Tiefgarage verkaufen: Wert, Makler und Ablauf

Starten wir zunächst mit einer der wichtigsten Fragen für Erstverkäufer: Was ist meine Tiefgarage wert? Nach den 3 zentralen Faktoren finden Sie noch alle Schritte des Immobilienverkaufs, die vom Ablauf auch für Sie und den Verkauf Ihrer Tiefgarage relevant sind, von Unterlagen, über die Makler-Frage, bis zu Kaufvertrag und Übergabe.

Starten wir mit den 3 wichtigsten Wertfaktoren:

1. Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
2. Zustand der Tiefgarage
3. Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand

Lage: Stadt, Straße und Fluktuation

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, umso besser die Lage Ihrer Tiefgarage, desto einfacher wird die spätere Vermietung der Stellplätze an Langzeit und / oder Kurzzeit-Parker. Damit die Leerstandquote so niedrig wie möglich bleibt, wird in der Wertermittlung also zuallererst ein Blick auf die Lage geworfen.

Lage in der Wertermittlung (aktuell und perspektivisch):

• Makroperspektive – In welcher Stadt verkaufen Sie?
• Mesoperspektive – Welcher Stadtteil?
• Mikroperspektive – Welche Straße und Hausnummer?

Egal ob Kleinstadt, mittlere Städte oder Ballungsräume, jedes Jahr gibt es mehr und mehr Autos in den Innenstädten. Je höher die Fluktuation und je geringer die Konkurrenzangebote am Standort, desto besser – auch für die Rendite der Investoren.

Im nächsten Schritt kommen Käufer (wichtig, deren Perspektive zu kennen) zur Bewertung des Zustands Ihrer Tiefgarage.

Zustand Ihrer Tiefgarage

Eine umfangreiche Tiefgaragensanierung wollen sich die wenigsten Investoren antun. Natürlich gibt es einen gewissen Prozentsatz, der sehr, sehr günstig kaufen will, dementsprechend nach alten bzw. wenig gepflegten Objekten, sucht. Der Zustand spielt in der Bewertung Ihrer Tiefgarage, neben der Lage, die zentrale Rolle.

Für eine konkrete Bewertung bedarf es der Ermittlung des Ist-Zustands und des Soll-Zustands.

Typische Mängel der ersten Jahrzehnte sind:

• Tiefgaragen-Sohle
• Bodenbeschichtungen
• Betonsanierung
• Rissabdichtungen
• Abdichtung der Decken

Manchmal ist es auch Sanierungsstau, zum Beispiel durch Streit um Sanierung der Eigentümergemeinschaft.

Wichtig vorab, es ist nur ein Beispiel:

Die Instandhaltungskosten für Parkhauses schwanken massiv, je nach Zustand

Sehr alte Tiefgarage: 40+ Jahre alt

Hier ein Beispiel, eine wirklich alte Tiefgarage, mit etwa 100 Stellplätzen:

Sagen wir, die Tiefgarage ist mittlerweile 40, 50 Jahre alt, wirklich am Ende und in die Jahre gekommen. Umbau- und Sanierungskosten sind für den neuen Tiefgaragen-Eigentümer also unumgänglich.

Je Stellplatz der Tiefgarage können Sie in etwas mit ~ 6.000 Euro rechnen (als Gesamtprojekt), bei 100 Stellplätzen Größe.

Schon die Ertüchtigung einer Tiefgaragen-Sohle würde bei etwa 1,4 Millionen Euro liegen. Dazu kommt dann noch die Sanierung des Betons, round about 1,1 Millionen Euro.

Das Beispiel zusammengefasst:

• Beispiel für Sanierung einer alten Tiefgarage (~40-50 Jahre alt)
• Unvermeidliche Umbau- und Sanierungskosten für den neuen Eigentümer
• Kosten von etwa ~6,000 Euro pro Stellplatz im Gesamtprojekt (100 Stellplätze)
• Ertüchtigung der Tiefgaragen-Sohle: ca. 1,4 Millionen Euro
• Sanierung des Betons: etwa 1,1 Millionen Euro zusätzlich

Als nächstes werfen wir einen Blick auf die Abdichtung der Tiefgaragen-Decke. Für die neue Dämmung gegen Tropfwasser können Sie mit weiteren 0,5 Millionen Euro rechnen (Quelle: DZ Online). Die Posten werden kleiner, aber in Summe nicht unerheblicher. Dazu kommen noch Rauchabzug, Lüftung oder auch die Erneuerung der Elektro-Installation, auch um zunehmende Märkte mitnehmen zu können, wie die zunehmenden Elektroautos in den Innenstädten und Wohngebieten.

Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand

Neben den Kurzzeit-Mietern vor Ort wird bei der Bewertung auch ein Blick auf Langzeit-Mieter und Leerstände geworfen. Zuletzt kommt es in der Bewertung also auf Kurz-/Langzeit-Mieter und das mögliche, zukünftige Potenzial (Sanierung, Entwicklung, Vermarktung) des Parkhauses an.

Langfristige Mietverträge sind natürlich der Idealfall und Leerstand das Gegenteil. Damit die Bewertung realistisch ist und damit spätere Interessenten einen Überblick haben, werden Informationen Ihrer Mietern gesammelt. Dazu kommen noch viele kleinere Parameter, in guten A-Lagen beispielsweise auch die Gewerbeflächenvermietung für Werbung (Auffahrt, Parkflächen und Fassaden).

Damit haben Sie 3 zentrale Faktoren der Wertermittlung:

1. Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
2. Zustand der Tiefgarage
3. Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand

Direktverkauf an mich? Einzelner Stellplatz / gesamte Tiefgarage

Ich erhalte immer wieder anfragen, ob ich auch einen einzelnen Stellplatz kaufen würde. Fast immer ist die Antwort nein, außerhalb der Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder München.

Meine kleine Empfehlung bzw. Tipp, sollten Sie einen einzelnen Stellplatz verkaufen wollen: Schreiben Sie Ihre Miteigentümer an. Die Liste bekommen Sie von der WEG-Verwaltung. Machen Sie einen Aushang. Wenn der Parkplatz gut vermietet ist, gerade in der heutigen Zeit von Inflation und wenig Geld von der Bank (Zinsen), sollten Sie vielleicht sogar eher darüber nachdenken, Ihren Stellpatz zu behalten.

Schritt für Schritt: Checkliste Verkauf

Verkäufe von Tiefgaragen sind wesentlich spezieller, als der einfache Verkauf eines Stellplatzes, Parkplatzes oder einer einzelnen Garage. Viele Tiefgaragen werden auch nicht über Immobilienportale verkauft, sondern über persönliche Netzwerke, häufig von guten und erfahrenen Immobilienmaklern.

Dennoch ist es wichtig für den Verkauf zu kennen, damit Sie sich gut vorbereiten können und auch einen erfahrenen Immobilienmakler finden.

Vorbereitung: Makler, Unterlagen und Wertermittlung

Das Wichtigste zum Thema Immobilie und Verkauf vorbereiten.

• Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
• Immobilienmakler beauftragen
• Unterlagen und Dokumente
• Immobilienwert steigern
• Angebotspreis ermitteln
• Exposé erstellen

Verkaufsphase: Netzwerk und Verhandlung

In der zweiten Phase geht es darum Ihre Immobilie vermarkten, um Käufer und Investoren mit ausreichend Bonität zu finden.

• Immobilie vermarkten
• Kontakt mit Kaufinteressenten
• Kaufinteressenten filtern und auswählen
• Bonitätsprüfung
• Besichtigungstermine
• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Verkaufsabwicklung: Transfer abschließen

Vom Kaufvertrag bis zur Übergabe.

• Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
• Notartermin
• Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
• Übergabe der Immobilie
• Notarkosten & Maklerprovision
• Steuern zahlen

Teileigentum Tiefgarage: Einzelner Stellplatz?

Zuletzte noch zur kleinsten Einheit: Können Sie einen Tiefgaragenstellplatz auch einzeln verkaufen? Der einzelne Verkauf von Tiefgaragenstellplätzen ist möglich. Allerdings kommt es darauf an, ob es sich um Sondereigentum oder um ein Sondernutzungsrecht unterliegt. Der Unterschied ist, sollten Sie einen Stellplatz haben, mit eigenem Grundbuchblatt (Sondereigentum), ist der Verkauf einfach. Beim Sondernutzungsrecht, dass zu einer Eigentumswohnung gehört, kann das Sondernutzungsrecht nur an einen anderen Miteigentümer verkauf werden.

Hier finden Sie mehr zum einzelnen Verkauf von Stellplätzen in einer Tiefgarage:

• Stellplatz verkaufen

Lage, Lage, Lage! Immobilienmarkt

Parklätze sind an vielen Hotspots in Deutschland Mangelware. Deshalb direkt die erste gute Nachricht: Ihr Parkhaus bekommen Sie bei realistischem Verkaufspreis, sich verkauft. Denn allein letztes Jahr gab es 2,92 Millionen Pkw-Neuzulassungen. Laut KBA (Kraftfahrt-Bundesamt) erhöhte sich der Fahrzeugbestand in Deutschland um ganze 1,1 Millionen Fahrzeuge, im Vergleich zum Vorjahresstichtag auf circa 66,9 Millionen in Deutschland zugelassene Fahrzeuge, ganze +1,6 %.

66,9 Millionen zugelassene Fahrzeuge in Deutschland

Mit dem richtigen Käufer- und Investorennetzwerk, typischerweise durch erfahrene Makler mit erfolgreichen Deals, haben Sie Ihre Tiefgarage relativ schnell verkauft.

Hier noch ein spezieller Blick auf den allgemeinem Immobilienverkauf in den größeren Städten:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• München
• Stuttgart

Was ist eine Tiefgarage wert? Preise 2026

Der Wert einer Tiefgarage hängt stark vom Standort, der Größe und dem Zustand ab. Grundsätzlich gilt: Einzelne Tiefgaragenstellplätze sind deutlich weniger wert als ganze Tiefgaragenobjekte.

Stand: 2026. Werte ohne Gewähr, abhängig von Lage, Zustand, Baujahr, Deckenhöhe.

Wer kauft Tiefgaragen?

Käufergruppen für Tiefgaragen sind:

• Einzelstellplatz: Nachbarn, Mieter, Pendler im Umkreis – am besten per Aushang im Gebäude oder auf Immoscout/eBay Kleinanzeigen vermarkten
• Kleine Tiefgarage (bis 30 Plätze): Privatinvestoren, Immobiliengesellschaften, WEG-Eigentümergemeinschaften
• Größere Tiefgarage: Institutionelle Investoren, Parkraumbetreiber (Q-Park, APCOA, Contipark), Projektentwickler

Tipp: Größere Tiefgaragen fast ausschließlich über spezialisierte Makler oder direkt an institutionelle Käufer verkaufen. Der klassische Privatmarkt ist für diese Objekte nicht geeignet.

Tiefgarage verkaufen: Häufige Fehler

1. Falsche Preisvorstellung: Tiefgaragenstellplätze werden häufig zu teuer oder zu günstig angeboten. Ohne Marktkenntnis passieren schnell ±30% Abweichungen.
2. Kein Bebauungsplan geprüft: Bei größeren Objekten entscheidend – darf die Tiefgarage zweckentfremdet werden? Gibt es Umwidmungsmöglichkeiten?
3. Mietverträge nicht geprüft: Laufende Mietverträge (Monatsparkplätze, Dauerparker) beeinflussen den Käuferkreis und die Bewertung erheblich.
4. Falsches Vermarktungsmedium: Einzelstellplätze auf Immoscout, größere Objekte nur über Makler oder direkt an Parkraumbetreiber.

Häufige Fragen zum Tiefgarage verkaufen

Was ist ein Tiefgaragenstellplatz wert?
Ein einzelner Stellplatz in einer Tiefgarage ist je nach Stadt zwischen 5.000 und 50.000 € wert. In München erreichen Stellplätze in zentralen Lagen regelmäßig 30.000–50.000 €, in Leipzig oder Dresden sind 8.000–15.000 € marktüblich.

Kann ich meine Tiefgarage ohne Makler verkaufen?
Einzelne Stellplätze lassen sich oft selbst verkaufen – über Aushänge im Haus, Immoscout, Kleinanzeigen. Für größere Tiefgarageneinheiten oder ganze Anlagen ist ein spezialisierter Makler sinnvoll, da der Käuferkreis sehr spezifisch ist.

Muss ich bei einem Tiefgaragenverkauf Steuern zahlen?
Wenn die Tiefgarage weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer) an. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei – außer es handelt sich um gewerblichen Grundstückshandel (mehr als 3 Objekte in 5 Jahren).

Was passiert mit laufenden Mietverträgen beim Tiefgaragenverkauf?
Bestehende Mietverträge gehen automatisch auf den Käufer über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Das ist für Anleger attraktiv – für Käufer die Selbstnutzung wollen, ein möglicher Hinderungsgrund.

Parkhaus verkaufen: Bewertung bis Makler

Starten wir mit der wichtigsten Frage für Erstverkäufer: Was ist Ihr Parkhaus wert?

Im Gegensatz zur Wohnimmobilie wird ein Parkhaus fast ausschließlich nach dem Ertragswertverfahren bewertet – nicht nach Quadratmeterpreisen oder Sachwert. Käufer sind Investoren, und Investoren rechnen in Rendite. Konkret heißt das: Jahresnettomiete × Kaufpreisfaktor = Verkehrswert (vereinfacht).

Drei Faktoren bestimmen am Ende den Multiplikator und damit Ihren Verkaufspreis:

• Lage (Makro, Meso, Mikro)
• Zustand des Parkhauses (Baujahr, Sanierungsstau)
• Mieter-/Auslastungsstruktur (Langzeit, Kurzzeit, Leerstand)

Dazu kommen sekundäre Werttreiber wie Betreibervertrag, E-Ladeinfrastruktur, Werbeflächen-Vermarktung und Entwicklungspotenzial (z. B. Aufstockung oder Umnutzung).

Lage vom Parkhaus: Perspektive

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit – je besser die Lage, desto einfacher die Vermietung an Kurz- und Langzeitparker. Die Leerstandsquote ist der entscheidende KPI für Investoren, deshalb startet jede Wertermittlung mit der Lageanalyse.

Drei Lageebenen für die Wertermittlung

• Makro – Stadt: Einwohnerzahl, Kaufkraft, Pendlerquote, ÖPNV-Dichte
• Meso – Stadtteil: Frequenz, Konkurrenzangebote, Stellplatzsatzung, Anwohnerparken
• Mikro – Straße/Hausnummer: Sichtbarkeit, Zufahrt, Lkw-Tauglichkeit, Anbindung an Magneten (Bahnhof, Klinik, Stadion, Messe, Flughafen, Einkaufszentrum)

Multiplikator nach Lage – Orientierungswerte

Folgende Bandbreiten sind im Markt üblich (Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete):

Jede Erhöhung des Multiplikators um 1 Punkt entspricht bei einer Jahresnettomiete von 300.000 Euro einem Kaufpreisunterschied von 300.000 Euro. Hier liegt der eigentliche Verhandlungshebel.

Mehr zur Berechnung: Mietrendite und Kaufpreisfaktor.

Zustand des Parkhauses: Sanierung

Die wenigsten Käufer wollen viel Arbeit in die Immobilie stecken – sie wollen direkt Rendite. Wer Sanierungsbereitschaft mitbringt, bekommt im Gegenzug einen Discount auf den Kaufpreis. Nach der Lage zählt also der bauliche Zustand.

Für relativ neue Parkhäuser ist der Punkt nachrangig. Bei Objekten ab ca. 25 Jahren wird er entscheidend.

Typische Mängel und Sanierungsposten

• Karbonatisierung des Betons (durch Kohlendioxid und Schwefeldioxid)
• Bodenbeschichtungen (chloridbeständig, OS 11)
• Betonsanierung tragender Bauteile
• Rissinjektionen und Rissabdichtungen
• Abdichtung der Decken gegen Tropfwasser
• Brandschutz (F90, Sprinkleranlage, Rauchabzug RWA)
• Lüftung (CO-Warnanlage)
• Elektroinstallation, Beleuchtung (LED-Pflicht)
• E-Ladeinfrastruktur nach GEIG (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz)

Die Instandhaltungskosten für Parkhäuser schwanken massiv – je nach Zustand zwischen 500 Euro und 8.000 Euro je Stellplatz.

Sanierungsbeispiel: Altes Parkhaus mit 100 Stellplätzen

Sagen wir, das Parkhaus ist 40 bis 50 Jahre alt und am Ende seiner Lebenszyklen. Umbau- und Sanierungskosten sind unumgänglich. Bei 100 Stellplätzen können Sie als Faustregel mit rund 6.000 Euro je Stellplatz rechnen – also etwa 600.000 Euro. Bei Komplettsanierung kann sich das vervielfachen:

• Ertüchtigung der Parkhaussohle: ca. 1,4 Mio. Euro
• Betonsanierung tragende Bauteile: ca. 1,1 Mio. Euro
• Abdichtung Decke / Tropfwasserdämmung: ca. 0,5 Mio. Euro
• Brandschutz, RWA, Lüftung: ca. 0,3 – 0,6 Mio. Euro
• Elektroinstallation, LED, Wallboxen: ca. 0,2 – 0,5 Mio. Euro

Quelle: DZ Online. In Summe schnell jenseits der 3,5 Mio. Euro – ein Risiko, das jeder Käufer in den Kaufpreis einrechnet.

E-Mobilität als versteckter Werttreiber

Die GEIG-Pflicht (Wallbox-Vorrüstung in Nichtwohngebäuden) ist mittlerweile harter Kaufpreisfaktor. Parkhäuser ohne Lade-Vorrüstung werden bei Investoren mit Abschlag bewertet, weil die Nachrüstung pro Stellplatz schnell 2.500 bis 5.000 Euro kostet. Umgekehrt: Wer bereits ein Lademanagement-System mit Abrechnung installiert hat, hebt die Mieten um 15 – 30 % und damit den Multiplikator.

Mieter (Langzeit/Kurzzeit) und Leerstand

Bestehende Mietverträge sind der zweitwichtigste Hebel im Verkauf. Gerade wenn das Parkhaus nicht in einer belebten Innenstadt oder Wohnanlage liegt, sondern an Spezialstandorten wie Messeanlagen, Flughäfen, Kliniken oder Bahnhöfen, entscheidet die Mieterstruktur über den Multiplikator.

Welche Mieterstruktur Investoren bevorzugen

• Dauermieter mit langfristigem Vertrag – Anwohner, Pendler, Hotelgäste. Idealfall: 70 – 90 % Auslastung über 24/7 hochgerechnet.
• Kurzzeitparker – höhere Stundenerlöse, höhere Volatilität.
• Gewerbliche Dauermieter – Mietwagenfirmen, Carsharing, Lieferdienste. Stabilster Cashflow.
• Werbeflächen – Auffahrt, Pylon, Fassade, Schrankenwerbung. In A-Lagen 20.000 – 80.000 Euro p. a. Zusatzerlös.

Mieterliste – was Käufer sehen wollen

• Anzahl Dauerparker mit Restlaufzeit der Verträge
• Durchschnittliche Stundenauslastung (peak / off-peak)
• Tagesumsatz und Saisonalität
• Leerstandsquote und WALT (Weighted Average Lease Term)
• Indexierung der Mietverträge (Wertsicherungsklauseln)

Beispielrechnung: Verkaufspreis Parkhaus 100 Stellplätze

Damit das Bewertungsmodell greifbar wird, ein konkretes Szenario:

Der Unterschied zwischen B- und A-Lage liegt also nicht im Stellplatz – sondern im Faktor 3,4 beim Verkaufspreis.

Wer kauft Parkhäuser? Käuferprofile

Anders als bei Wohnimmobilien suchen Sie keinen Privatkäufer, sondern einen institutionellen oder semi-institutionellen Investor. Insider-Wissen, das den Vertriebsweg bestimmt:

• Spezialfonds und Immobilien-AIFs – kaufen ab ca. 5 Mio. Euro Volumen, oft im Portfolio
• Family Offices – mittlere Volumina, langfristige Bestandshalter, Inflationsschutz
• Parkhaus-Betreiber – APCOA, Q-Park, Contipark – kaufen strategisch, oft Sale-and-Lease-Back
• Projektentwickler – kaufen für Umnutzung (Wohnen, Logistik, Mixed-Use), zahlen Bodenwert + Aufschlag
• Vermögende Privatinvestoren – Kleinparkhäuser bis 3 Mio. Euro
• Kommunen / Stadtwerke – bei strategischer Innenstadtlage

Wer als Erstverkäufer auf einem Standardportal inseriert, erreicht maximal Gruppe 5 und 6. Die wirklichen Multiplikatoren bewegen sich aber in den Gruppen 1 bis 4 – und dort wird off-market verkauft.

Off-Market-Verkauf: Warum diskreter besser zahlt

Ein Großteil der Parkhäuser wird nicht über Immobilienportale vermarktet, sondern off-market – über persönliche Investorennetzwerke erfahrener Makler. Drei Gründe:

• Diskretion – Mieter, Betreiber und Mitarbeiter sollen nicht verunsichert werden
• Bieterverfahren möglich – mehrere kuratierte Investoren bieten parallel
• Kein Listing-Stigma – Objekte, die monatelang öffentlich stehen, gelten als „verbrannt“

Für Sie heißt das: Der wichtigste Asset des Maklers ist nicht die Webseite, sondern die Investorenkartei.

Mehr dazu: Off-Market-Strategie.

Direktverkauf an mich? Einzelner Stellplatz / gesamtes Parkhaus

Ich erhalte regelmäßig Anfragen, ob ich einen einzelnen Stellplatz kaufen würde. Fast immer ist die Antwort nein – außerhalb der Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder München.

Mein Tipp, wenn Sie nur einen einzelnen Stellplatz verkaufen wollen: Schreiben Sie Ihre Miteigentümer an. Die Adressliste bekommen Sie von der WEG-Verwaltung. Machen Sie einen Aushang. Wenn der Stellplatz gut vermietet ist, ist er gerade in inflationären Phasen ein hervorragender, wartungsarmer Sachwert – Behalten kann die bessere Entscheidung sein.

Technische Due Diligence: Was Käufer prüfen

Bevor ein Investor eine Kaufabsichtserklärung (LOI) abgibt, lässt er eine technische und rechtliche Prüfung durchführen. Bereiten Sie diese Unterlagen frühzeitig vor – das beschleunigt den Deal um

Kein Haus ist unverkäuflich — es gibt nur den falschen Preis.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Bewertung funktioniert, welche Käufer infrage kommen und warum der Off-Market-Weg bei alten Mehrfamilienhäusern fast immer der schnellere ist.

Altes Haus: Was ist es noch wert?

Die wichtigste Frage beim Hausverkauf ist der realistische Angebotspreis. Bei alten Immobilien greift die klassische Wohnmarkt-Bewertung oft zu kurz — denn Käufer kalkulieren hier anders.

Die drei Bewertungsverfahren im Überblick

Je nach Objekttyp und Nutzung setzt der Gutachterausschuss unterschiedliche Verfahren ein:

• Vergleichswertverfahren — für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in guter Datenlage
• Sachwertverfahren — für selbstgenutzte Häuser ohne ausreichende Vergleichsdaten
• Ertragswertverfahren — Pflicht bei Mehrfamilienhäusern und Zinshäusern (vermietetes Objekt)

Beim Ertragswertverfahren zählt der Jahresrohertrag (Kaltmiete × 12) multipliziert mit dem Liegenschaftszins. Bei alten MFH liegt der Liegenschaftszins laut Gutachterausschuss Bodenrichtwert-Ausschuss je nach Lage zwischen 3,5 % und 6 %.

Sanierungsstau: Was wird abgezogen?

Sanierungsbedarf reduziert den Angebotspreis direkt. Faustregel laut aktueller Baukosten-Indizes (Statistisches Bundesamt, Destatis 2024): Kernsanierung kostet je nach Baujahr und Region zwischen 800 und 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

• Dachsanierung: 150–350 €/m² Dachfläche
• Fassadendämmung (WDVS): 100–200 €/m² Außenfläche
• Heizungsaustausch (Wärmepumpe): 20.000–50.000 € je nach Größe
• Fensteraustausch: 500–1.200 € je Fenster
• Elektroinstallation erneuern: 80–150 €/m² Wohnfläche

Ein MFH mit 600 m² Wohnfläche und Kernsanierungsbedarf kann einen Abzug von 600.000 bis 1.200.000 Euro bedeuten — das ist der Investitionsbedarf des Käufers und muss sich im Kaufpreis widerspiegeln.

Wer kauft alte Häuser und Mehrfamilienhäuser?

Die Käufergruppen unterscheiden sich erheblich nach Objektgröße:

• Handwerker/Eigenheimkäufer — EFH bis ca. 400.000 € Kaufpreis, Eigenleistung einkalkuliert
• Lokale Investoren — MFH bis 15–20 Wohneinheiten, oft Bestandshalter
• Family Offices / Fonds — ab 20 WE, überregional, brauchen Ertragswert-Rendite von mind. 4–5 %
• Projektentwickler — wenn Grundstück Umwandlungspotenzial hat (Abriss + Neubau)

Ablauf: Altes Haus / MFH in 3 Phasen verkaufen

Phase 1 — Vorbereitung

1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt festlegen
2. Immobilienmakler beauftragen (besonders wichtig bei Sanierungsobjekten)
3. Unterlagen zusammenstellen — Grundbuch, Energieausweis, Mietverträge, Baugenehmigungen
4. Angebotspreis ermitteln — beim alten MFH immer professionelle Wertermittlung

Phase 2 — Vermarktung

1. Vermarktungsstrategie festlegen (Off Market vs. Portal)
2. Kaufinteressenten qualifizieren — Bonitätsprüfung und Finanzierungsnachweis
3. Besichtigungstermine koordinieren

Phase 3 — Abwicklung

1. Kaufvertrag beim Notar aufsetzen
2. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
3. Übergabe mit Protokoll

Off-Market-Verkauf: Warum er bei alten MFH die bessere Wahl ist

Ein altes Mehrfamilienhaus auf Immoscout24 zu inserieren kostet nicht nur Geld — es kostet Zeit und zieht die falschen Interessenten an. Institutionelle Käufer, Family Offices und überregionale Projektentwickler schauen nicht auf Portalen, sondern kaufen über direkte Netzwerke.

Als Off-Market-Makler spreche ich gezielt Investoren mit passendem Ankaufsprofil an. Der Vorteil: Finanzierungsnachweise liegen vor, der Verkauf ist in 4–8 Wochen abgewickelt.

Vorteile des Off-Market-Verkaufs auf einen Blick

• Diskret und anonym — kein öffentliches Inserat, keine Nachbarn-Gespräche
• Schnellerer Verkauf — kein monatelanger Portal-Betrieb
• Gezielte Investorenansprache — nur solvente Käufer mit Ankaufsprofil
• Potenziell höherer Kaufpreis durch direkten Investorenzugang
• Weniger Aufwand — keine 100 E-Mails, keine unqualifizierten Besichtigungen

Leerstand, Sanierungsstau, baufällig: Trotzdem verkaufen?

Leerstand: Risiko für Käufer, Chance im Kaufpreis

Leerstand bedeutet für den Käufer Mietausfall und Kosten — aber auch die Möglichkeit zur Neuvermietung zu aktuellen Marktmieten. In Wachstumsregionen (Großstädte, Speckgürtel) ist das Argument für institutionelle Investoren durchaus attraktiv.

Ein leerstehender Altbau in Berlin-Prenzlauer Berg ist für einen Projektentwickler wertvoller als ein voll vermietetes MFH mit Bestandsschutzmieten aus den 1980er-Jahren.

Baufällig: Abriss und Neubau als Option

Bei stark sanierungsbedürftigen Objekten lohnt sich die Prüfung, ob das Grundstück für Abriss und Neubau geeignet ist. Entscheidende Faktoren:

• Grundstücksgröße und Bebaubarkeit nach BauNVO
• Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)
• Denkmalschutz — entscheidend für Abrisserlaubnis
• Bodenwert laut Bodenrichtwertkarte (BORIS)

Sanieren oder verkaufen? Die Rendite-Rechnung

Die Entscheidung hängt von Ihrem Eigenkapital und Zeithorizont ab. Einfache Kalkulation:

• Option A — Verkauf jetzt: Kaufpreis minus Sanierungsabzug sofort realisieren
• Option B — Sanieren + Verkauf: Sanierungskosten + 18–36 Monate Bauzeit + Risiko Kostenüberschreitung
• Option C — Sanieren + Halten + Vermieten: Langfristiger Vermögensaufbau, aber Kapitalbindung

Als Makler empfehle ich in den meisten Fällen Option A — Verkauf jetzt, professionell begleitet. Die wenigsten Privatverkäufer haben das Netzwerk und das Kapital, um eine Sanierung effizient umzusetzen.

Steuern beim Verkauf des alten Hauses

Spekulationssteuer: 10-Jahres-Frist beachten

Wenn Sie das Objekt weniger als 10 Jahre besessen haben, fällt auf den Veräußerungsgewinn der persönliche Einkommensteuersatz an (Spekulationssteuer). Ausnahmen gelten bei:

• Eigennutzung in den letzten 2 Jahren vor Verkauf (Selbstnutzer-Privileg)
• Ablauf der 10-Jahres-Frist
• Erbschaft (Besitzzeit des Erblassers wird angerechnet)

Abschreibung und AfA

Haben Sie das MFH im Betriebsvermögen oder zur Vermietung gehalten, sind steuerliche Abschreibungen (AfA) relevant für die Kaufpreisaufteilung. Die Differenz zwischen Buchwert und Kaufpreis ist steuerpflichtig. Abstimmung mit dem Steuerberater ist Pflicht.

Alte Burg, Schloss oder Anwesen verkaufen

Historische Objekte folgen eigenen Regeln. Denkmalschutz kann Abriss verhindern, bietet aber steuerliche Sonderabschreibungen (§ 7h und 7i EStG) für den Käufer — ein Verkaufsargument gegenüber institutionellen Investoren und wohlhabenden Privatpersonen.

• Denkmalschutz: Was gilt?
• Umwandlung in Wohn-/Gewerbenutzung prüfen
• Fördermittel: KfW, Landesdenkmalamt

Jetzt unverbindlich Kontakt aufnehmen

Mit Sanierungsstau, Leerstand oder baufälliger Substanz — melden Sie sich gern für eine unverbindliche Ersteinschätzung. Ich prüfe, ob ich direkt einen passenden Käufer aus unserem Off-Market-Netzwerk ansprechen kann.

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• Mehrfamilienhaus verkaufen: Vollständiger Ratgeber
• Rendite berechnen: Grundlagen

Häufige Fragen zum Verkauf des alten Hauses

Lohnt es sich, ein altes Haus vor dem Verkauf zu sanieren?

In den meisten Fällen nein. Sanierungskosten lassen sich selten vollständig auf den Kaufpreis umlegen. Käufer, die sanieren wollen, haben eigene Vorstellungen und bevorzugen ein nicht saniertes Objekt zu einem günstigeren Preis. Ausnahme: kleine Schönheitsreparaturen, die das Objekt wesentlich attraktiver machen.

Wie lange dauert der Verkauf eines alten Mehrfamilienhauses?

Im Off-Market-Bereich mit institutionellen Käufern: 4–12 Wochen vom Erstgespräch bis Notartermin. Bei Portal-Vermarktung mit privatem Käuferpublikum: 3–9 Monate. Entscheidend ist die Qualität des Käufernetzwerks des Maklers.

Kann ich ein altes Haus mit Schulden verkaufen?

Ja — bestehende Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld) werden beim Notartermin entweder abgelöst oder vom Käufer übernommen. Der Kaufpreis muss die Restschuld decken; der Überschuss geht an Sie.

Was ist Sanierungsstau beim Hausverkauf?

Sanierungsstau bezeichnet den aufgestauten Reparatur- und Modernisierungsbedarf, der sich über Jahre aufgebaut hat. Er mindert den Verkehrswert direkt, da der Käufer diese Kosten einpreist. Typische Positionen: veraltete Heizung, undichtes Dach, fehlende Wärmedämmung, veraltete Elektrik.

Ohne Energieausweis kein Immobilienverkauf

Die Erstellung eines Energieausweises (gemäß §16 der EnEV) darf nur von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden. Das bedeutet, dass Sie nach einem Experten mit entsprechender Zulassung suchen müssen. Gemäß §16 EnEV muss jeder potenzielle Käufer einer Immobilie einen Energieausweis erhalten. Als Eigentümer und Verkäufer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, den Ausweis erstellen zu lassen und in die Verkaufsdokumentation einzubinden. Die Weigerung, den Energieausweis vorzulegen, stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Warum ist der Energieausweis so wichtig?

Er liefert alle relevanten Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie für den Käufer. Darüber hinaus gibt er Auskunft über den bisherigen Energieverbrauch und die zu erwartenden Energiekosten für den zukünftigen Eigentümer. Eine negative Energiebilanz weist potenzielle Käufer auf die Notwendigkeit einer Sanierung hin, was hohe Kosten für die Erneuerung beispielsweise von Elektrik und Heizungsanlage bedeuten kann.

Energieausweis schnell erklärt

Die wichtigsten 5 Fakten zum Energieausweis

1. Gesetzliche Pflicht: Beim Verkauf einer Immobilie ist ein Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben.
2. Entscheidungskriterium: Der energetische Zustand der Immobilie ist ein wesentliches Kriterium für potenzielle Käufer.
3. Information über Energieeffizienz: Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Hauses und den prognostizierten Energieverbrauch.
4. Skala von A+ bis H: Die Energieeffizienz wird auf einer Skala von A+ bis H bewertet, wobei H dringenden Sanierungsbedarf signalisiert.
5. Ordnungswidrigkeit bei Nichtvorlage: Eigentümer müssen den Energieausweis erstellen lassen und vorlegen; die Weigerung kann mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Auch in der Immobilienbewertung und Bewertung von Mehrfamilienhäusern spielt der Energieausweis, bzw. der energetische Zustand des Objekts, mit ein.

Aufbau: Inhalt und Struktur erklärt

An dieser Stelle ein kleines Video, hier bekommen Sie die einzelnen Elemente vom Energieausweis Schritt für Schritt erklärt.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Kosten und Nutzen

Beide Formen gehen, hier aber der Unterschied zwischen:

1. Verbrauchsausweis
2. Bedarfsausweis

Verbrauchsausweis schnell erklärt

Ein Verbrauchsausweis kostet in der Regel 100 Euro, während ein Bedarfsausweis zwischen 300 und 500 Euro liegt. Die Kosten für den Energieausweis trägt der Eigentümer, der dazu verpflichtet ist, diese Daten beim Hausverkauf bereitzustellen. Ein aussagekräftiger Bedarfsausweis liefert detailliertere Informationen für den Käufer und ist daher empfehlenswert, auch wenn er mehr kostet.

Der Verbrauchsausweis basiert auf den letzten 3 Jahresabrechnungen des Energiebetreibers. Er gibt Informationen über den vergangenen Energieverbrauch des Gebäudes und bietet im Vergleich zum Bedarfsausweis weniger präzise Daten über den energetischen Zustand und den zukünftigen Verbrauch.

• Kosten: Ein Verbrauchsausweis ist kostengünstiger im Vergleich zum Bedarfsausweis, der teurer ist.
• Vergangenheitsbezug: Basierend auf den letzten 3 Jahresabrechnungen des Energiebetreibers.
• Begrenzte Aussagekraft: Bietet weniger präzise Daten über den energetischen Zustand und den zukünftigen Verbrauch im Vergleich zum Bedarfsausweis.

Bedarfsausweis schnell erklärt

Der Bedarfsausweis kostet zwischen 300 und 500 Euro und beinhaltet spezifische Fakten, die von einem Energieberater vor Ort geprüft werden. Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis betrachtet der Bedarfsausweis den Energieverbrauch perspektivisch. Ein Fachmann bewertet den Gebäudezustand, die Dämmung und die Heizungsanlage vor Ort, um eine Prognose für die Energiebilanz zu erstellen.

Die Erstellung erfordert eine detaillierte Prüfung durch einen Spezialisten vor Ort und liefert präzisere Daten über den energetischen Zustand und den zukünftigen Verbrauch als der Verbrauchsausweis. Aufgrund seiner Genauigkeit und Aussagekraft ist der Bedarfsausweis für potenzielle Käufer oft aussagekräftiger.

• Kosten: Ein Bedarfsausweis ist teurer als ein Verbrauchsausweis.
• Zukunftsorientiert: Berücksichtigt den zukünftigen Energieverbrauch und die energetischen Bedürfnisse des Gebäudes.
• Spezialistische Prüfung: Erfordert eine detaillierte Bewertung durch einen Fachmann vor Ort, um eine umfassende Prognose für die Energiebilanz zu erstellen.

Immobilie bewerten

Hausbewertung, Wohnungsbewertung, worauf müssen Sie achten, für einen guten Verkaufspreis? Hier finden Sie meine Tipps:

• Immobilie bewerten

Merkmale von Reihenhäusern: Wohngegend, direkte Nachbarn und Architektur

Warum kauft man ein Reihenhaus?

Ein Reihenhaus wird oft gekauft, weil es eine kostengünstige und platzsparende Wohnoption in städtischen Gebieten bietet. Es ermöglicht Familien und Paaren, sich eine Immobilie in der Nähe der Stadt leisten zu können, ohne auf den Komfort eines eigenen Hauses zu verzichten.

Das typische Reihenhaus zwischen 90 m² und 120 m²:

Natürlich geht es immer eine Nummer größer, auch ein Stadthaus (allein oder als Mehrfamilienhaus) kann ein Reihenhaus sein:

Du möchtest ein Haus kaufen oder bauen, doch weißt nicht, welches das Richtige ist? Dann schau in unserem Ratgeber Haustypen von A – Z vorbei! Hier findest du alle Hausformen, von Bungalow bis Mehrfamilienhaus!

Platz und Raumaufteilung: Etagen & Zimmer

Ein Merkmal von Reihenhäusern sind die zwei Etagen, über die sich die Wohnumgebung zieht. Mit Glück hat dein Reihenhaus sogar noch einen Keller und Garten. Oft sind in Reihenhäusern die Wohnräume wie Küche und Wohnzimmer im unteren Bereich angesiedelt, während Schlafräume und Bäder oben sind.

Der Platz kommt natürlich rundum auf die Größe des Hauses an, aber wie wir im Vorangegangenen bereits angesprochen haben, sind Reihenhäuser normalerweise darauf ausgelegt einer kleinen Familie Platz zu bieten. Man kann also von mindestens zwei Schlafzimmern ausgehen.

Vorteile & Nachteile eines Reihenhauses

Sich für das neue Eigenheim zu entscheiden kann schwer sein und ist mit vielen Abwägungen verbunden, die natürlich auch auf persönlicher Basis stattfinden sollten. Damit du einen Ansatz hast, was du von einem Reihenhaus erwarten kannst und am Ende keine bösen Überraschungen auf dich warten, haben wir bereits ein paar Vor- und Nachteile für dich zusammengetragen.

Vorteile und Nachteile im Überblick

Vorteile: Kosten, Bauzeit, Nebenkosten

Die platzsparende Bauweise und das kleine benötigte Grundstück sorgen dafür, dass Reihenhäuser günstig sind und für viele einfacher zu finanzieren. Das spiegelt sich auch in den Baukosten wider. Außerdem sind Nebenkosten im unteren Bereich angesiedelt, vor allem bei Reihenhäusern, die sich in der Mitte der Hausreihe befinden, denn auf eine Art und Weise wärmt man sich durch das Heizen gegenseitig.

• Günstiger Kaufpreis
• Geringe Baukosten
• Niedrige Nebenkosten

Nachteile: Störende Nachbarn? Wiederverkaufswert

Besonders die mittleren Häuser bringen, sind weniger beliebt, da sie ein paar Nachteile mit sich bringen, die viele abschrecken. Das müssen sie aber gar nicht, denn die vermeidlichen Nachteile haben den gleichen Ursprung wie manche Vorteile. Leider muss bei den Häusern aber mit einem niedrigen Wiederverkaufswert gerechnet werden, was sie weniger geeignet als Investitionsobjekt macht, aber die Chancen auf ein günstiges Eigenheim erhöht.

• Direkte Hauswand zu Nachbarn
• Geringer Wiederverkaufspreis
• Ggf. eingeschränktes Tageslicht

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Bau eines Reihenhauses: Worauf du achten solltest

Ein Reihenhaus wird normalerweise gebaut, um nur eines zu bewohnen und den Rest der Häuser zu vermieten. Bisweilen gibt es allerdings Angebote für Grundstücke in einer Häuserreihe. Wenn du das Glück hast ein solches Grundstück zu ergattern, gehen damit einige Vorteile einher. Du bist zwar nicht frei im Bau und das Grundkonzept für das Haus steht zumeist, ein paar kleine Kniffe kannst du mit Glück aber noch einbringen.

Du hast viel mehr Mitbestimmungsrecht, wenn es um den Aufbau und die Raumaufteilung des Hauses geht und kannst ganz dein Eigenheim viel besser an die eigenen Bedürfnisse anpassen.

Nachbarschaft und Wohnumgebung: Check & gründliche Prüfung der Lage

Es lohnt sich, vor dem Bau die anderen Käufer und Bauherren ausfindig zu machen und mit ihnen ein bisschen zu reden. Zum einen kann man dabei Erfahrungen austauschen, zum anderen lassen sich Absprachen über beschäftigte Baufirmen treffen und evtl. kann man bei einer gemeinsamen Buchung sogar Geld sparen.

Außerdem ist es vorteilhaft, vorher Bekanntschaft mit den Nachbarn zu machen, um auch das Umfeld ein wenig besser kennenzulernen. Wie wir im Vorangegangenen bereits erwähnt haben, ist die Nachbarschaft und das enge aufeinander leben oft ein Faktor, der sich negativ auf das Wohnglück auswirken kann. Durch Austausch lässt sich dies zwar nicht vollständig vermeiden, aber es ist förderlich seine Nachbarschaft zu kennen.

Bauen oder Kaufen: Was lohnt sich mehr?

Auf der Suche nach der perfekten Wohnlösung tun sich unterschiedliche Optionen auf und man steht schnell vor der großen Frage: Bauen oder Kaufen? Was hat mehr Vorteile und komme ich bei einer Variante tatsächlich günstiger weg? Wir haben versucht, wichtige Aspekte für dich zusammenzutragen.

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Reihenhäuser: Kauf oder Neubau?

Besonders im Fall von Reihenhäusern ist es recht einfach zu beantworten, was sich eher lohnt. Es ergibt Sinn, Reihenhäuser zu kaufen, anstatt sie vollständig neu zu bauen. Abgesehen, man möchte die Häuserreihe bauen, um die Häuser im Anschluss weiterzuvermieten.

Das Bauen ist allerdings mit viel Verantwortung verbunden. Besonders, wenn man weder Erfahrung im Bau, noch in der Vermietung hat ist davon abzuraten, denn man trägt ein hohes Risiko. Leerstände können teuer werden und man versucht sie nach Möglichkeit zu vermeiden.

Neubau mit mehr Freiheiten, aber auch höheren Risiken

Sobald man sich von der Hausform Reihenhaus entfernt, sieht die Situation bereits etwas anders aus. Denn hier kann ein Bau sich durchaus lohnen. Oftmals ist der Gewinn nicht unbedingt finanzieller Natur, sondern kommt vielmehr daher, dass man Freiheiten gewinnt, die ein Hauskauf nicht bietet. Gleichzeitig nimmt man als Bauherr oder Bauherrin auch mehr Verantwortung auf sich.

Neubauten sind oft teurer als Hauskauf. Das kommt allerdings ganz darauf an, wie alt das gekaufte Haus ist und welche Ausstattung es hat. Kauft man ein Haus, möchte der Verkäufer oft Profit aus dem Verkauf schlagen, logisch. Bevor du dich für den Hauskauf entscheidest, mach dich unbedingt über durchschnittliche Preise und Wert der Ausstattung schlau.

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