Geld anlegen in Pflegeimmobilien — Grundlagen verständlich erklärt

Eine Pflegeimmobilie ist eine stationäre Pflegeeinrichtung, die in einzelne Apartments aufgeteilt und an Kapitalanleger verkauft wird. Sie als Investor erwerben kein klassisches Apartment zum Selbstwohnen, sondern eine Einheit innerhalb einer Pflegeeinrichtung, die langfristig an einen professionellen Betreiber verpachtet ist. Der Betreiber zahlt Ihnen die Pacht — unabhängig davon, ob die Einheit aktuell belegt ist oder nicht.

Sie sind Eigentümer der Immobilie. Der Betreiber führt das Pflegeheim. Der Bewohner ist Mieter beim Betreiber, nicht bei Ihnen.

Diese Dreiecksbeziehung ist der Kern jedes Pflegeapartment-Investments — und der Grund, warum die Bonität des Betreibers wichtiger ist als jede andere Kennzahl.

Marktdaten Deutschland: Volumen und Wachstum

In Deutschland gibt es rund 4,1 Millionen Pflegebedürftige. Etwa 731.000 Menschen werden vollstationär in Pflegeeinrichtungen versorgt. Bei einem durchschnittlichen Heimentgelt von 2.600 Euro pro Monat ergibt das ein Marktvolumen von rund 1,9 Milliarden Euro pro Monat oder über 22,8 Milliarden Euro pro Jahr — allein im stationären Bereich.

• 4,1 Mio. Pflegebedürftige in Deutschland
• 731.000 Personen in vollstationärer Pflege
• ~ 2.600 € durchschnittliches Heimentgelt pro Monat
• 22,8 Mrd. € jährliches Marktvolumen stationäre Pflege
• +50 % prognostiziertes Plätze-Wachstum bis Mitte des Jahrhunderts

Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeapartments unterscheiden sich strukturell von der klassischen Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Der größte Vorteil: Sie investieren weitgehend sorgenfrei, weil der Betreiber alle operativen Aufgaben übernimmt.

• Pachtgarantie: Pacht fließt unabhängig von Belegung
• Langfristiger Pachtvertrag: 20 bis 25 Jahre Laufzeit, plus Verlängerungsoption (3-5 Jahre)
• Indexierte Pacht: Pacht steigt automatisch mit dem Verbraucherpreisindex
• Kein Mieterkontakt: Keine Mieterwechsel, keine Mietausfälle, keine Nebenkostenabrechnung
• Dach und Fach beim Eigentümer, Innenausbau beim Betreiber: Reduzierter Instandhaltungsaufwand
• Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Angehörigen (mehr dazu unten)
• Demografischer Rückenwind: Bedarf wächst strukturell, unabhängig von Konjunktur
• Förderfähig: KfW-Programme und teilweise Denkmal-AfA möglich

Bevorzugtes Belegungsrecht — der unterschätzte Vorteil

Viele Käufer übersehen diesen entscheidenden Punkt: Als Eigentümer eines Pflegeapartments haben Sie in der Regel ein bevorzugtes Belegungsrecht in der gesamten Einrichtung sowie in allen Häusern desselben Betreibers im Bundesgebiet. Das heißt: Wird Ihre Mutter, Ihr Vater oder Ihr Ehepartner pflegebedürftig, rücken sie auf der Warteliste nach vorne. Bei Engpässen ist das oft ein Vermögensvorteil — Wartezeiten von 6 bis 18 Monaten sind in Ballungsräumen Standard.

Nachteile und Risiken von Pflegeimmobilien

Die Pflegeimmobilie ist kein Selbstläufer. Sie ist eine Spezialimmobilie mit eigener Risikostruktur, die Sie kennen müssen.

• Keine Eigennutzung als Wohnung möglich (nur als Pflegeplatz im Bedarfsfall)
• Betreiberrisiko: Bei Insolvenz des Betreibers fällt die Pacht aus, Neubetreiber-Suche dauert
• Wiederverkauf schwierig: Markt ist klein, Käuferkreis spezialisiert
• Klumpenrisiko Standort: Sie können nicht „umziehen“, wenn Region demografisch dreht
• Regulatorisches Risiko: Heimgesetze sind Ländersache, Pflegekostenreformen können Pacht beeinflussen
• Sanierungsstau nach Pachtende: Nach 25 Jahren ist umfassende Modernisierung fällig (Rücklagen!)
• Begrenzte Mietsteigerung: Pacht ist indexiert, kein freier Mietmarkt
• Bauträgerrisiko: Bei Off-Plan-Kauf besteht Fertigstellungsrisiko

Betreiberrisiko — die wichtigste Prüfung vor dem Kauf

Das größte Risiko ist nicht die Immobilie, sondern der Betreiber. Eine Pflegeimmobilie ist eine sogenannte Management-Immobilie — vergleichbar mit einem Hotel. Wenn der Betreiber wirtschaftlich schlecht arbeitet, wird das Investment zum Problem. Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten:

• Bonität: Bilanzen der letzten 3-5 Jahre, Eigenkapitalquote, Schufa
• Trackrecord: Wie viele Häuser betreibt das Unternehmen? Wie lange am Markt?
• Pachtdeckungsgrad: Verhältnis von erzielbarer Pacht zu garantierter Pacht (sollte > 1,2 sein)
• Konzernstruktur: Bürgt eine Muttergesellschaft? Wer haftet im Insolvenzfall?
• Belegungsquote der Bestandshäuser (Zielwert > 95 %)
• Mitarbeiterfluktuation und Pflegenoten (MDK-Bewertungen)

Faustregel: Gibt der Betreiber keine Bilanzen heraus, ist das ein rotes Signal.

Rendite und Kosten — vollständiges Rechenbeispiel

Die Bruttorenditen bei Pflegeapartments liegen typischerweise zwischen 3,5 und 5,2 Prozent. Wer mehr verspricht, sollte kritisch geprüft werden — entweder ist der Standort schwach oder der Betreiber bonitätsmäßig zweifelhaft.

Erwerbsnebenkosten im Überblick

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % (je nach Bundesland)
• Notar und Grundbuch: ca. 2,0 bis 2,5 %
• Maklercourtage (falls anwendbar): 3,57 bis 7,14 % inkl. MwSt.
• Erwerbsnebenkosten gesamt: ca. 9 bis 15 % vom Kaufpreis

Beispielrechnung: Pflegeapartment 220.000 Euro

Cashflow bei 80 % Finanzierung

Bei einer Beleihung von 80 % (176.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung) ergibt sich:

• Annuität pro Monat: ca. 851 €
• Pacht netto: 745 €
• Cashflow vor Steuern: – 106 €/Monat
• Nach AfA und Steuerersparnis (Spitzensatz 42 %): meist leicht positiv
• Eigenkapital-Einsatz: 66.000 € (30 % vom Kaufpreis inkl. NK)

Mehr zu Finanzierungsstrukturen und Beleihungswerten finden Sie im Ratgeber Immobilienfinanzierung.

Pflegegrade und Eigenanteile — was Bewohner zahlen

Wichtig: Nicht mehr von „Pflegestufen“ sprechen. Seit der Pflegereform gibt es Pflegegrade 1 bis 5. Die Pflegeversicherung zahlt einen festen Zuschuss pro Grad, den Rest tragen Bewohner und Angehörige als einrichtungseinheitlichen Eigenanteil (EEE).

Der EEE ist seit der Reform für alle Pflegegrade ab 2 gleich hoch — das war nicht immer so und ist ein Faktor, der die wirtschaftliche Stabilität von Pflegeheimen stark verbessert hat.

Pflegeapartment vs. ETW vs. Mikroapartment — der Vergleich

Die fünf entscheidenden Wert-Faktoren für Pflegeimmobilien

Faktor 1: Alternde Gesellschaft und demografischer Sog

Bald wird die Hälfte der Bevölkerung über 50 Jahre alt sein. Der Bedarf an Pflegeplätzen steigt strukturell — nicht zyklisch. Während Wohnungsmärkte in Konjunkturzyklen schwanken, kennt der Pflegemarkt nur eine Richtung: nach oben.

• Deutschland liegt unter den Top 5 Ländern weltweit beim Durchschnittsalter
• Mehr als die Hälfte aller Pflegebedürftigen ist über 80
• Babyboomer
  ]]> https://lukinski.de/immo-news-kw8-preiswachstum-seniorenwohnungen-immobilien-boom/ Mon, 25 Feb 2019 05:00:00 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=4985 In dieser Woche geht es um steigende Immobilienpreise mit Berlin als ranghöchste Stadt im Bezug auf die Miet- und Kaufpreise von Immobilien sowie attraktive Möglichkeiten zum Neubau. Der Mangel an bezahlbaren Seniorenwohnungen ist ebenso Thema wie die neuesten Neuigkeiten zu AirBnb Wohnungen. Alle Immobilien Nachrichten finden Sie direkt hier: Immo News.

  Immobilien Zeitung: Pflegeimmobilien für Senioren knapp bemessen

  Die allgemeine Wohnsituation in Deutschland ist vielerorts ein wachsendes Problem. Die Ballungsräume und Innenstädte sind überfüllt, die Wohnungen auch im Umland zu teuer. Gerade bei unserer immer älter werdenden Gesellschaft sind auch Seniorenwohnungen Mangelware und viele ältere Menschen und Rentner sehen sich vor dem Problem, eine geeignete Unterkunft zu erschwinglichen Preisen zu finden, die ihren Bedürfnissen entspricht. Vor dem selben Problem stehen diejenigen Menschen, die einen Platz im Pflegeheim brauchen, denn auch dort sind die räumlichen Ressourcen mehr als knapp. Deshalb übernehmen oft Angehörige die Unterbringung und teils Pflege ihrer älteren Familienmitglieder oder machen von Pflegediensten Gebrauch, die diese zu Hause unterstützen.

  Barrierefreiheit in Mietwohnungen

  Gerade Mietwohnungen sind selten auf die Bedürfnisse von älteren Menschen ausgerichtet. Die Häuser und Wohnungen müssen barrierefrei begehbar sein, das heißt eine Rampe als Alternative zu den Häusern mit Stufen im Eingangsbereich sowie ein Aufzug in geeigneter Größe bei Mehrfamilienhäusern sind Grundvoraussetzung. Doch die Barrierefreiheit fängt hier erst an. Die Wohnungen dürfen räumlich nicht zu eng geschnitten sein, damit auch Menschen mit Rollator oder Rollstuhl sich problemlos von Raum zu Raum bewegen können. Die Sanitäreinrichtungen müssen ebenfalls angepasst sein: Haltegriffe an den Wänden und eine ebenerdige Dusche sind hier besonders wichtig.

  Umbauten sind oft kostspielig und werden vom Vermieter deshalb oft gar nicht erst in Betracht gezogen. Die Alternative wäre in dem Fall eine Eigentumswohnung, doch auch da stellt sich die Frage nach den finanziellen Mitteln der Betroffenen und den räumlichen Möglichkeiten der Wohnung.

  Pflegeheime stark unterversorgt

  Pflegeheime sind aufgrund ihrer Funktion bestens auf die bisweilen eingeschränkten Bewegungsmöglichkeiten der Senioren eingestellt. Rampen im Eingangsbereich, Aufzüge, verbreiterte Türrahmen, mit Sensoren ausgestattete Türen, die sich automatisch öffnen… überall, wo es möglich ist, wird auf die Bedürfnisse der Älteren Rücksicht genommen. Ein großes Problem hier ist der wachsende Personalmangel, denn immer weniger junge Menschen ziehen eine Karriere als Seniorenpfleger*in in Betracht. Dabei spielt vor allem die geringe Bezahlung eine Rolle, denn die Pflegeheime können oft weniger zahlen, als sie möchten, da die eigenen Ressourcen stark limitiert sind.

  Weiterhin fehlt es generell auch an Pflegeplätzen. Die vorhandenen Pflegeheime können den Pflegebedürftigen nicht ausreichend Räumlichkeiten zur Verfügung stellen, doch Pläne für Neubauten sind eher rar.

  Immobilien News:

  Bundesanzeiger über kräftig steigende Immobilienpreise im letzten Jahr

  Diese Woche bei Bundesanzeiger unter anderen “ Zurück zur Vernunft? ZIA begrüßt Berlins Bekenntnis zur Verfassung“ aber auch „vdp-Index: Immobilienpreise steigen 2018 erneut kräftig“. Neue Artikel, Schlagzeilen und Trends:

  • vdp-Index: Immobilienpreise steigen 2018 erneut kräftig
  • Zurück zur Vernunft? ZIA begrüßt Berlins Bekenntnis zur Verfassung
  • ZIA: Nicht-Einsetzung der Gebäudekommission ist ein Fehler

  Berlin.de berichtet: Ansteigende Immobilienpreise auch in Berlin

  Neue Artikel und Posts von Berlin.de in dieser Woche sind ua. “ CDU scheitert mit Missbilligungsantrag gegen Lompscher“ und „Anstieg bei Mieten und Kaufpreisen in Berlin am höchsten“. Mehr Schlagzeilen der Woche:

  • CDU scheitert mit Missbilligungsantrag gegen Lompscher
  • Bündnis für bezahlbaren Wohnraum hat Neubau angeschoben
  • Anstieg bei Mieten und Kaufpreisen in Berlin am höchsten

  Süddeutsche Zeitung mit Schwerpunkt modulares Bauen der Zukunft

  Im Blog von Süddeutsche Zeitung geht es in dieser Woche um “ Wenn die Worte fehlen“ und „Vorgebaut“. Updates und News vom Blog:

  • Wenn die Worte fehlen
  • Neues Baugebiet in Moosen
  • Vorgebaut

  Immobilien Zeitung über den Notstand an Pflegeimmobilien für Senioren

  Diese Woche hat Immobilien Zeitung interessante Themen wie „Alarmierender Mangel an Seniorenwohnungen“ und „Der Neubau liegt schon bei 9.000 Euro/m²“ im Blog. Die Posts und mehr Tipps gibt es hier:

  • Alarmierender Mangel an Seniorenwohnungen
  • Coworking zeigt kein „abflauendes Momentum
  • Der Neubau liegt schon bei 9.000 Euro/m²

  Manager Magazin zum Immobilien-Boom im ruralen Deutschland

  Neue Schlagzeilen gibt es diese Woche auch von Manager Magazin wie „Aspen, Alpen und Co: Die teuersten Ski-Orte der Welt“ sowie „Steigende Marktpreise im Umland der Großstädte: Immobilien-Boom erreicht das platte Land“. Mehr zur Preisfindung: Marktpreis Immobilie. Weitere Schlagezeilen:

  • Steigende Marktpreise im Umland der Großstädte: Immobilien-Boom erreicht das platte Land
  • Aspen, Alpen und Co: Die teuersten Ski-Orte der Welt
  • Metropole verklagt Airbnb: Paris fordert Millionen von Airbnb für „illegale“ Unterkünfte

  Aktien Kurse: Gewinner der Woche

  Deutsche Geothermische Immobilien

  Deutsche Geothermische Immobilien mit +20,00 % in dieser Woche (Immobilien in Deutschland) verteilt auf 1,45 Mio. €

  • Kursänderung (Woche): +20,00 % (1,00 €) auf aktuell 1,20 €
  • Tageskurs: +9,09 % / Monat: -34,78 % (1,84 €)
  • 3 Monate: -7,69 % (1,30 €) / 12 Monate: -62,50 % (3,20 €)
  • WKN: A16122 / ISIN: DE000A161226

  Dream Global Real Estate Investment Trust

  Dream Global Real Estate Investment Trust mit +6,14 % in dieser Woche (Immobilien in Kanada) mit einem Volumen von 1,15 Mrd. €

  • Kursänderung (Woche): +6,14 % (8,63 €) auf aktuell 9,16 €
  • Tageskurs: +2,35 % / Monat: +12,81 % (8,12 €)
  • 4 Monate: +4,09 % (8,80 €) / 13 Monate: +18,19 % (7,75 €)
  • WKN: A1131Y / ISIN: CA26154A1066

  Godewind Immobilien Aktie

  
  Kursanbieter:

  Godewind Immobilien

  Godewind Immobilien mit +4,18 % in dieser Woche (Immobilien in Deutschland) gelistet im CDAX, Prime All Share, Classic All Share, DAX International Mid 100 mit einem Volumen von 108,8 Mio. (Stand: 24.09.18) und einem Marktkapital von 395,3 Mio. €

  • Kursänderung (Woche): +4,18 % (3,489 €) auf aktuell 3,635 €
  • Tageskurs: -1,62 % / Monat: +8,41 % (3,353 €)
  • 5 Monate: +30,29 % (2,79 €) / 14 Monate: (-)
  • WKN: A2G8XX / ISIN: DE000A2G8XX3

  Godewind Immobilien Aktie

  
  Kursanbieter:

  ]]>