Haus schnell verkaufen mit dem richtigen Makler

Ein reibungsloser Ablauf beim Verkauf ist das A und O. Es sind viele verschiedene Schritte nötig, um ein Haus gewinnbringend zu verkaufen. Diese alleine anzugehen, stellt für die meisten einen sehr hohen Zeitaufwand dar. Es wird ein umfangreiches Fachwissen benötigt, dessen Aneignung alleine bereits viel Zeit in Anspruch nimmt.

Um Ihnen den Hausverkauf so einfach und vor allem schnell wie möglich zu gestalten, helfen Ihnen Makler Experten mit ihrem Wissen und der jahrelangen Erfahrung. Der Ablauf kann sich für die Hausbesitzer somit schnell und einfach gestalten und das ohne viel Zeit investieren zu müssen. Legen Sie sich entspannt zurück, während der Immobilienmakler Ihres Vertrauens die Arbeit für Sie erledigt.

Mehr dazu hier:

• Mit oder ohne Makler verkaufen?

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Schneller Immobilienverkauf: 3 häufige Fragen

Wir wollen Ihnen wenig Zeit nehmen, deshalb hier 3 konkrete Fragen, die uns in Beratungsgesprächen am häufigsten gestellt werden.

Wie schnell können Sie verkaufen?

Frage 1: Wie schnell können gute Immobilienmakler eine Immobilie verkaufen?

Jeder Ort, jede Bedingung variiert die Zeit. Wir können Ihnen ein Angebot für Ihre Immobilie in Deutschland machen, in Hamburg, Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und für alle anderen Städte im Raum Deutschland, Österreich und Schweiz.

In circa 32% der Anfragen unserer Kunden, haben wir noch am selben Tag, also innerhalb von 24 Stunden, ein vorläufiges Angebot vorliegen. Nach genauerer Prüfung und Bewertung liegt die kürzeste Dauer so bei 72 Stunden. Hinzu kommen allerdings noch die üblichen Verfahren um Kaufvertrag und Notartermin. Über beides erfahren Sie gleich noch mehr.

Makler mit Käuferpool oder Online Portal?

Frage 2: Warum sollten Sie einen Immobilienmakler für den schnellen Hausverkauf beauftragen und nicht einfach Online verkaufen?

Sie sollten sich an einen Immobilienmakler für den schnellen Hausverkauf beauftragen, wenn Sie einen garantiert schnellen Verkauf wünschen, der problemlos ist und mit dem keine zusätzlichen Kosten verbunden sind.

Wenn Sie Ihr Eigentum auf eine der üblichen Online Portale geben, gibt es keine Garantien, dass es sich tatsächlich verkaufen wird – auch nicht zu Ihrem selbst ermittelten Wunschpreis.

Ohne Immobilienmakler (mit Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren im Hintergrund) könnte Ihre Immobilie monatelang ohne Besichtigungen, geschweige denn ohne Angebote, auf dem freien Markt angeboten werden.

Darüber hinaus verfügen wir über ein strenges Bewertungsverfahren, was bedeutet, dass wir für jedes Objekt immer die genaueste Immobilienbewertung erhalten.

Die Vorteile eines Maklers zusammengefasst:

• Schneller und problemloser Hausverkauf
• Keine zusätzlichen Kosten
• Garantie für einen schnellen Verkauf
• Zugang zu Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren
• Vermeidung monatelanger Angebotslosigkeit auf dem freien Markt
• Genauere Immobilienbewertung durch strenges Bewertungsverfahren

Garantiert schnell verkauft?

Frage 3: Wie können Sie garantieren, dass ich mein Haus schnell an Sie verkaufen kann?

Was Investoren Makler von anderen Unternehmen unterscheidet, ist, dass wir eigenes Geld unserer Partner bereit haben, um Ihr Haus zu kaufen. Unsere Investoren Partner sind seit über 25 Jahren in der Branche tätig und verfügen zusammen über hunderte Jahre Erfahrung. Dies ermöglicht uns einen schnellen Verkaufsprozess und bedeutet, dass wir bei Bedarf in der Lage sind, einen Kauf in nur sieben Tagen abzuschließen.

Mit einem externen Team von Rechtsexperten und erfahrenen Fachleuten verläuft der Prozess von der Bewertung bis zum Abschluss nahtlos. Sie stehen in regelmäßigem, direktem Kontakt mit einem engagierten Vertriebsmitarbeiter, so dass Sie immer auf dem Laufenden gehalten werden und mögliche Probleme schnell gelöst werden können.

Immobilienwert ermitteln: So gehen Sachverständige vor

Was sind die genauen Kriterien, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln und wie genau gehen Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens vor? Im Allgemeinen gilt, nach § 194 BauGB, dass der Verkehrswert den Preis wiedergeben soll, der im normalen Geschäftsjahr zu dem Zeitpunkt der Ermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt worden wäre.

Um diesen Wert zu bestimmen, orientieren sich Sachverständige an verschiedene Kriterien:

Lage der Immobilie

Zur Lage der Immobilie zählt zum einen die Infrastruktur der nahen Umgebung, wie beispielsweise Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, aber auch Anbindungen zu Ärzten oder Krankenhäusern. Andererseits haben Trendlagen einen Vorteil und das besonders in Großstädten.

Je höher die Beliebtheit des Viertels, desto höher ist der Wert der Immobilie dort.

Besonders einfach verkaufen lassen sich Immobilien natürlich in den Innenstädten und im Speckgürtel beliebter Ballungsgebiete.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist wohl das wichtigste Kriterium zur Bestimmung des Verkehrswertes, da es sich um die Grundlage zu dessen Ermittlung handelt. Der Bodenrichtwert gibt dabei den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in der jeweiligen Bodenrichtwertzonen an.

Altlasten auf dem Grundstück

Altlasten auf dem Grundstück sind natürlich nicht von Vorteil für die Immobilie, da Sie vom neuen Eigentümer übernommen werden müssen. Solche Altlasten sind im Grundbuch vermerkt und beeinflussen das Gutachten negativ, da mehr Kosten auf potenzielle Käufer zukommen.

Tipp! Sie wollen noch genauere Informationen zum Thema Grundstücksverkauf? Lesen Sie hier mehr: Grundstück verkaufen.
Zum Thema Baugrundstück verkaufen finden Sie Ablauf, Kosten und Steuern in unserem Ratgeber.

Energetischer Zustand

Zuerst einmal ist hier natürlich die Vorlage des Energieausweises vonnöten. Dieser besagt, wie hoch der Energieverbrauch ist. Je höher, desto schlechter. Hinzukommt wie hochwertig und neu die Dämmung der Außenwände und des Daches sind. Diese bestimmen maßgeblich den Energieverbrauch mit und die Energiekosten steigen bei schlechter Dämmung enorm. Unser Tipp, wenn die Zeit nicht drängt und Sie schnell verkaufen müssen: Sanierung für Wertsteigerung.

Baulicher und technischer Zustand einer Immobilie

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist natürlich der Zustand der Immobilie. Dazu zählen nicht nur die verwendeten Materialien, wie Bausubstanzen, Leitungen, Rohre oder Elektroanlagen, sondern auch das Alter der Immobilie und der Materialien. Zudem können sich Extras, wie eine Außenanlage, Carports, Gartenanlagen und Garagen positiv auf die Bewertung auswirken und eine positive Bewertung bekräftigen.

Aktuelle Marktlage

Der Preis einer Immobilie wird immer von Angebot und Nachfrage bestimmt, weshalb dieses Kriterium auch für den Sachverständigen eine wichtige Rolle spielt. Hier werden Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage herangezogen und mit den Daten der zu prüfenden Immobilie verglichen.

Erschießungsgrad der Immobilie

Ebenfalls wichtig für den Wert der Immobilie ist der Erschießungsgrad. Das bedeutet, dass geprüft werden muss, ob das Objekt an wichtige Netze, wie das Wassersystem, das Telefonnetz aber auch den Strom angeschlossen ist. Natürlich ist es von Vorteil, wenn die Immobilie mit allen wichtigen Netzen verbunden ist.

Exposé: Haus präsentieren & vermarkten

Die richtige Anzeige ist das A und O für die Selbstvermarktung einer Immobilie. Aber auch weitere Aspekte müssen beachtet werden. Wenn Sie ohne Hilfe an einen Hausverkauf herangehen, sollten Sie sich auf einen hohen zeitlichen Aufwand und viel Selbstorganisation gefasst machen. Erleichtert wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen zu dem Thema.

Anzeige: Formulierungen, Bilder und der erste Eindruck

Es gibt nichts Schlimmeres, als dass Ihre Anzeige in der großen Masse untergeht. Kurze, nüchterne Beschreibungen langweilen potenzielle Käufer und wirken wenig einladend. Achten Sie also bereits beim Titel auf eine lockere, aber dennoch seriöse Formulierung. Dafür sollten Sie eine möglichst bildreiche Sprache verwenden, die Emotionen weckt und somit die Aufmerksamkeit an sich zieht.

Überlegen Sie sich, bei welcher Überschrift Sie selbst hängen bleiben würden.

Besondere Vorzüge Ihrer Immobilie können dabei durch Formulierungen, wie ‚eleganter Altbau mit Stuck‘ oder ’sonnendurchflutete Süd-Terrasse‘ hervorgehoben werden, denn Sie wirken begeistert und laden die Immobiliensuchende direkt ein. Versuchen Sie den Käufer bereits mit der Überschrift anzulocken, damit er weiter auf Ihre Anzeige klickt.

Bilder: Innenraum, Grundstück und Details

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder des Immobilien Exposés. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen. Die Räume sollten natürlich zu aller erst aufgeräumt und sauber sein. Sie sollten die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Wohnung repräsentieren.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen. Der Grundriss sollte ebenfalls nie fehlen, da die potenziellen Käufer dort einen Eindruck von den Größenverhältnissen der einzelnen Räume zueinander erhalten und die Aufteilung der Räume besser sehen können.

Darauf gilt es bei den Bildern zu achten:

• Räume aufgeräumt und sauber für gute Bilder
• Bilder bei Tageslicht für optimale Sichtbarkeit
• Titelbild repräsentiert das Beste an der Wohnung
• Bilder von allen Räumen, Dachterrasse, offene Küche & Co.
• Bilder von Garten/Balkon/Terrasse, Außenansicht und Grundriss

Vorher / Nachher Vergleich

Häuser sind keine Kapitalanlage, sondern werden meist selbst bewohnt. Achten Sie deshalb vor allem auf gutes Bildmaterial. Häufiger, als Sie denken sind Fotos überbelichtet, verwackelt oder im falschen Ausschnitt. Fotos sind das erste, was Interessenten sehen, hier erzeugen Sie den ersten Kaufwunsch!

Text: Genaue Beschreibung und Vorteile

Ist der potenzielle Käufer erst einmal auf Ihrer Anzeige, können ihn zwei weitere Faktoren von der Immobilie überzeugen. Der Annoncen Text und Ihre Bilder. Bei Ihrem Text sollten Sie wichtige Eckdaten der Immobilie genauso wie Objektkriterien erläutern.

Hierzu zählen:

• Zimmeranzahl
• Stadtteil
• Balkon
• Einbauküche
• Stockwerk- aber auch Vollbad
• Kellerräume

Beschreiben Sie die Lage der Wohnung, die Vorzüge und nennen Sie auch die Ausstattung möglichst genau. Dazu zählen Kücheneinrichtung, Heizsysteme aber auch weitere Objekte, die in der Immobilie verbleiben werden. Nennen Sie in diesem Zuge auch die Kosten für die Abstandszahlungen für vorhandene Ausstattung und Courtage. Wichtig sind ebenfalls Informationen, wie Mietpreis, Nebenkosten und die Größe der Wohnung in Quadratmetern.

Die 5 häufigsten Fehler im Verkauf

Die meisten Hausverkäufer sind eher unerfahren auf dem Gebiet und wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Oft werden ein paar Bilder geschossen und diese auf ein Immobilienportal gestellt. Jedoch wissen die Hausbesitzer nicht, was Sie erwartet, was Sie beachten müssen und was alles auf Sie zukommt. Um diese Ungewissheit vorzubeugen, ist das A und O vor einem Hausverkauf das Informieren und das Hilfe suchen, bei Experten auf dem Gebiet.

Möchten Sie Ihre Immobilie also schnell veräußern, sollten Sie diese Fehler beim Immobilienverkauf auf jeden Fall vermeiden:

1. Makler wird von vornherein ausgeschlossen
2. Exposé vermittelt einen falschen Eindruck
3. Immobilien-Verkehrswert ist Ihnen unbekannt
4. Sie sind unvorbereitet bei Besichtigungsterminen
5. Sie sind nicht verhandlungssicher

Rechtliches: Notar, Grundbuch und Kaufvertrag

Ein Hausverkauf ist eine große Entscheidung, mit der viele rechtliche Vorgänge, Verträge und Voraussetzungen einhergehen. Als Hausbesitzer sollte man sich vorab gut darüber informieren, was auf einen zukommt und was man beachten muss, damit man gewinnbringend aus dem Geschäft hervorgeht. Für unwissende auf dem Gebiet gibt es viele rechtliche Grundlagen zu beachten und vor allem kleine Stolperfallen, die man unbedingt vermeiden sollte.

Notar: Überwachung des Kaufvertrages

Die Aufgaben eines Notars ist es, den Immobilienverkauf während des Notartermins als unparteiische juristische Instanz so zu regeln, dass alle Parteien zufrieden sind und alle möglichen Streitpunkte von vorn bis hinten vermieden oder geregelt werden. Der Notar erstellt eine öffentliche Urkunde (den Kaufvertrag), in dem alle erforderlichen rechtlichen Fragen transparent und eindeutig geregelt werden.

Zudem beurkundet der Notar den Immobilienkaufvertrag:

§311b des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schreibt in Deutschland vor, dass alle rechtlichen Verträge zu Grundstücken, Vermögen, Nachlass und Immobilien zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen.

Eine weitere Aufgabe von Notaren ist die Sicherung des Schutzes von Käufer und Verkäufer. Zum rechtlichen Schutz des Käufers reserviert der Notar die Immobilie dem Käufer im Grundbuch als Vormerkung, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht kurzfristig an jemand anderen verkaufen kann. Zum rechtlichen Schutz des Verkäufers veranlasst der Notar die letztendliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, sobald der Käufer den Kaufpreis auch wirklich bezahlt hat.

Vollstreckbare Ansprüche

Notare sorgen zusätzlich für sofort vollstreckbare Ansprüche. Das bedeutet, dass die in notariell beurkundeten Verträgen festgelegten Ansprüche sofort vollstreckbar sind. Zur Durchführung der Ansprüche muss also nicht mehr extra bei einem Gericht geklagt werden, sondern es kann sofort ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dies findet beispielsweise bei der Nichtzahlung des Kaufpreises statt.

Außerdem erklärt ein Notar alle ungeklärten Rechtsfragen bei einem Immobilienverkauf. Er muss allen Vertragsparteien alle juristischen und rechtlichen Fragen so umfassend, verständlich und ausreichend erläutern, dass eine urkundliche Erfassung von dem tatsächlichen Willen beider Parteien möglich ist. Sie sind dazu verpflichtet aufgrund Ihres öffentlichen Amtes.

Die Kosten, die für den Notar entstehen sind immer gleich, denn die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) in ganz Deutschland einheitlich geregelt.

Sollte ein Notar eine abweichende Kostenregelung anstreben, ist er damit unwirksam, da dies rechtlich untersagt ist. Dies gilt sowohl für Kostensenkung oder Kostenanstieg.

Kaufvertrag im Immobilienhandel

Wie kann ein Kaufvertrag zustande kommen? Wann besteht ein Kaufvertrag? Und was muss alles in einem Kaufvertrag enthalten sein?

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage, auf der ein Hausverkauf aufbaut. Je nach Fall, sieht ein Kaufvertrag immer unterschiedlich aus, enthält mehr oder weniger Regelungen, je nachdem, was die Parteien vereinbart haben.

Ein Kaufvertrag ist ein komplexer und umfangreicher Vertrag, der viele juristische Unklarheiten und auch Fallen für den ein oder anderen bereithält. Auch die Umsetzung kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen.

Schnell verkaufen? Teilweise vergehen von der Unterschrift des Vertrages beim Notar bis hin zur Eigentumsüberschreibung im Grundbuch bis zu 8 Wochen.

Diese Ungleichzeitigkeit zwischen der Überweisung des Kaufpreises, dem Besitz- und damit Nutz- und Lastenwechsel und dem letztendlichen Eigentumswechsel und der Übergabe werfen weitere Rechtsfragen beim Hausverkauf auf, die im Kaufvertrag detailliert geregelt werden müssen.

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Pe Wie hoch die Kosten konkret ausfallen, zeigt unser Maklergebühren Rechner.rfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

• Immobilie verkaufen

Was ist der Vorteil vom Teilverkauf?

Sie denken über den Teilverkauf Ihrer Immobilie nach? In unserem Ratgeber haben wir schon sehr viel über den Teilverkauf von Immobilien berichtet und natürlich auch die Frage beantwortet, ist ein Teilverkauf von Immobilien sinnvoll? Verkaufen an die eigenen Kinder, Enkelkinder – wie funktioniert das?

Der große Vorteil vom Teilverkauf ist die schnelle Überweisung des Kaufpreises. Schließlich sparen Sie sich sehr viele Schritte im Immobilienverkauf, zum Beispiel ein Großteil der Kommunikation mit möglichen Interessenten, sowie die darauf folgenden Bonitätsprüfungen, damit Sie einen seriösen Käufer finden.

Teilverkauf an Privatpersonen möglich?

Grundsätzlich ist der private Teilverkauf von Immobilien durchaus möglich. Jeder kann Anteile an Ihrer Immobilie erwerben und so zum Teileigentümer werden. Haben Sie einen direkten Ansprechpartner für den Teilverkauf gefunden, können Sie sich Ihre Zeit für die typische Käufersuche, wie beim kompletten Immobilienverkauf, sparen.

Privat verkaufen über Portal?

Nicht jeder hat Familie, meist Kinder, die ein Teil der Immobilie abkaufen. Was gibt es für Alternativen?

Die meisten privaten Käufer, die über Immobilienportale nach Angeboten suchen, werden keinen Teilverkauf akzeptieren, sondern wollen die gesamte Immobilie kaufen. Wenn Sie eine Immobilie zum Teil verkaufen wollen, sollten Sie sich Personen im näheren Umfeld suchen, die an einer Beteiligung interessiert sein könnten. In diesem Fall sollten Sie einen der Teilverkauf Anbieter kontaktieren.

Tipp! Die besten Teilverkauf Anbieter

In dieser Übersicht habe ich für Sie die wichtigsten Teilverkauf Anbieter, deren Vorteile, Nachteile und Konditionen verglichen! Einfach, verständlich und übersichtlich.

• Teilverkauf Anbieter Vergleich

Teilverkauf Wohnung, Haus, Grundstück – alles möglich.

Beispiel: Anteil von 20% verkauft an Kinder:

Wohnrecht und Nutzungsrecht: Kosten?

Nach dem Teilverkauf Ihres Hauses muss man sich nur über die Nutzung der Immobilie einig werden.

Welche Kosten entstehen durch den Teilverkauf?

Wenn Sie das alleinige Recht auf Wohnen und Nutzen behalten wollen, wird der Teilkäufer eine Nutzungsgebühr von Ihnen verlangen, das sogenannte Nutzungsentgelt. Natürlich können Sie bei einem privaten Teilverkauf, zum Beispiel beim Teilverkauf an Ihre Kinder, vereinbaren, dass kein Nutzungsentgelt gezahlt werden muss.

Das Nutzungsentgelt ist zwar frei verhandelbar. Doch mit wie viel sollten Sie gegebenenfalls rechnen?

Anbieter verlangen meist 3-5% p.a.

Auch im Ratgeber zum Thema Teilverkauf Anbieter im Vergleich haben wir bereits die verschiedenen Nutzungsentgelte der größeren Anbieter (Finanzunternehmen) berechnet. Wenn Sie Ihre Immobilie zum Teil an ein Unternehmen verkaufen, wie ein solches Finanzunternehmen, dann liegt das Nutzungsentgelt in der Regel zwischen 3% und 5% (vom verkauften Anteil) pro Jahr.

Bedeutet einfach gesagt, wenn Sie 100.000 Euro Ihrer Immobilie zum Teil verkaufen, zahlen Sie eine jährliche Nutzungsgebühr von 3.000 bis 5000 Euro.

Tipp! Sichern Sie sich ab mit dem Nießbrauchrecht

In allen Fällen sollten Sie sich aber absichern, insbesondere was Ihr lebenslanges Wohnrecht und Nutzungsrecht angeht. Der Fachbegriff hierfür ist der sogenannte Nießbrauch. Das Nießbrauchrecht legt fest, dass Sie bis zum Tag Ihres Todes ein vollständiges Wohnrecht und Nutzungsrecht der Immobilie haben. Dementsprechend sind Sie unabhängig von allen Entscheidungen, die Ihre zukünftigen Miteigentümer treffen. Selbst, wenn es Ihre Kinder oder Enkelkinder sind.

Das Nießbrauchrecht gewährt Ihnen lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht am Objekt

Steuern beim privaten Teilverkauf

Der Name sagt alles, diese Steuer soll Spekulationen im Immobilienmarkt einschränken.

Spekulationssteuer erklärt

Mit der Spekulationssteuer sagt der Gesetzgeber: Wer eine Immobilie kauft, darf diese erst nach X Jahren steuerfrei verkaufen – auch beim Teilverkauf. X = Jahre unterscheiden sich dabei, je nach dem, ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage gekauft haben (vermieten) oder diese selbst bewohnen (Eigennutz).

Spekulationsfrist:

• Fremdnutzung – 10 Jahre
• Eigennutz – 3 Jahre

Höhe der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich immer nach dem eigenen Steuersatz. Damit liegt die Spekulationssteuer schnell über 25% und für Gutverdiener auch schnell bei 40%.

Teilverkauf Immobilie: Der Ratgeber

Sie wollen mehr zum Thema Teilverkauf Immobilie erfahren? Dann schauen Sie sich hier meinen großen Ratgeber an, in denen ich wirklich alle Aspekte beleuchte, von den Vorteilen, über die Nachteile, bis hin zu möglichen Alternativen, wie dem Hypothekendarlehen oder auch der Immobilienrente. Natürlich auch alles zum Thema Steuern beim Teilverkauf. Alle Erfahrungen:

• Teilverkauf Immobilie

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?

Ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten sollten, hängt von drei Faktoren ab: Ihrer persönlichen Lebenssituation, der Marktphase und der wirtschaftlichen Performance der Immobilie. Als Eigentümer tragen Sie die volle Verantwortung für Wartung, Instandhaltung, Mieterauswahl, Nebenkostenabrechnung und – seit Verschärfung der energetischen Anforderungen – auch für Sanierungspflichten nach GEG (Gebäudeenergiegesetz). Das bedeutet Aufwand, gibt Ihnen aber gleichzeitig die volle Kontrolle über Einnahmen, Ausgaben und langfristige Wertentwicklung.

Entscheidungs-Framework: Verkaufen oder behalten?

Bevor Sie sich emotional festlegen, prüfen Sie folgende Indikatoren – mehr als drei „Ja“ bei einer Spalte ist ein deutliches Signal:

Vorteile einer Veräußerung des Mehrfamilienhauses

Es gibt eine Reihe von Gründen, die für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses sprechen. Der wichtigste: die Freisetzung gebundenen Eigenkapitals. Bei einem Verkehrswert von beispielsweise 1,8 Mio. Euro und einer Restschuld von 400.000 Euro bleiben nach Tilgung und Verkaufsnebenkosten rund 1,3 Mio. Euro Liquidität – Kapital, das Sie diversifiziert anlegen, in Wertpapiere, in eine renditestärkere Immobilie oder in den Ruhestand investieren können.

Hinzu kommt: Mehrfamilienhäuser werden über das Ertragswertverfahren bewertet. In Marktphasen mit niedrigen Renditeanforderungen werden Faktoren des 22- bis 28-fachen der Jahresnettokaltmiete erzielt – in Phasen steigender Zinsen sinkt dieser Faktor schnell auf das 18- bis 20-fache. Wer in einer Hochphase verkauft, realisiert dauerhaft einen höheren Preis, als später bei abgekühltem Markt möglich wäre.

Ein altes Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau verliert spürbar an Wert – energetische Anforderungen verschärfen sich kontinuierlich, EU-Taxonomie und nationale GEG-Vorgaben machen unsanierte Objekte für Banken zunehmend unattraktiv. Eine gezielte Sanierung vor dem Verkauf kann die Wertsteigerung um das Drei- bis Vierfache der Sanierungskosten hebeln, wenn sie strategisch erfolgt.

Vorteile eines Verkaufs des Mehrfamilienhauses zusammengefasst:

• Befreiung vom Verwaltungsaufwand (rechnen Sie mit 8–15 Stunden/Monat bei Eigenverwaltung)
• Freisetzung des Immobilienkapitals zur Diversifikation
• Vermeidung künftiger Sanierungspflichten (GEG, kommende EU-Standards)
• Realisierung von Buchgewinnen in Hochpreisphasen
• Reduzierung von Klumpenrisiko im Vermögensportfolio
• Übertragung des Mietausfallrisikos auf den Käufer

Steuerliche Aspekte beim Verkauf: Spekulationssteuer und AfA-Verlust

Der Verkauf ist nur dann steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren seit Anschaffung abgelaufen ist (§ 23 EStG). Wird vorher veräußert und das Objekt war vermietet, fällt der Veräußerungsgewinn voll dem persönlichen Einkommensteuersatz unter – bei Spitzenverdienern bis zu 45% plus Solidaritätszuschlag.

Beispielrechnung: Ankaufspreis 900.000 €, Verkaufspreis nach 7 Jahren 1,4 Mio. €, Veräußerungsgewinn 500.000 €. Bei 42% Steuersatz = 210.000 € Steuerlast. Wer drei Jahre wartet, spart über 200.000 €.

Wichtig auch: Bei Verkauf entfällt die laufende AfA (linear 2% oder 2,5% bei Altbau vor Baujahr 1925; für Neubauten der jüngeren Reformen erhöhte AfA). Diese Steuerersparnis fällt nach Verkauf weg – ein oft unterschätzter Faktor in der Gesamtrechnung.

Deshalb lohnt es sich, ein Mehrfamilienhaus zu behalten

Es gibt starke Argumente für das Behalten. Mieteinnahmen liefern regelmäßige, weitgehend inflationsindexierte Einkünfte – bei einer typischen Bruttomietrendite von 4–5% generiert ein 1,5-Mio.-Euro-Objekt jährlich 60.000–75.000 € Kaltmiete. Nach Bewirtschaftungskosten (etwa 20–25% für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) bleiben 45.000–60.000 € Netto-Cashflow.

Hinzu kommen drei weitere Hebel:

• Tilgungseffekt: Mieter zahlen über die Miete Ihre Bankschulden ab – Vermögensaufbau ohne eigenen Liquiditätseinsatz.
• Inflationsschutz: Indexmietverträge oder Staffelmieten passen Einnahmen an die Geldentwertung an.
• Steuerlicher Hebel: AfA, Werbungskosten und Erhaltungsaufwand mindern die Steuerlast erheblich.

Bei einem familieninternen Generationenwechsel kommt ein vierter Aspekt hinzu: Mit Schenkungsfreibeträgen von 400.000 € pro Kind alle zehn Jahre und Sonderbewertungsregeln für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG, 10%-Bewertungsabschlag) lässt sich erhebliches Vermögen steuerschonend übertragen.

Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus behalten, profitieren Sie von diesen Vorteilen:

• Regelmäßige, inflationsindexierte Mieteinnahmen
• Langfristige Wertsteigerung in nachgefragten Lagen
• Steuerlicher Hebel durch AfA und Werbungskosten
• Vermögensaufbau durch Mieter-finanzierte Tilgung
• Diskrete Vermögensübertragung an die nächste Generation
• Sachwertcharakter als Inflationsschutz

Möchten Sie das im Mehrfamilienhaus gebundene Kapital nutzen, ohne komplett zu veräußern, können Sie Wohnungen einzeln verkaufen. Durch Aufteilung nach WEG entstehen einzelne Eigentumswohnungen, die in der Summe regelmäßig 15–30% mehr Erlös bringen als der Blockverkauf des gesamten Objekts.

Tipp! Mehrfamilienhäuser verkaufen über Off Market

Sowohl im Inland als auch bei ausländischen Investoren haben Mehrfamilienhäuser enormes Potenzial – insbesondere bei Objekten ab etwa drei Millionen Euro Verkehrswert mit mehreren Wohneinheiten. Der Tipp: Die Immobilie Off Market verkaufen, also exklusiv über spezialisierte Vermittler an einen vordefinierten Käuferkreis.

Wer kauft Off Market?

Typische Off-Market-Käufer für Mehrfamilienhäuser:

• Family Offices: Suchen langfristige Bestandsobjekte, oft in A- und B-Städten, Faktor 22–26x
• Institutionelle Investoren: Versicherungen, Pensionskassen – bevorzugen Portfolios und Großobjekte
• Vermögende Privatinvestoren: Suchen Renditeobjekte für die nächste Generation
• Bestandshalter und Wohnungsgesellschaften: Strategische Zukäufe in bereits bewirtschafteten Quartieren
• Stiftungen: Defensive Anlage mit langfristigem Cashflow-Profil

Vorteile des diskreten Verkaufs

• Keine öffentlichen Inserate, keine Schaulustigen, keine Mieter-Verunsicherung
• Direkte Ansprache solventer, vorqualifizierter Käufer
• Schnellere Abwicklung (oft 6–12 Wochen statt 6–9 Monate)
• Häufig höherer Verkaufspreis durch gezielte Bieterstruktur

Ihre Vorteile: Ein hohes Maß an Diskretion, exklusive Käufer und ein lukrativer Verkaufspreis

Immobilienrente: Leibrente und Umkehrhypothek

Eine beliebte Option im fortgeschrittenen Alter ist die Verrentung des Mehrfamilienhauses, auch Immobilienrente genannt. Diese bietet einen Kompromiss: Sie können weiterhin im eigenen Objekt wohnen bleiben und sich gleichzeitig ein zusätzliches finanzielles Polster aufbauen.

Leibrente: Monatliche Rentenauszahlungen

Die Leibrente bietet die Möglichkeit, nach dem Verkauf der Immobilie weiterhin im Objekt zu wohnen. Anstelle einer Einmalzahlung erhalten Sie eine monatliche Rente, die auf dem Wert Ihrer Immobilie und Ihrer statistischen Lebenserwartung basiert. Im Gegensatz zu klassischen Krediten leisten Sie keine monatlichen Zahlungen an den Käufer.

Möchten Sie Ihre Immobilie gegen Leibrente verkaufen, hängt die Höhe der Rente von mehreren Faktoren ab: Alter des Verkäufers, geschätzte Restlebensdauer, aktuelles Zinsniveau, Höhe des kapitalisierten Wertes und Wert eines eingeräumten Wohnrechts. Je älter der Verkäufer, desto höher fällt die monatliche Rente aus, da die statistische Restlebensdauer kürzer ist.

Die Leibrente auf einen Blick:

• Mehrfamilienhaus verkaufen und wohnen bleiben
• Monatliche Rentenauszahlung anstelle des Kaufpreises
• Voraussetzung: Immobilienwert und Mindestalter (meist ab 65–70 Jahren)
• Je älter der Verkäufer, desto höher die Rente
• Risiko: Bei kurzer Lebenserwartung niedrigerer Gesamterlös als beim Direktverkauf

Umkehrhypothek: Aufnahme eines Kredits

Eine Umkehrhypothek ermöglicht es dem Eigentümer, sein Haus oder seine Wohnung als Sicherheit zu beleihen und von der Bank eine regelmäßige Zahlung in Form einer Immobilienrente zu erhalten. Die Bank wird im Grundbuch eingetragen, der Immobilieneigentümer kann weiterhin im Objekt wohnen bleiben. Die Rückzahlung erfolgt erst, wenn das Haus verkauft wird oder der Kreditnehmer verstorben ist – die Erben können dann entweder den Kredit ablösen oder das Objekt veräußern.

Alles zur Umkehrhypothek zusammengefasst:

• Haus wird als Sicherheit beliehen
• Monatliche Rentenauszahlung oder Einmalbetrag möglich
• Grundbucheintragung der Bank an erster Rangstelle
• Rückzahlung erst nach Versterben oder Auszug
• Eigentum bleibt formal beim Eigentümer

Alternative: Teilverkauf an einen Teilverkauf-Anbieter

Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihres Objekts (üblicherweise bis zu 50%) an einen spezialisierten Anbieter und erhalten den Kaufpreis des veräußerten Anteils sofort ausgezahlt. Der Teilkäufer wird stiller Miteigentümer, während Sie das uneingeschränkte Nießbrauchrecht behalten und das Objekt weiterhin nutzen können. Als Gegenleistung zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt – ähnlich einer Miete – auf den verkauften Anteil.

Deshalb ist der Teilverkauf eine interessante Alternative:

• Veräußerung von bis zu 50% des Objekts
• Sofortige Kaufpreisauszahlung des verkauften Anteils
• Grundbucheintragung des Teilkäufers
• Verkäufer behält lebenslanges Nießbrauchrecht
• Monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil
• Restanteil kann weiter vererbt werden

Vergleich: Welche Verrentungsform passt zu wem?