Vendere un hotel: Procedura, valutazione, errori, investitori – vendere immobili alberghieri

Vendere un hotel [anno] – Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Düsseldorf, Francoforte e tutta la Germania: il turismo interno è in pieno boom e brilla da più di 10 anni con sempre nuove cifre record. Se la vendita del vostro hotel non avviene sotto pressione temporale, sicuramente un buon affare per entrambe le parti: Tu come venditore e per l’acquirente. La vendita di una proprietà alberghiera o di una proprietà gastronomica si rivolge a un gruppo speciale di acquirenti o investitori. Ma qual è la procedura, quali documenti e carte sono necessari nel periodo che precede la vendita e chi è il miglior referente per assicurarsi che la sua proprietà sia venduta con profitto, fino al contratto di acquisto, al notaio e alle tasse? Ecco uno sguardo dettagliato sul tema della vendita di un hotel.

Vendite alberghiere: iniziare a vendere

Non ha mai avuto a che fare con la vendita di una proprietà? Poi vorrei darvi alcuni consigli generali sul processo di vendita immobiliare.

Su molti siti web e portali online, si è principalmente indirizzati alle procedure tipiche, come la domanda, vendere con o senza un agente immobiliare? I proprietari di hotel non dovrebbero assolutamente porsi questa domanda, dopo tutto, si tratta di qualcosa di più di un “semplice” condominio.

Gli operatori di hotel hanno una proprietà speciale, con una dedizione speciale, molti sono già una produzione speciale, per quanto riguarda il taglio (e la dedizione). Di conseguenza, avete bisogno di acquirenti speciali per questo tipo di proprietà.

Quindi vendere un hotel non significa solo avere i giusti documenti e registri, ma anche avere la giusta strategia di marketing, idealmente esclusiva.

Come potete leggere nell’articolo Vendere una proprietà, vendere una proprietà comporta 3 fasi. Prima viene 1) la preparazione, poi 2) il marketing e 3) il completamento della vendita.

Preparazione a colpo d’occhio

Il primo passo riguarda sempre la giusta strategia. Il primo passo determina l’intero processo di vendita. All’interno della strategia, si determina la tempistica a cui si punta per la vendita, si raccolgono i documenti e i registri necessari per la valutazione della proprietà e la previsione economica, per il futuro del vostro hotel. Questo viene poi utilizzato per determinare il prezzo richiesto.

Per aumentare il valore della proprietà, vale anche la pena di considerare le correzioni cosmetiche e le ristrutturazioni. Questi sono i primi, importanti passi della preparazione.

Ne parleremo più tardi.

Fase di vendita: Discreta o su portali

Poi passa alla fase di vendita. Nella fase di vendita, i singoli contatti vengono avvicinati in modo mirato. Almeno nel caso di vendite esclusive nell’area fuori mercato. Più le parti coinvolte sono ricche, più il tempo è prezioso. Il tempo è l’unica merce che non si può produrre. Il denaro non è un problema per questo tipo di acquirenti. Prove di finanziamento, accordi di riservatezza, tutto è immediatamente disponibile.

Di conseguenza, questi investitori vogliono essere presentati solo con offerte a cui nessun altro ha accesso. Un investitore con un volume di più di dieci milioni di euro che spreca un mese è estremamente frustrato.

La reputazione in particolare gioca un ruolo importante in questi ambienti. Pertanto, la nostra raccomandazione se siete già a questo punto dell’articolo:

Non bruciare la tua proprietà sui portali online. Si possono ricevere centinaia di richieste d’informazioni, ma chi ha davvero il rating di credito? Chi dovrebbe scrivere a tutti loro, controllare la loro affidabilità creditizia, parlare con loro, incontrarli, negoziare? Piuttosto fuori mercato, rivolto a 1 o 2 investitori.

Infine, continuiamo con tutta la comunicazione iniziale. Il vaglio delle richieste, la verifica della solvibilità degli interessati, ulteriori informazioni, telefonate, fino all’appuntamento per la visione e, naturalmente, le trattative.

Con quanti attori vuoi affrontare questo processo?

Il tempo è denaro.

Gestire la vendita: contratto d’acquisto, notaio e tasse

L’ultimo passo è il processo di vendita. Qui si tratta principalmente del contratto d’acquisto, della nomina notarile e della consegna dell’hotel.

Questo è più o meno l’intero processo di vendita di un hotel. Se vuoi ancora più informazioni sulla vendita della tua prima proprietà, leggi qui:

• Vendere la proprietà

Potete trovare tutto sul tema delle tasse qui:

• Vendere immobili: tasse

Qui abbiamo riassunto per voi il processo nelle sue tre fasi:

• Preparazione: Preparare l’hotel e la vendita

1. Timing
2. Nomina del broker
3. Documenti
4. Preparare l’hotel
5. Prezzo dell’offerta
6. Exposé

Fase di vendita: commercializzare l’hotel e trovare acquirenti

1. Strategia di marketing
2. Prendi le richieste
3. Contatto con le parti interessate
4. Controllo del credito
5. Date di visualizzazione
6. Discorso sulle vendite

Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna

1. Contratto d’acquisto
2. Nomina notarile
3. Iscrizione al registro fondiario e prezzo d’acquisto
4. Handover
5. Fatture per notaio e agente immobiliare
6. Pagare le tasse

Se si lavora con professionisti in entrambe le vendite di proprietà, allora non c’è bisogno di preoccuparsi degli errori nelle vendite di proprietà.

Sempre un buon posto dove stare, hotel a Berlino.

Tempismo e pressione del tempo nelle vendite

Troppo stress, la vecchiaia o la mancanza di un successore. Diversi fattori influenzano a volte il tempo in cui l’hotel deve essere venduto / deve essere venduto! Quindi non aspettate troppo a lungo se potete valutare certi fattori (pressione dovuta alle finanze, pressione dovuta all’età o desiderio della fine dell’attività).

Le ragioni della vendita possono essere diverse:

• Troppo stress al lavoro
• Alta età
• Mancanza di successione
• Stampa di credito

Prima che la vostra vendita di hotel pianificata si trasformi in una vendita d’urgenza, dovreste pensare per tempo al momento ottimale. Il caso ideale è quello in cui non si ha nessuna pressione temporale. Se lo fai, devi prepararti al meglio per la vendita.

Non vendere “troppo tardi” se la vendita è prevedibile, altrimenti ci sarà pressione temporale

Tuttavia, a causa degli effetti anticiclici, si può anche scivolare in una fase in cui la domanda di hotel, dal lato degli investitori, è più bassa.

Fonti di errore: Vendere senza esperienza

Una preparazione scarsa o insufficiente può portare a errori legali, ma anche a errori fiscali. Quindi non aspettate anni e rimandate la vendita se certi fattori possono essere stimati.

Ma gli errori possono essere fatti non solo nella fase di preparazione, ma anche nella successiva fase di vendita quando la proprietà viene commercializzata.

Anche gli agenti immobiliari inesperti sbagliano e “bruciano” la proprietà, per esempio elencando l’hotel su tutti i portali immobiliari. Soprattutto i grandi investitori si pongono rapidamente la domanda:

Qual è la fregatura se la proprietà è su tutti i portali immobiliari? Un ulteriore controllo non ha luogo affatto.

Il suggerimento qui: Vendite fuori mercato, direttamente a operatori, investitori, investitori stranieri e fondi. Specialmente nel settore degli immobili alberghieri, la discrezione e l’anonimato sono spesso una questione molto importante per il venditore nel processo.

Anonimo e discreto: diretto agli investitori

Garantiamo sempre il massimo livello di discrezione e anonimato nella vendita dei nostri clienti. Gli hotel che si adattano al nostro profilo di acquisto vengono comunicati solo internamente agli acquirenti conosciuti. Anche questa comunicazione avviene in diverse fasi.

Gli investitori sono informati in modo mirato e discreto

Idealmente, questo crea già una corrispondenza 1:1. Questo significa un venditore, un compratore e nessuna informazione sulla vendita e la proprietà viene rivelata al mondo esterno. Questo è importante tanto per le famiglie, che devono anche affrontare la questione dell’eredità immobiliare, quanto per gli imprenditori che non vogliono che altri scoprano la vendita imminente.

Quanto vale il mio hotel?

Quando si vende un immobile, di solito si suppone che si tratti principalmente dell’edificio e della sostanza.

Per gli investitori, tuttavia, si tratta sempre del ritorno = profitti del futuro.

Il fattore decisivo nella valutazione, per le proprietà alberghiere come per le aziende, è il reddito futuro, cioè il fatturato da raggiungere attraverso il flusso di cassa.

Non è diverso quando si acquista una proprietà in affitto.

E anche qui, come nelle vendite immobiliari in generale, vale quanto segue:

Posizione, posizione, posizione!

Il collaudato metodo del valore comparativo aiuta nella valutazione. Semplicemente spiegato: ci sono attività alberghiere o di ristorazione nelle vicinanze che sono state vendute di recente? Se è così, queste informazioni possono essere utilizzate per determinare i prezzi di offerta per il tuo hotel e per prevedere i prezzi di vendita.

Diventa sempre costoso, per esempio, quando si tratta di Kitzbühel.

Fonte dell’errore: la valutazione del broker è troppo alta

Il successivo prezzo di offerta dell’hotel è importante, perché è qui che si decide se gli interessati abboccano o no – in parole povere. Prezzo troppo alto, area troppo piccola, nessun interesse. Ci sono 2 fonti di errore qui:

1. Prezzo richiesto dai proprietari sbagliato
2. Valutazione troppo alta degli agenti immobiliari

Prima di tutto, sull’errato, troppo alto prezzo richiesto dai proprietari, prima del primo appuntamento con l’agente immobiliare.

Per una prima valutazione approssimativa, molte persone danno un’occhiata ai portali immobiliari online. Lì, però, troverete i prezzi di offerta (!), non i prezzi finali di vendita. Solo perché un’attività alberghiera viene offerta per 20 milioni non significa che l’hotel si venderà per 20 milioni. Ricordalo quando ti informi in anticipo sui prezzi dei portali online.

Un’altra fonte di errore sta nella selezione delle offerte da parte degli agenti immobiliari. Più precisamente, in una valutazione troppo alta degli agenti immobiliari. Diranno: “grande, una grande valutazione”. Ma di nuovo il riferimento al cliente:

Prezzo troppo alto, area troppo piccola, nessun interesse.

Se la valutazione dell’hotel è troppo alta, nessuno sarà interessato e questo ci riporta all’inizio, la pressione a vendere! Quindi, se chiedete offerte a diversi agenti immobiliari, non prendete automaticamente l’agente immobiliare con la valutazione più alta. Assicuratevi che anche gli aspetti critici siano inclusi nella valutazione. Questo aumenta il successo e la velocità della vendita!

Scegliere broker che considerano anche aspetti critici invece di cercare il rating più alto

Gli acquirenti saranno altrettanto critici e, in caso di dubbio, si tireranno indietro, possibilmente già al primo contatto.

Il tempo e il prezzo dell’offerta determinano il successo

Vendere una proprietà commerciale, tuttavia, significa anche rivolgersi a un gruppo speciale e relativamente piccolo di acquirenti. L’hotel ha bisogno di investimenti per correzioni cosmetiche, piccole e grandi ristrutturazioni, i prestiti devono essere serviti, se il momento della vendita non è scelto abilmente, il prezzo di offerta troppo alto, l’hotel non sarà venduto. Questo ci riporta alla vendita sottocosto.

Vantaggi Fuori Mercato: Investitori diretti, vendite discrete di hotel

Pertanto, la nostra raccomandazione è di commerciare esclusivamente il tuo hotel. Questo significa un partner, non portali immobiliari, ma investitori immobiliari, investitori di capitale, referenti diretti di una rete. Il termine tecnico per questo tipo di vendita di immobili è, come abbiamo già imparato, fuori mercato.

Il vantaggio, attraverso la vendita esclusiva, gli investitori solidi possono essere affrontati. Il processo di vendita è molto più veloce, a volte ci vogliono solo settimane invece di anni.

Con il partner giusto al tuo fianco, non raggiungerai solo il mercato regionale degli investitori di capitale, non solo quello nazionale, hai mai pensato al mercato internazionale degli investitori?

Molti investitori dall’estero sono molto interessati agli immobili in questo paese. Tutto su larga scala, per fondi immobiliari, famiglie ma anche grandi catene alberghiere che vogliono prendere piede in questo paese. Ecco perché non parliamo solo con gli investitori del nostro paese, se il ritorno è giusto, l’informazione immobiliare raggiunge discretamente gli investitori di tutto il mondo. Un grande vantaggio per voi come venditore, qui il denaro si siede un po’ più allentato che con il domestico, controllando e ricercando gli investitori se un obiettivo deve essere raggiunto.

Documenti e registri

Quando si vende un hotel, sono necessari molti più documenti e cifre che quando si vende un immobile privato. Il nuovo proprietario ha bisogno di cifre d’affari, fatti sul contratto d’affitto e sul funzionamento dell’hotel.

Tutte le informazioni sulle camere, i livelli di occupazione, i posti a sedere e le capacità sono inclusi nella decisione e mostrano al potenziale cliente se il vostro hotel è adatto all’uso previsto.

Per convincere un albergatore esperto o un potenziale operatore alberghiero, i documenti devono essere completi e tutte le cifre verificabili.

Senza un broker esperto, la vendita di un hotel diventa difficile e porta con sé alcune insidie che non devono essere sottovalutate.

In alternativa alla vendita, si può scegliere un leasing. Potete scoprire quale variante è la migliore soluzione per voi come proprietario in un confronto delle due opzioni e in una consultazione di competenza da parte dell’agente immobiliare. Le informazioni di base in entrambi i casi includono l’informazione se l’hotel è attualmente libero o se si punta a un cambio di proprietà mentre l’hotel è in funzione.

Vendere un hotel – Conclusione

Se vuoi comprare un hotel, hai bisogno di un partner forte, perché le migliori proprietà sono già vendute in anticipo. Attraverso le conoscenze e le reti locali, le proprietà più redditizie vengono di solito acquistate prima ancora che appaiano sul mercato e sui portali immobiliari. Di regola, non troverete le proprietà di qualità assoluta in uno scambio immobiliare.

Come venditore, anche tu benefici di queste offerte più esclusive. Perché, naturalmente, un prezzo di vendita più alto può essere raggiunto finché le proprietà sono ancora scambiate in esclusiva. Qui, l’uno o l’altro compratore sale un po’ con il prezzo d’acquisto per l’hotel in modo che l’offerta non vada oltre. Dagli hotel di campagna ai boutique hotel, l’attuale sviluppo del turismo nazionale offre ottime condizioni per la vendita di hotel con i broker.

Se vuoi vendere un hotel, l’approccio professionale fin dall’inizio è di immensa importanza. A differenza delle proprietà usate privatamente, la valutazione globale e la strategia di marketing giocano un ruolo conciso. A quale gruppo di acquirenti si rivolge la vostra offerta? Quali condizioni sono rilevanti nel contratto di locazione attuale e quale reputazione ha l’hotel? Tutti questi aspetti hanno un impatto sul prezzo d’offerta e decidono quanto interesse hanno gli albergatori esperti nella vostra proprietà.

Statistiche: boom del turismo

Come già menzionato all’inizio della guida, il turismo interno è in piena espansione e brilla da più di 10 anni con sempre nuove cifre record. Di conseguenza, il numero di pernottamenti e la domanda di hotel nel mercato immobiliare sono in aumento. Dall’hotel boutique chic e lussuoso nel centro della città all’hotel con gastronomia collegata e aree per eventi. In Germania, le persone non solo fanno più vacanze, ma spendono anche di più. Così, i prezzi per i pernottamenti stanno aumentando e l’industria alberghiera sta diventando un business redditizio per sempre più aziende e imprenditori.

Ergo: il mercato immobiliare e il mercato del turismo sono entrambi in ripresa al momento. Se vendete ora, otterrete un buon prezzo di vendita – perché aspettare la prossima bolla immobiliare? Vi mostriamo come approfittare dei profitti attuali. Commercializzate la vostra proprietà alberghiera in modo anticiclico.

Vuoi altri fatti e cifre interessanti da tutta la Germania per i proprietari di immobili? Leggi di più sulle statistiche immobiliari qui.

Ecco la prova – il turismo in Germania è in pieno boom da anni! Con un nuovo concetto, i vecchi hotel possono rapidamente apparire in un nuovo splendore. Potete trovare altre statistiche interessanti sul turismo interno e gli effetti sull’industria alberghiera sotto il diagramma e la “Procedura vendite alberghiere”.

Notti per gli ospiti in Germania

Pernottamenti degli ospiti nelle strutture ricettive tedesche dal 1992 al 2018 (in milioni).

Turismo Contributo al prodotto interno lordo

Sviluppo del contributo diretto e totale dell’industria turistica tedesca al prodotto interno lordo negli anni dal 2012 al 2028 (in miliardi di euro).

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Impiegati nel turismo

Sviluppo del contributo diretto e totale dell’industria turistica tedesca all’occupazione negli anni dal 2012 al 2028 (in 1.000).

Numero di hotel per stelle

Numero di hotel classificati in Germania per stelle (a partire da gennaio 2019).

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