Sozial- und Nachbindung: Definition & Erklärung

Was heißt Sozialbindung? Bei einer Sozialbindung handelt es sich um eine Preisbindung der Immobilie. Um einkommensschwache Bürger zu unterstützen, bietet der Staat also Sozialwohnungen an.

Wichtig: Wer hier mieten will, benötigt einen Wohnberechtigungsschein

Begünstigt wird dies durch die Förderung öffentlicher Mittel, wie zum Beispiel durch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse öffentlicher Hand. Möchten Sie also eine Immobilie mit Sozialbindung kaufen, sind Sie so lange daran gebunden bis die öffentlichen Darlehen und Zuschüsse zurückbezahlt wurden. Wurde dann alles abbezahlt, dauert es noch 10 Jahre bis die Sozialbindung offiziell endet – auch genannt: Nachbindung.

Maximaler Mietpreis: Kostenmiete & Mieterhöhung

Mit wie viel Miete können Sie als Vermieter einer Immobilie mit Sozialbindung rechnen? Um günstigen Wohnraum zu gewährleisten, fällt hier nur eine „Kostenmiete“ an. Hierfür werden nur die laufenden Kosten der Immobilie berücksichtigt, so wie die Finanzierungskosten und das öffentliche Baudarlehen. Eine Mieterhöhung darf dann nur alle 3 Jahre stattfinden. Nach dem Ende der Nachbindungsfrist, können Sie die Miete dann den aktuellen Mietpreisen anpassen.

Diese Faktoren werden bei der Kostenmiete berücksichtigt:

• Laufende Kosten
• Finanzierungskosten
• öffentliche Baudarlehen

Zusammenfassung: Was ist eine Sozialbindung?

Hier also die wichtigsten Punkte auf einen Blick zusammengefasst:

• Finanzierung durch öffentliche Mittel
• Vermietung an einkommensschwache Personen durch Wohnberechtigungsschein
• Nachbindungsfrist endet 10 Jahre nach vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Darlehen
• Maximaler Mietpreis ist durch Kostenmiete begrenzt

In eine Immobilie mit Sozialbindung investieren

Nachdem wir nun also geklärt haben, worum es sich bei einer Immobilie mit Sozialbindung handelt, stellt sich natürlich die Frage: Lohnt es sich als Eigennutzer und Kapitalanleger überhaupt in so eine Immobilie zu investieren? Schauen wir uns die beiden Fälle genauer an:

Immobilie mit Sozialbindung kaufen für Eigennutz

Wie bereits erwähnt, können in eine Immobilie mit Sozialbindung nur Personen einziehen, die aufgrund ihres niedrigen Einkommens einen Wohnberechtigungsschein besitzen. Dies gilt auch für den Eigennutz. Verdienen Sie als Käufer also nur ein geringes Gehalt, ist der Erwerb einer Immobilie mit Sozialbindung für den Eigennutz durchaus möglich. Verdienen Sie jedoch zu viel, müssen Sie eine extra Freistellung beantragen. Das kann außerdem zu erhöhten Kaufnebenkosten führen, da Sie eine Fehlbelegungsabgabe bezahlen müssen.

Das wichtigste zusammengefasst:

• Nur bei Käufer mit geringem Einkommen
• Bei zu viel Gehalt: Beantragung einer Freistellung und Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe

Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage

Investieren Sie in eine Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage, müssen Sie stets mit einer Unterdeckung rechnen. Wirklich interessant als Geldanlage, sind Immobilien mit Sozialbindung für Kapitalanleger also nur, wenn sich die geringe Rendite auf einen günstigen Kaufpreis auswirkt und Ihr Ziel auf steuerfreiem Wertzuwachs liegt.

Fazit: Sollten Sie eine Immobilie mit Sozialbindung kaufen?

Als Kapitalanleger lohn sich eine Investition in eine Immobilie als Sozialbindung also nur, wenn für Sie steuerfreier Wertzuwachs ohne zeitlichen Druck im Vordergrund steht. Während Eigennutzer vor allem dann davon profitieren, wenn sie selbst einen Wohnberechtigungsschein besitzen.

Noch mehr Tipps rund um Immobilien mit Sozialbindung finden Sie hier:

• Sozialbindung: Immobilie, Sozialwohnung, Verpflichtung, Mietpreisbindung und Fristen (extern)

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Immobilie als Kapitalanlage vs. Eigennutz

Am Anfang stellt sich ganz klar die Frage: Möchten Sie selber in Ihrer Immobilie wohnen? Oder möchten Sie Ihre Wohnung nach dem Kauf als Renditeimmobilie vermieten? Darüber gilt es am Anfang nachzudenken. Schließlich wirkt sich das nicht nur auf die Finanzierung aus. Als Eigennutzer sind Sie auch nach dem Erwerb der Immobilie weiterhin für die Betriebskosten selbst verantwortlich. Handelt es sich jedoch um eine Immobilie als Kapitalanlage, werden diese Kosten hauptsächlich von Mieter und Finanzamt gedeckt.

• Eigennutz oder Kapitalanlage? Vergleich

Höhe des Kaufpreises: Faktoren

Genauso wichtig ist auch, dass Sie für sich einen maximalen Kaufpreis festlegen. Hier sollten Sie mehrere Faktoren mit einbeziehen. Dazu gehören Ihre Bonität, das verfügbare Eigenkapital, als auch Ihr Beleihungswert.

Erfahren Sie hier mehr zu den wichtigen Faktoren inklusive Tipps und Tricks:

• Maximaler Kaufpreis

Maximale Bruttomietrendite: Formel

Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, damit sich die Kapitalanlage sowohl rentiert, als auch vom Mieter abbezahlt wird? Hierfür empfehlen wir folgende Formel:

Formel: Jahresmiete / Kaufpreis * 100

Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Erfahren Sie hier mehr:

• Minimale Bruttomietrendite

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Natürlich können Sie ein bereits vermietetes Objekt genauso kaufen, wie ein unvermietetes. Erwerben Sie die Immobilie jedoch für den Eigennutz, wäre ein unvermietetes Objekt auf jeden Fall vorteilhafter. Befinden sich bereits in der Wohnung, können Sie diese nach dem Immobilienkauf auf Eigenbedarf kündigen. Ähnliches auch für Kapitalanleger. Auf der einen Seite sparen Sie Zeit durch die Mieter Zeit und müssen keine Neuen suchen, sind jedoch zeitgleich an die Mieten gebunden. Sollten Sie also vermietet oder unvemietet kaufen? Erfahren Sie hier alle Vorteile und Nachteile:

• Vermietet vs unvermietet

Lage, Lage, Lage!

Nicht nur die Stadt ist wichtig, sondern auch die Nachbarschaft. Wo ist das nächste Krankenhaus? Wie ist die Anbindung? Gibt es sehr viel Leerstand in der Umgebung? Und wie sicher ist die Wohngegend? All das wirkt sich nicht nur auf Ihr Wohnerlebnis vor Ort aus, sondern auch auf den Wert der Immobilie und den Kaufpreis. Was genau bedeutet also A-, B- und C-Lage? Wie ist sie zu ermitteln und wie wirkt sie sich auf den Kaufpreis aus? Erfahren Sie hier mehr!

• A-, B-, C-Lage

Der perfekte Standort

Je nachdem ob Sie nach einer Immobilie als Kapitalanlage suchen oder für Eigennutz, unterscheiden sich auch die Ansprüche an den Standort. Was sind also gute Standorte für Ihre persönlichen Ziele der Anlage?

• Standort finden

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Sowohl Neubau, als auch Bestand haben ihre jeweiligen Vorteile und Nachteile. Hier ist vor allem die Frage wichtig: Nutzen Sie Ihre Immobilie für den Eigennutz? Oder als Kapitalanlage? Schließlich beeinflusst auch die Nutzung Ihrer Immobilie Ihre Entscheidung. Die Unterschiede zwischen Bestand und Neubau, so wie die jeweiligen Vorteile und Nachteile finden Sie hier:

• Bestand oder Neubau?

Alter der Immobilie: Vorteile & Nachteile

Über 2.650.000 Immobilien, die sich aktuell in Deutschland befinden, wurden vor dem Jahr 1919 erbaut. Allein 5.000.000 davon vor 1949. Bei manchen dieser Objekte handelt es sich um wahre Schnäppchen auf dem Markt deren späteren Verkaufspreis durch wertsteigernde Maßnahmen deutlich erhöhen können. Doch welche Vorteile und Nachteile bringt der Kauf eines älteren Objektes mit sich? Hier ein direkter Vergleich:

• Mängel nach Baujahren

Größe von Haus und Wohnung

Wie groß soll die Immobilie sein? Neben der Lage und dem Alter einer Immobilie spielt schließlich auch ihre Größe eine wichtige Rolle. Einzimmer-Apartment oder Villa mit mehreren Schlafzimmern? Bungalow mit Keller oder doch eher Maisonettewohnung? Hier werden sowohl Wohnfläche für Eigennutz, als auch für Kapitalanlage verglichen. Vor allem für Kapitalanleger, die planen Ihr erworbenes Objekt zu vermieten, kommt es auf die Zimmeraufteilung und Quadratmeteranzahl an.

• Optimale Größe einer Immobilie

Erbpacht? Ja oder nein

Bei manchen Immobilien liegt eine Erbpacht vor. Doch was ist eine Erbpacht? Lassen sich die Kosten steuerlich absetzen oder gar auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier alle zur Erbpacht, wie sie funktioniert und ihre Vorteile und Nachteile:

• Erbpacht

Sozialbindung? Ja oder nein

Neben der Erbpacht, kann es sein, dass Sie auch über das Thema Sozialbindung stolpern werden. Alles über Ihre Verpflichtungen über zinsgünstige Darlehen bis zur Nachbindungsfrist – Lohnt es sich für Sie eine Immobilie mit Sozial- und Nachbindung zu kaufen?

• Ja oder nein? Sozialbindung