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	<title>Wertsteigerung | Lukinski</title>
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		<title>Teilverkauf Anbieter im Vergleich! Haus, Wohnung, Grundstück + Teilkauf Testsieger</title>
		<link>https://lukinski.de/teilverkauf-anbieter-vergleich-haus-wohnung-teilkauf-testsieger/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[L_kinski]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 25 Aug 2022 15:15:26 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Haus]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilie]]></category>
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					<description><![CDATA[Teilverkauf Anbieter im Vergleich – Großes Haus, große Wohnung, aber zu wenig liquides Kapital im Alltag? Dieser Teilverkauf Anbieter Vergleich spart Ihnen mehrere Stunden Recherche, Kalkulation und das mühsame Verstehen der Unterschiede. Sie lernen alle relevanten Anbieter kennen – Deutsche Teilkauf, Hausanker, Wertfaktor, Teilverkauf One, Hausvorsorge, Engel &#38; Völkers Liquidhome – inkl. Konditionen, Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt, [&#8230;]]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p>Teilverkauf Anbieter im Vergleich – Großes Haus, große Wohnung, aber zu wenig liquides Kapital im Alltag? Dieser <a href="https://lukinski.de/teilverkauf-immobilie-vorteile-nachteile-steuer-scheidung-erbe-teilkauf/" data-type="post" data-id="50011">Teilverkauf</a> Anbieter Vergleich spart Ihnen mehrere Stunden Recherche, Kalkulation und das mühsame Verstehen der Unterschiede. Sie lernen alle relevanten Anbieter kennen – Deutsche Teilkauf, Hausanker, Wertfaktor, Teilverkauf One, Hausvorsorge, Engel &amp; Völkers Liquidhome – inkl. Konditionen, Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt, Mindest-Immobilienwert und Testsieger. Plus: kumulative Kostenrechnung über 15 Jahre, Risiken (Insolvenz des Teilkäufers, Pflegefall, Tod), Alternativen (Leibrente, Nießbrauch, Umkehrhypothek) und eine kompakte FAQ. Ziel: eine fundierte Entscheidung, ob ein Teilverkauf für Ihre Lebenssituation überhaupt sinnvoll ist.</p>
<h2>Was bedeutet Immobilien-Teilverkauf?</h2>
<p>Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihrer Immobilie (i. d. R. 10–50 %) an ein spezialisiertes Finanzunternehmen. Sie werden damit Teil einer <a href="https://lukinski.de/eigentuemergemeinschaft-zwei-parteien-zustimmung-vermietung-stimmrecht-steuererklaerung/" data-type="post" data-id="10809">Eigentümergemeinschaft aus zwei Parteien</a>. Da Sie alleiniger Nutzer der gesamten Immobilie bleiben, verlangt das Finanzunternehmen ein monatliches Nutzungsentgelt – wirtschaftlich vergleichbar mit Miete auf den verkauften Anteil. Grundlage jeder Berechnung ist der aktuelle <a href="https://lukinski.de/verkehrswert/" data-type="post" data-id="2654">Verkehrswert</a> Ihrer Immobilie, der per Gutachten festgestellt wird.</p>
<h3>Kurzdefinition in einem Satz</h3>
<p>Teilverkauf = Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil, behalten das alleinige Nutzungsrecht (über ein im <a href="https://lukinski.de/teilungsvertrag-zur-aufteilung-einer-immobilie-in-miteigentumsanteile/" data-type="post" data-id="23022">Teilungsvertrag</a> bzw. Nießbrauch verankertes Recht), zahlen monatliches Nutzungsentgelt – beim späteren Gesamtverkauf erhält der Teilkäufer seinen Anteil zzgl. Wertsteigerung und ggf. Durchführungsentgelt zurück.</p>
<h3>Die wichtigsten Fragen vor dem Teilkauf</h3>
<ul>
<li><strong>Hausanteil verkaufen?</strong> Ja – die meisten Anbieter akzeptieren 10–50 % Anteil.</li>
<li><strong>Wohnung teilverkaufen?</strong> Ja, sofern Mindestwert (meist 100.000–250.000 €) erfüllt.</li>
<li><strong>Grundstück teilverkaufen?</strong> Bei einzelnen Anbietern möglich, eingeschränkt.</li>
<li><strong>Vorteil?</strong> Bankenunabhängige, schnelle Liquidität ohne Bonitätsprüfung wie bei einem Kredit.</li>
<li><strong>Nachteil?</strong> Nutzungsentgelt von ca. 2,75–3,5 % p. a. plus Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf.</li>
<li><strong>Risiko?</strong> Beim späteren Verkauf bleibt häufig weniger übrig als die Inflation aufzehrt.</li>
</ul>
<h2>Die zentralen Faktoren beim Teilkauf</h2>
<p>Wer Anbieter sauber vergleichen will, muss fünf Hebel verstehen:</p>
<ul>
<li><strong>Verkehrswert</strong> der Immobilie (Beispiel: 500.000 €)</li>
<li><strong>Sofortauszahlung</strong> (gewünschte Liquidität, z. B. 100.000 €)</li>
<li><strong>Verkaufter Anteil</strong> in Prozent (z. B. 20 %)</li>
<li><strong>Monatliches Nutzungsentgelt</strong> (in % p. a. der Auszahlung)</li>
<li><strong>Konditionen beim Gesamtverkauf</strong> (Durchführungsentgelt, Mindesterlös­garantie, Wertsteigerungsanteil)</li>
</ul>
<p>Die zwei Schlüsselfragen lauten:</p>
<ol>
<li>Wie hoch ist das laufende Nutzungsentgelt – und kumuliert es sich über Ihre Restlaufzeit zu einer tragbaren Summe?</li>
<li>Wie viel bleibt beim späteren Gesamtverkauf nach Wertsteigerung und Gebühren tatsächlich übrig?</li>
</ol>
<blockquote><p>Faustregel: Liegt das Nutzungsentgelt p. a. über dem aktuellen Bauzins für ein <a href="https://lukinski.de/hypothekenbank-pfandbriefe-immobilienkredite/" data-type="post" data-id="23109">Hypothekendarlehen</a>, ist der Teilkauf rein finanziell die teurere Lösung.</p></blockquote>
<h2>Anbieter-Vergleichstabelle: alle Konditionen auf einen Blick</h2>
<p>Beispielbasis: Immobilienwert 500.000 €, verkaufter Anteil 20 %, Sofortauszahlung 100.000 €.</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Anbieter</th>
<th>Nutzungsentgelt p. a.</th>
<th>€/Monat</th>
<th>Anteil min/max</th>
<th>Mindestwert Immobilie</th>
<th>Durchführungsentgelt</th>
<th>Resterlös 15 J.*</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>Deutsche Teilkauf</strong></td>
<td>2,89 %</td>
<td>241 €</td>
<td>10–50 %</td>
<td>ca. 100.000 €</td>
<td>0 %</td>
<td>566.103 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Hausanker</td>
<td>2,90 %</td>
<td>242 €</td>
<td>10–50 %</td>
<td>ca. 100.000 €</td>
<td>0 %</td>
<td>566.103 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Teilverkauf One</td>
<td>2,89 %</td>
<td>241 €</td>
<td>10–50 %</td>
<td>ca. 150.000 €</td>
<td>moderat</td>
<td>~ 559.000 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Wertfaktor</td>
<td>2,90 %</td>
<td>242 €</td>
<td>20–50 %</td>
<td>ca. 100.000 €</td>
<td>4,06 %</td>
<td>538.368 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Hausvorsorge</td>
<td>2,90 %</td>
<td>242 €</td>
<td>20–50 %</td>
<td>ca. 200.000 €</td>
<td>6,12 %</td>
<td>505.373 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Engel &amp; Völkers Liquidhome</td>
<td>2,75 %</td>
<td>229 €</td>
<td>10–50 %</td>
<td>ca. 250.000 €</td>
<td>6,86 %</td>
<td>501.336 €</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p><small>*Resterlös beim Gesamtverkauf nach 15 Jahren bei unterstellter Wertsteigerung von ca. 35 %. Nutzungsentgelte sind Beispielrechnungen, individuelle Konditionen variieren je nach Lage, Objekt und Verhandlung.</small></p>
<h2>6 Anbieter im Vergleich – Testsieger &amp; Ranking</h2>
<p>Die Übersicht mit Testsieger und detaillierter Begründung. Bewertet werden: Höhe Nutzungsentgelt, Höhe Durchführungsentgelt, Resterlös beim Gesamtverkauf, Mindest-Immobilienwert, Transparenz.</p>
<h3>Platz 1: Deutsche Teilkauf – Beste Preis-Leistung</h3>
<p>Aktuell führender Anbieter dank niedrigem Nutzungsentgelt und – entscheidend – komplettem Verzicht auf Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf.</p>
<ul>
<li>Nutzungsentgelt p. a. = 2,89 % = <strong>241 €/Monat</strong></li>
<li>Resterlös nach 15 Jahren = + 41,53 % vs. Sofortauszahlung</li>
<li>Kein Durchführungsentgelt</li>
<li>Bewerten lassen auf <a href="https://lukinski.de/go/deutsche-teilkauf-de/">Deutsche Teilkauf</a></li>
</ul>
<h3>Platz 2: Hausanker – Beste Konditionen (Schwesterunternehmen)</h3>
<p>Operativ Teil der Deutsche-Teilkauf-Gruppe, nahezu identische Konditionen, lediglich +1 €/Monat Nutzungsentgelt.</p>
<ul>
<li>Nutzungsentgelt p. a. = 2,90 % = 242 €/Monat</li>
<li>Resterlös nach 15 Jahren = + 41,53 %</li>
<li>Kein Durchführungsentgelt</li>
<li>Bewerten lassen auf <a href="https://lukinski.de/go/hausanker-de/">Hausanker</a></li>
</ul>
<h3>Platz 3: Teilverkauf One</h3>
<p>Faire Konditionen beim Nutzungsentgelt, beim Gesamtverkauf jedoch leicht schwächere Resterlöse.</p>
<ul>
<li>Nutzungsentgelt p. a. = 2,89 % = 241 €/Monat</li>
<li>Resterlös nach 15 Jahren = + 28,50 %</li>
<li>Bewerten lassen auf <a href="https://teilverkauf.one" target="_blank" rel="noopener">Teilverkauf One</a></li>
</ul>
<h3>Platz 4: Wertfaktor</h3>
<p>Etablierter Anbieter mit großem Marktanteil, allerdings Durchführungsentgelt von ca. 4 % am Gesamtverkauf – das senkt den Resterlös spürbar.</p>
<ul>
<li>Nutzungsentgelt p. a. = 2,90 % = 242 €/Monat</li>
<li>Resterlös nach 15 Jahren = + 29,13 %</li>
<li>Durchführungsentgelt: ca. 4,06 %</li>
<li>Bewerten lassen auf <a href="https://lukinski.de/go/wertfaktor-de/">Wertfaktor</a></li>
</ul>
<h3>Platz 5: Hausvorsorge</h3>
<p>Gleicher monatlicher Aufschlag wie Wertfaktor, deutlich höheres Durchführungsentgelt – beim Gesamtverkauf liegen Sie damit ca. 15 % unter dem Testsieger.</p>
<ul>
<li>Nutzungsentgelt p. a. = 2,90 % = 242 €/Monat</li>
<li>Resterlös nach 15 Jahren = + 26,34 %</li>
<li>Durchführungsentgelt: ca. 6,12 %</li>
</ul>
<h3>Platz 6: Engel &amp; Völkers Liquidhome</h3>
<p>Niedrigstes Nutzungsentgelt im Markt, aber höchstes Durchführungsentgelt – attraktiv für Eigentümer mit kurzer Restnutzungsdauer (z. B. 5–7 Jahre).</p>
<ul>
<li>Nutzungsentgelt p. a. = 2,75 % = 229 €/Monat</li>
<li>Resterlös nach 15 Jahren = + 25,33 %</li>
<li>Durchführungsentgelt: ca. 6,86 %</li>
<li>Mindest-Immobilienwert: ca. 250.000 €</li>
</ul>
<h2>Kumulative Kostenrechnung über 15 Jahre – das Worst-Case-Szenario</h2>
<p>Was viele Anbieter-Rechner verschweigen: Das monatliche Nutzungsentgelt summiert sich. Beispiel: 100.000 € Sofortauszahlung, 20 % Anteil, 15 Jahre Laufzeit:</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Position</th>
<th>Testsieger Deutsche Teilkauf</th>
<th>Engel &amp; Völkers</th>
<th>Hausvorsorge</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Sofortauszahlung</td>
<td>+ 100.000 €</td>
<td>+ 100.000 €</td>
<td>+ 100.000 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Nutzungsentgelt 15 J.</td>
<td>− 43.380 €</td>
<td>− 41.220 €</td>
<td>− 43.560 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Resterlös Gesamtverkauf</td>
<td>+ 566.103 €</td>
<td>+ 501.336 €</td>
<td>+ 505.373 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Vergleich: Vollverkauf heute (500k) + 35 % Wertsteigerung</td>
<td>+ 675.000 €</td>
<td>+ 675.000 €</td>
<td>+ 675.000 €</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Differenz zum Vollverkauf</strong></td>
<td><strong>− 152.277 €</strong></td>
<td><strong>− 214.884 €</strong></td>
<td><strong>− 213.187 €</strong></td>
</tr>
</tbody>
</table>
<blockquote><p>Klartext: Über 15 Jahre kostet der Komfort des Wohnenbleibens beim Testsieger ca. 152.000 €, beim teuersten Anbieter über 214.000 € – im Vergleich zum klassischen Vollverkauf mit anschließender Mietlösung.</p></blockquote>
<h2>Detail-Profile der Anbieter</h2>
<h3>Deutsche Teilkauf – Testsieger im Detail</h3>
<p><strong>Konditionen-Eckdaten</strong> (Beispiel 500.000 € Verkehrswert, 20 % Anteil = 100.000 € Auszahlung):</p>
<ul>
<li>Anteil: 20 % | Auszahlung: 100.000 €</li>
<li>Nutzungsentgelt: 241 €/Monat | 2.892 €/Jahr | 2,89 % p. a.</li>
<li>Wert nach 15 Jahren (geschätzt): 699.128 €</li>
<li>Restanteil Eigentümer: 566.103 €</li>
<li>Durchführungsentgelt: 0 %</li>
<li>Zweite Auszahlung: 566.103 € (+ 41,53 %)</li>
</ul>
<h3>Hausanker – Schwester der Deutsche Teilkauf</h3>
<p>Konditionen praktisch identisch, +1 €/Monat. Für Eigentümer ohne Präferenz beim Markennamen rechnerisch quasi gleichwertig.</p>
<h3>Wertfaktor – mit Durchführungsentgelt</h3>
<p>Mindestens 20 % Anteil verkaufen (höhere Eintrittshürde als beim Testsieger):</p>
<ul>
<li>Anteil: 20 % | Nutzungsentgelt: 242 €/Monat (2,90 % p. a.)</li>
<li>Wert nach 15 Jahren: 673.000 € | Restanteil: 538.400 €</li>
<li>Durchführungsentgelt: − 21.872 €</li>
<li>Zweite Auszahlung: 516.528 € (+ 29,13 %)</li>
<li>Achtung: Gesamtverkauf liegt unter Inflationsausgleich</li>
</ul>
<h3>Hausvorsorge</h3>
<ul>
<li>Nutzungsentgelt: 242 €/Monat (2,90 % p. a.)</li>
<li>Wert nach 15 Jahren: 672.934 € | Restanteil: 538.347 €</li>
<li>Durchführungsentgelt: − 32.974 €</li>
<li>Zweite Auszahlung: 505.373 € (+ 26,34 %)</li>
</ul>
<h3>Engel &amp; Völkers Liquidhome</h3>
<ul>
<li>Nutzungsentgelt: 229 €/Monat (2,75 % p. a.)</li>
<li>Wert nach 15 Jahren: 672.934 € | Restanteil: 538.347 €</li>
<li>Durchführungsentgelt: − 37.011 €</li>
<li>Zweite Auszahlung: 501.336 € (+ 25,33 %)</li>
</ul>
<h2>Risiken &amp; kritische Szenarien – das wird selten erklärt</h2>
<p>Die Werbung der Anbieter blendet vier Szenarien gerne aus. Wer einen Teilverkauf erwägt, muss sie kennen:</p>
<h3>Pfleg</p>
]]></content:encoded>
					
		
		
			</item>
		<item>
		<title>Teilverkauf Immobilie: Vorteile, Nachteile, Steuer, Scheidung, Erbe&#8230; Teilkauf</title>
		<link>https://lukinski.de/teilverkauf-immobilie-vorteile-nachteile-steuer-scheidung-erbe-teilkauf/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[L_kinski]]></dc:creator>
		<pubDate>Mon, 27 Dec 2021 15:41:08 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Haus]]></category>
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					<description><![CDATA[Teilverkauf Immobilie — kann man wirklich nur einen Teil seiner Immobilie verkaufen, das Geld sofort erhalten und trotzdem wohnen bleiben? Ja, technisch ist das möglich. Doch ob es finanziell sinnvoll ist, hängt von Nutzungsentgelt, Restlaufzeit, Wertentwicklung und Ihrer Lebensplanung ab. In diesem Leitfaden lernen Sie alle Vorteile, alle Nachteile, konkrete Rechenbeispiele über 15 Jahre, Steuern, [&#8230;]]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p>Teilverkauf Immobilie — kann man wirklich nur einen Teil seiner Immobilie verkaufen, das Geld sofort erhalten und trotzdem wohnen bleiben? Ja, technisch ist das möglich. Doch ob es <strong>finanziell sinnvoll</strong> ist, hängt von Nutzungsentgelt, Restlaufzeit, Wertentwicklung und Ihrer Lebensplanung ab. In diesem Leitfaden lernen Sie alle Vorteile, alle Nachteile, konkrete Rechenbeispiele über 15 Jahre, Steuern, Erbe, Scheidung — und die ehrliche Antwort auf die Frage: Lohnt sich der Teilverkauf wirklich? Mehr zum Gesamtprozess: <a href="https://lukinski.de/immobilie-verkaufen-wohnung-haus-villa-mehrfamilienhaus-ablauf-kosten-tipps/">Leitfaden Immobilienverkauf</a>. Möglich ist der Teilverkauf von <a href="https://lukinski.de/teilverkauf-haus-verkauf-alter-nachteile-vorteile-erfahrungen/" data-type="post" data-id="50013">Haus</a>, <a href="https://lukinski.de/teilverkauf-wohnung-nachteile-vorteile-kosten-eigentumswohnung-teilkauf/" data-type="post" data-id="50014">Wohnung</a> und <a href="https://lukinski.de/teilverkauf-grundstueck-ablauf-steuern-kosten-teilkauf/" data-type="post" data-id="50251">Grundstück</a>.</p>
<h2>Teilverkauf / Teilkauf: Definition, Funktionsweise, Zielgruppe</h2>
<p>Sicher haben Sie die Werbeanzeigen der vielen Teilkauf-Anbieter gesehen — meist mit lächelnden Senioren, Garten, Sonne. Dieses Kaufangebot richtet sich gezielt an ältere Immobilienbesitzer, die ihr Eigenheim besitzen, aber zusätzliche Liquidität für den Lebensabend, eine Renovierung oder eine größere Anschaffung benötigen. Statt eines klassischen Verkaufs oder eines Bankkredits verkaufen Sie einen Anteil (meist 10-50%) an einen Finanzdienstleister, behalten aber das alleinige Nutzungsrecht — abgesichert über das <a href="https://lukinski.de/teilverkauf-immobilie-vorteile-nachteile-steuer-scheidung-erbe-teilkauf/#niessbrauchrecht">Nießbrauchrecht</a> im Grundbuch.</p>
<h3>Definition: Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?</h3>
<blockquote><p>Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen Miteigentumsanteil seiner Immobilie an einen gewerblichen Investor, behält das alleinige Nutzungsrecht über ein Nießbrauchrecht und zahlt dem neuen Miteigentümer monatlich ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.</p></blockquote>
<p>Natürlich zieht keine zweite Person in Ihre Immobilie — Sie bleiben alleiniger Nutzer. Als ehemaliger Alleineigentümer zahlen Sie jedoch ein monatliches Entgelt für die Nutzung des verkauften Anteils, vergleichbar mit einer Miete. Dieses Entgelt heißt im Fachjargon &#8222;Nutzungsentschädigung&#8220; oder &#8222;Nutzungsentgelt&#8220;.</p>
<h3>Teilverkauf in Kürze</h3>
<ul>
<li>Verkauf eines Anteils Ihrer Immobilie (meist 10-50%)</li>
<li><a href="https://lukinski.de/teilverkauf-haus-verkauf-alter-nachteile-vorteile-erfahrungen/" data-type="post" data-id="50013">Teilkauf Haus</a>: Ja</li>
<li><a href="https://lukinski.de/teilverkauf-wohnung-nachteile-vorteile-kosten-eigentumswohnung-teilkauf/" data-type="post" data-id="50014">Teilkauf Wohnung</a>: Ja</li>
<li><a href="https://lukinski.de/teilverkauf-grundstueck-ablauf-steuern-kosten-teilkauf/" data-type="post" data-id="50251">Teilkauf Grundstück</a>: Ja</li>
<li>Finanzunternehmen wird <a href="https://lukinski.de/teilungserklaerung-aufteilung-miteigentumsanteile/" data-type="post" data-id="4553">Teileigentümer</a></li>
<li>Sie bleiben alleiniger Nutzer (über Nießbrauch im Grundbuch)</li>
<li>Monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil</li>
<li>Späterer Gesamtverkauf optional (Durchführungsentgelt!)</li>
</ul>
<h3>Voraussetzungen: Wer kommt überhaupt infrage?</h3>
<p>Nicht jede Immobilie und nicht jeder Eigentümer wird von Teilkauf-Anbietern akzeptiert. Die typischen Anforderungen:</p>
<ul>
<li><strong>Mindestalter</strong>: meist 60 oder 65 Jahre</li>
<li><strong>Mindestwert der Immobilie</strong>: in der Regel ab 200.000 Euro</li>
<li><strong>Mindestauszahlung</strong>: meist ab 100.000 Euro (max. 50% des Verkehrswerts)</li>
<li><strong>Lage</strong>: bevorzugt A- oder B-Lagen, ländliche Regionen werden oft abgelehnt — siehe <a href="https://lukinski.de/immobilien-lage-a-b-c-lage-haus-wohnung-definition-beispiel-vergleich/" data-type="post" data-id="47702">Immobilien Lage</a></li>
<li><strong>Schuldenfreiheit</strong>: Immobilie sollte abbezahlt sein (sonst Sondervereinbarung mit Bank nötig)</li>
<li><strong>Erstrang im Grundbuch</strong>: keine vorrangigen Belastungen</li>
</ul>
<h3>Tipp! Anbieter-Vergleich vor Vertragsabschluss</h3>
<p>Ich habe die wichtigsten Teilverkauf-Anbieter — darunter Heimkapital, Deutsche Teilkauf, Engel &#038; Völkers LiquidHome und wertfaktor — mit Vorteilen, Nachteilen und Konditionen verglichen. Einfach, verständlich, übersichtlich:</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/teilverkauf-anbieter-vergleich-haus-wohnung-teilkauf-testsieger/" data-type="post" data-id="49781">Teilverkauf Anbieter Vergleich</a></li>
</ul>
<p><a href="https://lukinski.de/teilverkauf-anbieter-vergleich-haus-wohnung-teilkauf-testsieger/"><img decoding="async" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/12/teilverkauf-teilkauf-haus-einfamilienhaus-reihenhaus-doppelhaus-anbieter-vergleich-beispiel-20-prozent-verkaufen.jpg" /></a></p>
<h2>Die wichtigsten Fragen zum Teilkauf — kompakt</h2>
<p>Bevor wir in die Tiefe gehen, hier die zentralen Antworten auf einen Blick:</p>
<ul>
<li>Kann ich die Hälfte meines <strong>Hauses</strong> verkaufen? Ja, die meisten Anbieter akzeptieren 10-50%.</li>
<li>Kann ich einen Teil meiner <strong>Wohnung</strong> verkaufen? Ja.</li>
<li>Teilkauf auch für <strong>Grundstücke</strong>? Ja, bei marktgängiger Lage.</li>
<li>Größter Vorteil? Schnelle, unkomplizierte Auszahlung ohne Bonitätsprüfung.</li>
<li>Größter Nachteil? Hohes <strong>Nutzungsentgelt</strong> (typisch 5-8% p.a. auf den Auszahlungsbetrag).</li>
<li>Beim späteren Gesamtverkauf: <strong>Durchführungsentgelt</strong> von 3-7% des Verkaufserlöses an den Teilkauf-Anbieter.</li>
<li>Wertentwicklung: Bei Anstieg unter Inflation häufig <strong>realer Verlust</strong>.</li>
<li>Erben: Übernehmen Verpflichtungen oder müssen den Anteil zurückkaufen / Komplettverkauf zustimmen.</li>
</ul>
<p><img fetchpriority="high" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-171475" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2020/02/rechtsformen-firma-unternehmen-immobilien-gbr-kg-gmbh-ag-co-vergleich-vorteile-steuern-mann-buero-auswahl-strategie-immobilienfirma-steueroptimierung.jpg" alt="" width="1200" height="801" /></p>
<h3>Zentrale Kalkulationsfaktoren</h3>
<ul>
<li><strong>Wert</strong> der Immobilie (Verkehrswert): z. B. 500.000 Euro</li>
<li>Gewünschte <strong>Sofortauszahlung</strong>: z. B. 100.000 Euro</li>
<li>Zu verkaufender <strong>Anteil</strong>: in diesem Beispiel 20%</li>
<li>Monatliches <strong>Nutzungsentgelt</strong>: ergibt sich aus Anteil × Zinssatz / 12</li>
<li>Optionaler <strong>Gesamtverkauf</strong> in X Jahren mit Durchführungsentgelt</li>
</ul>
<h2>Unterschied: Klassischer Verkauf vs. Teilverkauf</h2>
<p>Beim klassischen <a href="https://lukinski.de/gewerbeimmobilie-verkaufen-ablauf-makler-und-immobilientypen/" data-type="post" data-id="311">Immobilienverkauf</a> durchlaufen Sie drei Phasen — Vorbereitung, Vermarktung, Abwicklung — mit insgesamt acht Schritten. Die Käufersuche kann Monate dauern, abhängig von Lage, Zustand und Preisniveau.</p>
<h3>Klassischer Immobilienverkauf: Acht Schritte</h3>
<ol>
<li>Unterlagen vorbereiten</li>
<li>Wertermittlung</li>
<li>Immobilienvermarktung</li>
<li>Erstellung eines Exposés</li>
<li>Durchführung und Planung der Besichtigungstermine</li>
<li>Kaufverhandlungen</li>
<li>Abwicklung und Aufsetzen des Kaufvertrags</li>
<li>Schlüsselübergabe</li>
</ol>
<h3>Teilverkauf: Verkürzte Verkaufsphase auf drei Schritte</h3>
<p>Beim Teilverkauf wird ein Großteil dieser Schritte übersprungen. Sie wenden sich direkt an einen Finanzdienstleister, der einen Anteil Ihrer Immobilie ankauft. Übrig bleiben:</p>
<ol>
<li>Wertermittlung (durch zertifizierten Gutachter, Kosten meist vom Anbieter getragen)</li>
<li>Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags inkl. Nießbrauch-Eintragung</li>
<li>Auszahlung — typischerweise innerhalb von 6-12 Wochen</li>
</ol>
<h3>Direktvergleich: Klassischer Verkauf vs. Teilverkauf</h3>
<table border="1" cellpadding="6" cellspacing="0">
<thead>
<tr>
<th>Kriterium</th>
<th>Klassischer Verkauf</th>
<th>Teilverkauf</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Dauer bis Auszahlung</td>
<td>3-9 Monate</td>
<td>6-12 Wochen</td>
</tr>
<tr>
<td>Wohnen bleiben</td>
<td>Nein (außer Rückmietkauf)</td>
<td>Ja (alleiniges Nießbrauchrecht)</td>
</tr>
<tr>
<td>Bonitätsprüfung</td>
<td>Käuferseite</td>
<td>Keine</td>
</tr>
<tr>
<td>Folgekosten</td>
<td>Keine</td>
<td>Nutzungsentgelt 5-8% p.a.</td>
</tr>
<tr>
<td>Auszahlung</td>
<td>100% des Verkehrswerts</td>
<td>Anteilig (meist 10-50%)</td>
</tr>
<tr>
<td>Profit von Wertsteigerung</td>
<td>Voll vor Verkauf</td>
<td>Nur auf eigenen Restanteil</td>
</tr>
<tr>
<td>Erben-Situation</td>
<td>Klar geregelt</td>
<td>Komplex (Anteilskauf / Komplettverkauf)</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h2>Vorteile im Überblick: Schnell verkauft und bezahlt</h2>
<p>Ob Reihenhaus, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus oder Grundstück: Der Teilverkauf ist die schnellste Form, signifikante Liquidität aus Ihrer Immobilie zu ziehen, ohne sie aufzugeben.</p>
<h3>Die fünf zentralen Vorteile</h3>
<ul>
<li><strong>Banken-unabhängige Finanzierung</strong>: keine Bonitätsprüfung, kein Schufa-Eintrag</li>
<li><strong>Sofortige Liquidität</strong>: Auszahlung typisch in 6-12 Wochen</li>
<li><strong>Wohnen bleiben</strong>: lebenslanges, alleiniges Nutzungsrecht (Nießbrauch im Grundbuch)</li>
<li><strong>Flexibilität</strong>: spätere Gesamtverkaufs-Option, teils Rückkauf des Anteils möglich</li>
<li><strong>Keine Altersgrenze für Rückzahlung</strong>: anders als beim Bankkredit, wo Senioren oft abgelehnt werden</li>
</ul>
<h3>Pro &#038; Contra im Direktvergleich</h3>
<table border="1" cellpadding="6" cellspacing="0">
<thead>
<tr>
<th>Pro Teilverkauf</th>
<th>Contra Teilverkauf</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Schnelle Auszahlung</td>
<td>Hohes Nutzungsentgelt (5-8% p.a.)</td>
</tr>
<tr>
<td>Keine Bonitätsprüfung</td>
<td>Durchführungsentgelt bei Gesamtverkauf (3-7%)</td>
</tr>
<tr>
<td>Wohnrecht abgesichert</td>
<td>Wertsteigerung nur anteilig beim Eigentümer</td>
</tr>
<tr>
<td>Keine Tilgung</td>
<td>Erben übernehmen Verpflichtung</td>
</tr>
<tr>
<td>Vermögen aktiviert</td>
<td>Instandhaltung weiterhin Eigentümersache</td>
</tr>
<tr>
<td>Steuerlich neutraler Vorgang (i. d. R.)</td>
<td>Eingeschränkte Verfügung über Immobilie</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h2>Nutzungsentgelt: Der größte Kostenblock</h2>
<p>Was ist das monatliche Nutzungsentgelt? Anbieter werben mit &#8222;einfach&#8220;, &#8222;angenehm&#8220;, &#8222;keine Bank&#8220;. Das stimmt — der Preis dafür ist jedoch hoch. Das Finanzunternehmen wird <a href="https://lukinski.de/teilungsvertrag-zur-aufteilung-einer-immobilie-in-miteigentumsanteile/" data-type="post" data-id="23022">Miteigentümer</a>. Den verkauften Teil stellt es Ihnen wieder zur Nutzung zur Verfügung.</p>
<blockquote><p>Sie geben nicht &#8222;die Hälfte vom Garten&#8220; oder einzelne Zimmer ab. Sie nutzen Ihre Immobilie weiterhin allein — zahlen aber Miete an den Miteigentümer.</p></blockquote>
<h3>Höhe der Nutzungsentschädigung</h3>
<p>Die marktübliche Spanne hat sich mit dem Zinsumfeld nach oben verschoben:</p>
<ul>
<li><strong>Frühe Niedrigzinsphase</strong>: 2,9-4% p.a. auf den Auszahlungsbetrag</li>
<li><strong>Aktuelles Zinsumfeld</strong>: 5-8% p.a., Tendenz koppelt sich an Bundesanleihen</li>
<li><strong>Anpassungsklauseln</strong>: viele Verträge enthalten Zinsanpassungen nach 10-15 Jahren</li>
</ul>
<p>Die Berechnungsformel:</p>
<ul>
<li>Monatliches Nutzungsentgelt = Auszahlungsbetrag × Zinssatz / 12</li>
<li>Beispiel: 100.000 € × 5% / 12 = <strong>417 € pro Monat</strong></li>
<li>Bei 7%: 100.000 € × 7% / 12 = <strong>583 € pro Monat</strong></li>
</ul>
<blockquote><p>Bei 100.000 € Auszahlung und 5% p.a. zahlen Sie 417 € monatlich — über 15 Jahre summiert das auf 75.060 €. Das ist mehr als Ihre Sofortauszahlung wieder zurück an den Anbieter.</p></blockquote>
<p>Alle Anbieter im Detail: <a href="https://lukinski.de/teilverkauf-anbieter-vergleich-haus-wohnung-teilkauf-testsieger/" data-type="post" data-id="49781">Teilverkauf Anbieter Vergleich</a>.</p>
<h3>15-Jahres-Szenario: Was kostet der Teilverkauf wirklich?</h3>
<p>Ausgangslage: Immobilienwert 500.000 €, 20% Verkauf = 100.000 € Auszahlung, Nutzungsentgelt 5% p.a., Wertsteigerung 1,5%</p>
]]></content:encoded>
					
		
		
			</item>
		<item>
		<title>Fehler beim Immobilienkauf: Eigennutz, schlechte Lage, Wiederverkaufswert &#038; Co!</title>
		<link>https://lukinski.de/fehler-immobilienkauf-eigennutz-schlechte-lage-wiederverkaufswert/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Laura]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 22 Oct 2021 06:57:37 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Immobilie]]></category>
		<category><![CDATA[Kapitalanlage]]></category>
		<category><![CDATA[Ausstattung]]></category>
		<category><![CDATA[Bank]]></category>
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					<description><![CDATA[Fehler beim Immobilienkauf &#8211; Wir haben für Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf identifiziert. Sc Welche Fehler beim Immobilienverkauf Sie unbedingt vermeiden sollten, zeigt unser Insider-Guide.hließlich kosten Fehler Zeit und Geld und sorgen für unnötigen extra Aufwand. Sie möchten in ein Haus als erste Immobilie investieren? Oder ein Haus in C-Lage kaufen, da es Sie [&#8230;]]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p>Fehler beim Immobilienkauf &#8211; Wir haben für Sie die größten Fehler beim <a href="https://lukinski.de/erste-immobilie-kaufen-haus-wohnung-kapitalanlage-eigennutzer/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="46254">Immobilienkauf</a> identifiziert. Sc Welche <a href="https://lukinski.de/15-fehler-immobilienverkauf-bewertung-bonitaet-wohnung-haus-tipps-insider/">Fehler beim Immobilienverkauf</a> Sie unbedingt vermeiden sollten, zeigt unser Insider-Guide.hließlich kosten Fehler Zeit und Geld und sorgen für unnötigen extra Aufwand. Sie möchten in ein <a href="https://lukinski.de/erste-immobilie-kaufen-haus-wohnung-kapitalanlage-eigennutzer/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="46254">Haus als erste Immobilie</a> investieren? Oder ein Haus in C-Lage kaufen, da es Sie die Fassade des Hauses an Ihre Kindheit erinnert? Erfahren Sie in unserer Checkliste, welche Fehler es unbedingt zu vermeiden gilt inklusive Tipps unserer Immobilien Experten!</p>
<h2>Fehler beim Immobilienkauf: Das sollten Sie unbedingt vermeiden!</h2>
<p>Emotionaler Immobilienkauf, eine zu spezielle Immobilie in schlechter Lage und der Erwerb eines Hauses für den Eigennutz &#8211; die Liste möglicher Fehler ist lang. Erfahren Sie hier, was Sie unbedingt vermeiden sollten!</p>
<p>Die 8 größten Fehler, die beim Immobilienkauf auftreten können, und wie Sie diese vermeiden können, um Ihr Geld zu schützen und die maximale Rendite aus Ihrer Investitionen zu erzielen. Mehr <a href="https://www.youtube.com/@immobilien_erfahrung" target="_blank" rel="noopener">Immobilien Tipps auf YouTube</a>.</p>
<div class='avia-iframe-wrap'><iframe title="FEHLER beim Immobilienkauf &#x1f3e0;&#x274c;&#x274c;&#x274c; Lage, Tilgung, Eigennutz, Emotionen &amp; Co." width="1500" height="844" src="https://www.youtube.com/embed/WcLkem6TTAo?feature=oembed" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen loading="lazy"></iframe></div>
<h3>Fehler: Schlechte Lage der Immobilie</h3>
<p>Einer der folgenschwerster Fehler ist der Erwerb einer Immobilie in schlechter Lage. Die Nachfrage ist gering, die <a href="https://lukinski.de/fehler-vermietung-achten/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="586">Vermietung</a> schwer und das Risiko für Leerstand hoch. Am besten eignen sich Großstädte in gefragter B-Lage. Auch etwas außerhalb der großen Metropolen, im Speckgürtel, lohnen sich Immobilien Investitionen. Hier also noch einmal die besten Lagen auf einen Blick:</p>
<ul>
<li>Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage)</li>
<li>Ballungsräume, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage</li>
<li>Gefragte Städten mit B-Lage</li>
</ul>
<h3>Fehler: Ihre Immobilien ist zu speziell</h3>
<p>Je spezieller Ihre Immobilie ist, um so schwerer ist es diese später auch wieder zu verkaufen oder zu vermieten. Ein schickes <a href="https://lukinski.de/lukinski-loft-wohnung-exklusives-wohnen-industrial-look-vorteile-nachteile-kosten-tipps/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="33764">Loft</a> mit Blick auf die Skyline oder eine Designer <a href="https://lukinski.de/villa-bauen-kaufen-haus-pool-moderne-villa-kapitalanlage/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="33858">Villa </a>am Waldrand klingen verlockend, sind jedoch bei weitem nicht so gefragt, wie eine durchschnittliche 1-3 Zimmer Wohnung am Standrand. Unser Tipp: Bevor Sie sich also auf die Immobiliensuche machen, setzen Sie sich mit den unterschiedlichen <a href="https://lukinski.de/haustypen-welche-hausarten-gibt-es-immobilien-ratgeber/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="33153">Haustypen</a> und <a href="https://lukinski.de/wohnungstypen-welche-wohnungsarten-gibt-es-immobilien-ratgeber/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="33154">Wohnungstypen</a> und ihrer Nachfrage auseinander und investieren Sie nicht eine zu ausgefallene Immobilie.</p>
<p>Jede Immobilie auf dem Markt hat zwar ihren eigenen, individuellen Charme, doch lässt sich später eventuell nicht so gut wiederverkaufen:</p>
<p><img decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-145731" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2022/05/paar-freundinnen-pruefen-grundriss-erste-eigene-wohnung-eigennutz-oder-kapitalanlage-sprechen-beratern-was-machen.jpg" alt="" width="1200" height="900" /></p>
<h3>Fehler: Immobilie für den Eigennutz kaufen</h3>
<p>Einer der grundlegendsten Fehler den vor allem Anfänger machen, ist eine Immobilie für den Eigennutz zu kaufen. Schließlich zahlen dann nicht Mieter und Finanzamt die Immobilie ab, sondern Sie selbst. Das macht Eigennutz die teuerste Form des Wohnens. Deshalb empfehlen wir zuerst in eine <a href="https://lukinski.de/immobilie-als-kapitalanlage-worauf-muss-ich-achten-interview-experten/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="10824">Immobilie als Kapitalanlage</a> zu investieren und erst danach in Eigennutz.</p>
<blockquote><p>Lese-Tipp: <a href="https://lukinski.de/erste-immobilie-kaufen-haus-wohnung-kapitalanlage-eigennutzer/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="46254">Eigennutz oder Kapitalanlage? Vorteile und Nachteile</a></p></blockquote>
<h3>Fehler: Haus kaufen als erste Immobilie</h3>
<p>Ähnlich, wie beim Eigennutz, bleiben Sie auch beim Erwerb eines Hauses 100% auf den Kosten sitzen. Investieren Sie für Ihre erste Immobilie also nicht in ein Haus, sondern in eine Wohnung. Als Hauseigentümer müssen Sie alle Kosten stets alleine tragen. Sind Sie jedoch Wohnungseigentümer, werden diese Kosten unter den Parteien aufgeteilt.</p>
<h3>Fehler: Emotionaler Immobilienkauf</h3>
<p>Sie haben sich mit dem Thema <a href="https://lukinski.de/investitionen-immobilien-aktien-autos-co-geld-investieren/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="23782">Immobilien Investition</a>, den unterschiedlichen Lagearten und Immobilientypen auseinander gesetzt und die Frage nach <a href="https://lukinski.de/investment-immobilie-rendite-immobilie-vorteile-nachteile-anlageformen-vergleich/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="47598">Investment oder Rendite Immobilie</a> geklärt, und plötzlich stolpern Sie über eine Wohnung, die Sie an Ihre Kindheit erinnert? Wichtig ist hier: Kaufen Sie nie eine Immobilie aufgrund Ihrer Emotionen. Bleiben Sie Ihrer Strategie und Ihren Zielen treu und denken Sie rational über den Kauf nach.</p>
<h3>Fehler: Wiederverkaufswert nicht im Blick</h3>
<p>Denken Sie bei dem Erwerb Ihrer Immobilie auch an den Wiederverkaufswert. Schließlich sollten Sie nach einem späteren Wiederverkauf kein großes Minus machen. Hier spielt vor allem die Lage wieder eine wichtige Rolle.</p>
<p>Hier der Vergleich der 3 Lagearten und ihre Wertsteigerung:</p>
<ul>
<li>A-Lage: Jährliche Wertsteigerung von 4-6%</li>
<li>B-Lage: Jährliche Wertsteigerung von 1-2%</li>
<li>C-Lage: keine Wertsteigerung (evtl. kleiner Wertverlust)</li>
</ul>
<h3>Fehler: Aufgrund der Top Ausstattung kaufen</h3>
<p>Kaufen Sie eine Immobilie aufgrund der Ausstattung kann es sein, dass Sie beim Kauf sogar unnötig drauflegen. Stattdessen sollen Sie die Strategie des &#8218;Buy and Flip&#8216; anwenden. Sie kaufen also eine Immobilie günstig ein, <a href="https://lukinski.de/haus-umbauen-wert-steigern-verkauf-analyse-renovierung-kosten-vorgehen/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="3116">renovieren</a> und <a href="https://lukinski.de/sanierung-immobilie-haus-instandsetzung-modernisierung-wertsteigerung/" target="_blank" rel="noopener" data-type="post" data-id="3108">sanieren</a> diese und machen somit bei Wiederverkauf wieder Profit. Schließlich können Sie die Quadratmeter Ihrer Immobilie nicht vermehren, aber die Ausstattung können Sie stets verbessern.</p>
<h2>Immobilie kaufen: Lernen von A-Z</h2>
<p>Wenn Sie noch mehr zu den einzelnen Fehlerquellen lernen wollen, dann schauen Sie bei unserem Ratgeber vorbei:</p>
<ul>
<li><a href="https://www.immobilien-erfahrung.de/fehler-immobilienkauf-lage-tilgung-eigennutz-emotionen/" target="_blank" rel="noopener">Fehler beim Immobilienkauf</a> (extern)</li>
</ul>
<p>Wenn Sie noch mehr zum Thema Kauf einer Immobilie lernen wollen, egal ob <a href="https://www.immobilien-erfahrung.de/eigennutz-immobilie-kapitalanlage-vorteile-nachteile-einfach-erklaert/" target="_blank" rel="noopener">Eigennutz oder Kapitalanlage</a>, zahlreiche Artikel, Ratgeber zum Thema <a href="https://www.immobilien-erfahrung.de/vermietet-unvermietet-kaufen-renovierung-mietvertraege-neuvermietung-vorteile-nachteile/" target="_blank" rel="noopener">vermietet vs unvermietet</a>, sowie Checklisten, alles kostenlos und 24 Stunden online abrufbar, bei uns!</p>
<p>Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus, alles für Immobilien Einsteiger!</p>
<p>Jetzt neu auf Immobilien-Erfahrung.de:</p>
<ul>
<li><a href="https://www.immobilien-erfahrung.de/wohnung-kaufen/" target="_blank" rel="noopener">Immobilie kaufen: lernen</a> &#8211; extern</li>
</ul>
]]></content:encoded>
					
		
		
			</item>
		<item>
		<title>Investment Immobilie oder Rendite Immobilie? Vorteile und Nachteile &#8211; Anlageformen im Vergleich</title>
		<link>https://lukinski.de/investment-immobilie-rendite-immobilie-vorteile-nachteile-anlageformen-vergleich/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Laura]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 01 Oct 2021 09:02:54 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Immobilie]]></category>
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					<description><![CDATA[Die Frage nach Investment Immobilie oder Rendite Immobilie ist keine Frage des Geschmacks, sondern der Strategie — und sie entscheidet darüber, wie schnell Sie ein Portfolio aufbauen können. Während die eine Form auf langfristige Wertsteigerung in Top-Lagen setzt, liefert die andere monatlichen Cashflow zur Tilgung. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte beide Konzepte verstehen, [&#8230;]]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p>Die Frage nach <strong>Investment Immobilie oder Rendite Immobilie</strong> ist keine Frage des Geschmacks, sondern der Strategie — und sie entscheidet darüber, wie schnell Sie ein Portfolio aufbauen können. Während die eine Form auf langfristige Wertsteigerung in Top-Lagen setzt, liefert die andere monatlichen Cashflow zur Tilgung. Wer eine <a href="https://lukinski.de/immobilie-als-kapitalanlage-worauf-muss-ich-achten-interview-experten/">Immobilie als Kapitalanlage</a> kauft, sollte beide Konzepte verstehen, denn die richtige Reihenfolge entscheidet über Bonität, Steuerlast und Vermögensaufbau. In diesem Ratgeber vergleichen wir beide Anlageformen mit konkreten Zahlen, Hebel-Rechnung, Stresstest und Off-Market-Perspektive — ergänzt durch unsere Rechner für <a href="https://lukinski.de/bruttorendite/">Bruttorendite</a>, <a href="https://lukinski.de/nettorendite/">Nettorendite</a> und <a href="https://lukinski.de/cashflow/">Cashflow</a>.</p>
<h2>Definition: Was unterscheidet beide Anlageformen?</h2>
<p>Beide Begriffe meinen Kapitalanlagen — aber mit grundverschiedener Renditequelle. Die Unterscheidung ist entscheidend, weil sie Lage, Finanzierung, Steuerlast und Haltedauer komplett anders prägt. Wer beides verwechselt, kauft das falsche Objekt am falschen Punkt der eigenen Karriere.</p>
<h3>Investment Immobilie: Wertsteigerung als Primärziel</h3>
<p>Bei einer Investment Immobilie steht der Verkaufsgewinn nach Jahren der Wertsteigerung im Vordergrund. Die laufende Mietrendite ist sekundär — oft liegt sie in echten A-Lagen wie München-Schwabing, Hamburg-HafenCity oder Frankfurt-Westend bei nur 2,0 bis 3,0 % brutto. Der Investor akzeptiert diesen niedrigen Cashflow, weil er auf Wertzuwächse von 3–6 % p.a. spekuliert und mit Eigenkapital die Unterdeckung ausgleicht. Im Premium-Segment dominiert der <strong>Off-Market-Zugang</strong> — die besten Objekte werden nie inseriert, sondern direkt unter Investoren weitergereicht.</p>
<ul>
<li><strong>Lage:</strong> A-Lage in Metropolen, hochwertige Stadtteile</li>
<li><strong>Bruttorendite:</strong> typischerweise 2–3 %</li>
<li><strong>Kaufpreisfaktor:</strong> 30 bis 45 (siehe <a href="https://lukinski.de/kaufpreisfaktor/">Kaufpreisfaktor berechnen</a>)</li>
<li><strong>Haltedauer:</strong> mindestens 10 Jahre wegen <a href="https://lukinski.de/spekulationssteuer-immobilie-verkauf-grundstueck-wohnung-haus-hoehe-frist/">Spekulationssteuer</a></li>
<li><strong>Cashflow:</strong> oft negativ oder schwarze Null</li>
<li><strong>Zugang:</strong> häufig Off-Market, nicht öffentlich gelistet</li>
</ul>
<figure class="wp-block-image size-large"><img decoding="async" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2025/03/groko-leaks-sondervermoegen-baupolitik-zinsentwicklung-sonderabschreibungen-video-immobilien-kauf-investment-analyse-lukinski.jpg" alt="GroKo-Leaks x YouTube: Sondervermögen, Baupolitik, Zinsen - Analyse für Erstkäufer und Investoren" loading="lazy"/></figure>
<h3>Rendite Immobilie: Cashflow als Primärziel</h3>
<p>Die Rendite Immobilie erwirtschaftet ab dem ersten Monat einen positiven Überschuss aus Mieteinnahmen nach Abzug von Zins, Tilgung und Bewirtschaftung. Diese Objekte finden sich selten in A-Lagen — sondern in soliden B- und C-Lagen mit stabiler Mieternachfrage. Die Bruttorendite liegt typischerweise zwischen 4,5 und 7 %, der Kaufpreisfaktor zwischen 15 und 22. Die <a href="https://lukinski.de/wohnung-kaufen-eigentumswohnung/">Eigentumswohnung</a> als klassisches Renditeobjekt funktioniert hier oft genauso gut wie das Mehrfamilienhaus.</p>
<ul>
<li><strong>Lage:</strong> B+ bis C+, gute Mittelstädte, Speckgürtel</li>
<li><strong>Bruttorendite:</strong> typischerweise 4,5–7 %</li>
<li><strong>Kaufpreisfaktor:</strong> 15 bis 22</li>
<li><strong>Cashflow:</strong> positiv ab Monat 1</li>
<li><strong>Wertsteigerung:</strong> moderat, oft nur Inflationsausgleich</li>
<li><strong>Zugang:</strong> klassische Portale, Makler, Bestandshalter</li>
</ul>
<h2>Direkter Vergleich: Investment vs. Rendite Immobilie</h2>
<p>Die Unterschiede zeigen sich am deutlichsten in der Gegenüberstellung typischer Kennzahlen für ein vergleichbares Investitionsvolumen. Die folgende Tabelle fasst die zentralen Parameter zusammen, die jeder Käufer vor der Entscheidung kennen muss.</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Kriterium</th>
<th>Investment Immobilie</th>
<th>Rendite Immobilie</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Primärziel</td>
<td>Wertsteigerung &amp; Verkaufsgewinn</td>
<td>Mietüberschuss &amp; Cashflow</td>
</tr>
<tr>
<td>Typische Lage</td>
<td>A-Lage (Metropolen)</td>
<td>B+ bis C+ Lage</td>
</tr>
<tr>
<td>Bruttorendite</td>
<td>2,0 – 3,0 %</td>
<td>4,5 – 7,0 %</td>
</tr>
<tr>
<td>Wertsteigerung p.a.</td>
<td>3 – 6 %</td>
<td>1 – 2,5 %</td>
</tr>
<tr>
<td>Realrendite (nach Inflation)</td>
<td>positiv durch Wertzuwachs</td>
<td>oft real bei null</td>
</tr>
<tr>
<td>Kaufpreisfaktor</td>
<td>30 – 45</td>
<td>15 – 22</td>
</tr>
<tr>
<td>Eigenkapitalbedarf</td>
<td>hoch (oft 30 %+)</td>
<td>moderat (15–25 %)</td>
</tr>
<tr>
<td>Empfohlene Tilgung</td>
<td>1,0 – 1,5 % oder endfällig</td>
<td>2,0 – 3,0 %</td>
</tr>
<tr>
<td>Empfohlene Zinsbindung</td>
<td>15 – 20 Jahre</td>
<td>10 – 15 Jahre</td>
</tr>
<tr>
<td>Cashflow Jahr 1</td>
<td>negativ bis neutral</td>
<td>positiv</td>
</tr>
<tr>
<td>Steueroptimierung</td>
<td>AfA, Verlustverrechnung, Verkauf nach 10 J.</td>
<td>AfA, laufende Werbungskosten</td>
</tr>
<tr>
<td>Risiko</td>
<td>Lagezyklus, Zinsänderung, Liquidität</td>
<td>Mietausfall, Instandhaltung</td>
</tr>
<tr>
<td>Zugang</td>
<td>oft Off-Market</td>
<td>Portal, Makler, Bestand</td>
</tr>
<tr>
<td>Geeignet für</td>
<td>Investor mit hohem EK &amp; Spitzensteuersatz</td>
<td>Einsteiger, Portfolio-Aufbau</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h2>Rechenbeispiel: 300.000 € Kaufpreis im Vergleich</h2>
<p>Ein Zahlenbeispiel macht den Unterschied greifbar — beide Objekte mit 300.000 € Kaufpreis, 20 % Eigenkapital (60.000 €), 240.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung. Die <a href="https://lukinski.de/kaufnebenkosten/">Kaufnebenkosten</a> liegen bei rund 10–12 %, die <a href="https://lukinski.de/notarkosten/">Notarkosten</a> bei etwa 1,5 %.</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Position</th>
<th>A-Lage Investment</th>
<th>B-Lage Rendite</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Kaufpreis</td>
<td>300.000 €</td>
<td>300.000 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Eigenkapital</td>
<td>60.000 €</td>
<td>60.000 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Jahreskaltmiete</td>
<td>7.800 € (2,6 %)</td>
<td>17.400 € (5,8 %)</td>
</tr>
<tr>
<td>Annuität (Zins+Tilgung)</td>
<td>13.920 €</td>
<td>13.920 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Bewirtschaftung (20 %)</td>
<td>1.560 €</td>
<td>3.480 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Cashflow vor Steuer</td>
<td>– 7.680 €</td>
<td>+ 0 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Tilgung 10 Jahre</td>
<td>+ 58.000 €</td>
<td>+ 58.000 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Wertsteigerung 10 J. (4 % / 1,5 %)</td>
<td>+ 144.000 €</td>
<td>+ 48.000 €</td>
</tr>
<tr>
<td>Unterdeckung 10 J.</td>
<td>– 76.800 €</td>
<td>0 €</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Vermögenszuwachs gesamt</strong></td>
<td><strong>+ 125.200 €</strong></td>
<td><strong>+ 106.000 €</strong></td>
</tr>
<tr>
<td><strong>EK-Rendite p.a.</strong></td>
<td><strong>~ 13,1 %</strong></td>
<td><strong>~ 11,1 %</strong></td>
</tr>
</tbody>
</table>
<blockquote><p>Cashflow rettet das Portfolio, Wertsteigerung bereichert es. Wer keine Liquiditätsreserve für negative Cashflows hat, sollte nie ein Investment-Objekt als ersten Kauf wählen — die Bank merkt jede Überziehung.</p></blockquote>
<h3>Hebel-Effekt: Warum Immobilien jeden ETF schlagen können</h3>
<p>Der entscheidende Vorteil der Immobilie gegenüber Aktien oder ETF ist der <strong>Fremdkapital-Hebel</strong>. Mit 60.000 € Eigenkapital bewegen Sie ein 300.000 €-Objekt — und kassieren die Wertsteigerung auf den vollen Wert. Steigt das Investment-Objekt um 4 % p.a., entspricht das einer Eigenkapitalrendite von rund 20 % brutto allein aus dem Wertzuwachs. Kein ETF kann das replizieren, weil Lombardkredite teurer und kürzer laufen.</p>
<h2>Vergleich mit anderen Anlageformen</h2>
<p>Wer die Wahl zwischen Investment- und Rendite-Immobilie trifft, sollte auch wissen, wie sich beide gegen alternative Kapitalanlagen schlagen. Die folgende Übersicht zeigt die Realität — nicht die Marketing-Versprechen.</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Anlageform</th>
<th>Rendite p.a.</th>
<th>Hebel</th>
<th>Steuer</th>
<th>Liquidität</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Investment Immobilie</td>
<td>5–10 % (mit Hebel 12–20 %)</td>
<td>ja, 4–7×</td>
<td>steuerfrei nach 10 J.</td>
<td>niedrig</td>
</tr>
<tr>
<td>Rendite Immobilie</td>
<td>4–8 % (mit Hebel 8–14 %)</td>
<td>ja, 4–6×</td>
<td>laufend Einkommensteuer</td>
<td>niedrig</td>
</tr>
<tr>
<td>ETF (MSCI World)</td>
<td>6–8 % langfristig</td>
<td>nein</td>
<td>Abgeltungsteuer 26,4 %</td>
<td>hoch</td>
</tr>
<tr>
<td>REIT / Immobilien-Aktie</td>
<td>3–6 % Dividende</td>
<td>nein</td>
<td>Abgeltungsteuer 26,4 %</td>
<td>hoch</td>
</tr>
<tr>
<td>Immobilien-Crowdinvesting</td>
<td>5–7 %</td>
<td>nein</td>
<td>Einkommensteuer</td>
<td>mittel</td>
</tr>
<tr>
<td>Tagesgeld / Festgeld</td>
<td>2–3 %</td>
<td>nein</td>
<td>Abgeltungsteuer</td>
<td>sehr hoch</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h2>Steuerliche Behandlung im Vergleich</h2>
<p>Die steuerliche Wirkung beider Modelle ist sehr unterschiedlich — und oft entscheidender als die Bruttorendite selbst. Drei Hebel sind zentral: AfA, Werbungskosten und Spekulationsfrist. Ein vierter Hebel — die Denkmal-AfA — ist für die Lukinski-Klientel besonders relevant.</p>
<h3>Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG</h3>
<p>Auf den Gebäudeanteil (nicht den Grundstücksanteil) können Vermieter linear 2 % bei Bestandsobjekten oder 3 % bei Neubauten p.a. abschreiben. Bei einem Gebäudeanteil von 240.000 € sind das 4.800 € bzw. 7.200 € steuerlich abzugsfähiger Aufwand pro Jahr — ohne realen Mittelabfluss. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % entspricht das einer realen Steuerersparnis von rund 2.000 € bzw. 3.024 € pro Jahr, ohne dass Geld fließt.</p>
<h3>Denkmal-AfA nach § 7i EStG: Der Premium-Hebel</h3>
<p>Bei denkmalgeschützten Objekten lassen sich die Sanierungskosten über 12 Jahre mit bis zu 9 % p.a. (Jahre 1–8) und 7 % p.a. (Jahre 9–12) abschreiben — zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA. Bei 200.000 € Sanierungsanteil sind das 18.000 € pro Jahr steuerlich absetzbar. Bei 42 % Spitzensteuersatz: 7.560 € reale Ersparnis. Genau hier setzt die <a href="https://lukinski.de/denkmalimmobilie/">Denkmalimmobilie</a> als Kapitalanlage an.</p>
<h3>Werbungskosten und Verlustverrechnung</h3>
<p>Schuldzinsen, <a href="https://lukinski.de/instandhaltungsrucklage/">Instandhaltungsrücklage</a>, <a href="https://lukinski.de/maklerprovision/">Maklerprovision</a>, Hausgeld und Fahrtkosten zählen zu den Werbungskosten nach § 9 EStG. Bei Investment-Immobilien in A-Lage führt die Kombination aus hohen Zinsen, AfA und niedriger Miete häufig zu einem steuerlichen Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann — der berühmte &#8222;Steuerspar-Effekt&#8220;, der bei Spitzensteuersatz von 42 % oder 45 % Reichensteuer voll wirkt.</p>
<h3>Spekulationsfrist nach § 23 EStG</h3>
<p>Beim Verkauf vermieteter Immobilien innerhalb von 10 Jahren wird der Gewinn voll mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei — der zentrale Hebel jedes Investment-Objekts. Mehr dazu im <a href="https://lukinski.de/spekulationssteuer/">Spekulationssteuer Rechner</a> und unter <a href="https://lukinski.de/spekulationsfrist/">Spekulationsfrist berechnen</a>.</p>
<ul>
<li><strong>AfA Bestand:</strong> 2 % auf Gebäudeanteil, 50 Jahre</li>
<li><strong>AfA Neubau:</strong> 3 % auf Gebäudeanteil, 33 Jahre</li>
<li><strong>Denkmal-AfA:</strong> 9 % × 8 J. + 7 % × 4 J. auf Sanierungsanteil</li>
<li><strong>Werbungskosten:</strong> Zinsen, Hausgeld, Renovierung, Fahrten</li>
<li><strong>Spekulationsfrist:</strong> 10 Jahre<br />
]]></content:encoded>
					
		
		
			</item>
		<item>
		<title>Immobilien Lage: Investieren in&#8230; &#8211; Lukinski Rating / Kapitalanlage Atlas Deutschland</title>
		<link>https://lukinski.de/immobilien-lage-investieren-lukinski-rating-kapitalanlage-atlas-deutschland/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[L_kinski]]></dc:creator>
		<pubDate>Tue, 31 Aug 2021 13:48:29 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Immobilie]]></category>
		<category><![CDATA[Kapitalanlage]]></category>
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					<description><![CDATA[]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<div id='av_section_1'  class='avia-section av-1x0ekze-76fdd89c3e98769c70df0c429768097e main_color avia-section-default avia-no-border-styling  avia-builder-el-0  el_before_av_layout_row  avia-builder-el-first  avia-bg-style-scroll container_wrap sidebar_right'  ><div class='container av-section-cont-open' ><main  role="main" itemprop="mainContentOfPage" itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/Blog"  class='template-page content  av-content-small alpha units'><div class='post-entry post-entry-type-page post-entry-46522'><div class='entry-content-wrapper clearfix'>
<section  class='av_textblock_section av-lenx9d8l-3e13ef533c9062d9e516ba0df2cb4b90 '   itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/BlogPosting" itemprop="blogPost" ><div class='avia_textblock'  itemprop="text" ><p>Immobilien Lage &#8211; Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie (&#8222;Spekulation&#8220; auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top <a href="https://lukinski.de/top-a-ratings-hidden-champions-kapitalanlagen-deutschland-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46548">Lukinski A+ Rating</a> und <a href="https://lukinski.de/risk-champions-schlechteste-d-ratings-deutschland-d-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46549">D- Rating</a> und höherem Risiko. Sie suchen eine günstige Finanzierung in Deutschland? Checken Sie Konditionen und Anbieter in meinem <a href="https://lukinski.de/vergleichsportal-immobilie-kredit-konto-kreditkarte-finanztip/" data-type="post" data-id="168589">Vergleich</a>.</p>
<h2>Lukinski Rating: Lage &amp; Attraktivität</h2>
<p>Wer seine <a href="https://lukinski.de/erste-immobilie-kaufen-haus-wohnung-kapitalanlage-eigennutzer/" data-type="post" data-id="46254">erste Immobilie kaufen</a> will, der wird schnell von den verschiedenen Lagearten hören. Doch wie können Sie die Attraktivität von Städten einschätzen? Insbesondere dann, wenn es nicht um die allseits bekannten Städte in A-Lagen geht, sowie München, <a href="https://lukinski.de/deutschland/hamburg/" data-type="page" data-id="34828">Hamburg</a>, <a href="https://lukinski.de/deutschland/berlin/" data-type="page" data-id="34826">Berlin</a>, <a href="https://lukinski.de/deutschland/koeln/" data-type="page" data-id="34829">Köln</a>, <a href="https://lukinski.de/deutschland/frankfurt/" data-type="page" data-id="34831">Frankfurt</a> oder <a href="https://lukinski.de/deutschland/duesseldorf/" data-type="page" data-id="34830">Düsseldorf</a>.</p>
<blockquote>
<p>Der <span style="text-decoration: underline">Kapitalanlage Atlas Deutschland</span> wirft einen Blick auch fast <span style="text-decoration: underline">500 Städte in Deutschland</span> und vergleicht Ihre Attraktivität und Entwicklung.</p>
</blockquote>
<p>Hierbei handelt es sich nicht um eine Kaufempfehlung. Das Rating dient der allgemeinen Information.</p>
</div></section>
</div></div></main><!-- close content main element --></div></div><div id='av-layout-grid-1'  class='av-layout-grid-container av-lenxalm9-db27feea2f64aba37d7fa5c28e1454db entry-content-wrapper main_color av-flex-cells  avia-builder-el-2  el_after_av_section  el_before_av_layout_row  av-cell-min-height av-cell-min-height-75 grid-row-not-first  container_wrap sidebar_right'   data-av_minimum_height_pc='75'>

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<div class='flex_cell av-z21ivu-6da5992f5de0148fb42ff0f0aa0d72e4 av-gridrow-cell av_one_half no_margin  avia-builder-el-4  el_after_av_cell_one_half  avia-builder-el-last '  ><div class='flex_cell_inner'><p><div  class='flex_column av-156khcq-20c4f7cfb6f6ae35f4d3bf5e6fda2f06 av_one_fifth  avia-builder-el-5  el_before_av_three_fourth  avia-builder-el-first  first flex_column_div  '     ></div><div  class='flex_column av-1pjtxzu-eec15ff0ec238f7cb172acc90851855d av_three_fourth  avia-builder-el-6  el_after_av_one_fifth  avia-builder-el-last  flex_column_div  '     ><section  class='av_textblock_section av-lenxagnx-455abf0270c3a3d629d0ff4bbf0db3c5 '   itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/BlogPosting" itemprop="blogPost" ><div class='avia_textblock'  itemprop="text" ><h3>Immobilien Atlas: Sortiert nach Rating</h3>
<p>Städte sortiert nach Rating:</p>
</div></section><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxik2d-8f472cb7149b1aa3ee1f5e25051022d0-wrap avia-button-left  avia-builder-el-8  el_after_av_textblock  el_before_av_button '><a href='https://lukinski.de/top-a-ratings-hidden-champions-kapitalanlagen-deutschland-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxik2d-8f472cb7149b1aa3ee1f5e25051022d0 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="A Rating"><span class='avia_iconbox_title' >A Rating</span></a></div><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxlf6x-c906a0675bd9861ad8c63a600397dde8-wrap avia-button-left  avia-builder-el-9  el_after_av_button  el_before_av_button '><a href='https://lukinski.de/b-ratings-immobilien-standorte-deutschland-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxlf6x-c906a0675bd9861ad8c63a600397dde8 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="B Rating"><span class='avia_iconbox_title' >B Rating</span></a></div><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxlmdk-09035641a31c14fc0fc995a5cb895096-wrap avia-button-left  avia-builder-el-10  el_after_av_button  el_before_av_button '><a href='https://lukinski.de/c-ratings-immobilien-standorte-risiko-deutschland-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxlmdk-09035641a31c14fc0fc995a5cb895096 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="C Rating"><span class='avia_iconbox_title' >C Rating</span></a></div><br />
<div  class='avia-button-wrap av-48stq2-4afc625095276f9c3cf1ce28cd7a4bb0-wrap avia-button-left  avia-builder-el-11  el_after_av_button  avia-builder-el-last '><a href='https://lukinski.de/risk-champions-schlechteste-d-ratings-deutschland-d-lukinski-rating/'  class='avia-button av-48stq2-4afc625095276f9c3cf1ce28cd7a4bb0 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="D Rating"><span class='avia_iconbox_title' >D Rating</span></a></div></p></div></p>
</div></div>
</div></p>
<div id='av-layout-grid-2'  class='av-layout-grid-container av-lenxfkog-f7585322dcd5cf6c50255822ccbc2093 entry-content-wrapper main_color av-flex-cells  avia-builder-el-12  el_after_av_layout_row  el_before_av_section  av-grid-order-reverse av-cell-min-height av-cell-min-height-75 grid-row-not-first  container_wrap sidebar_right'   data-av_minimum_height_pc='75'>

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<div class='flex_cell av-lenxeavk-ef4687e5675b1ad683347cf58d861166 av-gridrow-cell av_one_half no_margin  avia-builder-el-13  el_before_av_cell_one_half  avia-builder-el-first  avia-full-stretch'  ><div class='flex_cell_inner'><p><div  class='flex_column av-2orxp6-354447da90a4d26df14417b42f858550 av_one_fourth  avia-builder-el-14  el_before_av_three_fourth  avia-builder-el-first  first flex_column_div  '     ></div><div  class='flex_column av-pu8nga-762d9bde68b2b81c131037a5688ae73b av_three_fourth  avia-builder-el-15  el_after_av_one_fourth  avia-builder-el-last  flex_column_div  '     ><p><section  class='av_textblock_section av-lenxf9ll-ea0ea3d86fa17f58e3473f20bba2cdc4 '   itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/BlogPosting" itemprop="blogPost" ><div class='avia_textblock'  itemprop="text" ><p><span style="font-size: 20px;font-weight: 600">Immobilien Atlas: Sortiert nach Einwohner</span></p>
<p>Städte sortiert nach Einwohnerzahl:</p>
</div></section><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxludr-6852d67bc600a10ab079fb2fc746eefc-wrap avia-button-left  avia-builder-el-17  el_after_av_textblock  el_before_av_button '><a href='https://lukinski.de/vergleich-metropolen-deutschland-berlin-hamburg-muenchen-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxludr-6852d67bc600a10ab079fb2fc746eefc av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="Metropolen 500K +"><span class='avia_iconbox_title' >Metropolen 500K +</span></a></div><br />
<div  class='avia-button-wrap av-lenxmqvd-2f4516f0bbaa6009bfaa0d3e0c3338ba-wrap avia-button-left  avia-builder-el-18  el_after_av_button  avia-builder-el-last '><a href='https://lukinski.de/grossstadt-deutschland-einwohner-wo-investieren-lukinski-rating/'  class='avia-button av-lenxmqvd-2f4516f0bbaa6009bfaa0d3e0c3338ba av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-left avia-color-theme-color'   aria-label="Städte bis 500 K"><span class='avia_iconbox_title' >Städte bis 500 K</span></a></div></p></div></p>
</div></div>
<style type="text/css" data-created_by="avia_inline_auto" id="style-css-av-lenxf3ol-192e88863c31b83872672a52959be9c0">
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<div class='flex_cell av-lenxf3ol-192e88863c31b83872672a52959be9c0 av-gridrow-cell av_one_half no_margin  avia-builder-el-19  el_after_av_cell_one_half  avia-builder-el-last '  ><div class='flex_cell_inner'></div></div>
</div>
<div id='av_section_2'  class='avia-section av-p3buwq-37e8f623d1554911ddafc0b2c1baea8e main_color avia-section-default avia-no-border-styling  avia-builder-el-20  el_after_av_layout_row  avia-builder-el-last  avia-bg-style-scroll container_wrap sidebar_right'  ><div class='container av-section-cont-open' ><div class='template-page content  av-content-small alpha units'><div class='post-entry post-entry-type-page post-entry-46522'><div class='entry-content-wrapper clearfix'>
<section  class='av_textblock_section av-lenx983w-2baefeb0aefc3c8a503cebbc23b63e50 '   itemscope="itemscope" itemtype="https://schema.org/BlogPosting" itemprop="blogPost" ><div class='avia_textblock'  itemprop="text" ><h3>So funktioniert das Rating</h3>
<p>Für die Bewertung einer spezifischen Lage (Makroperspektive) gibt es viele Parameter, zum Beispiel die Wirtschaft, deren Verteilung auf Gewerbe, Industrie und Produktion, die Infrastruktur, Bildungsstätten, ebenso wie Ärzte, Freizeitaktivitäten, aber auch das Umfeld, Stadtteile und Nachbarstädte. Ein weiterer Faktor ist natürlich der Kaufpreis (oder auch Mietpreis), je höher die Quadratmeterpreise, desto mehr zieht es die Menschen in den Speckgürtel der Großstädte. All das sorgt dafür, dass einzelne lagen an Attraktivität verlieren oder an Attraktivität für Menschen gewinnen. Unser Rating vergleich die Attraktivität und Entwicklung miteinander.</p>
<ul>
<li>Stand:</li>
<li>Auswertung: Städte in Deutschland</li>
<li>Kriterium: Mindestens 40.000 Einwohnern</li>
<li>Kategorisierung: A (+) bis D (-)</li>
</ul>
<p>Für Immobilieninvestoren, teilt der Kapitalanlage Atlas, die Attraktivität der einzelnen Städte in 4 Kategorien. Vom Lukinski A+ Rating, für besonders attraktive Regionen, die einen hohen Zuzug erfahren, bis zum D- Rating, Städte die schon seit Jahren und Jahrzehnten stagnieren, wenig attraktiv Menschen und Wirtschaft. Inflationsschutz steht bei uns im Vordergrund. Je höher das Rating, desto attraktiver ist die Lage für den Einstieg von Immobilieninvestoren.</p>
<h2>Städte im Vergleich: Wo investieren?</h2>
<p>Im Folgenden finden Sie zunächst die wichtigsten deutschen Städte, im Vergleich. Metropolen mit über 500.000 Einwohnern, dazu Großstädte von 250 000 bis 500.000 Einwohnern und noch einmal alle Großstädte von 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko mit der Frage:</p>
<blockquote>
<p>Wo investieren in Deutschland?</p>
</blockquote>
<h3>Metropole ( &lt; 500.000 ) &#8211; Hoher Kaufpreis, langfristiger Gewinn</h3>
<p>Metropolen / Großstädte im Überblick &#8211; Tendenziell eher A-Lagen, mit Investment Immobilien. Das heißt, wenig Überschuss aus Mieteinnahmen, dafür hohe Wertsteigerung des Grundbesitzes, egal ob beim Wohnungsverkauf oder <a href="https://lukinski.de/haus-verkaufen-ohne-makler-unterlagen-steuern-kosten-was-beachten/" data-type="post" data-id="3373">Hausverkauf</a>.</p>
<p>Zuerst ein Blick auf die größten Städte, die jeder hier kennt, mit über 500.000 Einwohnern.</p>
<table>
<tbody>
<tr>
<td width="86">Stadt</td>
<td width="86">BL</td>
<td width="86">Rating</td>
<td width="86"></td>
<td width="86"></td>
<td width="86"></td>
</tr>
<tr>
<td></td>
<td></td>
<td>Note</td>
<td>Wert</td>
<td>Kurzzeit</td>
<td>Langzeit</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Berlin</strong></td>
<td>BE</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>5,8</td>
<td>A-</td>
<td>B+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Hamburg</strong></td>
<td>HA</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>6</td>
<td>A+</td>
<td>B-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>München</strong></td>
<td>BA</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>11,9</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Köln</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>A</strong></td>
<td>8,7</td>
<td>A+</td>
<td>A</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Frankfurt am Main</strong></td>
<td>HE</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>12,6</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Stuttgart</strong></td>
<td>BW</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>5,2</td>
<td>A</td>
<td>B-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Düsseldorf</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>5,8</td>
<td>A</td>
<td>B+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Leipzig</strong></td>
<td>SA</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>13,1</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Dortmund</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>C-</strong></td>
<td>0,2</td>
<td>D-</td>
<td>C</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Essen</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>D-</strong></td>
<td>-1,7</td>
<td>D-</td>
<td>C</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p>Hier kommen Sie zur vollständigen Liste mit allen Metropolen:</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/vergleich-metropolen-deutschland-berlin-hamburg-muenchen-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46544">Rating: Metropolen ab 500.000 Einwohnern</a></li>
</ul>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-46166" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/08/makler-mehrfamilienhaus-kauf-anbau-balkon-1970-plattenbau-aufwertung-hamburg-kiel-8-stockwerke-voll-vermietung.jpg" alt="" width="1200" height="675" /></p>
<h3>Großstadt (100.000 &#8211; 500.000) &#8211; Moderater Kaufpreis, sofortige Rendite</h3>
<p>Ein Blick auf die 2. Liga der Städte, Großstädte bis 500.000 Einwohner im Überblick &#8211; Tendenziell gute B-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen.</p>
<p>Großstädte bis 250.000 Einwohner im Überblick &#8211; Tendenziell ein Mix aus B-Lagen und oft guten C-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, wie schon bei den Großstädten, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen. Allerdings Vorsicht bei Immobilien in C-Lage, denn das Risiko, dass Wohnungen oder Häuser auch einmal leer stehen, ist größer als in B- und wesentlich größer, als in A-Lagen.</p>
<table>
<tbody>
<tr>
<td width="86">Stadt</td>
<td width="86">BL</td>
<td width="86">Rating</td>
<td width="86"></td>
<td width="86"></td>
<td width="86"></td>
</tr>
<tr>
<td></td>
<td></td>
<td>Note</td>
<td>Wert</td>
<td>Kurzzeit</td>
<td>Langzeit</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Duisburg</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>D-</strong></td>
<td>-1,8</td>
<td>D-</td>
<td>C</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Bochum</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>D-</strong></td>
<td>-4,8</td>
<td>D-</td>
<td>D-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Wuppertal</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>D-</strong></td>
<td>-1,7</td>
<td>D-</td>
<td>C</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Bielefeld</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>B-</strong></td>
<td>3,5</td>
<td>B</td>
<td>B-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Bonn</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>B+</strong></td>
<td>5</td>
<td>A+</td>
<td>C</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Münster</strong></td>
<td>NRW</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>13,7</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Mannheim</strong></td>
<td>BW</td>
<td><strong>D</strong></td>
<td>-0,8</td>
<td>D</td>
<td>D-</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Karlsruhe</strong></td>
<td>BW</td>
<td><strong>A-</strong></td>
<td>6,6</td>
<td>A+</td>
<td>B</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Augsburg</strong></td>
<td>BA</td>
<td><strong>A+</strong></td>
<td>11,4</td>
<td>A+</td>
<td>A+</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Wiesbaden</strong></td>
<td>HE</td>
<td><strong>C+</strong></td>
<td>2,8</td>
<td>A-</td>
<td>C-</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p>Hier finden Sie die Liste mit allen 67 Großstädten in Deutschland, von 100.000 bis 500.000 Einwohnern:</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/grossstadt-deutschland-einwohner-wo-investieren-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46545">Rating: Großstädte bis 500.000 Einwohner</a></li>
</ul>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-46154" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/08/makler-makler-investment-tipp-geldanlage-immobilie-mehrfamilienhaus-bochum-gelsenkirchen-bonn-nordrhein-westfalen-guenstig-kaufen-wertsteigerung-mietsteigerung-beispiel-haus.jpg" alt="" width="1200" height="731" /></p>
<h3>Städte ( &lt; 100.000 ) &#8211; Mehr Rendite, mehr Risiko</h3>
<p>Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/staedte-einwohnern-immobilien-standorte-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46576">Rating: Städte bis 100.000 Einwohner</a></li>
</ul>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-46176" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/08/verkaufen-mehrfamilienhaus-vermieten-tipps-historisches-haus-denkmalschutz-veranderungen-erweiterungen-was-ist-erlaubt-geldbe-wand-dachziegel.jpg" alt="" width="1200" height="800" /></p>
<h2>Hidden Champions für Ihre Kapitalanlage</h2>
<p>Jetzt wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating!</p>
<p>Danach finden Sie noch eine Liste, mit Städten, die eine sehr negative Entwicklung auf Reisen und mit D- Rating höheres Risiko bergen.</p>
<h3>Top 10 A+ Ratings</h3>
<p>Hier sehen Sie die top 10 A+ Ratings:</p>
<ol>
<li>Bernau bei Berlin (Brandenburg), Rating: 25,2</li>
<li>Falkensee (Brandenburg), Rating: 22,3</li>
<li>Oranienburg (Brandenburg), Rating: 17,7</li>
<li>Potsdam (Brandenburg), Rating: 17,0</li>
<li>Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz), Rating: 16,6</li>
<li>Dachau (Bayern), Rating: 15,8</li>
<li>Landshut (Bayern), Rating: 15,3</li>
<li>Gießen (Hessen), Rating: 15,2</li>
<li>Goslar (Niedersachsen), Rating: 14,8</li>
<li>Ostfildern (Baden-Württemberg), Rating: 14,6</li>
</ol>
<h3>Alle A+ / A Ratings in Deutschland</h3>
<p>Sie wollen noch mehr Hidden Champions in Deutschland kennen lernen? Dann sehen Sie sich hier alle A-Rating in Deutschland an! Diese Städte sind extrem beliebt, lesen Sie hier mehr, Lukinski A+ / A Ratings für Immobilieninvestoren:</p>
<ul>
<li>A+ / A Ratings in Deutschland</li>
</ul>
<p>Hidden Champions mit A+ Rating im Überblick &#8211; Starke allgemeine Entwicklung, Zuzug von Menschen, hier können Sie gute Renditen erzielen, insbesondere mit Eigentumswohnungen, die Sie kaufen und vermieten.</p>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-39104" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2019/02/immobilie-verkaufen-frankfurt-nordend-wohnung-haus-grundstuek-ablauf-immobilienbewertung-immobilienmakler-villa-mehrfamilienhaus.jpg" alt="" width="1200" height="800" /></p>
<h3>Alle B- / B / B+ Ratings</h3>
<p>Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/b-ratings-immobilien-standorte-deutschland-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46563">B- / B / B+ Ratings in Deutschland</a></li>
</ul>
<h3>Alle C- / C / C+ Ratings</h3>
<p>Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.</p>
<ul>
<li><a href="https://lukinski.de/c-ratings-immobilien-standorte-risiko-deutschland-lukinski-rating/" data-type="post" data-id="46564">C- / C / C+ Ratings in Deutschland</a></li>
</ul>
<h2>Risk Champions: Nichts für Einsteiger</h2>
<p>Immobilien Einsteiger sollten diese Städte eher meiden. Im Rating liegen diese Städte am unteren Ende, tragen damit das größte Risiko für Leerstand und negative Wertentwicklung der Immobilie.</p>
<h3>Top 10 D- Ratings</h3>
<p>Hier sehen Sie die am wenigsten, attraktiven D- Ratings:</p>
<ol>
<li>Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20,9</li>
<li>Gera (Thüringen), Rating -18,5</li>
<li>Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -15,6</li>
<li>Zwickau (Sachsen), Rating -15,1</li>
<li>Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Rating -13,7</li>
<li>Wilhelmshaven (Niedersachsen), Rating -12,3</li>
<li>Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -12,3</li>
<li>Cottbus (Brandenburg), Rating -11,5</li>
<li>Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -10,8</li>
<li>Unna (Nordrhein-Westfalen), Rating -10,3</li>
</ol>
<h3>Alle D- / D Ratings in Deutschland</h3>
<p>Risikolagen für Immobilieninvestoren:</p>
<ul>
<li>D- / D Ratings in Deutschland</li>
</ul>
<p>Risk Champions mit D- Rating im Überblick &#8211; Objekte in schlechter C-Lage sollten Sie nur kaufen, wenn Sie bereits Erfahrungen haben. Nicht nur mit Kauf und Vermietung, auch mit Renovierung und Sanierung.</p>
<p><img loading="lazy" decoding="async" class="alignnone size-full wp-image-46168" src="https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/08/makler-mehrfamilienhaus-kauf-braunscheig-hannover-9-parteien-haus-mehrparteien-rot-weis-fassade-erneuert-maler-handwerker-umwalzung-kosten-mieter.jpg" alt="" width="1200" height="800" /></p>
</div></section>
</div></div></div><!-- close content main div --></div></div><div id='after_section_2'  class='main_color av_default_container_wrap container_wrap sidebar_right'  ><div class='container av-section-cont-open' ><div class='template-page content  av-content-small alpha units'><div class='post-entry post-entry-type-page post-entry-46522'><div class='entry-content-wrapper clearfix'>
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