Ertragswertverfahren: wie funktioniert die Berechnung?

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Ertragswert der Immobilie und wird zur Bewertung von Immobilien eingesetzt, die einen wirtschaftlichen Ertrag erzielen sollen. Aussagekräftig ist der Ertragswert, wenn bei vermieteten Immobilien und Gewerbeobjekten Renditeüberlegungen im Vordergrund stehen. Insbesondere Kapitalanleger und Investoren können mit dem Ertragswert alternative Anlageformen vergleichen. Bei gewerblich genutzten oder vermieteten Objekten ist die Ermittlung des Ertragswertes auch die Basis für den Beleihungswert der Immobilie.

Ein Blick auf das Ertragswertverfahren, eines von 5 typischen Bewertungsverfahren zur Wertermittlung.

Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

Rechenbeispiel: Ertragswert – einfach berechnet mit Lukinski

Für die Berechnung des Ertragswerts Ihrer Immobilie setzen wir beispielhaft die folgenden Angaben voraus. Anhand dieser Informationen lassen sich dann die Werte Jahresrohbetrag und Jahresreinertrag sowie die Betriebskosten berechnen.

• Fläche: 200 Quadratmeter
• Preis: 7 Euro pro Quadratmeter
• Betriebskosten: 25 Prozent
• Liegenschaftszins: 7 Prozent
• Bodenwert: 100.000 Euro
• Bauschäden: 3.000 Euro
• Vervielfältiger: 12,50

Berechnung von Jahresrohbetrag, Jahresreinertrag und Betriebskosten

• Jahresrohertrag = 200 qm * 7 Euro / qm * 12 Monate = 16.800 Euro
• Betriebskosten = 16.800 Euro * 25 Prozent = 4.200 Euro
• Jahresreinertrag = 16.800 Euro – 4.200 Euro = 12.600 Euro

Nach Abzug der Kosten bleiben von den jährlichen Mieteinnahmen also 12.600 Euro übrig. Weiterhin gilt:

• Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro
• Vorläufiger Ertragswert = 12.600 Euro – 7.000 Euro = 5.600 Euro

Berechnung: Gebäudeertragswert und Ertragswert

Für den Gebäudeertragswert wird der vorläufige Ertragswert mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ist eine Kennzahl, die aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer errechnet wird. Der Vervielfältiger ist umso höher, desto länger die Restnutzungsdauer des Gebäudes ist. Zur Ermittlung des Ertragswertes werden dann vom Gebäudeertragswert eventuelle Bauschäden abgezogen und der Verkehrswert des Bodens addiert.

• Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro
• Ertragswert = 70.000 Euro – 3.000 Euro + 7.000 Euro = 74.000 Euro

Lassen Sie die Profis rechnen

Unser Investorenteam stellt gerne Renditeermittlungen für Ihr Wunschobjekt auf. Kaufinteressenten lassen sich von guten Renditen überzeugen. Auf Anfrage teilen wir Ihnen mit, welche Daten für die Berechnung erforderlich sind. Nach Eingang der Unterlagen übernehmen wir die Ermittlung des Ertragswertes und geben Ihnen eine erste Einschätzung zur Rendite.

Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf für Sie zusammengefasst: Immobilie bewerten.

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Verkehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich ähnlicher Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird regelmäßig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

• Vergleichswertverfahren

Wertgutachten (Kosten)

Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien? Was kostet ein Gutachter für Hausschätzung? Was kostet ein Gutachter Altbau? Sofern gesetzliche Vorgaben nicht zur Bestellung eines Sachverständigen zwingen, erhalten Sie mit einer Immobilienbewertung eine realistische Bewertung Ihres Objekts im regionalen und überregionalen Markt. Zeitnah und präzise erstellen wir die Wertermittlung zu Grundstücken, Wohn- und Gewerbeobjekten.

Soll das Wertgutachten jedoch bei Gericht vorgelegt werden, wie beispielsweise bei einer Scheidung, sind kostenpflichtige Sachverständige hinzuziehen. Vor Ort wird das Wohn- oder Mietobjekt in Augenschein genommen. In der Regel werden sowohl eine schriftliche und eine digitale Kopie des Gutachtens ausgestellt.

• Wertgutachten

Immobilie 2026 bewerten

Hausbewertung, Wohnungsbewertung, worauf müssen Sie 2026 achten, für einen guten Verkaufspreis? Hier finden Sie meine Tipps:

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Tipp: Immobilien als Kapitalanlage

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