Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett das sogenannte Miete-II-Gesetz beschlossen. Es ist das umfassendste Eingreifen in das deutsche Mietrecht seit der Einführung der Mietpreisbremse 2015. Das Gesetz zielt auf vier Kernbereiche: Möblierungsaufschläge, Indexmietanpassungen, Kurzzeitvermietung und Modernisierungsmaßnahmen.

Für Vermieter und Investoren bedeutet dieses Paket konkrete Einschränkungen in bestimmten Segmenten — gleichzeitig schafft es an einigen Stellen auch neue Vereinfachungen, die bisher bürokratisch blockierte Modernisierungen erleichtern sollen.

Möblierungszuschlag: Maximal 10 Prozent — Ende eines Schlupflochs

Bislang ermöglichten möblierte Wohnungsvermietungen die Umgehung der Mietpreisbremse. Vermieter konnten über einen pauschalen „Möblierungszuschlag“ ohne konkrete Begrenzung Mieten verlangen, die weit über der lokalen Vergleichsmiete lagen.

Das Miete-II-Gesetz begrenzt diesen Zuschlag auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für das Segment. Das trifft besonders:

• Expat-Wohnungen in Frankfurt, München, Berlin (bisher oft 40–80% über Vergleichsmiete)
• Möblierte Serviced Apartments mit Renditemodell über Übermiete
• Plattform-basierte Mittelfristvermietung (Wunderflats, Spotahome etc.)

Für Investoren, die ihre Rendite über möblierte Premiumvermietung optimiert haben, bedeutet das eine direkte Ertragsbeschränkung. Die Auswirkung auf den Cashflow hängt davon ab, wie weit die aktuelle Miete über der 110%-Grenze liegt.

Indexmieten: Halbierung der Anpassung bei hoher Inflation

Indexmietverträge koppeln die Miete an den Verbraucherpreisindex (CPI). Bei der Inflationswelle 2022–2023 nutzten viele Vermieter diese Bindung für substanzielle Mieterhöhungen von 7–8 Prozent — rechtlich korrekt, politisch umstritten.

Das Miete-II-Gesetz greift ein: Überschreitet der Verbraucherpreisindex (Destatis) die Schwelle von 3 Prozent Jahresinflation, ist die indexierte Mietanpassung auf die Hälfte des CPI-Anstiegs begrenzt. Bei 4 Prozent CPI wäre also maximal 2 Prozent Mieterhöhung erlaubt.

Für Vermieter mit Indexmietverträgen bedeutet das: Die Inflationsabsicherung der Miete funktioniert nur in normalen Marktphasen vollständig. In echten Inflationsphasen wird die Weitergabe gekappt. Das reduziert die Attraktivität von Indexmietverträgen gegenüber Staffelmietverträgen, die von dieser Regelung nicht betroffen sind.

Kurzzeitvermietung: 6-Monate-Grenze und Genehmigungspflicht

Die neue Regelung zur Kurzzeitvermietung trifft den Airbnb-Markt direkt. Wohnungen dürfen künftig ohne behördliche Genehmigung maximal 6 Monate pro Jahr für Kurzzeitvermietung genutzt werden. Darüber hinaus ist eine Genehmigung erforderlich, die Kommunen restriktiv erteilen sollen.

Ausgenommen sind gewerbliche Beherbergungsbetriebe (Hotels, Boarding Houses) sowie der Hauptwohnsitz des Eigentümers bei Eigennutzung. Für Investoren, die Wohnungen als kurzzeitvermietete Anlagen betrieben haben, ändert sich die Kalkulation fundamental.

Modernisierungsvereinfachung: Bis 20.000 Euro ohne Mietereinwilligung

Auf der anderen Seite bringt das Gesetz eine lange geforderte Erleichterung: Modernisierungsmaßnahmen bis zu 20.000 Euro Kosten pro Wohneinheit können künftig ohne schriftliche Zustimmung des Mieters durchgeführt werden — sofern sie energetisch begründet sind oder den Wohnwert nachweislich steigern.

Bisher scheiterten viele sinnvolle Sanierungsmaßnahmen an Mieterwiderstand oder überkomplizierten Ankündigungsverfahren. Diese Vereinfachung hilft besonders bei Einzelmaßnahmen: Fensteraustausch, Heizungsmodernisierung, Badezimmerrenovierung.

Im Kontext der Denkmalimmobilien-Investition ist diese Regelung besonders relevant, da Modernisierungskosten steuerlich attraktiv absetzbar bleiben und die neue Grenze den Prozess deutlich verschlankt.

Gesamtbewertung für Investoren: Was überwiegt?

Das Miete-II-Gesetz ist kein fundamentaler Eingriff in die Eigentumsrechte, sondern eine Regulierung von Auswüchsen in spezifischen Segmenten. Kernpunkte der Bewertung:

• Standardvermietung: Kaum betroffen. Wer langfristig normal vermietet, spürt fast nichts.
• Möblierte Premiumvermietung: Direkt betroffen — 10%-Deckel trifft die Überrendite.
• Kurzzeitvermietung als Investment: Erhebliche Einschränkung. Modell überprüfen.
• Modernisierer: Profitieren von der 20.000-Euro-Vereinfachung.

Wer Wohnimmobilien als langfristige Kapitalanlage hält und klassisch vermietet, bleibt von der Reform weitgehend unberührt. Der strukturelle Nachfrageüberhang von 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen bleibt das dominierende Investitionsargument.