Valorar una casa – ¿Cuánto vale su casa? Cualquiera que evalúe incorrectamente el valor de su propia casa, independientemente del tipo de casa, ahuyentará a los posibles compradores. No importa si se trata de un chalet, una casa unifamiliar, una casa de campo o una casa de bajo consumo (consejo: también se aplica a los condominios). El resultado: no recibirá ninguna oferta para comprar su casa. Factores de valor, ubicación, mobiliario, valor de mercado, precio realista: estos son los términos técnicos importantes que necesita para la valoración de su casa. Infórmate aquí sobre el tema para que no te agobies a la hora de vender tu casa, porque ese es uno de los mayores errores a la hora de vender una casa. Aquí se explica cómo valorar aproximadamente su propiedad en el primer paso. Conozca el valor de mercado y todos los demás factores de valor clave aquí.

Evaluación de la casa

El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades. Como expertos en la venta de inmuebles en las regiones de Renania-Palatinado y Hesse, podemos ofrecer rápidamente una valoración realista mediante la comparación de inmuebles. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, son importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las consultas con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una casa?
• ¿Quién determina el valor de mercado de una vivienda?
• ¿Cómo valora el banco una casa?

Por supuesto, siempre hay dos partes que buscan un método de valoración aproximado para los bienes inmuebles: Vendedores y compradores de propiedades.

En primer lugar, he aquí dos consejos directos para vendedores y compradores.

Vendedor – Método de valoración más rápido

Realice usted mismo la valoración – Utilice los indicadores iniciales para ello, por ejemplo este atlas de precios (externo), para los precios actuales del suelo. Sin embargo, esto sólo le da una visión general. Hay muchos otros factores que intervienen en una buena valoración aproximada.

Valoración por un profesional – Para terrenos, condominios, casas, edificios de apartamentos, pero también para propiedades especiales. Estos 6 factores cuentan para la valoración: el tipo de propiedad, la ubicación, el piso y la superficie habitable, el año de construcción de su propiedad. Los factores opcionales son: el motivo de la venta (si necesita vender rápidamente) y las fotos de la propiedad.

• Obtenga una calificación

Comprador – Método de valoración más rápido

¿Valoración en 5 segundos? Eso es posible con el rendimiento del alquiler, o más exactamente con el rendimiento bruto del alquiler. Como pequeña digresión, para las inversiones a largo plazo, los compradores con mucho capital, también existe el factor del precio de compra.

Pero, ¿cuál es la diferencia y cómo funciona esta valoración súper rápida? Los principiantes y novatos en el sector inmobiliario suelen escuchar dos términos técnicos a la hora de valorar las propiedades, el factor de precio de compra y el rendimiento bruto del alquiler (simplemente rendimiento del alquiler). Ambos ayudan a realizar una valoración rápida de la propiedad para que pueda comparar diferentes ofertas. Incluso antes de la visita, al mirar la exposición, la oferta o el anuncio en el portal inmobiliario.

Calificación en 5 segundos:

• Rendimiento del alquiler (y factor de precio de compra)

Definición de valor de mercado: explicado de forma sencilla

El valor de mercado se define como el precio que se calcula en un momento determinado según diversos criterios y que es realizable para la propiedad en el curso ordinario de los negocios. Hay varios puntos de partida para determinar el valor de mercado. Por un lado, se refieren a las circunstancias legales y, por otro, a las características reales de la propiedad. Esto se refiere al estado de renovación, el mobiliario, la ubicación en el edificio, el certificado energético y mucho más.

Las circunstancias personales del propietario no se tienen en cuenta. Por lo tanto, para el valor de mercado no importa si el propietario necesita el dinero de la venta y con qué urgencia. Por otra parte, la demanda general del tipo de propiedad correspondiente influye en el valor de mercado. En la legislación europea, el término valor de mercado tiende a no utilizarse. Aquí se habla del valor de mercado desde hace mucho tiempo.

Valoración según: materia, rendimiento o valor comparativo

Se definen tres procedimientos diferentes para determinar el valor de una propiedad. La valoración de una casa se realiza, por ejemplo, mediante el método del valor material, el método del valor de las ganancias capitalizadas y el método del valor comparativo. En todos los métodos de valoración, el valor material del inmueble es el primer factor decisivo. Los métodos de valoración se utilizan de forma individual o combinada. La elección del método depende principalmente del uso de la vivienda. Por ejemplo, el método del valor de las ganancias capitalizadas suele utilizarse para los pisos alquilados, y el método del valor comparativo para los pisos y casas ocupados por sus propietarios.

Actualmente, los valores del tráfico están aumentando con especial fuerza en el sur:

Puede encontrar más infografías en Statista

Factores que entran en el valor de mercado

El valor de mercado de un inmueble es, en última instancia, el precio de venta que puede alcanzarse en el mercado. En la práctica, sin embargo, el valor de mercado de una casa o un piso se basa en gran medida en una evaluación realista de la oferta y la demanda: cuanto mayor sea la demanda de un terreno o de la propiedad y más escasa la oferta correspondiente, mayor será el precio de mercado de la propiedad y, por tanto, su valor de mercado.

Determinar el valor del terreno por el valor estándar del suelo

La forma más fácil de determinar la ubicación de la propiedad es utilizar el valor estándar del terreno. Los valores estándar del suelo se determinan por separado para cada parcela en Alemania. Sin embargo, el valor del suelo también es sólo un valor orientativo, ya que sólo se tiene en cuenta el valor medio fijo. Las propiedades reales – ventajosas y menos ventajosas – de la parcela concreta no se reflejan en el valor estándar del terreno. El valor estándar es un valor calculado a partir de otras ventas de terrenos. El valor estándar del suelo desempeña un papel fundamental en el procedimiento de valor comparativo.

Cómo se determina el valor del edificio

Para una valoración completa de la propiedad, se tiene en cuenta el valor de mercado de un edificio existente, además del valor del terreno. El valor del edificio viene determinado por sus posibles usos. En el caso de un edificio alquilado, se comparan los ingresos anuales por alquiler y los costes de mantenimiento que se producirán durante el mismo periodo. Si, por ejemplo, sólo se puede conseguir un alquiler muy bajo, por ejemplo, basado en el índice de alquileres local, el potencial de ingresos de la propiedad también es limitado. Esto también se incluye en el valor de mercado.

Costes de valoración

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para las propiedades de lujo o los edificios de apartamentos con un valor superior a 1 millón de euros, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

• Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
• Valor de más de 1.000.000 euros, aproximadamente 3.000 euros

Fuente: Asociación Federal de Expertos

Lo que cuenta en la valoración de la vivienda

En el caso de los edificios no alquilados, se incluyen en la valoración de la vivienda los siguientes criterios, además del valor del terreno:

• Ubicación
• Tipo de casa – casa unifamiliar, casa de apartamentos, casa adosada, chalet, casa con entramado de madera, etc.
• Equipo
• Calidad de la construcción
• Planos del edificio con el tamaño, la distribución y el número de habitaciones

La calidad de la construcción y el estado de los revestimientos del suelo, el baño, la cocina y el tejado son también criterios para determinar el valor de mercado. Otras características especiales que distinguen a la propiedad de otras en el vecindario, como una chimenea, un hermoso jardín, invernaderos, calefacción por suelo radiante, una piscina o seguridad y tecnología inteligente, influyen en la determinación del precio. Los inmuebles residenciales también resultan interesantes debido a los amplios y modernos cuartos de baño, así como a las medidas de renovación periódicas.

Método del valor del activo: así se calcula el valor del activo

A diferencia de la evaluación del valor comparativo orientada al mercado, los tasadores designados o jurados públicamente calculan el valor intrínseco de la propiedad utilizando el método del valor de los activos. Sólo se tienen en cuenta el valor estándar del terreno y los costes de producción de la propiedad. Sin embargo, con una valoración realizada por agentes inmobiliarios experimentados, también puede confiar en la determinación del mejor precio de compra posible. Sabemos qué lugares y características son especialmente buscados. Al determinar el precio de compra, tenemos en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario. Nuestro procedimiento de valoración permite extraer conclusiones exactas sobre el valor de mercado realizable de su propiedad. El método de valor comparativo utilizado no se centra en el valor material del inmueble, sino en los precios de venta que alcanzan realmente las ofertas de inmuebles similares en lugares comparables.

• Método del valor real

Siempre importante: la eficiencia energética

El vendedor tiene la obligación legal de facilitar al posible comprador un certificado energético del piso o edificio. Un bajo requerimiento energético es una característica muy buscada en el sector inmobiliario y tiene un efecto beneficioso en la valoración de la propiedad. Regla de oro: Cuanto mayor sea la eficiencia energética, menores serán los costes energéticos (calefacción, electricidad) para el comprador. Entretanto, las razones idealistas también desempeñan un papel importante en la eficiencia energética a la hora de comprar inmuebles: los clientes inmobiliarios modernos sólo quieren ser responsables del cambio climático en la menor medida posible.

Creación de valor añadido: Ampliaciones, transformaciones y renovaciones

Lasobras de renovación o reconversión que contribuyen a aumentar el confort de vida, la calidad y el equipamiento de la vivienda pueden incrementar adicionalmente el valor de la misma. Conserve las facturas de las renovaciones y, si es posible, preséntelas en el momento de nuestra valoración online. La instalación profesional de la piscina, por ejemplo, con detalles sobre el precio, el año de construcción y los componentes utilizados, convencerá a los futuros compradores del valor añadido de la propiedad.

En cuanto al estado del inmueble, las ventanas, el tejado y la fachada están en primer plano. Si se han realizado renovaciones para sustituir instalaciones anticuadas u obsoletas, esto aumentará definitivamente el valor de la propiedad. Los peritos también tienen en cuenta los factores relacionados con el estado del inmueble bajo el término «retraso en la renovación»: ¿Qué costes puede esperar el futuro propietario en los años siguientes? Los sistemas de calefacción nuevos y de bajo consumo, la renovación de los sanitarios, los tiradores de las puertas o el aislamiento térmico adicional son otras medidas que añaden valor a una propiedad.

Presentar el extracto del registro de la propiedad

El extracto del registro de la propiedad contiene los acontecimientos pasados y actuales relacionados con la propiedad y su desarrollo: ¿Cuándo fue la propiedad de quién, qué edificios se construyeron o cambiaron en qué fecha? La oficina del registro de la propiedad del tribunal de distrito local administra todas las inscripciones del registro de la propiedad en la región y proporciona el extracto del registro de la propiedad al propietario que lo solicite.

• Extracto del registro de la propiedad

Los contratos de alquiler se incluyen en la valoración

Suele ser más fácil comercializar propiedades que no están alquiladas, porque muchos compradores quieren mudarse a la nueva casa o piso que han comprado ellos mismos. Si los inmuebles están alquilados, los ingresos por ventas son, por tanto, algo menores en estas circunstancias. Para los inversores, en cambio, la tasa de ocupación de un piso es un factor decisivo en la intención de compra.

Para la valoración de las propiedades alquiladas son muy importantes los contratos de arrendamiento existentes. Si el comprador potencial puede obtener una rentabilidad con la compra de la propiedad, una propiedad residencial alquilada puede ser ciertamente interesante para los inversores y aumenta el precio. Los contratos de alquiler proporcionan información sobre el tiempo que los inquilinos llevan viviendo en la casa o el piso y el importe del alquiler neto mensual. Los buenos agentes inmobiliarios utilizan el método del valor de las ganancias capitalizadas para determinar cómo se amortiza realmente la compra de un inmueble alquilado.

Precios de la vivienda en Alemania: la tendencia al alza

Puede encontrar más estadísticas en Statista

El precio de compra definitivo

Independientemente del procedimiento de valoración, el precio de compra se ve influido en última instancia por los acontecimientos del mercado. Desde el punto de vista del comprador, los precios de compra que se exigen actualmente parecen demasiado elevados para muchos. El vendedor, por su parte, tiene una ventaja considerable con la evolución actual de los precios de los inmuebles: debido a los precios -dependiendo de la ubicación, por supuesto- actualmente alcanzables, muchos propietarios pueden vender sus inmuebles muy por encima del valor real de mercado.