Was bedeutet Sachkundenachweis bei Immobilienmaklern?

Der Begriff „Sachkundenachweis“ klingt nach einer verbindlichen Zulassungsvoraussetzung — ist es aber in dieser Form nicht. Im deutschen Maklerrecht existiert kein gesetzlich vorgeschriebener Sachkundenachweis, der vor der Gewerbeausübung abgelegt werden muss. Das unterscheidet die Immobilienbranche etwa von Handwerksberufen mit Meisterpflicht oder dem Finanzsektor mit BaFin-Zulassung.

Die gesetzliche Grundlage für Makler und Immobilienverwalter ist die Gewerbeordnung (GewO) § 34c. Wer gewerblich Immobilien vermitteln möchte, benötigt lediglich eine Erlaubnis der zuständigen Behörde — keine Prüfung, kein Abschluss, keine nachgewiesene Fachqualifikation. Das ist eine der Schwachstellen des deutschen Immobilienmarkts, die Kritiker seit Jahrzehnten bemängeln.

• § 34c GewO — Erlaubnispflicht, keine Fachkundeprüfung
• Kein Berufsabschluss — Immobilienmakler ist kein geschützter Titel
• Kein Staatsexamen — Marktzugang ohne formalen Kompetenznachweis möglich
• Berufshaftpflicht — gesetzlich vorgeschrieben seit 2018
• Weiterbildungspflicht — 20 Stunden in drei Jahren, verpflichtend seit MaBV-Reform

Die gesetzliche Weiterbildungspflicht seit 2018

Mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler trat 2018 eine wichtige Neuregelung in Kraft. Seither sind Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 Stunden Weiterbildung nachzuweisen. Die Grundlage bildet die geänderte Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV § 15b).

Diese Regelung ist ein erster Schritt in die richtige Richtung — ersetzt aber keinen echten Sachkundenachweis. Wie im Ratgeber zur Immobilienbewertung beschrieben, hängt die Qualität einer professionellen Wertermittlung maßgeblich von der Erfahrung und Methodik des Gutachters ab — Faktoren, die 20 Weiterbildungsstunden allein nicht garantieren.

• 20 Stunden — Mindeststunden Weiterbildung pro drei Jahre
• MaBV § 15b — gesetzliche Grundlage der Fortbildungspflicht
• Angestellte eingeschlossen — Pflicht gilt auch für Beschäftigte im Betrieb
• Nachweispflicht — Teilnahmebelege müssen aufbewahrt werden
• IHK-Kurse — anerkannte Anbieter für zertifizierte Weiterbildungen
• Online-Seminare — seit 2020 weitgehend anerkannt

Sachkundenachweis vs. freiwillige Zertifizierungen

Da ein staatlicher Sachkundenachweis fehlt, haben sich auf dem Markt verschiedene freiwillige Zertifizierungen etabliert. Diese sind nicht rechtlich bindend, signalisieren aber ein erhöhtes Qualitätsbewusstsein. Als Investor oder Eigentümer sollten Sie wissen, welche Zertifikate tatsächlich etwas aussagen — und welche reine Marketinginstrumente sind.

Besonders relevant ist dies beim Mehrfamilienhaus kaufen, wo die Wertermittlung komplexer ist und eine fehlerhafte Bewertung schnell fünf- bis sechsstellige Konsequenzen haben kann. Ein zertifizierter Gutachter nach DIN EN ISO 17024 oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger bietet hier wesentlich mehr Sicherheit als ein Makler mit reiner Gewerbeanmeldung.

• IHK-Zertifikat — anerkannte Fachkunde für Wertermittlung
• HypZert-Zertifizierung — international anerkannt für Immobilienbewertung
• RICS-Mitgliedschaft — britischer Berufsverband, hoher Standard
• DIN EN ISO 17024 — Norm für Personenzertifizierung
• Öffentlich bestellte Sachverständige — höchstes deutsches Qualitätslevel
• IVD-Mitgliedschaft — Immobilienverband Deutschland, Branchennorm
• gif-Mitgliedschaft — Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung

Was Sie als Auftraggeber konkret prüfen sollten

Für Eigentümer, Käufer und Immobilien-Investoren ist entscheidend, wie sie die Qualität eines Maklers oder Verwalters in der Praxis beurteilen können, wenn ein gesetzlicher Sachkundenachweis fehlt. Die gute Nachricht: Es gibt klare Prüfkriterien, die Sie bei jedem Erstgespräch einfordern sollten.

Beachten Sie insbesondere beim Immobilie verkaufen, dass ein unseriöser Makler mit falscher Preiseinschätzung Ihre Verhandlungsposition massiv schwächen oder den Verkaufsprozess unnötig verzögern kann. Überprüfen Sie daher systematisch folgende Punkte, bevor Sie eine Maklerprovision vereinbaren — mehr dazu unter Maklerprovision berechnen.

• Gewerbeerlaubnis § 34c — Vorlage des aktuellen Erlaubnisbescheids anfordern
• Berufshaftpflicht — Police mindestens 500.000 € Deckungssumme prüfen
• Weiterbildungsnachweise — Teilnahmebelege der letzten drei Jahre vorlegen lassen
• Zertifikate für Wertermittlung — IHK oder HypZert bei Bewertungsauftrag
• Referenzobjekte — vergleichbare Transaktionen in Ihrer Lage und Preisklasse
• Marktkenntnis — konkrete Fragen zu Kaufpreisfaktoren und Mietpreisen stellen
• Transparenz bei Kosten — vollständige Kostenkalkulation inkl. Kaufnebenkosten berechnen

Bedeutung für die Immobilienbewertung und Renditeberechnung

Die Qualifikation des Bewerters hat direkte Auswirkungen auf Ihre Investitionsrechnung. Eine fehlerhafte Verkehrswertermittlung kann dazu führen, dass Sie zu viel zahlen, zu wenig erlösen oder falsche Renditeerwartungen entwickeln. Gerade beim Ertragswertverfahren — dem Standardverfahren für vermietete Rendite-Objekte — kommt es auf präzise Eingabewerte an.

Nutzen Sie das Sachwertverfahren nur dann als Grundlage, wenn Sie den tatsächlichen Substanzwert eines Objekts ermitteln möchten — und achten Sie darauf, dass Ihr Bewerter die Wahl des Verfahrens begründen kann. Ein professioneller Makler mit nachgewiesener Bewertungskompetenz wird Ihnen erklären, warum beispielsweise beim Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren dominiert, während beim Eigenheim das Vergleichswertverfahren aussagekräftiger ist.

Die Renditekennzahlen — von der Bruttorendite berechnen bis zur echten Nettorendite berechnen nach Verwaltungskosten und Instandhaltung — sind nur so gut wie die zugrunde liegenden Bewertungen. Ein unsachgemäß beauftragter Makler ohne nachweisbare Fachkompetenz gefährdet damit direkt Ihren Investitionserfolg.

Reform und Ausblick: Kommt der echte Sachkundenachweis?

Die Diskussion um einen verpflichtenden Sachkundenachweis für Immobilienmakler ist in Deutschland nicht neu. Verschiedene Bundesratsanträge und Branchenverbände forderten in den vergangenen Jahren eine Verschärfung der Zugangsvoraussetzungen. Bislang ohne Erfolg — die Immobilienwirtschaft bleibt einer der wenigen Wirtschaftsbereiche mit hohem Schadenpotenzial ohne formale Eingangshürde.

Auf europäischer Ebene zeigt sich, dass andere Länder weiter sind: In Österreich und der Schweiz gelten deutlich strengere Zulassungsregeln für Immobilienmakler. In Österreich ist die Konzessionsprüfung vor der Wirtschaftskammer Pflicht, in der Schweiz regeln die Kantone die Anforderungen oft über Fachprüfungen.

Für Investoren bedeutet das im Status quo: Eigenverantwortung ist gefragt. Verlassen Sie sich nicht auf einen Titel, der im deutschen Recht nicht existiert — sondern auf nachprüfbare Qualifikationen, Referenzen und die gesetzlich vorgeschriebene Weiterbildungsdokumentation.

Ist der Sachkundenachweis für Immobilienmakler in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Im deutschen Recht gibt es keinen verpflichtenden Sachkundenachweis für Immobilienmakler. Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO setzt lediglich persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse voraus, nicht jedoch eine fachliche Prüfung. Seit 2018 gilt jedoch eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren gemäß MaBV § 15b, deren Nachweise der Makler auf Anfrage vorlegen muss.

Welche Zertifizierung ist bei der Immobilienbewertung besonders aussagekräftig?

Für die Immobilienbewertung sind insbesondere die HypZert-Zertifizierung (international anerkannt, besonders für Finanzierungsbewertungen relevant) und das IHK-Zertifikat für Immobilienwertermittlung aussagekräftig. Das höchste Qualitätslevel bieten öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die von den IHKs bestellt werden und strengen Fachprüfungen unterliegen. Für komplexe Anlageimmobilien empfiehlt sich grundsätzlich ein Gutachter mit mindestens einer dieser Qualifikationen.

Kann ich als Eigentümer die Weiterbildungsnachweise meines Maklers einsehen?

Ja, unbedingt. Nach MaBV § 15b sind Makler und deren angestellte Mitarbeiter verpflichtet, die Teilnahmenachweise über Weiterbildungsmaßnahmen aufzubewahren und auf Anfrage der zuständigen Behörde vorzulegen. Als Auftraggeber haben Sie zwar kein gesetzliches Einsichtsrecht, jedoch das faktische Recht, diese Nachweise im Rahmen des Erstgesprächs einzufordern — ein seriöser Makler wird dies ohne Zögern gewähren. Verweigert er die Vorlage, sollten Sie dies als deutliches Warnsignal werten.

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Die Immobilienpreisberechnung

Der Markt macht die Preise, wie sich in den Wertermittlungen für Immobilien zeigt. Zur Immobilienbewertung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung – hier im Überblick.Wo die Nachfrage am höchsten und das Angebot am niedrigsten sind, steigen die Preise und der Kauf von Häusern oder Wohnungen verteuert sich rasant. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt vom individuellen Einzelfall ab. Fakt ist, dass Immobilieneigentum immer eine gute Altersvorsorge und eine wertstabile Investition in Sachwerte ist. Daher sind sowohl Selbstnutzer wie Kapitalanleger gut beraten, wenn sie in Eigentum investieren. Denn was nicht übersehen werden darf: die Mietpreise steigen ebenso rasant und ein Ende ist nicht in Sicht. Bezahlbarer Wohnraum ist schwer zu finden. Allein aus diesem Grund ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung trotz steigender Immobilienpreise eine Überlegung wert.

• Sie haben eine Eigentumswohnung? Lesen Sie hier mehr zu Wohnungsbewertung.

Professionelle Wertermittlung muss beauftragt werden

Im Regelfall nimmt der Eigentümer die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens vor. Wer von privat verkauft und sich die Kosten für die Wertermittlung spart, sollte bei Interessentenanfragen keinesfalls ablehnend auf die Verkehrswertermittlung reagieren. Als Kaufinteressent können Sie die Berechnungsgrundlagen des Immobilienpreises erfragen und mit Kenntnis des Eigentümers eine Wertermittlung in Auftrag geben. Vermuten Sie einen ideellen, emotional bestimmten Angebotspreis, kann sich diese Maßnahme als kostensenkende Strategie erweisen.

Verkehrswertermittlung durch Experten

Als Eigentümer sollten Sie bedenken, dass ein Käufer die größte Anschaffung seines Lebens tätigt und daher Sicherheit im Bezug auf einen neutralen Immobilienpreis erhalten möchte. Wird ein Objekt über eine Immobilienagentur verkauft, wurde in den meisten Fällen eine Verkehrswertermittlung vorgenommen. Das bedeutet, dass der Immobilienpreis den aktuellen Faktoren entspricht und anhand der Ausstattung, Objektgröße und Lage, der infrastrukturellen Einbindung und auf Basis einer ausführlichen Marktanalyse ermittelt wurde. Wenn Sie Ihre Immobilienpreise auf eine Verkehrswertermittlung stützen, wird der Käufer den Immobilienpreis seltener anzweifeln und eher bereit sein, die Kaufentscheidung ohne eine längerfristige Verhandlung zu treffen. Haben Sie auf die Wertermittlung verzichtet, können Sie diese durchaus auch nachträglich noch vornehmen.

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Einfluss auf Selbstnutzer und Kapitalanleger

Als Selbstnutzer einer Immobilie müssen Sie abwägen, ob der Preis zuzüglich der Kaufnebenkosten und Kreditzinsen für Sie adäquat ist. Um diesen Quotienten zu ermitteln, legen Sie Ihre Mietzahlungen in den vergangenen 20 Jahren (bei einer Tilgungszeit von 20 Jahren) zugrunde und stellen die beiden Werte gegenüber. Haben Sie mehr oder eine mit dem Kaufpreis der Immobilie identische Miete gezahlt, ist der Kauf für Sie die beste Entscheidung. Liegen Ihre Mietzahlungen deutlich unter dem Immobilienpreis, kann sich das weitere Wohnen zur Miete als bessere Lösung erweisen.

Kapitalanleger gehen nach einem anderen Rechenweg vor. Hier lässt sich die Rentabilität des Kaufs daran erkennen, ob die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten unter den bereits vorhandenen oder möglichen Mieteinnahmen nach Neuvermietung liegen. Ist keine Differenz mit Renditeaussicht gegeben, ist das Investment keine gute Kapitalanlage. Alles zum Thema Investment erfahren Sie unter in Immobilien investieren.

Kaufen Sie eine Immobilie als Familienresidenz, achten Sie in erster Linie darauf, dass Sie die Finanzierung mit einer festen Zinsbindung tilgen und vor dem Renteneintritt schuldenfrei sind. Die Auswahlkriterien basieren auf den Aspekten, die Sie persönlich für essenziell erachten. Setzen Sie sich ein Maximalbudget, das zu Ihrem Einkommen und der monatlichen Tilgungssumme der Finanzierung passt. Fakt ist: durch die gerade in Ballungszentren sehr hohen Immobilienpreise steigt die Höhe der Finanzierung für den Kauf. Umso wichtiger ist es, dass Sie den Kaufpreis der Immobilie inklusive effektiver Jahreszinsen berechnen und bei der Tilgung bedenken, das die Forderung der Bank über der Kreditsumme liegt.

Immobilie verkaufen – So ermitteln Sie den richtigen Preis

Sind Immobilienpreise verhandelbar?

Der Angebotspreis einer Immobilie ist keine statische Größe. Auch wenn er anhand einer Verkehrswertermittlung festgelegt wurde, besteht in den meisten Fällen ein gewisser Verhandlungsspielraum. Als potenzieller Käufer sollten Sie daher erfragen, ob und in welcher Höhe ein Preisnachlass möglich ist. Die Verhandlungen gelingen bei älteren Objekten besser, da Sie im Rahmen der Besichtigung und der Entdeckung kleiner Mängel in eine gute Verhandlungsposition gelangen. Bedenken Sie aber auch, dass der Eigentümer oder der Ihnen gegenüberstehende und im Eigentümerauftrag handelnde Immobilienmakler nicht verhandeln muss. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen. Interessieren Sie sich für ein Objekt in Lagen mit immenser Nachfrage, ist Ihre Position in Preisverhandlungen weniger gut.

Geschick und taktische Strategien in der Verhandlung

Entscheiden Sie sich hingegen für eine Immobilie in ländlicher Gegend, gibt es durchaus einen Spielraum, den Sie mit ein wenig Geschick und taktischen Strategien positiv für sich nutzen können. Wenn Sie in eine Verhandlung gehen, gehen Sie mit Bedacht und Empathie vor. Gerade bei Immobilien von privaten Anbietern basiert der Angebotspreis nicht selten auf ideellen Werten und der Erinnerung an schöne Momente in der Immobilie. Ein zu forsches und forderndes Auftreten bewirkt in den meisten Fällen das Gegenteil und kann dazu führen, dass der Eigentümer überhaupt nicht an Sie verkaufen möchte. Als Eigentümer wie als potenzieller Käufer sollten Sie wissen, dass Verhandlungen durchaus zum Geschäft gehören. Mit Expertise und Fingerspitzengefühl steigert eine Verhandlung über den Immobilienpreis das Interesse des Käufers und das Wohlbefinden des Verkäufers. Wer selbst nicht gerne verhandelt und sich in derartigen Gesprächen unwohl fühlt, ist mit einem Immobilienmakler gut beraten. Verhandlungskompetenz und Expertise in den Marktpreisen sind ein Vorteil, wenn Sie als Kaufinteressent nicht privat auftreten, sondern die Immobiliensuche vornehmen lassen.

Werden die Immobilienpreise in absehbarer Zeit fallen?

Einige Branchenkenner gehen von einer Senkung der Immobilienpreise innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre aus. Hierbei handelt es sich um Vermutungen, denn einen wirklichen Grund für eine manifeste Annahme gibt es nicht. Aktuell ist die Nachfrage steigend, während sich das Angebot verknappt. Allein diese Tatsache schließt aus, dass Sie in absehbarer Zeit weniger hohe Immobilienpreise zahlen. Eine Anhebung des Leitzinses und die damit verbundene Straffung der Geldpolitik ist ebenfalls nicht im Gespräch und in Aussicht.

Wohneigentum kaufen und in Immobilien investieren

Wenn Sie Wohneigentum kaufen oder im Immobilienmarkt investieren möchten, sollten Sie sich nicht auf Vermutungen verlassen und Ihren Kauf mit Hoffnung auf eine Senkung der Immobilienpreise aufschieben. Bedenken Sie: der Hauskauf oder der Erwerb Ihrer Wohnung sind eine Absicherung Ihres Lebensabends und eine Entscheidung, die Sie für sich und Ihre Familie treffen. Seit einigen Jahren steigen die Immobilienpreise rasant und tendenziell ist erkennbar, dass der Anstieg noch eine ganze Weile anhalten wird.

Finden Sie Ihr Traumhaus oder die Wohnung, die Ihren Kriterien entspricht und Sie auf den ersten Blick überzeugt, haben Sie verschiedene Möglichkeiten zur Verhandlung über den Immobilienpreis. Warten empfiehlt sich hingegen nicht, sondern sorgt dafür, dass Ihre Traumimmobilie einen anderen Besitzer findet. Schon vor zwei Jahren hielten Kritiker daran fest, dass es zu einer Immobilienblase kommt. Doch die Realität sieht anders aus. Der Markt boomt und die derzeitig hohen Immobilienpreise sind eine Folge aus steigender Nachfrage, verringertem Angebot und dem kontinuierlich wachsenden Interesse am Immobilienkauf. Wenn Sie also auf einen günstigen Zeitpunkt warten, sollten Sie jetzt handeln und sich nicht darauf verlassen, dass Sie Ihren Traum zu günstigeren Immobilienpreisen in einem überschaubaren Zeitraum realisieren können.

Immobilienpreis als Kriterium der Kaufentscheidung

Bekommen Sie heute unbedingt „weniger Haus für einen höheren Immobilienpreis“? Auch wenn viele potenzielle Käufer das Gefühl haben, bewahrheitet sich dieser Gedanke nicht grundsätzlich. Sie haben eine konkrete Vorstellung vom Immobilienpreis und suchen nach einem Objekt, das Sie zu der von Ihnen anberaumten Summe erwerben können?

Lukinski unterstützt Sie bei Ihrem Vorhaben zur Immobiliensuche. Sie möchten ein Haus verkaufen und den richtigen Immobilienpreis ansetzen? Wir ermitteln den Verkehrswert und unterstützen Sie beim Verkaufsvorhaben!

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Zahlen & Fakten: Statistiken zu Wohneigentum in Deutschland

Statistik: Wohnungeigentum in Deutschland

Wie hoch ist die Eigentümerquote in den einzelnen Bundesländern? Hier sind die „aktuellsten“ Zahlen des statistischen Bundesamtes. Nach 2014 gab es bisher keine erneute Erhebung. Sobald neue Daten verfügbar sind, werden wir sie hier mit einpflegen! Hier sehen Sie die Eigentümerquote in Deutschland im Zeitraum von 1998 bis 2014 nach Bundesländern.

© Statista 2019 – Quelle: Statistisches Bundesamt

Quadratmeterpreis für Eigentumswohungen

Sie wollen verkaufen? Natürlich profitieren auch Sie als Immobilieneigentümer im weiteren Speckgürtel der Metropolen von den steigenden Kaufpreisen. Hier sehen Sie die Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter).

1. München (Bayern) mit 8.342 Euro pro Quadratmeter; von 6.737 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.695 Euro je qm² in 4 Jahren
2. Stuttgart (BW) mit 5.925 Euro pro Quadratmeter; von 4744 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.181 Euro je qm²
3. Frankfurt am Main (Hessen) mit 6.060 Euro pro Quadratmeter; von 4.373 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.687 Euro je qm²
4. Freiburg im Breisgau (Bayern) mit 4.943 Euro pro Quadratmeter; von 4.740 Euro je qm² 2014; Steigerung 203 Euro je qm²
5. Ingolstadt (Bayern) mit 4.969 Euro pro Quadratmeter; von 4.287 Euro je qm² 2014; Steigerung 682 Euro je qm²

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

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