S Corporation/ S Kapitalgesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

Die S Corporation ist typischerweise für kurzfristige Investoren gedacht. Ihre Form ist typischerweise bei Investoren zu finden, die es vorziehen, ein Haus zu verkaufen (flip house), im Gegensatz zu den längerfristigen Investitionsmöglichkeiten wie der Kommanditgesellschaft. Es ist praktisch zu wissen, dass es diese Form gibt und welche Vor- und Nachteile sie hat. Auch Sie können feststellen, dass diese Gesellschaftsform sehr praktisch sein kann, um Ihre Haftung zu reduzieren und den Gewinn zu erhöhen.

Definition und Grundlagen: S Corporation

S-Corporations, auch abgekürzt S-Corp, sind Kapitalgesellschaften. Diese haben eine bestimmte Anzahl von Gesellschaftern, an die Gewinne, Verluste etc. weitergegeben werden. Das bedeutet, dass der Gewinn nicht der Gesellschaft gehört, sondern direkt an alle Anteilseigner weitergegeben wird. Das bedeutet in der Regel weniger Steuern auf das Einkommen für alle.

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Kann eine S-Corporation Immobilien besitzen?

Ja, und in der Tat sind Immobilieninvestoren, die sich oft im Verkauf von Immobilien befinden, am meisten von einer S-Corporation (oder einer LLC, die wie eine S-Corporation besteuert wird) begünstigt.

• Gut geeignet für den Verkauf von Immobilien

Eine S-Corporation gründen: Wie man den Status ändert

Damit ist klar, was eine S-Corporation ist. Die Frage ist nun, wie man eine solche Corporation wird. Bevor Sie mit diesem Prozess beginnen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie sich qualifizieren, wie von der IRS beschrieben.

Voraussetzungen, um eine S Corporation zu werden – Vorschriften

Um sich für die Gründung einer S Corporation zu qualifizieren, müssen Sie laut IRS zunächst diese Voraussetzungen erfüllen:

• Es darf sich nicht um eine internationale Corporation handeln
• Aktionäre müssen zulässig sein (können Einzelpersonen, bestimmte Treuhandgesellschaften und Nachlässe sein, aber keine Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften oder nicht ansässige ausländische Aktionäre
• Weniger oder gleich 100 Aktionäre
• Beschränkt auf eine Aktiengattung
• Keine Finanzinstitute, Versicherungsgesellschaften oder inländische internationale Vertriebsgesellschaften

Einfacher Prozess – Alle Schritte, um eine S Corporation zu werden

Um den Status Ihrer Corporation in eine S-Corporation zu ändern, müssen Sie nur die Voraussetzungen erfüllen und das Formular 2553 der IRS ausfüllen. Es muss dann von allen Gesellschaftern (sowie ggf. deren Ehegatten) unterschrieben werden. Wenn es sich um eine neue Corporation handelt, hat sie zweieinhalb Monate nach der Gründung Zeit, den Status einer S-Corporation zu beantragen. Andernfalls bleibt sie im C-Unterkapitel.

Prozess zusammengefasst:

1. Formular 2553 vom IRS
2. Unterschrieben von allen Mitgliedern
3. Frühzeitig eingereicht

Dokumente:

• Form 2553 – IRS

Vorteile: Ratenzahlung, Steuerabzug und Abschreibung

Der Verkäufer einer Immobilie kann die Franchise Modellkeits-/Sozialversicherungssteuer auf einen Teil des Betrages vermeiden, den er durch den Verkauf von Immobilien verdient. Weitere Vorteile sind die Tatsache, dass S-Corporations die Doppelbesteuerung vermeiden, die Haftung der Anteilseigner schützen, die Selbstbeschäftigungssteuer reduzieren und (unter bestimmten Bedingungen) die Einbringung von wertgeschätztem Eigentum in die S-Corporation ermöglichen, ohne einen Gewinn zu verbuchen. Wie bei den meisten Immobiliengesellschaften schützt eine S-Corporation auch die Aktionäre vor Verbindlichkeiten.

• Ratenverkaufsmethode zur Gewinnrealisierung
• Kapitalertragssteuersatz
• Steuerfreier Austausch von Eigentum
• Abschreibungsabzüge

Nachteile: Verlustabzug, Limits und Aktienklassen

S-Corporations sind in der Welt der Immobilien umstritten. Das sind die Gründe: Sie sparen möglicherweise nicht so viel, wie Sie denken. Manche Aktionäre von S-Corporations können die Verluste der Gesellschaft nicht von ihrer Gewinn- und Verlustrechnung abziehen. Das bedeutet, dass der Schutz, den der Investor zu erreichen hofft, verloren geht. Es gibt natürlich auch die Begrenzung der Anzahl der Anteilseigner, was für größere oder wachsende Unternehmen abschreckend sein kann. Auch die anderen Beschränkungen, der Aktionäre (z.B. US-Bürger) und der Art der Aktien, sind Nachteile.

• Kann keine Verluste abziehen
• Beschränkung der Anzahl der Aktionäre
• Aktionäre müssen US-Bürger sein
• Nur eine Klasse von Aktien

Real Estate S Corporation: Profitieren mit Flipping

Die beliebteste Anwendung von S-Corporations ist das Flipping. Das bedeutet, dass Menschen, die in kurzer Zeit Häuser kaufen und renovieren, gut bedient sind. Das liegt daran, dass bei Flips oft hohe Steuern anfallen und nur wenige Steuerabzüge möglich sind. S-Corporations können diesem Problem entgegenwirken.

Flipping – muss mit einer S-Corporation gemacht werden

Wie bereits erwähnt, eignet sich die S-Corporation gut für das „Real Estate Flipping“. Wenn Immobilien geflippt werden, werden sie als Inventar betrachtet und der Investor wird als „Händler“ betrachtet. Ein Immobilienhändler, der nicht unter einer S-Corporation tätig ist, verpasst diese Vorteile der S-Corporation.

Warum ist eine S-Corporation am besten zum Flippen geeignet?

Sie sparen die Selbstständigensteuer (15,3% Ihres Einkommens). Diese ist von Ihrer Einkommenssteuer zu unterscheiden. Wenn Sie 100000 Gewinn machen, müssen Sie als LLC sowohl Einkommenssteuer als auch Selbstständigensteuer zahlen, was Sie natürlich gerne vermeiden möchten.

Steuern: S-Corporation

Der größte Vorteil der S-Corporation ist natürlich auch hier wieder, dass Sie die Steuern auf die Selbstständigkeit vermeiden können, die Sie sonst als Immobilieninvestor zahlen müssen.

1. Selbstständigkeitssteuern
2. Wie Sie mit S-Corporations Steuern sparen

Größte Steuerersparnis mit S-Corporations – Selbstständige Steuern

Wenn Sie eine S-Corporation werden, mindern Sie sofort Ihre Selbstbeschäftigungssteuern. Dies geschieht, weil Sie, wenn Sie eine S-Corp werden, Ihr Einkommen aus den Dividenden, die Sie machen, aufteilen können. Die Dividenden unterliegen nicht der Selbstständigkeitssteuer. Ihr Gehalt ist es natürlich immer noch, aber es ist weniger.

Wollen Sie mehr Grundsteuern sparen

• Real Estate Tax Deductions

Wie man mit S-Corporations Steuern spart

Um vollständig zu verstehen, wie diese Steuervorteile funktionieren, sehen Sie sich das folgende Video an. Steuervorteile optimal nutzen: Immobilien Steuervorteile. Es erklärt, welche Möglichkeiten Sie haben, mit einer S-Corporation am meisten zu sparen.

Beispiel S Corporation – erklärt

Nehmen wir an, John und Jane gründen eine S-Corporation. Sie teilen sich das Eigentum gleichmäßig zu 50/50. Jane bringt $950.000 in bar ein. John hingegen bringt eine Immobilie im Wert von 950.000 $ ein, die mit einer Hypothek von 850.000 $ belastet ist, wobei der ursprüngliche Betrag 600.000 $ betrug. Die Hypothek wird nun in die S-Corporation aufgenommen. Das bedeutet, dass John schuldenfrei ist. Tatsächlich ist die Hypothek höher als seine Kosten für die Immobilie, so dass er theoretisch einen Gewinn von $250.000 erzielt. Beachten Sie auch, dass diese Einlage steuerfrei ist. Nun mag dies ungerecht oder unerwünscht sein, aber es ist eine der Facetten von S-Corporations.

S Corporation Zusammenfassung: Vermeiden Sie Steuern für Selbstständige

Es gibt viele Vorteile der S-Corporation, aber auch Nachteile. Das Wichtigste ist, sich vorher darüber zu informieren, was die beste Art von Körperschaft für Sie und Ihre Zwecke ist. Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus zu verkaufen, ist es fast sicher, dass eine S-Corporation der Weg ist, den Sie gehen wollen.

Vergleich: S Corporation oder LLC?

S-Corporations werden oft mit der allgegenwärtigen LLC verglichen. Sie unterscheiden sich stark und bieten unterschiedliche Vorteile. Zum Vergleich lesen Sie unseren Artikel

• Real Estate LLCs

Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

• Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
• LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
• TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
• Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
• Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

• Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
• Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
• Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
• Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

Mögliche Tätigkeiten im Überblick

• Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
• Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
• Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
• Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
• Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

Herkunft des REIT-Konzepts

Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

Gesetzliche Auflagen nach REITG

Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

• Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
• Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
• 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

• Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
• Dividendenrendite: 5 %
• Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
• Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
• Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

Vorteile auf Unternehmensebene

• Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
• Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
• Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
• Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
• Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
• Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
• Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

Vorte

]]> https://lukinski.de/treppenhaus-in-einem-mehrparteienhaus/ Wed, 18 Sep 2019 06:08:11 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=4634 Das Treppenhaus ist der vertikale Erschließungsbereich eines Gebäudes, der die einzelnen Geschosse über Treppenläufe und Podeste miteinander verbindet und in Mehrparteienhäusern als Gemeinschaftsfläche allen Bewohnern zur Nutzung dient. Rechtlich zählt es nach Wohnungseigentumsgesetz (§ 5 Abs. 2 WEG) zum Gemeinschaftseigentum — auch dann, wenn es ausschließlich von einer einzigen Wohnung genutzt wird. Damit ist es weder Wohnfläche noch Sondereigentum, sondern Teil der baulichen Substanz, für die alle Eigentümer gemeinschaftlich verantwortlich sind. Wer eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte den baulichen Zustand und die Pflegekosten des Treppenhauses kennen — sie wirken sich direkt auf Werterhalt, Hausgeldhöhe und Mieterzufriedenheit aus.

Treppenhaus: Definition, Funktion und rechtliche Einordnung

Im baurechtlichen Sinne ist das Treppenhaus ein notwendiger Verkehrsbereich. Die Landesbauordnungen (z. B. § 35 MBO) schreiben für Gebäude mit mehr als zwei Geschossen mindestens einen „notwendigen Treppenraum“ vor — also einen baulich abgeschlossenen, feuerbeständigen Bereich, der den Rettungsweg sicherstellt. Daraus ergibt sich auch, warum das Treppenhaus keine reine Komfort-, sondern eine Sicherheitsfläche ist.

Die wichtigsten Merkmale im Überblick: Das Treppenhaus erfüllt gleichzeitig mehrere Funktionen — von der alltäglichen Erschließung bis zum behördlich vorgeschriebenen Rettungsweg — und ist dabei stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

• Erschließung — Zugang zu allen Wohneinheiten
• Erster Rettungsweg — bei Brand zwingend frei
• Gemeinschaftseigentum — § 5 Abs. 2 WEG
• Verkehrssicherungspflicht — liegt bei der WEG bzw. Vermieter
• Nutzfläche, keine Wohnfläche — nicht in der WoFlV erfasst

Was darf im Treppenhaus stehen — und was nicht?

Die häufigsten Konflikte in Mehrparteienhäusern entstehen rund um abgestellte Gegenstände. Maßgeblich ist hier nicht der Geschmack der Nachbarn, sondern die Musterbauordnung in Verbindung mit den Brandschutzvorgaben der Länder: Rettungswege müssen jederzeit in voller Breite (mindestens 1,00 m, oft 1,20 m) nutzbar sein.

Gegenstand	Regel	Hintergrund
Kinderwagen	Geduldet, wenn Fluchtweg frei bleibt	BGH VIII ZR 165/08
Fahrrad	In der Regel unzulässig	Brandlast, Behinderung
Schuhregal/Schrank	Unzulässig (Brandlast)	Brennbare Materialien
Fußmatte	Erlaubt, wenn flach	Stolpergefahr beachten
Pflanzen	Geduldet in Maßen	Hausordnung entscheidet

Wichtig: Selbst wenn die Hausordnung großzügig formuliert ist — die Brandschutzauflagen der jeweiligen Landesbauordnung sind höherrangig. Eine WEG kann das Abstellen von brennbaren Gegenständen nicht legalisieren, wenn die Feuerwehr im Einsatzfall behindert würde.

Treppenhausreinigung: Wer ist verantwortlich?

Die Reinigung ist Sache der Eigentümergemeinschaft, wird aber in der Praxis unterschiedlich organisiert. Im Mietverhältnis kann der Vermieter die Pflicht über den Mietvertrag auf die Mieter übertragen — entweder per Putzplan („Kehrwoche“) oder als umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV.

Je nach Objektgröße und Vereinbarung kommen dabei drei Grundmodelle zum Einsatz, die sich in Aufwand und Kostenverteilung deutlich unterscheiden:

• Putzplan-Modell — Mieter reinigen turnusmäßig selbst
• Externe Firma — Kosten 0,15–0,40 €/m² monatlich umlagefähig
• Hausmeister — Mischmodell, Kosten anteilig pro Wohnung

Realistisches Praxisbeispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien und 600 m² Gesamtfläche kostet die professionelle Treppenhausreinigung rund 180–240 € monatlich — pro Wohnung also etwa 22–30 € im Hausgeld. Diese Position wird über die Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt; sie läuft separat über die Betriebskosten.

Treppenhaus als Werthebel beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses unterschätzen Einsteiger das Treppenhaus regelmäßig. Dabei ist es das erste, was Mietinteressenten und potenzielle Käufer sehen — und ein vernachlässigtes Treppenhaus drückt nachweislich den erzielbaren Quadratmeterpreis. Wie im Ratgeber zur Mehrfamilienhaus-Bewertung beschrieben, fließt der Allgemeinzustand der Gemeinschaftsflächen direkt in das Sachwert- und Ertragswertverfahren ein.

Treppenhaus-Zustand	Wirkung auf Kaufpreis	Sanierungskosten (Ø)
Saniert, modern	+2 bis +5 %	—
Gepflegt, Standard	Marktwert	—
Renovierungsbedürftig	−3 bis −8 %	15.000–35.000 €
Maroder Brandschutz	−10 % und mehr	40.000–80.000 €

Wer eine erste Immobilie kaufen möchte, sollte im Teilungserklärungs- und Protokoll-Studium gezielt nach beschlossenen Treppenhaus-Sanierungen suchen — diese Sonderumlagen können fünfstellig pro Wohnung ausfallen.

Häufige Missverständnisse rund um das Treppenhaus

Drei Fehlannahmen tauchen in der Praxis besonders oft auf — und führen regelmäßig zu Streit, Abmahnungen oder im schlimmsten Fall zu Bußgeldern durch die Bauaufsicht.

Die folgenden fünf Irrtümer sind in Eigentümergemeinschaften und Mietverhältnissen gleichermaßen verbreitet und sollten jedem Immobilieneigentümer bekannt sein:

• „Vor meiner Tür ist meins“ — falsch, Gemeinschaftseigentum
• „Kinderwagen sind immer erlaubt“ — nur bei freier Fluchtbreite
• „Treppenhaus zählt zur Wohnfläche“ — nein, niemals
• „Hausordnung schlägt Bauordnung“ — umgekehrt richtig
• „Reinigung ist Vermietersache“ — vertraglich übertragbar

Für Investoren ist relevant: Treppenhaus-bezogene Kosten — Reinigung, Beleuchtungsstrom, Versicherungsanteil — sind Betriebskosten und damit auf Mieter umlegbar. Sanierungen dagegen mindern die Nettorendite, weil sie aus der Rücklage oder per Sonderumlage finanziert werden. Wer ein Objekt als Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die letzten drei Eigentümerprotokolle durchsehen und den Sanierungsstau im Treppenhaus genauso ernst nehmen wie Dach und Fassade.

Treppenhaus im Steuer- und Renditekontext

Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wirkt sich der Treppenhaus-Zustand auch steuerlich aus: Größere Sanierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) gelten und sind dann nur über 50 Jahre abschreibbar — nicht sofort als Werbungskosten absetzbar. Die 15-%-Grenze (netto) auf den Gebäudeanteil ist hier entscheidend. Auch die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Gesamtkaufpreis inklusive aller Gemeinschaftsflächen — das Treppenhaus wird also indirekt mitversteuert.

Gehört das Treppenhaus zur Wohnfläche?

Nein. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählt das Treppenhaus weder zur Wohn- noch zur anteiligen Nutzfläche der einzelnen Wohnung. Es ist ausschließlich Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung wird es deshalb separat ausgewiesen, und der Miteigentumsanteil jedes Eigentümers schließt einen rechnerischen Anteil daran ein — ohne dass dieser als Quadratmeter-Wohnfläche im Mietvertrag oder Exposé auftauchen darf.

Wer haftet, wenn jemand im Treppenhaus stürzt?

Grundsätzlich haftet der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht. Bei vermieteten Objekten kann diese Pflicht — etwa für Schnee- und Eisbeseitigung oder das Reinigen rutschiger Stellen — vertraglich auf die Mieter übertragen werden. Entscheidend ist, dass die Übertragung schriftlich erfolgt und die Mieter die Pflicht auch tatsächlich erfüllen können. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sollte für jedes Mehrfamilienhaus bestehen.

Darf ich das Treppenhaus eigenmächtig umgestalten?

Nein, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen nach § 20 WEG eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das gilt selbst für scheinbar harmlose Maßnahmen wie das Anbringen einer Garderobe, das Verlegen eines Teppichs oder das Streichen der Wand vor der eigenen Wohnungstür. Wer ohne Beschluss handelt, riskiert eine Beseitigungsklage und muss den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen — auch Jahre später noch.

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]]> https://lukinski.de/baugrundstueck-als-bau-freie-flaeche/ Sun, 28 Apr 2019 07:00:21 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=4385 Ein Baugrundstück ist eine unbebaute Fläche, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften — insbesondere Bebauungsplan (§ 30 BauGB), Innenbereichsregelung (§ 34 BauGB) oder Außenbereichsausnahme (§ 35 BauGB) — baulich nutzbar ist und über eine gesicherte Erschließung verfügt. Damit unterscheidet es sich klar von Bauerwartungsland, Rohbauland oder reinem Ackerland: Erst wenn alle drei Kriterien — planungsrechtliche Zulässigkeit, Erschließung und Bebaubarkeit der konkreten Fläche — gemeinsam erfüllt sind, spricht das Bewertungsgesetz (§ 5 ImmoWertV) von „baureifem Land“. Der Preisunterschied zwischen diesen Stufen kann das Vier- bis Zehnfache betragen, weshalb Einsteiger den Status eines Grundstücks vor jedem Kauf zwingend prüfen sollten.

Was macht ein Grundstück rechtlich zum Baugrundstück?

Ob eine Fläche tatsächlich bebaubar ist, entscheidet nicht der Verkäufer, sondern das Bauamt der Gemeinde anhand klarer Paragraphen im Baugesetzbuch (BauGB). Drei Konstellationen sind in der Praxis relevant:

• § 30 BauGB — Grundstück liegt im qualifizierten Bebauungsplan
• § 34 BauGB — Innenbereich, Bebauung fügt sich ein
• § 35 BauGB — Außenbereich, nur privilegierte Vorhaben
• Erschließung gesichert — Straße, Wasser, Abwasser, Strom
• Keine Altlasten — Eintrag im Altlastenkataster prüfen
• Baulast-frei — Baulastenverzeichnis beim Bauamt einsehen

Wer ein Grundstück nach § 35 kauft in der Hoffnung, später Bauland zu werden, übernimmt ein erhebliches Risiko: Die Umwidmung dauert oft 10–20 Jahre — wenn sie überhaupt erfolgt.

Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland — die Preisstufen

Für Einsteiger ist die Abgrenzung der Grundstücksqualitäten der wichtigste Hebel beim Preisverständnis. Die Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse weisen diese Stufen separat aus:

Status	Rechtsgrundlage	Preisniveau (Beispiel Speckgürtel)
Ackerland / Grünland	kein Baurecht	3–15 €/m²
Bauerwartungsland	Flächennutzungsplan, kein B-Plan	40–120 €/m²
Rohbauland	B-Plan vorhanden, nicht erschlossen	150–350 €/m²
Baureifes Land	§ 30/34 BauGB + Erschließung	400–1.800 €/m²

In München, Hamburg oder Düsseldorf liegen baureife Grundstücke aktuell bei 2.500–6.000 €/m², in 1A-Lagen noch deutlich darüber. Wer ein Grundstück verkaufen will, sollte den Status vorab vom Gutachterausschuss bestätigen lassen — das hebt den Verkaufspreis signifikant.

Praxisbeispiel: Baugrundstück mit Einfamilienhaus-Bebauung

Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, warum die Statusprüfung über Gewinn oder Verlust entscheidet — gerade wer eine erste Immobilie kaufen möchte, unterschätzt diesen Punkt regelmäßig.

Grundstück 600 m² im Speckgürtel Frankfurt, B-Plan WA (Allgemeines Wohngebiet), GRZ 0,3 / GFZ 0,5 — Kaufpreis 480.000 € (800 €/m²). Erschließungsbeitrag bereits gezahlt. Zulässig: Einfamilienhaus mit max. 180 m² Wohnfläche, 2 Vollgeschosse.

Hinzu kommen Grunderwerbsteuer (in Hessen 6,0 % = 28.800 €), Notarkosten rund 1,5 % (7.200 €) und ggf. Maklerprovision. Insgesamt liegt die Erwerbsschwelle bei rund 525.000 € — bevor der erste Spatenstich erfolgt.

Bebauungsmaß: Was darf ich auf dem Baugrundstück bauen?

Selbst auf einem ausgewiesenen Baugrundstück darf nicht beliebig gebaut werden. Der Bebauungsplan legt vier zentrale Kennzahlen fest, die Käufer vor Vertragsunterschrift kennen müssen:

• GRZ — Grundflächenzahl, überbaubarer Anteil
• GFZ — Geschossflächenzahl, gesamte Geschossfläche
• BMZ — Baumassenzahl bei Gewerbe
• Vollgeschosse — meist 1 bis 3 erlaubt
• Dachform / Firsthöhe — Satteldach, Pultdach, Höhe in Metern
• Baufenster — exakte Position auf dem Grundstück

Ein 800-m²-Grundstück mit GRZ 0,3 erlaubt nur 240 m² Grundfläche — inklusive Garage, Terrasse und Zufahrt. Wer ein größeres Haus plant, muss eine Befreiung nach § 31 BauGB beantragen — mit ungewissem Ausgang.

Häufige Fehler beim Kauf eines Baugrundstücks

Wie im Ratgeber Immobilie kaufen beschrieben, scheitern viele Bauvorhaben nicht am Haus, sondern am Grundstück. Die teuersten Fallen:

• Erschließungsbeiträge — bis 25.000 € nachträglich
• Altlasten — Bodengutachten kostet 1.500–4.000 €
• Baulasten — Wegerechte, Abstandsflächen Dritter
• Hanglage — Mehrkosten 30.000–80.000 € fürs Fundament
• Denkmalumgebungsschutz — Auflagen für Dach und Fassade
• Bauerwartungsland — als Bauland verkauft, ist es keines

Ein einfaches Bodengutachten und der Blick ins Baulastenverzeichnis verhindern fünfstellige Überraschungen. Plant man die spätere Vermietung, lohnt früh ein Blick auf Bruttorendite berechnen und Cashflow Rechner, um die Wirtschaftlichkeit von Grundstückspreis und Baukosten realistisch zu kalkulieren.

Finanzierung und Eigenkapital

Banken finanzieren reine Baugrundstücke restriktiver als bebaute Immobilien — meist nur 60–70 % des Verkehrswerts, weil ein unbebautes Grundstück kein Cashflow erzeugt. Eine solide Immobilienfinanzierung setzt daher 30–40 % Eigenkapitalbedarf berechnen voraus, oft kombiniert mit einer separaten Baufinanzierung nach Vorlage der Baugenehmigung.

Häufige Fragen zum Baugrundstück

Woher weiß ich, ob ein Grundstück wirklich Bauland ist?

Die rechtsverbindliche Auskunft erteilt ausschließlich das Bauamt der zuständigen Gemeinde — kostenlos im Rahmen der Bauvoranfrage oder gegen Gebühr von 50–200 € als schriftlicher Bauvorbescheid nach § 75 LBO. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage des Verkäufers oder des Maklers. Lassen Sie sich zusätzlich den aktuellen Bebauungsplan, einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie eine Erschließungsbestätigung aushändigen — diese drei Dokumente bilden die Mindestabsicherung vor jedem Kaufvertrag.

Was kostet ein Baugrundstück in Deutschland aktuell?

Die Spannweite ist enorm: In ländlichen Regionen Ostdeutschlands beginnen Baugrundstücke bei 30–80 €/m², in Mittelzentren liegen sie bei 200–400 €/m², in westdeutschen Speckgürteln zwischen 500 und 1.200 €/m². In den sieben A-Städten — München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Köln — werden 1A-Lagen mit 3.000 bis über 8.000 €/m² gehandelt. Verbindlich sind ausschließlich die Bodenrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses, abrufbar über das jeweilige BORIS-Landesportal.

Wann fällt beim Verkauf eines Baugrundstücks Spekulationssteuer an?

Verkaufen Sie ein unbebautes Baugrundstück innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb mit Gewinn, fällt nach § 23 EStG Spekulationssteuer Immobilien auf den Veräußerungsgewinn an — mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum greift die Eigennutzungsausnahme bei reinen Grundstücken nicht. Wer plant, sollte die Spekulationsfrist berechnen und den Verkauf gegebenenfalls strategisch nach Ablauf der Zehnjahresfrist terminieren.

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