Die Nebenkosten beim Hauskauf in den USA — die sogenannten Closing Costs — betragen in der Regel 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem 500.000-Dollar-Haus sind das 10.000 bis 25.000 Dollar extra. Hinzu kommen laufende Kosten wie Property Tax, HOA-Gebühren und Versicherungen, die beim deutschen Käufer oft unterschätzt werden.

Immobilienkauf – Der Kauf eines Hauses bedeutet eine Menge zusätzlicher Kosten. Wir erklären Ihnen, welche versteckten Gebühren Sie zu zahlen haben, wie hoch diese sind und worauf Sie beim Kauf eines Hauses achten müssen. Wir geben einen detaillierten Überblick und Leitfaden über die zusätzlichen Gebühren und Zusatzkosten, die Sie beim Immobilienkauf zahlen müssen. Die Investition in Immobilien umfasst alle zusätzlichen Gebühren und Abschlusskosten wie Maklergebühren oder Maklerprovisionen, Gebühren für die Titelsuche, Mortgage Versicherungen, Rabattpunkte, und die Liste geht weiter. Wer die zusätzlichen Kosten bezahlen muss und alles, was Sie wissen müssen, wird weiter unten erklärt.

Zusätzliche Gebühren beim Hauskauf?

Jeder weiß, dass Sie beim Kauf Ihres Hauses Geld an einen anderen Hauseigentümer zahlen, und zwar für lange Zeit als Teil Ihrer Mortgage Interest. Ihnen ist wahrscheinlich bekannt, dass es einige Gebühren gibt, die Sie an einen Immobilienmakler zahlen müssen – falls Sie einen beauftragt haben. Es gibt jedoch noch viele weitere Gebühren, die Sie zusätzlich erwarten können. Grob geschätzt liegen diese Kosten in der Regel zwischen 3 und 6 Prozent des Gesamtkaufpreises des Hauses.

• Zusätzliche 3-6% des Gesamtkaufpreises

Das bedeutet, dass ein Haus im Wert von 1 Million Dollar zusätzlich zum Kaufpreis 60.000 Dollar kosten kann.

$1 mil. Haus = $60.000 Zusätzliche Kosten

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All diese Kosten werden gerne als Schließungskosten bezeichnet, doch streng genommen sind Schließungskosten alle Kosten, die an einem Verkaufspunkt von Immobilien anfallen, die nicht zum Grundwert der Immobilie gehören. Dazu gehören aber z. B. nicht Mobiliar oder Hypothekenversicherungen. Hierunter fallen alle zusätzlichen Schließungskosten sowie zusätzliche Gebühren, die beim Kauf einer Immobilie entstehen können.

Alle Gebühren – Liste

Im Folgenden beleuchten wir, welche Gebühren ein Käufer zu entrichten hat, wer sie bezahlt und warum sie gezahlt werden müssen. Hier listen wir die wichtigsten auf:

Earnest Money – Immobilienkaution

Die ersten Ausgaben, die Ihnen beim Kauf eines Eigenheims entstehen, nennt man „Earnest Money“. Es handelt sich dabei um eine Form der Anzahlung. Eine Anzahlung, die von einem zukünftigen Käufer geleistet wird und die die Ernsthaftigkeit seiner Kaufabsichten beweist. Sie wird normalerweise an einen Makler oder Agenten gezahlt und bis zum Abschluss des Kaufs auf einem Treuhandkonto abgelegt. Später wird die geleistete Anzahlung meistens zur Bezahlung der Abschlusskosten verwendet.

Es sei denn, das Geschäft scheitert und es wird festgestellt, dass es Ihr Scheitern ist. Wenn dies nicht der Fall ist und das Geschäft aus Gründen scheitert, die der Käufer nicht zu verantworten hat, wird ihm das Geld zurückerstattet. Typische „earnest money“-Einlagen in den USA liegen zwischen $500 und $2.000.

• Zwischen $500 und $2.000

Downpayment – Beginn der Hypothek

Jeder hat von Downpayments (oder „Anzahlungen“) gehört und es ist wichtig, sie zu verstehen. Eine Anzahlung ist ein Teil des Gesamtpreises der Wohnung, den Sie am Verkaufspunkt bezahlen. Da die meisten Menschen nicht die gesamte Summe der Immobilie am Verkaufspunkt bezahlen können, funktioniert es normalerweise wie folgt: Eine Einzelperson zahlt eine Anzahlung an den Verkäufer einer Immobilie. Ein Finanzinstitut, wie z.B. eine Bank, zahlt dem Verkäufer den Restbetrag und erhält die geplanten Zahlungen vom Käufer. Diese planmäßigen Zahlungen sind Teil einer Hypothek, mehr dazu in unserem Artikel:

• Mortgage erklärt – Einfach, Anleitungen, Definition, Mehr

Wie hoch ist eine Anzahlung?

In den USA variieren die Raten, aber die typische Rate liegt bei 20% – wobei 5% oder weniger selten, aber immer noch möglich sind. Je höher dieser Prozentsatz ist, desto weniger Geld wird eine Person in der Regel von der Bank leihen und desto niedriger sind daher die Zinsen für das Geld, das zur Rückzahlung benötigt wird. Darüber hinaus ist der Betrag, auf den Zinsen erhoben werden, umso niedriger, je mehr gezahlt wird. Wenn der Zinssatz z.B. 20% beträgt, zahlen Sie weniger, wenn es sich um 20% von $200.000 handelt, als wenn es sich um 20% von $800.000 handelt.

• 5%-20% des Kaufpreises

Steuern, die Sie beim Kauf einer Immobilie zahlen müssen

Es gibt einige Steuern, die Sie beim Kauf eines Eigenheims zahlen müssen. Dazu gehören Mortgage Tax, Property Tax und Property Transfer Tax. Diese sind nicht universell in allen Staaten und müssen als ein kritischer Teil der zusätzlichen Kosten betrachtet werden, die Sie beim Kauf eines Eigenheims bezahlen. Wir haben einen vollständigen Artikel zu diesem Thema mit einfachen Details:

Alle Steuern, die Sie beim Kauf eines Eigenheims zahlen müssen

Mortgage Insurance – Sicherheitsnetz für Immobilien

Die Mortgage Insurance („Hypothekenversicherung“), nicht zu verwechseln mit Mortgage Tax, ist eine Versicherung, um Ihre Hypothek bezahlen zu können. Normalerweise ist dies nur erforderlich, wenn Sie eine Anzahlung von weniger als 20% des ursprünglichen Kaufpreises leisten. Sie wird auch private Hypothekenversicherung oder Hypothekenversicherungsprämie genannt (dasselbe, aber wenn Sie eine Hypothek über die „Federal Housing Authority“ erhalten). Darüber hinaus müssen diejenigen, die einen Kredit über das Amt für Veteranenangelegenheiten erhalten, keinerlei Hypothekenversicherung bezahlen.

Wie hoch ist die Hypothekenversicherung?

Die Raten der Hypothekenversicherung liegen in der Regel zwischen 0,55 % und 2,25 %. Dieser Prozentsatz wird als Anteil Ihres Darlehens berechnet. Zum Beispiel beträgt ein Darlehen von insgesamt 2 Millionen mit einem Hypothekenversicherungssatz von 2% 40.000 Dollar. Zusätzlich werden diese in der Regel jährlich gezahlt.

• 0,55% bis 2,25% der Gesamthypothek

Einrichtung – kritisch unterschätzt

Tatsächlich ist das Aufstellen Ihrer Möbel ein oft unterschätzter Teil des Kaufs eines neuen Hauses. Obwohl dies für diejenigen, die lediglich Investitionen streuen wollen, irrelevant ist, kann es sich für Hausbesitzer um beträchtliche Summen handeln. Die Kosten für den Einzug in ein neues Haus können im Durchschnitt bis zu 35.000 Dollar betragen. Die Umzugskosten liegen im Durchschnitt zwischen $1.100 und $5.630 für den durchschnittlichen Hausbesitzer, und für diejenigen, die Immobilien in Millionenhöhe kaufen, ist diese Summe wesentlich höher. Dazu gehören eine gründliche professionelle Reinigung des neuen Hauses oder die Anstellung von Umzugshelfern (die bis zu 50$/Stunde kosten können), was sich zu Tausenden summieren kann. Dazu kommen noch Umzugsmaterial wie Farbe zum Streichen von Wänden sowie die Anstellung von Malern und die Liste geht weiter.

• Bis zu $35.000

Für Immobilieninvestoren, die ihr Eigentum vermieten wollen, sind noch erheblich höhere Kosten zu erwarten. Bei Summen von 10.000 Dollar, die für ein unmöbliertes Haus zu erwarten sind, rechnen Hauskäufer dies oft nicht in ihre zu erwartenden Kosten ein.

Discount Points: Wie Sie Ihre Hypothekenzahlung reduzieren können

Discount Points („Rabattpunkte“) werden auch als Mortgage Points, Upfront Points oder einfach nur Points bezeichnet. Diese sind nicht obligatorisch, bieten aber, wenn sie bezahlt werden, erhebliche Vorteile, da es keinen niedrigen Kreditzins gibt. Der Käufer zahlt einen bestimmten Betrag an den Verkäufer, der es dem Käufer dann ermöglicht, den Zinssatz für seine Hypothek zu senken. Diese können in ähnlicher Weise für konventionelle oder staatliche Darlehen verwendet werden. Wenn Sie in einen Discount Point investieren, können Sie Ihren Zinssatz um 1% senken.

• 1 Rabattpunkt = 1% weniger Zinsen

Wann sollte man Rabattpunkte kaufen

Es ist für einen Käufer vorteilhaft, in Rabattpunkte zu investieren, wenn zwei Faktoren zutreffen

1. Der Käufer beabsichtigt, die Immobilie für eine lange Zeit zu besitzen, was bedeutet, dass die Zinsen für eine lange Zeit bezahlt werden. Ein Rabattpunkt würde dann bedeuten, dass jeden Monat Leasingdollar gezahlt werden, und über viele Jahre würde sich dies lohnen.
2. Wenn Sie vorhaben, Ihre Mortgage in dem vorgesehenen Zeitraum oder länger abzuzahlen. Für Personen, die z.B. beabsichtigen eine 10-jährige Hypothek in 5 Jahren abzuzahlen, würde sich ein Rabattpunkt lohnen.

Was ist eine Escrow-Fee?

Hierbei handelt es sich um eine Gebühr, die an die Titelfirma, Treuhandfirma, den Anwalt usw. gezahlt wird, die dem Käufer beim Abschluss des Verkaufs geholfen haben. Wie bei den meisten anderen Abschlusskosten handelt es sich hierbei um einen Prozentsatz des Verkaufspreises. Häufig wird der Wert davon zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt.

Diese Gebühr geht an den Treuhänder, der Ihnen beim Abschluss hilft. Sie kann je nach Kaufpreis des Hauses variieren, aber sie wird an die Partei gezahlt, die den Abschluss abwickelt: die Titelfirma, die Treuhandgesellschaft oder ein Anwalt, je nach Landesrecht.

Title-Search Fee – bezahlt an Titelfirma

Die ‚Title-Search Fee‘ ist ein weiterer Teil der Schließungskosten. Sie bezahlt die Arbeit, die die Title Company (=Titelfirma oder Titelunternehmen; eine Organisation, die der Käufer in der Regel beauftragt hat) leistet, um sicherzustellen, dass es keine Eigentumsprobleme oder Streitigkeiten aus der Vergangenheit gibt. Dies ist ein Aspekt der Schließungskosten, bei dem es recht einfach ist, Kosten zu reduzieren, indem man Zeit investiert, um qualitativ hochwertige und kostengünstige Unternehmen zu finden.

Vermessungs-/Gutachtengebühren – Landinspektion

Sie benötigen eine offizielle und registrierte Vermessung und Bewertung einer Immobilie für den Kreditgeber. Wenn eine bestehende Vermessung des Grundstücks, das Sie kaufen möchten, nicht beschafft werden kann, muss eine neue Vermessung durchgeführt werden, um die genauen Grenzen des Grundstücks zu bestimmen. Diese kosten normalerweise etwa 500 $. Für die Schätzung bezahlen Sie einen zertifizierten Schätzer, der den Wert des Hauses bestimmt. Die meisten Kreditgeber verlangen dies, es kostet in der Regel zwischen $300 und $400.

• Zwischen $300-$400

Property Tax – Anteilig beim Kauf

Eigentumssteuern müssen anteilig am Verkaufspunkt bezahlt werden. Das heißt, sie sind in den Abschlusskosten enthalten. Eine vollständige Übersicht über diese und andere Steuern, wie z.B. die Beurkundungssteuer (auch Beurkundungsgebühr oder Beglaubigungsgebühr genannt), finden Sie im vollständigen Artikel:

• Alle Steuern, die Sie beim Kauf eines Eigenheims zahlen

Origination Fee/Loan Origination Fee

Diese Gebühr ist Teil der Hypothekenschließungskosten und deckt die Verwaltungskosten für die Bearbeitung eines Darlehens ab und beträgt in der Regel 1% der Darlehenssumme. Einige Kreditgeber erheben diese Gebühr nicht, sondern haben stattdessen einen höheren Zinssatz. Es ist wichtig zu wissen, dass diese Gebühren oft in Ihrer Endabrechnung aufgeführt werden können.

• Kosten etwa 1%

Homeowner’s Insurance – Zusätzliche Sicherheit für das Eigenheim

Genau wie bei den Vermögenssteuern müssen Sie beim Kauf eines Eigenheims einen Anteil an der Eigenheimversicherung bezahlen. Das bedeutet, dass Sie für einen bestimmten Zeitraum im Voraus bezahlen müssen. Dieser Zeitraum beträgt in der Regel ein Jahr. Da Sie die Versicherungsprämie zahlen, hängen die Kosten von der Versicherung des Hauses ab.

• Versicherungsprämie für ein Jahr

Anwaltsgebühren (Attorney Fees) – Sollte ich einen Anwalt beauftragen?

Anwälte und Anwaltsgebühren werden nicht überall und nicht bei jedem Kauf notwendig sein. Einige Staaten verlangen einen Anwalt, der den Kauf des Hauses überwacht, und in einigen Situationen kann der Käufer auch aus anderen Gründen einen Anwalt wünschen. Diese Anwälte verlangen natürlich Gebühren, und wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie diese bezahlen. Beim Kauf einer Immobilie in New York sind Rechtsanwälte eigentlich obligatorisch.

Title insurance – Schutz vor Ansprüchen

Die Title Insurance soll sowohl den Verleiher als auch den Käufer vor Ansprüchen schützen. Diese Ansprüche können sich im Falle des Darlehensgebers gegen das Haus richten und im Falle des Käufers gegen frühere Vertragspartner, die Ansprüche geltend machen.

Lender’s Title Insurance

Die Lender’s Title Insurance (=Versicherung des Verleihtitels) ist eine einmalige Gebühr, die zum Zeitpunkt des Abschlusses gezahlt wird. Sie wird an die Titelfirma gezahlt, um sie im Falle einer Eigentumsstreitigkeit zu schützen, z.B. wenn ein Pfandrecht entsteht, das bei der Titelsuche nicht identifiziert wurde. Diese Gebühr beträgt in der Regel zwischen 0,5 und 1% des Darlehensbetrages.

• Einmalige Gebühr, bis zu 1% der Darlehenssumme

Owner’s Title Insurance

Dies ist eine fakultative Gebühr. Auch wenn Sie es vielleicht sehr bereuen werden, wenn jemand die Eigentümerschaft in Frage stellt. Daher ist sie zwar nicht obligatorisch, wird aber von fast jedem abgeschlossen und ist in jedem Fall sehr empfehlenswert.

Broker Fees – Provisionen für den Immobilienverkauf

Broker Fees (=Maklergebühren) sind wahrscheinlich das erste, woran die Leute denken, wenn sie an Schließungskosten denken. Diese werden auch Maklerprovisionen oder Immobilienprovisionen genannt. Sie werden oft vom Verkäufer gezahlt, sind aber meist auch Teil der Verhandlungen und werden daher in gewissem Sinne auch vom Käufer bezahlt. Es handelt sich dabei um die Gebühren, die an die Makler eines Immobilienkaufs gezahlt werden. Diese Makler sind in der Regel der Immobilienmakler (d.h. der Makler des Verkäufers, der die Immobilie anbietet) und der Makler des Käufers (der die Immobilie für den Käufer findet, organisiert usw.). Die Gebühr beträgt in der Regel zwischen 5-6% des Kaufpreises, was zusätzliche Kosten von bis zu $60.000 bedeutet, wenn Sie eine Immobilie im Wert von $1 Million kaufen.

• 5-6% des Kaufpreises

Häufige Fragen zu Nebenkosten beim US-Hauskauf

Was sind typische Closing Costs in den USA?

Zu den Closing Costs gehören: Loan Origination Fee (0,5–1%), Title Insurance (0,5–1%), Appraisal Fee (400–600 Dollar), Home Inspection (300–500 Dollar), Attorney Fees (je nach Staat), Escrow Fees und Prepaid Items (Versicherung, Grundsteuer vorab). Gesamt: 2 bis 5% des Kaufpreises, bei Bar-Käufen etwas weniger.

Wer zahlt die Closing Costs in den USA?

Grundsätzlich zahlt der Käufer die meisten Closing Costs. Möglich ist aber, einen Teil auf den Verkäufer zu verhandeln (Seller Concessions) — insbesondere in einem Käufermarkt. Manche Bundesstaaten (z.B. New York, Florida) haben höhere fixe Kosten durch Steuern und Transfer Taxes.

Was kostet eine Immobilien-Transaktion in den USA alles zusammen?

Kaufpreis plus 2–5% Closing Costs plus 10–15% Umbau/Reparaturen bei Bestandsobjekten. Bei Finanzierung: monatliche Mortgage plus Property Tax (0,5–2% p.a.) plus HOA-Gebühren (bei Condos/Gated Communities) plus Homeowners Insurance (ca. 1% p.a.). Wer plant, die Immobilie als Kapitalanlage zu halten, sollte alle laufenden Kosten vor dem Kauf kalkulieren.

Häufige Fragen: Hauskauf USA – Nebenkosten

Wie hoch sind die Closing Costs beim Hauskauf in den USA?

Die Closing Costs betragen typischerweise 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 Dollar sind das 8.000 bis 20.000 Dollar. Dazu kommen Maklerprovisionen, Titelversicherung und staatliche Gebühren. Mehr zur Baufinanzierung finden Sie hier.

Welche Steuern fallen beim Hauskauf in den USA an?

Neben den einmaligen Transfer Taxes (0,1 bis 2,2 Prozent je Bundesstaat) zahlen Käufer jährliche Property Taxes von durchschnittlich 1,1 Prozent des Immobilienwerts. In New York City liegen diese höher. Informationen zum Immobilienkauf allgemein finden Sie in unserem Guide.

Lohnt sich der Hauskauf in den USA für Deutsche?

Deutsche Käufer profitieren von stabilen Immobilienmärkten, jedoch erhöhen Nebenkosten, Wechselkursrisiken und die Komplexität der US-Finanzierung den Aufwand. Eine solide Kapitalanlage-Strategie und rechtliche Beratung sind unbedingt empfehlenswert.