Tiefgarage verkaufen: Wert, Makler und Ablauf

Starten wir zunächst mit einer der wichtigsten Fragen für Erstverkäufer: Was ist meine Tiefgarage wert? Nach den 3 zentralen Faktoren finden Sie noch alle Schritte des Immobilienverkaufs, die vom Ablauf auch für Sie und den Verkauf Ihrer Tiefgarage relevant sind, von Unterlagen, über die Makler-Frage, bis zu Kaufvertrag und Übergabe.

Starten wir mit den 3 wichtigsten Wertfaktoren:

1. Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
2. Zustand der Tiefgarage
3. Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand

Lage: Stadt, Straße und Fluktuation

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, umso besser die Lage Ihrer Tiefgarage, desto einfacher wird die spätere Vermietung der Stellplätze an Langzeit und / oder Kurzzeit-Parker. Damit die Leerstandquote so niedrig wie möglich bleibt, wird in der Wertermittlung also zuallererst ein Blick auf die Lage geworfen.

Lage in der Wertermittlung (aktuell und perspektivisch):

• Makroperspektive – In welcher Stadt verkaufen Sie?
• Mesoperspektive – Welcher Stadtteil?
• Mikroperspektive – Welche Straße und Hausnummer?

Egal ob Kleinstadt, mittlere Städte oder Ballungsräume, jedes Jahr gibt es mehr und mehr Autos in den Innenstädten. Je höher die Fluktuation und je geringer die Konkurrenzangebote am Standort, desto besser – auch für die Rendite der Investoren.

Im nächsten Schritt kommen Käufer (wichtig, deren Perspektive zu kennen) zur Bewertung des Zustands Ihrer Tiefgarage.

Zustand Ihrer Tiefgarage

Eine umfangreiche Tiefgaragensanierung wollen sich die wenigsten Investoren antun. Natürlich gibt es einen gewissen Prozentsatz, der sehr, sehr günstig kaufen will, dementsprechend nach alten bzw. wenig gepflegten Objekten, sucht. Der Zustand spielt in der Bewertung Ihrer Tiefgarage, neben der Lage, die zentrale Rolle.

Für eine konkrete Bewertung bedarf es der Ermittlung des Ist-Zustands und des Soll-Zustands.

Typische Mängel der ersten Jahrzehnte sind:

• Tiefgaragen-Sohle
• Bodenbeschichtungen
• Betonsanierung
• Rissabdichtungen
• Abdichtung der Decken

Manchmal ist es auch Sanierungsstau, zum Beispiel durch Streit um Sanierung der Eigentümergemeinschaft.

Wichtig vorab, es ist nur ein Beispiel:

Die Instandhaltungskosten für Parkhauses schwanken massiv, je nach Zustand

Sehr alte Tiefgarage: 40+ Jahre alt

Hier ein Beispiel, eine wirklich alte Tiefgarage, mit etwa 100 Stellplätzen:

Sagen wir, die Tiefgarage ist mittlerweile 40, 50 Jahre alt, wirklich am Ende und in die Jahre gekommen. Umbau- und Sanierungskosten sind für den neuen Tiefgaragen-Eigentümer also unumgänglich.

Je Stellplatz der Tiefgarage können Sie in etwas mit ~ 6.000 Euro rechnen (als Gesamtprojekt), bei 100 Stellplätzen Größe.

Schon die Ertüchtigung einer Tiefgaragen-Sohle würde bei etwa 1,4 Millionen Euro liegen. Dazu kommt dann noch die Sanierung des Betons, round about 1,1 Millionen Euro.

Das Beispiel zusammengefasst:

• Beispiel für Sanierung einer alten Tiefgarage (~40-50 Jahre alt)
• Unvermeidliche Umbau- und Sanierungskosten für den neuen Eigentümer
• Kosten von etwa ~6,000 Euro pro Stellplatz im Gesamtprojekt (100 Stellplätze)
• Ertüchtigung der Tiefgaragen-Sohle: ca. 1,4 Millionen Euro
• Sanierung des Betons: etwa 1,1 Millionen Euro zusätzlich

Als nächstes werfen wir einen Blick auf die Abdichtung der Tiefgaragen-Decke. Für die neue Dämmung gegen Tropfwasser können Sie mit weiteren 0,5 Millionen Euro rechnen (Quelle: DZ Online). Die Posten werden kleiner, aber in Summe nicht unerheblicher. Dazu kommen noch Rauchabzug, Lüftung oder auch die Erneuerung der Elektro-Installation, auch um zunehmende Märkte mitnehmen zu können, wie die zunehmenden Elektroautos in den Innenstädten und Wohngebieten.

Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand

Neben den Kurzzeit-Mietern vor Ort wird bei der Bewertung auch ein Blick auf Langzeit-Mieter und Leerstände geworfen. Zuletzt kommt es in der Bewertung also auf Kurz-/Langzeit-Mieter und das mögliche, zukünftige Potenzial (Sanierung, Entwicklung, Vermarktung) des Parkhauses an.

Langfristige Mietverträge sind natürlich der Idealfall und Leerstand das Gegenteil. Damit die Bewertung realistisch ist und damit spätere Interessenten einen Überblick haben, werden Informationen Ihrer Mietern gesammelt. Dazu kommen noch viele kleinere Parameter, in guten A-Lagen beispielsweise auch die Gewerbeflächenvermietung für Werbung (Auffahrt, Parkflächen und Fassaden).

Damit haben Sie 3 zentrale Faktoren der Wertermittlung:

1. Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
2. Zustand der Tiefgarage
3. Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand

Direktverkauf an mich? Einzelner Stellplatz / gesamte Tiefgarage

Ich erhalte immer wieder anfragen, ob ich auch einen einzelnen Stellplatz kaufen würde. Fast immer ist die Antwort nein, außerhalb der Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder München.

Meine kleine Empfehlung bzw. Tipp, sollten Sie einen einzelnen Stellplatz verkaufen wollen: Schreiben Sie Ihre Miteigentümer an. Die Liste bekommen Sie von der WEG-Verwaltung. Machen Sie einen Aushang. Wenn der Parkplatz gut vermietet ist, gerade in der heutigen Zeit von Inflation und wenig Geld von der Bank (Zinsen), sollten Sie vielleicht sogar eher darüber nachdenken, Ihren Stellpatz zu behalten.

Schritt für Schritt: Checkliste Verkauf

Verkäufe von Tiefgaragen sind wesentlich spezieller, als der einfache Verkauf eines Stellplatzes, Parkplatzes oder einer einzelnen Garage. Viele Tiefgaragen werden auch nicht über Immobilienportale verkauft, sondern über persönliche Netzwerke, häufig von guten und erfahrenen Immobilienmaklern.

Dennoch ist es wichtig für den Verkauf zu kennen, damit Sie sich gut vorbereiten können und auch einen erfahrenen Immobilienmakler finden.

Vorbereitung: Makler, Unterlagen und Wertermittlung

Das Wichtigste zum Thema Immobilie und Verkauf vorbereiten.

• Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
• Immobilienmakler beauftragen
• Unterlagen und Dokumente
• Immobilienwert steigern
• Angebotspreis ermitteln
• Exposé erstellen

Verkaufsphase: Netzwerk und Verhandlung

In der zweiten Phase geht es darum Ihre Immobilie vermarkten, um Käufer und Investoren mit ausreichend Bonität zu finden.

• Immobilie vermarkten
• Kontakt mit Kaufinteressenten
• Kaufinteressenten filtern und auswählen
• Bonitätsprüfung
• Besichtigungstermine
• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Verkaufsabwicklung: Transfer abschließen

Vom Kaufvertrag bis zur Übergabe.

• Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
• Notartermin
• Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
• Übergabe der Immobilie
• Notarkosten & Maklerprovision
• Steuern zahlen

Teileigentum Tiefgarage: Einzelner Stellplatz?

Zuletzte noch zur kleinsten Einheit: Können Sie einen Tiefgaragenstellplatz auch einzeln verkaufen? Der einzelne Verkauf von Tiefgaragenstellplätzen ist möglich. Allerdings kommt es darauf an, ob es sich um Sondereigentum oder um ein Sondernutzungsrecht unterliegt. Der Unterschied ist, sollten Sie einen Stellplatz haben, mit eigenem Grundbuchblatt (Sondereigentum), ist der Verkauf einfach. Beim Sondernutzungsrecht, dass zu einer Eigentumswohnung gehört, kann das Sondernutzungsrecht nur an einen anderen Miteigentümer verkauf werden.

Hier finden Sie mehr zum einzelnen Verkauf von Stellplätzen in einer Tiefgarage:

• Stellplatz verkaufen

Lage, Lage, Lage! Immobilienmarkt

Parklätze sind an vielen Hotspots in Deutschland Mangelware. Deshalb direkt die erste gute Nachricht: Ihr Parkhaus bekommen Sie bei realistischem Verkaufspreis, sich verkauft. Denn allein letztes Jahr gab es 2,92 Millionen Pkw-Neuzulassungen. Laut KBA (Kraftfahrt-Bundesamt) erhöhte sich der Fahrzeugbestand in Deutschland um ganze 1,1 Millionen Fahrzeuge, im Vergleich zum Vorjahresstichtag auf circa 66,9 Millionen in Deutschland zugelassene Fahrzeuge, ganze +1,6 %.

66,9 Millionen zugelassene Fahrzeuge in Deutschland

Mit dem richtigen Käufer- und Investorennetzwerk, typischerweise durch erfahrene Makler mit erfolgreichen Deals, haben Sie Ihre Tiefgarage relativ schnell verkauft.

Hier noch ein spezieller Blick auf den allgemeinem Immobilienverkauf in den größeren Städten:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• München
• Stuttgart

Was ist eine Tiefgarage wert? Preise 2026

Der Wert einer Tiefgarage hängt stark vom Standort, der Größe und dem Zustand ab. Grundsätzlich gilt: Einzelne Tiefgaragenstellplätze sind deutlich weniger wert als ganze Tiefgaragenobjekte.

Stand: 2026. Werte ohne Gewähr, abhängig von Lage, Zustand, Baujahr, Deckenhöhe.

Wer kauft Tiefgaragen?

Käufergruppen für Tiefgaragen sind:

• Einzelstellplatz: Nachbarn, Mieter, Pendler im Umkreis – am besten per Aushang im Gebäude oder auf Immoscout/eBay Kleinanzeigen vermarkten
• Kleine Tiefgarage (bis 30 Plätze): Privatinvestoren, Immobiliengesellschaften, WEG-Eigentümergemeinschaften
• Größere Tiefgarage: Institutionelle Investoren, Parkraumbetreiber (Q-Park, APCOA, Contipark), Projektentwickler

Tipp: Größere Tiefgaragen fast ausschließlich über spezialisierte Makler oder direkt an institutionelle Käufer verkaufen. Der klassische Privatmarkt ist für diese Objekte nicht geeignet.

Tiefgarage verkaufen: Häufige Fehler

1. Falsche Preisvorstellung: Tiefgaragenstellplätze werden häufig zu teuer oder zu günstig angeboten. Ohne Marktkenntnis passieren schnell ±30% Abweichungen.
2. Kein Bebauungsplan geprüft: Bei größeren Objekten entscheidend – darf die Tiefgarage zweckentfremdet werden? Gibt es Umwidmungsmöglichkeiten?
3. Mietverträge nicht geprüft: Laufende Mietverträge (Monatsparkplätze, Dauerparker) beeinflussen den Käuferkreis und die Bewertung erheblich.
4. Falsches Vermarktungsmedium: Einzelstellplätze auf Immoscout, größere Objekte nur über Makler oder direkt an Parkraumbetreiber.

Häufige Fragen zum Tiefgarage verkaufen

Was ist ein Tiefgaragenstellplatz wert?
Ein einzelner Stellplatz in einer Tiefgarage ist je nach Stadt zwischen 5.000 und 50.000 € wert. In München erreichen Stellplätze in zentralen Lagen regelmäßig 30.000–50.000 €, in Leipzig oder Dresden sind 8.000–15.000 € marktüblich.

Kann ich meine Tiefgarage ohne Makler verkaufen?
Einzelne Stellplätze lassen sich oft selbst verkaufen – über Aushänge im Haus, Immoscout, Kleinanzeigen. Für größere Tiefgarageneinheiten oder ganze Anlagen ist ein spezialisierter Makler sinnvoll, da der Käuferkreis sehr spezifisch ist.

Muss ich bei einem Tiefgaragenverkauf Steuern zahlen?
Wenn die Tiefgarage weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer) an. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei – außer es handelt sich um gewerblichen Grundstückshandel (mehr als 3 Objekte in 5 Jahren).

Was passiert mit laufenden Mietverträgen beim Tiefgaragenverkauf?
Bestehende Mietverträge gehen automatisch auf den Käufer über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Das ist für Anleger attraktiv – für Käufer die Selbstnutzung wollen, ein möglicher Hinderungsgrund.

Parkhaus verkaufen: Bewertung bis Makler

Starten wir mit der wichtigsten Frage für Erstverkäufer: Was ist Ihr Parkhaus wert?

Im Gegensatz zur Wohnimmobilie wird ein Parkhaus fast ausschließlich nach dem Ertragswertverfahren bewertet – nicht nach Quadratmeterpreisen oder Sachwert. Käufer sind Investoren, und Investoren rechnen in Rendite. Konkret heißt das: Jahresnettomiete × Kaufpreisfaktor = Verkehrswert (vereinfacht).

Drei Faktoren bestimmen am Ende den Multiplikator und damit Ihren Verkaufspreis:

• Lage (Makro, Meso, Mikro)
• Zustand des Parkhauses (Baujahr, Sanierungsstau)
• Mieter-/Auslastungsstruktur (Langzeit, Kurzzeit, Leerstand)

Dazu kommen sekundäre Werttreiber wie Betreibervertrag, E-Ladeinfrastruktur, Werbeflächen-Vermarktung und Entwicklungspotenzial (z. B. Aufstockung oder Umnutzung).

Lage vom Parkhaus: Perspektive

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit – je besser die Lage, desto einfacher die Vermietung an Kurz- und Langzeitparker. Die Leerstandsquote ist der entscheidende KPI für Investoren, deshalb startet jede Wertermittlung mit der Lageanalyse.

Drei Lageebenen für die Wertermittlung

• Makro – Stadt: Einwohnerzahl, Kaufkraft, Pendlerquote, ÖPNV-Dichte
• Meso – Stadtteil: Frequenz, Konkurrenzangebote, Stellplatzsatzung, Anwohnerparken
• Mikro – Straße/Hausnummer: Sichtbarkeit, Zufahrt, Lkw-Tauglichkeit, Anbindung an Magneten (Bahnhof, Klinik, Stadion, Messe, Flughafen, Einkaufszentrum)

Multiplikator nach Lage – Orientierungswerte

Folgende Bandbreiten sind im Markt üblich (Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete):

Jede Erhöhung des Multiplikators um 1 Punkt entspricht bei einer Jahresnettomiete von 300.000 Euro einem Kaufpreisunterschied von 300.000 Euro. Hier liegt der eigentliche Verhandlungshebel.

Mehr zur Berechnung: Mietrendite und Kaufpreisfaktor.

Zustand des Parkhauses: Sanierung

Die wenigsten Käufer wollen viel Arbeit in die Immobilie stecken – sie wollen direkt Rendite. Wer Sanierungsbereitschaft mitbringt, bekommt im Gegenzug einen Discount auf den Kaufpreis. Nach der Lage zählt also der bauliche Zustand.

Für relativ neue Parkhäuser ist der Punkt nachrangig. Bei Objekten ab ca. 25 Jahren wird er entscheidend.

Typische Mängel und Sanierungsposten

• Karbonatisierung des Betons (durch Kohlendioxid und Schwefeldioxid)
• Bodenbeschichtungen (chloridbeständig, OS 11)
• Betonsanierung tragender Bauteile
• Rissinjektionen und Rissabdichtungen
• Abdichtung der Decken gegen Tropfwasser
• Brandschutz (F90, Sprinkleranlage, Rauchabzug RWA)
• Lüftung (CO-Warnanlage)
• Elektroinstallation, Beleuchtung (LED-Pflicht)
• E-Ladeinfrastruktur nach GEIG (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz)

Die Instandhaltungskosten für Parkhäuser schwanken massiv – je nach Zustand zwischen 500 Euro und 8.000 Euro je Stellplatz.

Sanierungsbeispiel: Altes Parkhaus mit 100 Stellplätzen

Sagen wir, das Parkhaus ist 40 bis 50 Jahre alt und am Ende seiner Lebenszyklen. Umbau- und Sanierungskosten sind unumgänglich. Bei 100 Stellplätzen können Sie als Faustregel mit rund 6.000 Euro je Stellplatz rechnen – also etwa 600.000 Euro. Bei Komplettsanierung kann sich das vervielfachen:

• Ertüchtigung der Parkhaussohle: ca. 1,4 Mio. Euro
• Betonsanierung tragende Bauteile: ca. 1,1 Mio. Euro
• Abdichtung Decke / Tropfwasserdämmung: ca. 0,5 Mio. Euro
• Brandschutz, RWA, Lüftung: ca. 0,3 – 0,6 Mio. Euro
• Elektroinstallation, LED, Wallboxen: ca. 0,2 – 0,5 Mio. Euro

Quelle: DZ Online. In Summe schnell jenseits der 3,5 Mio. Euro – ein Risiko, das jeder Käufer in den Kaufpreis einrechnet.

E-Mobilität als versteckter Werttreiber

Die GEIG-Pflicht (Wallbox-Vorrüstung in Nichtwohngebäuden) ist mittlerweile harter Kaufpreisfaktor. Parkhäuser ohne Lade-Vorrüstung werden bei Investoren mit Abschlag bewertet, weil die Nachrüstung pro Stellplatz schnell 2.500 bis 5.000 Euro kostet. Umgekehrt: Wer bereits ein Lademanagement-System mit Abrechnung installiert hat, hebt die Mieten um 15 – 30 % und damit den Multiplikator.

Mieter (Langzeit/Kurzzeit) und Leerstand

Bestehende Mietverträge sind der zweitwichtigste Hebel im Verkauf. Gerade wenn das Parkhaus nicht in einer belebten Innenstadt oder Wohnanlage liegt, sondern an Spezialstandorten wie Messeanlagen, Flughäfen, Kliniken oder Bahnhöfen, entscheidet die Mieterstruktur über den Multiplikator.

Welche Mieterstruktur Investoren bevorzugen

• Dauermieter mit langfristigem Vertrag – Anwohner, Pendler, Hotelgäste. Idealfall: 70 – 90 % Auslastung über 24/7 hochgerechnet.
• Kurzzeitparker – höhere Stundenerlöse, höhere Volatilität.
• Gewerbliche Dauermieter – Mietwagenfirmen, Carsharing, Lieferdienste. Stabilster Cashflow.
• Werbeflächen – Auffahrt, Pylon, Fassade, Schrankenwerbung. In A-Lagen 20.000 – 80.000 Euro p. a. Zusatzerlös.

Mieterliste – was Käufer sehen wollen

• Anzahl Dauerparker mit Restlaufzeit der Verträge
• Durchschnittliche Stundenauslastung (peak / off-peak)
• Tagesumsatz und Saisonalität
• Leerstandsquote und WALT (Weighted Average Lease Term)
• Indexierung der Mietverträge (Wertsicherungsklauseln)

Beispielrechnung: Verkaufspreis Parkhaus 100 Stellplätze

Damit das Bewertungsmodell greifbar wird, ein konkretes Szenario:

Der Unterschied zwischen B- und A-Lage liegt also nicht im Stellplatz – sondern im Faktor 3,4 beim Verkaufspreis.

Wer kauft Parkhäuser? Käuferprofile

Anders als bei Wohnimmobilien suchen Sie keinen Privatkäufer, sondern einen institutionellen oder semi-institutionellen Investor. Insider-Wissen, das den Vertriebsweg bestimmt:

• Spezialfonds und Immobilien-AIFs – kaufen ab ca. 5 Mio. Euro Volumen, oft im Portfolio
• Family Offices – mittlere Volumina, langfristige Bestandshalter, Inflationsschutz
• Parkhaus-Betreiber – APCOA, Q-Park, Contipark – kaufen strategisch, oft Sale-and-Lease-Back
• Projektentwickler – kaufen für Umnutzung (Wohnen, Logistik, Mixed-Use), zahlen Bodenwert + Aufschlag
• Vermögende Privatinvestoren – Kleinparkhäuser bis 3 Mio. Euro
• Kommunen / Stadtwerke – bei strategischer Innenstadtlage

Wer als Erstverkäufer auf einem Standardportal inseriert, erreicht maximal Gruppe 5 und 6. Die wirklichen Multiplikatoren bewegen sich aber in den Gruppen 1 bis 4 – und dort wird off-market verkauft.

Off-Market-Verkauf: Warum diskreter besser zahlt

Ein Großteil der Parkhäuser wird nicht über Immobilienportale vermarktet, sondern off-market – über persönliche Investorennetzwerke erfahrener Makler. Drei Gründe:

• Diskretion – Mieter, Betreiber und Mitarbeiter sollen nicht verunsichert werden
• Bieterverfahren möglich – mehrere kuratierte Investoren bieten parallel
• Kein Listing-Stigma – Objekte, die monatelang öffentlich stehen, gelten als „verbrannt“

Für Sie heißt das: Der wichtigste Asset des Maklers ist nicht die Webseite, sondern die Investorenkartei.

Mehr dazu: Off-Market-Strategie.

Direktverkauf an mich? Einzelner Stellplatz / gesamtes Parkhaus

Ich erhalte regelmäßig Anfragen, ob ich einen einzelnen Stellplatz kaufen würde. Fast immer ist die Antwort nein – außerhalb der Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder München.

Mein Tipp, wenn Sie nur einen einzelnen Stellplatz verkaufen wollen: Schreiben Sie Ihre Miteigentümer an. Die Adressliste bekommen Sie von der WEG-Verwaltung. Machen Sie einen Aushang. Wenn der Stellplatz gut vermietet ist, ist er gerade in inflationären Phasen ein hervorragender, wartungsarmer Sachwert – Behalten kann die bessere Entscheidung sein.

Technische Due Diligence: Was Käufer prüfen

Bevor ein Investor eine Kaufabsichtserklärung (LOI) abgibt, lässt er eine technische und rechtliche Prüfung durchführen. Bereiten Sie diese Unterlagen frühzeitig vor – das beschleunigt den Deal um

Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?

Eine fundierte Immobilienbewertung ermittelt der Verkehrswert Ihrer Immobilien zum aktuellen Zeitpunkt, genauer:

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Marktwert, zu dem diese unter normalen Umständen zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem interessierten Käufer gehandelt werden könnte.

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – Ermittelt wird Ihr Verkehrswert durch mindestens 2 von 5 Bewertungsmethoden. Mehr zum Wertgutachten erstellen lassen – Kosten, Ablauf und wann Sie es brauchen. Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Immobilien Lage, das sind Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung), den Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Wie Sie den Immobilie bewerten können, erklärt unser ausführlicher Ratgeber. Verkehrswert ist gemäß BauGB § 194 kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag.

Zusammengefasst:

• Verkehrswertermittlung beziehend auf Makro- und Mikrolage der Immobilie
• Berücksichtigung von Schnitt, Größe & Grundschuldeinträge
• Nicht dauerhafte Festschreibung, sondern auf angegebenem Stichtag basierend

Darauf achten Profis bei der Bewertung: 11 Schritte

Risikoanalyse – Im Vergleich zu Eigentumswohnungen birgt der Kauf eines Mehrfamilienhauses größere finanzielle Risiken, da alle Kosten und Reparaturen vom Eigentümer allein getragen werden müssen. Besondere Aufmerksamkeit ist daher geboten.

1. Besichtigung des Kellers
2. Schädlingsbefall
3. Treppenhaus und Fassade
4. Dachgeschoss
5. Wohnungsbesichtigung
6. Umfeldanalyse
7. Potenzialanalyse
8. Dokumentenprüfung
9. Maßnahmenkalkulation
10. Gründliche Vor- und Nachbereitung
11. Kommunikation mit Mietern und Maklern

Stopp! Vor jeder Besichtigung

Vor jeder Besichtigung sollten Sie eine gründliche Prüfung vom Schreibtisch aus durchführen. Dabei ist es wichtig, die Kennzahlen anhand des Exposés und des Datenraums zu überprüfen. Besonderes Augenmerk gilt der Nettomietrendite und dem Kaufpreisfaktor, um die Rentabilität der Investition einzuschätzen. Zusätzlich sollten Sie die Mieterliste auf potenzielle Risiken wie Leerstand und Altlasten überprüfen. Eine umfassende Überprüfung ermöglicht es, Zeit mit unrentablen Immobilien zu sparen.

1. Exposé überfliegen, Nettomietrendite bzw. Kaufpreisfaktor
2. Wenn das passt: Mieter, Mietverträge, Leerstand checken, Altlasten, usw.

Tipp, lesen Sie hier mehr: Mietshaus / Zinshaus verkaufen.

Der erste Eindruck: Vertrauensvoll

Sie wollen das Mehrfamilienhaus kaufen, wenn alles passt, wie im Exposé beschrieben?

Treten Sie direkt kompetent auf: Von Kleidung bis zum Vertrauen, dass Sie sich das Mehrfamilienhaus leisten können (wenn alles ist, wie im Exposé beschreiben).

Ein freundliches und authentisches Auftreten ist wichtig, um Makler und potenzielle Mieter nicht zu verschrecken. Die Kleiderwahl kann je nach Situation variieren. Essenziell, hier mein Tipp, eine solide, vorherige Finanzierungsplanung mit sicherem Auftritt.

Starten wir jetzt mit der Besichtigung, worauf müssen Sie achten?

Besichtigung des Kellers

Achten Sie auf die Atmungsfähigkeit des Kellers, den Zustand der Wasserleitungen, Abwasserleitungen, Heizungsrohre, sowie den Zustand der Heizungsanlage und der Träger.

• Zustand der Wasser- und Abwasserleitungen prüfen
• Heizungsanlage und Rohre inspizieren
• Atemfähigkeit des Kellers überprüfen

Schädlingsbefall

Achten Sie im Keller auf lebendige Spinnen, die auf erhöhte Feuchtigkeit hinweisen könnten, sowie auf Zeichen von Schädlingsbefall wie Sägemehl.

• Auf lebendige Spinnen und Sägemehl achten
• Zeichen von Schädlingsbefall erkennen
• Mögliche Feuchtigkeit im Keller beachten

Treppenhaus und Fassade

Überprüfen Sie den Zustand der Treppen, der Fenster, des Klingeltableaus und achten Sie auf möglichen Schädlingsbefall im Treppenhaus. Inspektion der Fassade auf Risse, Farbe und mögliche Graffitis.

• Zustand der Treppen und Fenster überprüfen
• Auf Schädlingsbefall im Treppenhaus achten
• Fassade auf Risse und Graffitis untersuchen

Dachgeschoss

Überprüfen Sie den Zustand der Dachkonstruktion, der Dacheindeckung, sowie die Dämmung und Isolierung des Dachs.

• Dachkonstruktion und -eindeckung prüfen
• Dämmung und Isolierung inspizieren
• Zustand der Dachinstallationen überprüfen

Wohnungsbesichtigung

Achten Sie auf den Zustand des Bodens, der Wände, der Elektrik, der Heizung, der Fenster und der sanitären Anlagen. Sprechen Sie auch mit den Mietern, um Informationen über mögliche Mängel oder Wünsche zu erhalten.

• Boden, Wände, Elektrik, Heizung, Fenster und sanitäre Anlagen begutachten
• Informationen von Mietern über mögliche Mängel einholen
• Den Gesamtzustand der Wohnung bewerten

Umfeldanalyse

Untersuchen Sie die Umgebung des Hauses hinsichtlich der Lage, der Nachbarschaft, der Infrastruktur und der Zukunftsperspektive des Standorts.

• Lage, Nachbarschaft und Infrastruktur untersuchen
• Zukunftsperspektive des Standorts bewerten
• Potenzielle Auswirkungen auf den Wert der Immobilie berücksichtigen

Potenzialanalyse

Prüfen Sie mögliche Ausbaupotentiale wie Dachausbau, Gartenanlagen, Stellplatzschaffung oder Sanierungsmaßnahmen, um zusätzliche Rendite zu erzielen.

• Mögliche Ausbaupotentiale prüfen
• Zusätzliche Renditemöglichkeiten wie Dachausbau oder Gartenanlagen erkennen
• Sanierungsmaßnahmen für Wertsteigerung evaluieren

Dokumentenprüfung

Überprüfen Sie alle relevanten Unterlagen wie Baupläne, Altlasten, Grundrisse und Baugenehmigungen, um potenzielle Risiken und Chancen zu erkennen.

• Baupläne, Altlasten, Grundrisse und Baugenehmigungen überprüfen
• Potenzielle Risiken und Chancen erkennen
• Relevante Dokumente gründlich analysieren

Lesen Sie hier mehr:

• Unterlagen Mehrfamilienhaus Verkauf

Maßnahmenkalkulation

Kalkulieren Sie die Kosten für mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein, um die Rentabilität des Investments zu bewerten.

• Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kalkulieren
• Rentabilität des Investments bewerten
• Langfristige finanzielle Auswirkungen berücksichtigen

Gründliche Vor- und Nachbereitung

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigung, fertigen Sie Notizen und Skizzen an, um einen detaillierten Überblick zu erhalten.

• Ausreichend Zeit für Besichtigung einplanen
• Notizen und Skizzen für detaillierten Überblick anfertigen
• Vor- und Nachbereitung sorgfältig durchführen

Kommunikation mit Mietern und Maklern

Stellen Sie Fragen, kommunizieren Sie offen und freundlich, um relevante Informationen zu erhalten und eine gute Beziehung aufzubauen.

• Offene und freundliche Kommunikation
• Relevante Informationen von Mietern und Maklern erhalten
• Gute Beziehung aufbauen für erfolgreichen Verlauf der Besichtigung

Wertermittlungsverfahren: Die 5 typischen Methoden

Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche standardisierte Bewertungsverfahren.

In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualverfahren
5. Beleihungswertermittlung

Lesen Sie hier mehr zu den: Bewertungsmethoden.

Kosten für die Bewertung

Am einfachsten geht es mit Immobilienmakler.

Tipp! Kostenlose Bewertung vom Immobilienmakler

Für eine Werteinschätzung, den Kauf und Verkauf einer Immobilie, aber auch deren Potenzial, reicht die Bewertungen eines erfahrenen Immobilienmaklers aus. Sie oder er bedient sich dann der typischen Bewertungsverfahren zur Wertermittlung.

• Kostenlose Immobilien Bewertung
• Ideal für Werteinschätzung, Kauf und Verkauf typischer Immobilienarten

Gutachten vom Sachverständigen: Auseinandersetzung und Gericht

Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.800 Euro rec

• Unter 150.000 Euro Wert = 1.800 Euro (netto), 2.142 Euro inkl. Steuer
• Über 1.000.000 Euro Wert = 3.160 Euro (netto), 3.760 Euro inkl. Steuer
• Benötigt vor Gericht, in Auseinandersetzungen

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen. Bei Luxusimmobilien wie Villen oder auch Mehrfamilienhäusern einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

• Unter 150.000 Euro Wert = 1.800 Euro (netto), 2.142 Euro inkl. Steuer
• Über 1.000.000 Euro Wert = 3.160 Euro (netto), 3.760 Euro inkl. Steuer
• Benötigt vor Gericht, in Auseinandersetzungen

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen

Wann braucht man ein Gutachten?

Ein Wertgutachten für Immobilien ist für einen Verkauf möglicherweise nicht zwingend erforderlich.

Jedoch kann es bei gerichtlichen Streitigkeiten unverzichtbar sein, da nur ein offizielles Gutachten eines Immobiliensachverständigen vor Gericht Bestand hat.

Mehrfamilienhaus verkaufen

Worauf müssen Sie achten, wenn Sie Mehrfamilienhaus verkaufen wollen? Lernen Sie hier den gesamten Ablauf kennen:

• Mehrfamilienhaus verkaufen

Bewertungsmethoden für Haus & Wohnung

Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche standardisierte Bewertungsverfahren.

Bewertungsmethoden im Vergleich: Schneller Überblick

In der Regel werden mindestens 2 dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualverfahren
5. Beleihungswertermittlung

Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken & ETWs

Was bedeutet Vergleichswertverfahren?

Im Vergleichswertverfahren schauen wir uns einfach an, was ähnliche Grundstücke oder Immobilien in der Nähe verkauft wurden und verwenden diese Preise als Referenz, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Es ist so, als würden wir sagen: „Diese Immobilie ist ähnlich wie diejenigen, die vor kurzem verkauft wurden, also wird sie wahrscheinlich auch einen ähnlichen Preis haben.“

Diese Bewertungsmethode stützt sich auf den Vergleich von Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke oder Wohnungen in der näheren Umgebung. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie die Größe des Grundstücks, die Lage, die örtliche Infrastruktur und andere Merkmale, die den Wert des Objekts beeinflussen können. Durch den Vergleich mit ähnlichen Transaktionen können Immobilienbewerter eine realistische Schätzung des aktuellen Marktwerts vornehmen.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des Bodenwerts durch Vergleich mit ähnlichen Grundstücken / Immobilien
• Basierend auf dem Gedanken, dass ähnliche Objekte, ähnliche Preise erzielen

Lesen Sie mehr zum:

• Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien

Was bedeutet Ertragswertverfahren?

Im Ertragswertverfahren schätzen wir den Wert einer Immobilie basierend auf den Mieteinnahmen, die sie generieren kann. Alle wichtigen Fachbegriffe Immobilien von A-Z in unserem Lexikon.Wenn eine Immobilie hohe Mieteinnahmen hat oder das Potenzial hat, sie zu erzielen, wird ihr Wert höher eingeschätzt. Es ist wie ein Blick in die Zukunft, um zu sehen, wie rentabel die Immobilie sein könnte.

Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf den potenziellen Einnahmen, die das Objekt generieren kann. Dazu werden die aktuellen oder erwarteten Mieteinnahmen herangezogen und mittels eines Kapitalisierungsfaktors in einen Kapitalwert umgerechnet. Dieser Kapitalwert bildet die Grundlage für die Bewertung der Immobilie. Neben den Mieteinnahmen werden auch andere Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Betriebskosten, die Mieterfluktuation, eventuelle Leerstandszeiten und mögliche zukünftige Entwicklungen im Marktumfeld. Das Ertragswertverfahren ermöglicht somit eine fundierte Einschätzung des langfristigen wirtschaftlichen Potenzials einer vermieteten Immobilie.

Schnell und einfach erklärt:

• Kapitalisierung der erwirtschafteten Erträge
• Hauptmethode zur Bewertung von vermieteten Objekten, Grundstücken und Unternehmen
• Fokus auf potenziellen zukünftigen Einnahmen der Immobilie

Lesen Sie mehr zum:

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern und Wohnungen

Was bedeutet Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren schaut sich an, wie viel es kosten würde, eine Immobilie heute neu zu bauen. Dann zieht es davon ab, wie viel die Immobilie inzwischen an Wert verloren hat, weil sie älter geworden ist. Es wird hauptsächlich für Häuser und Wohnungen benutzt, um ihren reinen materiellen Wert zu bestimmen.

Bei diesem Verfahren wird der Sachwert der Immobilie anhand der Herstellungskosten bzw. der Neubaukosten ermittelt. Diese Kosten werden um Wertminderungen aufgrund von Alterung und Abnutzung bereinigt. Auch besondere Ausstattungsmerkmale oder bauliche Besonderheiten können in die Wertermittlung einfließen. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders gut für Immobilien, deren Wert sich weniger durch ihre Ertragskraft als vielmehr durch ihre materielle Substanz definiert.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des Sachwerts durch Abzug des Abnutzungswerts von den Neubaukosten
• Hauptsächlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verwendet
• Konzentriert sich auf physische Eigenschaften und Wiederaufbaukosten der Immobilie

Lesen Sie mehr zum:

• Sachwertverfahren

Residualverfahren: Ermittlung des maximal investierbaren Betrags

Was heißt Residualverfahren, einfach erklärt?

Das Residualverfahren ist wie ein Blick auf das verbleibende Geld, das ein Investor nach Abzug aller Kosten noch übrig hat. Es hilft dabei zu bestimmen, wie viel ein Investor maximal für eine Immobilie ausgeben kann, basierend auf den erwarteten zukünftigen Einnahmen. Es ist eine Art Sicherheitsnetz, um sicherzustellen, dass ein Investment rentabel ist.

Das Residualverfahren ist keine standardisierte Methode, sondern dient dazu, den maximal investierbaren Betrag zu bestimmen. Hierbei werden die vom Investor zu tragenden Kosten vom Verkaufswert der Immobilie abgezogen. Dieses Verfahren gibt einen Anhaltspunkt darüber, wie viel ein Investor maximal für eine Immobilie ausgeben kann, basierend auf den erwarteten Erträgen.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des maximal investierbaren Betrags durch Abzug der Investor-Kosten vom Verkaufswert
• Keine standardisierte Methode, sondern eine Orientierungshilfe für Investoren
• Gibt Anhaltspunkt über maximales Investitionspotenzial basierend auf erwarteten Erträgen

Beleihungswertermittlung: Minimierung des Risikos bei Krediten

Was bedeutet Beleihungswertermittlung?

Die Beleihungswertermittlung wird von Banken verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, bevor sie als Sicherheit für einen Kredit verwendet wird. Die Banken möchten sicherstellen, dass die Immobilie genug wert ist, um das geliehene Geld abzusichern. Sie berücksichtigen dabei, wie sicher die Immobilie über einen längeren Zeitraum verkauft werden kann. Dies hilft dabei, das Risiko für die Bank zu minimieren und Kredite sicher zu vergeben.

Auch die Beleihungswertermittlung ist nicht normiert. Banken bzw. das Kreditwesen ermitteln in der Regel den Beleihungswert der Immobilie, um das Risiko bei der Kreditvergabe zu minimieren. In die Wertermittlung geht die Wahrscheinlichkeit ein, mit er die Immobilie zum Beleihungswert über einen längeren Zeitraum sicher veräußert werden kann. Meist werden 70 bis 80 Prozent des zu erzielenden Marktwertes als Kreditrahmen zur Verfügung gestellt.

Schnell und einfach erklärt:

• Bestimmung des Beleihungswerts durch Banken zur Risikominimierung bei Krediten
• Berücksichtigt die Sicherheit des Immobilienverkaufs über einen längeren Zeitraum
• Banken bieten in der Regel 70 bis 80 Prozent des zu erwartenden Marktwerts als Kreditrahmen an

Immobilie bewerten

Sie kennen jetzt die typischen Verfahren, die zur Wertermittlung einer Immobilie von uns verwendet werden, mit einfacher Erklärung. Mehr zum Thema finden Sie heir:

• Immobilie bewerten

Was ist der Verkehrswert? Definition nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im normalen Marktgeschehen für eine Immobilie zu erzielen wäre. Er bezieht sich ausschließlich auf objektive Faktoren — persönliche Verhältnisse von Käufer oder Verkäufer bleiben außen vor.

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB)

Entscheidend sind rechtliche Gegebenheiten (Bebaubarkeit, Nutzungsart), tatsächliche Eigenschaften (Zustand, Ausstattung) sowie die Lage. Für eine schnelle Einschätzung ohne Gutachter: Immobilienwert berechnen kostenlos online.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?

Der Verkehrswert setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen. Lage ist der mit Abstand wichtigste Einzelfaktor — er erklärt, warum zwei baugleiche Häuser in verschiedenen Städten völlig unterschiedliche Werte haben können.

Für Investoren ist neben dem Verkehrswert der Kaufpreisfaktor entscheidend — er setzt Kaufpreis und Jahresnettomiete ins Verhältnis und zeigt, ob ein Objekt fair bewertet ist.

Die drei Bewertungsverfahren im Überblick

Gutachter nutzen je nach Objekttyp unterschiedliche Verfahren — alle drei sind in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) geregelt und rechtlich anerkannt.

Wie im Ratgeber zur Mehrfamilienhaus-Bewertung beschrieben, kommt beim Ertragswertverfahren der Liegenschaftszinssatz als wichtiger regionaler Faktor hinzu — er variiert je nach Lage und Objekttyp erheblich.

Verkehrswert vs. Kaufpreis: Was ist der Unterschied?

Verkehrswert und Kaufpreis sind nicht identisch. Der Verkehrswert ist der objektive Marktwert — der Kaufpreis das Ergebnis der Verhandlung. Bis zu 20 % Abweichung sind marktüblich. Für Käufer gilt: Banken beleihen maximal den Verkehrswert, nicht den Kaufpreis.

• Verkehrswert — objektiver Marktwert nach ImmoWertV
• Kaufpreis — Verhandlungsergebnis zwischen Käufer und Verkäufer
• Beleihungswert — bankinterner Wert, ca. 80 % des Verkehrswerts
• Steuerwert — Finanzamtsbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für die Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer bei Immobilien ist der vom Finanzamt festgestellte Verkehrswert die Berechnungsgrundlage.

Wann braucht man ein Verkehrswertgutachten?

Ein offizielles Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen ist in bestimmten Situationen Pflicht oder dringend empfohlen:

• Erbschaft — Wertfeststellung für das Finanzamt
• Scheidung — Zugewinnausgleich und Aufteilung
• Zwangsversteigerung — Gericht bestellt Gutachter
• Kreditbesicherung — Bank verlangt Beleihungswert
• Gerichtliche Streitigkeiten — als Beweismittel

Kosten: Einfache Online-Bewertungen sind kostenlos. Ein zertifiziertes Vollgutachten kostet je nach Objektwert 0,5–1 % des Verkehrswertes, mindestens 1.500–2.500 €.

Häufige Fragen zum Verkehrswert

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe — § 194 BauGB verwendet „Verkehrswert“, die EU-Norm spricht von „Marktwert“. Beide bezeichnen den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis einer Immobilie zum jeweiligen Stichtag.

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Je nach Immobilientyp werden Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen), Ertragswertverfahren (Renditeobjekte) oder Sachwertverfahren (Einfamilienhäuser, Sonderobjekte) angewandt. Entscheidend sind Lage, Baujahr, Zustand, Wohnfläche und aktuelle Marktdaten.

Wer darf den Verkehrswert offiziell feststellen?

Ein rechtlich verbindliches Gutachten darf nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder zertifizierten Immobiliengutachtern (nach DIN EN ISO/IEC 17024) erstellt werden. Gutachterausschüsse der Kommunen veröffentlichen zudem Bodenrichtwert-Karten als kostenlose Orientierung.

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