Fast keine Einkommenssteuer: New York Times

Ich befasse mich seit Langem mit Finanzen, denn Finanzen sind Chefsache. Ihr Steuerberater ist oft nur „Berater“, nicht „Gestalter“, das weiß ich aus eigener Erfahrung. Gestern titelte die New York Times:

Story: 750 Dollar Einkommenssteuern

„Donald J. Trump zahlte in dem Jahr, in dem er die Präsidentschaft gewann, 750 Dollar an Einkommenssteuern (bzw. Bundeseinkommenssteuern in den USA). In seinem ersten Jahr im Weißen Haus zahlte er weitere 750 Dollar. In 10 der vorangegangenen 15 Jahre hatte er überhaupt keine Einkommenssteuern gezahlt – hauptsächlich, weil er berichtete, viel mehr Geld verloren zu haben, als er verdiente.

Während der Präsident eine Wiederwahlkampagne führt, die laut Umfragen in Gefahr ist zu verlieren, stehen seine Finanzen unter Stress. Er hat Verluste zu verzeichnen und Hunderte von Millionen Dollar an Schulden, die er persönlich garantiert hat, werden fällig. Außerdem steht er unter dem Druck einer jahrzehntelangen Auseinandersetzung mit dem Internal Revenue Service über die Rechtmäßigkeit einer Steuerrückzahlung in Höhe von 72,9 Millionen Dollar, die er gefordert und erhalten hat, nachdem er große Verluste erklärt hatte. Ein negatives Urteil könnte ihn mehr als 100 Millionen Dollar kosten.“ – Auszug New York Times.

Bei einem Briefing im Weißen Haus am Sonntag dementierte Trump die Geschichte der New York Times und behauptete, dass er „viel“ an Bundeseinkommenssteuern zahlt.

„Ich bezahle eine Menge, und ich bezahle eine Menge an staatlichen Einkommenssteuern.“ – Donald Trump (übersetzt)

Trump fügte hinzu, dass er bereit ist, seine Steuererklärungen freizugeben, sobald er nicht mehr vom Internal Revenue Service geprüft wird, was, wie er sagte, „mich schlecht behandelt“.

Muss ein US-Präsident die Steuererklärung offenlegen?

Wichtig ist: Der Präsident ist nicht verpflichtet, seine Steuererklärungen während der Prüfung offenzulegen, trotz seiner wiederholten anderslautenden Behauptungen. Trump weigerte sich auch, im Briefing zu beantworten, wie viel er an Bundessteuern gezahlt hat und ging hinaus.

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Steuervermeidung: Wie macht er das? 4 Beispiele

Der Times-Artikel beschreibt eine Reihe von betrieblichen und transaktionalen Steuerforderungen, die für den Präsidenten und seine Wirtschaftsorganisationen erhebliche Prüfungsfragen aufwerfen könnten. Außerdem werden Wege aufgezeigt, die die Steuergesetze für Unternehmer vorsehen, um ihre Steuern zu senken.

Hinweis: Weiterführendes findest du im vollständigen Artikel auf Investopedia (English). Hier sind 4 Beispiele aus dem Artikel:

Casino ‚Verzicht‘ Verlust

Die Untersuchung der Times rückt bestimmte Steuersenkungsstrategien auf Trumps Steuererklärungen ins Rampenlicht. Die für 2005-2007 erhaltene Rückerstattung in Höhe von 70,1 Millionen Dollar scheint auf den Rücktrag von ungefähr 700 Millionen Dollar an Geschäftsverlusten zurückzuführen zu sein, die für 2009 geltend gemacht wurden. Diese Verluste basierten wahrscheinlich auf der Behauptung, dass Trump sein Atlantic City Casinogeschäft vollständig „aufgegeben“ hat (Quelle: IRS. „Publication 544 (2019), Sales and Other Dispositions of Assets“ Accessed Oct. 1, 2020).

Diese Verluste wären zulässig, vorausgesetzt, Trump erhielt nichts als Gegenleistung dafür, dass er sein Interesse an dem Geschäft aufgab. Aus den Aufzeichnungen des Konkursverfahrens geht jedoch hervor, dass Trump 5% der Aktien des Nachfolgeunternehmens erhalten hat, was jeden Verlust aus der Aufgabe disqualifiziert und seinen Abzug auf einen Verlust von 3000 Dollar für das Jahr begrenzt hätte (Quelle: IRS. „Part I, Section 165. Losses.“ Accessed Oct. 1, 2020).

Beratungsgebühren vs. Mitarbeitervergütung vs. Geschenk

Nicht näher spezifizierte „Beratungsgebühren“, die in den Steuererklärungen zu sehen sind, können auf eine gemeinsame Strategie zur Senkung der Unternehmenseinnahmen und Steuern hindeuten. Der Abzug der an Ivanka Trump gezahlten Beratungsgebühren in Höhe von 747.622 Dollar wirft mehrere Fragen auf. Als Angestellte der Trump-Organisation sollte Ivanka nicht als Beraterin bezahlt werden, das heißt, als unabhängige Unternehmerin.

Im Gegensatz zur Vergütung der Angestellten vermeiden die Beraterhonorare Quellensteuern, die vom Zahler zu entrichten sind. Aber um abzugsfähig zu sein, müssen sie angemessene, marktübliche Beträge sein. Obwohl ein Berater melde- und steuerpflichtig ist, kann es sein, dass Ivanka jede Steuerpflicht vermeiden kann. Als Immobilienfachfrau kann Ivanka genügend Immobilienverluste haben, um die Zahlung auszugleichen. Dieser Gebührenabzug könnte dazu führen, dass die IRS ein anderes Problem aufwirft. Beamte könnten infrage stellen, dass die Gebühr – die weit über die jährliche Schenkungssteuerbefreiung von 15.000 Dollar für das Jahr 2020 hinausgeht – in Wirklichkeit eine Vermögensübertragung auf ein Familienmitglied ist, auf die die Schenkungssteuer entfällt (Quelle: IRS. „Publication 950.“ Accessed Oct. 1, 2020).

Geschäftliche vs. persönliche Ausgaben

Obwohl nicht alle Geschäftsausgaben von Trump erklärt werden, werden in dem Artikel Gegenstände genannt, bei denen es sich eigentlich um nicht abzugsfähige persönliche Ausgaben handeln könnte (Quelle: IRS. „Publication 529.“ Accessed Oct. 1, 2020).

Es wird angemerkt, dass die IRS auf dieser Grundlage Abzüge für Flugzeuge, die für persönliche Reisen und Pflegekosten für Fernsehauftritte genutzt werden, möglicherweise nicht zulässt. Da die Abzüge für Anwaltskosten als Pauschalbetrag angegeben werden, fragt sich die Times, ob der Gesamtbetrag die Gebühren einschließt, die an Anwälte gezahlt werden, die Donald Trump, Jr. bei Ermittlungen und den persönlichen Rechtsvereinbarungen des Präsidenten vertreten, um Geheimhaltungsvereinbarungen von den Klägern zu erhalten.

Wohnsitz oder Investition?

Die Trump Seven Springs Wohnsiedlung in Bedford, N.Y., stellt zusätzliche Fragen. Obwohl Forbes berichtete, dass Eric Trump die Immobilie als persönlichen Wohnsitz beschrieb, bezeichnete Donald Trump sie als Investition und zog die Grundsteuer von 2,2 Millionen Dollar als Geschäftsausgabe ab. Vermögenssteuerabzüge für persönliche Wohnsitze unterliegen der Obergrenze von 10.000 Dollar für staatliche und lokale Steuerabzüge (IRS. „Topic No. 503 Deductible Taxes.“ Accessed Oct. 1, 2020).

Kann jeder eine US-Firma gründen?

Mit einer LLC oder einer Corporation kannst du deine Steuerlast extrem senken. Es gibt sogar Services für Gründung, Post & Co. Lern hier mehr:

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Lese-Tipps: Vermögensaufbau & Co.

Hier habe ich noch Lese-Tipps für dich:

1. „Milliardengeschenk: Aktien weitgehend steuerfrei“
2. Steuern & Vermögen: Lernen von Investor Erfahrungen

„Milliardengeschenk: Aktien weitgehend steuerfrei“

„Milliardengeschenk für Döpfner – weitgehend steuerfrei?“ – diese Schlagzeile ist nicht von mir, sondern von der Morgenpost. Tatsächlich hat Matthias Döpfner den Verlag als Chef umgekrempelt. Während die Eigentümerin Friede Springer vertrauensvoll hinter seinen Entscheidungen steht, wurden Print-Anteile verkauft und neue Online-Medien wie Business Insider, Idealo, Immowelt oder auch StepStone erworben. Schon 2012 hat Döpfner einen dicken Aktienpakt für mehr als 70 Millionen Euro erhalten, jetzt geht ein „Milliardengeschenk“ für den Axel-Springer-Chef, so das Manager Magazin. Der 57-jährige Medienmanager steigert seinen bisherigen Anteil an der Axel Springer SE von knapp drei Prozent auf insgesamt rund 22 Prozent.

Tipp! Wie funktioniert es, dass man ein Aktienpaket fast steuerfrei bekommen kann? Etwas weiter unten im Artikel erkläre ich die Methodik bzw. das Gesetz dahinter.

• Aktien verschenken: Weitgehend steuerfrei?

Immobilien, Steuern & Vermögen: Lernen von Investor Erfahrungen

Vom wem kann man besser lernen als von Selfmade Millionären? Moderne Investoren wie Alex Fischer, alte Giganten aus den USA wie Rockefeller und natürlich den Größen der Geschichte, Sir Isaac Newton. Warum und wieso, das erfährst du in diesem Artikel.

• Steuern & Vermögen: Investor Erfahrungen

Steuercoaching: Lernen vom Experten (Erfahrungsbericht)

Steuercoaching im Online-Kurs – was wäre meine Empfehlung? Ich weiß gar nicht, wie viel ich überhaupt aus dem Steuercoaching von Alex Fischer anteasern darf, jedoch will ich dir einen kleinen Einblick geben, was dich im Steuercoaching bzw. im Online-Kurs erwarten wird. Alex Fischer ist seit 25 Jahren Immobilieninvestor und Unternehmer. Er hat in seinem Leben mehr als 2000 Wohnungen angekauft, saniert und wieder verkauft. Mir selbst gehört ein privater Immobilienbestand in Höhe von 20.000 Quadratmetern in und um Düsseldorf, und ich habe als Sohn zweier Lehrer mit 0 Eigenkapital gestartet. Vom wem könnte man besser lernen?

• Alex Fischer Steuercoaching Erfahrungen

Steuern verstehen, umwandeln & Vermögen aufbauen

Steueroptimierung, steuerfrei – die beliebtesten Schlagwörter, wenn es um den Vermögensaufbau geht. Doch wie wandelt man eigentlich privates Vermögen in Steuern um? Mein Tipp: Wie schon zuvor, lerne von Profis, die alles schon durchgemacht haben.

Immer daran denken: Steuern sind Chefsache.

• Steuern in privates Vermögen umwandeln

Mallorca: Investition in eine Auslandsimmobilie am Meer

Sonne, Wind und Meer. Daran denken die Meisten, wenn der Name der Insel Mallorca fällt. Mallorca ist das absolute Lieblings-Reiseziel der Deutschen. Kein Wunder, denn Mallorca hat nicht nur den bekannten Ballermann zu bieten, sondern auch ruhige, schöne Orte, an denen man die Seele baumeln lassen kann. Ganz egal, in welchem Part von Mallorca Sie lieber leben wollen, mit unserer Hilfe finden Sie Ihre Traum-Immobilie. Wir empfehlen Ihnen nicht nur die besten Immobilien-Portale für Mallorca, sondern zeigen Ihnen auch ein paar schöne Beispiele, wie unterschiedlich das Leben und Wohnen auf Mallorca sein kann.

Villa kaufen in Mallorca: Makler Tipps

Villa kaufen Mallorca – Villa mit Pool, einmaligen Blick auf Palma, einsame Buchten oder Hotspots wie Son Vida (Vorort Palma) und Port Andratx, im Westen der Insel. Mallorca ist der Käufer-Magnet im Mittelmeer, wenn es um Immobilien geht. Es gibt viele Hotspots, doch nur diese Insel vereint „das Großstadtleben“ mit Strand, Natur, Sonne und Ruhe – in den abgelegenen Villenvierteln. Manche sind schon seit 5 oder 10 Jahren auf der Insel zu Besuch und wissen genau, in welcher Gegend von Mallorca sie kaufen wollen, andere sind noch unentschlossen, was die richtige Lage in Mallorca angeht.

• Villa kaufen in Mallorca

Luxusimmobilie auf Mallorca

Willkommen auf der Lieblingsinsel der Deutschen. Viel Sonne, entspannte Menschen, das Meer und nur 1-2 Flugstunden von Städten wie Berlin, Paris und Madrid entfernt. Damit ist Mallorca eine der beliebtesten Regionen für viele aus Wirtschaft und Industrie, aber auch für Prominente, die sich von der Insel angezogen fühlen. Besonders auf dem Festland, etwas abseits der Küste, finden Sie Villen, Fincas und Eigentumswohnungen der Extraklasse. Aber Vorsicht! Wenn Immobilien gebunden sind, zahlen Sie schnell zu viel. Wir empfehlen daher dringend, mit einem lokalen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten. Denn auf Mallorca gibt es auch spanische Gesetze, von der Residenzpflicht (Thema bewohnte Häuser) bis hin zu Steuerfragen. Bevor wir daher einen Blick auf verfügbare Wohnungen und Häuser werfen, beleuchten wir kurz die Immobilienpreise auf Mallorca.

• Luxusimmobilie Mallorca

Pollensa (Pollença): Wohnen in Landesinneren

Der Ort Pollensa liegt im Norden der wunderschönen Insel Mallorca. Wenn Touristen ihren Urlaub auf Mallorca verbringen und mal nicht nur Party machen wollen, dann kommen sie auch gerne nach Pollensa um einige Sehenswürdigkeiten zu besichtigen. Doch welche Sehenswürdigkeiten gibt es in Pollensa? Es gibt zum Beispiel die römische Brücke auch „Pont Roma“ und noch einige Sehenswürdigkeiten mehr. Der Ort an sich ist es schon wert erkundet zu werden, da es sich um eine Altstadt handelt und es viele verwinkelte Gassen gibt. In Pollensa wohnt eine Mischung aus Einheimischen und Zugezogenen, wodurch sich eine besonders angenehme und herzliche Atmosphäre entwickelt hat.

Pollença: Strand

Karte & Lage: Pollença

Palma de Mallorca: Leben zwischen Trubel und Spaß

Palma de Mallorca ist die Hauptstadt der Insel. Auch in dieser sehr beliebten Stadt mangelt es an Sehenswürdigkeiten nicht. Berühmt ist Palma de Mallorca jedoch für lange Partynächte. Palma de Mallorca bietet für die meisten Urlauber die perfekte Mischung, denn hier gibt es abwechslungsreiche wunderschöne Orte, wie eine Altstadt, ein Hafenviertel oder ein Stadtstrand. Doch wie sinnvoll ist es in eine Immobilie in dieser beliebten und viel besuchten Stadt zu investieren? Von Palma aus bist du schnell an allen Orten, die wichtig sein könnten, wie zum Beispiel am Flughafen oder beim Arzt. Davon profitieren Sie als Immobilienbesitzer in dieser Stadt. Langweilig wird einem hier auch nie, da es unzählige abwechslungsreiche Orte gibt. Möchten Sie dennoch eher ein bisschen Ruhe haben und fern ab vom Alltagsstress leben, sollten Sie sich nicht unbedingt Palma de Mallorca als Wohnort aussuchen.

Palma de Mallorca: Video Tour

Karte & Lage: Palma de Mallorca

Son Vida: Für die Schönen & Reichen

Son Vida ist eine der beliebtesten Wohngegenden auf Mallorca. Diese Stadt ist von Bergen umgeben und liegt westlich von Palma de Mallorca. Als Wohngegend ist es hier besonders beliebt, da zum einen der Weg zum Zentrum von Palma de Mallorca, also dem Trubel und Spaß nicht weit ist und man zum anderen die Möglichkeit hat sich hier in Ruhe zurück zu ziehen und die Stille genießen zu können. Dieser Ort ist außerdem ein Paradies für Golfspieler und man ist schnell am Flughafen, in der Shopping-Meile oder am Strand.

Son Vida: Video

Karte & Lage: Son Vida



Calvia: Ländlich leben (Santa Ponsa Calvià)

Wer gerne auf Mallorca wohnen würde, aber einen ruhigeren Wohnort bevorzugt, der könnte mit der Stadt Calvia gut bedient sein. Die Umgebung ist hier eher ländlich und eignet sich ideal zum wandern. Wenn Sie besonders naturverbunden sind, könnten Sie mit der Stadt Calvia als Wohnort gut bedient sein. Mit einer Immobilie in Calvia haben Sie die Möglichkeit sich von dem Touristen Trubel zurück zu ziehen und die Ruhe zu genießen. Wenn Ihnen allerdings mal danach sein sollte sich einen schönen Abend unter vielen Menschen zu machen, haben sie die Möglichkeit in das nahe gelegene Palma de Mallorca zu fahren. Calvia bietet somit einen perfekten Ausgleich und lohnt sich bei der Suche nach einer passenden Immobilie miteinzubeziehen.

Calvià von oben (Video)

Karte & Lage: Calvià

Port d’Andratx: Leben am Hafen

Port d’Andratx ist ein sehr beliebter Ort für potenzielle Immobilienkäufer. Es handelt sich um einen wunderschönen Hafen, der über einen Yachtclub verfügt. Die Besucher des Hafens lieben die direkte Lage am Wasser und die Natur, die den Hafen umgibt. Egal wer diesen Ort besucht – Alle sind verzaubert. Es gibt außerdem zwei kleine Strände und die Stadt Andratx Stadt ist nur 5 km entfernt. Port d’Andratx ist als Wohnort besonders beliebt, da es hier die ideale Mischung aus Restaurants, Cafés, Clubs und ruhigen Orten zur Entspannung gibt. Wer sich in dieser Gegend eine Immobilie kaufen möchte, der sollte bedenken, dass die Lebenskosten in diesem Ort etwas höher sind.

Port d’Andratx Video

Karte & Lage: Port d’Andratx

360° Ansicht vom Hafen



Investieren in Immobilien: Mallorca

Das Leben und Arbeiten im Ausland ist eine sehr einprägsame Erfahrung, beruflich, persönlich, kulturell und natürlich auch finanziell. In diesem kostenlosen Leitfaden bekommst Du Investment Tipps, für alle wichtigen Metropolen in Europa, Amerika und Asien, von New York über London bis Paris.

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Haus & Wohnung verkaufen in Mallorca

Von der Wertermittlung bis zur Spekulationssteuer. In diesem Ratgeber finden Sie alle wichtigen Faktoren einfach erklärt. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf im Wohnungsverkauf kennen um so auch die Frage beantworten zu können: Verkaufen mit oder ohne Makler? Der private Verkauf von Immobilien birgt viele Risiken und Fehlerquellen, angefangen bei der Wohnungsbewertung über den Angebotspreis bis hin zur individuellen Vermarktung, von „Werbung“ bis hin zu internen Kundennetzwerk und Off Market Immobilien Verkäufen.

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Kaufen: Portale für günstige Immobilien

Es gibt inzwischen so viele Immobilien-Portale, die Immobilien im Ausland vermitteln, dass man oft gar nicht weiß, welches für die eigenen Interessen und Ansprüche am besten geeignet wäre. Diese Immobilien-Portale könnten für Sie interessant sein.

Immobilienscout24: Der Allrounder rund um Immobilien

Über Immobilienscout24 hat eigentlich jeder schon Mal nach einer zu vermietenden oder zu verkaufenden Immobilie gesucht. Auch für die Suche nach einer Auslandsimmobilie ist Immobilienscout24 geeignet. Wenn Sie eine Auslandsimmobilie auf Mallorca über Immobilienscout24 suchen, dann profitieren Sie von einer großen Auswahl an Filterfunktionen und einer großen Auswahl an unterschiedlichsten Immobilien.

Porta-Mallorquina: Der Mallorca Spezialist

Das Immobilienportal Porta-Mallorquina bietet viele unterschiedliche Immobilien an. Von luxuriösen Villen bis hin zu kleineren Wohnungen ist hier einiges im Angebot. Falls Sie sich nicht besonders gut auf Mallorca auskennen, ist es auf dieser Website hilfreich, dass Sie nicht nur eine Beschreibung des Objekts, sondern auch eine Beschreibung der Lage und der Umgebung lesen können. Damit Sie sich nicht auf Grund der Fülle des Angebots überfordert fühlen, können Sie Ihre Immobiliensuche auch einschränken. Sie können die Orte, die Objektarten, die Preise und die Regionen nach ihren Interessen einschränken. Porta-Mallorquina ist für Sie das Richtige, wenn Sie bereits sicher sind, dass Sie in eine Immobilie auf Mallorca investieren wollen. Außerdem haben Sie nicht nur die Möglichkeit eine Immobilie, die zum Verkauf steht zu finden, sondern Sie können genauso gut eine Immobilie finden, die langfristig oder für die Ferien vermietet werden soll.

Immowelt: Auslandsimmobilie finden

Das berühmte Portal Immowelt bietet nicht nur Immobilien auf Mallorca an, sondern wie der Name bereits sagt, auf der ganzen Welt. Immowelt bietet eine schöne Übersicht über die wichtigsten Fakten einer Wohnung oder eines Hauses. Da hier viele Immobilien privat verkauft werden, kann man auf Immowelt eventuell das ein oder andere Schnäppchen machen. Falls Sie nicht unter Druck stehen, sondern nebenbei auf der Suche nach einer passenden Immobilie auf Mallorca sind, haben Sie die Möglichkeit sich per E-Mail über neue Angebote, die Ihren Interessen entsprechen, informieren zu lassen.

Firstmallorca.com: Der schnelle Weg zur Immobilie auf Mallorca

Auf dem Immobilienportal Firstmallorca ist die Chance hoch, dass Sie Ihre Traum – Immobilie finden. Hier können Sie nicht nur die Objektart, den Ort und den Preis angeben, sondern auch weitere Filter aktivieren, sodass Sie schneller zum Ergebnis kommen, das zu Ihren Vorstellungen passt. Das Immobilienportal legt wert auf Loyalität, Ehrlichkeit, Transparenz, Respekt und Teamspirit.

5 Wohnmöglichkeiten auf Mallorca – Was passt zu Ihnen?

Hier haben wir für Sie die beliebtesten Wohnorte auf Mallorca zusammengestellt. Wir stellen Ihnen die Wohnorte kurz vor, sodass Sie sich einen Überblick verschaffen können und herausfinden in welchem Ort der Kauf einer Immobilie für Sie am sinnvollsten wäre.

Auslandsimmobilie kaufen: Tipps

• New York, LA, London & Co: Luxusimmobilien
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• Ferienhaus kaufen
• Auslandsimmobilie Frankreich
• Auslandsimmobilie Italien
• Auslandsimmobilie Spanien
• Luxusimmobilie Mallorca
• Off Market – insbesondere in heißen Immobilienmärkten

Was ist die Zweitwohnsitzsteuer? Rechtsgrundlage und Definition

Die Zweitwohnsitzsteuer — fachlich korrekt Zweitwohnungsteuer — ist eine örtliche Aufwandsteuer nach Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz und § 3 Abs. 1 Abgabenordnung. Sie besteuert nicht die Immobilie selbst (das tut bereits die Grundsteuer), sondern den Aufwand, den sich jemand mit einem Zweitwohnsitz leistet. Die Kommunen erheben die Steuer per kommunaler Satzung — Bemessungsgrundlage und Steuersatz unterscheiden sich daher von Stadt zu Stadt erheblich.

Steuerpflichtig wird, wer im Sinne des Bundesmeldegesetzes (§ 21 BMG) eine Wohnung als Nebenwohnsitz innehat. Entscheidend ist nicht das Eigentum, sondern die rechtliche und tatsächliche Verfügungsmacht — auch Mieter zahlen also Zweitwohnsitzsteuer. Für Eigentümer ist die Steuer besonders relevant, wenn die Wohnung nicht durchgehend vermietet, sondern selbst genutzt wird.

Wer muss zahlen — und wer ist befreit?

Grundsätzlich steuerpflichtig ist jede natürliche Person, die in der Kommune eine Zweitwohnung hat und am 1. Januar des Jahres als solche gemeldet ist. Es gibt jedoch klar definierte Ausnahmen, die für Investoren und Berufspendler entscheidend sein können — von der reinen Kapitalanlage bis zur berufsbedingt genutzten Wohnung verheirateter Steuerpflichtiger.

• Reine Kapitalanlagen — vollständig vermietete Objekte ohne Eigennutzung
• Berufsbedingte Zweitwohnung — bei Verheirateten unter Bedingungen befreit
• Pflegeheim-Bewohner — Hauptwohnsitz dort, Eigentumswohnung als Nebenwohnsitz
• Geringverdiener — in vielen Städten Freigrenze ca. 29.000 € Jahreseinkommen
• Auszubildende — teils befreit, je nach kommunaler Satzung
• Bundeswehr- und Polizeibedienstete — kommandierte Tätigkeit

Die Befreiung für berufliche Zweitwohnsitze von Verheirateten geht auf eine BVerfG-Entscheidung von 2005 (Az. 1 BvR 1232/00) zurück: Eine Besteuerung wäre eine Diskriminierung der Ehe nach Art. 6 GG. Diese Ausnahme greift jedoch nicht für Unverheiratete oder Singles — ein häufig übersehener Punkt bei der Steuerplanung.

Höhe der Steuer: Stadtvergleich mit konkreten Sätzen

Die Bemessungsgrundlage ist in fast allen Kommunen die Jahres-Nettokaltmiete. Bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen wird eine ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt — hier liegt häufig ein Streitpunkt mit dem Finanzamt. Folgende Tabelle zeigt die aktuellen Sätze in deutschen Top-Lagen:

Auffällig: Tourismus- und Premium-Standorte wie Baden-Baden, Sylt (bis 18 %) oder Garmisch (20 %) liegen deutlich höher als Großstädte. Wer eine Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz nutzt, sollte diese Kostenposition zwingend in die Nettorendite berechnen einbeziehen — sonst droht eine schöngerechnete Kalkulation.

Zweitwohnsitzsteuer steuerlich absetzen: Werbungskosten und Sonderfälle

Hier liegt der eigentliche Hebel für Investoren und Berufspendler: Die gezahlte Zweitwohnsitzsteuer ist in vielen Konstellationen vollständig oder teilweise als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung absetzbar. Die Rechtsgrundlage ist § 9 EStG (Werbungskosten) bzw. bei doppelter Haushaltsführung § 9 Abs. 1 Nr. 5 EStG.

Das Bundesfinanzministerium bestätigte mit BFH-Urteil vom 13.11.2012 (Az. VI R 50/11), dass die Zweitwohnsitzsteuer Teil der „Unterkunftskosten“ im Rahmen einer beruflichen doppelten Haushaltsführung ist. Damit fällt sie unter die abzugsfähigen 1.000 € pro Monat (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 5 EStG). Bei Vermietung greift § 9 Abs. 1 EStG direkt — die Steuer mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in voller Höhe.

Konkretes Rechenbeispiel: Investor mit Eigennutzung in München

Ein Käufer erwirbt 2024 eine 70 m² Wohnung in München-Schwabing für 980.000 €, nutzt sie 4 Monate selbst und vermietet 8 Monate möbliert. Die Steuerwirkung sieht so aus:

• Jahresnettokaltmiete — 15.120 € (Ansatz Vergleichsmiete)
• Zweitwohnsitzsteuer 18 % — 2.722 € pro Jahr
• Anteilig absetzbar (8/12) — 1.815 € als Werbungskosten
• Steuerersparnis bei 42 % Spitzensatz — ca. 762 €
• Effektive Belastung — netto 1.960 € statt 2.722 €

Wer das Objekt als reine Kapitalanlage hält und keinerlei Eigennutzung erklärt, vermeidet die Steuer komplett — vorausgesetzt, es liegt kein Nebenwohnsitz im Melderegister vor. Wie im Ratgeber zur Immobilie als Kapitalanlage beschrieben, ist die saubere melderechtliche Trennung zwischen Eigennutzung und Vermietung einer der wichtigsten Hebel für die Gesamtrendite.

Strategien zur Vermeidung und Optimierung

Die Zweitwohnsitzsteuer lässt sich mit klarer Strukturierung der Nutzung legal vermeiden oder minimieren. Entscheidend ist die Konstellation: Eigennutzung, Vermietung, beruflicher Anlass oder Mischmodell.

Wichtig für die Investmentplanung: Die Zweitwohnsitzsteuer fließt nicht in die Bruttorendite berechnen, wohl aber in den realen Cashflow Rechner. Bei einer Wohnung mit 4,2 % Bruttorendite kann die Steuer den effektiven Cashflow um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte drücken. Das klingt wenig — verschiebt aber bei einem Kaufpreisfaktor berechnen von 28 die gesamte Wirtschaftlichkeit.

Zweitwohnsitzsteuer im Kontext der Gesamt-Steuerlast

Die Zweitwohnsitzsteuer ist nur eine von mehreren Steuern, die bei einer Zweitimmobilie anfallen. Eine ganzheitliche Betrachtung zeigt, dass sie im Vergleich zur Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % einmalig) oder zur potenziellen Spekulationssteuer Immobilien bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren eher überschaubar ist — aber als laufende Belastung über die gesamte Haltedauer summiert sich der Betrag erheblich.

Bei 25 Jahren Haltedauer einer Münchner Wohnung mit 2.700 € Zweitwohnsitzsteuer pro Jahr ergibt sich eine kumulierte Belastung von 67.500 € — das entspricht etwa 7 % des Kaufpreises einer 1-Mio-Wohnung. Im Vergleich dazu: Die Notarkosten berechnen ergeben einmalig nur 1,5–2 %. Die Zweitwohnsitzsteuer ist damit der größte versteckte Dauerkostenfaktor neben der Grundsteuer.

Handlungsempfehlung: Entscheidungsbaum für Investoren

Bevor Sie eine Immobilie als Zweitwohnsitz anmelden, sollten Sie systematisch durchgehen, welcher Fall auf Sie zutrifft. Die folgende Schrittfolge spart in 80 % der Fälle vier- bis fünfstellige Beträge.

• Schritt 1 — Vermietungsanteil ≥ 90 %? Dann keine Zweitwohnsitz-Anmeldung
• Schritt 2 — Verheiratet und beruflich bedingt? Befreiungsantrag stellen
• Schritt 3 — Doppelte Haushaltsführung? Werbungskosten geltend machen
• Schritt 4 — Mischnutzung? Anteilige Werbungskosten + saubere Dokumentation
• Schritt 5 — Reine Eigennutzung? Standortvergleich vor Kauf prüfen
• Schritt 6 — Bei Unklarheit Steuerberater einschalten — Kosten amortisieren sich meist im ersten Jahr

Wird die Zweitwohnsitzsteuer auf Eigentümer und Mieter gleichermaßen erhoben?

Ja, die Steuerpflicht knüpft am Innehaben einer Wohnung an, nicht am Eigentum. Sowohl Eigentümer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung als auch Mieter einer Zweitwohnung sind steuerpflichtig, sofern sie die Wohnung als Nebenwohnsitz im Melderegister geführt haben. Maßgeblich ist die rechtliche und tatsächliche Verfügungsmacht über die Räume. Bei vermieteten Eigentumswohnungen entfällt die Steuer für den Eigentümer — sie wird stattdessen ggf. vom Mieter geschuldet, sofern dieser dort einen Nebenwohnsitz unterhält.

Kann ich die Zweitwohnsitzsteuer rückwirkend absetzen, wenn ich sie zunächst nicht in der Steuererklärung angegeben habe?

Eine nachträgliche Geltendmachung ist innerhalb der Festsetzungsfrist von vier Jahren möglich, sofern der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht. Sie können einen Antrag auf schlichte Änderung nach § 172 AO oder einen Einspruch innerhalb der Monatsfrist stellen. Bei bestandskräftigen Bescheiden hilft nur eine Berichtigung nach § 173 AO, falls die Nichtangabe nicht grob fahrlässig erfolgte. Bewahren Sie daher alle Steuerbescheide der Kommune mindestens zehn Jahre auf — sie sind die Belege für den Werbungskostenabzug.

Wie wirkt sich die Zweitwohnsitzsteuer auf die Rendite einer vermieteten Kapitalanlage aus?

Bei einer reinen Kapitalanlage ohne jede Eigennutzung entsteht keine Zweitwohnsitzsteuerpflicht — sie ist also kein Renditefaktor. Sobald Sie das Objekt jedoch zeitweise selbst nutzen oder als Pied-à-terre halten, mindert die Steuer den Netto-Cashflow spürbar. Bei einer Münchner Wohnung mit 4,5 % Bruttorendite kann die Zweitwohnsitzsteuer in Kombination mit den anderen laufenden Kosten die Nettorendite um bis zu 0,8 Prozentpunkte drücken. Vor dem Kauf sollten Sie daher klar entscheiden, ob das Objekt rein als Investment dienen soll — oder ob die emotionale Komponente einer Eigennutzung den Renditeabschlag wert ist.

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