Über uns: Lukinski & Partner in NRW, Berlin, München

Mein Name ist Stephan M. Czaja, Gründer von Lukinski. Gemeinsam mit meinen Investoren-Partnern verfügen wir über mehr als 30 Jahre Erfahrung in Investment, Immobilienankauf und Bestandshaltung. Diese Erfahrung erlaubt uns, innerhalb weniger Tage eine fundierte Bewertung abzugeben und Verkäufe ohne Umwege abzuwickeln — vom Erstkontakt bis zum Notar.

Unser Erfolg basiert auf drei Grundprinzipien: Zuverlässigkeit, Diskretion und Flexibilität. Wer einmal an uns verkauft hat, weiß: keine Kette aus Anfragenden, keine Besichtigungstourismus, kein Rückzieher wegen geplatzter Bankenfinanzierung.

Direktankauf statt Maklerverkauf — der Unterschied

Beim klassischen Maklerverkauf läuft deine Immobilie 3–9 Monate über den freien Markt. Beim Direktankauf an einen Bestandsinvestor wie uns sprichst du mit dem Endkäufer — kein Zwischenhändler, kein Bonitätsrisiko, kein offenes Exposé.

• Geschwindigkeit: Erstangebot in 14 Tagen, Notartermin in 4–8 Wochen
• Sicherheit: Eigenkapital geprüft, kein Finanzierungsvorbehalt nötig
• Diskretion: Kein öffentliches Inserat, keine Nachbarn-Besichtigung
• Kosten: Keine Maklerprovision (Ersparnis 3,57 % brutto vom Kaufpreis)
• Klarheit: Ein Verhandlungspartner statt 20 Interessenten

Unser Fokus: Wohnungen bis 50 m² & Mehrfamilienhäuser ab 200 m²

Unser Ankaufsprofil ist bewusst eng gesteckt. Wir kaufen nicht alles — wir kaufen das, was wir kennen, bewerten und langfristig im Bestand halten können. Konkret:

• Eigentumswohnungen 1–2 Zimmer, bis 50 m² Wohnfläche
• Mehrfamilienhäuser ab 200 m² Gesamtwohnfläche, idealerweise 4–20 Einheiten
• Baujahr ab 1950 (jünger bevorzugt, Gründerzeit auf Anfrage)
• Vermietet oder unvermietet — beides willkommen
• Lage: A- und B-Lagen in NRW, Berlin, München sowie umliegende Speckgürtel
• Mietrendite-Erwartung: ab 3,0 % brutto in München, ab 4,5 % in NRW

Kontaktiere uns — diskret und unverbindlich

Besitzt du eine Immobilie, die diesen Kriterien entspricht? Dann melde dich. Wir behandeln jede Anfrage vertraulich und geben innerhalb von 14 Tagen eine erste indikative Preisspanne ab.

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• Ankaufsprofil als PDF herunterladen

Ankaufskriterien im Detail — Wohnung vs. Mehrfamilienhaus

Damit du sofort einschätzen kannst, ob deine Immobilie passt, hier die Kriterien beider Asset-Klassen im direkten Vergleich:

Was wir NICHT kaufen

Genauso wichtig wie das Ankaufsprofil ist das Ausschlussprofil. Spar dir und uns Zeit — folgende Objekte passen nicht zu unserer Strategie:

• Einfamilienhäuser zur Eigennutzung
• Ferienimmobilien, Mikroapartments unter 18 m²
• Erbpacht-Objekte ohne Restlaufzeit über 50 Jahre
• Gewerbeobjekte ohne Wohnanteil
• Standorte unter 50.000 Einwohnern abseits der Metropolregionen
• Objekte mit ungeklärter Eigentumslage (außer Erbengemeinschaft, dazu unten mehr)

Standortprofile: Köln, Düsseldorf, Berlin, München & mehr

Jede Stadt hat ihr eigenes Investmentprofil. Mietniveau, Kaufpreisfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) und typische Mikrolagen unterscheiden sich erheblich. Hier ein Überblick zu unseren Kernstandorten:

Warum genau diese Standorte?

Diese Städte haben gemeinsam: hohe Zuwanderung, niedrige Leerstandsquoten (unter 2 %), starker Mietwohnungsmarkt, demografisch wachsende Zielgruppen. Für Bestandsinvestoren bedeutet das: kalkulierbare Mietausfallrisiken und stabile Wertentwicklung. Mehr zur Immobilie als Kapitalanlage.

Warum kleine Wohnungen — die Investoren-Logik

Kompakte 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen sind aus Vermietersicht das defensivste Asset im Wohnsegment:

• Höchste Mietnachfrage: Singles, Studierende, junge Berufstätige, Pendler
• Niedrigster Leerstand: Schnellere Nachvermietung, kürzere Vakanzphasen
• Höchste Quadratmeter-Miete: Kleine Wohnungen erzielen pro m² mehr als Familienwohnungen
• Hohe Fungibilität: Im Verkaufsfall jederzeit liquidierbar
• Geringere Investitionssumme pro Einheit: Bessere Streuung im Portfolio

Zustand deiner Immobilie — wir kaufen jeden

Wir kaufen Immobilien in jedem Zustand. Renovierungsbedarf, Sanierungsstau, leerstehende Einheiten oder schwierige Mieterstruktur sind kein Ausschlusskriterium — sie sind Teil unserer Wertschöpfungslogik.

Bezugsfertig & modernisiert

Sofort vermietbare Objekte zum Vergleichswert. Hier zahlen wir markttypische Faktoren ohne Renovierungsabschlag.

Renovierungsbedürftig

Sanierungsstau wird im Kaufpreis berücksichtigt — wir kalkulieren mit unseren Handwerkerstrukturen, nicht mit Listenpreisen. Das gibt uns Spielraum, dir trotzdem ein faires Angebot zu machen.

Problem-Objekte

Mietnomaden, Bauschäden, ungeklärte Heizungssituation, Schimmel, fehlende Energieausweise — alles diskutabel. Sprich uns offen darauf an, je transparenter du bist, desto schneller die Bewertung.

So bewerten wir deine Immobilie

Faire Preise heißt nicht „irgendein Preis“. Wir arbeiten mit zwei standardisierten Verfahren:

Ertragswertverfahren (bei Mehrfamilienhäusern)

Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor. Der Faktor ergibt sich aus Lage, Zustand, Mietspiegelposition und Modernisierungspotenzial. Beispiel Köln-Ehrenfeld, Bestand vermietet, mittlere Ausstattung: Jahresnettomiete 60.000 € × Faktor 24 = Kaufpreis 1.440.000 €.

Vergleichswertverfahren (bei Eigentumswohnungen)

Hier ziehen wir tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Wohnungen aus dem Gutachterausschuss heran und justieren über Faktor und Zustand. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Immobilienbewertung.

Was den Preis konkret hebt oder senkt

• +: Energieeffizienzklasse A–C, Balkon/Terrasse, Aufzug, Stellplatz, ruhige Lage trotz Zentrumsnähe
• +: Aktuelle Miete unter Mietspiegel (Aufholpotenzial)
• −: Energieklasse F–H, Sanierungsstau, Erbpacht, ungünstiger Schnitt, Erdgeschoss zur Straße
• −: Aktuelle Miete deutlich über Mietspiegel (Risiko Mieterhöhungssperre)

Ablauf des Verkaufs — in 5 Schritten zum Notar

1. Anfrage (Tag 1): Du sendest uns Eckdaten der Immobilie über das Kontaktformular oder per E-Mail.
2. Unterlagenprüfung (Tag 2–7): Wir bitten um Grundbuchauszug, Mietverträge, Energieausweis, Wohnflächenberechnung. Bei MFH zusätzlich Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre.
3. Indikatives Angebot (Tag 7–14): Du erhältst eine schriftliche Preisspanne mit Bewertungslogik.
4. Besichtigung & finales Angebot (Woche 3–4): Eine einzige diskrete Besichtigung, danach finales bindendes Kaufangebot.
5. Notartermin (Woche 5–8): Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto oder Direktzahlung gegen Lastenfreistellung.

Unterlagen-Checkliste — das brauchst du

Je vollständiger deine Unterlagen, desto schneller die Bewertung. Folgende Dokumente solltest du bereithalten:

Pflicht (immer nötig)

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Flurkarte / Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Grundriss

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Letzte 3 Eigentümerversammlungs-Protokolle
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der WEG
• Höhe der Instandhaltungsrücklage

Bei vermieteten Objekten zusätzlich

• Aktuelle Mietverträge
• Mietaufstellung mit Kalt-/Warmmiete je Einheit
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
• Mieterhöhungshistorie

Sonderfälle: Erbe, Scheidung, Zwangslage

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