Was umfasst die kaufmännische Prüfung?

Die kaufmännische Prüfung ist die wirtschaftliche Due Diligence einer Immobilie — getrennt von der technischen Bauprüfung. Während die technische Prüfung Substanz, Bauschäden und Energieeffizienz untersucht, prüft die kaufmännische Seite alle vertraglichen, finanziellen und rechtlichen Positionen, die nach dem Kauf weiterlaufen.

Sie gliedert sich in fünf Bereiche, die jeweils eigene Unterlagen und Kennzahlen erfordern:

• Mieterträge: Mietverträge, Mietspiegel-Abgleich, Rückstände, Kautionen
• Bewirtschaftungskosten: umlagefähige vs. nicht umlagefähige Positionen nach § 2 BetrKV
• WEG-Position: Hausgeld, Rücklage, Beschlusssammlung, Sonderumlagen
• Steuern und Lasten: Grundsteuer, Erschließungsbeiträge, Altlasten im Grundbuch
• Renditefaktoren: Brutto-/Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow nach Tilgung

Faustregel: Die kaufmännische Prüfung ist abgeschlossen, wenn Sie auf einer A4-Seite den realen Cashflow der nächsten 36 Monate beziffern können — inklusive aller bekannten Risiken.

Zeitrahmen und Ablauf der Prüfung

Eine seriöse kaufmännische Prüfung benötigt 10–20 Werktage zwischen Reservierung und Notartermin — kürzere Zeiträume sind ein Warnsignal. Der typische Ablauf:

• Tag 1–3: Anforderung des vollständigen Datenraums beim Verkäufer/Makler
• Tag 4–10: Sichtung Mietverträge, Hausgeldabrechnungen, Beschlusssammlung
• Tag 8–12: Klärung offener Punkte schriftlich, Mietspiegel-Abgleich, Grundbuchauszug
• Tag 12–16: Cashflow-Modell, Stresstest, Verhandlungsstrategie
• Tag 16–20: Notarvertragsentwurf prüfen, Garantien und Freistellungen verhandeln

Was kostet die Prüfung — und ab wann lohnt sie?

• Eigenleistung mit Checkliste: 0 €, ca. 15–25 Stunden Aufwand
• Steuerberater (AfA, Kaufpreisaufteilung): 400–1.200 € pauschal
• Fachanwalt Mietrecht/WEG: 800–2.500 € je nach Komplexität
• Vollständige Due Diligence durch Spezialist: 0,3–0,8 % des Kaufpreises

Faustregel: Ab 300.000 € Kaufpreis lohnt mindestens eine anwaltliche Mietvertrags- und WEG-Prüfung. Bei Mehrfamilienhäusern und Portfoliokäufen ab 1 Mio. € ist eine vollständige Due Diligence Standard und amortisiert sich typischerweise über den verhandelten Kaufpreisabschlag um den Faktor 5–15.

Mietverträge prüfen — § 566 BGB als Game-Changer

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie greift § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“. Sie übernehmen alle bestehenden Mietverträge samt sämtlicher Konditionen — auch wenn diese unwirtschaftlich sind. Das ist der häufigste blinde Fleck bei Erstinvestoren.

Welche Mietvertrags-Risiken Sie identifizieren müssen

• Indexmiete vs. Staffelmiete vs. Vergleichsmiete: nur Index- und Staffelverträge erlauben planbare Mieterhöhungen ohne Mieterzustimmung
• Kappungsgrenze § 558 BGB: max. 20 % Erhöhung in drei Jahren, in vielen Großstädten gekappt auf 15 %
• Mietpreisbremse § 556d BGB: in ausgewiesenen Gebieten max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Neuvermietung
• Kündigungsausschluss: manche Verträge enthalten lebenslange Kündigungsverzichte zugunsten des Mieters
• Schönheitsreparatur-Klauseln: alte Verträge mit unwirksamen Klauseln verlagern Renovierungskosten zu Ihnen
• Untervermietungsrechte: bei Pauschalgenehmigungen kein Einspruch mehr möglich

Mietpreisbremse: das unterschätzte Rückzahlungsrisiko

Hat der Voreigentümer in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zu hoch vermietet und der Mieter rügt qualifiziert nach § 556g BGB, kann er rückwirkend ab Rüge-Zeitpunkt den überhöhten Anteil zurückfordern — bis zu 30 Monate Rückzahlung sind möglich. Diese Forderung geht mit auf Sie über. Prüfen Sie deshalb:

• Liegt die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet?
• Wurde die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g IV BGB beim Vertragsabschluss eingehalten?
• Gibt es Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete höher)?
• Lassen Sie sich eine Verkäufergarantie zur Mietpreisbremse-Konformität in den Notarvertrag schreiben

Mietrückstände und Mietminderungen

Lassen Sie sich die Mietkonten der letzten 24 Monate vorlegen. Rückstände über zwei Monatsmieten berechtigen zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB — können aber auch ein Hinweis auf strukturell schwierige Mieter sein. Aktive Mietminderungen wegen Mängeln (oft 5–20 % der Kaltmiete) gehen mit auf Sie über.

Realistische Marktmiete ermitteln

Vergleichen Sie die Bestandsmiete mit dem aktuellen Mietspiegel und der erzielbaren Neuvermietungsmiete. Liegt die Kaltmiete 25 % unter Markt und ist eine Erhöhung wegen Kappungsgrenze nur in 3 %-Schritten möglich, müssen Sie sechs bis acht Jahre Heranführung in Ihre Renditerechnung einkalkulieren.

Betriebskosten: umlagefähig oder nicht?

Nach § 2 BetrKV sind 17 Kostenarten grundsätzlich umlagefähig — alles andere zahlt der Eigentümer. Die Quote nicht umlagefähiger Kosten beträgt bei typischen Eigentumswohnungen 15–25 % der Gesamt-Bewirtschaftungskosten und schmälert die Nettorendite oft um 0,4–0,8 Prozentpunkte.

Die 17 umlagefähigen Positionen im Überblick

Der Katalog reicht von Grundsteuer und Wasser über Heizung und Aufzug bis zu Schornsteinfeger und Sach-/Haftpflichtversicherung. Entscheidend ist nicht nur die grundsätzliche Umlagefähigkeit, sondern die korrekte Verankerung im Mietvertrag — ohne Klausel keine Umlage.

Klausel-Check im Mietvertrag

Prüfen Sie die letzte Betriebskostenabrechnung gegen die Mietverträge: Sind alle umlagefähigen Positionen tatsächlich im Vertrag verankert? Fehlt eine einzelne Klausel, fällt die Position dauerhaft auf Sie zurück — eine BGH-Rechtsprechung lässt nachträgliche Ergänzungen nur in engen Grenzen zu.

Stille Kostenfallen, die selten geprüft werden

• Wartungsverträge: Aufzug, Heizung, Lüftung — Kosten oft 30 % über Marktniveau bei Altverträgen
• Versicherungspakete: Bündelverträge mit nicht umlagefähigen Bestandteilen
• Gartenpflege: nur Pflege ist umlagefähig, Neuanlage und Baumfällung nicht
• Müllgebühren: Sperrmüllkosten sind nicht umlagefähig, nur regelmäßige Abfuhr
• Kabelfernseh-Sammelverträge: seit Wegfall des Nebenkostenprivilegs nicht mehr zwingend umlegbar

WEG-Unterlagen: Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse

Bei Eigentumswohnungen ist die WEG-Prüfung der renditeentscheidende Teil. Drei Dokumente sind Pflicht — alles andere ist Schönwetter-Prüfung.

Letzte drei Hausgeldabrechnungen

Vergleichen Sie Vorauszahlung und Abrechnung. Nachzahlungen über 10 % der Jahres-Vorauszahlung deuten auf systematische Unterkalkulation hin. Prüfen Sie zusätzlich die Wirtschaftspläne der nächsten zwei Jahre — hier sind Kostensteigerungen oft schon eingepreist.

Instandhaltungsrücklage: gesund oder kritisch?

Die Bemessung erfolgt nach § 28 II. Berechnungsverordnung in Abhängigkeit vom Gebäudealter. Als Daumenregel gilt:

• Gebäude unter 22 Jahre: 7,10 €/m² Wohnfläche/Jahr Mindestrücklage
• Gebäude 22–32 Jahre: 9,00 €/m²/Jahr
• Gebäude über 32 Jahre: 11,50 €/m²/Jahr
• Bestand pro Einheit: gesund ab 6.000–8.000 € pro Wohnung, kritisch unter 3.000 €
• Aktuelle Einzahlung: 0,80–1,20 €/m²/Monat ist marktüblich

Beschlusssammlung — die „stille Sanierungsbombe“

Hier liegt der größte Hebel der kaufmännischen Prüfung: Lassen Sie sich die Beschlusssammlung der letzten fünf Jahre und alle Eigentümerversammlungs-Protokolle aushändigen. Achten Sie besonders auf:

• Beschlossene, aber nicht umgesetzte Sanierungen: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug
• Geplante Sonderumlagen: oft 200–800 €/m² bei großen Maßnahmen
• Streitige Verfahren: Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse
• Energetische Sanierungspflichten: nach GEG bei Eigentümerwechsel teils nachrüstpflichtig
• Modernisierungsumlagen: die der Vorbesitzer auf Mieter umgelegt hat

Typische Sanierungskosten pro Eigentumswohnung

Insider-Tipp: Wenn ein Sanierungsbeschluss gefasst, die Sonderumlage aber noch nicht beschlossen ist, geht die Zahlungspflicht auf den Käufer über. In 80 % aller Exposés wird das verschwiegen — und kostet im Schnitt 12.000–35.000 € pro Wohnung. Lassen Sie sich vom Verwal

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