Wiesbaden: Kapitalanlage Wohnung und Haus – jetzt investieren?

Kapitalanlage Wiesbaden – „Nizza des Nordens“ wird die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden auch gerne genannt. Tatsächlich prägen repräsentative Villen und Stadthäuser das Bild der Stadt, dazu Alleen mit hohem und altem Baumbestand. Die Stadt ist als Thermalkurort schon bei den russischen Zaren beliebt gewesen und auch heute gilt Wiesbaden als einer der beliebtesten Wohnorte im Rhein-Main-Gebiet. Ob sich die traditionsreiche Stadt auch als Ziel für Kapitalanlagen mit Immobilien eignet? Worauf es beim Investieren in Wiesbadener Immobilien ankommt? Darüber sprachen wir mit einem Anlage-Immobilien-Insider der Region: Immobilie als Kapitalanlage.

Immobilien-Renditen in Wiesbaden auf hohem Niveau stabil

Frage: Du bist vor allem in der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden und in der Umgebung unterwegs als Vermögensberater und Investor. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt der Region Deiner Meinung nach?

Ich antworte zunächst mit zwei Zahlen: Wiesbaden hat heute etwa 290.000 Einwohner. 300.000 sollen es nach ordentlichen Prognosen innerhalb der nächsten fünf Jahre werden. Diese 10.000 Menschen wollen und müssen irgendwo wohnen. Die dafür nötigen Wohnungen müssen gebaut und von irgendwem bezahlt werden. Also ergeben sich hier auch zahlreiche Möglichkeiten für Kapitalanleger in Immobilien.

Wir haben in Wiesbaden allerdings ein grundsätzliches Problem: es gibt verhältnismäßig wenige Möglichkeiten für den Wohnungsneubau. Die alten Stadtvillen kommen ohnehin nur noch ganz selten auf den Markt. Hier und da gibt es wertlose alte Bausubstanz, die abgerissen wird und für Neubauten zur Verfügung steht. Am Stadtrand von Wiesbaden gibt es einige Neubauprojekte. Das größte Potential steckt in ungenutzten Militärarealen, die teils schon erschlossen sind, teils überplant werden.

Immobilienrenditen besser als viele andere Geldanlagen

Statistik: Vergleich der durchschnittlichen Renditen ausgewählter Geldanlagen (Stand: November 2012) | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

In Sachen Rendite rechne ich für Wiesbaden und Umgebung zwar mit keiner Steigerung, aber mit einer anhaltenden Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Werte von 5 % und mehr sind realtistisch. Eine Aufwärtsbewegung ist deswegen eher unwahrscheinlich, weil sich Kaufpreise und Mieten in gleichem Maße nach oben entwickeln und man schon einen wirklich sehr langen Anlagehorizont braucht, um den hohen Kaufpreis durch eine deutliche Mietpreissteigerung mit einer wachsenden Rendite belohnt bekommt. Andererseits gibt es natürlich auch noch den Gewinn aus dem späteren Verkauf der Immobilie. Da würden sich gestiegene Kaufpreise wieder entsprechend auswirken.

Renditerechner online: Zum Einstieg das richtige Instrument

Frage: Welche der verschiedenen online-Rechner für Darlehen, Kapitalanlage oder Renditen hälst Du für besonders hilfreich und warum?

Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, daß dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen: wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?

Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Kredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich sprübare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.

Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wieviel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.

Insgesamt gibt es einen recht guten Überblick samt hinterlegte Rechner über das Portal finanzrechner.org. Wie gesagt: diese Rechner bieten wirklich gute Orientierungen. Mit seinem persönlichen Finazberater oder Steuerexperten sollte jeder unbedingt noch eine individuelle Rechnung anstellen.

Nicht jeder Quadratmeter zählt zur Wohnfläche!

Frage: Wie berechnet man den Quadratmeterpreis als Vermieter einer Wohnung?

Eigentlich eine einfache Frage, aber mit einigen kleinen „Teufeln im Detail“. Denn normalerweise kennt jeder die Fläche seiner Wohnung und das, was er monatlich (ohne die verbrauchsabhängigen Nebenkosten) bezahlt. Der Rest ist eine einfache Divisionsrechnung von Miete (oder Kaufpreis) geteilt durch die Gesamtquadratmeter.

Bleibt die Frage: was darf ich alles zur Wohnfläche mit hinzuzählen? So zählen Kellerräume zum Beispiel nicht mit zur Wohnfläche. Ebenso Abstellräume außerhalb der Wohnung. Balkon, Terrasse oder eine Loggia werden nur mit der Hälfte ihrer Quadratmeter als Wohnfläche berechnet. Auch bei der Deckenhöhe sollte man das Maßband ansetzten. Denn alles unterhalb von einem Meter Höhe zählt überhautp nicht zur Wohnfläche und Räume mit einer Deckenhöhe von unter zwei Metern immerhin nur zur Hälfte. Das ist besonders wichtig bei Dachgeschosswohnungen. Ganz spezielle Regelungen gelten auch bei Pfeilern und Treppen in der Wohnung. Ein ordentlicher Immobilienexperte kennt diese Regelungen aber sehr genau. Auch hier einfach mal um Rat fragen.

Sein Geld erfolgreich investieren: Alternativen zur Immobilie

Frage: In Wiesbaden wird ja zweifellos nicht nur mit Immobilien gehandelt, sondern durch die Nähe zu den Hauptsitzen verschiedener Banken in Frankfurt sind ja sicher auch andere Finanzprodukte im Blick Deiner Kunden. Erläutere unseren Lesern doch, welche drei Kapitalanlagen Du neben Immobilien empfehlen würdest. Haben diese Anlagen eventuell auch Nachteile?

Statistik: Aus 10.000 Euro, angelegt zu Jahresbeginn 2017, wurden bis Anfang 2018 ... | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Zunächst einmal empfehle ich, daß sich jeder, der sein Geld gewinnbringend anlegen möchte, sich selbst befragt. Und zwar befragt nach der eigenen Risikobereitschaft hinsichtlich Gewinn und Verlust. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verkust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.

Wer das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Das ist eine Anlageform, die noch nicht sehr weit verbreitet ist, aber immer beliebter wird. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlageform, die über mehrere Jahre laufen sollte, um Kursschwankungen auszugleichen.

Für reine Sicherheitsfanatiker – um mal die ganz andere Seite zu nennen –  gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Solche Fonds werden von Banken und Versicherungsgesellschaften angeboten. Finden viele allerdings sehr langweilig.

Statistik: Was für Objekte und Kunstgegenstände sammeln Sie (Kunstsammler)? | Statista

Wer die ungewöhnlichere Anlageform sucht, sollte sich einmal mit Luxusuhren befasssen. Uhren sind als Anlageobjekt schwieriger einzuschätzen, weil es anders als bei Aktien oder Gold keinen Markt gibt, der einen Preis eindeutig und allgemeingültig festsetzt. Der Wert einer luxuriösen Uhr hängt nicht allein vom uhrmacherischen Wert und Zustand, sondern ganz entscheidend von der Nachfrage nach genau diesem speziellen Modell ab. Diese Nachfrage unterliegt Schwankungen und lässt sich auch nicht objektiv vorausberechnen. Da sich in den letzten Jahren jedoch die Preise der Luxusmodelle eindeutig positiv entwickelt haben, kann dieses Investment sehr lohnend sein. Wem es gelingt, ein gefragtes Modell günstig zu kaufen, sollten die Gelegenheit nutzen.

Lohnt sich der Job als Aktienhändler auf eigene Rechnung?

Frage: Aktien haben mittlerweile auch eine lange und teils erfolgreiche Anlagegeschichte hinter sich. Da gibt´s ja auch viele Leute, die glauben, selbst als Aktienhändler, Tippgeber, Daytrader auftreten zu können. Wie aber sieht die Realität des Aktienhandels aus? Lassen sich tatsächlich schnelle Gewinne erzielen und was ist der Unterschied zur Immobilie als Kapitalanlage?

Als Aktienhändler war ich selbst natürlich nicht tätig und habe das – soweit ich das heute sagen kann – auch nicht vor. Ich habe allerdings soviel eigene Erfahrung mit dem Aktienthema, daß ich sagen kann: wer sich komplett selbst um sein Aktienpaket und die Anlagen kümmern möchte, braucht eine Menge Wissen und Zeit. Gerade dann, wenn es wirklich auch mal schnelle Gewinne geben will. Denn das heißt, daß ich die Unternehmenswerte und ihre Anleihen, für die ich mich interessiere, ständig im Blick haben muss. Dazu immer das Telefon griffbereit, damit ich meinen Bevollmächtigten blitzschnell zum Kauf bzw. Verkauf der Aktien auffordern kann.

Die Steuer macht den Unterschied: Aufgepasst bei Kapitalanlagen!

Ich warne jedenfalls vor den unzähligen Ratgebern, die man – wie die Renditerechner – übers Internt findet. Wenn Tippgeber ihren eigenen Empfehlungen gefolgt wären, müsste Deutschland ein Volk von Millionären sein. Die Realität des Aktiengeschäfts, so wie es für die meisten von uns umsetzbar ist, sieht ganz anders aus. Man sollte einen langen Zeitraum der Geldanlage einplanen, so daß Kursschwankungen wenig ins Gewicht fallen. Das Risiko breit zu streuen – also auf mehrere Unternehmenswerte, vielleicht auch Staatsanleihen, Währungen usw. zu verteilen – ist immer sehr ratsam. Mit etwas Geschick und guter Beratung kann man sich da selbst ein Paket mit guter Wertentwicklung zusammenstellen, oder man überläßt es seinem Geldberater.

Die Nachteile dieser und anderer Anlagen zeigen sich nicht immer ganz so deutlich. Das beginnt beim viel beschworenen Risiko. Denn das ist eine wenig greifbare Größe, die von vielen Anlegern gerne ausgeblendet wird. Ganz nach dem Motto: was ich nicht sehe, existiert auch nicht. Wertschwankungen von Aktien, Kunstwerken, Uhren, Staatsanleihen sind von vielen äußeren Faktoren abhängig, die nur Experten überblicken können. Und selbst die Experten können sich irren – haben wir in der Vergangenheit ja sehr häufig gemerkt.

Ganz real und zu beziffern sind die laufenden Kosten für Geldanlagen – egal ob Wertpapier oder anderes. Ausgabeaufschläge, Depotgebühren, laufende Kapitalertragssteuer usw. schmälern die Rendite. Hingegen ist der Gewinn beim Verkauf vermieteter Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei. Dieser Betrag ist auf die Gesamtrendite in jedem Fall hinzuzurechnen.

Wiesbaden: Wohnen mit hohem Freizeitwert

Frage: Wie ist Wiesbaden und seine Umgebung zum Wohnen und Leben? Was sagen Deine Kunden? Welche sehenswerten Orte, Veranstaltungen usw. gibt es da? Was macht diese Region für Investoren so interessant?

Die Wiesbadener selbst mögen mir verzeihen, wenn ich jetzt als erstes auf die Umgebung hinweise. Sofort vor den Toren der Stadt beginnt der Rheingau mit seinen netten kleinen Fachwerk- und Weinbauorten Eltville, Oestrich-Winkel, Hattenheim bis hin nach Rüdesheim. Da liegen dann das Kloster Eberbach und das Hildegard-Kloster Eibingen. Dazu beginnt der Rheinsteig als Wanderweg und natürlich auch der Rheinradweg. Wiesbaden liegt an den Ausläufern des Taunus, so daß schöne Wander- und im Winter auch Langlaufwege schnell erreichbar sind.

Wiesbaden selbst als sogenanntes „Nizza des Nordens“ bietet eine schöne Innenstadt, einen schönen Kurpark mit Casino, die Nerobergbahn und die sehr bekannte russisch-orthodoe Kirche aus der Zarenzeit. Ganz bekannt, nicht zuletzt wegen ihrer Orgel, ist die klassizistische Marktkirche. Über den Rhein rüber liegen Mainz und das größte deutsche Weinanbaugebiet Rheinhessen. Ich glaube, es braucht schon mehr als ein Leben, um diese Region komplett entdeckt zu haben. Der Freizeitwert ist tatsächlich sehr hoch, auch wenn es hier keine Alpen oder das Mittelmeer gibt.

Die Nähe zu Frankfurt muss ich sicher nicht extra erwähnen. Ich würde sogar Darmstadt mit seinen Zukunftsfirmen aus der IT-Branche noch ins Blickfeld nehmen. Denn durch die gute Verkehrsinfrastruktur des Rhein-main-Gebietes kommt auch der Einwohner von Wiesbaden und Umgebung schnell in die Region am Fusse des Odenwaldes. Über mangelndes Mietinteresse, also auch um Mietausfallzeiten, muss sich in Wiesbaden und Umgebung niemand ernsthafte Sorgen machen.

Gute Renditechancen auch im Wiesbadener Umland

Frage: Hast Du einen Geheimtipp für rentable Immobilien in Wiesbaden und Umgebung parat?

Mit den Geheimtipps in Ballungsräumen ist das so eine Sache. Aber auch für Wiesbaden gilt, wer bereits ist, etwas weiter zu fahren, kommt in den ländlichen Regionen der Umgebung hinsichtlich Kaufpreis und Angebotsmenge ganz gut zurecht. Bis nach Bad Schwalbach oder Taunusstein etwa sind die Straßen auch gut ausgebaut. Aber es ist auch nicht jedermanns Sache, sich jeden Morgen und Abend in die Pendlerautoschlange einzureihen. Das überlegen sich auch potentielle Mieter.

Auch die gegenüberliegende Rheinseite bietet attraktive Immobilienangebote. Das reicht bis nach Bingen, Bad Kreuznach oder die Tore von Worms. Grundsätzlich muss man auch hier schauen, in wie weit die geringeren Kaufpreise auch mit geringeren Mieten einhergehen, so daß die Rendite in diesen Gegenden geringer sein kann. Tatsächlich bietet hier die Umgebung von Bingen, Ingelheim usw. ganz gute Immobilien als Kapitalanlage. Die Kaufpreise sind etwas geringer als in Wiesbaden, die Mieten allerdings nicht im gleichen Maße. Im Einzelfall kann man daher mit besseren Renditen als im Kerngebiet rechnen.

Wie komme ich schnell und sicher zur eigenen Anlageimmobilie?

Frage: Woran erkenne ich, welcher Makler der richtige ist?

Na jedenfalls nicht am blank polierten Messingschild an der Bürotür. Zugegeben: das war jetzt etwas flapsig formuliert. Aber tatsächlich ist es mit dem richtigen Makler wie mit dem richtigen Arzt. Erst bei der Beratung merke ich, ob mir der Mensch mit seiner Qualifikation und seiner Art passt. Natürlich gibt es Berufsvrebände von Maklern, auch entsprechende Aus- und Fortbildungen. Das alles ist auch sehr wichtig.

Noch wichtiger aber ist es, ob der Makler seinen Markt kennt. Kann er Vergleichspreise aufzeigen? Hat er eine größere Anzahl von Referenzobjekten in der Region? Ist sein Name in der Region nicht nur bekannt, sondern auch mit einem guten Ruf belegt? Wem es wichtig ist, daß der Makler eher behutsam vorgeht, sollte besonderen Wert auf Diskretion legen.

Diskretion beim Hauskauf und Hausverkauf?

Frage: Ein Makler arbeitet doch in der Öffentlichkeit und braucht viele Kontakte, damit das Geschäft funktioniert. Wie kann es da diskret zugehen?

Tatsächlich: es gibt auch echte „Diskret-Makler“! Gerade bei Kunden, die in der Öffentlichkeit mit ihren Verkaufs- oder Kaufabsichten nicht gerne erscheinen, ist diese Sorte Makler gefragt. Eine Luxus-Villa in Wiesbaden oder eine tolle Penthouse-Wohnung lassen sich viel besser verkaufen, wenn dort keine schreienden Werbetafeln vor dem Haus stehen. Meist möchten die Eigentümer und ihre Immobilie auch weder durch Fotos des Hauses oder Lagebeschreibungen identifiziert werden.

Für den Käufer heißt das: er kommt nur über einen dieser Diskret-Makler an solche Immobilien heran. Sie tauchen nämlich oft nur in den Karteien des Maklers auf. In den einschlägigen Immobilienportalen jedenfalls findet man diese Objekte eher nicht. Wer zum Makler geht, kann ganz offen das Thema Diskretion ansprechen. Ich halte die diskrete Arbeitsweise eines guten Maklers für sehr wichtig und bislang noch völlig unterschätzt.

Fokus Frankfurt: Investieren im Rhein-Main Gebiet

Tipp! Klassisch oder exotisch: Welche Immobilie taugt als Geldanlage? Das Interview: Immobilie als Kapitalanlage

Kapitalanlage Ratgeber