Rechtsrahmen: Wer zahlt die Maklerprovision?

Mit Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser hat der Gesetzgeber die jahrzehntelange Praxis der einseitigen Käuferprovision in Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Bremen beendet. Die zentrale Regel: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Courtage übernehmen — und auch das nur, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

§ 656c BGB — Halbteilungsgrundsatz: Verlangt der Makler von beiden Parteien eine Provision, schuldet jede Partei höchstens die Hälfte. Eine abweichende Vereinbarung zulasten des Käufers ist unwirksam.

Geltungsbereich der Reform — wer fällt rein, wer raus?

Die §§ 656a ff. BGB greifen ausschließlich beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher (§ 13 BGB). In der Praxis führt das zu Grauzonen, die viele Käufer falsch einschätzen:

• Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung — fällt unter den Halbteilungsgrundsatz, sofern überwiegend zu Wohnzwecken durch den Käufer genutzt
• Zweifamilienhaus — Rechtsprechung uneinheitlich, BGH tendiert zur Anwendung wenn Käufer eine Einheit selbst bewohnt
• Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus — voll erfasst, unabhängig von Hausgröße
• Mehrfamilienhaus (3+ Einheiten) — nicht erfasst, freie Verhandlung
• Unbebaute Grundstücke — nicht erfasst
• Mischobjekt (Wohnen+Gewerbe) — nicht erfasst, sobald gewerblicher Anteil signifikant ist
• Käufer ist GmbH / Einzelunternehmer im Rahmen seines Gewerbes — nicht erfasst, auch bei Wohnimmobilie
• Share-Deal (Erwerb über Gesellschaftsanteile) — nicht erfasst, freie Provisionsgestaltung

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte oder als gewerblicher Investor auftritt, kann also nach wie vor mit reinen Außenprovisionsmodellen — oder umgekehrt mit reiner Innenprovision — konfrontiert werden.

Doppelmaklerschaft und Schriftformerfordernis

Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag bei Wohnimmobilien zwingend der Textform — mündliche Provisionsabreden sind nichtig. Das ist für Käufer ein wirksamer Hebel: Liegt keine schriftliche Vereinbarung vor, besteht kein Provisionsanspruch, selbst wenn die Vermittlung erfolgreich war. Die Textform umfasst auch E-Mail, WhatsApp-Nachrichten oder PDF-Dokumente — nicht aber Telefonate oder mündliche Termine.

Bestellerprinzip: Kauf vs. Miete — die häufige Verwechslung

Anders als beim Mietvertrag (echtes Bestellerprinzip seit 2015: nur wer den Makler bestellt, zahlt) gilt beim Immobilienkauf ein geteiltes Bestellerprinzip: Der Verkäufer beauftragt zwar typischerweise den Makler, aber der Käufer wird über den Halbteilungsgrundsatz in die Provisionspflicht einbezogen. Wer dies verwechselt und sich auf „der Verkäufer hat ihn beauftragt, also zahle ich nichts“ verlässt, riskiert Klagen über fünfstellige Beträge.

Maklerprovision Bundesländer: Aktuelle Sätze im Überblick

Die folgenden Sätze gelten als Marktstandard für Privatkäufe und sind jeweils Bruttowerte inklusive 19 % Umsatzsteuer. Die Aufteilung erfolgt nach geltendem Recht zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer. Der Nettowert von 3,57 % entspricht 3,0 % netto, 7,14 % entsprechen 6,0 % netto.

Warum Hamburg, Hessen und Bremen historisch günstiger sind

Die niedrigeren Sätze in Hamburg (6,25 %), Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (jeweils 5,95 %) sind kein Zufall, sondern Erbe der früheren reinen Käuferprovision: In diesen Bundesländern trug der Käufer historisch die gesamte Provision, was zu einem Wettbewerbsdruck nach unten führte. In den klassischen Halbteilungsländern wie Bayern oder Baden-Württemberg gab es diesen Druck nie, weshalb sich der höhere Standardsatz bis heute hält. Mit der bundesweiten Reform sind die regionalen Niveaus fixiert — eine Angleichung nach unten wird vom Markt nicht erzwungen, weil die Halbteilung Käufer relativ entlastet.

Die Werte sind Marktusancen, keine gesetzlich fixierten Sätze. Verhandlungen — insbesondere bei höheren Kaufpreisen ab etwa 800.000 Euro — sind grundsätzlich möglich. Eine genaue Berechnung für Ihr Objekt liefert der Maklerprovision berechnen-Rechner.

Was kostet das in Euro? Konkrete Beispielrechnungen

Prozentsätze allein sagen wenig — entscheidend ist die absolute Belastung. Die folgende Tabelle zeigt die Käuferseite (also Ihren Anteil als Investor oder Eigennutzer) bei fünf typischen Kaufpreisszenarien und drei Provisionsstufen.

Bei einem Premium-Objekt für 2,5 Millionen Euro liegt der Unterschied zwischen Hessen und Bayern bei knapp 15.000 Euro — allein durch den regionalen Provisionssatz. Wer die Kaufnebenkosten berechnen will, sollte zusätzlich Grunderwerbsteuer (3,5 %–6,5 % je Bundesland), Notarkosten berechnen (rund 1,5 %) und Grundbucheintrag (0,5 %) einkalkulieren.

Kombinierte Nebenkostenbelastung pro Bundesland

Wer wirklich vergleichen will, muss Provision und Grunderwerbsteuer zusammen betrachten — die folgende Tabelle zeigt die Käuferseite bei einem 800.000-Euro-Objekt inklusive Notar (1,5 %) und Grundbuch (0,5 %):

Der Befund ist eindeutig: Niedrige Maklerprovision wird durch hohe Grunderwerbsteuer mehr als kompensiert. Bayern und Sachsen sind in der Gesamtbelastung deutlich günstiger als Hessen oder NRW. Details zur regionalen Steuerlast im Vergleich Grunderwerbsteuer Bundesländer.

Steuerliche Behandlung: Wann die Maklerprovision absetzbar ist

Hier liegt der größte Hebel für Investoren — und der häufigste Anwenderfehler. Die Maklerprovision wird steuerlich grundsätzlich als Anschaffungsnebenkosten behandelt und erhöht damit die Bemessungsgrundlage für die Tilgung Immobilienkredit-Planung sowie die AfA.

Vermietete Immobilie (Einkünfte aus V&V)

Bei Kapitalanlagen wird die Provision dem Kaufpreis zugeschlagen und über die Nutzungsdauer abgeschrieben — bei Wohngebäuden in der Regel mit 2 % bzw. 3 % linear pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG. Eine Direktabsetzung als Werbungskosten im Erwerbsjahr ist nicht möglich. Wichtig: Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil ist abschreibbar — der Grund-und-Boden-Anteil (typisch 20–30 %) bleibt steuerlich neutral. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die Provision in die Nettorendite berechnen-Kalkulation einbeziehen, nicht in die laufenden Kosten.

Vorsteuerabzug bei gewerblicher Vermietung — der unterschätzte Hebel

Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung (typisch: gewerbliche Vermietung an Unternehmer mit Option zur USt nach § 9 UStG) lässt sich der in der Maklerprovision enthaltene Umsatzsteuer-Anteil von 19 % als Vorsteuer zurückholen. Bei einer Bruttoprovision von 28.560 Euro sind das 4.560 Euro reine Cash-Ersparnis — sofort, nicht über AfA verteilt. Bei reiner Wohnraumvermietung (umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG) entfällt diese Möglichkeit; die Bruttoprovision wandert vollständig in die AfA-Bemessungsgrundlage.

Selbstgenutzte Immobilie

Bei Eigennutzern ist die Maklerprovision steuerlich vollständig irrelevant — sie kann weder abgesetzt werden, noch erhöht sie eine spätere Bemessungsgrundlage. Sie zählt aber zu den Anschaffungskosten, was bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist berechnen die Höhe des steuerpflichtigen Gewinns nach § 23 EStG mindert.

Verkäuferseite: Provision als Werbungskosten oder Veräußerungskosten

Auch der Verkäufer kann seinen Anteil steuerlich geltend machen — wird oft übersehen:

• Verkauf vermieteter Immobilie innerhalb Spekulationsfrist — Provisionsanteil mindert als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG)
• Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist — steuerlich irrelevant, kein Abzug möglich
• Verkauf im gewerblichen Grundstückshandel — voller Betriebsausgabenabzug
• Eigennutzer-Verkauf — irrelevant (kein steuerpflichtiger Vorgang)

Gewerblicher Immobilienhandel

Grundsteuer: Definition & Erklärung

Die Grundsteuer ist eine kommunale Substanzsteuer auf Grundbesitz und nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer. Während die Grunderwerbsteuer einmalig beim Kauf fällig wird, wird die Grundsteuer dauerhaft – viermal jährlich (15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November) – erhoben.

Die drei Arten der Grundsteuer

• Grundsteuer A – land- und forstwirtschaftliche Betriebe
• Grundsteuer B – sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke (klassisches Wohneigentum, Rendite- und Investment-Immobilien)
• Grundsteuer C – neu seit der Reform: erhöhter Hebesatz auf baureife, unbebaute Grundstücke. Soll Spekulation mit Bauland eindämmen. Für Bauträger und Projektentwickler eine wichtige neue Position in der Kalkulation.

Grundsteuerreform: Was hat sich geändert?

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alten Einheitswerte (von 1964 in West, 1935 in Ost) für verfassungswidrig. Seitdem gilt ein neues Bewertungsverfahren – mit erheblichen Konsequenzen für Eigentümer.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

• Neuer Grundsteuerwert ersetzt den Einheitswert
• Bundesmodell (11 Bundesländer): Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
• Eigene Ländermodelle: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen
• Neue Steuermesszahl: 0,31 ‰ für Wohngrundstücke (vorher 3,5 ‰) – Hebesätze wurden zum Ausgleich angepasst
• Aufkommensneutralität nur als politische Zielgröße – im Einzelfall kann es deutliche Verschiebungen geben
• Grundsteuer C erstmals möglich

Bundesländer-Modelle im Vergleich

Insider-Hinweis: Investoren mit Top-Lagen-Immobilien (München, Stuttgart) profitieren vom bayerischen bzw. baden-württembergischen Modell. Im Bundesmodell zahlen exakt diese Lagen am meisten.

Grundsteuer berechnen: Formel & Schritt-für-Schritt

Die Berechnung erfolgt im Bundesmodell in drei Schritten:

1. Schritt: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag
2. Schritt: Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = jährliche Grundsteuer
3. Schritt: Jahresbetrag ÷ 4 = Quartalsbetrag

Beispielrechnung: Einfamilienhaus in Köln

• Grundsteuerwert: 380.000 €
• Steuermesszahl Wohnen: 0,31 ‰
• Steuermessbetrag: 117,80 €
• Hebesatz Köln Grundsteuer B: 515 %
• Jährliche Grundsteuer: 606,67 €
• Quartal: 151,67 € | Monat: ca. 50,56 €

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in München (Flächenmodell Bayern)

• Wohnfläche: 90 m² × 0,50 €/m² = 45 €
• Anteil Grundstücksfläche: 60 m² × 0,04 €/m² = 2,40 €
• Äquivalenzbetrag gesamt: 47,40 €
• Steuermesszahl Wohnen: 70 % → Messbetrag 33,18 €
• Hebesatz München: 824 % (nach Reform-Anpassung)
• Jährliche Grundsteuer: ca. 273 €

Der direkte Vergleich zeigt: Identische Wohnung kann je nach Modell und Gemeinde stark variieren.

Hebesätze: Unterschiede zwischen Städten

Den Hebesatz legt jede Gemeinde individuell fest – politisch, abhängig von Haushaltslage und Reform-Anpassung. Die Bandbreite ist enorm.

Großstädte im Vergleich (nach Reform)

Extreme: Steuerparadiese und Hochsteuer-Gemeinden

• Höchste Hebesätze Deutschlands: einzelne hessische und NRW-Gemeinden (Lorch, Bergneustadt) mit über 1.000 %
• Niedrigste Hebesätze: Kleinstgemeinden in Schleswig-Holstein und Bayern teilweise unter 280 %
• Faustregel für Investoren: Hebesätze in strukturschwachen Großstädten (z. B. Ruhrgebiet) sind oft deutlich höher als in Speckgürtel-Gemeinden

Wer zahlt die Grundsteuer – Vermieter oder Mieter?

Umlage auf Mieter

Grundsteuer ist nach BetrKV § 2 Nr. 1 eine umlagefähige Position der Betriebskosten. Vermieter können sie vollständig auf Mieter umlegen – Voraussetzungen:

• Umlage ist im Mietvertrag wirksam vereinbart
• Aufnahme in die jährliche Betriebskostenabrechnung
• Bei Mischnutzung (Wohn-/Gewerbe): getrennte Abrechnung

Eigennutzer und WEG

Bei selbst genutzten Häusern und Eigentumswohnungen trägt der Eigentümer die Steuer direkt. In der WEG wird der Bescheid pro Sondereigentum (Wohnung) erstellt.

Grundsteuer absetzen: Steuerliche Behandlung

Vermieter

• Voll als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar
• Auch wenn umgelegt: kein Nachteil – die Umlage gilt als Einnahme, die Grundsteuer als Werbungskosten (neutral)

Selbstnutzer

• Grundsätzlich nicht absetzbar
• Ausnahme: häusliches Arbeitszimmer – anteilig nach Flächenanteil

Gewerbliche Nutzung

• Voll als Betriebsausgabe abzugsfähig
• Bei gemischt genutzten Objekten: anteilige Aufteilung

Grundsteuer-Bescheid prüfen: Checkliste

Statistiken der Steuerberaterverbände zeigen: Ein erheblicher Teil der neuen Grundsteuerbescheide enthält Fehler. Was Sie prüfen sollten:

Häufige Fehlerquellen

• Falsche Wohnfläche – Dachschrägen, Kellerräume falsch erfasst
• Falscher Bodenrichtwert – Stichtag oder Zone vertauscht
• Falsche Gebäudeart – z. B. Zweifamilienhaus als Mietwohngrundstück eingestuft
• Vergessene Wertminderungen – Erbbaurecht, Denkmalschutz, Baulasten
• Falsches Baujahr – wirkt sich auf Mietniveau-Modell aus

Einspruch einlegen – so geht’s

• Frist: 1 Monat nach Bekanntgabe des Bescheids
• Schriftlich oder per ELSTER beim Finanzamt (nicht Gemeinde!)
• Drei verschiedene Bescheide möglich: Grundsteuerwert, Steuermessbetrag, Grundsteuerbescheid – jeder einzeln anfechtbar
• Bei komplexen Fällen: Steuerberater oder Fachanwalt einschalten

Grundsteuer für Investoren: Auswirkungen auf die Rendite

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

Bei Investment-Immobilien ist die Grundsteuer ein laufender Kostenfaktor, der die Nettomietrendite mindert – auch wenn er auf Mieter umgelegt wird, da er bei Leerstand voll am Eigentümer hängt.

Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen

• Kaufpreis: 2,4 Mio. €
• Jahresmiete (Soll): 96.000 €
• Grundsteuer p. a.: ca. 2.800 €
• Bei 10 % Leerstand-Risiko: ca. 280 € jährlich nicht umlegbar
• Effekt auf Nettomietrendite: marginale, aber dauerhafte Belastung – bei Hebesatz-Erhöhungen schnell deutlich spürbar

Strategische Hinweise

• Hebesätze werden tendenziell steigen – kommunale Haushalte sind chronisch unterfinanziert
• Vor Kauf immer: Grundsteuer-Bescheid des Verkäufers anfordern
• In B- und C-Lagen: Hebesatz-Entwicklung der letzten zehn Jahre prüfen
• Bei unbebauten Grundstücken: Risiko Grundsteuer C einplanen

Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer: Der Unterschied

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