U.S.A. – Was sind „Property Taxes“!? Hier erklären wir was es bedeutet wenn Amerikaner von Property Taxes redet. Unter den vielen Steuerarten in den Vereinigten Staaten ist die Property Taxes eine der am meisten missverstandenen. Es ist eine Steuer, die jährlich für den Besitz von Eigentum oder anderen Gegenständen gezahlt wird. Sie ist jedoch ein wesentlicher Bestandteil der Steuerrechnung und das Verständnis ihrer Funktionsweise ein Muss für jeden Immobilienbesitzer oder jeden, der am Kauf einer Immobilie interessiert ist. Hier beantworten wir also die Fragen: Was sind Property Taxes? Welche Gegenstände, die bei den Property Taxes besteuert werden? In welchem Staat zahlt man viel Property Taxes?

In dem folgenden Text können mögliche Fehler auftreten, da der Text von amerikanischen Steuerrechtsexperten verfasst wurde.

Zahlen, weil ich etwas besitze!?

Property Taxes werden auf Grundstücke, Gebäude und zum Beispiel ein Boot oder einen Aufzug erhoben. Property Taxes sind eine ziemlich weit gefasste Kategorie. Sie werden von der akademischen Gemeinschaft im Allgemeinen als zu niedrig angesehen, und es gab vermehrt Forderungen nach einer Erhöhung der Property Taxes, da sie eine gerechte und nicht schädigende Form der Einnahmen für die Regierung darstellen. Property Taxes werden, wie andere Steuern auch, einmal jährlich für U.S.-Bürger am 15. April erhoben.

Vergleichbar sind Property Taxes mit der deutschen Vermögenssteuer, oder der Immobiliensteuer.

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Welche Objekte werden bei der Property Taxes Besteuert?

Die Property Taxes wird oft mit einer Steuer auf Grundbesitz verwechselt. Dies ist jedoch ein Irrtum. Der größte Teil der Property Taxes wird auf Immobilien erhoben, weil dies die teuerste Immobilie ist, die die meisten Menschen besitzen. Doch Property Taxes können auch auf Flugzeuge, Computer, Möbel usw. erhoben werden. Ferner bestehen Property Taxes nicht nur aus dem Haus oder Gebäude selbst, sondern auch aus dem Land und allen anderen Gegenständen, die dauerhaft befestigt sind. Das bedeutet, dass z.B. Kaianlagen ebenfalls in der Property Taxes besteuert werden.

Wie hoch ist die Property Tax?

Property Taxes werden als Ad-Valorem-Steuern betrachtet, was bedeutet, dass sie auf dem Geldwert basieren, der schätzungsweise einem Gegenstand, einem Grundstück, einem Eigentum usw. beigemessen wird. Die Grundlage für die Berechnung bildet der Vermögensschätzer. Diese basiert auf der Schätzung, wie viel es kosten würde, diesen Gegenstand in diesem Jahr zu erwerben, die sich am Marktwert, der Lage, dem Zustand, der Fläche usw. orientiert.

Gewöhnlich gibt es für den spezifischen Standort einen Steuersatz, der von lokalen, staatlichen und Bundesgesetzen beeinflusst wird. Dieser Steuersatz wird mit den geschätzten Kosten oder dem Wert der Immobilie multipliziert. Wenn Sie z.B. in Kalifornien, wo der Grundsteuersatz 0,77% beträgt, für ein Grundstück im Wert von $100.000 bezahlen, zahlen Sie $770 an die Steuerbehörde.

In Kalifornien zahlt man für ein $100.000 Grundstück = $770 Grundsteuern

Aufgrund der vielen verschiedenen Formen von Steuerstrukturen gibt es viele Faktoren, die je nachdem, wo sich der besteuerte Gegenstand befindet, ins Spiel kommen. Aus diesem Grund wird beim Vergleich von Steuersätzen der „effektive Steuersatz“ verwendet, der Faktoren berücksichtigt, die bei normalen Gegenständen ins Spiel kommen.

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Wie viel Geld erhalten die USA aus Property Taxes?

In den USA zahlt jede Person pro Jahr $1.617 an Property Taxes. Der Staat, der die meisten Property Taxes zahlt, ist New Hampshire mit $3.307. Das bedeutet, dass die durchschnittliche Person in New Hampshire $3.307 pro Jahr an Property Taxes zahlt. Der Bundesstaat, in dem die Menschen am wenigsten Property Taxes zahlen, ist Alabama. In Alabama zahlt die durchschnittliche Person in Alabama Property Taxes in Höhe von $582.

• Durchschn. zahlen Amerikanische Bürger $1.617 an Property Taxes

Grundbesitzsteuern im Ländervergleich

Verschiedene Länder unterscheiden sich in ihren Property Taxes. Einige Länder verlangen sehr wenig, andere sehr viel. Weltweit sind sich die Experten jedoch einig, dass die Property Taxes im Allgemeinen zu niedrig sind und die Steuersätze in den entwickelten Ländern erhöht werden sollten.

Das bedeutet, dass dabei die Stärke der Wirtschaft berücksichtigt wird und wie hoch die Property Taxes im Vergleich zu dieser Wirtschaftskraft ist.

< OECD-Diagramm: property taxes, Insgesamt, % des BIP, Jährlich, 2018

Haben die U.S.A. einen hohen Property Tax Satz?

Nein. Der effektive Property Taxes in den USA ist mit 1,11% niedriger als in den meisten anderen entwickelten Ländern. Auch diese Zahl lässt sich nur schwer mit den Steuern anderer Länder vergleichen, da andere Länder andere Systeme verwenden und daher z.B. Land und Immobilien getrennt besteuern. So z.B. in Frankreich, wo die Grundsteuern 21,88% betragen, genannt la Taxe Foncière. Diese 21,88% entsprechen jedoch einem Prozentsatz von der Hälfte des möglichen Mietwerts, und es gibt eine zusätzliche Taxe Habitation, die Einzelpersonen zahlen, um auf dem Grundstück zu leben.

Nichtsdestotrotz ist die Grundsteuer in den USA recht niedrig. Im Vergleich dazu sind dies die Sätze in anderen Ländern:

• Deutschland: 0,26%-1,00%
• U.K.: 0%-5%
• Mexiko: 6,5%
• Belgien: 1,25%-2,5%

Property Taxes nach Staat

Alle Staaten haben eine Property Taxes. Alle Staaten unterscheiden sich darin, was der durchschnittliche effektive Property Taxes ist, wie dieser berechnet wird und welche anderen Faktoren ins Spiel kommen. Im Durchschnitt ist der günstigste Property Taxes in Hawaii mit 0,30% zu finden. Das bedeutet, dass Sie für einen Gegenstand von $100.000 nur $300 an Property Tax zahlen. Das sind gerade einmal 70% weniger als der durchschnittliche US-Bundesstaat. Kalifornien hat eine Property Tax von 0,74%, ebenfalls niedrig im Vergleich zum nationalen Durchschnitt. Währenddessen beträgt die Property Tax für ein Haus in Florida $9.400 bei einem Steuersatz von 0,94% und einem Hauswert von $1 Mio.

Niedrigste Property Tax: Hawaii, Alabama, Louisiana

Höchste Property Tax: New Jersey, Illinois, New Hampshire

Dies sind die effektiven Property Taxes pro U.S.-Bundesstaat in alphabetischer Reihenfolge.

• Alabama 0,40%
• Alaska 1,02%
• Arizona 0,67%
• Arkansas 0,64%
• Kalifornien 0,74%
• Colorado 0,56%
• Connecticut 1,70%
• Delaware 0,58%
• Florida 0,94%
• Georgien 0,92%
• Hawaii 0,30%
• Idaho 0,75%
• Illinois 2,05%
• Indiana 0,87%
• Iowa 1,50%
• Kansas 1,33%
• Kentucky 0,82%
• Louisiana 0,52%
• Main 1,27%
• Maryland 1,04%
• Massachusetts 1,15%
• Michigan 1,44%
• Minnesota 1,11%
• Mississippi 0,65%
• Missouri 1,01%
• Montana 0,76%
• Nebraska 1,65%
• Nevada 0,66%
• New Hampshire 2,03%
• New Jersey 2,21%
• Neu-Mexiko 0,68%
• New York 1,40%
• Nord Carolina 0,85%
• Nord-Dakota 0,95%
• Ohio 1,62%
• Oklahoma 0,88%
• Oregon 0,98%
• Philadelphia 1,51%
• Rhode Island 1,53%
• Süd-Carolina 0,56%
• Süd-Dakota 1,22%
• Tennessee 0,73%
• Texas 1,69%
• Utah 0,62%
• Vermont 1,80%
• Virginia 0,86%
• Washington 0,92%
• West-Virginia 0,55%
• Wisconsin 1,73%
• Wyoming 0,55%
• Washington D.C. 0,59%

Property Taxes – Unglaublich wichtig

Property Taxes sind ein wesentlicher Bestandteil jeder Hausbesitzer-Steuerrechnung. Es ist äußerst wichtig, diese Art von Steuern zu verstehen und effektiv mit ihnen zu arbeiten. Sie sind unglaublich schwer zu verstehen, dank der vielen verschiedenen Arten von Property Ta strukturen und der Unterschiede zwischen den Staaten hinsichtlich dessen, was in der Property Taxes enthalten ist. Der Vergleich zwischen diesen Staaten sollte deutlich machen, was ein hoher Property Tax Satz ist und wo die höchsten Sätze liegen.

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Häufige Fragen zur Property Tax in den USA

Wie hoch ist die Property Tax in den USA?

Der effektive Steuersatz liegt je nach Bundesstaat zwischen 0,28 Prozent (Hawaii) und 2,47 Prozent (New Jersey). Beliebte Investitionsstaaten im Vergleich: Florida 0,89%, Texas 1,60%, Kalifornien 0,71%, New York 1,40%. Die Steuer wird auf den geschätzten Marktwert (Assessed Value) erhoben, der nicht immer dem echten Verkehrswert entspricht.

Muss ich als Deutscher Property Tax zahlen?

Ja — jeder Eigentümer einer US-Immobilie zahlt Property Tax, unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz. Die Steuern werden direkt an County und Municipality abgeführt und sind in der Regel quartalsweise fällig. Nicht-Zahlung führt zu Steuerpfändungen (Tax Lien) — in extremen Fällen zum Verlust der Immobilie.

Kann man Property Tax von der deutschen Steuer absetzen?

In Deutschland ansässige Eigentümer können US-Grundsteuern unter bestimmten Bedingungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus US-Immobilien geltend machen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA (DBA) regelt, welche Steuern angerechnet werden. Ein Steuerberater mit internationalem Mandat ist hier unerlässlich.

Los Angeles im Überblick: Zahlen, Lage, Bedeutung

Los Angeles ist mit rund 3,9 Millionen Einwohnern die zweitgrößte Stadt der USA und Herzstück des Großraums LA mit über 13 Millionen Menschen. Das mediterrane Klima (18–30 °C ganzjährig dank Pazifikstrom), die Filmindustrie in Hollywood, der Tech-Boom in Silicon Beach (Venice, Santa Monica, Playa Vista) und der Hafen als größter Containerumschlagplatz Nordamerikas machen LA zu einer der widerstandsfähigsten Metropolen weltweit.

• Bevölkerung Stadt: ~3,9 Mio.
• Metropolregion: ~13,2 Mio.
• Counties: Los Angeles County, Orange County (Teil von Greater LA)
• Distrikte: 15 Council Districts
• Neighborhoods: über 270 offizielle Stadtteile
• Flughafen LAX: einer der drei verkehrsreichsten der Welt
• Wirtschaft: Entertainment, Tech, Tourismus, Hafen, Aerospace

LA beherbergt einige der teuersten Immobilien der Welt, etwa diese 35-Millionen-Dollar-Villa in Hollywood. Wer den Markt strategisch angeht, kann eine LA-Immobilie als Immobilie als Kapitalanlage nutzen – mit Cashflow, Wertsteigerung und Diversifikation des Euro-Risikos.

Die beliebtesten Stadtviertel von Los Angeles im Vergleich

LA ist keine Stadt – LA ist ein Mosaik aus Dutzenden eigenständigen Welten. Vom Old-Money-Glamour Beverly Hills bis zur Hipster-Boheme von Silver Lake. Die Wahl des Stadtviertels entscheidet über Preis, Mieterprofil, Wertsteigerungspotenzial und Verwaltungsaufwand.

Stadtviertel-Vergleichstabelle

Beverly Hills – das Trophy-Asset schlechthin

Postleitzahl 90210 ist eine globale Marke. Beverly Hills ist nicht primär Renditeobjekt, sondern Werterhalt und Statussymbol. Der Markt ist sehr illiquide – Verkäufe können Jahre dauern. Wer hier kauft, sollte mit einem Kaufpreisfaktor von 35–50 rechnen, also einer Bruttorendite unter 2%.

• Charakter: Palmen-Boulevards, Rodeo Drive, eigene Polizei
• Zielgruppe: Old Money, internationale Milliardäre
• Strategie: Buy & Hold über Generationen, Wertsteigerung via Knappheit

Bel Air – Privatsphäre auf Hügelketten

Hinter Toren versteckt, mit Privatstraßen und Sicherheitspatrouillen. Der „One“-Mansion-Verkauf zeigte: Preise von über 100 Mio. Dollar sind in Bel Air keine Seltenheit. Risiko: Erdrutsche und Wildfires (2017 Skirball Fire).

Malibu – Beachfront mit Risiko

27 Meilen Küste, Promi-Dichte ohnegleichen. Aber: Wildfire-Risiko (Woolsey Fire zerstörte hunderte Häuser), Coastal Commission reguliert Anbauten streng, Erosion bedroht Beachfront-Grundstücke. Versicherungsprämien können 30.000–80.000 $/Jahr betragen. Top-Region für Ferienhaus-Vermietung, sofern die Stadt Short-Term-Rentals erlaubt.

Hollywood Hills – Views und Filmbranche

Vom Hollywood Sign über das Hollywood Bowl bis Mulholland Drive. Mid-Century-Modern-Häuser von Neutra, Lautner, Schindler erzielen Architektur-Aufschläge von 30–50%. Beliebt bei Industry-Insidern.

Santa Monica – urbaner Beach-Lifestyle mit Mietkontrolle

Eigene Stadt im LA County mit eigener Rent Control – noch strenger als die der Stadt LA. Wer hier vermietet, sollte das Mietrecht penibel verstehen. Der Pier, die Third Street Promenade und Silicon Beach machen Santa Monica zur teuersten Beach-City.

Venice Beach – Silicon Beach

Snap, Google, Hulu – die Tech-Riesen prägen den Stadtteil. Dadurch starke Mietnachfrage von Tech-Profis (Median Income deutlich über LA-Schnitt). Aber: Obdachlosigkeit am Boardwalk ist sichtbar und drückt teils Preise.

Silver Lake – Brooklyn von LA

Vom rauen Viertel zum Hipster-Hotspot in 15 Jahren. Median-Verkaufspreis um 1,1–1,4 Mio. $ für Häuser. Beliebt bei Kreativen, Architekten, Familien. Solide Aufwertungsdynamik, weniger volatil als Highland Park.

Highland Park – das nächste Silver Lake

Höchste Gentrification-Geschwindigkeit in LA. Preise haben sich in 10 Jahren teils verdreifacht. Wer hier vor zehn Jahren gekauft hat, sitzt auf siebenstelligen Wertsteigerungen. Risiko: weitere Aufwertung erfordert Verdrängung – politische Spannungen.

Glendale – Sicherheit und Familie

Eine der sichersten Städte in LA County. The Americana at Brand, Brand Boulevard, gute Schulen. Solider Familienmarkt, geringere Volatilität, aber auch geringere Wertsteigerung.

Culver City – Studios und Tech-Boom

Sony Pictures, Apple, Amazon Studios, HBO – Culver City hat sich zum Entertainment-Tech-Hub gewandelt. Starke Mietnachfrage von gut bezahlten Mitarbeitern dieser Konzerne.

North Hollywood – Einstieg in den LA-Markt

Im San Fernando Valley, NoHo Arts District. Bezahlbarer Einstieg unter 1 Mio. $ noch möglich. U-Bahn-Anbindung (Red/B Line) macht das Viertel attraktiver.

Monrovia – Kleinstadt-Charme im LA County

40.000 Einwohner, High-Tech-Industrie, Wanderwege in den San Gabriel Mountains. Median-Listenpreis um 650.000–950.000 $, deutlich unter LA-Stadt-Niveau.

Immobilienpreise und Marktdynamik in Los Angeles

Der LA-Markt ist einer der teuersten der USA, aber innerhalb der Metropolregion existieren Preisunterschiede vom Faktor 50. Während Median-Preise stadtweit bei rund 950.000–1.000.000 $ liegen, kostet Beverly Hills das 8- bis 25-fache.

Median-Quadratmeterpreise nach Stadtteil (Indikation)

Mieten vs. Kaufen – die Faustregel

Der Median-Kaufpreis liegt bei rund 950.000 $, bei einer Anzahlung von 20% und einer Hypothek (30-Year Fixed) bei 6,5–7,5% Zins resultieren monatliche Belastungen von etwa 4.800–5.500 $ inkl. Property Tax und Versicherung. Median-Miete für ein vergleichbares Objekt: 3.200–3.800 $. Faustregel: unter 5 Jahre Haltedauer = mieten, über 5 Jahre = kaufen. Vorher mit dem Cashflow-Rechner und der Bruttorendite-Berechnung durchrechnen.

Beispielrechnung: 1,2 Mio. $ Eigentumswohnung Silver Lake

• Kaufpreis: 1.200.000 $
• Anzahlung 25%: 300.000 $
• Closing Costs ~3%: 36.000 $ (Käuferseite)
• Hypothek 900.000 $ @ 7%: ~5.985 $/Monat
• Property Tax 1,25%: ~1.250 $/Monat
• HOA / Versicherung: ~600 $/Monat
• Gesamt monatlich: ~7.835 $
• Mieteinnahme realistisch: 4.500–5.200 $
• Negativer Cashflow: 2.600–3.300 $/Monat – Investment lebt von Wertsteigerung

Diese Rechnung zeigt: LA ist kein Cashflow-Markt, sondern ein Wertsteigerungs- und Diversifikationsmarkt. Wer Cashflow sucht, geht nach Texas, Florida oder in die deutschen B-Städte. Vergleichen Sie die Nettorendite immer mit Alternativen aus dem Rendite-Vergleich.

Steuern in Los Angeles: Property Tax, FIRPTA und mehr

Property Tax (Grundsteuer) – Proposition 13

Kalifornien kappt die Property Tax dank Proposition 13 auf 1% des Kaufpreises plus lokale Aufschläge (Schulen, Mello-Roos, Bonds). Effektive Sätze:

• LA County: 0,72–1,25% je nach Stadt
• Orange County: 0,68–1,15%
• Beverly Hills: rund 1,1%
• Malibu: rund 1,1%
• Mello-Roos-Gebiete (vor allem Neubau): bis 2% effektiv

Vorteil von Prop 13: Die Bemessungsgrundlage steigt jährlich nur um max. 2% – auch wenn der Marktwert sich verdoppelt. Nachteil für Käufer: Beim Eigentümerwechsel wird neu bewertet (Reassessment) – Kaufpreis = neue Basis.

FIRPTA – die Falle für deutsche Verkäufer

Foreign Investment in Real Property Tax Act: Beim Verkauf einer US-Immobilie durch einen Ausländer behält der Käufer (über den Escrow Agent) 15% des Bruttoverkaufspreises als Quellensteuer ein. Diese wird auf die tatsächliche US-Steuerschuld angerechnet, eine Rückerstattung erfolgt erst nach Steuererklärung – Liquiditätsblockade über 12–18 Monate. Strategien zur Vermeidung: Käufer-Eigennutzung unter 300.000 $ (10%) oder unter 1 Mio. $ (15%), Withholding Certificate (Form 8288-B) bei niedriger Steuerlast.

US-Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

• Federal Tax: 10–37% progressiv
• California State Tax: bis 13,3% (höchste der USA)
• Effektiv: 25–45% kombiniert für Hochverdiener
• Doppelbesteuerungsabkommen DE-USA: US-Steuer wird auf deutsche Steuer angerech
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