Vermögensschutz durch Stiftung – das Prinzip

Indem Sie Ihre Immobilien in eine Stiftung überführen, werden sie rechtlich von Ihrem persönlichen Vermögen getrennt. Dadurch sind sie vor potenziellen Gläubigern, Pflichtteilsansprüchen oder Scheidungsfolgen weitgehend geschützt. Die Stiftung ist eine eigene juristische Person — sie „gehört“ niemandem mehr im klassischen Sinn, sie verfolgt nur ihren Stiftungszweck.

Was eine Familienstiftung leistet:

• Asset Protection: Trennung von Privat- und Stiftungsvermögen
• Steueroptimierung: Körperschaftsteuer von 15% statt Spitzensteuersatz auf Mieteinnahmen
• Generationenübergang: Vermögen bleibt über Generationen gebündelt
• Pflichtteilsschutz: Nach 10 Jahren keine Pflichtteilsergänzungsansprüche mehr
• Anonymität: Begünstigte erscheinen nicht im Grundbuch

Wann lohnt sich die Übertragung wirtschaftlich? Faustregel aus der Praxis: Ab einem Immobilienvermögen von rund 1,5 Mio. € aufwärts wird eine Familienstiftung steuerlich attraktiv. Bei kleineren Beständen frisst die Strukturierung den Vorteil auf.

Drei Wege der Übertragung: Schenkung, Verkauf, Einbringung

Bevor Sie den Übertragungsvertrag aufsetzen, müssen Sie den Übertragungsweg festlegen. Die drei Varianten unterscheiden sich steuerlich fundamental:

Welcher Weg lohnt sich wann?

• Schenkung an bestehende Stiftung: Saubererste Lösung, wenn die Stiftung bereits existiert. Keine Grunderwerbsteuer — großer Vorteil bei Mehrfamilienhäusern.
• Verkauf an Stiftung: Sinnvoll, wenn Sie Liquidität ins Privatvermögen ziehen wollen oder die Spekulationsfrist (10 Jahre) bereits abgelaufen ist.
• Einbringung bei Gründung: Klassischer Weg — die Immobilie ist Erstausstattung der Stiftung. Hier fällt Grunderwerbsteuer an, aber die Stiftung kann sofort wirtschaften.

Steuerliche Knackpunkte – das müssen Sie wissen

Hier verlieren die meisten Stifter Geld — nicht durch falsche Strategie, sondern durch Unwissen über die drei wichtigsten Steuern.

Schenkungsteuer bei Übertragung in die Stiftung

Bei einer Familienstiftung richtet sich die Schenkungsteuer nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum entferntest berechtigten Begünstigten (sog. Steuerklassenprivileg, § 15 Abs. 2 ErbStG):

• Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel als Begünstigte): Freibetrag 200.000–500.000 €, Steuersatz 7–30%
• Steuerklasse II/III (entferntere Verwandte): Freibetrag 20.000 €, Steuersatz bis 50%

Erbersatzsteuer alle 30 Jahre

Der oft übersehene Punkt: Eine Familienstiftung muss alle 30 Jahre Erbersatzsteuer zahlen — fiktiv so, als würde das Vermögen an zwei Kinder vererbt. Das bedeutet: doppelter Freibetrag von 400.000 €, dann progressiver Tarif. Wer hier nicht plant, kann nach 30 Jahren in Liquiditätsprobleme geraten.

Grunderwerbsteuer – wann sie greift

Die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5%) fällt an bei:

• Verkauf an die Stiftung
• Einbringung gegen Gewährung von Anteilen / Stiftungskapital

Sie fällt nicht an bei reiner Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Genau hier liegt der größte Hebel für Mehrfamilienhäuser.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus 2 Mio. € in Berlin

• Verkehrswert: 2.000.000 €
• Übertragungsweg: Schenkung an bestehende Familienstiftung mit Kindern als Begünstigten
• Grunderwerbsteuer Berlin (6%): 0 € (entfällt bei Schenkung)
• Schenkungsteuer: Nach Freibetrag 400.000 € bleiben 1,6 Mio. € steuerpflichtig → ca. 304.000 € (Steuerklasse I, 19%)
• Notarkosten + Grundbuch: ca. 12.000–15.000 €
• Bewertungsgutachten: 2.500–5.000 €

Vergleich: Verkauf an Stiftung zum Verkehrswert

• Grunderwerbsteuer Berlin (6%): 120.000 €
• Keine Schenkungsteuer
• Spekulationssteuer auf Privatebene (falls < 10 Jahre Halten): bis zu 45% auf Veräußerungsgewinn

Erkenntnis: Die Schenkung sparte in diesem Fall 120.000 € Grunderwerbsteuer — vorausgesetzt, der Schenkungsteuer-Freibetrag wird strategisch genutzt (alle 10 Jahre erneut nutzbar).

Das richtige Setup Ihrer Stiftung: Vorbereitung

Wenn Sie nicht schon im Besitz einer Familienstiftung sind, brauchen Sie zuerst das richtige Setup.

Errichtung der Familienstiftung

Zunächst muss eine Familienstiftung errichtet werden. Dies erfordert:

• Stiftungsgeschäft (das Gründungsdokument mit Stiftungswillen)
• Stiftungssatzung mit Stiftungszweck, Begünstigten, Vorstandsstruktur
• Mindestkapital von der Aufsichtsbehörde gefordert (typisch 50.000–100.000 €, in der Praxis sinnvoll: deutlich mehr)
• Anerkennung durch die Stiftungsaufsicht des jeweiligen Bundeslandes

• Familienstiftung gründen

Tipp! Familienstiftung von A-Z mit Steuertipps, die Sie vielleicht bisher nicht kennen, auf Steuern Sparen One.

Auswahl der Immobilie

Die Immobilie, die in die Familienstiftung übertragen werden soll, muss strategisch ausgewählt werden. Prüfen Sie:

• Lage und Marktstabilität: A-Lagen mit langfristiger Wertentwicklung bevorzugen
• Mietrendite: Mindestens 3–4% Bruttorendite, damit die Stiftung sich selbst trägt
• Bewirtschaftungsaufwand: Eigentumswohnung vs. Mehrfamilienhaus — Verwaltungslogik unterscheidet sich
• Belastungen: Bestehende Grundschulden, Mietverträge, Erbbaurechte

Bewertung der Immobilie

Die Immobilie sollte von einem unabhängigen Sachverständigen bewertet werden, um den aktuellen Marktwert festzustellen. Dies ist Grundlage für:

• Bemessung der Schenkungsteuer (Finanzamt prüft den Wert kritisch)
• Festlegung des Übertragungspreises bei Verkauf
• Ausweis im Stiftungsvermögen

• Immobilie bewerten

Übertragungsvertrag – Schritt 1

Ein notariell beurkundeter Übertragungsvertrag muss zwischen dem bisherigen Eigentümer und der Familienstiftung erstellt werden. Wichtig: Bei Immobilienübertragungen ist die notarielle Beurkundung gesetzlich zwingend (§ 311b BGB) — ein privatschriftlicher Vertrag ist nichtig. Im Aufbau erinnert der Vertrag an einen typischen Kaufvertrag einer Immobilie.

Aufbau des Übertragungsvertrags: Beispiel

Der Vertrag sollte mit einer Einleitung beginnen, in der die Parteien identifiziert werden — der bisherige Eigentümer (Veräußerer) und die Familienstiftung (Erwerber).

1. Beschreibung der Immobilie
2. Kaufpreis oder Übertragungsbedingungen
3. Übergabe und Übereignung
4. Gewährleistungen und Haftung
5. Sonstige Bedingungen
6. Zustimmungen und Genehmigungen
7. Gerichtsstand und Schiedsvereinbarung

Beschreibung der Immobilie

Beschreiben Sie die Immobilie exakt, um Missverständnisse und spätere Anfechtbarkeit zu vermeiden:

• Vollständige Adresse
• Grundbuchblatt, Flur, Flurstück, Gemarkung
• Wohn- und Nutzfläche, Anzahl Einheiten
• Bestehende Belastungen (Grundschulden, Wegerechte)
• Übernommene Mietverhältnisse

Kaufpreis oder Übertragungsbedingungen

Der Vertrag sollte die finanzielle Komponente klar regeln:

• Bei Schenkung: Ausdrückliche Bezeichnung als unentgeltliche Zuwendung
• Bei Verkauf: Konkreter Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fälligkeit
• Bei Einbringung: Wertangabe und Gegenleistung (Stiftungsanteil/Kapital)
• Vorbehalte: Nießbrauch, Rückforderungsrechte, Wohnrechte

Übergabe und Übereignung

Zeitpunkt und Art der Übergabe werden festgelegt: Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr (in der Regel mit Kaufpreiszahlung bzw. Beurkundung), Schlüsselübergabe, Übergabe der Mietverträge, Bauakten, Energieausweis.

Gewährleistungen und Haftung

Üblich ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung („gekauft wie gesehen“) — Ausnahmen für arglistig verschwiegene Mängel und Garantien des Veräußerers (z. B. Lastenfreiheit, korrekte Mietangaben).

Sonstige Bedingungen

Zusatzregelungen, die häufig übersehen werden:

• Übergang laufender Versicherungen
• Abrechnung der Nebenkosten
• Übernahme von Mietkautionen
• Behandlung offener Modernisierungsmaßnahmen

Zustimmungen und Genehmigungen

Falls erforderlich, im Vertrag festhalten:

• Zustimmung von Miteigentümern (WEG)
• Pfandfreigabe der Bank bei valutierender Grundschuld
• Zustimmung der Stiftungsaufsicht (bei größeren Erwerbsgeschäften)
• Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde

Gerichtsstand und Schiedsvereinbarung

Festlegung des zuständigen Gerichts oder einer Schiedsvereinbarung im Streitfall. Beide Parteien unterzeichnen vor dem Notar — eine privatschriftliche Unterschrift genügt bei Immobilien nicht.

Eintragung im Grundbuch – Schritt 2

Die Übertragung wird erst durch die Eintragung im https://ihrhausverkauf.de/?p=6423 Vererben zu Lebzeiten – Ein Todesfall in der Familie ist oft der Auslöser für einen erbitterten Streit um den Nachlass. Speziell zum Thema Erbe Immobilie verkaufen haben wir alle wichtigen Schritte zusammengefasst.in Testament kann bei diesem Problem Abhilfe schaffen, indem schon zu Lebzeiten Klarheit über den Nachlass geschaffen wird. Was dabei beachtet werden muss und wie Immobilien in einem Testament mit einbezogen werden können, erfahren Sie hier. Zurück zur Übersicht: Erbe & Nachlass.

Testament: Vermögen richtig vererben

Ohne ein Testament wird der Nachlass nach den Vorschriften der gesetzlichen Erbfolge verteilt. Diese ist jedoch nicht immer im Interesse des Erblassers. Existiert ein Testament, kann das Vermögen anders verteilt werden, als es das Gesetz vorsieht und auch nicht blutsverwandte Personen können erben. Das Erstellen eines Testamentes ist also nicht nur wichtig um den letzten Willen genau zu regeln, sondern auch um Streitigkeiten in der Familie zu vermeiden.

• Freibeträge und Erbschaftssteuer

Sorgen Sie Streitigkeiten in der Familie vor.

Inhalt: Was kann in einem Testament geregelt werden?

Ein Testament setzt die gesetzliche Erbfolge außer Kraft und kann somit eine neue Erbfolge festlegen. Wer das Erbe antreten soll, wird vom Erblasser bestimmt. Werden mehrere Personen benannt, wird das Vermögen meist nach Quoten aufgeteilt. Das Schreiben eines Testamentes ermöglicht dem Erblasser zudem zusätzlich die Möglichkeit, einzelne Dinge bestimmten Personen zu hinterlassen beispielsweise ein Auto, Schmuck oder eine Immobilie. Diese werden aber juristisch nicht als Erbe, sondern als Vermächtnis angesehen. Um Streit um den Nachlass zu vermeiden, kann in einem Testament der Nachlass so verteilt werden, dass keine Streitpunkte entstehen können.

Aufsetzen: Der Notar hilft

Testamente können sowohl mit als auch ohne Notar verfasst werden. Wird ein Testament ohne Notar verfasst, müssen einige Dinge beachtet werden. Der Verfasser muss mindestens 16 Jahre alt und „testierfähig“ sein, also im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte. Das Testament muss handschriftlich verfasst werden, denn am Computer geschriebene Ausdrucke reichen als gültiges Testament nicht aus. Ist das Testament mehrere Seiten lang, sollte jede Seite nummeriert, zusammengeheftet und jede Seite einheitlich datiert und unterschrieben werden. Eine eindeutige Überschrift, wie „Testament“ oder „Mein Letzter Wille“ ist empfehlenswert um den Zweck des Schreibens eindeutig zu machen.

Wird ein Testament jedoch mithilfe eines Notars verfasst, bedeutet dies, dass der Erblasser seinen letzten Willen einem Notar mündlich zu Protokoll gegeben hat. Dies ist besonders wichtig, wenn Immobilien zum Nachlass gehören, denn für die Übertragung ins Grundbuch ist entweder ein Erbschein oder ein notarielles Testament erforderlich. Existiert ein notarielles Testament, werden den Erben das kostenpflichtige und zeitaufwendige Erbscheinverfahren erspart.

Immobilien im Testament vererben

Ist kein Testament vorhanden und eine Immobilie gehört zum Nachlass, wird diese Eigentum der Erben. Meist bildet sich dann eine Erbengemeinschaft, in der niemand alleine über das Erbe verfügen kann.

Erbengemeinschaft und Streitigkeiten vermeiden

Beim Verkauf einer solchen Immobilie müssen alle Erben zustimmen. Diese Tatsache kann oft zu Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft führen. Zudem sind die Kosten, die für ein notarielles Testament entstehen, meist nur halb so gering, wie die Kosten für ein Erbscheinverfahren, dass den Erben bevorsteht, falls kein Testament existiert. Im Testament kann der letzte Will über die Immobilie genau geregelt werden und Streitigkeiten und überflüssige Kosten bleiben allen beteiligten erspart.

Richtig vererben – Testament in drei Schritten gestalten

Schulden im Nachlass: Schützen Sie Ihr Privatvermögen

Der Erbe eines Nachlasses übernimmt nicht nur das Vermögen, sondern auch die Verbindlichkeiten des Verstorbenen. Im Allgemeinen gilt, dass ein Erbe ein Schuldenerbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen muss, sonst haftet dieser mit seinem Privatvermögen für die Schulden. Wenn von Anfang an ersichtlich ist, dass es sich um ein Schuldenerbe handelt, kann das Erbe innerhalb der Sechs-Woche-Frist ausgeschlagen werden. Wird erst später ersichtlich, dass der Nachlass mit Schulden belastet ist, kann ein Antrag auf Nachlassinsolvenz gestellt werden. Das Privatvermögen des Erben wird somit geschützt und die Schulden müssen nur aus der Erbmasse zurückgezahlt werden.

Fallen: Darauf müssen Sie achten – Checkliste

Besonders bei der Frage, wie der Nachlass am besten vererbt werden soll, treten in der richtigen Umsetzung häufig Fehler auf, die den letzten Willen beschränken.

1. Kein Testament
2. Kein Ersatzerbe
3. Nicht eheliche Partner
4. Keine Kinder
5. Keine Klarheit

Kein Testament

Ohne Testament tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Diese kann nicht nur zu Streitigkeiten innerhalb der Familie führen, sondern auch dazu, dass geliebte Menschen leer ausgehen

Kein Ersatzerbe

Ist der benannte Erbe zum Zeitpunkt des Todesfalles bereits verstorben, greift die gesetzliche Erbfolge, die nicht immer zugunsten des Erblassers ist. Die Benennung eines Ersatzerben ist also sehr wichtig, um die gesetzliche Erbfolge zu vermeiden.

Nicht eheliche Partner

Nicht eheliche Lebenspartner müssen im Testament eindeutig benannt werden, da diese laut der gesetzlichen Erbfolge leer ausgehen

Keine Kinder

Kinderlose Ehepaare ohne Testament erben nicht etwa vollständig an den verbliebenen Ehepartner, sondern ebenfalls an Eltern oder Geschwister. Soll der Ehepartner den Nachlass verwalten, muss dies genau benannt werden.

Keine Klarheit

Ein Testament sollte stets klar und für jeden ersichtlich darlegen, was der letzte Wille ist. Ist nicht klar ersichtlich, wie der Nachlass behandelt werden kann, können unter Umständen Fehler auftreten.

Gesetzliche Erbfolge: Das passiert ohne ein Testament

Erbengemeinschaft

Hinterlässt der Verstorbene Kinder und einen Ehepartner, erhält der Gatte laut gesetzlicher Erbfolge die Hälfte des Vermögens. Die andere Hälfte wird zwischen den Kindern aufgeteilt. Hat der Verstorbene keine Kinder, bekommt der Ehepartner 75 Prozent des Vermögens und Verwandte zweiter Ordnung, wie Geschwister oder Eltern erhalten den restlichen Teil des Erbes.

Allgemein gilt, dass der Ehepartner immer erbt. Außer diesem können immer nur Erben einer Ordnung erben, also beispielsweise die Kinder. Ist also ein Erbe der ersten Ordnung vorhanden, wie beispielsweise ein Kind, so erbt aus der zweiten und dritten Ordnung niemand.

Informieren Sie sich auch über das Thema: Pflichtteil im Erbe!

Statistik: Erbe in Deutschland

Mehr Zahlen und Fakten zum Thema finden Sie auf: Statistik Erbe.

Erbe und Schenkungen

Hier sehen Sie Erbschaften und Schenkungen in Deutschland. Die Erhebung reicht von 2008 bis 2018 und zeigt, dass jährlich über 110.000 Erbschaften verteilt werden. Großes Potenzial für Streit, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird.

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Wie viel Geld wird vererbt?

Seit 2014 ist vor allem Hamburg an der Spitze in Deutschland. Hamburg steht derzeit mit 167,80 Euro an der Spitze. In keiner anderen Stadt wird so viel vererbt. Mit einem Bevölkerungsanteil 2,19% von Gesamt-Deutschland (1,82 Millionen von 82,79 Millionen) wird jährlich ein Gesamtvolumen von 305.731.600 Euro vererbt.

• Bevölkerungsanteil Hamburg 2.19%
• Erbe in Deutschland (Vergleichsjahr) 109.635; statistisch 2.401 Erbschaften in Hamburg
• Gesamt-Erbschaft (Hamburg / Jahr) 305.731.600 Euro

Erbschaft verkaufen? Wohnungspreise in Deutschland

Hier sehen Sie die Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter).

1. München (Bayern) mit 8.342 Euro pro Quadratmeter; von 6.737 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.695 Euro je qm² in 4 Jahren
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) mit 5.925 Euro pro Quadratmeter; von 4744 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.181 Euro je qm²
3. Frankfurt am Main (Hessen) mit 6.060 Euro pro Quadratmeter; von 4.373 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.687 Euro je qm²
4. Freiburg im Breisgau (Bayern) mit 4.943 Euro pro Quadratmeter; von 4.740 Euro je qm² 2014; Steigerung 203 Euro je qm²
5. Ingolstadt (Bayern) mit 4.969 Euro pro Quadratmeter; von 4.287 Euro je qm² 2014; Steigerung 682 Euro je qm²

Mehr Zahlen und Fakten zum Thema finden Sie auf: Statistik Erbe.

D Wie Sie Ihr Hauswert ermitteln können, zeigt unser Ratgeber mit verschiedenen Methoden.ie wichtigsten Fragen: Testament und richtig vererben

Um die Streitigkeiten in der Familie und Unwissen über den Nachlass zu vermeiden, ist es wichtig das Erbe schon zu Lebzeiten zu regeln. Alle wichtigen Fragen zu dem Thema haben unsere Experten für Sie beantwortet.

Wann ist eine Schenkung steuerfrei?

Eltern können Ihren Kindern etwas aus dem Erbe schenken und dies Steuerfrei. Diese Möglichkeit erleichtert die Erbsteuern, die auf das Erbe anfallen. Eltern dürfen hierfür einen Freibetrag von 500.000 Euro an Ihre Kinder schenken, während es umgekehrt auf einen Betrag von lediglich 20.000 Euro beschränkt ist.

Kann ich mein Kind mein Haus überschreiben?

Wenn Sie möchten, dass Ihr Kind, oder eines Ihrer Kinder Ihre Immobilie erhält, können Sie diese bereits zu Lebzeiten überschreiben. Dies gilt jedoch als Schenkung, weshalb mit jedem Jahr, das Sie nach der Schenkung leben, Ihrem Nachkommen zehn Prozent der Immobilie gehören.

Wie wird ein Erbe aufgeteilt ohne Testament?

Ohne ein Testament, wird das Erbe nach der gesetzlichen Erbfolge verteilt. In erster Linie werden bei dieser Erbfolge die Ehegatten und Kinder berücksichtigt. Weitere Verwandte, werden meist nicht berücksichtigt.

Was kostet die Übertragung eines Hauses?

Die Kosten für die Übermittlung eines Hauses hängen von dem Wert der Immobilie ab. In der Regel wird der Wert nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt.

Ist eine Schenkung zu versteuern?

Eine Schenkung muss genauso wie eine Erbschaft versteuert werden, jedoch gelten auch bei Schenkungen die gleichen Freibeträge, wie bei der Erbschaft.

Was versteht man unter Schenkung?

Die Schenkung ist eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen jemand anderen bereichert, ohne dafür eine geldliche Zuwendung zu verlangen.

Erbe, Erbschaft & Nachlass

Richtig vererben, richtig erben, im Fall des Falles kommt es auf diskrete, schnelle Hilfe an. Hier finden Sie meine Ratgeber für Erbe und Nachlass, kostenlos, online und jederzeit anonym für Sie erreichbar. Nutzen Sie meine Checklisten und strategische Anlagetipps, um Ihr Vermögen zu schützen und zu vermehren.

• Erbe, Erbschaft & Nachlass

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