Starbucks Style: Worauf musst du achten?

Während deines Aufenthalts in Los Angeles wurde dir erneut bewusst, welchen Einfluss Starbucks in der Welt des Kaffeegeschäfts hat. In Deutschland mag Starbucks zwar eine beliebte Kaffeekette sein, doch hier steht sie an zweiter Stelle, denn die meisten Kaffeeliebhaber zieht es zu „Coffee Fellows“. Was kannst du von der Café-Kette lernen, um dein eigenes, stationäres Business zu skalieren?

Wenn es darum geht, ein erfolgreiches Café zu betreiben, kannst du viel von Experten lernen. In diesem Artikel werde ich die 3 wichtigsten Tipps von Stefan Tewes, dem Gründer von „Coffee Fellows“, einem aufstrebenden Café in Deutschland, vorstellen.

Die Café Kette ist mittlerweile auf 230 Standorte in Deutschland skaliert!

Zusätzlich dazu werde ich 2 Bonus-Tipps hinzufügen, die dir helfen können, dein eigenes Café zu führen und erfolgreich zu machen.

1. Tipp: Lage, Lage, Lage

Die Bedeutung der richtigen Lage für ein Café kann nicht genug betont werden. Stefan Tewes betont, dass die Wahl des Standorts für den Erfolg seines Cafés entscheidend war. Eine zentrale Citylage an einer belebten Ecke ist ein optimaler Ausgangspunkt. Dies gewährleistet eine gute Erreichbarkeit für Pendler, Passanten und die lokale Bevölkerung. Wenn dein Café gut sichtbar ist und leicht zugänglich ist, hast du bereits den ersten Schritt in Richtung Erfolg getan.

2. Tipp: Südwestliche Ausrichtung

Ein weiterer Faktor, den Tewes als entscheidend erachtet, ist die Ausrichtung deines Cafés. Eine südwestliche Ausrichtung kann dazu beitragen, die besten Sonnenstunden des Tages einzufangen. Dies schafft eine angenehme Atmosphäre für deine Gäste und kann auch dazu beitragen, Energiekosten zu reduzieren. Ein gemütliches Ambiente in Verbindung mit Sonnenlicht kann die Kundenbindung stärken und dein Café zu einem beliebten Treffpunkt machen.

3. Tipp: Touristen in der Nähe

Die Anwesenheit von Touristen kann einen erheblichen Einfluss auf den Erfolg deines Cafés haben. Touristen, die in der Nähe deines Standorts, beispielsweise durch Hotels, untergebracht sind, suchen oft nach gemütlichen Orten, um Kaffee zu trinken und sich zu entspannen. Dies bietet eine ideale Gelegenheit, um zusätzliche Umsätze zu generieren und eine internationale Kundschaft anzulocken.

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2 Bonus Tipps für dein erfolgreiches Café

4. Tipp: Außenterrasse für Sommer Saison

Wenn dein Café über eine Außenterrasse verfügt, kann dies in den warmen Monaten ein großer Anziehungspunkt für Gäste sein. Stelle sicher, dass die Terrasse gut gestaltet und bequem ist, mit ausreichend Sitzgelegenheiten und Sonnenschutz für sonnige Tage. Dies schafft eine entspannte und einladende Atmosphäre, die Kunden gerne genießen.

5. Tipp: Unmittelbare Erreichbarkeit

Die Barrierefreiheit deines Cafés ist ein wichtiger Aspekt. Stelle sicher, dass dein Café leicht zugänglich ist, insbesondere für Menschen mit eingeschränkter Mobilität. Eine barrierefreie Eingangsgestaltung und Aufzüge, falls sich das Café in einem mehrstöckigen Gebäude befindet, sind entscheidend, um eine breite Palette von Kunden anzusprechen.

Das solltest du dir merken

Das Führen eines erfolgreichen Cafés erfordert Hingabe, Planung und die Umsetzung bewährter Strategien. Die Tipps, die wir in diesem Artikel besprochen haben, können den entscheidenden Unterschied machen:

1. Die richtige Lage: Denke sorgfältig darüber nach, wo du dein Café eröffnen möchtest. Eine zentrale Lage an einer belebten Ecke kann der Schlüssel zum Erfolg sein.
2. Südwestliche Ausrichtung: Nutze das Sonnenlicht, um eine einladende Atmosphäre für deine Gäste zu schaffen und Energiekosten zu senken.
3. Touristen in der Nähe: Wenn du in der Nähe von Touristenattraktionen bist, kannst du von einem internationalen Publikum profitieren.

Zusätzlich zu diesen Tipps haben wir zwei Bonus-Tipps für dich:

4. Außenterrasse in der Sommer-Saison: Eine gut gestaltete Außenterrasse kann in den warmen Monaten ein Magnet für Gäste sein.
5. Unmittelbare Erreichbarkeit: Achte darauf, dass dein Café für alle leicht zugänglich ist, um eine breite Palette von Kunden anzusprechen.

Denke daran, dass der Weg zum Erfolg nicht immer einfach ist, aber mit Leidenschaft, Entschlossenheit und dem richtigen Wissen kannst auch du ein florierendes Café führen. Sei kreativ, passe dich den Bedürfnissen deiner Zielgruppe an und gib niemals auf. Dein Traum vom eigenen Café kann Wirklichkeit werden, und wir hoffen, dass diese Tipps dir auf deinem Weg zum Erfolg helfen!

Immobilie für den Eigennutz: Standort

Möchten Sie also eine Immobilie kaufen, um im Anschluss direkt persönlich einzuziehen, soll sie vor allem eins: Ihnen gefallen! Im Vergleich zur Immobilie als Kapitalanlage ist hier die Mietrendite also unwichtig. Stattdessen gilt es darüber nachzudenken, was Sie sich von der Umgebung Ihrer Immobilie wünschen. Schließlich stehen Ihre persönlichen Ziele und Vorstellungen im Vordergrund.

Ihre persönlichen Ziele sind für die Wahl des Standortes von Bedeutung

Wiederverkaufswert beibehalten oder steigern

Zudem sollten Sie dabei stets den Wiederverkaufswert des Objektes auf dem Schirm haben. Schließlich kann es auch sein, dass Sie sich eines Tages dazu entscheiden, Ihre Traumimmobilie wieder zu verkaufen. Eine berufliche Neuorientierung, Familienwachstum, hohes Alter oder Krankheit sind oft Gründe für einen Wiederverkauf. Unser Tipp: Entscheiden Sie sich bei Ihrem Immobilienkauf stets für eine (sehr) gute Lage, um so jeglichen Wertverlust in der Zukunft vorzubeugen.

(sehr) gute Lage = Erhalt oder Steigerung des Wiederverkaufswerts

A-, B- & C-Lage: Traumobjekt außerhalb der Stadt kaufen?

Vermeiden Sie hier vor allem Immobilien in C-Lage. Dieser Standort definiert sich vor allem durch eine negative Entwicklung der Wirtschaft, eine schwache Infrastruktur und eine geringe Nachfrage. Auch wenn eine Immobilie mitten im Grünen weit außerhalb des bunten Großstadttrubels verlockend klingt, müssen Sie hier mit einem starken Wertverlust in Zukunft rechnen. Im schlimmsten Fall ist Ihr Objekt in einigen Jahren so nur noch den Grundstückspreis wert.

• Lesen Sie hier mehr: A-, B- & C-Lage

Wichtige Kriterien: Infrastruktur, kulturelle Angebote & Co.

Stadt oder Land? Großstadt oder Kleinstadt? Haben Sie einmal für sich den groben Standort definiert, gilt es nun die genaue Nachbarschaft zu bestimmen. Wie gut ist die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel? Gibt es viele kulturelle Angebote? Ist die Umgebung sicher und ruhig? Wo befindet sich das nächste Krankenhaus? Auch diese Kriterien der Mikro-Lage Ihrer Immobilie sind wichtig.

Hier einige weitere wichtige Kriterien:

• Infrastruktur
• Sicherheit
• Kulturelle Angebote
• Nähe zu öffentlichen Einrichtungen
• Sicherheit
• Sauberkeit

Immobilie als Kapitalanlage: Standort

Sie möchten eine Rendite oder Investment Immobilie erwerben? Dann sind hier die bereits erwähnten Kriterien, wie Infrastruktur, Sicherheit & Co. ebenfalls wichtig, [sentence incomplete – requires continuation] nach Strategie und Ziel jedoch etwas in den Hintergrund. Während Sie sich bei einer Rendite Immobilie unbedingt in B- und C-Lagen umschauen sollten, um so durch eine hohe Mietrendite direkten Cashflow zu erzeugen, lohnen sich bei Investment Immobilien vor allem Objekte in A-Lage.

Fazit: Individuelle Ziele & persönliche Strategie

Der Standort Ihrer Immobilie hängt also sowohl von ihren Zielen, als auch von Ihrer Strategie ab. So sind je nach Immobilientyp unterschiedliche Faktoren wichtig. Während bei der Immobilie für den Eigennutz vor allem die persönlichen Vorlieben und eine Steigerung des Wiederverkaufswerts von Bedeutung sind, steht die Mietrendite bei der Rendite Immobilie im Vordergrund. Und bei einer Investment Immobilie lohnt es sich vor allem in A-Lage umzusehen.

Wenn Sie noch mehr zu den jeweiligen Anlagestrategien und den perfekten Standorten wissen wollen, dann schauen Sie bei unserem Ratgeber vorbei:

• Der perfekte Standort einer Immobilie (extern)

Standortwahl: Mehr als nur „schöne Lage“

Beim Standort kommt es nicht nur auf den Mietpreis an. Mindestens genauso wichtig: Mietbindung, Nebenkosten, Anbindung, Personalmarkt, kommunale Steuern. Im Businessplan ist die Standortwahl oft nur ein Halbsatz — für dein operatives Geschäft entscheidet sie aber über Erfolg oder Zusatzkosten von 50.000 € pro Jahr. Wer gewerblich Räume mietet oder kauft, sollte vorher verstehen, wie sich der Immobilienwert ergibt und welche Nebenkosten entstehen.

Diese fünf Fragen MUSS dein Businessplan beantworten:

1. Wo bietest du dein Angebot an — und warum genau dort?
2. Welche Nachteile hat der Standort (Sichtbarkeit, Personal, Steuern)?
3. Wie kompensierst du diese Nachteile?
4. Wie entwickelt sich der Standort in 5–10 Jahren?
5. Was kostet ein Standortwechsel — und wann ist er wahrscheinlich?

Die unterschätzten Standortfaktoren

Mietpreis ist nur ein Faktor von vielen. Wer hier nur auf €/qm schaut, verbrennt langfristig Geld. Diese Punkte werden chronisch übersehen:

• Gewerbesteuer-Hebesatz: München 490 %, Frankfurt 460 %, Berlin 410 %, Monheim am Rhein nur 250 %. Bei 100.000 € Gewinn = 24.000 € Differenz pro Jahr.
• Glasfaser & Internet: In manchen Gewerbegebieten gibt es bis heute nur 50 Mbit. Killer für Software-Startups.
• ÖPNV-Anbindung: Mitarbeiter in Top-Lagen finden — auch ohne eigenes Auto.
• Parkplätze: In Innenstädten oft nur gegen Aufpreis (80–250 €/Stellplatz/Monat).
• Bebauungsplan / Nutzungsart: Mischgebiet vs. Gewerbegebiet vs. Industriegebiet — entscheidet, ob du dort überhaupt produzieren oder Kunden empfangen darfst.
• Personalmarkt: In München sind IT-Fachkräfte 30 % teurer als in Leipzig. Aber auch leichter zu finden.
• Kundennähe: B2B-Kunden erwarten oft eine Adresse in einer Wirtschaftsmetropole.

Quadratmeterpreise: Was Bürofläche in Deutschland kostet

Die Spreizung der Mietpreise für Büroflächen ist enorm. Top-Lagen in München kosten das Achtfache von Außenbezirken in Leipzig. Hier die realistischen Spannen für klassische Büroflächen (Nettokaltmiete pro qm/Monat):

Achtung: Die Nettokaltmiete ist nur der Anfang. Hinzu kommen Nebenkosten von 3,50–5,50 €/qm (Heizung, Strom Allgemeinflächen, Reinigung, Hausmeister, Versicherung) sowie ggf. 19 % MwSt., wenn der Vermieter zur MwSt. optiert hat. Wer den Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete unterschätzt, rechnet sich seinen Cashflow schön.

Rechenbeispiel: 150 qm Büro in 3 Städten

Ein 5-Personen-Startup, 150 qm in Citylage, Vergleich der echten Jahreskosten:

• München Citylage (26 €/qm): 3.900 € Kaltmiete + 750 € NK = 4.650 €/Monat → 55.800 €/Jahr
• Berlin Citylage (22 €/qm): 3.300 € Kaltmiete + 675 € NK = 3.975 €/Monat → 47.700 €/Jahr
• Leipzig Citylage (11 €/qm): 1.650 € Kaltmiete + 525 € NK = 2.175 €/Monat → 26.100 €/Jahr

Differenz München vs. Leipzig: 29.700 € pro Jahr — bei gleicher Fläche. Über eine 5-jährige Mietbindung: ~150.000 €. Das ist ein zusätzlicher Senior-Mitarbeiter.

Coworking, eigenes Büro oder Home Office: Was wann sinnvoll ist

Die häufigste Frage von Gründern: Wann lohnt sich was? Hier die ehrliche Antwort als Break-Even-Rechnung:

Faustregel: Ab ca. 6 Mitarbeitern wird Coworking pro Kopf teurer als eine eigene Bürofläche. Wer dauerhaft plant, sollte ab dieser Größe rechnen — besonders wenn der Schritt zum Kauf einer eigenen Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage sinnvoll wird. Mehr dazu im Kapitel Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

Coworking: Der perfekte Start für Gründer

Coworking ist mehr als ein günstiger Schreibtisch. Die echten Vorteile sind die unbezahlbaren Nebeneffekte:

• Netzwerk: Andere Gründer, Investoren, Freelancer auf einer Etage
• Skill-Sharing: Du kannst InDesign, der andere WordPress, ein Dritter SEO — gegenseitige Hilfe ist Standard
• Workshops & Events: Wöchentliche Vorträge zu Marketing, Recht, Finanzierung
• Rundum-Service: Reinigung, Hausmeister, Drucker, Beamer, Kaffeemaschine inklusive
• Flexibilität: Monatlich kündbar, Skalierung jederzeit möglich
• Repräsentative Adresse: Häufig in Top-Lagen — würdest du als Solo-Gründer nie bezahlen
• Meetingräume: Stundenweise buchbar, oft im Paket inklusive

Typische Kosten pro Schreibtisch: 200–400 €/Monat in regionalen Spaces, 350–600 €/Monat in München/Frankfurt Premium-Locations. Eine kuratierte Übersicht findest du in unserer Coworking Liste.

Gewerbemietvertrag: Die teuren Klauseln, die du übersiehst

Hier liegt der größte Unterschied zum privaten Mietverhältnis: Im Gewerbemietrecht gibt es praktisch keinen Mieterschutz. Was im Vertrag steht, gilt. Das BGB schützt dich kaum. Diese Klauseln musst du verstehen, bevor du unterschreibst — idealerweise mit Anwalt:

• Mietdauer / Festlaufzeit: Üblich sind 3, 5 oder 10 Jahre. In dieser Zeit kein ordentliches Kündigungsrecht. Verlängerungsoption kann einseitig zugunsten Vermieter ausgestaltet sein.
• Staffelmiete: Jährliche Mieterhöhung um festen Betrag/Prozentsatz (z.B. +3 % p.a.). Klingt wenig — sind nach 5 Jahren +16 %.
• Indexmiete: Anpassung an Verbraucherpreisindex. In Inflationsphasen brutal — 7 % Inflation = 7 % Mieterhöhung.
• MwSt-Option: Vermieter kann zur MwSt. optieren → 19 % Aufschlag. Für vorsteuerabzugsberechtigte Mieter neutral, für andere (Ärzte, Versicherungsmakler) reine Mehrkosten.
• Kaution: Üblich sind 3 Monatsmieten als Bürgschaft oder Bareinlage. Bei großen Flächen schnell 30.000 € gebunden.
• Konkurrenzschutz: Verbietet dem Vermieter, an einen Wettbewerber im selben Haus zu vermieten. Nur wenn explizit vereinbart!
• Untervermietung: Häufig nur mit Zustimmung — wichtig für spätere Flexibilität.
• Schönheitsreparaturen / Rückbau: Beim Auszug Wände einreißen, Böden austauschen — kann fünfstellig kosten.
• Betriebskostenkatalog: Was darf umgelegt werden? Verwaltung? Wachschutz? Achte auf „alle umlagefähigen Kosten“ — das ist ein Freibrief.

Insider-Tipps zur Mietverhandlung

Was Vermieter selten von sich aus anbieten, aber bei Verhandlung oft gewähren:

• Mietfreie Anlaufphase: 1–6 Monate mietfrei für Ausbau und Einzug — bei längeren Festlaufzeiten Standard
• Ausbaukostenzuschuss: Vermieter beteiligt sich an Trockenbau, Boden, Beleuchtung (50–250 €/qm möglich)
• Sonderkündigungsrecht: Nach 2 oder 3 Jahren bei Verkauf des Unternehmens oder Wachstum über X Mitarbeiter
• Cap auf Indexmiete: Maximale Mieterhöhung pro Jahr deckeln (z.B. max. 3 %)
• Optionsrecht zur Verlängerung: Du entscheidest, nicht der Vermieter
• Nachbarflächen-Vorkaufsrecht: Bei Wachstum bevorzugte Anmietung der angrenzenden Fläche

Standortwachstum: Plane Expansion von Tag 1

Die meisten Startups wechseln in den ersten 5 Jahren zwei- bis dreimal die Räumlichkeiten. Wer mit 50 qm startet und in 3 Jahren bei 12 Mitarbeitern angekommen ist, hat ein massives Platzproblem — denn 4 qm/Mitarbeiter sind das gesetzliche Minimum nach Arbeitsstättenverordnung, realistisch sind 8–12 qm pro Person.

Faustregeln für die Flächenplanung:

• Open Space: 6–8 qm pro Mitarbeiter
• Einzelbüros / Teambüros: 10–14 qm pro Mitarbeiter
• Plus Meetingräume: Mindestens 1 Raum pro 6 Personen
• Plus Sozialfläche: Küche, Pausenbereich → 10–20 % der Gesamtfläche

Konsequenz: Vermeide in der Startphase tiefe Investitionen ins Mietobjekt. Keine Trennwände, keine fest verbauten Möbel, keine Sonderlackierungen. Alles, was du nicht mitnehmen kannst, ist verloren.

Eigene Gewerbeimmobilie kaufen: Wann das Sinn macht

Ab einer gewissen Unternehmensgröße kann der Kauf einer eigenen Gewerbeimmobilie attraktiver sein als die laufende Miete. Vorteile:

• Miete fließt in eigenen Vermögensaufbau statt an Vermieter
• Steuerliche Abschreibung (AfA) auf Gebäude
• Inflation arbeitet für dich (Kreditschuld entwertet sich)
• Unabhängigkeit von Mietpreissteigerungen
• Nutzung als Kapitalanlage in eigener Immobilien Holding

Wichtige Tools für die Entscheidung: Bruttorendite berechnen, Nettorendite berechnen, Kaufpreisfaktor berechnen und Cashflow Rechner. Für die Bewertung des Kaufobjekts hilft das