Wohnung verkaufen mit Mieter: Das gilt es zu beachten

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist deutlich komplexer als der Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Vom Kündigungsschutz nach § 566 BGB über das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) bis hin zu Sperrfristen für Eigenbedarfskündigungen (§ 577a BGB) gibt es zahlreiche rechtliche Hürden. Hinzu kommt: Der Käuferkreis verkleinert sich – Selbstnutzer fallen weg, Kapitalanleger werden zur Hauptzielgruppe. Schauen wir uns die wichtigsten Punkte im Detail an.

Kündigungsschutz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Ein Verkauf der Wohnung führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Der zentrale Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB festgeschrieben: Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein. Mietpreis, Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturklauseln, Modernisierungsvereinbarungen – alles bleibt unverändert bestehen. Der Mieter hat weiterhin Anspruch auf den ungestörten Besitz der Wohnung, solange er seinen vertraglichen Pflichten nachkommt.

Praktisch bedeutet das: Auch wenn der Mietzins seit Jahren unter dem Marktniveau liegt, kann der neue Eigentümer den Vertrag nicht einfach anpassen. Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der Kappungsgrenze (15–20 Prozent in drei Jahren) und der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Genau dieser Punkt führt bei stark untervermieteten Objekten zu erheblichen Preisabschlägen.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
• Käufer übernimmt Mietvertrag inklusive aller Klauseln
• Kaution geht ebenfalls auf den Käufer über (§ 566a BGB)
• Mieterhöhungen nur im gesetzlichen Rahmen möglich
• Verkäufer bleibt für rückständige Mieten bis zum Übergang verantwortlich

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Wird ein Mehrfamilienhaus erstmals in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und an Dritte verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Dieser Schutzmechanismus soll verhindern, dass Mieter durch Umwandlung und Verkauf aus ihrer Wohnung verdrängt werden. Wichtig: Das Vorkaufsrecht greift nur beim Erstverkauf nach Aufteilung – nicht bei jedem späteren Weiterverkauf.

So funktioniert das Vorkaufsrecht in der Praxis:

• Verkäufer muss Mieter über Kaufvertragsinhalt schriftlich informieren
• Mieter hat zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben
• Ausübung muss in notarieller Form erfolgen
• Mieter tritt zu identischen Konditionen wie der Drittkäufer ein
• Ausnahme: Verkauf an Familienangehörige oder Mitglieder des Haushalts – hier kein Vorkaufsrecht

Welche weiteren Besonderheiten beim Aufteilen eines Mehrfamilienhauses zu beachten sind, erfahren Sie hier: Wohnungen einzeln verkaufen.

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB)

Ein häufig unterschätzter Punkt: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt für den neuen Eigentümer eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf und Verwertungskündigung. Während dieser Zeit darf der Käufer den Mieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die Sperrfristen im Überblick:

• Bundesweiter Mindestschutz: 3 Jahre ab Eigentumsübergang
• In angespannten Wohnungsmärkten (per Landesverordnung): bis zu 10 Jahre
• Betrifft Großstädte wie München, Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt
• Frist beginnt mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch

Für Investoren ist dies neutral bis positiv – sie wollen ohnehin vermietet halten. Für Selbstnutzer-Käufer kann diese Sperrfrist ein Deal-Breaker sein und schließt diese Käufergruppe faktisch aus.

Mietaufhebungsvertrag: Die teure, aber saubere Lösung

Möchten Sie die Wohnung leer verkaufen, um den höheren Selbstnutzer-Preis zu erzielen, ist der Mietaufhebungsvertrag oft der einzige rechtssichere Weg. Der Mieter verzichtet gegen eine Abfindung freiwillig auf seine Mieterrechte und zieht zu einem vereinbarten Zeitpunkt aus.

Marktübliche Abfindungshöhen:

• Standard: 6 bis 12 Nettokaltmieten
• In angespannten Märkten: 12 bis 24 Nettokaltmieten
• Pauschale Größenordnung: 10.000 € bis 50.000 €, in Toplagen auch deutlich mehr
• Faustregel: Abfindung sollte unter dem Preisdelta vermietet/leer liegen

Rechenbeispiel: Eine Wohnung in München mit 1.200 € Kaltmiete bringt vermietet 480.000 €, leer 620.000 €. Differenz: 140.000 €. Eine Abfindung von 30.000–50.000 € ist hier wirtschaftlich sinnvoll, da netto immer noch 90.000–110.000 € Mehrerlös bleiben.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Ob Maisonettewohnung oder Mikroapartment – möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, dürfen Sie Besichtigungstermine durchführen. Allerdings ist das Besichtigungsrecht klar limitiert. Der Vermieter muss die Privatsphäre des Mieters respektieren, Termine rechtzeitig ankündigen (üblich: mindestens 3–4 Tage Vorlauf) und den Zweck nennen.

Was die Rechtsprechung als zumutbar einstuft:

• Maximal eine Besichtigung pro Woche
• Werktags zwischen 10 und 19 Uhr, samstags eingeschränkt
• Ankündigungsfrist: mindestens 24 Stunden, besser 3–7 Tage
• Besichtigungsdauer: max. 30–45 Minuten pro Termin
• Sammelbesichtigungen mit mehreren Interessenten zulässig, aber nicht erzwingbar

Tipp aus der Praxis: Bieten Sie dem Mieter eine kleine Aufwandsentschädigung (z. B. 50–100 € pro Termin) oder eine einmalige Kompensation. Das reduziert Konflikte erheblich und sichert Ihnen kooperative Termine.

Selbstnutzer: Kündigung bei Eigenbedarf

Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung möglich – aber nur unter strengen Voraussetzungen. Eine pauschale Behauptung reicht nicht; der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar dargelegt werden.

Wer als „nahe Angehörige“ zählt:

• Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Eltern
• Geschwister, Großeltern, Enkel
• Schwiegereltern, Schwiegerkinder (unter Umständen)
• Pflegekräfte für Familienmitglieder im Haushalt

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer:

• Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
• Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate
• Bei Umwandlung: zusätzlich 3–10 Jahre Sperrfrist (§ 577a BGB)

Härtefallklausel und Risiken

Der Mieter kann nach § 574 BGB Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte bedeuten würde – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum. Außerdem ist Vorsicht geboten: Wird der angegebene Eigenbedarf nachträglich nicht umgesetzt („vorgetäuschter Eigenbedarf“), drohen Schadensersatzforderungen in fünf- bis sechsstelliger Höhe.

Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung im Überblick:

• Berechtigtes, konkretes Interesse des Vermieters
• Eigennutzung für sich selbst oder nahe Angehörige
• Schriftliche Begründung mit Namen und Bedarfsgrund
• Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen
• Beachtung der Sperrfrist nach Umwandlung
• Tatsächliche Umsetzung nach Auszug zwingend erforderlich

Vermietet vs. unvermietet: Der direkte Vergleich

Die Entscheidung „vermietet verkaufen oder leer verkaufen“ hat erhebliche finanzielle Konsequenzen. Hier ein direkter Vergleich der wichtigsten Faktoren:

Kapitalanleger als Zielgruppe: So denken Investoren

Bewertung über den Mietmultiplikator

Während Selbstnutzer emotional kaufen und Vergleichspreise als Maßstab nehmen, bewerten Kapitalanleger Immobilien rein rechnerisch über den Mietmultiplikator (auch: Vervielfältiger). Die Formel: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Faktor.

Marktübliche Faktoren je Lage:

• A-Lagen (München, Hamburg-Innenstadt): Faktor 30–45
• B-Lagen (Düsseldorf, Stuttgart, Köln): Faktor 22–32
• C-Lagen (mittlere Großstädte): Faktor 16–24
• D-Lagen (Mittelstädte): Faktor 12–18

Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 1.000 € Kaltmiete (12.000 € p.a.) erzielt in München bei Faktor 35 einen Verkaufspreis von 420.000 €, in Leipzig bei Faktor 22 nur 264.000 €. Wer untervermietet hat, sollte vor Verkauf prüfen, ob eine rechtssichere Mieterhöhung möglich ist – jeder zusätzliche Euro Monatsmiete erhöht den Verkaufspreis um den Faktor × 12.

Welche Investorentypen kommen in Frage?

• Privater Kapitalanleger: Sucht 1–3 Objekte zur Altersvorsorge, Faktor-orientiert
• Bestandshalter / Family Office: Kauft Portfolios, achtet auf Cashflow und Lagequalität
• Fix-and-Flip-Investor: Sucht Objekte mit Wertsteigerungspotenzial, oft mit auslaufenden Mietverhältnissen
• Institutionelle Investoren: Erst ab Portfoliogrößen relevant, hohe Renditeanforderungen

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Spekulationssteuer (§ 23 EStG)

Wird eine vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung verkauft, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer in Höhe Ihres persönlichen Einkommensteuersatzes (bis zu 45 % plus Soli) an. Die Frist beginnt mit Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht mit Übergabe oder Grundbucheintrag.

Wichtige Punkte zur Spekulationsfrist:

• 10 Jahre Haltefrist bei vermieteten Objekten