Warum baut Ägypten eine neue Hauptstadt?

In Kairo leben nach Schätzungen über 21 Millionen Menschen.

Kairo entsteht neu, so hat es die Regierung und Präsident Abd al-Fattah as-Sisi beschlossen. Dafür verschwinden zum Beispiel derzeit die ersten Hausboote, die typisch waren für Kairo. Keine kleinen Schiffe, ganze zwei, selten sogar drei Stockwerke. Die über Jahrtausende gewachsene Stadt wird es so, wie sie heute ist, nie wieder geben.

Wie die Wirtschaftswoche berichtet „mit kräftiger Hilfe aus China“. 2015 haben die ersten Bauarbeiten begonnen.

Doch, warum plant Ägypten den Bau einer neuen Hauptstadt?

Die Bevölkerung hier, wird sich in den nächsten 40 Jahren verdoppeln. Derzeit sind es 21 Millionen Menschen in der Metropolregion, zukünftig werden es bis zu 40 Millionen Menschen sein. Die Stadt soll die verschiedenen Probleme Ägyptens angehen und gleichzeitig eine besondere Lebensqualität bieten.

Verbunden wir die neue Hauptstadt durch:

• Flughafen: „New Capital Airport“
• Straßen: Suez Road und Mohamed Bin Zayed Axis

Wie heißt die neue Hauptstadt von Ägypten?

Bisher trägt die neue Hauptstadt keinen Namen. Sie wird noch als „New Administrative Capital“ bezeichnet.

Wenn die Hauptstadt fertig ist, soll sie an Mega-Cities wie (hier) Dubai erinnern.

Live Ansicht vom Weltall

Hier die aktuellsten, verfügbaren Satelliten Aufnahmen von Google Maps.

Blick auf das Baugebiet:

Entstehung in der Wüste: Baustelle XXL

Mitten in der Wüste hat der Bau im Jahr 2015 gestartet. Seither nimmt die Stadt schnell Formen und Züge an.

Vorher / Nachher: Hochhäuser im Sand

Ganze 58 Milliarden Dollar kostet dieses gigantische Megaprojekt in Ägypten.

Was macht ein Grundstück rechtlich zum Baugrundstück?

Ob eine Fläche tatsächlich bebaubar ist, entscheidet nicht der Verkäufer, sondern das Bauamt der Gemeinde anhand klarer Paragraphen im Baugesetzbuch (BauGB). Drei Konstellationen sind in der Praxis relevant:

• § 30 BauGB — Grundstück liegt im qualifizierten Bebauungsplan
• § 34 BauGB — Innenbereich, Bebauung fügt sich ein
• § 35 BauGB — Außenbereich, nur privilegierte Vorhaben
• Erschließung gesichert — Straße, Wasser, Abwasser, Strom
• Keine Altlasten — Eintrag im Altlastenkataster prüfen
• Baulast-frei — Baulastenverzeichnis beim Bauamt einsehen

Wer ein Grundstück nach § 35 kauft in der Hoffnung, später Bauland zu werden, übernimmt ein erhebliches Risiko: Die Umwidmung dauert oft 10–20 Jahre — wenn sie überhaupt erfolgt.

Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland — die Preisstufen

Für Einsteiger ist die Abgrenzung der Grundstücksqualitäten der wichtigste Hebel beim Preisverständnis. Die Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse weisen diese Stufen separat aus:

In München, Hamburg oder Düsseldorf liegen baureife Grundstücke aktuell bei 2.500–6.000 €/m², in 1A-Lagen noch deutlich darüber. Wer ein Grundstück verkaufen will, sollte den Status vorab vom Gutachterausschuss bestätigen lassen — das hebt den Verkaufspreis signifikant.

Praxisbeispiel: Baugrundstück mit Einfamilienhaus-Bebauung

Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, warum die Statusprüfung über Gewinn oder Verlust entscheidet — gerade wer eine erste Immobilie kaufen möchte, unterschätzt diesen Punkt regelmäßig.

Grundstück 600 m² im Speckgürtel Frankfurt, B-Plan WA (Allgemeines Wohngebiet), GRZ 0,3 / GFZ 0,5 — Kaufpreis 480.000 € (800 €/m²). Erschließungsbeitrag bereits gezahlt. Zulässig: Einfamilienhaus mit max. 180 m² Wohnfläche, 2 Vollgeschosse.

Hinzu kommen Grunderwerbsteuer (in Hessen 6,0 % = 28.800 €), Notarkosten rund 1,5 % (7.200 €) und ggf. Maklerprovision. Insgesamt liegt die Erwerbsschwelle bei rund 525.000 € — bevor der erste Spatenstich erfolgt.

Bebauungsmaß: Was darf ich auf dem Baugrundstück bauen?

Selbst auf einem ausgewiesenen Baugrundstück darf nicht beliebig gebaut werden. Der Bebauungsplan legt vier zentrale Kennzahlen fest, die Käufer vor Vertragsunterschrift kennen müssen:

• GRZ — Grundflächenzahl, überbaubarer Anteil
• GFZ — Geschossflächenzahl, gesamte Geschossfläche
• BMZ — Baumassenzahl bei Gewerbe
• Vollgeschosse — meist 1 bis 3 erlaubt
• Dachform / Firsthöhe — Satteldach, Pultdach, Höhe in Metern
• Baufenster — exakte Position auf dem Grundstück

Ein 800-m²-Grundstück mit GRZ 0,3 erlaubt nur 240 m² Grundfläche — inklusive Garage, Terrasse und Zufahrt. Wer ein größeres Haus plant, muss eine Befreiung nach § 31 BauGB beantragen — mit ungewissem Ausgang.

Häufige Fehler beim Kauf eines Baugrundstücks

Wie im Ratgeber Immobilie kaufen beschrieben, scheitern viele Bauvorhaben nicht am Haus, sondern am Grundstück. Die teuersten Fallen:

• Erschließungsbeiträge — bis 25.000 € nachträglich
• Altlasten — Bodengutachten kostet 1.500–4.000 €
• Baulasten — Wegerechte, Abstandsflächen Dritter
• Hanglage — Mehrkosten 30.000–80.000 € fürs Fundament
• Denkmalumgebungsschutz — Auflagen für Dach und Fassade
• Bauerwartungsland — als Bauland verkauft, ist es keines

Ein einfaches Bodengutachten und der Blick ins Baulastenverzeichnis verhindern fünfstellige Überraschungen. Plant man die spätere Vermietung, lohnt früh ein Blick auf Bruttorendite berechnen und Cashflow Rechner, um die Wirtschaftlichkeit von Grundstückspreis und Baukosten realistisch zu kalkulieren.

Finanzierung und Eigenkapital

Banken finanzieren reine Baugrundstücke restriktiver als bebaute Immobilien — meist nur 60–70 % des Verkehrswerts, weil ein unbebautes Grundstück kein Cashflow erzeugt. Eine solide Immobilienfinanzierung setzt daher 30–40 % Eigenkapitalbedarf berechnen voraus, oft kombiniert mit einer separaten Baufinanzierung nach Vorlage der Baugenehmigung.

Häufige Fragen zum Baugrundstück

Woher weiß ich, ob ein Grundstück wirklich Bauland ist?

Die rechtsverbindliche Auskunft erteilt ausschließlich das Bauamt der zuständigen Gemeinde — kostenlos im Rahmen der Bauvoranfrage oder gegen Gebühr von 50–200 € als schriftlicher Bauvorbescheid nach § 75 LBO. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage des Verkäufers oder des Maklers. Lassen Sie sich zusätzlich den aktuellen Bebauungsplan, einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie eine Erschließungsbestätigung aushändigen — diese drei Dokumente bilden die Mindestabsicherung vor jedem Kaufvertrag.

Was kostet ein Baugrundstück in Deutschland aktuell?

Die Spannweite ist enorm: In ländlichen Regionen Ostdeutschlands beginnen Baugrundstücke bei 30–80 €/m², in Mittelzentren liegen sie bei 200–400 €/m², in westdeutschen Speckgürteln zwischen 500 und 1.200 €/m². In den sieben A-Städten — München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Köln — werden 1A-Lagen mit 3.000 bis über 8.000 €/m² gehandelt. Verbindlich sind ausschließlich die Bodenrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses, abrufbar über das jeweilige BORIS-Landesportal.

Wann fällt beim Verkauf eines Baugrundstücks Spekulationssteuer an?

Verkaufen Sie ein unbebautes Baugrundstück innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb mit Gewinn, fällt nach § 23 EStG Spekulationssteuer Immobilien auf den Veräußerungsgewinn an — mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum greift die Eigennutzungsausnahme bei reinen Grundstücken nicht. Wer plant, sollte die Spekulationsfrist berechnen und den Verkauf gegebenenfalls strategisch nach Ablauf der Zehnjahresfrist terminieren.

Zurück zum Wiki: Immobilien Lexikon