Berlin Premium-Lagen: Brandenburger Tor, Tiergarten, Schwanenwerder

Berlin ist ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten. Der breite Mittelstandsmarkt bewegt sich zwischen 4.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Doch in den Spitzenlagen – am Pariser Platz, an der Inselstraße auf Schwanenwerder oder Am Zirkus – werden Preise aufgerufen, die mit denen in München-Bogenhausen, Hamburg-Harvestehude oder Frankfurt-Westend konkurrieren. Was diese Lagen verbindet: Knappheit, Denkmalschutz, internationale Käuferschaft – und ein hoher Anteil an Off-Market-Transaktionen, die nie öffentlich gelistet werden.

Liste: Die teuersten Straßen und Plätze in Berlin

Bevor wir in die einzelnen Mikrolagen einsteigen – ein kompakter Überblick. Die Höchstpreise pro Quadratmeter liegen zwischen 9.100 Euro (Klopstockstraße) und 23.000 Euro (Inselstraße/Schwanenwerder).

• Inselstraße – Schwanenwerder, Wassergrundstücke
• Am Zirkus – Mitte, Yoo Berlin (Philippe Starck)
• Werderscher Markt – Mitte, Townhouses am Friedrichswerder
• Pariser Platz – Mitte, Brandenburger Tor
• Kurfürstendamm – Charlottenburg, Boulevardlage
• Gendarmenmarkt – Mitte, klassizistisches Ensemble
• Schiffbauerdamm – Mitte, Spree-Lage
• Klopstockstraße – Tiergarten, Hansaviertel
• Breitscheidplatz – Charlottenburg, City West
• Savignyplatz – Charlottenburg, Altbaucharme

Schnellvergleich: Höchstpreis, Käuferprofil, Investmentcharakter

Inselstraße – Schwanenwerder

Die Inselstraße liegt auf der privaten Halbinsel Schwanenwerder im Großen Wannsee – die mit Abstand exklusivste Wohnlage Berlins und eine der diskretesten Adressen Deutschlands. Die Insel ist nur über eine einzige Brücke erreichbar, die Grundstücke verfügen fast ausnahmslos über direkten Wasserzugang mit privatem Bootsanleger. Historisch waren hier Industriellenfamilien wie die Schwartzkopffs ansässig; heute halten Familienstiftungen, Unternehmer und vermögende Privatleute Bestände, die selten den Eigentümer wechseln. Wenn doch, läuft das fast ausschließlich Off Market.

Mikrolage und Charakter

• Direkte Wasserlage am Wannsee, Süd-/Westausrichtung
• Grundstücke ab ca. 1.500 m² bis über 8.000 m²
• Architektonischer Mix: Villen der Gründerzeit, Bauhaus, moderne Neubauten
• Höchstmaß an Privatsphäre durch Inselzugang

Höchstpreis bis 23.000 Euro/m² – einzelne Wassergrundstücke werden zweistellig in Millionenhöhe gehandelt.

Investment-Perspektive Schwanenwerder

Schwanenwerder ist kein Renditemarkt, sondern Wertspeicher. Mietrenditen liegen rechnerisch unter 1,8 Prozent brutto – die Lage wird gekauft, nicht vermietet. Wer hier investiert, spielt auf Wertstabilität, Inflationsschutz und Vermögensübertragung an die nächste Generation. Kapitalanlage im klassischen Sinne ist hier sekundär.

Am Zirkus und Werderscher Markt

Die Adresse Am Zirkus ist in Berlin Mitte gleichbedeutend mit dem Wohnkomplex Yoo Berlin – entworfen vom französischen Stardesigner Philippe Starck, fertiggestellt am Spreebogen mit Blick auf Reichstag und Regierungsviertel. Hier wurden Wohnungen mit Quadratmeterpreisen jenseits der 14.000 Euro verkauft, Penthouses deutlich darüber. Der angrenzende Werderscher Markt punktet mit den Townhouses am Friedrichswerder – einem Stadtviertel mit klassizistischem Anspruch direkt zwischen Auswärtigem Amt, Schinkels Friedrichswerderscher Kirche und Kupfergraben.

Was diese Lage besonders macht

• Designer-Adresse Yoo Berlin (Philippe Starck) – internationale Klientel
• Townhouses Friedrichswerder – seltenes Innenstadt-Format mit eigenem Eingang
• Direkte Nähe zu Schlossplatz, Humboldt Forum, Museumsinsel
• Hoher Anteil internationaler Eigentümer (USA, Schweiz, Naher Osten)

Höchstpreis bis 15.000 Euro/m² – Penthouses Yoo Berlin punktuell darüber.

Beispielrechnung: Ein 130 m² Penthouse Am Zirkus mit Spree-Blick zu 15.000 Euro/m² entspricht 1,95 Mio. Euro Kaufpreis. Bei einer Spitzenmiete von 32 Euro/m² kalt liegt die Bruttomietrendite bei rund 2,5 Prozent – typisch für Trophy-Lagen.

Pariser Platz

Der Pariser Platz direkt am Brandenburger Tor ist die repräsentativste Adresse Deutschlands. Die wenigen Wohneinheiten hier sind extrem rar – das Areal wird dominiert von Botschaften (USA, Frankreich, UK), Hotels (Adlon Kempinski) und Bankenhauptsitzen. Wer hier eine private Wohnung besitzt, gehört zu einem zweistelligen Kreis. Konsequenz: Transaktionen sind nahezu ausschließlich Off Market, Preise werden individuell verhandelt.

Käuferprofil und Lagecharakter

• Internationale Konzern-Repräsentanten und Diplomaten
• Family Offices mit Berlin-Bezug
• Selbstnutzer mit Repräsentationsanspruch
• Direkter Blick auf Brandenburger Tor und Tiergarten

Höchstpreis bis 10.200 Euro/m² laut Marktdaten – realistisch werden für Spitzenobjekte deutlich höhere Preise gehandelt.

Kurfürstendamm

Der Kurfürstendamm in Charlottenburg-Wilmersdorf ist Berlins berühmteste Boulevardlage. Über 3,5 Kilometer reihen sich Flagshipstores (Gucci, Louis Vuitton, Dior), Grandhotels (Bristol, Waldorf Astoria) und repräsentative Altbauten aneinander. Die Wohnlagen oberhalb der Geschäfte sowie in den Seitenstraßen (Bleibtreustraße, Fasanenstraße, Schlüterstraße) gehören zu den begehrtesten Westadressen.

Wohnformate am Ku’damm

• Stuckaltbauten mit 3,50 m+ Deckenhöhe und Originalparkett
• Penthouses mit Dachterrasse über den Linden
• Hofhäuser mit ruhigem Innenhof – akustische Entlastung von der Hauptstraße
• Neubau-Boutiqueprojekte mit Concierge

Höchstpreis bis 9.800 Euro/m² Boulevard, Spitzenobjekte mit Penthouse-Charakter erreichen 18.000 Euro/m² und mehr.

Beispielrechnung: Eine sanierte 3-Zimmer-Altbauwohnung 90 m² zu 9.800 Euro/m² ergibt 882.000 Euro Kaufpreis. Bei 22 Euro/m² Kaltmiete (1.980 Euro/Monat) liegt die Bruttorendite bei rund 2,7 Prozent – marktüblich für City-West-Premium. Mehr dazu: Wohnen am Kurfürstendamm.

Gendarmenmarkt

Der Gendarmenmarkt gilt als schönster Platz Berlins – flankiert von Konzerthaus, Französischem und Deutschem Dom. Die umliegenden Adressen Markgrafenstraße, Jägerstraße und Charlottenstraße bieten ein klassizistisches Ensemble mit hohem Repräsentationswert. Entwickler haben in den letzten Zyklen mehrere Boutique-Neubauten realisiert, die zu Quadratmeterpreisen oberhalb 12.000 Euro vermarktet wurden.

• Konzerthaus, Deutscher Dom, Französischer Dom als unmittelbare Nachbarschaft
• Sterne-Gastronomie und Grandhotels (Hilton, Regent)
• Kurze Wege zu Friedrichstraße, Unter den Linden, Museumsinsel

Höchstpreis bis 9.750 Euro/m² – Premium-Neubauten und Penthouses darüber.

Schiffbauerdamm

Der Schiffbauerdamm folgt dem nördlichen Spree-Ufer zwischen Friedrichstraße und Reichstag. Die Lage profitiert von Wasserblick, Nähe zum Regierungsviertel und Berliner Ensemble – und hat in den letzten Jahren mehrere hochwertige Spree-Residenzen hervorgebracht.

• Wohnungen mit direktem Spree-Blick und Balkon zum Wasser
• Fußläufig Bundestag, Friedrichstadt-Palast, Hackesche Höfe
• Gut für Kapitalanleger: Kombination Lage + Mietrendite überdurchschnittlich

Höchstpreis bis 9.300 Euro/m².

Klopstockstraße

Die Klopstockstraße liegt im historischen Hansaviertel am nördlichen Rand des Großen Tiergarten – einem unter Architekturkennern legendären Ensemble der Interbau, mit Bauten von Walter Gropius, Oscar Niemeyer und Alvar Aalto. Wer hier wohnt, lebt zentral, hat aber den Tiergarten und Neuen See unmittelbar vor der Tür.

• Architektonisch herausragendes Hansaviertel-Ensemble
• Mehrfamilienhäuser mit großzügigen Grundrissen
• Ideal für Mehrfamilienhaus-Investments
• Tiergarten und Neuer See in 5 Gehminuten

Höchstpreis bis 9.100 Euro/m².

Savignyplatz und Breitscheidplatz

Der Savignyplatz in Charlottenburg ist die literarisch-bohemehafte Variante

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Grundstücke verkaufen im Schnelldurchlauf

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft dieselben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen. Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.

Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwartungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

Bauland oder Bauerwartungsland

Grundsätzliche Frage:

• Bauland oder
• Bauerwartungsland

Dafür sehen wir uns im ersten Schritt den Grundstücksverkauf im Schnelldurchlauf an:

1. Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt
2. Dokumente zur konkreten Bewertung
3. Präsentation vom Grundstück im Exposé
4. Kommunikation mit Interessenten
5. Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis)
6. Termin beim Notar und Kaufvertrag

Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt – Schritt 1

Schritt 1 ist die Verkaufsentscheidung – In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks. Bei allen Immobilienverkäufen – dazu gehören auch alle Grundstücke – ist die Lage zunächst der zentrale Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis.

Ein praktisches Beispiel:

• Einfacher Verkauf: Bauland bei Berlin, inmitten bester Infrastruktur
• Schwieriger Verkauf: Grundstück in den bayrischen Alpen, ohne Infrastruktur

Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen, birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig. Immobilien verkaufen braucht ein gutes Käufernetzwerk, oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie. So erfährt niemand vom Verkauf Ihres Baugrundstücks. Beliebt ist hier auch der direkte Verkauf von Grundstücken an Bauträger.

• Grobe Immobilienbewertung (Verkaufszeitpunkt ja / nein)
• Öffentlicher oder Off Market Verkauf

Dokumente zur konkreten Bewertung – Schritt 2

Schritt 2 sind Dokumente – Ein weiterer wichtiger Punkt sind die verkaufsrelevanten Dokumente. Deren Beschaffung kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Doch ohne die wichtigen Unterlagen können Sie Ihr Grundstück nicht anbieten, sodass Sie diesen Teil der organisatorischen Aufgaben nicht außen vor lassen können. Um den Verkauf zu vereinfachen und Ihr Haus mit allen relevanten Unterlagen anzubieten, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Erst daraus lässt sich das Grundstück bewerten und ein Angebotspreis bestimmen.
Wie Sie den Verkehrswert Immobilie und was dabei zu beachten ist.

Dazu gehören meist:

1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt
2. Bebauungsplan
3. Grundbuchauszug Grundbuchamt
4. Flächennutzungsplan
5. Bauvoranfrage
6. Baulastenauskunft
7. Erschießungsnachweise
8. Bescheid über die Grundsteuer

Präsentation vom Grundstück im Exposé – Schritt 3

Schritt 3 ist die Präsentation – Egal ob „verdeckt“ oder im „offenem“ Markt, ein professionelles Exposé und aussagekräftige Bilder sind die Basis beim Grundstück verkaufen. Über das Inserat oder Off Market, Exposés stellen Sie den ersten Kontakt zu Kaufinteressenten her und legen den Grundstein für Anfragen zu Besichtigungen. Beinhaltet Ihre Beschreibung zu wenig Informationen oder lassen die Bilder Fragen offen, bleibt das Interesse aus oder Sie müssen mit einem großen Konvolut an Einzelfragen rechnen.

Hier wird schon die erste „Kaufentscheidung“ der potenziellen Käufer getroffen. Sehe ich mir mehr oder nicht?

Kommunikation mit Interessenten – Schritt 4

Schritt 4 ist die Kommunikation – Sorgt Ihr Grundstück für Interesse, warten potenzielle Kunden auf eine schnelle Antwort und setzen Ihre Erreichbarkeit per Telefon und online voraus. Gerade dieser Punkt sorgt für 99% der Zeitinvestition. Je exklusiver die Immobilie, desto mehr Prüfungen finden im Vorfeld statt. Denn der Besichtigungstermin und die Verhandlungen kosten noch mehr Zeit.

Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis) – Schritt 5

Schritt 5 sind Besichtigungen und Verhandlungen – Hier kommt die Erfahrung des Immobilienmaklers so richtig ins Spiel. Angebotspreis und Angebot (von Käufern) unterscheiden sich oft um 30%, 40%, was tun? Jetzt kommt es auf Verhandlungsgeschick an, ein wenig Verkaufspsychologie aber auch harte Fakten über Bau, Substanz, Infrastruktur und Lage. Zusätzlich spielt die Entwicklung der Region eine große Rolle und die Analyse der Potenziale des Grundstücks.

Sind Verkäufer und Käufer einig, kann der Kaufvertrag erstellt werden. Bei einem Notartermin werden dann alle Geschäfte besiegelt.

Termin beim Notar und Kaufvertrag – Schritt 6

Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet.

Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

Kostenlose Tipps für den Grundstücksverkauf? Ja!

Als Immobilienmakler vermitteln wir Liegenschaften ab 1 Mio. Euro Verkehrswert, also zum Beispiel Eigentumswohnungen, die unter der Kategorie Luxusimmobilien fallen. Wir wollen, dass Sie über den Verkaufsprozess Bescheid wissen, sodass Sie den Verkauf Ihrer ETW transparent vorausplanen können.

Wissen Sie, was unser unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich interne Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr über: Immobilienmakler.

Tipp! Achten Sie auch auf weiterführende Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Erklärungen zu den speziellen Themen und Fachbegriffen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Bebaut & unbebaut: Bauland, Acker oder Waldgrundstück

Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online.

Was wollen Käufer / Bauträger? – Checkliste

Bevor es tiefer in die Materie geht, um Gesetze und Co., geht es zunächst um allgemeinere Fragen: Wie hoch ist die Steuer bei Grundstücksverkauf? Was braucht man zum Grundstücksverkauf? Kann man ein Grundstück ohne Notar verkaufen? Ist Grundstücksverkauf steuerpflichtig?

Beginnen wir bei potenziellen Interessenten, bzw. Käufern. Sie entscheiden letztendlich, ob sie einen Kaufpreis ablehnen, annehmen oder sogar überbieten.

Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• Art des Grundstücks
• Nutzungsmöglichkeiten
• Grundstücksgröße
• Neigung des Grundstücks
• Urbane oder ländliche Lage
• Verkehrsanbindungen

Nutzungsmöglichkeiten (Rechtslage)

Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall.

Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

Ackerland oder bebaute Fläche in der Innenstadt:

Visualisierung: Neubauprojekt nach Verkauf.

Vorbereitung des Verkaufs – Checkliste

Ein Grundstück in der Hektik des Alltags zu verkaufen ist durchaus anspruchsvoll: Planung und Gedanken sowie Gespräche, wie Sie in den kommenden beiden Checklisten zur Vorbereitung im Hausverkauf sehen werden.

Eigentümer Fragen vor dem Verkauf

Zeitaufwand, Termine, Bonität und Besichtigung. Als Immobilienmakler weiß man, wie viel Arbeit beim Verkauf eines Grundstücks auf Sie zukommt.

Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Grundstückverkauf im Vorfeld zu vermeiden.

Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung des Grundstücks. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserate, Fotos, Portale, Beantwortung von Interessenten Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer oder Investoren, Kaufpreis Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

9 einfache Schritte für den Grundstückverkauf:

Was ist mein Grundstück wert?

Diese Frage steht ganz am Anfang. Um ein Angebot zu veröffentlichen, benötigen Sie einen Preis für das Grundstück. Doch die Ermittlung des Angebotspreises ist nicht so einfach. Neben dem grundsätzlichen Sachwert der Immobilie (wenn ihr Grundstück bebaut ist), fließen weitere Faktoren in den Verkaufspreis ein.

Die Verkehrswertermittlung als Fundament des Verkaufs

Diesbezüglich steht eine Wertermittlung im Fokus und legt den Grundstein für einen Preis, der dem Objekt, den Lage-relevanten Informationen und der infrastrukturellen Einbettung entspricht.

Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes können Sie ausschließen, dass Sie das Grundstück überbewerten oder es zu einem Preis inserieren, der unter dem realen Wert liegt.

Durch die steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Wertermittlung direkt vor dem Verkauf vornehmen lassen und sich nicht auf Ihnen bekannte, bereits einige Jahre zurückliegende Informationen zum Verkehrswert berufen.

Reibungslose Abwicklung beim Grundstücksverkauf

Ihr Inserat ist veröffentlicht und sorgt für Interesse. Nun gelangt der Verkauf des Grundstücks in eine Phase, in der perfekte Organisation und Terminierung bedeutsam werden. Besichtigungen müssen geplant, zeitlich mit Ihnen und den Kaufinteressenten abgestimmt, durchgeführt und ausgewertet werden.

Bekundet ein Bewerber ernsthaftes Interesse, prüft der Makler seine Bonität und holt die Selbstauskunft inklusive einer Finanzierungsbestätigung ein. Durch die frühzeitige Prüfung des finanziellen Hintergrundes potenzieller Käufer kann ausgeschlossen werden, dass es kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen kommt.

Bewertung: Lage, Optionen und Entwicklung

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung, bzw. beim Grundstück bewerten. Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht allzu lang zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

• Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
• Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inseratschaltung

Lesen Sie hier mehr:

• Grundstück bewerten

Baurecht: Spätere Bebauung eines Grundstücks

Rechtsgrundlage – Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

• Gemarkung
• Flur
• Flurstück
• Umriss
• Rechtliche Belastungen
• Eingetragene Baulasten
• Informationen über angrenzende Grundstücke

Gemarkung: Liegenschaftskataster

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche.

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig.

Grundschuld (ehem. Hypothek): Rechtlichen Belastungen

Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern.

Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten.

Leibrente, Nießbrauch und Rechte

Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll.

Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

Hausbau in Siedlung:

Großbaustelle Gewerbegebiet:

Steuern: Höhe der Steuer und Spekulationsfrist

Zu den wichtigsten Fragen beim Verkauf eines Grundstücks zählt die Steuer, die das Finanzamt von Ihnen fordert.

Zu kaum einem anderen Zeitpunkt war der Verkauf von Grundstücken so rentabel wie heute. Vor allem Bauland erzielt Höchstpreise und ist für private wie gewerbliche Käufer interessant. Wenn Sie ein Grundstück in angesagter Lage oder in Stadtnähe besitzen, müssen Sie nicht lange nach einem solventen Käufer suchen. Frei von Steuern ist der Verkauf eines bloßen Grundstücks aber nicht.

Bei jedem Verkauf fallen Steuern an.

Dies gilt natürlich auch für Grundstücke.

Steuer auf den Gewinn (Verkaufserlös)

Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Di Praktisch: Mit dem Rechner können Sie Ihren Netto-Erlös berechnen – inklusive aller Nebenkosten.es gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird.

Steuerlast: 25 %

Spekulationsfrist von 10 Jahren

Bei nicht bebauten Grundstücken spielt die Besitzdauer eine wichtige Rolle. Damit Sie Spekulationssteuer sparen, sollte sich das Grundstück vor einem Verkauf mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz, im Erbfall im Besitz des Erblassers befinden. Eine Selbstnutzung im Sinne des Bewohnens kann bei nicht bebauten Grundstücken nicht nachgewiesen werden, wodurch die Spekulationsfrist eine bindende Größe für die steuerliche Veranlagung ist.

Grundsätzlich gilt hier also auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös.

Spekulationsfrist: 10 Jahre

Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt infrage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.

Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.

Zusammengefasst:

• Besitzdauer beeinflusst Steuer bei unbebauten Grundstücken
• Spekulationssteuer sparen: mind. 10 Jahre Besitz
• Selbstnutzung nicht nachweisbar bei unbebauten Grundstücken
• Teilung bei großen unbebaubaren Grundstücken sinnvoll
• Behördliche Genehmigung für Teilung in einigen Bundesländern erforderlich
• Verkauf oder Verpachtung als Kapitalanlage möglich
• Gültiger Bebauungsplan für Bebauungsoptionen wichtig

Spezialfälle: Wald, Wiese, Acker und Quellen

Agrarboden, Waldgrundstück oder Grundstück mit Quelle: Hier noch ein paar besondere Fälle, zu denen wir häufiger Nachfragen bekommen.

Agrarfläche verkaufen

Agrarfläche verkaufen – Sie planen der Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Häufige Gründe für den Verkauf sind das hohe Alter, die Aufgabe des Betriebs oder finanzieller Druck, wie durch laufende Finanzierungen, hier oder in einer anderen Unternehmung. Manchmal müssten Firmen-Konstrukte schlanker gemacht werden, manchmal geht es „nur“ um ein Erbe. Die erste Frage: Wie läuft der Verkauf ab? Was müssen Sie beim Verkauf einer Agrarfläche beachten?

• Agrarfläche verkaufen

Waldgrundstück verkaufen

Wald, Wiese, Wertermittlung, Steuern & Co. – Wälder haben einen großen Vorteil, sie bieten einen regenerativen Rohstoff. Gleichzeitig bieten sie für den Betreiber keine kurzfristigen Gewinne, aber langfristige Erträge. Viele Besitzer von Waldgrundstücken denken deshalb auch nicht wie „typische“ Grundbesitzer von Immobilie und Eigentum, häufig planen Sie über Generationen. Schon gewusst, selbst schnell wachsende Fichten werden in der Natur bis zu 600 Jahre alt. Nach 70-80 Jahren werden sie gefällt, ihr Stamm ist dann circa 30 Meter hoch. Kurz um: Viele Parameter, die den Verkauf des Waldgrundstücks beeinflussen. Wie kann ich meinen Wald verkaufen?

• Waldgrundstück verkaufen

Grundstück und Quelle verkaufen

Ablauf, Bewertung, anonymer Verkauf von Grundstück & Quelle – Auch beim Verkauf von Wasserquellen gibt es viele Fragen. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Ihren Verkauf? Und wenn ja, wie verkaufen Sie am effektivsten? Wasser ist ein knapper Rohstoff. Auch wenn über 71% der Oberfläche unsere Planeten aus Wasser bestehen, gibt es immer weniger ergiebige, saubere Wasserquellen. Wenig Angebot, viel Nachfrage: Denken Sie nicht nur an regionale Käufer, sondern auch an Investmentfonds und ja, auch Lebensmittelkonzerne.

• Wasserquelle verkaufen

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

• Immobilie verkaufen

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Schritt 1: Dokumente & Unterlagen

Für den Hausverkauf sind verschiedene Dokumente einzuholen. Auch Ihre Kaufinteressenten suchen Informationen zur Baugenehmigung, der Baubeschreibung und haben rechtliche Fragen zum Eigentum. Vor dem geplanten Verkauf sollten die folgenden Unterlagen für den Verkauf vorliegen:

• Energieausweis (Pflicht bei Schaltung der Anzeige)
• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) und Flurkarte
• Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
• Baubeschreibung & Baugenehmigung
• Grundrisse, Aufrisse, Schnitte (idealerweise digital, vermassbar)
• Lageplan, Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Nachweise über Wartungen, Modernisierungen und Reparaturen
• Bei ETW: Teilungserklärung, letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Bei vermieteten Objekten: aktuelle Mietverträge, Mieterhistorie, Nebenkostenabrechnungen

Hamburg-spezifisch: Wo bekomme ich was?

• Grundbuchauszug: Amtsgericht Hamburg-Mitte oder zuständiges Bezirksgericht (ca. 20 Euro, Bearbeitung 1–2 Wochen)
• Flurkarte/Lageplan: Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV), online bestellbar
• Bauakte: Bauprüfabteilung im jeweiligen Bezirksamt (Altona, Eimsbüttel, Nord, Mitte, Wandsbek, Bergedorf, Harburg)
• Energieausweis: Energieberater (Verbrauchsausweis ab ca. 100 Euro, Bedarfsausweis ab ca. 400 Euro)

Faustregel: Vier bis acht Wochen Vorlauf für die vollständige Dokumentenmappe einplanen. Bei Erbfällen oder unklarer Bauakte gerne auch zwölf Wochen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Bewertung von Haus & Wohnung – Schritt 2

Ob geräumige Altbauwohnung in Eppendorf, Bungalow in Wellingsbüttel oder luxuriöses Einfamilienhaus in Blankenese: Erfahrungsgemäß setzen Eigentümer einen deutlich zu hohen Verkaufspreis an. Das Heim ist geliebt und viel Zeit und Mühe wurde investiert. Die geschmackvolle Innenausstattung ist beim Immobilienverkauf für den Interessenten oft wenig interessant – preisliche Aufschläge werden nicht akzeptiert.

Kaufwillige interessieren sich in erster Linie für Lage, technischen Zustand der Immobilie und Raumaufteilung. Planen Sie eine schnelle Renovierung zur Wertsteigerung oder Sanierung mithilfe von Handwerkern in Hamburg oder Hamburger Architekten, kann das den Wert Ihrer Immobilie deutlich erhöhen.

Drei Bewertungsverfahren – welches passt zu Ihrer Hamburger Immobilie?

• Vergleichswertverfahren: Standard für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Hamburg hat dichte Vergleichsdatenbanken (Gutachterausschuss), funktioniert gut in homogenen Quartieren wie Eimsbüttel oder Winterhude.
• Sachwertverfahren: Für freistehende Einfamilienhäuser und Villen in Premium-Lagen (Blankenese, Othmarschen, Nienstedten) – also dort, wo Vergleichsobjekte selten sind.
• Ertragswertverfahren: Pflicht bei Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten – Bewertung über Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins (in Hamburg derzeit zwischen 2,0 und 3,5 Prozent je Lage).

Wertbeeinflussende Faktoren in Hamburg

• Mikrolage: Elbblick, Alsterblick, Park-Lage – Aufschläge von 15 bis 40 Prozent möglich
• Verkehrsanbindung: U-/S-Bahn-Nähe, Anbindung an A1/A7
• Bauklasse & Denkmalschutz (vor allem in Rotherbaum, Harvestehude)
• Energetischer Zustand (KfW-Standard, Heizungstyp – nach GEG zunehmend preisrelevant)
• Bodenrichtwert des Grundstücks (Hamburg veröffentlicht alle zwei Jahre)
• Modernisierungsstand von Bad, Küche, Elektrik, Heizung

Lesen Sie hier das Wichtigste zur Bewertung in Hamburg:

• Haus bewerten
• Mehrfamilienhaus bewerten
• Eigentumswohnung bewerten
• Immobilie bewerten lassen (kostenlos)

Schritt 2b: Steuern, Provision & Nebenkosten

Bevor Sie inserieren: Klären Sie die steuerliche Situation. Bei den Hamburger Wertsteigerungen der letzten Jahre kann eine vorzeitige Veräusserung schnell sechsstellige Steuerlasten auslösen.

Spekulationssteuer beim Privatverkauf

• 10-Jahres-Frist: Wer eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis 45 Prozent plus Soli).
• Eigennutzungs-Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien sind steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
• Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an und die 10-Jahres-Frist greift nicht mehr.

Vertiefung: Spekulationssteuer Immobilien – Berechnung, Beispiele, Ausnahmen.

Maklerprovision Hamburg

Seit Einführung des Gesetzes zur Teilung der Maklerkosten (Bestellerprinzip beim Privatkauf) gilt: Bei Verkauf an Privatkäufer wird die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Ortsüblich in Hamburg sind 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer Gesamtprovision (3,57 Prozent je Seite). Bei reinen Investorengeschäften (Mehrfamilienhaus, Anlageobjekt) sind freie Vereinbarungen möglich – meist 3 bis 4 Prozent zulasten des Käufers.

Nebenkosten beim Verkauf (Verkäuferseite)

• Energieausweis: 100 bis 500 Euro
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszüge: 50 bis 150 Euro
• Löschung von Grundschulden: 0,2 Prozent der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt)
• Verkaufsfotograf/Home Staging: 300 bis 3.000 Euro
• Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung: individuell, oft mehrere Prozent der Restschuld
• Maklerprovision (anteilig): siehe oben

Was zahlt der Käufer in Hamburg?

• Grunderwerbsteuer Hamburg: 5,5 Prozent des Kaufpreises (höher als in Bayern mit 3,5 Prozent, gleich wie in NRW)
• Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2,0 Prozent
• Maklerprovision (anteilig): 3,57 Prozent inkl. MwSt.

Diese Käufer-Nebenkosten von rund 10 bis 11 Prozent sind verhandlungsrelevant: In schwierigeren Mikrolagen erwarten Käufer einen Kaufpreis-Abschlag, um die Nebenkosten teilweise zu kompensieren.

Exposé, Käufer-Akquise & Verhandlungen – Schritt 3

Jetzt geht es in die Offensive. Sie haben alle Unterlagen für den Verkauf zusammen, können also hervorragend Ihren Angebotspreis belegen. Dieser ist im Idealfall zusätzlich durch eine fundierte Immobilienbewertung belegt.

Eine kleine Wohnung lässt sich einfach in Immobilienportalen vermarkten – in Hamburg können Sie aber direkt mit 100 bis 250 Antworten rechnen. Welche fünf davon bieten ausreichend finanzielle Sicherheit? Auf Einladungen folgen Besichtigungstermine, einzelne Gespräche, Verhandlungen und später Kaufvertrag und Notartermin.

Käufer-Profile in Hamburg

• Hanseatische Familien & Erben: Suchen klassisch in Othmarschen, Nienstedten, Wellingsbüttel, Marienthal. Solvent, langfristig orientiert, oft Eigenkapital-stark.
• Tech- & Medien-Manager: HafenCity, Eppendorf, Winterhude. Hohe Liquidität, aber renditeorientiert.
• Reeder & Unternehmer: Premium-Villen Blankenese, Falkenstein, Nienstedten. Diskrete Vermarktung (Off-Market) bevorzugt.
• Auslandsinvestoren (DACH, Skandinavien, NL): Mehrfamilienhäuser in Eimsbüttel, Eppendorf, Altona-Nord, St. Georg.
• Family Offices: Anlage-Portfolios ab 5 Mio. Euro, Fokus auf Bestandshalter-Strategien.

Verkaufsdauer Hamburg – realistische Zeitachse

• Eigentumswohnung Standard (60–90 m²): 6 bis 12 Wochen Vermarktung, 4 bis 8 Wochen bis Notar
• Einfamilienhaus mittlere Lage: 3 bis 6 Monate gesamt
• Premium-Villa (Blankenese, Othmarschen): 6 bis 18 Monate, oft Off-Market
• Mehrfamilienhaus / Renditeobjekt: 4 bis 9 Monate, abhängig von Mietsituation und Bodenrichtwertentwicklung

Checkliste: Verkaufsfähig in 90 Tagen

• Tag 1–14: Unterlagen anfordern, Energieausweis bestellen, Bewertung beauftragen
• Tag 15–30: Steuerliche Prüfung (Spekulationsfrist, Eigennutzung), Vorfälligkeitsentschädigung anfragen
• Tag 31–45: Home Staging, professionelle Fotos, Grundriss-Visualisierung, Exposé
• Tag 46–60: Vermarktungsstrategie (offen vs. Off-Market), Maklerwahl, Inserate-Schaltung
• Tag 61–90: Besichtigungen, Bonitätsprüfung Interessenten, Verhandlungen

Lernen Sie hier das Wichtigste:

• Haus verkaufen
• Wohnung & Haus verkaufen Hamburg: Bewertung, Dokumente, Ablauf erschien zuerst auf ℄ Immobilien.
  ]]> https://lukinski.de/verkaufsgespraech-kaufpreisverhandlung-vorbereitung-tipps/ Wed, 26 Jan 2022 10:51:22 +0000 https://lukinski.de/?p=52823 Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung – Nicht nur die Besichtigungen müssen gut vorbereitet werden, auch die Verkaufsgespräche. Ist ein passender Käufer gefunden, geht es nämlich direkt weiter mit den Preisverhandlungen! Wir verraten Ihnen hier, wie Sie während des Verkaufsgesprächs punkten und mit welchen Strategien Sie den Kaufpreis verhandeln können. Dazu hier mehr. Zurück zu: Immobilie verkaufen. Verkaufsgespräche […]

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  ]]> Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung – Nicht nur die Besichtigungen müssen gut vorbereitet werden, auch die Verkaufsgespräche. Ist ein passender Käufer gefunden, geht es nämlich direkt weiter mit den Preisverhandlungen! Wir verraten Ihnen hier, wie Sie während des Verkaufsgesprächs punkten und mit welchen Strategien Sie den Kaufpreis verhandeln können. Dazu hier mehr. Zurück zu: Immobilie verkaufen.
  Zurück: Besichtigungstermine organisieren und durchführen Weiter: Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

  Verkaufsgespräche führen: Ratgeber

  Wie schon vorab erwähnt, kommt es auf Organisationstalent, Verhandlungsgeschick und die richtigen Argumente an, wenn eine Immobilie so gewinnbringend, wie möglich, veräußert werden soll. Hierfür ist eine Menge Psychologie gefragt. Ist der potenzielle Käufer interessant? Die junge Familie, mit den 2,3 Kindern oder der Single Unternehmer? Eine der wichtigen Fragen für die Vorbereitung auf den Besichtigungstermin und mögliche Verhandlungen lautet: Hat die Person, die vor mir steht, bereits Erfahrung im Immobilienkauf oder nicht?

  Wichtig für die anstehenden Verkaufsgespräche sind:

  • Organisationstalent
  • Überzeugungskraft
  • Verhandlungsgeschick
  • Eine sehr gute Vorbereitung

  Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie beim Verkaufsgespräch punkten können – auch ohne jegliche Vorerfahrungen!

  Gute Vorbereitung ist die halbe Miete!

  Fakt ist: Jeder Käufer versucht den Preis zu drücken. Und das beste Argument sind Mängel an Fassade, Fenster, Boden, in Bad, Küche & Co. Seien Sie also vorbereitet auf herausfordernde Fragen und legen Sie sich die entsprechenden Antworten parat. Auch sollten Sie alle Dokumente zu diesem Zeitpunkt bereits zusammen haben, so dass Sie jede Aussage auch belegen können. Außerdem: Je besser vorbereitet Sie sind, desto souveräner und gelassener auch Ihr Aufritt! Und auch das ist enorm wichtig. Schließlich möchten Sie den Käufer überzeugen!

  Zusammengefasst:

  • Auf herausfordernde Fragen vorbereiten
  • Gute Antworten parat haben
  • Wichtige Unterlagen vorbereiten

  Wichtig: Immobilienbewertung bestimmt Angebotspreis

  Auch, wenn eine Preisverhandlung durchaus stressig werden kann, vergessen Sie nicht Ihr wichtigstes Argument: Die Immobilienbewertung. Schließlich haben Sie den Angebotspreis nicht emotional festgelegt, sondern haben eine professionelle Wertermittlung durchgeführt. Berufen Sie sich also immer auf das Ergebnis der Immobilienbewertung.

  Preis verhandeln: Strategie & Tipps

  Angebotspreis und Kaufpreis unterscheiden sich letztlich dann doch immer. Deshalb empfehlen wir Ihnen hier drei unterschiedliche Strategien, damit Sie den bestmöglichen Preis für sich herausholen können.

  Hier die Übersicht:

  1. Realistischer Immobilienpreis
  2. Sehr hoher Angebotspreis
  3. Sehr niedriger Angebotspreis

  Schauen wir uns die einzelnen Strategien nun gemeinsam an:

  Realistischer Kaufpreis mit Verhandlungsspielraum

  Am sichersten fährt es sich mit dieser Methode: Setzen Sie den realistischen Kaufpreis an und schlagen Sie ca. 5% bis 10% oben drauf. Der Käufer wird am Ende sowieso den Preis drücken und Sie beide werden sich auf einen Kompromiss einigen müssen. Mit dieser Strategie landen Sie am Ende garantiert nicht weit entfernt von Ihrem eigentlich angestrebten Kaufpreis.

  Kaufpreis + 10%

  Stark überhöhter Verkaufspreis

  Es kann sich auch lohnen mit einem sehr stark überhöhten Verkaufspreis einzusteigen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn ist dieser nicht ordentlich genug begründet, kann das auch viele Kaufinteressenten abschrecken. Diese Strategie lohnt sich also nur, wenn es bereits einen sehr großen Interessentenkreis gibt. Runterhandeln können Sie dann immer noch.

  Kaufpreis + 30%

  Sehr niedriger Verkaufspreis

  Warum sollten Sie bei einem sehr niedrigen Verkaufspreis einsteigen? Lohnt sich das überhaupt? Unsere Erfahrung zeigt: Auf alle Fälle! Mit einem sehr niedrigen Verkaufspreis locken Sie zuerst viele Kaufinteressenten an. Denn: Jeder liebt Schnäppchen – auch Immobilienkäufer! Je mehr Kaufinteressenten Sie begeistern können, um so besser. Da der höchst bietende Ihr Haus oder Ihre Wohnung erstattet, liegt es also an den Kaufinteressenten sich gegenseitig zu überbieten und so den Kaufpreis zu erhöhen.

  Kaufpreis – 10%

  Die Preisverhandlung war erfolgreich und der Käufer möchte Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen? Herzlichen Glückwunsch! Dann starten wir nun mit der letzten Phase im Immobilienverkauf: Die Abwicklung!

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  Weiter zu Schritt 13: Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

  Die Kaufverhandlungen waren erfolgreich und ein Käufer wurde gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es nur noch darum den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung kann beginnen. Anzahl der Schlüssel, Übergabe, Ausstattung & Co. – erfahren Sie hier, welche Punkte unbedingt im Kaufvertrag stehen müssen.

  • Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

  

  Zurück zu Schritt 11: Besichtigungstermine organisieren und durchführen

  Ein Besichtigungstermin muss gewissenhaft vorbereitet werden. Schließlich entscheidet sich hier oft, wer wirklich Interesse an Ihrem Objekt hat und wer als Käufer wegfällt. Je besser die Planung und Durchführung der Besichtigung, um so attraktiver auch Ihre Immobilie.

  • Besichtigungstermine organisieren und durchführen

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  ]]> https://lukinski.de/angebotspreis-ermitteln-haus-wohnung-bewerten-tipps/ Wed, 26 Jan 2022 10:50:20 +0000 https://lukinski.de/?p=52805 Angebotspreis ermitteln – Wie schon zuvor gelernt: ein Angebotspreis ist kein Verkaufspreis! Deshalb ist es wichtig, einen guten Angebotspreis zu definieren. Doch wie berechnet man den Angebotspreis einer Immobilie? Wie wird eine Immobilie bewertet und welche Faktoren sind für die Wertermittlung ausschlaggebend? Das erfahren Sie hier. Außerdem: Die unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung erklärt! Zurück zu: […]

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  ]]> Angebotspreis ermitteln – Wie schon zuvor gelernt: ein Angebotspreis ist kein Verkaufspreis! Deshalb ist es wichtig, einen guten Angebotspreis zu definieren. Doch wie berechnet man den Angebotspreis einer Immobilie? Wie wird eine Immobilie bewertet und welche Faktoren sind für die Wertermittlung ausschlaggebend? Das erfahren Sie hier. Außerdem: Die unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung erklärt! Zurück zu: Immobilie verkaufen.
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  Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

  Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

  Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

  95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

  95% bis 98% = Harte Fakten

  Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

  • Bausubstanz
  • Ausstattung
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Zimmeranzahl
  • Zimmeraufteilung
  • …

  Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

  Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z. B. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

  2% bis 5% = Persönliches Interesse

  Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

  Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

  Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

  

  Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

  Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

  Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

  Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

  3 Faktoren: Immobilienbewertung

  1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
  2. Immobilie – Fläche und Substanz
  3. Extras – Ausstattung

  Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

  Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

  Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

  1. Ertragswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Vergleichswertverfahren

  Hier eine kurze Erläuterung:

  Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

  Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

  • Ertragswertverfahren

  Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

  Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

  • Sachwertverfahren

  Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

  Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

  • Vergleichswertverfahren

  Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

  Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

  Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

  Kriterien der Immobilienbewertung:

  • Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
  • Mängelliste des Objekts erstellen
  • Bestehende Finanzierung einkalkulieren
  • Finanzielle Situation der Zielgruppe
  • Verhandlungsspielraum festlegen

  Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

  Zurück: Immobilienwert steigern Weiter: Exposé erstellen

  Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

  Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

  • Exposé erstellen

  

  Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

  Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

  • Immobilienwert steigern

  Der Beitrag Angebotspreis ermitteln: Haus und Wohnung bewerten – Tipps erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

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