Die drei Finanzierungstypen im Überblick

Banken unterscheiden Finanzierungen nach dem sogenannten Beleihungsauslauf — also dem Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert. Wichtig: Der Beleihungswert liegt typischerweise zehn bis fünfzehn Prozent unter dem Kaufpreis. Eine „80%-Kaufpreis-Finanzierung“ entspricht bankintern oft schon einem Beleihungsauslauf von neunzig Prozent — und damit einem höheren Zinssatz.

Beleihungswert vs. Beleihungsauslauf — das Insider-Rechenbeispiel

Kaufpreis 400.000 €, Sicherheitsabschlag der Bank 15% → Beleihungswert 340.000 €. Wer 320.000 € Darlehen aufnimmt (entspricht 80% Kaufpreis), liegt bankintern bei einem Beleihungsauslauf von 94% — und fällt damit in eine deutlich teurere Zinsklasse als gedacht. Wer wirklich in die günstigste Stufe (≤60% BLA) will, müsste hier nur 204.000 € Darlehen aufnehmen.

Klassische Finanzierung mit Eigenkapital-Sockel

Bei der klassischen Variante bringt der Käufer Eigenkapital für die Kaufnebenkosten plus etwa zwanzig Prozent des Kaufpreises ein. Diese Konstellation ist für Banken die risikoärmste — sie spiegelt sich direkt in den niedrigsten Zinskonditionen wider.

Voll- und 110%-Finanzierung

Bei Vollfinanzierungen übernimmt die Bank den kompletten Kaufpreis, der Käufer trägt nur die Nebenkosten. Bei der 110%-Finanzierung werden auch diese mitfinanziert — verbunden mit deutlich höheren Zinsaufschlägen und strengeren Bonitätsanforderungen.

Die typischen Merkmale auf einen Blick

• Klassische Finanzierung (60–80%): Käufer bringt Eigenkapital für Kaufnebenkosten plus zwanzig Prozent des Kaufpreises ein. Beste Konditionen, niedrigste Zinsen.
• Vollfinanzierung (100%): Bank finanziert den kompletten Kaufpreis, Käufer trägt nur die Nebenkosten aus Eigenmitteln. Zinsaufschlag rund 0,3–0,5 %-Punkte.
• 110%-Finanzierung: Auch die Kaufnebenkosten werden mitfinanziert — kein Eigenkapital nötig. Zinsaufschlag rund 0,7–1,0 %-Punkte, nicht jede Bank bietet das an.
• Beleihungswert vs. Kaufpreis: Banken kürzen den Kaufpreis um einen Sicherheitsabschlag (zehn bis fünfzehn Prozent) — entscheidend für die Zinsklasse.
• Tilgungssatz: Bei Voll- und 110%-Finanzierung fordern viele Banken mindestens 2,5–3% Anfangstilgung statt der üblichen zwei Prozent.

Zinsaufschlag-Stufen nach Beleihungsauslauf

Vergleichsrechnung: Drei Szenarien mit harten Zahlen

Annahme für alle drei Szenarien: Kaufpreis 400.000 €, Kaufnebenkosten zwölf Prozent (= 48.000 €), Zinsbindung fünfzehn Jahre, Anfangstilgung 2,5%. Die Zinssätze sind realistische Spannen aus dem aktuellen Marktumfeld und variieren nach Bonität und Bundesland.

Der Sprung von der Vollfinanzierung zur 110%-Finanzierung kostet über die Zinsbindung rund 60.000 € extra — bei null eingebrachtem Kapital. Genau deshalb ist die Frage Voll oder 110% selten eine reine Zinsrechnung, sondern eine Liquiditätsentscheidung.

Eigenkapital senkt nicht primär die Rate — es senkt den Zinssatz. Jeder Beleihungsauslauf-Schritt nach oben kostet 0,2–0,5 %-Punkte. Auf dreißig Jahre Laufzeit sind das fünf- bis sechsstellige Beträge.

Cashflow nach Steuern: die Investor-Perspektive

Die reine Rate sagt nichts über die tatsächliche Belastung eines Vermieters aus. Erst nach Miete, Nicht-umlagefähigen Kosten, AfA und Steuerersparnis zeigt sich, ob ein Objekt funktioniert. Beispielrechnung Vollfinanzierung 400.000 € Kaufpreis, Mietrendite 4%, Spitzensteuersatz 42%:

• Kaltmiete monatlich: 1.333 € (4% Bruttorendite auf Kaufpreis)
• Nicht-umlagefähige Kosten: -150 € (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)
• Bankrate (Zins+Tilgung): -2.200 €
• Operativer Cashflow vor Steuer: -1.017 € (Unterdeckung)
• Steuerlich abziehbar: Schuldzinsen 1.367 € + AfA 2% auf Gebäudewert (~500 €) + Nebenkosten 150 € = -2.017 € steuerliche Werbungskosten
• Steuerlicher Verlust: Miete 1.333 € − 2.017 € = -684 € → Steuerersparnis 42% = +287 €
• Cashflow nach Steuer: -730 € pro Monat

Das ist die ungeschönte Wahrheit: Auch mit vollem Steuerhebel ist eine Vollfinanzierung in den ersten Jahren typischerweise negativ im Cashflow — sie funktioniert nur über Mietsteigerung, Tilgung und Wertentwicklung. Genau das prüft der Cashflow Rechner über die Haltedauer.

Wann die Vollfinanzierung für Investoren funktioniert

Für Kapitalanleger spielt eine Variable mit, die Eigennutzer nicht haben: die Steuer. Schuldzinsen aus vermieteten Immobilien sind nach §9 EStG als Werbungskosten voll absetzbar — Tilgungsanteile dagegen nicht. Das verschiebt die Logik komplett.

Steuerlicher Hebel der Schuldzinsen

Bei einem Spitzensteuersatz von 42% reduziert der Fiskus die effektive Zinslast eines Investors fast um die Hälfte — vorausgesetzt, ein Verlust aus Vermietung kann mit anderen Einkünften verrechnet werden. Ein nominaler Sollzins von 4,1% wird in dieser Konstellation netto auf rund 2,4% gedrückt. Wichtig: Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil — und damit auch die absolute Steuerersparnis. Genau deshalb verlieren Vollfinanzierungen über die Jahre an steuerlicher Hebelwirkung.

Rollierendes Eigenkapital — die Profi-Strategie

Erfahrene Investoren halten ihr Cash bewusst zurück und finanzieren maximal hoch. Die Idee: Liquides Kapital steht für die nächste Immobilie bereit, statt in Stein gebunden zu sein. Mehr dazu im Detail: rollierendes Eigenkapital.

Inflations-Effekt und Indexmiete

Eine Rate von 2.200 € hat in zwanzig Jahren bei 2,5% durchschnittlicher Inflation real die Kaufkraft von rund 1.340 €. Der nominale Schuldenbetrag schrumpft in realer Kaufkraft — ein Effekt, der zugunsten von Vollfinanzierern arbeitet, sofern die Mieten mitziehen. Hebel dafür: Indexmiete (an Verbraucherpreisindex gekoppelt) oder Staffelmiete mit jährlich fixen Erhöhungsschritten. Ohne diese Mechanik bleibt der Inflationsschutz auf der Strecke.

KfW-Förderung als günstige Beimischung

Häufig übersehen: KfW-Programme lassen sich mit dem Bankdarlehen kombinieren und drücken den Mischzins. Relevant sind:

• KfW 124 (Wohneigentum): bis 100.000 € für Eigennutzer beim Kauf
• KfW 261 (Klimafreundlicher Neubau): bis 150.000 € pro Wohneinheit, deutlich vergünstigter Zins
• KfW 270 (Erneuerbare Energien): für PV-Anlage, Wärmepumpe — auch für Vermieter
• Effekt: Mischzins kann um 0,3–0,8 %-Punkte fallen, abhängig vom KfW-Anteil

Wann Eigenkapital trotzdem die richtige Wahl ist

Die Vollfinanzierungs-Logik gilt nicht universell. Eigennutzer profitieren weder vom Werbungskostenabzug noch vom Steuerhebel — für sie ist die monatliche Belastung das einzige, was zählt. Ein Eigennutzer mit fünfundzwanzig Prozent EK zahlt im Beispiel oben 1.650 € statt 2.836 € — eine Differenz, die in Krisenphasen über Zwangsverkauf oder Halten entscheidet.

Risikoprofil und Lebenssituation

Wer ein schwankendes Einkommen hat oder mit kürzerer Haltedauer rechnet, sollte die Eigenkapitalquote bewusst hochhalten. Jede zehn Prozentpunkte mehr Eigenkapital senken nicht nur die Rate, sondern auch das Risiko einer Unterdeckung bei Marktrückgängen.

Die typischen Eigenkapital-Szenarien

• Eigennutzung: Keine Steuervorteile bei Schuldzinsen — Eigenkapital senkt direkt die Belastung.
• Schwankendes Einkommen: Selbstständige, Provisionsempfänger — niedrigere Rate = mehr Puffer bei Auftragsdellen.
• Spekulative Lagen: Bei unsicherer Marktlage schützt EK vor Unterdeckung bei fallenden Preisen.
• Kurze Haltedauer: Wer innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen will, sollte Tilgung priorisieren — sonst frisst die Vorfälligkeitsentschädigung den Gewinn.
• Erste Immobilie: Bei der ersten Immobilie ohne Erfahrung ist Risikoreduktion durch EK meist sinnvoller als maximaler Hebel.

Die Kaufnebenkosten — der wahre Engpass

Was viele unterschätzen: Bereits eine „Vollfinanzierung“ verlangt Eigenkapital für die Nebenkosten. Di

Eigenkapitaleinsatz beim Immobilienkauf

Ob Eigennutz oder Kapitalanlage, Eigenkapital wird bei jedem Immobilienkauf benötigt. Vor allem bei dem Kauf Ihrer ersten Immobilie, ist die Höhe des von Ihnen einzubringenden Eigenkapitals wichtig. Kaufen Sie eine Immobilie für den Eigennutz, sollten Sie so viel wie möglich Eigenkapital einbringen. Investieren Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage, ist weniger mehr.

Als grundsätzliche Regel:

• Eigennutz = So viel wie möglich Eigenkapital
• Kapitalanlage = So wenig wie möglich Eigenkapital

Warum ist das so?

Eigenkapital als Sicherheitsmechanismus

Damit die Bank Ihnen einen Kredit für Ihre Immobilie geben kann, braucht sie eine gewisse Sicherheit, dieses Geld später auch wieder komplett wiederzubekommen. Deshalb wird vorab Ihre Bonität geprüft. Je liquider Ihre Finanzen sind, um so weniger Eigenkapital ist nötig. Überwiegen Ihre Ausgaben jedoch Ihre Einnahmen, müssen Sie mit mehr Eigenkapital rechnen. Haben Sie Ihr Darlehen dann einmal erhalten, zahlen Sie es monatlich durch Tilgung zurück.

Je besser Ihre Bonität, um so weniger Eigenkapital

Wichtig: Als Eigennutzer müssen Sie die Zinsen Ihres Darlehens selber zurück zahlen. Kapitalanleger hingegen können diese von der Steuer absetzen.

Eigenkapital + Kredit berechnen

Haben Sie Ihr Eigenkapital schon einmal zusammengerechnet? Wenn nicht, hier ein schneller Check!

Eigenkapital berechnen: Was gehört dazu?

Maximaler Kaufpreis (Kredit)

Mit Ihrem Eigenkapital können Sie jetzt die maximale Kreditsumme berechnen. Die Eigenkapitalquote orientiert sich an Ihren Sicherheiten. Wenn Sie beispielsweise schon im Besitz einer Eigentumswohnung sind, bekommen Sie eher 15%. Meist starten Banken bei 20%. So werden aus 10.000 Euro Eigenkapital 60.000 Euro, die Sie investiren können.



Eigennutz: So viel Eigenkapital brauchen Sie

Als Eigennutzer müssen Sie also so viel Eigenkapital wie möglich einbringen. Außerdem: Je höher das Eigenkapital, um so weniger die Zinslast. Denn je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Risiko besteht für die finanzierende Bank und desto geringer werden die Zinsen kalkuliert.

Grundsätzlich gilt: 20% Eigenkapital für Eigennutzer

Monatliche Kosten & Einkommen

Wie viel sollten Sie also monatlich verdienen? Unser Tipp: Die monatlichen Kosten Ihres Darlehens sollten nicht mehr als 40% Ihres Netto-Einkommens übersteigen.

Hier ein Rechenbeispiel:

• Einkommen (Netto): 3.000 Euro
• 40% = 1.300 Euro

Die monatliche Tilgung inklusive Zinsen sollte also die 1.300 Euro nicht überschreiten.

Kapitalanlage: So wenig Eigenkapital brauchen Sie

Während Sie für den Eigennutz also so viel Eigenkapital, wie möglich brauchen, genießen Sie als Kapitalanleger den Vorteil, weitaus weniger Eigenkapital einbringen zu müssen. Die Zinsen können Sie hier außerdem von der Steuer absetzen. Im Idealfall zahlt sogar der Mieter indirekt Ihre Zinsen. Als Käufer einer Immobilie als Kapitalanlage, deckt Ihr Eigenkapital lediglich 10-15% der Kosten.

Dazu gehören:

• Kaufnebenkosten
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Gerichtskosten
• Maklerkosten

Kaufnebenkosten berechnen: Rechner

Rollierendes Eigenkapital: Schnelle Investments

Unser Pro-Tipp: Machen Sie Gebrauch von Ihrem rollierenden Eigenkapital. Doch wie funktioniert das? Ganz einfach: Sie kaufen eine Immobilie und bringen Eigenkapital ein. Nun wird dieses durch die Tilgung wieder ausgezahlt und Sie können es direkt für Ihr nächstes Investment benutzen.

Fazit: So viel Eigenkapital brauchen Sie!

Hier also noch einmal die Faustregel:

• Eigennutz = So viel wie möglich Eigenkapital
• Kapitalanlage = So wenig wie möglich Eigenkapital

Beim Eigennutz dient Ihr Eigenkapital als Sicherheit für die Bank, dass diese Ihr Geld auf jeden Fall früher oder später wiederbekommt. Prinzipiell sollte das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital 40% Ihres Nettogehalts nicht übersteigen. Als Kapitalanleger hingegen brauchen Sie nur 10 bis 15 Prozent als Eigenkapital mit einbringen. Die Zinsen sind vom Mieter zu tragen und mit Hilfe rollierenden Eigenkapitals, können Sie direkt in die nächste Immobilie investieren.

Mehr zum Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung finden Sie auf meinem neuen Projekt für Immobilienkäufer (Immobilien-Erfahrung.de):

• Eigenkapital (extern)