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Schwanenwerder: Berlins exklusivste + teuerste Insel! Villen, Karte, Geschichte + Tour

L_kinski — Sat, 15 Nov 2025 13:58:15 +0000

Heute ein exklusiver Blick auf die teuerste Insel Berlins – und gleichzeitig die teuerste Insel in ganz Deutschland. Die Preise steigen hier bis 79 Millionen Euro. Ich nehme euch mit in die teuerste Villa, die älteste Villa (Jugendstil) und mache danach einen echten Deep Dive in die Geschichte. Nur eine einzige Straße führt überhaupt auf diese Insel. Alles hat damals mit einem Fabrikanten begonnen – ps: Kaufen auf Schwanenwerder? Kontakt. Zuerst ein paar Highlights für euch als Immobilien-Fans, dann unser Deep Dive Schwanenwerder.

Schwanenwerder von oben: Insel

Das ist sie: die exklusivste Insel in Deutschland und Berlin. Natürlich gehören die Immobilien hier auch zu den teuersten Adressen in Berlin. Nur 38 Objekte, und jedes einzelne ist hochkarätiger als das nächste. Für viele ist Schwanenwerder kein Wohnort, sondern eine eigene Welt. Hier ein Zitat aus unserem letzten Schwanenwerder-Exposé:

„Privatsphäre ist zur seltensten Währung geworden. Diese Villa bietet sie im Überfluss.“

Schwanenwerder hat genau das. Direkt am Wannsee gelegen, nur eine Zufahrtsstraße, abgeschirmt, viel Sicherheit. Natur pur, umgeben von einer Hauptstadt mit über 3,9 Millionen Einwohnern. Wenn man hier steht, vergisst man komplett, dass 20 Minuten entfernt der volle Berlin-Trubel stattfindet. Ultra exklusiv, ultra ruhig.

Historie? Meine Empfehlung: Schwanenwerder, PDF Berlin.de (Download)

Nikolassee, Zehlendorf, Grunewald

Auf dem Weg nach Berlin Mitte kommst du automatisch durch die besten Lagen. Nikolassee, Zehlendorf, Grunewald – alle drei stehen seit Jahrzehnten für Wohlstand, Natur, alte Villen, Botschaften, alteingesessene Familien.

Schon gewusst? Im Südwesten liegen immer die besten Gegenden, weil dort häufig Südwinde aus Europa ankamen. Früher brachte das frische Luft in den Südwesten und die Abluft zog Richtung Nordosten. – Doch zurück zu Schwanenwerder!

In der unmittelbaren Umgebung triffst du auf Villenviertel, Wälder, Parks und extrem ruhige Straßen. Auf Schwanenwerder selbst leben Familien, Unternehmer, Investoren, die trotz Hauptstadtleben komplett zurückgezogen leben wollen. Kein Durchgang, keine Touristen, nur absolute Privatsphäre.

Graft-Villa: Die teuerste Villa in Deutschland

Ich stand hier schon oft am Bootsanleger und bewunderte diese Villa, die futuristischste und teuerste Villa in Deutschland. Gerüchte gab es viele – unter anderem, dass einer der früheren Eigentümer Brad Pitt gewesen sei. Ob das stimmt? Wer weiß. Aber es zeigt, auf welchem Level wir uns hier bewegen. Designt wurde die Villa von Graft. „Gelistet“ (Off Market) war sie zuletzt für 79 Millionen Euro.

Preis: ~ 79 Mio. Euro

Tatsächlich ist sie nicht die einzige Villa in diesem Segment. Andere Objekte auf der Insel würden ebenfalls Angebotspreise von 55–60 Millionen Euro problemlos erreichen. Und direkt neben dieser hypermodernen Villa steht übrigens der Schwanenhof – die älteste Villa auf ganz Schwanenwerder. Historischer geht’s kaum.

Sogar die großen Medien berichten regelmäßig über diese Insel:

Schwanenhof: Die erste Villa auf Schwanenwerder

Der Schwanenhof beeindruckt schon durch sein historisches Tor – wer hat so etwas heute noch? Dahinter wartet ein kleines, ich würde sagen, mediterranes Wunder. Viel Charme, viel Geschichte, alles komplett verborgen hinter Bäumen. Keine Blicke von außen, Null Durchgangsverkehr. Ein echtes Original auf der Insel.

Schwanenwerder Karte

Schwanenwerder in Berlin:

Schwaenwerder von Nahem:

Schwanenwerder Geschichte

Die Insel wirkt bis heute wie ein Stück abgeschirmtes Berlin, ruhig, grün und mit einer Architektur, die man so nur selten findet. Um das Haus zu verstehen, muss man ein bisschen weiter ausholen: Wie entstand Schwanenwerder überhaupt, wer baute hier die ersten Villen und warum ausgerechnet an diesem Ort?

Quelle: Schwanenwerder, PDF Berlin.de (Download)

Wie die Insel überhaupt zur Insel wurde

Ende des 19. Jahrhunderts war Schwanenwerder nur ein unscheinbarer Fleck im Wannsee. Kein Paradies, kein Villenvorort – eher eine Idee. Diese Idee hatte Friedrich Wilhelm Wessel, ein Berliner Bauunternehmer. Er kaufte das Areal, ließ es aufschütten, in Form bringen und legte ein Konzept fest: große Grundstücke, viel Abstand, Ruhe, keine lauten Nutzungen. Schwanenwerder sollte ein Rückzugsort werden, ein Gegenentwurf zur wachsenden Großstadt.

Insel wurde künstlich geformt
Parzellierung durch Wessel
Konzept: Ruhe & Privatsphäre

Die ersten Häuser: Wer sie baute und warum

Die ersten Villen auf Schwanenwerder waren keine Zufallsbauten. Wessel verpflichtete Käufer, innerhalb kurzer Zeit hochwertige Häuser zu bauen. Er wollte kein Mischgebiet, sondern ein geschlossenes, stilvolles Ensemble. Dafür holten die Eigentümer einige der besten Architekten ihrer Zeit. Paesler & Natho entwarfen frühe Landhäuser mit Türmchen, Erkern und französischen Formen. Bernhard Sehring – einer der gefragtesten Architekten Berlins – gestaltete markante Villen mit großer Detailfreude. Später kamen Bruno Paul und Richard Blumberg dazu, beide bekannt für elegante, ruhige Architektur. Die Gärten planten Gartenkünstler wie Rudolf Jürgens oder Ludwig Lesser. Jede Villa sollte ein kleines Gesamtkunstwerk werden.

Erste Villen durch Paesler & Natho
Sehring & Bruno Paul prägen Stil
Gartenkunst von Lesser & Jürgens

Der Schwanenhof: Ein Landhaus mit französischem Einschlag

Der Schwanenhof entstand um 1900 genau in dieser Zeit. Das Haus folgte dem französischen Spätbarock: zwei kleine Turmhauben, geschwungene Linien, eine große Terrasse mit Blick auf den See. Es war ein repräsentatives, aber nicht überladenes Landhaus. Die ersten Pläne zeigen ein Wohnhaus, das viel Offenheit hatte – große Fenster, hoher Lichteinfall, ein Garten, der eher Park als Grundstück war.

Französischer Spätbarock
Große Terrasse
Offene Grundrisse

Die Atmosphäre auf der Insel: Sommerhäuser und Rückzug

Um 1910/1920 lebten hier Unternehmer, Kaufleute und Bankiers. Viele nutzten ihre Häuser als Sommerresidenzen. Morgens Stille über dem Wasser, abends Gesellschaft auf den Terrassen, dazwischen Gärtner, Boote und lange Gartenwege. Der Schwanenhof war ein Teil davon: kein Palast, aber ein elegantes, ruhiges Haus, gebaut für Menschen, die Abstand zum Stadtleben suchten.

Sommerhäuser
Große Gärten
Elegante Architektur

Umbauten und Veränderungen über die Jahrzehnte

Der Schwanenhof hat im Laufe der Zeit viele Veränderungen erlebt. Die Turmhaube auf der Nordseite wurde im Zweiten Weltkrieg zerstört und nicht wieder aufgebaut. In den 1950ern wurde das Dachgeschoss ausgebaut, später kamen neue Wohnräume dazu. In den 1990ern entstand ein moderner Süd-Anbau, der das Haus erweiterte und an heutige Wohnbedürfnisse anpasste. Die Gartenhalle wurde geschlossen, Wege neu angelegt, einige historische Details gingen verloren, andere wurden gepflegt.

Neuordnung 1950er
Anbauten 1990er
Teilweise Umgestaltung

Garten, Lage und Blick: Das, was Schwanenwerder ausmacht

Auch wenn viel verändert wurde, eines blieb immer gleich: die Lage. Der Blick über den Wannsee, der Abstand zu den Nachbarhäusern, das viele Grün. Der Garten wurde mehrfach umgestaltet – mal großzügig und verspielt, später klarer und moderner. Heute ist der Schwanenhof eine Mischung aus historischer Substanz und zeitgemäßen Elementen. Man erkennt den Ursprung, aber man sieht auch die Entwicklung.

Viel Grün
Blick auf den Wannsee
Moderne Gartengestaltung

Mehr zur Schwanenwerder Geschichte? Empfehlung

Historie? Meine Empfehlung: Schwanenwerder, PDF Berlin.de (Download)

Schwanenwerder kaufen: Was kostet eine Villa?

Der Immobilienmarkt auf Schwanenwerder ist einer der exklusivsten in ganz Deutschland – und gleichzeitig einer der intransparentesten. Angebote tauchen selten öffentlich auf. Wer hier kaufen will, braucht entweder Netzwerk oder den richtigen Makler.

Preisrahmen (Stand 2024/2025):

Einstieg (ältere Substanz, Sanierungsbedarf): ab ca. 4–6 Mio. Euro
Modernisierte Villen mit Seeblick: 12–30 Mio. Euro
Top-Objekte, Seegrundstück, Neubau/Luxussanierung: 40–79 Mio. Euro

Der Markt ist geprägt von Off-Market-Transaktionen. Nur wenige Objekte werden offiziell inseriert. Viele Deals laufen über persönliche Kontakte, Empfehlungen oder direkte Ansprache durch spezialisierte Makler. Auf der gesamten Insel gibt es nur 38 Grundstücke – Angebot ist strukturell knapp.

Was macht ein Schwanenwerder-Objekt besonders?

Einzige Zufahrtsstraße → maximal geringe Beeinträchtigung durch Fremde
Keine Gewerbe- oder Mischnutzung auf der Insel
Direkter Wannsee-Zugang bei vielen Grundstücken
Bestand aus historischer Villenbausubstanz und modernen Neubauten
Zehlendorf / Steglitz-Zehlendorf: niedrige Kriminalität, ruhige Nachbarschaft

Interesse an einem Objekt auf Schwanenwerder? Lukinski – Kontakt aufnehmen.

Häufige Fragen zu Schwanenwerder

Wie viele Häuser hat Schwanenwerder?
Die Insel Schwanenwerder umfasst genau 38 Grundstücke mit Wohnbebauung. Kein Neubaugebiet, keine weiteren Parzellen möglich. Das macht Schwanenwerder strukturell zu einem der knappsten Immobilienmärkte Deutschlands.

Was kostet eine Villa auf Schwanenwerder?
Schwanenwerder Villen kosten je nach Lage, Zustand und Grundstücksgröße zwischen 4 Mio. und 79 Mio. Euro. Der Mittelwert liegt bei modernisierten Objekten mit Seeblick bei etwa 15–25 Mio. Euro.

Ist Schwanenwerder öffentlich zugänglich?
Nein. Die Insel ist durch eine private Zufahrtsstraße geschützt. Es gibt keine öffentlichen Wege direkt auf der Insel. Touristischer Durchgangsverkehr ist nicht möglich.

In welchem Berliner Bezirk liegt Schwanenwerder?
Schwanenwerder liegt im Berliner Bezirk Steglitz-Zehlendorf, direkt am Großen Wannsee, in der Nachbarschaft von Nikolassee und Grunewald.

Warum ist Schwanenwerder so exklusiv?
Die Kombination aus absoluter Abgeschiedenheit, Wannsee-Lage, historischer Villenbausubstanz und extremer Knappheit (38 Grundstücke) macht Schwanenwerder einzigartig. Vergleichbare Inseln in dieser Hauptstadtnähe gibt es in Deutschland nicht.

Weitere exklusive Lagen in Deutschland

Sie interessieren sich für Luxusimmobilien? Entdecken Sie weitere Premium-Lagen im Überblick:

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Cro’s Bali House Tour: Villa im Paradies – So wohnt Cro auf Bali!

L_kinski — Mon, 27 May 2024 10:23:16 +0000

Cro’s neue Villa auf Bali ist mehr als nur ein Promi-Wohnsitz – sie ist ein Lehrstück darüber, wie deutsche Auswanderer und Investoren das tropische Paradies für sich entdecken. Cro, den jeder in Deutschland von Hits wie „Easy“ kennt, lebt nicht mehr in Süddeutschland, sondern auf Bali – und seine Villa zeigt eindrucksvoll, was dort architektonisch und lifestyle-technisch möglich ist. Wir nehmen die House Tour zum Anlass, das Thema Bali-Immobilie ganzheitlich zu beleuchten: Architektur, Preise, Rechtslage und der Vergleich zu klassischen europäischen Premium-Standorten wie Mallorca, Ibiza oder Marbella.

Die Main Area: Küche, Esszimmer und Billardtisch

Es muss nicht immer Spanien (Ibiza, Mallorca oder auch Marbella) sein! Das hier ist Paradies pur.

In der Main Area des Hauses, die Küche, Esszimmer und einen Billardtisch umfasst, erzählt Cro von seinen vielen Gästen und gemeinsamen Klavierstunden. Ein Highlight ist das Klavier, das er nach intensiver Suche endlich auf Bali fand. Es dauerte ein Jahr und zehn begutachtete Klaviere, bis er das perfekte Instrument fand – eine echte Herausforderung in der tropischen Umgebung, in der Holz unter der konstanten Luftfeuchtigkeit von 75–90 % regelrecht arbeitet.

Was die Main Area über den Bali-Baustil verrät

Die offene Main Area ist typisch für moderne Bali-Villen und folgt dem Prinzip des „Open Living“. Wände sind nur dort, wo sie zwingend nötig sind. Das hat zwei Gründe: Klima (natürliche Luftzirkulation ohne Klimaanlage) und Lifestyle (fließender Übergang innen/außen).

Typische Merkmale einer Premium-Villa auf Bali:

Bauweise: Stahlbeton-Skelett mit Holz-Elementen (Bengkirai, Merbau, Ulin)
Dach: Alang-Alang (traditionelles Reet) oder modernes Flachdach
Böden: Terrazzo, polierter Beton oder Naturstein (Andesit)
Pool: bei Premium-Villen Standard – meist 8–15 m Länge
Architekten-Hotspots: Word of Mouth Architecture, Alexis Dornier, Biombo Architects

Schaut euch auch diese Villa an

Was erwartet dich in der House Tour?

Das Wohnzimmer: Vom Karpfenteich zur größten Couch der Welt

Das Wohnzimmer sollte ursprünglich einen Karpfenteich haben, doch Cro entschied sich für eine riesige Couch. Diese Veränderung bietet Platz für viele Gäste und dient als zentraler Treffpunkt für gesellige Abende. Besonders an Weihnachten zeigte sich der Nutzen dieses Raums, als 25 Menschen hier bequem Platz fanden. Die offene Gestaltung ohne viele Wände ermöglicht eine natürliche Luftzirkulation und verleiht dem Raum eine entspannte Atmosphäre.

Praxis-Tipp: Möbel auf Bali

Wer auf Bali eine Villa einrichtet, profitiert von einem riesigen Vorteil: Custom-Möbel sind günstig. Eine maßgefertigte XXL-Couch, wie Cro sie hat, kostet auf Bali ca. 1.500–4.000 € – in Deutschland wäre dieselbe Anfertigung kaum unter 12.000 € realisierbar. Tischler und Holzwerkstätten in Mas und Gianyar gehören zu den besten Asiens.

Offenes Design: Leben im Freien

Das Haus ist offen gestaltet, ohne viele Wände, sodass die Luft frei durchziehen kann. Das gibt dem Ganzen einen Outdoor-Charakter, ideal für das tropische Klima Balis. Cro erläutert, dass das Design bewusst gewählt wurde, um eine Verbindung zur Natur zu schaffen und den Raum größer und freier wirken zu lassen.

Was „Open Living“ wirklich bedeutet

Das Prinzip ist mehr als nur Ästhetik – es ist eine Antwort auf das Klima:

Querlüftung statt Klimaanlage: spart Stromkosten von oft mehreren hundert Euro pro Monat
Indoor/Outdoor-Übergänge: Pocket-Doors, Schiebetüren über die gesamte Wandbreite
Überdachte Terrassen: Schutz vor Tropenregen, gleichzeitig Wohnraum-Erweiterung
Nachteil: Insekten, Geckos, Feuchtigkeit – Elektronik leidet, Bücher schimmeln

Kreatives Atelier: Vielseitige Nutzung

Im Atelier zeigt Cro seine kreative Seite. Der Raum wird für Malen, Töpfern, Nähen und sogar als Open-Air-Kino genutzt. Besonders beeindruckend ist ein spezieller Tisch zum Farbenmischen, der beleuchtet werden kann. Cro schätzt die Flexibilität des Ateliers – mal Studio, mal Heimkino, mal Mini-Gym.

Musikstudio: Cro’s Herzstück

Das Highlight des Hauses ist das Musikstudio, ausgestattet mit allen Synthesizern und Effektgeräten, die Cro braucht. Ein professionelles Tonstudio in einer Tropenvilla zu betreiben, ist technisch übrigens anspruchsvoll: Luftfeuchtigkeit ist der natürliche Feind von analogen Synthesizern. Profis arbeiten deshalb mit dedizierten Klimazonen, Entfeuchtern und schallisolierten „Box-in-Box“-Konstruktionen.

So sah es früher aus… auf Bali

Schlafgemächer und Bad: Baumhaus-Feeling

Die Schlafräume und das Badezimmer vermitteln ein Baumhaus-Gefühl. Mit einem offenen Design, das frische Luft und Natur ins Haus bringt, bietet der Balkon den perfekten Ort für Yoga und entspannte Musikproduktion. Cro genießt es, morgens mit Blick auf den Dschungel aufzuwachen.

Outdoor-Bäder: Bali-Standard

Halb-offene Bäder mit Steinbecken, Regendusche unter freiem Himmel und tropischer Bepflanzung sind auf Bali fast schon Pflicht für Premium-Villen. Was in Deutschland baurechtlich kaum genehmigungsfähig wäre, ist hier Verkaufsargument Nummer eins.

Der Garten und der Balkon: Natur pur

Der neu gestaltete Garten und der Balkon bieten eine grüne Oase der Ruhe. Cro nutzt diesen Bereich oft für kreative Pausen. Tropisches Landscaping ist auf Bali eine eigene Kunstform – Frangipani, Heliconia, Bambushaine und Reisterrassen-Optik kosten in der Anlage zwischen 50 und 200 €/qm, deutlich günstiger als vergleichbare Gartenarchitektur in Europa.

Persönliche Einblicke: Selbst gestaltete Schuhe und mehr

Cro zeigt auch seine selbst gestalteten Schuhe, die eine besondere Bedeutung für ihn haben. Sein minimalistischer Kleiderschrank zeigt, dass er in Balis Wärme nur wenig Kleidung braucht. Cro erklärt, dass er selten Schuhe trägt und sich mit der Einfachheit seines Lebensstils auf der Insel wohlfühlt.

Bali als Premium-Standort: Was kostet eine Villa wie Cro’s?

Wer Cro’s Lifestyle nachempfinden möchte, sollte die Preisrealität kennen. Bali ist längst nicht mehr das Schnäppchen-Paradies vergangener Jahrzehnte – Premium-Lagen rangieren mittlerweile auf europäischem Niveau, in absoluten Top-Lagen wie Uluwatu auf Marbella-Niveau.

Preisniveau nach Region (Richtwerte, Verkauf bzw. Leasehold 25–30 Jahre)

Region	Charakter	Villa-Preise (3–4 SZ, Pool)
Canggu / Berawa	Hipster, Surfer, Digital Nomads	450.000 – 1,5 Mio €
Seminyak	Etabliert, Restaurants, Beach Clubs	600.000 – 2,5 Mio €
Uluwatu / Bukit	Ultra-Luxus, Cliffside	1,2 – 8 Mio €
Ubud	Kunst, Wellness, Dschungel	350.000 – 2 Mio €
Sanur / Nusa Dua	Familien, Resort-Charakter	500.000 – 3 Mio €

Baukosten bei Eigenbau

Standard: ca. 600–900 €/qm
Premium (wie Cro’s Villa): 1.200–1.800 €/qm
Ultra-Luxus (Designer-Architektur, Cliffside): ab 2.500 €/qm
Zum Vergleich: Deutschland aktuell ca. 3.500–5.500 €/qm

Bali für Deutsche: Die rechtliche Realität

Hier kommt die wichtigste Wahrheit, die in den meisten House Tours unter den Tisch fällt: Ausländer dürfen in Indonesien kein Land besitzen. Wer eine Villa „kauft“, erwirbt in Wirklichkeit eines von drei Modellen:

Die drei Eigentumsmodelle für Ausländer

Hak Sewa (Leasehold): Pacht auf 25–30 Jahre, verlängerbar. Häufigstes Modell, transparent, sicher. Übergabe erfolgt durch Notar (Notaris/PPAT).
Hak Pakai (Right to Use): Nutzungsrecht auf 30 Jahre für Ausländer mit Aufenthaltstitel (KITAS/KITAP). Verlängerbar.
PT PMA (ausländische Gesellschaft): Eigene indonesische Firma kauft das Land. Aufwändig, aber für Investoren mit Vermietungsabsicht oft die beste Wahl.

Was Sie unbedingt vermeiden sollten

„Nominee“-Konstruktionen (Indonesier hält Land treuhänderisch): rechtlich nichtig, hohes Verlustrisiko
Käufe ohne PPAT-Notar
Unklare Zoning-Klassen: nicht jedes Land darf bebaut werden – grünes Land (Reisfeld) ist oft tabu

Bali vs. Mallorca vs. Marbella: Der Investoren-Vergleich

Kriterium	Bali	Mallorca	Marbella
Eigentum für Deutsche	nur Leasehold/PT PMA	Volleigentum	Volleigentum
Kaufnebenkosten	ca. 5–8 %	ca. 11–13 %	ca. 10–12 %
Bruttomietrendite	8–15 % (Vermietung)	3–5 %	3–6 %
Anreise aus DE	15+ h Flug	2,5 h Flug	3 h Flug
Klima	tropisch ganzjährig	mediterran	mediterran
Rechtssicherheit	mittel	hoch (EU)	hoch (EU)
Wertstabilität	volatil, wachsend	sehr hoch	sehr hoch

Wer Wertstabilität und EU-Rechtssicherheit sucht, ist auf Mallorca, Ibiza oder Marbella besser aufgehoben. Wer hohe Mietrenditen und einen Lifestyle-Wechsel sucht, findet auf Bali ein einzigartiges Angebot – mit den genannten rechtlichen Einschränkungen.

Wer ist Cro? Kurz vorgestellt

Cro, mit bürgerlichem Namen Carlo Waibel, ist ein deutscher Musiker, Sänger, Produzent und Designer, bekannt für seinen einzigartigen Stil, den er als „Raop“ bezeichnet – eine Mischung aus Rap und Pop. Seinen Durchbruch erzielte er mit dem Hit „Easy“, der ihm nicht nur große Bekanntheit, sondern auch zahlreiche Auszeichnungen einbrachte. Cro ist bekannt für seine Pandamaske, die er trägt, um seine Identität zu schützen und gleichzeitig ein Markenzeichen zu setzen. Neben seiner musikalischen Karriere ist er auch in der Modewelt aktiv.

Cro’s Durchbruch mit „Easy“

10 Dinge, ohne die Cro nicht leben kann @ GQ

FAQ: Bali-Villa wie Cro

Kann ich als Deutscher auf Bali eine Villa kaufen?

Direkter Volleigentum-Erwerb an Land ist für Ausländer in Indonesien nicht möglich. Realistische Modelle sind Leasehold (Hak Sewa, 25–30 Jahre verlängerbar), Hak Pakai mit Aufenthaltstitel oder die Gründung einer PT PMA.

Leasehold: einfach, transparent, ideal für Selbstnutzer
Hak Pakai: setzt KITAS/KITAP voraus
PT PMA: ideal für Vermietung und Investment

Was kostet eine Villa wie die von Cro?

Cro’s Villa liegt im Premium-Segment mit eigenem Studio, Atelier, Pool und großzügigem Grundstück. Vergleichbare Objekte rangieren je nach Lage zwischen 800.000 € und 2,5 Mio € (Leasehold).

Canggu/Berawa: ab ca. 800.000 €
Ubud Premium: ab ca. 700.000 €
Uluwatu Cliffside: deutlich höher, oft 2 Mio €+

Welche Mietrendite ist auf Bali realistisch?

Bei professioneller Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder lokale Villa-Manager sind Bruttorenditen von 8–15 % möglich – deutlich über europäischem Niveau.

Voraussetzung: gute Lage (Canggu, Seminyak, Uluwatu)
Saisonalität: Hochsaison Juli

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Mukaab Inside: 800 Milliarden Bauprojekt in Riyadh – Karte, Fotos, Videos

L_kinski — Wed, 22 Mar 2023 07:43:38 +0000

Ein neuer Teil aus meiner kleinen „Saudi Arabia“ Reihe! Nach Maraya (größter verspiegelter Konzertsaal) und The Line (170 km lange Wüstenstadt), nehme ich Sie heute mit Riad, genauer nach Riyadh (Stadtteil New Murabba). Hier entsteht der „Mukaab“. Einfach gesagt, das teuerste Überraschung-Ei der Welt! 800 Milliarden kostet der Bau und bietet Platz für 20 Empire State Buildings. Doch, schauen Sie selbst!

Mukaab Inside: 800 Mrd. Projekt in Riyadh

Die größte Innenstadt Saudi-Arabiens, „New Murabba“, hat eine beeindruckende Architektur und eine lebendige Atmosphäre. Ursprünglich im frühen 20. Jahrhundert erbaut, um Regierungsbeamte und ihre Familien zu beherbergen, ist es heute ein wichtiger Knotenpunkt in Saudi-Arabien. Es gibt viele Beispiele für islamische Architektur zu sehen, darunter das ikonische King Abdulaziz Historical Center. Neben Geschäften und Restaurants gibt es auch viele kulturelle Veranstaltungen wie Musik und Kunstinstallationen.

Jetzt gibt es eine gigantische Attraktion mehr.

„The Mukaab“ wird vorgestellt: 2030 Fertigstellung

Der Kronprinz von Saudi-Arabien hat „The Mukaab“ vorgestellt, eine 400 Meter hohe, breite und lange Indoor-Superstadt im Zentrum von Riad. Mit genügend Platz für 20 Empire State Buildings, soll das Projekt durch die PIF finanziert werden und ein neues globales Symbol für Technologie, Nachhaltigkeit, Mobilität und saudische Innovation werden.

„The Mukaab“ liegt im Zentrum des breiteren New Murabba-Entwicklungsprojekts, das vom Kronprinzen Mohammad bin Salman bin Abdulaziz, dem Premierminister und Vorsitzenden der New Murabba Development Company (NMDC), ins Leben gerufen wurde. Das Riad Giga-Projekt soll 2030 eröffnet werden.

Hier finden Sie die Website des Projekts: New Murabba.

New Murabba / Riad: Downtown

Wo befindet sich New Murabba?

Video: Tour durch New Murabba

Dieses Vorschaubild verrät das Geheimnis des Mukaab!

Saudi Arabien baut! Superlative

Mehr über Saudi Arabiens Bauprojekte finden Sie hier.

Maraya – Größter verspiegelter Konzertsaal

Der größte verspiegelte Konzertsaal der Welt.

Maraya

The Line – 170 Kilometer Wüstenstadt

Die 170 Kilometer Wüstenstadt.

The Line

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Das größte verspiegelte Gebäude der Welt! Architektur Meisterwerk Maraya-Konzerthalle (Saudi-Arabien)

L_kinski — Sun, 24 Apr 2022 17:09:40 +0000

Größtes, verspiegeltes Gebäude – Die Maraya-Konzerthalle in Saudi-Arabien muss ich Ihnen zeigen! Ein echtes Architektur Highlight und sicher in Zukunft ein Hotspot dieser Welt. Al-Ula ist eine einzigartige Region in Saudi-Arabien, die bis September 2019 vor Touristen verborgen war. Jetzt hat die ganze Welt die Möglichkeit, uralte Orte zu entdecken, die mehr als 6.000 Jahre alt sind.

Das größte verspiegelte Gebäude der Welt

In den Wüsten dieser Welt ist noch viel Platz. So entsteht zum Beispiel zurzeit, eine neue Hauptstadt in Ägypten. Ein weiteres Megaprojekt finden Sie jetzt in Saudi-Arabien.

Architektur ist eines. Ideen etwas anderes. Das hier ist… wow. Die Maraya-Konzerthalle.

Zweite Perspektive auf den Cube

Al-Ula auf der Karte

Wo befinden Sie sich in Saudi-Arabien?

Al-Ula in Saudi-Arabien

Die Lage von Al-Ula in Saudi-Arabien.

Das Gebiet im Überblick:

360° Rundblick: Baustelle

Eine kleine 360° Tour an der Baustelle.

Von Innen: Konzerthalle und Bühne

So sieht der Konzertraum von innen aus.

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Immobilien im Rhein-Main-Gebiet kaufen und verkaufen: Frankfurt, Wiesbaden, Mainz & Co.

L_kinski — Wed, 03 Mar 2021 19:22:52 +0000

Grundstück, Wohnung, Mehrfamilienhaus — wenige Lagen in Deutschland verbinden Wirtschaftskraft und Lebensqualität so dicht wie das Rhein-Main-Gebiet. Bankenmetropole Frankfurt, Landeshauptstädte Wiesbaden und Mainz, dazu Weinregionen, malerische Rhein-Orte und das hessische Umland. Für Investoren bedeutet das: stabile Mieten, internationale Nachfrage, niedrige Leerstandsquoten — aber auch hohe Einstiegspreise und enge Renditen. Wer hier kaufen oder verkaufen will, braucht klare Kennzahlen, nicht nur Postkartenmotive. Dieser Leitfaden liefert beides: Lage-Analyse, Marktdaten je Stadt, Investor-Strategien und ein konkretes Rechenbeispiel.

Lage und Definition: Was gehört zum Rhein-Main-Gebiet?

Das Rhein-Main-Gebiet ist die Metropolregion rund um den Zusammenfluss von Rhein und Main. Sie umfasst rund 5,8 Millionen Einwohner und erstreckt sich vor allem über die Bundesländer Hessen und Rheinland-Pfalz, mit kleineren Anteilen in Bayern (Aschaffenburg) und Baden-Württemberg (nördliche Bergstraße). Der Kern: Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz, Offenbach, Darmstadt, Hanau, Rüsselsheim. Im Westen reichen die Ausläufer entlang des Rheingaus bis Bingen und Rüdesheim.

Wer als Investor „Rhein-Main“ sagt, meint in der Regel den Pendler-Radius bis 45 Minuten zur Frankfurter Innenstadt — und genau dort entstehen die belastbarsten Mietverhältnisse.

Warum Investoren die Region beobachten

Frankfurt ist seit dem Brexit Profiteur der Bankenverlagerung — nicht im Volumen Londons, aber substanziell. EZB, Deutsche Bundesbank, über 200 in- und ausländische Banken sowie die Frankfurter Wertpapierbörse bilden das wirtschaftliche Rückgrat. Hinzu kommen DAX-Konzerne (Deutsche Bank, Commerzbank, Fresenius), der Flughafen als zweitgrößter Arbeitgeber Hessens, sowie der ZDF- und Schott-Standort Mainz. Für die Immobilie als Kapitalanlage bedeutet das: Vollvermietung in A-Lagen ist faktisch garantiert.

Hessen vs. Rheinland-Pfalz: Der Grunderwerbsteuer-Effekt

Ein oft übersehener Punkt: Das Rhein-Main-Gebiet liegt in zwei Bundesländern mit unterschiedlichen Steuersätzen. Wer in Frankfurt, Wiesbaden oder Offenbach kauft, zahlt 6,0 % Grunderwerbsteuer. In Mainz, Bingen oder Ingelheim sind es nur 5,0 %.

Bei einem Kaufpreis von 800.000 € → 8.000 € Differenz
Bei 1,5 Mio. € → 15.000 € Differenz
Bei einem Mehrfamilienhaus für 3,2 Mio. € → 32.000 € Differenz

Wer die Kaufnebenkosten berechnen möchte, sollte diesen Bundesland-Effekt von Anfang an einkalkulieren — er kann ein Mainz-Objekt rechnerisch attraktiver machen als ein vergleichbares in Hessen.

Marktdaten Rhein-Main: Preise und Renditen im Vergleich

Die Spannweiten zwischen den Städten sind erheblich. Frankfurt liegt deutlich vor Wiesbaden, dahinter Mainz, dann Darmstadt und Offenbach, am unteren Ende die kleineren Rheingau-Städte wie Bingen oder Rüdesheim. Die folgenden Spannen sind Erfahrungswerte aus Bestandsobjekten in mittleren bis guten Lagen.

Preisniveau Eigentumswohnungen (Bestand)

Stadt	Kaufpreis €/m²	Kaltmiete €/m²	Bruttorendite	Kaufpreisfaktor
Frankfurt (Westend, Nordend)	6.500–9.500	16–22	2,3–3,5 %	29–43
Frankfurt (Bornheim, Sachsenhausen)	5.500–7.500	14–18	2,8–3,8 %	26–36
Frankfurt (Höchst, Griesheim)	3.800–5.000	11–14	3,2–4,2 %	24–31
Wiesbaden	4.800–7.000	11–15	2,5–3,5 %	29–40
Mainz	4.500–6.500	11–14	2,8–3,7 %	27–36
Darmstadt	4.200–6.000	11–14	2,9–3,8 %	26–34
Offenbach	3.200–4.500	10–13	3,5–4,5 %	22–29
Bingen, Ingelheim, Rüdesheim	3.200–4.500	9–12	3,3–4,2 %	24–31

Die Logik dahinter: Je sicherer die Lage, desto höher der Multiplikator — und desto niedriger die Rendite. Wer auf Wertsteigerung setzt, kauft Frankfurt. Wer Cashflow will, geht ins Umland. Vertiefend: Mietrendite Kaufpreisfaktor und Rendite Vergleich.

Investor-Tipp: Rendite richtig rechnen

Die Bruttorendite ist nur der Anfang. Realistisch wird es erst mit der Nettorendite berechnen nach Bewirtschaftungskosten und mit dem Cashflow Rechner nach Finanzierung. Faustregel: In Frankfurter A-Lagen erreicht man heute praktisch keinen positiven Cashflow im Bestand — wer dort kauft, spielt auf Wertzuwachs und Inflationsschutz.

Frankfurt am Main: Bankenmetropole und Investor-Magnet

Frankfurt ist mit rund 770.000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt Deutschlands und zugleich das wirtschaftliche Zentrum der Region. Sitz von EZB, Deutscher Börse und Bundesbank, einer der bedeutendsten Bankenstandorte Europas. Der Frankfurter Flughafen ist der größte Deutschlands und gehört zu den vier größten Europas (Platz hinter London-Heathrow, Paris-CDG, Amsterdam-Schiphol). Internationale Messen wie IAA Mobility (heute München, früher Frankfurt), Buchmesse, Musikmesse, Light + Building und Automechanika prägen den Standort.

Stadtteile mit Investor-Profil

Westend-Süd / Westend-Nord: Top-Lage, Gründerzeit, Bankennähe — höchste Preise, niedrigste Rendite, höchste Wertstabilität
Nordend: Beliebt bei Akademikern und Familien, hohe Mietnachfrage, klassisches Investorenviertel
Sachsenhausen: Charme, Apfelweinviertel, Mainnähe, gute Vermietbarkeit
Bornheim / Ostend: EZB-Effekt, aufgewertete Lagen, immer noch Spielraum
Bockenheim / Bahnhofsviertel: Studentennachfrage, Pendlerlage, gemischtes Bild
Höchst, Griesheim, Fechenheim: Niedrigere Preise, höhere Renditen, intensiveres Property-Management nötig

Frankfurt: Kaufen oder verkaufen?

Wer in Frankfurt kaufen will, sollte zwischen Wohnung kaufen und Mehrfamilienhaus kaufen klar nach Kapitaleinsatz und Cashflow-Ziel unterscheiden. Beim Verkauf ist Frankfurt einer der liquidesten Märkte Deutschlands — internationale Käufer sind Standard. Wichtig: Spekulationssteuer Immobilien beachten und vor dem Verkauf die Spekulationsfrist berechnen.

Mehr zur Stadt: Immobilien Frankfurt.

Wiesbaden: Landeshauptstadt mit der höchsten Millionärsdichte

Wiesbaden ist die Landeshauptstadt Hessens, hat rund 280.000 Einwohner und gilt seit dem Kaiserreich als eine der wohlhabendsten Städte Deutschlands. Klassische Kurstadt mit Spielbank, Kurhaus, Thermalquellen, dazu Sitz des Statistischen Bundesamts und mehrerer Versicherungen (R+V, SV, DBV). Die Stadt hat eine der höchsten Millionärsdichten in Deutschland — was sich direkt im Immobilienmarkt niederschlägt.

Stadtteile und Marktcharakter

Sonnenberg, Bierstadt-Hähnerberg: Klassische Villenlagen, hohe Wertstabilität
Nerotal, Rheingauviertel: Gründerzeit-Stuck, Investorenklassiker
Innenstadt / Westend: Multikulturell, hohe Mieternachfrage, gute Renditen
Biebrich, Schierstein: Rheinlage, Aufwertungspotenzial
Mainz-Kastel, Mainz-Kostheim: Hessisch, aber direkt am Mainzer Ufer — Pendlerlage

Investor-Perspektive Wiesbaden

Wiesbaden bietet das, was Frankfurt nicht mehr liefert: solide Brutto-Renditen zwischen 2,5 und 3,5 % bei gleichzeitig sehr stabilem Mietermilieu (Beamte, Versicherer, Bundesbehörden). Der Markt ist deutlich weniger spekulativ, aber auch weniger volatil. Klassisch konservatives Investment für Bestandshalter, die in einer Immobilien Holding langfristig akkumulieren.

Mainz: Landeshauptstadt mit Wachstumstreiber Wissenschaft

Mainz ist Landeshauptstadt von Rheinland-Pfalz, rund 220.000 Einwohner, Sitz von ZDF, Schott AG, Boehringer Ingelheim (im benachbarten Ingelheim) und der Johannes Gutenberg-Universität (rund 30.000 Studierende). Mainz wurde durch BioNTech in den Pandemiejahren international bekannt — die Firma hat den Standort massiv aufgewertet und beschäftigt heute rund 5.000 Mitarbeiter. Das spiegelt sich im Mietmarkt: Hochqualifizierte Akademiker, internationale Mitarbeiter, hohe Zahlungsbereitschaft.

Stadtteile und Lagen

Altstadt: Touristisches Herz, kleine Wohnungen, Tourismus-Vermietung möglich
Oberstadt, Hartenberg-Münchfeld: Universitätsnah, hohe Studentennachfrage
Neustadt: Aufgewertet in den letzten Jahren, beliebt bei jungen Familien
Gonsenheim, Mombach: Ruhiger, gute Mittellagen
Weisenau, Laubenheim: Rheinnähe, gehobenes Wohnen

Investor-Vorteil Mainz

Steuerlich attraktiv durch 5,0 % Grunderwerbsteuer (statt 6,0 % in Hessen), wirtschaftlich getrieben durch BioNTech, Schott, Universität und ZDF. Mainz ist einer der wenigen deutschen Standorte, wo „günstiger als Frankfurt“ und „trotzdem Top-Mieterstruktur“ zusammentreffen. Wer eine erste Immobilie kaufen will als Kapitalanlage, findet in Mainz oft das beste Verhältnis aus Einstiegspreis und Mieterqualität der ganzen Region.

Darmstadt, Offenbach, Hanau: Die unterschätzten Standorte

Darmstadt — Wissenschaftsstadt

Rund 160.000 Einwohner, TU Darmstadt, Merck KGaA, Software AG, ESA-Kontrollzentrum. Hohe Akademikerquote, stabile Mietnachfrage, Preisniveau leicht unter Mainz. Ideal für Investoren, die eine Universitätsstadt mit Industrie-Backbone suchen.

Offenbach — Renditeperle mit Stigma

Offenbach gilt als Frankfurts kleiner, schwieriger Bruder — und genau das ist die Chance. Preise 30–40 % unter Frankfurt, S-Bahn-Anbindung in 12 Minuten zur Hauptwache, laufende Aufwertung am Hafen. Bruttorenditen bis 4,5 % möglich. Klassische Fix-Flip Strategie-Lage.

Hanau — Brüder Grimm und Pendlernachfrage

Rund 100.000 Einwohner, exzellente ICE-Anbindung, in 20 Minuten am Frankfurter Hauptbahnhof. Solide Mittelschicht, niedrigere Einstiegspreise, geeignet für Bestandshalter mit Cashflow-Fokus.

Rheingau und Bingen: Der ländliche Investor-Tipp

Wer den Pendler-Radius weitet, findet im Rheingau (Eltville, Oestrich-Winkel, Rüdes

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