Fehler vermeiden: Das müssen Käufer beim Besichtigungstermin beachten

Die richtige Immobilie zu finden, ist anspruchsvoller als gedacht – besonders in Metropolen mit Kaufpreisfaktoren von 30 bis 45. Wer hier vorschnell zuschlägt, zahlt schnell sechsstellig zu viel oder erbt einen Sanierungsstau, der die Rendite über Jahre auffrisst. Der Besichtigungstermin ist Ihr wichtigster Kontrollpunkt: Hier prüfen Sie Substanz, Lage und Unterlagen – und legen die Basis für Ihre Immobilien-Rendite.

Vom ersten Eindruck über die bauliche Prüfung bis hin zur Verhandlungsstrategie nach dem Termin – die folgenden 11 Tipps stammen aus der Praxis von tausenden Besichtigungen und helfen Ihnen, teure Fehler zu vermeiden, bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.

Tipp 1: Der erste Eindruck zählt – auch beim Käufer

Auch als Käufer machen Sie einen ersten Eindruck. Gerade bei begehrten Objekten in Toplagen entscheidet der Verkäufer oder Makler oft zwischen mehreren Interessenten – und Sympathie plus Bonität entscheiden mit. Ein gepflegtes, professionelles Auftreten signalisiert Ernsthaftigkeit und Zahlungskraft.

• Kleidung: Smart casual – kein Anzug nötig, aber gepflegt
• Pünktlichkeit: 5 Minuten vor dem Termin vor Ort
• Auftreten: Freundlich, aber sachlich-bestimmt – kein Übereifer
• Begleitung: Maximal eine Person bei Erstbesichtigung
• Vorbereitung: Exposé gelesen, Lage auf Karte studiert, Mietspiegel gecheckt

Tipp 2: Gehen Sie als Käufer vorbereitet in den Termin

Eine gute Vorbereitung ist beim Immobilienkauf das A und O. Im Gegensatz zum Mieter müssen Sie als Käufer nicht Ihre Bonität in Form einer Schufa beweisen – aber eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ist die schärfste Waffe gegen Mitbieter. Verkäufer und Makler nehmen Käufer mit vorliegender Finanzierungszusage deutlich ernster.

Unterlagen, die Sie als Käufer mitbringen sollten

1. Personalausweis
2. Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank (oder Eigenkapitalnachweis bei Bargeschäft)
3. Notizblock und Stift für Mängel-Liste
4. Maßband / Laser-Entfernungsmesser
5. Taschenlampe (für Keller, Dachboden, dunkle Ecken)
6. Smartphone mit Kamera (Fotos & Wasserwaagen-App)
7. Feuchtigkeitsmesser (optional, ab 30 €)
8. Vorbereitete Fragenliste
9. Exposé in Papierform mit Notizen

Berechnen Sie vorab Ihren Eigenkapitalbedarf, prüfen Sie die aktuellen Bauzinsen und kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises). So wissen Sie schon beim Termin, ob das Objekt überhaupt in Ihren Finanzrahmen passt.

Tipp 3: Diese Unterlagen müssen Sie vom Verkäufer einsehen

Während Verkäufer bei Wohnungen oft nur Exposé und Energieausweis dabeihaben, sollten Sie als ernsthafter Käufer aktiv weitere Unterlagen einfordern – spätestens vor dem zweiten Termin. Was Sie hier nicht sehen, holt Sie nach dem Kauf mit voller Wucht ein.

Pflicht-Unterlagen für Käufer-Prüfung

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) – zeigt Eigentümer, Lasten, Wegerechte → siehe Grundbucheintrag
• Flurkarte / Lageplan – exakte Grundstücksgrenzen
• Energieausweis – Pflicht beim Termin, sonst Bußgeld bis 10.000 €
• Baulastenverzeichnis-Auszug – versteckte öffentlich-rechtliche Pflichten
• Baugenehmigungen & Bauplan – sind alle Anbauten genehmigt?
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV – nicht selten 5–10 % zu hoch angegeben

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen – zeigen Konflikte und geplante Sonderumlagen
• Wirtschaftsplan & Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre → siehe Hausgeld berechnen
• Stand der Instandhaltungsrücklage – Faustregel: mind. 15–25 €/qm
• Beschlusssammlung der WEG

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

• Bestehender Mietvertrag mit aktueller Kaltmiete
• Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen, Mietspiegel-Abgleich
• Bei Mehrfamilienhäusern: vollständige Mietaufstellung → relevant für Ertragswertverfahren

Wissen Sie als Käufer, was Sie suchen

Vor jedem Besichtigungstermin sollten Sie sich klar werden: Eigennutzung oder Kapitalanlage? Die Anforderungen unterscheiden sich fundamental. Lesen Sie dazu unseren Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

Tipp 4: Eigennutzer-Kriterien vs. Investoren-Kriterien

Definieren Sie vor dem Termin Ihre Mindestanforderungen: Anzahl Zimmer, Quadratmeter, Etage, Balkon/Garten, Stellplatz, maximaler Renovierungsbedarf, Budget inklusive Nebenkosten beim Immobilienkauf. Bei Kapitalanlagen rechnen Sie zusätzlich die zu erwartende Bruttorendite und den Kaufpreisfaktor aus.

Tipp 5: Stellen Sie die richtigen Fragen beim Besichtigungstermin

Wer kluge Fragen stellt, wirkt nicht nur ernsthaft – er bekommt auch wertvolle Infos für die Verhandlung. Verkäufer sind nach VerkProspG zur wahrheitsgemäßen Auskunft über bekannte Mängel verpflichtet; verschwiegene Mängel können später Schadensersatzansprüche begründen. Stellen Sie Ihre Fragen also bewusst protokollierbar – am besten schriftlich nachreichen oder per Mail bestätigen lassen.

Fragen-Checkliste für Käufer

Zur Immobilie selbst

• Baujahr, Sanierungsjahre einzelner Gewerke (Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Bäder)?
• Welche Heizung ist verbaut – und wie alt? (Achtung: §72 GEG, Austauschpflicht ab 30 Jahren)
• Gab es Wasserschäden, Schimmel, Setzungsrisse?
• Welche Sanierungen stehen in den nächsten 5 Jahren an?
• Was ist die letzte energetische Bewertung (Endenergiebedarf in kWh/m²a)?
• Ist das Objekt asbestfrei (relevant Baujahr <1993) und ohne KMF-Dämmung?

Zu Lage und Umgebung

• Wer wohnt in der Nachbarschaft – Eigentümer- oder Mieterquote?
• Geplante Bauprojekte in der Umgebung (Lärm, Aussicht)?
• Lärmpegel zu unterschiedlichen Tageszeiten?
• Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte?

Zu Kaufpreis und Vermarktung

• Warum wird verkauft? (Erbschaft, Umzug, Notverkauf?)
• Wie lange ist das Objekt schon am Markt?
• Wie viele andere Interessenten gibt es?
• Gibt es Verhandlungsspielraum?

Zu laufenden Kosten

• Hausgeld pro Monat, davon umlagefähig auf Mieter?
• Höhe der Instandhaltungsrücklage – pro Wohneinheit?
• Geplante Sonderumlagen in Eigentümerversammlungen?
• Grundsteuer, Versicherungen, Wartungsverträge?

Tipp 6: Kommen Sie nie alleine zur Wohnungsbesichtigung

Vier Augen sehen mehr als zwei – ein Grundsatz, der bei Immobilienkäufen schnell fünfstellige Beträge wert ist. Bei Erstbesichtigung reicht ein erfahrenes Familienmitglied oder ein Freund mit handwerklichem Hintergrund. Bei der zweiten Besichtigung – spätestens vor Kaufentscheidung – kommt der Profi mit.

Die Zweitbesichtigung mit Bausachverständigem

Bei Kaufpreisen ab 300.000 € ist eine zweite Besichtigung mit einem unabhängigen Bausachverständigen praktisch alternativlos. Kosten: 500 € bis 2.500 € – im Verhältnis zum Kaufpreis ein Bruchteil, der häufig die x-fache Summe an Verhandlungsspielraum oder vermiedenen Sanierungskosten generiert.