Sie wollen eine Villa auf Ibiza kaufen?

Ich war wieder auf Tour. Dieses Mal 3 Tage auf Ibiza, um eine Villa für einen Freund zu finden. Zeit genug, um auch für Sie ein paar Ibiza-Tipps zu notieren – inklusive Insider-Wissen zu Preisen, Lagen, Kaufnebenkosten, Finanzierung und Vermietungslizenz (Licencia Turística), das auf Ibiza über Erfolg oder Fehlinvestition entscheidet.

Sie wollen auf Ibiza kaufen und suchen einen Berater für Kauf (und Aufwertung)? Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir:

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Warum Ibiza? Klima und Wetter

Für die, die nach Ibiza ziehen, gibt es vor allem einen Grund: Das immer schöne, warme Klima und sonnige Wetter der Balearen-Insel. Insbesondere Überwintern und im Sommer, während der Hauptsaison vermieten, ist ein beliebtes Modell, auch für Villen-Eigentümer auf Mallorca.

Ø Tiefst-/Höchsttemperatur in °C:

• Winter (Januar): 7 ° / 15 °
• Frühling (April): 11 ° / 19 °
• Sommer (August): 21 ° / 31 °
• Herbst (Oktober): 15 ° / 23 °
• Sonnenstunden pro Jahr: ca. 2.800
• Wassertemperatur Hochsommer: 25–26 °C

Wie viel kostet eine Villa auf Ibiza?

Immobilien-Investoren und Makler wissen: Angebotspreis ist nicht Verkaufspreis. Ich rechne für meine Kunden in einer ersten Bewertung gern so: Jeder Quadratmeter (mit Strandblick) kostet 10.000 Euro. Wenn kürzlich saniert oder neu: 15.000 Euro. Dazu kommt „der View“. Je besser die Aussicht, je exklusiver, desto teurer. Je nach Größe der Villa: 100.000, 200.000, 500.000 Aufschlag. Wie immer – nach oben gibt es keine Grenzen.

Eine „schöne“ Villa in „guter“ Lage (alles ist relativ und hängt von Ihren individuellen Zielen und Wünschen ab) mit 200 m² also 2.000.000 € + „View“.

Wie in Deutschland lohnt sich auch hier der Blick auf Bestandsimmobilien, in die Sie noch ein wenig investieren, um so einen attraktiveren Kaufpreis zu bekommen. Pro Quadratmeter Sanierung können Sie hier mit circa 1.800 Euro rechnen, auf entsprechendem Niveau.

Preisspannen pro Lage (Richtwerte €/m²)

Käufer-Tipps für die Balearen (Kaufpreis, Bausubstanz, etc.):

• Villa kaufen in Spanien

Kaufnebenkosten auf Ibiza: Was wirklich oben drauf kommt

Viele Käufer planen mit dem reinen Kaufpreis – und übersehen, dass auf den Balearen die Erwerbsnebenkosten deutlich höher sind als in Deutschland. Bei einer 5-Mio-Villa landen Sie schnell bei 600.000–800.000 € obendrauf.

• ITP (Grunderwerbsteuer, Bestand): gestaffelt 8 % bis 13 % – ab 1 Mio € Kaufpreisanteil 13 %
• IVA + AJD (bei Neubau vom Bauträger): 10 % IVA + 1,5 % AJD = 11,5 %
• Notar (Notario): 0,3–0,8 %
• Grundbuch (Registro): 0,1–0,3 %
• Anwalt (Abogado): ca. 1 % (de facto Pflicht)
• Maklerprovision: trägt in Spanien üblicherweise der Verkäufer

Faustregel Bestand: Kaufpreis × 1,12 = Gesamtinvestition

Laufende Kosten: Was eine Ibiza-Villa pro Jahr wirklich kostet

• IBI (Grundsteuer): 0,4–1,1 % des Katasterwerts pro Jahr
• Müll & kommunale Abgaben: 300–800 € p.a.
• Patrimonio (Vermögensteuer Balearen): progressiv ab 700.000 € Nettovermögen, bis 3,45 % – relevant für Eigentümer mit hohem Immobilienwert
• Comunidad (Gated Community): 800–2.000 €/Monat (Roca Llisa, Es Cubells)
• Pool & Garten: 400–1.200 €/Monat
• Hausverwaltung / Concierge: 500–2.500 €/Monat
• Versicherung: 0,15–0,3 % des Versicherungswerts p.a.

Ibiza: A-Lage für Ihre Villa

Starten wir mit (meinen, persönlichen) A-Lagen auf der Insel. Begonnen mit Eivissa, der „Insel-Hauptstadt“ mit direktem Zugang zum Flughafen, Shopping, aber auch Stränden, Yacht-Hafen, etc. Danach nehme ich Sie mit nach Es Cubells, einen der exklusivsten und teuersten Orte auf Ibiza.

1. Eivissa (Ibiza-Stadt)
2. Es Cubells
3. Roca Llisa
4. Sant Jesús
5. Santa Eulària des Riu
6. Cala Salada

A-Lage heißt vor allem Südlage und Meerblick, am beliebtesten sind natürlich:

• Villa am Meer, oder zumindest
• Villa mit Meerblick
• Villa mit Pool

Eivissa: Ibiza-Stadt mit Flughafen, Shopping, etc.

Eivissa ist die größte Stadt der Insel und rings um die Stadt finden sich Villen in aller Art. Von der fast schon historischen, großzügigen Finca mit 350 Jahren Geschichte, bis zum ultra-modernen Neubau. Vom Flughafen erreichen Sie alle Teile der Stadt binnen Minuten.

Vorteile von Eivissa:

• City und Shopping (Marina Botafoch, Dalt Vila)
• Stadtleben und Kultur, UNESCO-Weltkulturerbe
• Flughafen in 10 Minuten
• Yacht-Hafen für Megayachten
• Internationale Schulen in der Nähe
• Beste Gastronomie- und Club-Dichte der Insel

Eine kleine Auswahl meiner Immobilien in Eivissa: Ibiza Villa.

Es Cubells: Exklusivste Lage & Gated Community

Es Cubells ist ein Dorf im Südwesten der Insel, mit angeschlossener Gated Community an den Klippen, Richtung Afrika.

Sie wollen neben Fußballstars aus Barcelona und Madrid wohnen? Eine der wenigen Gated Communities, direkt an den Klippen gebaut. Es gibt nur eine Straße in diese Community mit Villen von 6 Millionen bis ~ 25 Millionen. Einzelnen Wünschen nach oben sind keine Grenzen gesetzt. In kurzer Zeit wird es keine Objekte mehr unter 10 Millionen geben.

Ich hatte jüngst noch eine der wenigen Perlen, die für nur 3,7 Millionen am Markt waren. Eine unglaubliche Villa, gebaut in den Klippen auf mehreren Ebenen. Die Fahrzeit vom Flughafen beträgt circa 30 Minuten, bei gemütlicher Fahrt.

Vorteile von Es Cubells:

• Abgeschieden – wer wirklich Ruhe sucht
• Eine der exklusivsten Lagen der Insel
• Spektakuläre Sonnenuntergänge Richtung Es Vedrà
• Unmittelbare Nähe zu bekannten Fußballspielern und Industriellen
• Gated Community (optional, mit 24/7-Security)
• Wertstabilität: kaum Neubau-Genehmigungen, künstliche Verknappung

Nachteile, ehrlich:

• Comunidad-Gebühren 1.500–2.000 €/Monat
• Hauptsaison-Vermietungslizenz schwer zu bekommen
• Im Winter sehr ruhig – wer Stadtleben will, ist hier falsch

Die meisten Grundstücke liegen an wesentlich steileren Klippen, als dieses:

Roca Llisa: Eine der exklusivsten Adressen

Roca Llisa ist ebenfalls eine Gated Community und nur mit kurzem Security-Check einfahrbar. Der große Vorteil an Roca Llisa ist die Nähe zu Eivissa (Flughafen, Shopping etc.), der Inselhauptstadt. Von hier bis in die City brauchen Sie kaum 15 Minuten mit dem Auto. In Roca Llisa gibt es nicht nur Villen im Millionenbereich; Sie können bereits Eigentumswohnungen ab ca. 500.000 Euro kaufen – ideal als Einstieg in die Insel.

Highlights:

• Einziger 18-Loch-Golfplatz der Insel direkt vor der Tür
• Eigener kleiner Hafen / Cala Olivera in Reichweite
• 24/7-Sicherheitsdienst
• Mischung aus Villen, Townhouses und Apartments

Im Vergleich zur Gated Community in Es Cubells ein großer Vorteil, wenn Sie die Stadt und das Stadtleben schätzen. Dafür haben Sie in Es Cubells absolute Abgeschiedenheit.

Hier verkaufen natürlich nur die besten Immobilienmakler auf Ibiza. Wenn Sie auf der Suche nach einem solch exklusiven Standort sind, nehmen Sie gern Kontakt zu mir auf.

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Sant Jesús: Norden von Eivissa

Sant Jesús hat einen großen Vorteil: die unmittelbare Nähe zur Stadt. Die Gemeinde selbst ist klein, doch durch die kurze Fahrzeit nach Eivissa ist diese gemütliche Atmosphäre genau das, was Sant Jesús so attraktiv für Käufer macht.

Vorteile von Sant Jesús:

]]> https://lukinski.de/wohnen-ibiza-talamanca-sant-josep-jesus-immobilie-luxus-insel/ Fri, 01 Jan 2021 12:54:38 +0000 https://lukinski.de/?p=35421 Wohnen auf Ibiza ist mehr als ein Lifestyle-Statement – es ist eine der härtesten Anlageklassen im europäischen Premium-Segment. Die Insel hat strikte Bauquoten, ein Quasi-Moratorium für Neubauten in Schutzgebieten und eine extrem limitierte Anzahl an Ferienvermietungslizenzen. Genau diese Knappheit macht Talamanca, Sant Josep und Jesús zu den preisstabilsten Mikrolagen der Balearen. In diesem Ratgeber bekommst du die drei Hotspots im direkten Vergleich – inklusive Quadratmeterpreise, Steuern, Rendite-Realität und Käufer-Checkliste für deutsche Investoren. Lese-Tipp vorab: Villa Tour Ibiza mit A-, B- und C-Lagen-Einteilung.

Ibiza im Überblick: Markt, Knappheit, Käuferprofil

Ibiza ist mit rund 572 km² Fläche kleiner als Hamburg, aber preislich auf Augenhöhe mit Saint-Tropez oder Sylt. Wer hier eine Luxusimmobilie kauft, kauft nicht nur Quadratmeter, sondern eine politische Knappheitsrendite: Die balearische Regierung deckelt Neubauten, das Touristengesetz limitiert Ferienlizenzen, und die Naturschutzzonen (ANEI, ARIP) sind faktisch unbebaubar.

Wer kauft auf Ibiza?

• Deutsche & Schweizer (ca. 30 %): klassische Käufergruppe, oft Eigennutzung mit Teilvermietung
• Briten (ca. 20 %): trotz Brexit weiter aktiv, Fokus auf Sant Josep
• Niederländer & Skandinavier (ca. 15 %): stark wachsende Gruppe
• USA & Naher Osten (ca. 10 %): Top-Segment ab 5 Mio. €, oft Off-Market
• Spanier vom Festland (ca. 25 %): Madrid, Barcelona als Zweitsitz

Preisentwicklung & Knappheit

Der Quadratmeterpreis für Premium-Villen auf Ibiza liegt im Durchschnitt bei 8.000–14.000 €/m², in absoluten Top-Lagen (Es Cubells, Cala Jondal, Roca Llisa) auch deutlich über 20.000 €/m². Zum Vergleich: Mallorca-Südwesten (Andratx, Son Vida) liegt bei 6.000–10.000 €/m². Wichtig vor jedem Kauf: Immobilie bewerten und Verkehrswert ermitteln – Ibiza-Asking-Prices liegen oft 15–25 % über dem realen Marktwert.

Talamanca, Sant Josep & Jesús: Der direkte Vergleich

Bevor wir die drei Lagen einzeln aufschlüsseln – hier die wichtigsten Kennzahlen im Direktvergleich. Alle Werte beziehen sich auf das obere Marktsegment (Villen, Premium-Apartments).

Kriterium	Talamanca	Sant Josep de sa Talaia	Jesús
Lage	NO, direkt am Meer	SW, Berg & Küste	Zentrum-Nord, Hinterland
Distanz Ibiza-Stadt	3 km / 8 Min	15 km / 20 Min	4 km / 8 Min
Distanz Flughafen	10 Min	10–15 Min	11 Min
Preis Villa	500.000 – 6 Mio. €	1,5 – 10 Mio. € (Spitze 25 Mio.)	1,5 – 4,5 Mio. €
Preis pro m²	7.000 – 12.000 €	9.000 – 20.000 €	6.500 – 11.000 €
Touristen-Dichte	mittel	niedrig	sehr niedrig
Zielgruppe	Lifestyle-Käufer, Yacht-Affinität	UHNWI, Privacy-Käufer	Rückzugs-Käufer mit City-Anbindung
Mietrendite brutto*	3,5 – 5 %	2,5 – 4 %	3 – 4,5 %
Wertstabilität	hoch	sehr hoch	hoch

*Nur mit gültiger Ferienvermietungslizenz (ETV) realisierbar. Ohne Lizenz reduziert sich die Bruttorendite auf Langzeitvermietungs-Niveau (1,5–2,5 %). Mehr zur Berechnung: Nettorendite berechnen und Kaufpreisfaktor.

Talamanca: Erholungsort mit Yachthafen und Beach-Clubs

Talamanca liegt nordöstlich der Inselhauptstadt Eivissa, getrennt nur durch eine kleine Landzunge. Die Bucht ist der ruhigere Gegenpol zur lauten Stadt – mit dem 800 Meter langen Sandstrand zählt Talamanca zu den größten und gleichzeitig flachsten Stränden Ibizas, was die Lage besonders bei Familien und Yacht-Affinen beliebt macht.

Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur

• Ibiza-Stadt: 15 Min zu Fuß, 5 Min mit dem Auto
• Flughafen IBZ: 10 Min mit dem Auto
• Marina Botafoch (Yachthafen): 5 Min – Heimathafen vieler Superyachten
• Pacha (legendärer Club): 10 Min
• Strand: 800 m, geschützte Bucht, ideal für Wassersport

Preise & Immobilientypen

Das Preisband ist breit, weil Talamanca sowohl Apartments im Bereich Marina Botafoch als auch freistehende Villen am Hang bietet:

• Apartments (80–120 m²): 500.000 – 1,5 Mio. €
• Penthouses mit Meerblick: 1,5 – 3,5 Mio. €
• Villen (300–500 m²): 2,5 – 6 Mio. €
• Quadratmeterpreis: 7.000 – 12.000 €/m²

Für wen lohnt sich Talamanca?

Talamanca passt zu Käufern, die City-Anbindung, Yacht-Lifestyle und Strand kombinieren wollen, ohne im Trubel zu wohnen. Wer einen festen Liegeplatz in der Marina sucht oder regelmäßig mit Privatjet anreist, profitiert von der Mikrolage. Für eine reine Investmentstrategie als Kapitalanlage ist Talamanca die liquideste der drei Lagen – Apartments lassen sich am schnellsten wiederverkaufen.

Insider-Tipp: In Talamanca werden viele Premium-Objekte off-market gehandelt. Die Sichtbarkeit auf Portalen liegt bei unter 30 %.

Sant Josep de sa Talaia: Hotspot der Elite

Sant Josep ist die flächenmäßig größte Gemeinde Ibizas und gleichzeitig die wohlhabendste. Sie umfasst neben dem namensgebenden Bergdorf auch Cala Jondal, Es Cubells, Cala Tarida, Cala Vadella und Sa Caleta – also faktisch jede Top-Adresse der Insel im Südwesten. Wer in Sant Josep kauft, kauft Privacy auf Königsklasse-Niveau.

Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur

• Ibiza-Stadt: 15 km / 20 Min
• Flughafen IBZ: 10–15 Min
• Höchster Berg „Sa Talaia“: 475 m – Panoramablick bis Formentera
• Küstenlinie: 85 km mit über 20 Buchten
• Top-Beach-Clubs: Blue Marlin (Cala Jondal), Experimental Beach

Mikrolagen innerhalb Sant Josep

• Es Cubells: Gated Community, höchstes Preisniveau (15.000–25.000 €/m²)
• Cala Jondal: Yacht-Bucht, internationale Stars, 12.000–20.000 €/m²
• Cala Vadella: familiärer, ab 7.000 €/m²
• Cala Tarida: Sonnenuntergangslagen, 9.000–14.000 €/m²
• Sant Josep Dorf: traditionelles Inselleben, 6.000–9.000 €/m²

Preise & Immobilientypen

• Finca-Renovierungsobjekt: 1,5 – 3 Mio. €
• Designer-Villa (400–600 m²): 4 – 10 Mio. €
• Trophäen-Anwesen mit Meerzugang: 12 – 25+ Mio. €

Steuer-Hinweis: Ab 1 Mio. € Kaufpreis greift auf Ibiza die höchste Stufe der Grunderwerbsteuer von 11,5 % – plus Notar, Anwalt, Eintragung. Rechne mit 13–15 % Kaufnebenkosten.

Jesús: exklusiver Lifestyle in perfekter Lage

Jesús ist das Gegenstück zu Sant Josep: kompakt, ruhig, ohne Tourismus-Massen, aber mit perfekter Anbindung an die Stadt. Der Vorort hat unter 4.500 Einwohner und gilt als bevorzugte Wohnlage von Inselbewohnern, die das ganze Jahr auf Ibiza leben – nicht nur in der Saison.

Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur

• Ibiza-Stadt: 4 km / 8 Min
• Flughafen IBZ: 11 Min
• Strand S’Estanyol: 50 m kleine Bucht, kaum Touristen
• Roca Llisa Golf: 5 Min – einziger Golfplatz der Insel

Preise & Immobilientypen

• Apartments (90–130 m²): 600.000 – 1,2 Mio. €
• Townhouses: 1,2 – 2 Mio. €
• Villen (250–400 m²): 1,5 – 4,5 Mio. €
• Quadratmeterpreis: 6.500 – 11.000 €/m²

Für wen lohnt sich Jesús?

Jesús ist die Wahl für Käufer, die ganzjährig auf Ibiza leben oder ein Familien-Refugium suchen, das auch im Winter funktioniert. Im Vergleich zu Talamanca und Sant Josep ist Jesús die preiswerteste der drei Premium-Lagen – mit Aufholpotenzial. Wer eine erste Immobilie auf Ibiza kauft, sollte Jesús ernsthaft prüfen.

Kaufnebenkosten & Steuern auf Ibiza: Was deutsche Käufer wissen müssen

Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Die spanischen Kaufnebenkosten liegen deutlich über den deutschen – und die Stempelsteuer (ITP) ist auf den Balearen progressiv gestaffelt. Eine vollständige Übersicht über typische Nebenkosten beim Immobilienkauf findest du im verlinkten Ratgeber.

Grunderwerbsteuer (ITP) Balearen – progressiv

Kaufpreis	Steuersatz
bis 400.000 €	8 %
400.001 – 600.000 €	9 %
600.001 – 1.000.000 €	10 %
1.000.001 – 2.000.000 €	12 %
über 2.000.000 €	13 %

Gesamte Kaufnebenkosten für Bestandsimmobilien

• ITP Grunderwerbsteuer: 8–13 % (siehe oben)
• Notar: 0,3 – 0,6 %
• Grundbucheintrag (Registro): 0,2 – 0,4 %
• Anwalt (Pflicht für Ausländer): 1 – 1,5 %
• Gestoría / Steuerberater: ca. 0,5 %
• Summe: ca. 11–16 % des Kaufpreises

Vergleich: In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten bei 9–13 %. Beim Verkauf einer deutschen Immobilie zur Finanzierung des Ibiza-Kaufs solltest du zuvor Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung prüfen.

Laufende Steuern als Eigentümer

• IBI (Grundsteuer): 0,4 – 1,1 % des Katasterwerts/Jahr
• Vermögensteuer (Patrimonio): ab 700.000 € Nettovermögen, gestaffelt 0,28 – 3,45 %
• Solidaritätssteuer Großvermögen: ab 3 Mio. € zusätzlich
• Einkommensteuer für Nicht-Residenten: 19 % auf fiktive oder reale Mieteinnahmen
• Müllgebühr (Basura): 200 – 600 €/Jahr

Ferienvermietung auf Ibiza: Die ETV-Lizenz

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