Was umfasst die kaufmännische Prüfung?

Die kaufmännische Prüfung ist die wirtschaftliche Due Diligence einer Immobilie — getrennt von der technischen Bauprüfung. Während die technische Prüfung Substanz, Bauschäden und Energieeffizienz untersucht, prüft die kaufmännische Seite alle vertraglichen, finanziellen und rechtlichen Positionen, die nach dem Kauf weiterlaufen.

Sie gliedert sich in fünf Bereiche, die jeweils eigene Unterlagen und Kennzahlen erfordern:

• Mieterträge: Mietverträge, Mietspiegel-Abgleich, Rückstände, Kautionen
• Bewirtschaftungskosten: umlagefähige vs. nicht umlagefähige Positionen nach § 2 BetrKV
• WEG-Position: Hausgeld, Rücklage, Beschlusssammlung, Sonderumlagen
• Steuern und Lasten: Grundsteuer, Erschließungsbeiträge, Altlasten im Grundbuch
• Renditefaktoren: Brutto-/Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow nach Tilgung

Faustregel: Die kaufmännische Prüfung ist abgeschlossen, wenn Sie auf einer A4-Seite den realen Cashflow der nächsten 36 Monate beziffern können — inklusive aller bekannten Risiken.

Zeitrahmen und Ablauf der Prüfung

Eine seriöse kaufmännische Prüfung benötigt 10–20 Werktage zwischen Reservierung und Notartermin — kürzere Zeiträume sind ein Warnsignal. Der typische Ablauf:

• Tag 1–3: Anforderung des vollständigen Datenraums beim Verkäufer/Makler
• Tag 4–10: Sichtung Mietverträge, Hausgeldabrechnungen, Beschlusssammlung
• Tag 8–12: Klärung offener Punkte schriftlich, Mietspiegel-Abgleich, Grundbuchauszug
• Tag 12–16: Cashflow-Modell, Stresstest, Verhandlungsstrategie
• Tag 16–20: Notarvertragsentwurf prüfen, Garantien und Freistellungen verhandeln

Was kostet die Prüfung — und ab wann lohnt sie?

• Eigenleistung mit Checkliste: 0 €, ca. 15–25 Stunden Aufwand
• Steuerberater (AfA, Kaufpreisaufteilung): 400–1.200 € pauschal
• Fachanwalt Mietrecht/WEG: 800–2.500 € je nach Komplexität
• Vollständige Due Diligence durch Spezialist: 0,3–0,8 % des Kaufpreises

Faustregel: Ab 300.000 € Kaufpreis lohnt mindestens eine anwaltliche Mietvertrags- und WEG-Prüfung. Bei Mehrfamilienhäusern und Portfoliokäufen ab 1 Mio. € ist eine vollständige Due Diligence Standard und amortisiert sich typischerweise über den verhandelten Kaufpreisabschlag um den Faktor 5–15.

Mietverträge prüfen — § 566 BGB als Game-Changer

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie greift § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“. Sie übernehmen alle bestehenden Mietverträge samt sämtlicher Konditionen — auch wenn diese unwirtschaftlich sind. Das ist der häufigste blinde Fleck bei Erstinvestoren.

Welche Mietvertrags-Risiken Sie identifizieren müssen

• Indexmiete vs. Staffelmiete vs. Vergleichsmiete: nur Index- und Staffelverträge erlauben planbare Mieterhöhungen ohne Mieterzustimmung
• Kappungsgrenze § 558 BGB: max. 20 % Erhöhung in drei Jahren, in vielen Großstädten gekappt auf 15 %
• Mietpreisbremse § 556d BGB: in ausgewiesenen Gebieten max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Neuvermietung
• Kündigungsausschluss: manche Verträge enthalten lebenslange Kündigungsverzichte zugunsten des Mieters
• Schönheitsreparatur-Klauseln: alte Verträge mit unwirksamen Klauseln verlagern Renovierungskosten zu Ihnen
• Untervermietungsrechte: bei Pauschalgenehmigungen kein Einspruch mehr möglich

Mietpreisbremse: das unterschätzte Rückzahlungsrisiko

Hat der Voreigentümer in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zu hoch vermietet und der Mieter rügt qualifiziert nach § 556g BGB, kann er rückwirkend ab Rüge-Zeitpunkt den überhöhten Anteil zurückfordern — bis zu 30 Monate Rückzahlung sind möglich. Diese Forderung geht mit auf Sie über. Prüfen Sie deshalb:

• Liegt die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet?
• Wurde die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g IV BGB beim Vertragsabschluss eingehalten?
• Gibt es Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete höher)?
• Lassen Sie sich eine Verkäufergarantie zur Mietpreisbremse-Konformität in den Notarvertrag schreiben

Mietrückstände und Mietminderungen

Lassen Sie sich die Mietkonten der letzten 24 Monate vorlegen. Rückstände über zwei Monatsmieten berechtigen zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB — können aber auch ein Hinweis auf strukturell schwierige Mieter sein. Aktive Mietminderungen wegen Mängeln (oft 5–20 % der Kaltmiete) gehen mit auf Sie über.

Realistische Marktmiete ermitteln

Vergleichen Sie die Bestandsmiete mit dem aktuellen Mietspiegel und der erzielbaren Neuvermietungsmiete. Liegt die Kaltmiete 25 % unter Markt und ist eine Erhöhung wegen Kappungsgrenze nur in 3 %-Schritten möglich, müssen Sie sechs bis acht Jahre Heranführung in Ihre Renditerechnung einkalkulieren.

Betriebskosten: umlagefähig oder nicht?

Nach § 2 BetrKV sind 17 Kostenarten grundsätzlich umlagefähig — alles andere zahlt der Eigentümer. Die Quote nicht umlagefähiger Kosten beträgt bei typischen Eigentumswohnungen 15–25 % der Gesamt-Bewirtschaftungskosten und schmälert die Nettorendite oft um 0,4–0,8 Prozentpunkte.

Die 17 umlagefähigen Positionen im Überblick

Der Katalog reicht von Grundsteuer und Wasser über Heizung und Aufzug bis zu Schornsteinfeger und Sach-/Haftpflichtversicherung. Entscheidend ist nicht nur die grundsätzliche Umlagefähigkeit, sondern die korrekte Verankerung im Mietvertrag — ohne Klausel keine Umlage.

Klausel-Check im Mietvertrag

Prüfen Sie die letzte Betriebskostenabrechnung gegen die Mietverträge: Sind alle umlagefähigen Positionen tatsächlich im Vertrag verankert? Fehlt eine einzelne Klausel, fällt die Position dauerhaft auf Sie zurück — eine BGH-Rechtsprechung lässt nachträgliche Ergänzungen nur in engen Grenzen zu.

Stille Kostenfallen, die selten geprüft werden

• Wartungsverträge: Aufzug, Heizung, Lüftung — Kosten oft 30 % über Marktniveau bei Altverträgen
• Versicherungspakete: Bündelverträge mit nicht umlagefähigen Bestandteilen
• Gartenpflege: nur Pflege ist umlagefähig, Neuanlage und Baumfällung nicht
• Müllgebühren: Sperrmüllkosten sind nicht umlagefähig, nur regelmäßige Abfuhr
• Kabelfernseh-Sammelverträge: seit Wegfall des Nebenkostenprivilegs nicht mehr zwingend umlegbar

WEG-Unterlagen: Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse

Bei Eigentumswohnungen ist die WEG-Prüfung der renditeentscheidende Teil. Drei Dokumente sind Pflicht — alles andere ist Schönwetter-Prüfung.

Letzte drei Hausgeldabrechnungen

Vergleichen Sie Vorauszahlung und Abrechnung. Nachzahlungen über 10 % der Jahres-Vorauszahlung deuten auf systematische Unterkalkulation hin. Prüfen Sie zusätzlich die Wirtschaftspläne der nächsten zwei Jahre — hier sind Kostensteigerungen oft schon eingepreist.

Instandhaltungsrücklage: gesund oder kritisch?

Die Bemessung erfolgt nach § 28 II. Berechnungsverordnung in Abhängigkeit vom Gebäudealter. Als Daumenregel gilt:

• Gebäude unter 22 Jahre: 7,10 €/m² Wohnfläche/Jahr Mindestrücklage
• Gebäude 22–32 Jahre: 9,00 €/m²/Jahr
• Gebäude über 32 Jahre: 11,50 €/m²/Jahr
• Bestand pro Einheit: gesund ab 6.000–8.000 € pro Wohnung, kritisch unter 3.000 €
• Aktuelle Einzahlung: 0,80–1,20 €/m²/Monat ist marktüblich

Beschlusssammlung — die „stille Sanierungsbombe“

Hier liegt der größte Hebel der kaufmännischen Prüfung: Lassen Sie sich die Beschlusssammlung der letzten fünf Jahre und alle Eigentümerversammlungs-Protokolle aushändigen. Achten Sie besonders auf:

• Beschlossene, aber nicht umgesetzte Sanierungen: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug
• Geplante Sonderumlagen: oft 200–800 €/m² bei großen Maßnahmen
• Streitige Verfahren: Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse
• Energetische Sanierungspflichten: nach GEG bei Eigentümerwechsel teils nachrüstpflichtig
• Modernisierungsumlagen: die der Vorbesitzer auf Mieter umgelegt hat

Typische Sanierungskosten pro Eigentumswohnung

Insider-Tipp: Wenn ein Sanierungsbeschluss gefasst, die Sonderumlage aber noch nicht beschlossen ist, geht die Zahlungspflicht auf den Käufer über. In 80 % aller Exposés wird das verschwiegen — und kostet im Schnitt 12.000–35.000 € pro Wohnung. Lassen Sie sich vom Verwal

]]> https://lukinski.de/mietrecht-auszug-kundigung-rechte/ Fri, 26 Oct 2018 04:00:00 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=1650 Mietrecht ist ein großes Thema, besonders für Personen, die in einem Mietverhältnis leben. Es gibt viele Streitigkeiten und viele Punkte, an denen die Parteien anecken könnten. Das Mietrecht soll helfen Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen und das Wohnen für Mieter und Vermieter so angenehm wie möglich zu gestalten.

Rechte von Mietern – Lärm, Kündigung und Eigentum

Mieter haben in einem Mietverhältnis viele Rechte von denen Sie meist gar nichts wissen. In Streitfällen sind Sie dann aufgeschmissen und wissen nicht, ob Sie im Recht sind oder ob Sie Ansprüche haben. Um dem Vorzubeugen gibt es einiges an Mietrecht, dass für viele Mieter zum Grundwissen gehören sollte und wichtig für viele Situationen ist.

Kündigung aus Eigenbedarf – Was darf der Vermieter und was nicht?

Der wichtigste erste Schritt bei einer Kündigung auf Eigenbedarf ist es, dass diese schriftlich erfolgen muss. Es gibt zahlreiche Gerichtsurteile zu diesem Thema, da es selbst für langjährige Mieter zum Problem werden kann. Denn wenn der Vermieter Anspruch auf Eigenbedarf anmeldet, kann der Mieter schnell die Wohnung verlieren. Dies geht aber nicht ohne weiteres und bedarf einiges an Regeln. Diese Art der Kündigung bedarf einer formalen und inhaltlichen korrekten Eigenbedarfskündigung. Solche Kündigungen können sogar solche Mieter erhalten, die sich in der gesamten Mietzeit nichts zu schulde haben kommen lassen und sich immer vertragsgerecht verhalten haben. Eine solche Kündigung muss ebenfalls vom Vermieter gegenüber dem Mieter begründet werden. Ein Irrtum ist jedoch, dass nach einer solchen Kündigung der Mieter in jedem Falle die Wohnung verliert, denn auch wenn dies der häufigste Kündigungsgrund in Deutschland ist, muss dieser Fall nicht immer eintreten.

Als Grund für die Kündigung auf Eigenbedarf reicht, der reine Wunsch in der eigenen Wohnung leben zu wollen nicht aus. Der Vermieter muss einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für die Kündigung angeben. Viele Gerichtsurteile beweisen, dass der Mieter nach einer solchen Kündigung nicht immer das Mietobjekt verlassen muss. Beispielsweise dürfen Firmen keine Eigenbedarfskündigung geltend machen aber auch Vermieter, die bei Vertragsabschluss hätten absehen können, dass die Wohnung in näherer Zukunft zum Eigenbedarf gebraucht wird, können keine Eigenbedarfskündigung geltend machen, da Sie in diesem Falle einen befristeten Mietvertrag hätten abschließen müssen. Was im Mietrecht gilt, erfahren Sie unter Mietrecht. Was ist nun aber ein Grund, der zur Kündigung auf Eigenbedarf führen kann? Darunter fallen beispielsweise die Gründe, dass der Vermieter die Räume für sich selbst, seine Verwandten oder Angehörige seines Haushalts benötigt aber auch wenn er die Räume für seine berufliche Arbeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will.

Ein wichtiger Punkt, den Sie beachten sollten, falls ihr Vermieter ihnen eine solche Kündigung zukommen lässt ist, ob er noch weitere Immobilien besitzt. Oft sind Vermieter Eigentümer von mehreren Objekten. Ist dies der Fall, so muss der Vermieter vor der Kündigung auf Eigenbedarf prüfen, ob nicht ein anderes, vergleichbares Objekt für seinen Nutzen frei ist oder wird. Sollte der Vermieter dieses vergleichbare Objekt dennoch nicht für seine Zwecke nutzen können aufgrund von beispielsweise einer Gehbehinderung, so muss dieser das vergleichbare Objekt Ihnen als Ersatz anbieten und ihnen ebenfalls die finanziellen Konditionen dieser Alternative mitteilen. Andernfalls ist die Kündigung aus Eigenbedarf unwirksam.

Sollten Sie eine Kündigung aus Eigenbedarf erhalten, prüfen sie diese gründlich, denn es gibt einige formale und inhaltliche Punkte, die enthalten sein müssen. Sind diese im Kündigungsschreiben nicht zu finden, so ist die Kündigung ungültig. Achten Sie also auf die folgenden Punkte:

• Eine Kündigung auf Eigenbedarf hat schriftlich zu erfolgen und muss sich an alle im Mietvertrag stehenden Mieter der Wohnung richten
• Eine Kündigung muss ebenso von allen Vermietern unterschrieben sein
• Die Personen, die für den Eigenbedarfsfall einziehen werden, müssen mit Name, Alter und Anschrift aufgeführt sein
• Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto länger ist auch die Kündigungsfrist: Mindestens drei Monate, ab fünf Jahren Mietverhältnis sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate.
• Der Grund des Vermieters für den Eigenbedarf muss ausführlich geschildert werden
• Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung.

Lärmbelästigung – das Recht auf wohnen ohne Lärm

Lärmbelästigung ist ein häufiges Streitthema zwischen Vermieter und Mieter, da der Vermieter zwar dazu verpflichtet ist, den Lärm zu beseitigen oft aber keinen Einfluss auf diesen hat. Besteht Lärmbelästigung in der Wohnung, ist diese dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter muss das Objekt in einem mängelfreien Zustand halten und dazu zählt auch Lärm, da dieser den Mieter belästigen kann. Nach Meldung dieses Mangels muss der Vermieter diesen in einer angemessenen Frist beseitigen. Erfolgt dies nicht ist der Mieter dazu berechtigt die Miete zu kürzen und das auch, wenn der Lärm von dritten verursacht wird die der Vermieter nicht beeinflussen kann.

Mietminderung – was sind Ihre Rechte und wann dürfen Sie die Miete kürzen?

Oft wird sich darüber gestritten, welche Lärmquelle denn nun zu einer Mietminderung führen kann und wie angemessen die Minderung ist. Der wohl am häufigsten auftretende Fall ist Lärm aus der Nachbarwohnung. Hier kann keine Mietminderung geltend gemacht werden, wenn sich diese auf Geräusche bezieht, die mit der üblichen Nutzung der Wohnung verbunden sind. Läuft aber jede Nacht so laut Musik, dass Sie nicht schlafen können, ist eine Mietminderung durchaus möglich. Ein weiterer Grund für eine Mietminderung sind Schritte die aus der oberen Wohnung zu hören sind. Vermieter sind nämlich für eine ausreichende Trittschalldämmung verantwortlich. Ist diese nicht vorhanden, besteht automatisch ein Grund zur Mietminderung. Die Trittschalldämmung muss zum Zeitpunkt des Einbaus den Standards entsprechen, auch wenn es mittlerweile strengere Vorschriften gibt. Ist also eine Trittschalldämmung gegeben, Sie dennoch jeden Schritt Ihres Nachbarn hören, müssen Sie damit leben. Tatsächlich zählt auch Baulärm zu einer der gängigsten Gründe für eine Minderung der Miete. Ja nach Ausmaß des Lärms kann so der Mieter bis zu 35 Prozent der Miete kürzen. Auch wenn Vermieter den Lärm nicht beeinflussen können und im Regelfall nichts dafür können, müssen sie diese Regelung hinnehmen. Vermieter können in so einem Fall einen Nachbar-rechtlichen Ausgleichsanspruch gegen den Eigentümer den Baugrundstücks geltend machen.

Lärm, der von Kindern verursacht wird, fällt allerdings eine Sonderbehandlung zu. Mehr zu Rechten und Pflichten: geerbtes Haus. Dieser muss von Nachbarn toleriert werden, egal um welche Uhrzeit dieser auftritt. Dabei gilt jedoch, dass er sozial adäquat und damit im Rahmen des Üblichen bleiben muss. Dazu gehört beispielsweise Kindergeschrei und quietschen. Fahren die Kinder aber mit Roller-Skater durch die Wohnung oder schmeißen ununterbrochen Bälle gegen die Wände oder den Boden, ist die Grenze überschritten und Mietminderung kann geltend gemacht werden. Die Art des Lärms ist sehr unterschiedlich und Situationsabhängig. Es muss nicht immer die Laute Musik sein, denn auch kleine Geräusche können auf Dauer nerven. Was ebenfalls nicht als Grund zur Mietminderung aufgeführt werden kann, ist Verkehrslärm. Denn obwohl Flugzeug oder Autolärm ebenfalls sehr nervtötend sein kann, reicht es nicht für eine Kürzung der Miete, solange es sich für die Lage der Wohnung im Rahmen hält. Achten Sie also vor Einzug darauf, wo sich die Immobilie befindet und welche Störungen durch Lärm für Sie zu erwarten sind.

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