Bonität: Wer prüft was — und warum?

Im modernen Geschäftsverkehr ist die Prüfung der Bonität — also der Kreditwürdigkeit und Zahlungszuverlässigkeit — Standard. Sie wird bereits bei jedem Einkauf mit Kreditkarte, beim Ratenkauf im Elektromarkt oder beim Mobilfunkvertrag im Hintergrund durchgeführt. Im Immobilienkontext ist sie Pflicht — sowohl bei der Vermietung einer Immobilie als auch beim Verkauf an Privatkäufer mit Immobilienfinanzierung.

Die klassische Institution für Bonitätsauskünfte in Deutschland ist die SCHUFA Holding AG, gegründet 1927. Sie speichert Daten zu rund 68 Millionen Bürgern. Daneben existieren Auskunfteien wie Creditreform Boniversum, CRIF Bürgel, infoscore Consumer Data und Arvato Infoscore — jede mit eigenem Datenpool und eigenem Score-Verfahren.

Drei Konstellationen — drei Perspektiven

• Vermieter prüft Mieter: Schutz vor Mietausfällen, Mietnomaden, Räumungskosten
• Verkäufer prüft Käufer: Schutz vor geplatzter Finanzierung, Rückabwicklung, Schadensersatz
• Bank prüft Kreditnehmer: Schutz vor Kreditausfall, Basis für Zinskondition

Was kostet ein Fehlgriff? Rechenbeispiel Mietausfall

• Kaltmiete monatlich: 1.800 €
• Mietausfall 9 Monate (Räumungsklage Dauer): 16.200 €
• Anwalts- und Gerichtskosten: ca. 2.500 €
• Gerichtsvollzieher/Räumung: ca. 2.000 €
• Renovierung nach Auszug: ca. 4.500 €
• Gesamtschaden: ca. 25.200 €

Eine sorgfältige Bonitätsprüfung kostet 25–30 € — der Schutz steht in keinem Verhältnis zum potenziellen Schaden.

Was wird bei der Bonitätsprüfung geprüft?

Die Bonitätsprüfung umfasst vier Datenkategorien. Diese Übersicht gilt sowohl für Mieter als auch für Käufer mit Finanzierung.

1. Kredite — kurzfristige und langfristige Verbindlichkeiten

Erfasst werden laufende und gekündigte Kredite, Kreditkarten, Kreditrahmen und Laufzeiten. Bei Käufern interessiert die Bank besonders die monatliche Kreditbelastung — sie fließt direkt in die Haushaltsrechnung ein und reduziert den verfügbaren Spielraum für die Tilgung des Immobilienkredits.

2. Konten — Bank, Aktiendepot & Co.

Geprüft werden Girokonten, Dispositionskredite, Versandhauskonten, Kontokündigungen und teilweise Wertpapierdepots. Auffällig: Häufige Kontoeröffnungen oder gekündigte Konten verschlechtern den Score deutlich, da sie auf Instabilität hindeuten.

3. Verträge — Telefon, Leasing, Ratenzahlung

Vertragsabschlüsse, Vertragskündigungen und einzelne Verträge werden erfasst. Auch ein Leasingvertrag fürs Auto oder ein Smartphone-Ratenkauf hinterlässt Spuren.

4. Negativmerkmale — Schuldnerverzeichnisse

Eintragungen wie Mahnbescheide, Insolvenzanträge, Zwangsvollstreckungen, eidesstattliche Versicherungen oder Haftanordnungen sind klare Warnsignale. Solche Einträge bleiben in der Regel drei Jahre nach Erledigung gespeichert, Insolvenzverfahren teilweise länger.

SCHUFA-Score-Tabelle: Was die Werte wirklich bedeuten

Der SCHUFA-Basisscore reicht von 0 bis 100 und gibt die statistische Wahrscheinlichkeit an, mit der Verbindlichkeiten vertragsgemäß bedient werden. Je höher der Wert, desto besser die Bonität.

Achtung: Branchen-Score ≠ Basisscore

Neben dem Basisscore vergibt die SCHUFA branchenspezifische Scores — für Banken, Telekommunikation, Online-Handel und auch für Vermieter. Ein Mietinteressent kann beim Banken-Score 95 haben, beim Vermieter-Score aber nur 88 — abhängig von der Datenbasis und Gewichtung der Branche.

Bonität prüfen bei Vermietung: Selbstauskunft und Unterlagen

Vor jeder Vermietung sollte der Vermieter — oder sein Makler — eine vollständige Mieterselbstauskunft sowie ergänzende Bonitätsnachweise einfordern. Die Standardunterlagen einer professionellen Bonitätsprüfung im Mietkontext sehen so aus.

Pflicht-Unterlagen vom Mietinteressenten (Checkliste)

• Ausgefüllte Mieterselbstauskunft (DSGVO-konform)
• Kopie Personalausweis
• Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate (netto)
• Bei Selbstständigen: BWA, Steuerbescheid letzte 2 Jahre, Einkommensteuerbescheid
• SCHUFA-BonitätsCheck (Mieter-Selbstauskunft) — nicht älter als 3 Monate
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• Ggf. Bürgschaftsnachweis bei Studierenden/Auszubildenden

Faustregel: Wieviel Miete ist tragbar?

Üblich ist, dass die Kaltmiete nicht mehr als 30–35 % des Nettoeinkommens betragen sollte. Beispiel: Bei 1.800 € Kaltmiete sollte das Haushaltsnettoeinkommen bei mindestens 5.400 € liegen. Im Premium-Segment rechnen viele Vermieter mit dem 3-fachen Faktor — also Mindesteinkommen = 3 × Kaltmiete + Nebenkosten.

DSGVO: Was darf ein Vermieter fragen — was nicht?

Falsche Antworten auf erlaubte Fragen können später zur Anfechtung des Mietvertrags führen — falsche Antworten auf unerlaubte Fragen bleiben folgenlos.

Bonität prüfen beim Immobilienkauf: Käufer-Sicht

Beim Immobilienkauf läuft die Bonitätsprüfung auf zwei Ebenen — die Bank prüft den Käufer, und zunehmend prüft auch der Verkäufer den Käufer auf Solvenz, bevor er einen Notartermin vereinbart.

Was die Bank prüft — Kreditwürdigkeit für die Finanzierung

Bevor eine Bank einen Immobilienkredit zusagt, werden mehrere Faktoren geprüft. Diese gehen weit über den SCHUFA-Score hinaus.

• SCHUFA / Auskunfteien: Score und Negativmerkmale
• Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltung minus bestehende Verbindlichkeiten
• Beschäftigungsverhältnis: unbefristet, befristet, selbstständig (Risikoaufschlag)
• Eigenkapital: Faustregel mind. 20–30 % vom Kaufpreis (siehe Eigenkapitalbedarf berechnen)
• Beleihungswert der Immobilie: meist 80–90 % des Verkehrswerts
• Tilgungsplan und Zinsbindung: realistische monatliche Belastung (siehe Tilgungsplan berechnen)

Beispiel-Haushaltsrechnung Käufer

• Nettoeinkommen Haushalt: 7.500 €
• Lebenshaltung pauschal (Bank-Faustwert): − 2.200 €
• Bestehende Kredite (Auto-Leasing): − 450 €
• Krankenversicherung privat: − 600 €
• Frei verfügbar: 4.250 €
• Maximale Rate für Annuitätendarlehen (mit Sicherheitspuffer): ca. 2.800 €

Bei aktuellen Bauzinsen und 2 % Tilgung ergibt das ein realistisches Darlehensvolumen — plus Eigenkapital ergibt sich der maximal finanzierbare Kaufpreis.

Verkäufer prüft Käufer: Finanzierungsbestätigung statt Vertrauen

Bevor ein Eigentümer beim Verkauf seiner Immobilie einen Notartermin vereinbart, sollte er eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers verlangen — keine bloße „grundsätzliche Bereitschaft“, sondern eine konkrete Darlehenszusage über den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Ohne diese Bestätigung droht im Premium-Segment der häufigste Schaden: geplatzte Notartermine, ggf. mit erheblichen Notarkosten ohne Gegenleistung.

Bonität selbst prüfen: So gehen Sie vor

Bevor jemand anderes Ihre Bonität prüft, sollten Sie das selbst tun — und zwar regelmäßig. Fehlerhafte Einträge sind häufiger als gedacht; laut Verbraucherzentralen weisen rund jede vierte Selbstauskunft Ungenauigkeiten auf.

Drei Wege zur eigenen SCHUFA-Auskunft

• Datenkopie nach Art. 15 DSGVO: einmal jährlich kostenlos, auf dem Postweg, ca. 2–4 Wochen Bearbeitungsdauer — die vollständigste Variante
• SCHUFA-BonitätsCheck: ca. 30 €, sofort online, geeignet zur Vorlage bei Vermietern
• meineSCHUFA kompakt/plus/premium: monatliches Abo, laufendes Monitoring

Was tun bei negativen Einträgen?

Falsche Einträge können schriftlich zur Löschung beantragt werden — die Auskunftei muss innerhalb eines Monats reagieren. Berechtigte Negativeinträge werden nach festen Fristen gelöscht: erledigte Forderungen drei Jahre nach Begleichung, Insolvenzverfahren sechs Monate nach Erteilung der Restschuldbefreiung (Stand der aktuellen Rechtsprechung). Wer einen schwachen Score hat, kann durch Bürgschaften, Mietkaution-Maximum oder Vorauszahlung mehrerer Monatsmieten dennoch zum Zug kommen.

Bonitätsprüfung durch den Makler: Vorteile auf einen Blick

Wer als Eigentümer ans Vermieten oder Verkaufen denkt, hat dabei nicht immer einen Makler im Blick — schließlich kostet der Maklereinsatz Geld. Seit Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt der Vermieter den Makler, trägt der Vermieter die Provision — der Mieter zahlt nichts.

Was kostet der Makler bei Vermietung?

Die Höhe der Provision ist bei Vermietern frei verhandelbar. In der Regel liegt sie zwischen 1,5 und 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Im Vermittlungs-Mietsegment für Mieter ist die Provisionshöhe gesetzlich klar begrenzt — höchstens zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer (siehe Maklerprovision berechnen).

Vier konkrete V

]]> https://lukinski.de/11-tipps-besichtigungstermin-beachten/ Sun, 10 May 2020 13:01:52 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=918 Besichtigungstermin – seit Wochen oder Monaten sind Sie auf der Suche nach Ihrer neuen Immobilie. Egal ob Berlin, Hamburg, Köln oder München – ein Haus für die Familie, eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge oder ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage. Bei jedem Immobilienkauf kommen Sie an den entscheidenden Punkt: den Besichtigungstermin. Hier entscheidet sich, ob die Immobilie aus dem Exposé in der Realität hält, was Bilder und Beschreibung versprechen – und ob Sie als Käufer einen sechs- oder siebenstelligen Betrag investieren wollen. Welche Unterlagen sollten Sie sich zeigen lassen? Welche baulichen Mängel kosten später richtig Geld? Und wie verhandeln Sie nach der Besichtigung den Preis nach unten? Die folgenden 11 Tipps zeigen Ihnen, worauf Sie als Käufer beim Besichtigungstermin wirklich achten müssen.

Fehler vermeiden: Das müssen Käufer beim Besichtigungstermin beachten

Die richtige Immobilie zu finden, ist anspruchsvoller als gedacht – besonders in Metropolen mit Kaufpreisfaktoren von 30 bis 45. Wer hier vorschnell zuschlägt, zahlt schnell sechsstellig zu viel oder erbt einen Sanierungsstau, der die Rendite über Jahre auffrisst. Der Besichtigungstermin ist Ihr wichtigster Kontrollpunkt: Hier prüfen Sie Substanz, Lage und Unterlagen – und legen die Basis für Ihre Immobilien-Rendite.

Vom ersten Eindruck über die bauliche Prüfung bis hin zur Verhandlungsstrategie nach dem Termin – die folgenden 11 Tipps stammen aus der Praxis von tausenden Besichtigungen und helfen Ihnen, teure Fehler zu vermeiden, bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.

Tipp 1: Der erste Eindruck zählt – auch beim Käufer

Auch als Käufer machen Sie einen ersten Eindruck. Gerade bei begehrten Objekten in Toplagen entscheidet der Verkäufer oder Makler oft zwischen mehreren Interessenten – und Sympathie plus Bonität entscheiden mit. Ein gepflegtes, professionelles Auftreten signalisiert Ernsthaftigkeit und Zahlungskraft.

• Kleidung: Smart casual – kein Anzug nötig, aber gepflegt
• Pünktlichkeit: 5 Minuten vor dem Termin vor Ort
• Auftreten: Freundlich, aber sachlich-bestimmt – kein Übereifer
• Begleitung: Maximal eine Person bei Erstbesichtigung
• Vorbereitung: Exposé gelesen, Lage auf Karte studiert, Mietspiegel gecheckt

Tipp 2: Gehen Sie als Käufer vorbereitet in den Termin

Eine gute Vorbereitung ist beim Immobilienkauf das A und O. Im Gegensatz zum Mieter müssen Sie als Käufer nicht Ihre Bonität in Form einer Schufa beweisen – aber eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ist die schärfste Waffe gegen Mitbieter. Verkäufer und Makler nehmen Käufer mit vorliegender Finanzierungszusage deutlich ernster.

Unterlagen, die Sie als Käufer mitbringen sollten

1. Personalausweis
2. Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank (oder Eigenkapitalnachweis bei Bargeschäft)
3. Notizblock und Stift für Mängel-Liste
4. Maßband / Laser-Entfernungsmesser
5. Taschenlampe (für Keller, Dachboden, dunkle Ecken)
6. Smartphone mit Kamera (Fotos & Wasserwaagen-App)
7. Feuchtigkeitsmesser (optional, ab 30 €)
8. Vorbereitete Fragenliste
9. Exposé in Papierform mit Notizen

Berechnen Sie vorab Ihren Eigenkapitalbedarf, prüfen Sie die aktuellen Bauzinsen und kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises). So wissen Sie schon beim Termin, ob das Objekt überhaupt in Ihren Finanzrahmen passt.

Tipp 3: Diese Unterlagen müssen Sie vom Verkäufer einsehen

Während Verkäufer bei Wohnungen oft nur Exposé und Energieausweis dabeihaben, sollten Sie als ernsthafter Käufer aktiv weitere Unterlagen einfordern – spätestens vor dem zweiten Termin. Was Sie hier nicht sehen, holt Sie nach dem Kauf mit voller Wucht ein.

Pflicht-Unterlagen für Käufer-Prüfung

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) – zeigt Eigentümer, Lasten, Wegerechte → siehe Grundbucheintrag
• Flurkarte / Lageplan – exakte Grundstücksgrenzen
• Energieausweis – Pflicht beim Termin, sonst Bußgeld bis 10.000 €
• Baulastenverzeichnis-Auszug – versteckte öffentlich-rechtliche Pflichten
• Baugenehmigungen & Bauplan – sind alle Anbauten genehmigt?
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV – nicht selten 5–10 % zu hoch angegeben

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen – zeigen Konflikte und geplante Sonderumlagen
• Wirtschaftsplan & Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre → siehe Hausgeld berechnen
• Stand der Instandhaltungsrücklage – Faustregel: mind. 15–25 €/qm
• Beschlusssammlung der WEG

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

• Bestehender Mietvertrag mit aktueller Kaltmiete
• Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen, Mietspiegel-Abgleich
• Bei Mehrfamilienhäusern: vollständige Mietaufstellung → relevant für Ertragswertverfahren

Wissen Sie als Käufer, was Sie suchen

Vor jedem Besichtigungstermin sollten Sie sich klar werden: Eigennutzung oder Kapitalanlage? Die Anforderungen unterscheiden sich fundamental. Lesen Sie dazu unseren Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

Tipp 4: Eigennutzer-Kriterien vs. Investoren-Kriterien

Kriterium	Eigennutzer	Kapitalanleger
Lage	Lebensqualität, Schule, Arbeitsweg	Mietnachfrage, Kaufpreisfaktor, Leerstandsquote
Schnitt	Familienfreundlich, Wohlfühlfaktor	Vermietbar, kleinere Einheiten oft renditestärker
Ausstattung	Hochwertig, individuell	Solide, pflegeleicht, sanierungsarm
Renditefokus	Wertsteigerung langfristig	Nettorendite + Cashflow
Steuerliches Ziel	Wohnen, evtl. AfA bei Teilvermietung	AfA, ggf. Denkmal-AfA

Definieren Sie vor dem Termin Ihre Mindestanforderungen: Anzahl Zimmer, Quadratmeter, Etage, Balkon/Garten, Stellplatz, maximaler Renovierungsbedarf, Budget inklusive Nebenkosten beim Immobilienkauf. Bei Kapitalanlagen rechnen Sie zusätzlich die zu erwartende Bruttorendite und den Kaufpreisfaktor aus.

Tipp 5: Stellen Sie die richtigen Fragen beim Besichtigungstermin

Wer kluge Fragen stellt, wirkt nicht nur ernsthaft – er bekommt auch wertvolle Infos für die Verhandlung. Verkäufer sind nach VerkProspG zur wahrheitsgemäßen Auskunft über bekannte Mängel verpflichtet; verschwiegene Mängel können später Schadensersatzansprüche begründen. Stellen Sie Ihre Fragen also bewusst protokollierbar – am besten schriftlich nachreichen oder per Mail bestätigen lassen.

Fragen-Checkliste für Käufer

Zur Immobilie selbst

• Baujahr, Sanierungsjahre einzelner Gewerke (Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Bäder)?
• Welche Heizung ist verbaut – und wie alt? (Achtung: §72 GEG, Austauschpflicht ab 30 Jahren)
• Gab es Wasserschäden, Schimmel, Setzungsrisse?
• Welche Sanierungen stehen in den nächsten 5 Jahren an?
• Was ist die letzte energetische Bewertung (Endenergiebedarf in kWh/m²a)?
• Ist das Objekt asbestfrei (relevant Baujahr <1993) und ohne KMF-Dämmung?

Zu Lage und Umgebung

• Wer wohnt in der Nachbarschaft – Eigentümer- oder Mieterquote?
• Geplante Bauprojekte in der Umgebung (Lärm, Aussicht)?
• Lärmpegel zu unterschiedlichen Tageszeiten?
• Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte?

Zu Kaufpreis und Vermarktung

• Warum wird verkauft? (Erbschaft, Umzug, Notverkauf?)
• Wie lange ist das Objekt schon am Markt?
• Wie viele andere Interessenten gibt es?
• Gibt es Verhandlungsspielraum?

Zu laufenden Kosten

• Hausgeld pro Monat, davon umlagefähig auf Mieter?
• Höhe der Instandhaltungsrücklage – pro Wohneinheit?
• Geplante Sonderumlagen in Eigentümerversammlungen?
• Grundsteuer, Versicherungen, Wartungsverträge?

Tipp 6: Kommen Sie nie alleine zur Wohnungsbesichtigung

Vier Augen sehen mehr als zwei – ein Grundsatz, der bei Immobilienkäufen schnell fünfstellige Beträge wert ist. Bei Erstbesichtigung reicht ein erfahrenes Familienmitglied oder ein Freund mit handwerklichem Hintergrund. Bei der zweiten Besichtigung – spätestens vor Kaufentscheidung – kommt der Profi mit.

Die Zweitbesichtigung mit Bausachverständigem

Bei Kaufpreisen ab 300.000 € ist eine zweite Besichtigung mit einem unabhängigen Bausachverständigen praktisch alternativlos. Kosten: 500 € bis 2.500 € – im Verhältnis zum Kaufpreis ein Bruchteil, der häufig die x-fache Summe an Verhandlungsspielraum oder vermiedenen Sanierungskosten generiert.

Besichtigung	Ziel	Dauer	Begleitung