Aktiengesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

Die AG ist nicht nur eine Rechtsform — sie ist ein strukturiertes Steuer-, Haftungs- und Kapitalbeschaffungs-Vehikel. Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung: Wer kann eine AG gründen? Was ist der Unterschied zwischen Innenverhältnis und Außenverhältnis? Welche Kosten entstehen tatsächlich — nicht nur das Grundkapital, sondern auch Notar, Gründungsprüfer und laufende Verwaltung? Und vor allem: Wann lohnt sich eine AG aus Investorensicht — und wann ist eine Immobilien Holding in GmbH-Struktur die bessere Wahl?

Die 7 Gründungskriterien einer AG im Überblick

1. Anzahl der Gesellschafter — mindestens 1 Aktionär, plus 3 Aufsichtsräte = 4 Personen Minimum
2. Geschäftsführung — Vorstand (nicht Geschäftsführer!), kontrolliert durch Aufsichtsrat
3. Gründung — formgebunden, notariell beurkundet, mehrstufiger Prozess
4. Firmierung — frei wählbar, Suffix „AG“ zwingend
5. Finanzierung — mind. 50.000 Euro Grundkapital, Aktienemission möglich
6. Haftung — beschränkt auf Aktienkapital im Außenverhältnis
7. Gewinnverteilung — Dividenden, beschlossen durch Hauptversammlung

Kapitalgesellschaft AG: Geschäftsführung nach HGB

In der Unternehmerwelt gibt es viele verschiedene Unternehmensformen. Sie werden grob in zwei Kategorien eingeteilt: die Einzelunternehmung und die Gesellschaften, welche wiederum in unvollständige Gesellschaften — hierzu zählen stille Gesellschaften und BGB-Gesellschaften — und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften und einige mehr) gegliedert werden.

Die Aktiengesellschaft — kurz: AG — zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt im Gegensatz zu den unvollständigen Gesellschaften nicht dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), sondern dem Handelsgesetzbuch (HGB) sowie dem Aktiengesetz (AktG). Als Kapitalgesellschaft ist die AG komplexer strukturiert als andere Unternehmensrechtsformen. Sie kann nicht formlos gegründet werden, sondern erfordert die notarielle Beurkundung des Gesellschaftervertrags und die Einhaltung zahlreicher gesetzlicher Vorgaben.

Weitere typische Kapitalgesellschaften:

• Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, kurz: SE)
• Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
• Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Die Aktiengesellschaft ist zusammen mit der GmbH die bekannteste Form der Kapitalgesellschaften. In Deutschland wird sie vor allem als Rechtsform für börsennotierte Gesellschaften ausgewählt und gilt — nicht zuletzt wegen des höheren Gründungskapitals — als „große Schwester“ der Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

AG vs. GmbH vs. KGaA: Vergleichstabelle

Bevor du dich für eine Rechtsform entscheidest, lohnt sich der direkte Vergleich der drei Kapitalgesellschafts-Schwergewichte:

Insider-Tipp: Für reine Immobilien-Holding-Strukturen ist die GmbH meist die effizientere Wahl — die AG lohnt nur ab Vermögen von 5–10 Mio. Euro oder bei geplantem Börsengang/REIT-Status.

Rechtsformvariante AG & Co KGaA — KGaA mit Komplementär-AG

Bisweilen tritt die AG auch in Kombination mit einer Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) auf. Beispielsweise Familienunternehmen organisieren sich gelegentlich als Aktiengesellschaft & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien — kurz: AG & Co KGaA. In diesem Fall bilden sie im rechtlichen Sinne eine Aktiengesellschaft — allerdings stellt der Komplementär als persönlich haftender Gesellschafter nicht irgendeine natürliche Person dar, sondern ebenfalls eine Aktiengesellschaft. Wird der Komplementär stattdessen durch eine GmbH verkörpert, spricht man von einer GmbH & Co KGaA, im Falle einer Societas Europaea von einer SE & Co KGaA.

Warum diese Konstruktion? Sie kombiniert die Kapitalmarktfähigkeit einer AG mit dem Übernahmeschutz einer KG. Familien wie Henkel, Merck oder Hornbach behalten so über den Komplementär die volle Kontrolle, auch wenn 90 % der Aktien an der Börse notiert sind.

Mehr zu den einzelnen Mischformen:

• GmbH & Co KGaA — siehe Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
• SE & Co KGaA — siehe Societas Europaea (SE)

Beispiele für AG & Co KGaA Unternehmen:

• CTS EVENTIM AG & Co. KGaA
• Drägerwerk AG & Co. KGaA
• Fresenius Medical Care AG & Co. KGaA
• Henkel AG & Co. KGaA
• HORNBACH HOLDING AG & Co. KGaA
• ProCredit Holding AG & Co. KGaA

Eine Besonderheit stellt die CEWE Stiftung & Co. KGaA dar: Hier wird der Komplementär von einer Stiftung verkörpert. Grundsätzlich ist die Kommanditgesellschaft auf Aktien in allen erdenklichen Kombinationen möglich.

Lies hier weiter zum Thema „Familienstiftung gründen“:

• Familienstiftung gründen

Errichtung & Gründung einer AG — Von Satzung bis Registrierung

Du möchtest eine AG gründen? Dann musst du wissen: Eine natürliche oder juristische Person reicht als Gründer aus, du kannst also als alleiniger Aktionär auftreten und automatisch alleiniges geschäftsführendes Vorstandsmitglied sein. Eine solche Ein-Personen-AG wird häufig „kleine Aktiengesellschaft“ genannt. Ganz allein geht es allerdings nicht: Eine AG muss zumindest drei Aufsichtsratsmitglieder bestellen — die kleinste mögliche AG besteht also aus vier Personen.

Der Ablauf der Gründung einer AG kann in zwei Phasen unterteilt werden: die AG-Gründung im Innenverhältnis und die AG-Gründung im Außenverhältnis.

Phase 1 — Vorbereitung & Grundgerüst (Innenverhältnis)

Deine Aktiengesellschaft errichtest du im Innenverhältnis. Zu den wichtigsten Schritten gehört allen voran die Feststellung der Satzung, welche von einem Notar urkundlich beglaubigt werden muss. Für die Formulierung der Satzung müssen alle Gründungsmitglieder anwesend sein, ebenso der zukünftige Vorstand und Aufsichtsrat.

Inhalt der Satzung (zwingend nach § 23 AktG):

• Firma (Name) und Sitz der Gesellschaft
• Gegenstand des Unternehmens
• Höhe des Grundkapitals (mind. 50.000 €)
• Nennbetrag und Anzahl der Aktien
• Aktienart (Inhaber- oder Namensaktien)
• Anzahl der Vorstandsmitglieder
• Form der Bekanntmachungen

Von Inhaberaktie bis Nennwertaktie — erfahre hier mehr über die einzelnen Aktienarten:

• Aktienarten — Übertragbarkeit, Rechtsumfang & Grundkapital Zerlegung

Im zweiten Schritt folgt die Übernahme der Aktien und die Bestellung der Organe einer Aktiengesellschaft, welche notariell beglaubigt werden muss. Optional kann hier bereits der Abschlussprüfer für den Jahresabschluss bestellt werden. Der Aufsichtsrat bestellt im Anschluss als erste Amtshandlung den Vorstand. Spätestens jetzt müssen die Einlagen auf das Geschäftskonto eingezahlt werden, bis zumindest ein Viertel des Grundkapitals (also mind. 12.500 €) verzeichnet ist.

Phase 2 — Eintragung ins Handelsregister (Außenverhältnis)

Zum Abschluss des Gründungsprozesses muss dein Unternehmen ins Handelsregister eingetragen werden. Dieser Schritt rüstet die Aktiengesellschaft mit einer eigenen Rechtspersönlichkeit aus. Die Gründungsmitglieder, Aufsichtsrat und Vorstand führen die Anmeldung gemeinsam aus. Es bedarf einer Übersicht zu allen Aufsichtsräten und Vorständen, diverser Urkunden und notarieller Beglaubigungen, sowie eines Gründungsberichts und ggf. einer Gründungsprüfung durch einen externen Wirtschaftsprüfer (bei Sachgründung oder qualifizierter Bargründung).

Das Registergericht beurteilt nach Vorlage aller Dokumente, ob die Errichtung der Aktiengesellschaft ordnungsgemäß erfolgt ist. In einem letzten Schritt wird die Eintragung ins Handelsregister vorgenommen — deine Aktiengesellschaft gilt damit offiziell als gegründet.

Der Gründungsablauf im Überblick

• Phase 1 — Errichtung im Innenverhältnis
  • Feststellung der Satzung (notariell beglaubigt)
  • Aktienübernahme
  • Bestellung der AG-Organe (notariell beglaubigt)
  • Ggf. Bestellung des Abschlussprüfers
  • Einzahlung der Einlagen (mind. 1/4 Grundkapital = 12.500 €)
    ]]> https://lukinski.de/aktienarten-uebertragbarkeit-rechtsumfang-grundkapital-zerlegung/ Mon, 08 Mar 2021 11:56:38 +0000 https://lukinski.de/?p=37885 Aktienarten – Eine Aktiengesellschaft beschäftigt sich, wie der Name schon sagt, mit dem Aktienhandel. Sicherlich hast du auch schon einmal davon gehört, dass Aktien steigen und fallen können. Vielleicht kennst du auch jemanden, der sein Vermögen in Aktien angelegt hat. Doch was genau ist eigentlich eine Aktie? Kurz und knapp: Bei einer Aktie handelt es sich um eine Urkunde, die deinen Anspruch am Grundkapital einer Aktiengesellschaft bestimmt und dir einen festgelegten Gewinnanteil zusichert. In diesem Zusammenhang ist oft auch die Rede von „einen Anspruch verbriefen“. Hier gibt es alle Rechtsformen und hier geht es zurück zur Übersicht AG.

    Aktienarten: Übertragung, Rechte & Kapitalzerlegung

    Es gibt viele verschiedene Arten von Aktien, die wiederum unterschiedlichen Kategorien zugehörig sind. So wird beispielsweise zwischen Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit differenziert oder nach Rechtsumfang oder auch nach der Methode der Zerlegung des Grundkapitals. Unter Umständen wird auch der Begriff „Orderpapier“ verwendet. Hiermit werden schlicht Wertpapiere bezeichnet, die auf einen bestimmten Namen lauten und via Einigung, Übergabe oder Indossament ihren Eigentümer wechseln können. Mit Indossament ist übrigens der Begebungsvermerk auf einem solchen Wertpapier gemeint, der eine anteilige oder umfängliche Übertragung der Rechte ermöglicht. Der Wortteil „Order“ rührt also von „Auftrag“ her, da die Übertragung der Aktie in Auftrag gegeben wird.

    Generell kann der Wert einer Aktie – oder einer Anleihe oder einem Investmentzertifikat – in zwei Wertangaben ausgedrückt werden: Zum einen gibt es den Nennwert – auch Nominalwert genannt -, also den wirtschaftlich in Geld ausgedrückten Zahlwert, wie er auf Banknoten, Münzen oder Wertpapieren zu finden ist. Zum anderen gibt es den Börsenkurs, den an der Börse ermittelten Kurs von Wertpapieren – sprich: den aktuellen Marktwert.

    Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit

    Bei der Unterscheidung von Aktienarten nach dem Grad der Übertragbarkeit werden Inhaberaktien und Namensaktien sowie vinkulierte Namensaktien zusammengefasst.

    • Inhaberaktien (inh.)
    • Namensaktien (NA)
    • Vinkulierte Namensaktien (vink. NA)

    Inhaberaktie – Übertragung durch Einigung & Übergabe

    Inhaberaktien – kurz: Inh. – lauten entsprechend ihrer Bezeichnung üblicherweise auf den Inhaber und bilden den Normaltyp unter den Aktienarten nach Grad der Übertragbarkeit. Sie können durch Einigung und Übergabe an einen neuen Eigentümer übermittelt werden, was die Handelbarkeit dieser Aktienart enorm vereinfacht. Einzige Einschränkung: Die Emission – das heißt: die Ausgabe – der Aktien darf nur bei Volleinzahlung erfolgen.

    Namensaktien – Mindesteinzahlung 25 % Nennwert & Agio

    Namensaktien – abgekürzt: NA – sind der Form nach „geborene“ Orderpapiere. Geborene Orderpapiere sind Kraft Gesetz als Wertpapiere anzusehen. Hierzu gehören neben der Namensaktie unter anderem der Scheck und der Wechsel. Namensaktien lauten auf denjenigen Aktionär, der im Aktienbuch bzw. Aktienregister aufgeführt ist. Dadurch wird er dazu ermächtigt, an der Hauptversammlung teilzunehmen und von seinem Stimmrecht Gebrauch zu machen. Weiterhin hat er als einziger Dividendenzahlungsanspruch für diese Aktien. Der Mindesteinzahlungsbetrag entspricht 25 Prozent von Nennwert und Agio. Die Eigentumsübertragung von Namensaktien erfolgt durch Indossament, Übergabe plus Umschreibung im Aktienbuch der Gesellschaft, was die Handelbarkeit entsprechend belastet.

    Vinkulierte Namensaktien – Übertragung mit Zustimmung der Gesellschaft

    Vinkulierte Namensaktien werden mit vink. NA abgekürzt und stellen eine Sonderform der herkömmlichen Namensaktien dar. Von der Ausstattung her gibt es keine Unterschiede, allerdings ist eine vinkulierte Namensaktie nur dann übertragbar, wenn die Gesellschaft ihre Zustimmung bestätigt. Dies ist besonders vorteilhaft, um die Besitzverhältnisse der Aktien exakt zu steuern und die Absichten anderer Unternehmen, diese Aktien zu übernehmen, früh erkennen zu können. Werden viele Kleinanleger allerdings durch Großaktionäre – beispielsweise Banken – vertreten, lassen sich auch vinkulierte Namensaktien leicht übertragen. Scheidet ein Aktionär aus der AG aus, kann er seine Ansprüche mittels Blankozession und Unterzeichnung einer speziellen Urkunde sogar an ihm unbekannte Gesellschafter übertragen.

    Aktienarten nach Rechtsumfang

    Gemäß der Unterscheidung von Aktienarten nach Umfang der Rechte wird zwischen Stammaktien und Vorzugsaktien differenziert.

    • Stammaktien (SA)
    • Vorzugsaktien (VA)

    Stammaktien – Ur-Form der Aktie mit vierfachem Rechtsanspruch

    Stammaktien – Abkürzung: SA) – sind der Normaltyp unter den Aktienarten nach Rechtsumfang und stellen die wohl ursprünglichste Form aller Aktien dar. Stammaktien beinhalten vier wesentliche Rechte: Zuerst einmal gilt der Dividendenauszahlungsanspruch, das heißt also, es besteht Rechtsanspruch auf einen bestimmten Anteil am Bilanzgewinn. Weiterhin ermöglichen Stammaktien die Teilnahme an den Hauptversammlungen der Aktiengesellschaft inklusive Ausübung des eigenen Stimmrechts. Ein dritter Aspekt betrifft das Recht auf einen Anteil am Liquidationserlös, wonach ein Teil des Geldes aus der Verflüssigung dem Inhaber einer Stammaktie Kraft Gesetz zusteht. Nicht zuletzt ermächtigt eine Stammaktie auch zu der Anfechtung von in der Hauptversammlung gefassten Beschlüssen.

    Vorzugsaktien – Vorrechte bei Gewinnverteilung & Gesellschaftsvermögen

    Vorzugsaktien – kurz: VA -, heißen Vorzugsaktien, weil ihre Ausstattung im Vergleich zu den Stammaktien bestimmte Vorrechte umfasst. Dabei handelt es sich in der Regel entweder um Bevorrechtigungen bei der Gewinnverteilung oder um besondere Ansprüche hinsichtlich des Gesellschaftsvermögens. Vorzugsaktien mit mehrfachem Stimmrecht – sogenannte Mehrstimmrechtsaktien – sind in Deutschland laut Aktiengesetz (AktG) nicht zulässig.

    Vorzugsaktien ohne Stimmrecht – auch stimmrechtslose Vorzugsaktien genannt – gelten als Sonderform der Vorzugsaktie. Sie werden oft zur Finanzierung des Eigenkapitals eingesetzt, wenn eine Kapitalerhöhung aufgrund schlechter Aktienkurse nicht möglich ist. Dem Aktieninhaber wird im Ausgleich für seinen Stimmrechtsverlust zum Beispiel eine höhere Dividende oder ein Nachzugsrecht angeboten, gleichzeitig kann so der Eigenkapitalbedarf gestillt werden.

    Gesetzesauszug – § 12 AktG:

    (1) Jede Aktie gewährt das Stimmrecht. Vorzugsaktien können nach den Vorschriften dieses Gesetzes als Aktien ohne Stimmrecht ausgegeben werden.

    (2) Mehrstimmrechte sind unzulässig.

    

    Aktienarten nach Methode der Zerlegung des Grundkapitals

    Wird die Methode der Zerlegung des Grundkapitals betrachtet, erfolgt eine Unterscheidung zwischen Nennwertaktien und nennwertlosen Aktien. Die Form und eventuell geltende Mindestbeträge der Aktien werden im Aktiengesetz (AktG) festgelegt.

    • Nennwertaktien
    • Quotenaktien
    • Stückaktien

    Gesetzesauszug – § 8 AktG:

    (1) Die Aktien können entweder als Nennbetragsaktien oder als Stückaktien begründet werden.
    (2) Nennbetragsaktien müssen auf mindestens einen Euro lauten. Aktien über einen geringeren Nennbetrag sind nichtig. Für den Schaden aus der Ausgabe sind die Ausgeber den Inhabern als Gesamtschuldner verantwortlich. Höhere Aktiennennbeträge müssen auf volle Euro lauten.
    (3) Stückaktien lauten auf keinen Nennbetrag. Die Stückaktien einer Gesellschaft sind am Grundkapital in gleichem Umfang beteiligt. Der auf die einzelne Aktie entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals darf einen Euro nicht unterschreiten. Absatz 2 Satz 2 und 3 findet entsprechende Anwendung.
    (4) Der Anteil am Grundkapital bestimmt sich bei Nennbetragsaktien nach dem Verhältnis ihres Nennbetrags zum Grundkapital, bei Stückaktien nach der Zahl der Aktien.
    (5) Die Aktien sind unteilbar.
    (6) Diese Vorschriften gelten auch für Anteilscheine, die den Aktionären vor der Ausgabe der Aktien erteilt werden (Zwischenscheine).

    Nennwertaktien – Geldwerte Aktien ab 1 Euro & pari

    Nennwertaktien – mitunter auch Nennbetragsaktien oder Summenaktien genannt – lauten, wie der Name herleiten lässt, auf einen festgelegten Nennbetrag bzw. Nominalbetrag, der in Geldwerten ausgedrückt wird. Sie dürfen nicht unter pari ausgegeben werden, was bedeutet, dass der Nennwert nicht unterhalb des Marktwerts liegen darf. Ist dies der Fall, wird die Differenz als Disagio bezeichnet. Liegt der Nennwert einer Aktie über pari – ist der Nennwert also größer als der Börsenkurs -, wird die Abweichung als Agio bezeichnet. Nennwertaktien sind auf einen Mindestwert von einem Euro angesetzt. Die Summe der Nennwerte ergibt das Grundkapital einer Gesellschaft.

    • über pari: Nennwert > Börsenkurs (Differenz Agio)
    • Pari: Nennwert = Börsenkurs
    • Unter pari: Nennwert < Börsenkurs (Differenz = Disagio)

    Nennwertlose Aktien – Quotenaktien & Stückaktien

    Nennwertlose Aktien sind ein Sammelbegriff für Aktien, die keinen ausgewiesenen Nennwert besitzen. Es wird zwischen Quotenaktien – als „echte nennwertlose Aktien“ – und Stückaktien – als „unechte nennwertlose Aktien“ – unterschieden. Bisweilen werden auch beide Aktienarten als echte bzw. unechte Quotenaktien bezeichnet.

    • Quotenaktie: echte nennwertlose (Quoten-)Aktie
    • Stückaktie: unechte nennwertlose (Quoten-)Aktie

    Quotenaktien – Anteilsaktien am Grundkapital

    Echte nennwertlose Aktien sind Quotenaktien, deren Anteil am Grundkapital einer AG urkundlich angegeben ist, beispielsweise 1/1.000 oder 1/50.000. Sie verkörpern also einen auf einen dem Anteilsrecht entsprechenden Bruchteil des Gesellschaftsvermögens und lauten nicht, wie der Namensteil „Quote“ vermuten lassen könnte, auf einen bestimmten Mindestbetrag am Grundkapital des Unternehmens. Es lässt sich demnach auch kein Nennwert für diese Aktien berechnen. Ist der Prozentsatz der Anteilsaktie auf der Urkunde angegeben, wird die Quotenaktie als „sprechend“ bezeichnet. Bei einer „stumme“ Quotenaktie hingegen fehlt dieser Vermerk.

    Achtung: Echte nennwertlose Quotenaktien sind zwar unter anderem in den USA, Kanada, Belgien und Italien gebräuchlich, in Deutschland jedoch sind sie in der Regel nicht zulässig, da diese Aktien börsenbeweglich sind und dadurch eine extreme Bilanzverschleierung bedeuten können.

    Stückaktien – Häufigste Aktienart seit Euro-Einführung

    Stückaktien – abgekürzt mit o. N. für „ohne Nennwert“ – gelten als „unecht“, da sie weder auf einen bestimmten Nennwert noch auf eine gewisse Quote lauten. Sie werden mengenmäßig als Ergebnis einer Division vom Grundkapital durch die Anzahl der Aktien in Stück angegeben, wobei ihr Nennwert fiktiv berechnet wird. Stückaktien verkörpern also im Gegensatz zu Quotenaktien einen Anteil am Grundkapital einer AG und dürfen einen vorgegebenen Mindestbetrag von einem Euro pro Aktie nicht unterschreiten. Sie sind die in Deutschland am häufigsten anzutreffende Aktienart und wurden ursprünglich eingeführt, um die Umstellung von Aktien auf den Euro für Aktiengesellschaften einfacher zu gestalten.

    AG: Gründung, Rechtsform, Immobilienaktien

    1. Immobilienaktien: Liste von Unternehmen
    2. Aktiengesellschaft (AG)
    3. Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
    4. Immobilien GmbH

    Immobilienaktien: Liste von Unternehmen

    Immobilien Aktie – Immobilien als Kapitalanlage kann sich nicht jeder leisten. Durch Immobilien Aktien kann aber jeder am Immobilienmarkt teilnehmen und Geld investieren. Die Aktienkurse der großen Player steigen Jahr für Jahr. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE und Patrizia sind ein paar, der bekanntesten, aktiven Firmen in Deutschland. Dazu kommen noch über 25 weitere Unternehmen. Wir haben hier einen Überblick der beliebtesten Immobilien Aktien für dich als Anleger. Vorab aber ein Blick auf die Risiken einer Aktien, der Börse, für Beginner und Anfänger. Jetzt zur Liste und mehr zum Immobilienmarkt, deinen Anlageoptionen und allen Kursen im Überblick, hier im Artikel zu Immobilien Aktien.

    • Immobilienaktien

    

    Aktiengesellschaft (AG): Gründen, Haftung, Rechtsform & Co.

    Aktiengesellschaft (AG) – Die Aktiengesellschaft ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von unterschiedlichen Organen organisiert wird. Anstelle eines Geschäftsführers wird das Unternehmen von einem Vorstand geleitet, der aus mindestens einer Person besteht. Wie der Name bereits aufzeigt, steht diese Unternehmensrechtsform vorrangig für den Aktienhandel. Du möchtest allein oder mit anderen Menschen zusammen ein Unternehmen gründen und dafür vorab mehr über Unternehmensrechtsformen lernen? Dann bist du hier genau richtig!

    • Aktiengesellschaft (AG)

    

    Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

    Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung, oder Vermarktung von Immobilien dienlich ist – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Immobilienbestand im drei- oder mehrstelligen Bereich. Auch die Verwaltung von Immobilieneigentum oder Fremdimmobilien im Auftrag von Dritten kann über eine Immobilien AG abgewickelt werden.

    • Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

    

    Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

    Alternative – In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Thematik der Immobiliengesellschaften. Kurz erklärt: Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welches den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung und/oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es egal, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Auch die Verwaltung von Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien – im Eigeninteresse oder als angebotene Dienstleistung gegenüber Dritten – ist ein beliebter Schwerpunkt bei Immobiliengesellschaften und vermögensverwaltender GmbH. Erfahre mehr über die wichtigsten Vorteile und Nachteile beim Immobilienkauf sowie die zu erwartenden Kosten.

    • Immobilien GmbH

    

    ]]> https://lukinski.de/vollmachtsurkunde/ Sun, 27 Jan 2019 08:00:46 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=2671 Eine Vollmachtsurkunde ist die schriftliche, vom Vollmachtgeber unterzeichnete Beurkundung einer Vertretungsmacht — sie weist gegenüber Dritten nach, dass der Bevollmächtigte berechtigt ist, im Namen des Ausstellers rechtsgeschäftlich zu handeln. Beim Immobilienkauf reicht eine einfache schriftliche Vollmacht jedoch nicht: Weil der Kaufvertrag selbst nach § 311b BGB notariell beurkundet werden muss, muss auch die Vollmacht entweder notariell beurkundet oder zumindest öffentlich beglaubigt sein, damit das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vollzieht (§ 29 GBO).

    Vollmachtsurkunde im Immobilienkauf: Form, Inhalt, rechtliche Grundlage

    Im Immobilienrecht ist die Vollmachtsurkunde kein bürokratisches Beiwerk, sondern das zentrale Legitimationspapier des Vertreters. Ohne sie hat ein Bevollmächtigter beim Notartermin schlicht keine Vertretungsmacht — der Vertrag würde als „schwebend unwirksam“ behandelt und müsste nachträglich genehmigt werden.

    • Rechtsgrundlage — §§ 164 ff. BGB, § 167 BGB (Vollmachtserteilung)
    • Form für Immobilien — notarielle Beurkundung oder Beglaubigung
    • Grundbuchamt — verlangt öffentliche Form gemäß § 29 GBO
    • Aussteller — Vollmachtgeber (Verkäufer oder Käufer)
    • Empfänger — Bevollmächtigter (Anwalt, Familie, Makler)
    • Originalpflicht — Notar braucht Urschrift oder Ausfertigung
    • Widerruf — jederzeit möglich, Rückgabe einforderbar

    Wann brauche ich eine Vollmachtsurkunde beim Immobilienkauf?

    Typische Anwendungsfälle sind Auslandsaufenthalt, Krankheit, mehrere Miteigentümer oder Erbengemeinschaften. Auch beim Erwerb über GmbH oder KG ist die Vollmacht des Geschäftsführers für einen einzelnen Prokuristen oder externen Bevollmächtigten Standard.

    Praxisbeispiel mit Zahlen: Ein Investor aus Dubai kauft eine Eigentumswohnung in München-Bogenhausen für 1.450.000 €. Statt selbst anzureisen, bevollmächtigt er seinen Steuerberater. Die notarielle Vollmacht beim deutschen Konsulat oder mit Apostille beim deutschen Notar kostet rund 130–250 € (1,0-Gebühr nach GNotKG bei Geschäftswert 1,45 Mio. € = ca. 1.935 €, bei reduzierter Vollmachtsgebühr meist 0,5 oder gedeckelt). Die Notarkosten für den Hauptvertrag von ca. 14.500 € (1,0%) und die Grunderwerbsteuer in Bayern (3,5% = 50.750 €) bleiben davon unberührt.

    Notarielle Beurkundung vs. öffentliche Beglaubigung — der Unterschied, der Geld kostet

    Beide Begriffe werden im Alltag verwechselt, haben aber unterschiedliche Rechtsfolgen und Kostenstrukturen. Wer das nicht trennt, zahlt im schlimmsten Fall doppelt oder der Notartermin platzt.

    Merkmal	Beglaubigung (§ 40 BeurkG)	Beurkundung (§ 8 BeurkG)
    Prüft	nur Unterschrift	Inhalt + Unterschrift
    Notar liest vor	Nein	Ja, vollständig
    Kosten (Geschäftswert 500.000 €)	ca. 70–130 €	ca. 935 € (0,5-Gebühr)
    Reicht für Grundbuch?	Ja, wenn Vollmacht selbst nicht zwingend zu beurkunden ist	Immer ausreichend
    Empfehlung Immobilienkauf	für reine Auflassung/Eintragung	für Kaufvertragsabschluss

    Wichtig: Soll der Bevollmächtigte den Kaufvertrag in Ihrem Namen abschließen, ist die Beurkundung Pflicht. Soll er nur die bereits unterschriebene Auflassungserklärung beim Grundbuchamt vorlegen, genügt die Beglaubigung.

    Inhalt einer wirksamen Vollmachtsurkunde — Pflichtangaben

    Eine zu allgemein formulierte Vollmacht („Generalvollmacht“) akzeptieren viele Notare beim Immobilienkauf nicht — sie verlangen eine konkrete Objekt- und Befugnisbeschreibung, um Streit zu vermeiden.

    • Vollmachtgeber — Name, Geburtsdatum, Anschrift, Ausweisnummer
    • Bevollmächtigter — vollständige Identifikationsdaten
    • Objektbezeichnung — Grundbuchblatt, Flur, Flurstück, Adresse
    • Befugnisse — Kaufpreis, Belastungen, Auflassung, Eintragung
    • Untervollmacht — ausdrücklich gestattet oder ausgeschlossen
    • Befreiung § 181 BGB — Insichgeschäfte erlaubt?
    • Datum, Ort, Unterschrift — Notarsiegel

    Häufige Fehler — und wie Sie sie vermeiden

    Wie im Ratgeber Immobilie kaufen beschrieben, scheitern Notartermine selten am Geld — sondern an Formalia. Die Vollmachtsurkunde steht hier mit Abstand auf Platz eins der Stolperfallen.

    Praxis-Tipp: Schicken Sie die Ausfertigung (nicht die beglaubigte Kopie!) der Vollmacht mindestens 5 Werktage vor Beurkundungstermin an den Notar. Bei Auslandsvollmachten zusätzlich Apostille oder Legalisation einplanen — das dauert in der Türkei, China oder Russland oft 4–8 Wochen.

    Drei klassische Fehler: Erstens, die einfache schriftliche Vollmacht — sie reicht nie für die Finanzierung oder Eintragung. Zweitens, die fehlende Befreiung von § 181 BGB, wenn der Bevollmächtigte zugleich auf der anderen Vertragsseite steht (typisch bei Familienkäufen). Drittens, die abgelaufene Vollmacht bei Verkäufen aus einer Erbengemeinschaft — Erbschein und Vollmacht müssen aktuell sein.

    Widerruf, Erlöschen und Rückgabe der Vollmachtsurkunde

    Eine Vollmacht ist kein einmal vergebenes Privileg. Sie kann jederzeit widerrufen werden (§ 168 BGB), und der Vollmachtgeber hat einen Anspruch auf Rückgabe der Originalurkunde (§ 175 BGB). Solange die Urkunde im Umlauf bleibt, besteht das Risiko, dass ein gutgläubiger Dritter weiter darauf vertraut.

    • Widerruf — schriftlich, am besten notariell
    • Kraftloserklärung — bei Verlust durch Aufgebotsverfahren
    • Tod des Vollmachtgebers — Vollmacht erlischt nicht automatisch
    • Insolvenz — Vollmacht erlischt nach § 117 InsO

    Wer eine Immobilie über Bevollmächtigte verkauft, sollte den Netto-Erlös und die Spekulationssteuer vor Vollmachtserteilung exakt durchrechnen — nachträgliche Korrekturen sind nur über erneute Beurkundung möglich.

    FAQ zur Vollmachtsurkunde

    Was kostet eine notarielle Vollmachtsurkunde für einen Immobilienkauf?

    Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG und dem Geschäftswert (meist 50 Prozent des Kaufpreises). Bei einer Wohnung für 500.000 € liegt die 0,5-Gebühr bei rund 467 €, bei einem Kaufpreis von 1.000.000 € sind es etwa 867 €, jeweils zuzüglich Auslagen und 19 Prozent Mehrwertsteuer. Eine reine Unterschriftsbeglaubigung ist mit 70 bis 130 € deutlich günstiger, reicht aber nicht für jeden Anwendungsfall — entscheidend ist, was der Bevollmächtigte konkret tun soll.

    Kann ich eine Vollmacht für den Immobilienkauf im Ausland erteilen?

    Ja, das ist über jedes deutsche Konsulat oder über einen ausländischen Notar mit anschließender Apostille (Haager Übereinkommen) bzw. Legalisation möglich. Die Vollmacht muss anschließend in deutscher Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer vorliegen. Planen Sie für Länder ohne Apostillenabkommen — etwa Vereinigte Arabische Emirate oder China — mindestens vier bis acht Wochen Vorlauf ein, sonst verschiebt sich der gesamte Beurkundungstermin und damit auch Finanzierungs- und Übergabezusagen.

    Was passiert, wenn die Vollmacht nach dem Notartermin widerrufen wird?

    Hat der Bevollmächtigte den Kaufvertrag bereits wirksam abgeschlossen, ist dieser bindend — ein nachträglicher Widerruf der Vollmacht heilt das Geschäft nicht mehr. Anders sieht es aus, wenn die Vollmacht vor der Beurkundung widerrufen wurde, der Vertreter aber trotzdem unterzeichnet hat: Dann ist der Vertrag schwebend unwirksam und kann nur durch Genehmigung des Vollmachtgebers Wirksamkeit erlangen. Aus diesem Grund verlangen Notare immer die aktuelle Originalausfertigung der Vollmacht zum Termin.

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