzen auch das nötige Kapital, um die alte Immobilie zu entwickeln. Sie haben 2 Optionen.

Beispiel: Entwicklung von Miete zu Eigentum

Ein ganz einfaches Beispiel: Sie haben ein altes Mehrfamilienhaus, mit 15, 20, 30 oder 40 Mietparteien. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Option 1: Regionale Käufer

Regionale Investoren haben in der Regel weniger Kapital als Investoren, die national oder international tätig sind. Dementsprechend wird ein Großteil der Immobilien so weiter betrieben, wie sie bisher sind.

Damit liegt weniger Potenzial in der alten Immobilie und der Kaufpreis sinkt.

Option 2: Überregionale Investoren

Größere Investoren hingegen nehmen Kapital in die Hand und entwickeln das Objekt, zum Beispiel werden aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen.

Genauso bekommen Sie als Verkäufer höhere Angebote.

Deshalb verschwenden Sie Ihre Zeit nicht auf Immobilienportalen, müssen 100 E-Mails beantworten, ständig Bonitätsprüfungen durchführen. Und wie prüft man das Eigenkapital bzw. die Finanzierung des Käufers?

Verkaufen Sie Ihre alte Immobilie im Off Market Bereich, passiert es nicht selten, dass bereits die erste Person vom Kontakt zum Käufer des Objekts wird. Kaufvertrag und Notartermin sind vier Wochen später erledigt.

Vorteil: Finanzierungsnachweise liegen vor, ebenso wie Ankaufsprofile der Investoren = Schneller Ablauf im Verkauf

Immobilien im Sanierungsstau:

Alte Burg, altes Schloss oder Anwesen?

Noch spezieller als Häuser und Mehrfamilienhäuser sind Objekte, wie alte Burgen und Schlösser, die Ihre besten Zeiten hinter sich haben.

Doch auch hier gibt es gute Chancen, dass Immobilieninvestoren oder auch Investmentfonds Interesse an Ihrem Objekt haben. Je nachdem, wie es um den Denkmalschutz besteht, lassen sich auch hier „einfache“ Optionen (Umwandlung in Eigentumswohnungen), bis hin zu komplexeren Möglichkeiten der Umgestaltung bzw. Umwidmung umsetzen.

Deshalb können wir Ihnen hier keinen einheitlichen Leitfaden anbieten, ähnlich wie bei alten Häusern und Mehrfamilienhäusern. Es kommt immer auf die individuelle Lage an, die Entwicklungsmöglichkeiten, zum Beispiel durch den Denkmalschutz, aber auch die Geschichte zählt bei solchen Objekten.

Sanierungsstau, Leerstand, baufällig: Melden Sie sich!

Mit Sanierungsstau, Leerstand, baufällig, nehmen Sie gern unverbindlich Kontakt zu mir auf. Vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer für Ihr altes Haus.

• Kontakt

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Villa, Grundstück, Neubau & Co. — Risiko und Fehler beim Verkauf großer Immobilien

Dieser Artikel richtet sich gezielt an Eigentümer und Verkäufer von:

• Exklusive Wohnimmobilien — Villen, Penthäuser, Architektenhäuser, Wasserlagen
• Große Bestandsobjekte — Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen, Quartiere, Zinshäuser
• Neubau- und Entwicklungsprojekte — Bauträgerprojekte, schlüsselfertige Anlagen
• Sonderimmobilien — Hotels, Pflegeheime, Logistikzentren, Bürogebäude
• Spezielle Grundstücke — Bauland, Waldgrundstücke, Agrarflächen, Wasserrechte

Wenn Sie „nur“ eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkaufen wollen, lesen Sie hier weiter: Die 15 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf.

Alle erzählen Ihnen von den typischen Fehlern. Hier gibt es zusätzlich die echten Insights aus dem Premium-Segment, in dem ein einziger Fehler schnell 500.000 Euro kostet.

Vorwort: Warum Premium-Verkäufe anderen Regeln folgen

In Deutschland werden pro Jahr nur etwas über 270.000 Immobilien verkauft. Ein erheblicher Anteil davon ist B2B (Unternehmen zu Unternehmen) oder institutionell. Der Anteil privater Verkäufe von Objekten über 5 Millionen Euro liegt im niedrigen vierstelligen Bereich — entsprechend gering ist die Erfahrung der meisten privaten Eigentümer in genau dieser Liga.

Die populären „10 Fehler“- oder „15 Fehler“-Artikel im Netz beschreiben fast ausschließlich den Standardmarkt. Sie sind nützlich für ein 90-Quadratmeter-Reihenhaus — bei einer 12-Millionen-Villa oder einem Quartier mit 80 Einheiten greifen sie schlicht nicht mehr.

Schnellüberblick: Die 15 typischen Fehler (Standardmarkt)

1. Zu wenig Zeit für den Verkauf eingeplant
2. Falscher Verkaufszeitpunkt (Lage, Konjunktur, Zinsen)
3. Ungenaue Objektbeschreibung im Exposé
4. Unvorteilhafte oder fehlende professionelle Fotos
5. Falsche Zielgruppe und Vermarktungsstrategie
6. Falsch eingeschätzter Verkehrswert
7. Fehlende Unterlagen und Nachweise
8. Immobilie nicht für Besichtigungen vorbereitet
9. Unterschätzter Aufwand des gesamten Prozesses
10. Verhandlung wird als Nebensache betrachtet
11. Privatverkauf ohne Makler und ohne Expertise
12. Interessenten halten den Verkäufer hin
13. Bonität der Käufer wird nicht geprüft
14. Mängel und Fristen im Kaufvertrag übersehen
15. Immobilie wird in Massen-Portalen „verbrannt“

Für Objekte unter 500.000 Euro ist diese Liste ein guter Einstieg. Sobald Sie aber im Bereich 1 Million, 5 Millionen oder gar 20 Millionen Euro verkaufen, gelten andere Gesetze.

Goldene Regeln: Was im Premium-Segment wirklich zählt

1. Exklusivität schlägt Reichweite — je weniger Augen, desto höher der Preis
2. Anonymität ist Pflicht, nicht Kür — Adresse, Name, Foto bleiben außen vor
3. Zeit ist wichtiger als Geld (ab Investorenebene) — Closing-Geschwindigkeit zählt
4. Käuferqualität vor Käuferquantität — ein qualifizierter Interessent reicht
5. Wertermittlung muss verteidigungsfähig sein — Zahlen halten Verhandlungen stand
6. Bonität wird vor Verhandlung geprüft — kein LOI, kein Termin
7. Maklermandat exklusiv vergeben — niemals parallel an mehrere

Regel Nummer 1, fett unterstrichen: Exklusivität ist der wichtigste Werttreiber bei Objekten ab 1 Million Euro.

Käufertypen im Vergleich: Vom Privatkäufer zum Family Office

Die größte strategische Frage vor jedem Verkauf lautet: Wer kauft so etwas eigentlich? Erst wenn Sie die Käufergruppe kennen, ergibt sich die richtige Vermarktungsstrategie. Die folgende Übersicht trennt fünf typische Käufergruppen.

Was die Tabelle zeigt: Ab Gruppe 4 dreht sich der Markt komplett. Mehr Reichweite bedeutet nicht mehr Käufer — sondern weniger ernsthafte Interessenten. Wer ein 8-Millionen-Mehrfamilienhaus auf ImmoScout listet, signalisiert Profi-Käufern: „Hier hat keiner einen Plan.“ Die Folge: Die qualifizierten Käufer drehen sich weg, und der Verkäufer landet in der Verhandlung mit den schwächsten Interessenten.

Was ist ein Family Office — und warum ist es der wichtigste Käufertyp?

Ein Family Office ist eine private Vermögensverwaltung, die das Vermögen einer einzelnen Familie (Single Family Office) oder mehrerer Familien (Multi Family Office) betreut. Im DACH-Raum existieren mehrere hundert solcher Strukturen, viele davon mit Immobilien-Allokationen zwischen 30 und 70 Prozent des Gesamtvermögens. Eingangsschwelle für ein eigenes Family Office: typischerweise ab 100 Millionen Euro Familienvermögen.

Was ein Family Office von einem privaten Käufer unterscheidet:

• Eigene Immobilien-Abteilung mit Analysten, Asset-Managern und juristischer Inhouse-Kompetenz
• Klare Investmentkriterien (Lage, Mietrendite, Restnutzungsdauer, Cap Rate)
• Schnelle Entscheidungswege — oft Closing innerhalb von 14–30 Tagen möglich
• Strenge Diskretionsanforderungen — keine öffentliche Listung, kein Maklerkarussell
• Liquidität ist faktisch unbegrenzt — Finanzierungsvorbehalte sind selten

Neben Family Offices kaufen in Gruppe 5 vor allem Immobilienfonds, Versicherungen, Versorgungswerke und spezialisierte Privatiers. Diese Käufer kennen sich gegenseitig — und sie reden miteinander. Eine „verbrannte“ Immobilie spricht sich in diesen Kreisen innerhalb weniger Wochen herum.

Anonymer Verkauf: Off-Market als einziger Weg

Zu trennen sind also einzelne Standardobjekte wie Wohnung, Haus, Reihenhaus oder Doppelhaus von:

1. Immobilien mit mehreren Einheiten (Mehrfamilienhaus, Quartier, Straßenzug, Bestandsportfolio)
2. Exklusive Immobilien wohlhabender oder bekannter Personen (Villa, Penthouse, Anwesen)
3. Sonderobjekte ohne klassischen Käufermarkt (Hotel, Pflegeimmobilie, Wald, Mine)

Solche Objekte gehören nicht in öffentliche Portale. Im Idealfall existiert genau ein qualifizierter Interessent, der innerhalb weniger Tage zum Käufer wird. Bei Objekten über 5 Millionen Euro (siehe unser Ankaufsprofil) ist Zeit der wertvollste Faktor — sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer.

Über 99 Prozent unserer vermittelten Immobilien tauchen in keinem öffentlichen Portal auf. Die durchschnittliche Vermittlungsdauer im Off-Market liegt bei 7 bis 30 Tagen — gegenüber 4 bis 12 Monaten im klassischen Maklergeschäft.

Der strukturelle Vorteil von Off-Market-Immobilien:

• Anonymität für Käufer und Verkäufer (NDA vor Datenraum)
• Höhere Kaufpreise durch Knappheits-Effekt und exklusive Ansprache
• Kürzere Vermittlungsdauer dank vorqualifiziertem Käuferpool
• Keine Markthistorie — die Immobilie kann nicht „verbrannt“ werden
• Bessere Verhandlungsposition — der Käufer weiß, dass er die einzige Chance hat

Der typische Off-Market-Prozess: Was im Hintergrund passiert

1. Wertermittlung & Strategie — fundierte Bewertung, Zielpreis, Zielkäuferprofil
2. Anonymer Teaser — Eckdaten ohne Adresse, Foto-Außenansicht ohne Hausnummer
3. Kuratierte Käuferansprache — 5 bis 25 vorqualifizierte Investoren aus dem Netzwerk
4. NDA-Unterzeichnung vor jeder Detailinformation
5. Datenraum-Zugang nach Bonitäts- und Identitätsprüfung
6. Indikatives Angebot (LOI) mit Preis und Finanzierungsbestätigung
7. Verhandlung & Notar — meist innerhalb von 4–8 Wochen ab erstem Kontakt

Immobilie verbrennen: Die teuersten Vermarktungsfehler

„Verbrannte Immobilien“ sind im Premium-Segment kein Mythos, sondern eine reale Wertvernichtung. Der Begriff beschreibt Objekte, die zu lange am Markt waren oder über zu viele Kanäle vermarktet wurden — und deshalb von ernsthaften Käufern als problematisch eingestuft werden.

Fehler 1: Zu viele Inserate (Multi-Portal-Strategie)

Wenn Ihre Immobilie auf Portal A, Portal B und Portal C parallel erscheint, fragt sich jeder informierte Käufer:

• Warum braucht dieses Objekt so viel Vermarktung?
• Welche versteckten Mängel rechtfertigen den Aufwand?
• Ist der Kaufpreis überzogen?
• Wie lange ist es schon am Markt?

Bei B-Lagen-Objekten unter 500.000 Euro mag breite Streuung funktionieren. Bei einer 4-Millionen-Villa zerstört sie aktiv Wert — die Profis blocken solche Objekte mental sofort.

Fehler 2: Zu viele Makler (paralleles Mandat)

Der Beitrag Fehler beim Verkauf von großen Immobilien: Villa, Grundstück, Neubau & spezielle Bauten: erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

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