Bewertungsmethoden für Haus & Wohnung

Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche standardisierte Bewertungsverfahren.

Bewertungsmethoden im Vergleich: Schneller Überblick

In der Regel werden mindestens 2 dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualverfahren
5. Beleihungswertermittlung

Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken & ETWs

Was bedeutet Vergleichswertverfahren?

Im Vergleichswertverfahren schauen wir uns einfach an, was ähnliche Grundstücke oder Immobilien in der Nähe verkauft wurden und verwenden diese Preise als Referenz, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Es ist so, als würden wir sagen: „Diese Immobilie ist ähnlich wie diejenigen, die vor kurzem verkauft wurden, also wird sie wahrscheinlich auch einen ähnlichen Preis haben.“

Diese Bewertungsmethode stützt sich auf den Vergleich von Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke oder Wohnungen in der näheren Umgebung. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie die Größe des Grundstücks, die Lage, die örtliche Infrastruktur und andere Merkmale, die den Wert des Objekts beeinflussen können. Durch den Vergleich mit ähnlichen Transaktionen können Immobilienbewerter eine realistische Schätzung des aktuellen Marktwerts vornehmen.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des Bodenwerts durch Vergleich mit ähnlichen Grundstücken / Immobilien
• Basierend auf dem Gedanken, dass ähnliche Objekte, ähnliche Preise erzielen

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• Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien

Was bedeutet Ertragswertverfahren?

Im Ertragswertverfahren schätzen wir den Wert einer Immobilie basierend auf den Mieteinnahmen, die sie generieren kann. Alle wichtigen Fachbegriffe Immobilien von A-Z in unserem Lexikon.Wenn eine Immobilie hohe Mieteinnahmen hat oder das Potenzial hat, sie zu erzielen, wird ihr Wert höher eingeschätzt. Es ist wie ein Blick in die Zukunft, um zu sehen, wie rentabel die Immobilie sein könnte.

Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf den potenziellen Einnahmen, die das Objekt generieren kann. Dazu werden die aktuellen oder erwarteten Mieteinnahmen herangezogen und mittels eines Kapitalisierungsfaktors in einen Kapitalwert umgerechnet. Dieser Kapitalwert bildet die Grundlage für die Bewertung der Immobilie. Neben den Mieteinnahmen werden auch andere Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Betriebskosten, die Mieterfluktuation, eventuelle Leerstandszeiten und mögliche zukünftige Entwicklungen im Marktumfeld. Das Ertragswertverfahren ermöglicht somit eine fundierte Einschätzung des langfristigen wirtschaftlichen Potenzials einer vermieteten Immobilie.

Schnell und einfach erklärt:

• Kapitalisierung der erwirtschafteten Erträge
• Hauptmethode zur Bewertung von vermieteten Objekten, Grundstücken und Unternehmen
• Fokus auf potenziellen zukünftigen Einnahmen der Immobilie

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• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern und Wohnungen

Was bedeutet Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren schaut sich an, wie viel es kosten würde, eine Immobilie heute neu zu bauen. Dann zieht es davon ab, wie viel die Immobilie inzwischen an Wert verloren hat, weil sie älter geworden ist. Es wird hauptsächlich für Häuser und Wohnungen benutzt, um ihren reinen materiellen Wert zu bestimmen.

Bei diesem Verfahren wird der Sachwert der Immobilie anhand der Herstellungskosten bzw. der Neubaukosten ermittelt. Diese Kosten werden um Wertminderungen aufgrund von Alterung und Abnutzung bereinigt. Auch besondere Ausstattungsmerkmale oder bauliche Besonderheiten können in die Wertermittlung einfließen. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders gut für Immobilien, deren Wert sich weniger durch ihre Ertragskraft als vielmehr durch ihre materielle Substanz definiert.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des Sachwerts durch Abzug des Abnutzungswerts von den Neubaukosten
• Hauptsächlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verwendet
• Konzentriert sich auf physische Eigenschaften und Wiederaufbaukosten der Immobilie

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• Sachwertverfahren

Residualverfahren: Ermittlung des maximal investierbaren Betrags

Was heißt Residualverfahren, einfach erklärt?

Das Residualverfahren ist wie ein Blick auf das verbleibende Geld, das ein Investor nach Abzug aller Kosten noch übrig hat. Es hilft dabei zu bestimmen, wie viel ein Investor maximal für eine Immobilie ausgeben kann, basierend auf den erwarteten zukünftigen Einnahmen. Es ist eine Art Sicherheitsnetz, um sicherzustellen, dass ein Investment rentabel ist.

Das Residualverfahren ist keine standardisierte Methode, sondern dient dazu, den maximal investierbaren Betrag zu bestimmen. Hierbei werden die vom Investor zu tragenden Kosten vom Verkaufswert der Immobilie abgezogen. Dieses Verfahren gibt einen Anhaltspunkt darüber, wie viel ein Investor maximal für eine Immobilie ausgeben kann, basierend auf den erwarteten Erträgen.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des maximal investierbaren Betrags durch Abzug der Investor-Kosten vom Verkaufswert
• Keine standardisierte Methode, sondern eine Orientierungshilfe für Investoren
• Gibt Anhaltspunkt über maximales Investitionspotenzial basierend auf erwarteten Erträgen

Beleihungswertermittlung: Minimierung des Risikos bei Krediten

Was bedeutet Beleihungswertermittlung?

Die Beleihungswertermittlung wird von Banken verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, bevor sie als Sicherheit für einen Kredit verwendet wird. Die Banken möchten sicherstellen, dass die Immobilie genug wert ist, um das geliehene Geld abzusichern. Sie berücksichtigen dabei, wie sicher die Immobilie über einen längeren Zeitraum verkauft werden kann. Dies hilft dabei, das Risiko für die Bank zu minimieren und Kredite sicher zu vergeben.

Auch die Beleihungswertermittlung ist nicht normiert. Banken bzw. das Kreditwesen ermitteln in der Regel den Beleihungswert der Immobilie, um das Risiko bei der Kreditvergabe zu minimieren. In die Wertermittlung geht die Wahrscheinlichkeit ein, mit er die Immobilie zum Beleihungswert über einen längeren Zeitraum sicher veräußert werden kann. Meist werden 70 bis 80 Prozent des zu erzielenden Marktwertes als Kreditrahmen zur Verfügung gestellt.

Schnell und einfach erklärt:

• Bestimmung des Beleihungswerts durch Banken zur Risikominimierung bei Krediten
• Berücksichtigt die Sicherheit des Immobilienverkaufs über einen längeren Zeitraum
• Banken bieten in der Regel 70 bis 80 Prozent des zu erwartenden Marktwerts als Kreditrahmen an

Immobilie bewerten

Sie kennen jetzt die typischen Verfahren, die zur Wertermittlung einer Immobilie von uns verwendet werden, mit einfacher Erklärung. Mehr zum Thema finden Sie heir:

• Immobilie bewerten

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Vergleichswertverfahren: Einfach erklärt

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen.

Zur Ermittlung des Vergleichswertes wird der von der Vergleichsimmobilie erzielte Kaufpreis durch dessen Fläche geteilt. Der ermittelte Quadratmeterpreis der verkauften Immobilie wird auf Ihr zu bewertendes Objekt umgelegt.

Rechenbeispiel: Vergleichswert

Für die Berechnung Immobilienvergleichswerts setzen wir beispielhaft zwei Immobilien ins Verhältnis. Anhand der Informationen zu Kaufpreis und Gesamtwohnfläche können wir dann den verhältnismäßigen Kaufpreis für Ihre Immobilie errechnen.

Angaben der zu bewertenden Immobilie:

• Fläche der zu bewertenden Immobilie: 200 Quadratmeter
• Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie: ?

Angaben der Vergleichsimmobilie:

• Fläche der Vergleichsimmobilie: 100 Quadratmeter
• Kaufpreis Vergleichsimmobilie: 300.000 Euro

Preis pro Quadratmeter

Die Berechnung des Verhältnisses von Preis pro Quadratmeter des Vergleichsobjekts bietet die perfekte Grundlage, um den entsprechenden Kaufpreis für die zu bewertende Immobilie unter selben Bedingungen zu schlussfolgern. Die beiden Kaufpreise geben Aufschluss über die Wertigkeit Ihrer Immobilie und bilden somit einen guten Vergleichswert.

• Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

Kaufpreis anhand vom Quadratmeterpreis

• Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

Bei Wohngebäuden ist es auch die bevorzugte Methode, um einen realistischen Immobilienpreis zu ermitteln. Wird der Vergleichswert für ein bebautes Grundstück ermittelt, sind jedoch eventuell weitere Korrekturen vorzunehmen. Zusätzliche Ausstattungsmerkmale können den voraussichtlichen Kaufpreis erhöhen, Bauschäden oder ein Sanierungsrückstand kann den ermittelten Verkaufspreis mindern.

Das Vergleichswertverfahren bildet den am Markt erzielbaren Preis äußerst genau ab.

Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf für Sie zusammengefasst: Immobilie bewerten.

Ertragswertverfahren: Aufteilung Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf.

Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro

Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro

Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

Ergänzend dazu: Das Sachwertverfahren als Alternative, besonders bei Eigennutzung.
Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Vekehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

• Sachwertverfahren

Wertgutachten (Kosten)

Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien? Was kostet ein Gutachter für Hausschätzung? Was kostet ein Gutachter Altbau? Sofern gesetzliche Vorgaben nicht zur Bestellung eines Sachverständigen zwingen, erhalten Sie mit einer Immobilienbewertung eine realistische Bewertung Ihres Objekts im regionalen und überregionalen Markt. Zeitnah und präzise erstellen wir die Wertermittlung zu Grundstücken, Wohn- und Gewerbeobjekten.

Soll das Wertgutachten jedoch bei Gericht vorgelegt werden, wie beispielsweise bei einer Scheidung, sind kostenpflichtige Sachverständige hinzuziehen. Vor Ort wird das Wohn- oder Mietobjekt in Augenschein genommen. In der Regel werden sowohl eine schriftliche und eine digitale Kopie des Gutachtens ausgestellt.

• Wertgutachten

Immobilie bewerten

Hausbewertung, Wohnungsbewertung, worauf müssen Sie achten, für einen guten Verkaufspreis? Hier finden Sie meine Tipps:

• Typische Bewertungsverfahren
• Immobilie bewerten

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