Rechnungen von Notar und Makler: Wer bezahlt?

Nach dem Kaufpreis muss, in der Regel, der Käufer nun noch den Notar und den Immobilienmakler bezahlen. Allerdings gibt es hier eine kleine Änderung, deshalb auch extra als Punkt erwähnt. Mit dem neuen Maklergesetz, unter Vorbehalt, ist es so, dass bei privatem Verkauf die Kosten für den Immobilienmakler zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Verkäufer muss nach diesem neuen Gesetz mindestens die Hälfte der Kosten für den Immobilienmakler übernehmen.

Hier zusammengefasst:

• Privater Verkauf: Käufer & Verkäufer bezahlen
• Gewerblicher Verkauf: Käufer bezahlt

Notarkosten beim Immobilienverkauf: Gebühren & Berechnung

Der Weg zum Notar ist unumgänglich. Er ist die letzte neutrale Instanz, die für die Abwicklung des Verkaufs benötigt wird – quasi ein neutraler Mittelmann zwischen Käufer und Verkäufer. Die Notarkosten hängen nicht nur von der Höhe des Kaufpreises ab, sondern auch von seinen Tätigkeiten während der Abwicklung des Verkaufs. Diese werden jeweils einzeln im Laufe des Verkaufs angerechnet.

Höhe des Kaufpreises + Notar Tätigkeiten = Notarkosten

Spezialfall: Wann zahlt der Verkäufer?

Wie bereits angesprochen, bezahlt der Käufer die Notarkosten. Jedoch gibt es auch hier Ausnahmen. Müssen die Rechte Dritter, also die Rechte weiterer beteiligter Personen oder Institutionen aus dem Grundbuch gelöscht werden, muss hierfür der Verkäufer selber zahlen. Und es gibt einen weiteren Fall: Kommt es in letzter Sekunde doch nicht zur Abwicklung des Verkaufs, doch die Tätigkeiten eines Notars wurden bereits in Anspruch genommen, muss auch hier der Verkäufer haften.

Wann zahlt der Verkäufer:

• Löschung von Rechten Dritter
• Zahlungsausfall des Käufers

Notar Rechnung: Tätigkeiten & Aufgaben

Sollten Sie am Ende des Immobilienverkaufs die Rechnung Ihres Notars erhalten, können Sie genau sehen, welche Tätigkeiten hier angerechnet wurden. Dazu gehört sowohl die Erstellung des Kaufvertrags, als auch der Eintrag in das Grundbuch.

Hierfür bezahlen Sie:

• Erstellung des Kaufvertrags
• Eintragung der Grundschulden
• Löschung der Grundschulden
• Grundbucheintrag
• Vollziehung des Kaufvertrags
• …

Bei dem Verkauf einer Immobilie sind sowohl Käufer, als auch Verkäufer immer auf einen Notar angewiesen:

Notarkosten berechnen: Tabelle

Letztlich bleibt dann die Frage offen: Wie hoch sind nun die Kosten für den Notar? In der Regel können Sie mit 1,5% rechnen.

Notargebühren berechnen:

Kaufpreis x ~ 1,5% = Notargebühren

In Zahlen:

400.000 x 1,5% = 6.000 Euro

Hierfür gibt es einen bundesweiten Gebührensatz. Im GNotKG findest du diese beiden Gebührentabellen, an denen du dich orientieren kannst (Auszug – Stand 12/2020):

Quelle: Alex Fischer (Notar Kosten)

Maklerprovision: Definition & Höhe

Die Maklerkosten werden auch Maklerprovision genannt. Wenn ein Immobilienmakler am Hausverkauf oder Grundstücksverkauf beteiligt war, muss er schließlich für seine Leistung ebenfalls bezahlt werden. Wichtig ist: Erst, wenn die Immobilie erfolgreich verkauft wurde, müssen Sie diese Gebühren bezahlen.

Käufercourtage, Verkäufercourtage & Mischform

Wie bereits erwähnt, teilen sich meistens Käufer und Verkäufer das Makler Honorar, denn beide haben von seinen Leistungen profitiert. Möglich ist aber auch, dass jeweils nur eine der beiden Parteien die Maklerprovision bezahlt. Das nennt man dann eine Käufercourtage bzw. Außenprovision und eine Verkäufercourtage, auch genannt Innenprovision.

Es gibt also insgesamt 3 Möglichkeiten:

1. Käufercourtage / Außenprovision
2. Verkäufercourtage / Innenprovision
3. Mischform

Frei verhandelbare Provision möglich

Bei einer Käufercourtage bezahlt der Käufer 100% der Maklerprovision. Bei einer Verkäufercourtage ist der Verkäufer für die Bezahlung der Maklerprovision verantwortlich. Wichtig: Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird das Makler Honorar seit dem Jahr 2021 aufgrund einer Gesetzesänderung zwischen Käufer und Verkäufer gleichermaßen aufgeteilt. Handelt es sich jedoch um einen Verkauf von Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Immobilien oder Objekten mit gemischter Nutzung, bleibt die Maklerprovision weiterhin frei verhandelbar.

Frei verhandelbare Maklerprovision bei:

• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbliche Immobilien
• Objekte mit gemischter Nutzung

Maklerkosten berechnen: Prozentsatz

Ob Verkäufercourtage oder Käufercourtage – die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich je nach Bundesland, Lage und Objektart. Prinzipiell können Sie hier mit 3,5% und 7,1% rechnen.

Makler Provision: 3,5% bis 7,1%

Weiter zum letzten Schritt: Steuern zahlen

Sind Makler Provision und Notarkosten bezahlt, sind Sie fast fertig! Nun geht es nur noch darum eventuell anfallende Steuern zu bezahlen. Doch nicht immer werden bei einer Immobilienveräußerung auch Steuern fällig. Erfahren Sie hier, wann Sie steuerfrei verkaufen können.

• Steuern zahlen beim Immobilienverkauf

Zurück zu Schritt 16: Übergabe der Immobilie

Einer der letzten Schritte ist die Übergabe der Immobilie. Hierfür fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an und übergeben auch die Schlüssel. Was in das Übergabeprotokoll reingehört und welche Schlüssel Sie übergeben sollten, mehr dazu hier:

• Übergabe der Immobilie

Der Beitrag Notarkosten & Maklerprovision: Definition, Höhe & Berechnung erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

Notartermin: Vorbereitung & Planung

Wie eben schon gelernt, erstellt der Notar zunächst einen Vertragsentwurf. Dieser wird geprüft, danach wird der Notartermin vereinbart. Beim Notartermin liest der Notar den Vertragsentwurf noch einmal laut vor und erläutert dabei alle wichtigen juristischen Begriffe und Formulierungen. Dies ist die letzte Möglichkeit offene Fragen zu klären.

Wichtige Dokumente mitbringen

Für den Notartermin müssen Sie einige wenige Unterlagen mitnehmen. Dazu gehört der Personalausweis oder, falls nicht vorhanden, der Reisepass, damit Sie sich auch identifizieren können. Außerdem brauchen Sie Ihre Steuer-Identifikationsnummer. Sie können Steuer-ID und Ausweispapier auch noch 24 Stunden nach dem Termin nachreichen. Die Hauptsache ist, der Notar hat für die weiteren Schritte der Abwicklung alles wichtige vor sich liegen.

Das muss der Verkäufer mitbringen:

• Gültiges Ausweisdokument
• Steuer-Identifikationsnummer
• Ggf. Unterlagen zur Grundschuld

Gibt es noch Schulden auf das Haus oder auf die Wohnung? Dann bringen Sie bitte alle wichtigen Dokumente bezüglich Kredit, Darlehen & Co. mit. Auch diese braucht der Notar, damit er Ihre Bank kontaktieren kann.

Notarielle Vertretung mit & ohne Vollmacht

Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft? Oder ist es Ihnen aus privaten, familiären oder beruflichen Gründen nicht möglich, bei der Beurkundung vor Ort zu sein? Dann können Sie sich vertreten lassen. Hierfür müssen Sie sich vorab eine notarielle Vollmacht ausstellen lassen. Natürlich können Sie auch jemanden ohne Vollmacht hinschicken. Dann ist die Unterschrift und die Unterzeichnung des Kaufvertrags noch nicht rechtskräftig. Das geschieht erst, wenn Sie die Vollmacht nachreichen.

Zusammengefasst:

• Bei Vollmacht: Vertrag ist sofort rechtskräftig
• Ohne Vollmacht: Erst bei Nachreichung rechtskräftig

Verkauf offiziell besiegeln: Ablauf

Sie wissen nun welche Dokumente Sie brauchen, der Kaufvertrag ist fertig und der Tag der Beurkundung ist gekommen. Nun sind Sie nur noch wenige Schritte davon entferntnt den Verkauf Ihrer Immobilie offiziell zu besiegeln! Was Sie nun beim Notar erwartet, dazu nun mehr.

Vor der Beurkundung: Begrüßung & Fragen

Wenn Sie beim Notar ankommen, werden Sie begrüßt und das Besprechungszimmer geführt. Die Identität von Ihnen und vom Käufer werden anhand der Ausweisdokumente verifiziert, wichtige Unterlagen eingesammelt und der Vertrag wird nochmal von beiden Parteien gesichtet. Dies ist nun auch die letzte Möglichkeit Fragen zu klären und persönliche Anliegen anzusprechen.

Zusammengefasst:

• Begrüßung
• Sichtung des Kaufvertrags
• Besprechung von Änderungen
• Beantwortung von Fragen

Während der Beurkundung: Vorlesen des Kaufvertrags

Damit der Verkauf vollständig abgewickelt werden kann, liest der Notar dann in Anwesenheit beider Parteien den Kaufvertrag vor. Letzte Notizen können hier dann noch hinzugefügt werden.

Diese Punkte werden während der Beurkundung erwähnt:

• Beschreibung der Immobilie inkl. Ausstattung
• Individuelle Vereinbarungen
• Kaufpreis
• Fälligkeit der Überweisung
• Nebenkostenstichtagsabrechnung
• Ggf. Instandhaltungsrücklagen nach WEG
• Sachmängelhaftung
• Straßenbeitragskosten
• …

Sind beide Parteien, Käufer und Verkäufer, mit dem Vertrag einverstanden, leitet der Notar daraufhin alle notwendigen, weiteren Schritte ein.

Dauer des Notartermins & der Beurkundung

Die Dauer eines solchen Notartermins lässt sich nicht exakt bemessen, je nach Vertragsentwurf und dessen Komplexität, für Eigentumswohnungen, Häuser, Villas, bis hin zu ganzen Quartieren. Sind die wichtigsten Fragen bereits vorab geklärt, können Sie hier mit ca. einer Stunde rechnen. Bei ungeklärten Angelegenheiten sollten Sie etwas mehr Zeit einkalkulieren.

Sie bekommen auf jeden Fall guten Kaffee!

Weiter zu Schritt 15: Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung

Ist der Verkauf nun offiziell beurkundet, muss nur noch der Eintrag im Grundbuch geändert werden und der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingehen. Genauere Details zur Abwicklung hier:

• Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung

Zurück zu Schritt 13: Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Die Kaufverhandlungen waren erfolgreich und ein Käufer wurde gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es nur noch darum den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung kann beginnen. Anzahl der Schlüssel, Übergabe, Ausstattung & Co. – erfahren Sie hier, welche Punkte unbedingt im Kaufvertrag stehen müssen.

• Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Der Beitrag Notartermin: Beurkundung, Ablauf und Dauer erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

Kaufvertrag erstellen: Notar beauftragen

Die Mitwirkung des Notars ist gesetzlich vorgeschrieben. Dementsprechend muss bei der Aufsetzung des Kaufvertrags, von Anfang an, ein Notar tätig werden. Im Kaufvertrag befinden sich dann alle wichtigen Angaben zum Verkauf bzw. Kauf, Angaben zum Grundbuch, Details zum Objekt, ebenso wie der Kaufpreis und sonstige Zahlungsmodalitäten. Bevor wir uns den Kaufvertrag genauer anschauen, vorab die Frage: Was macht ein Notar und warum müssen Sie einen Notar für die Erstellung des Kaufvertrags beauftragen?

Notar: Aufgaben, Pflichten & Co.

Beim Immobilienverkauf kommen Sie um den Notar nicht herum. Er ist eine neutrale Instanz, die zwischen Ihnen als Verkäufer und dem zukünftigen Besitzer des Objekts vermittelt. Seine Aufgabe ist die Erstellung des Kaufvertrags und dessen Beurkundung. Er hat außerdem Einsicht in das Grundbuch und überprüft alle Angaben und Dokumente. Er unterliegt außerdem der Belehrungs- und Informationspflicht während des gesamten Ablaufs und ist für die Abwicklung zuständig.

Die Aufgaben eines Notars zusammengefasst.

• Belehrungs- & Informationspflicht
• Erstellung des Kaufvertrags
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Grundbucheinsicht
• Überprüfung der Dokumente
• Eigentumsumschreibung

Zu den genauen Notarkosten und der Frage, wer diese bezahlt, dazu kommen wir etwas später.

Immobilienverkauf mit oder ohne Notar?

Ist das Ihr erster Immobilienverkauf, fragen Sie sich: Braucht der Verkäufer für die Erstellung des Kaufvertrags überhaupt einen Notar? Die Antwort lautet: Ja. Und das ist gesetzlich sogar so vorgeschrieben. Als neutrale Instanz mit Expertise und Erfahrung ist der Notar nicht nur für die Beurkundung zuständig. Er weiß auch, wie ein ordentlicher Kaufvertrag erstellt werden und welche Punkte er besitzen muss.

Der Vertragsentwurf geht gesetzlich immer nur mit Notar!

Kaufvertrag Muster für Haus & Wohnung

Wie sieht ein Kaufvertrag aus? Was steht drin? Kostenloses Muster (von immobilien-erfahrung.de, hier erkläre ich extrem viel, vor allem über Immobilien Einstieg, Kapitalanlagen, uvm.).

• Kaufvertrag Muster & Vorlage – extern

Vertragsentwurf erstellen: Wichtige Angaben

Die Auswahl des Notars trifft in der Regel der Immobilienkäufer. Sobald Sie als Immobilienverkäufer den Notar, bzw. dessen Kontaktdaten kennen, senden Sie alle wichtigen Unterlagen. Daraus erstellt der Notar den ersten Vertragsentwurf. Wenn alles passt, wird der Notartermin vereinbart. Wesentliche Vertragsinhalte müssen im Vorfeld organisiert werden.

Checkliste: 14 Punkte im Kaufvertrag

Nur zur Frage: Was muss alles in einem Kaufvertrag enthalten sein? Bevor wir uns einige wichtige Punkte genauer anschauen, vorab die Checkliste.

Hier die wichtigsten Punkte, die in jedem Kaufvertrag geregelt werden sollten:

1. Welcher Kaufgegenstand wird verkauft?
2. Wer verkauft an wen?
3. Was wird alles mit verkauft? (Einbauküche, Grundstück,…)
4. Wie wird es verkauft?
5. Wie erfolgt die Bezahlung? (Bar, Überweisung, …)
6. Wann ist das Übergabedatum?
7. Wie ist die Aufteilung der Neben- und Unterhaltskosten?
8. Wie sind die Erschließungskosten geregelt?
9. Gibt es mögliche Gewährleistungsansprüche?
10. Wie ist der Zustand des Objektes?
11. Hat das Objekt Mängel?
12. Welche Genehmigungen sind vorhanden und welche fehlen?
13. Aufteilung der Kosten
14. Bevollmächtigung des Notariats

Käufer und Verkäufer: Angaben

Bevor auf den Kaufgegenstand eingegangen wird, werden kurz Angaben zu Käufer und Verkäufer gemacht. Neben dem Namen, sind Geburtsdaten und Anschrift beider Parteien vermerkt. Diese Angaben werden dann bei der späteren Beurkundung auch nochmal überprüft, um sicher zu gehen, dass die Immobilie auch an den richtigen Neubesitzer übergeht.

Diese Angaben werden zu Käufer und Verkäufer gemacht:

• Name
• Geburtsdaten
• Anschrift

Haus und Wohnung: Kaufgegenstand & Preis

Wie bei jedem Kaufvertrag steht auch hier das Produkt, bzw. das Objekt, das veräußert wird, im Vordergrund. Deshalb wird am Anfang des Kaufvertrags die Immobilie beschrieben. Lage, Raumaufteilung, Ausstattung, Größe, Wohnungstyp und Haustyp – hierfür zieht der Notar den Eintrag in das Grundbuch heran. Auch der Kaufpreis des Objekts wird direkt am Anfang aufgegriffen.

Diese Punkte werden bezüglich des Objektes im Vertrag genauer erläutert:

• Immobilienart
• Lage
• Größe
• Raumaufteilung
• Ausstattung
• Ggf. Pacht- & Mietverhältnisse
• Höhe des Kaufpreises
• Fälligkeit des Kaufpreises

Kaufvertrag prüfen & Termin vereinbaren

Steht der Entwurf des Kaufvertrages, können Sie sich Zeit nehmen, diesen ausführlich zu überprüfen. Sollten Sie Änderungswünsche haben, melden Sie sich bei Ihrem Notar und sprechen Sie diese ab. Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag ein realistischer Übergabezeitpunkt steht. Das Datum muss sowohl mit dem Nutzenwechsel, als auch dem Lastenwechsel der Immobilie übereinstimmen. Stellen Sie außerdem sicher, dass die Immobilie erst nach der kompletten Überweisung des Kaufpreises an den neuen Besitzer übergeht.

Darauf sollten Sie bei der Überprüfung des Kaufvertrags achten:

• Übergabe nach Bezahlung des Kaufpreises
• Kostenverteilung bzgl. Notar, Makler usw.
• Realistischer Übergabezeitpunkt

Je mehr persönliche Anliegen vor der Unterzeichnung besprochen werden, um so kürzer dauert der Notartermin für die Beurkundung.

Weiter zu Schritt 14: Notartermin

Bevor Sie Ihr Objekt übergeben, machen Sie und der Käufer einen Notartermin aus, um den Immobilienverkauf zu bestätigen. Mehr zu Ablauf, Dauer und den mitzubringenden Unterlagen finden Sie in unserem Ratgeber:

• Notartermin

Zurück zu Schritt 12: Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Beim Verkaufsgespräch ist Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft gefragt. Alle Ihre Argumente sollten klug bedacht sein. Anhand Ihrer vorbereiteten Unterlagen sollten Sie jedes Argument gekonnt stützen können. Damit Sie sich bei der Preisverhandlung nicht unterbieten lassen und welche Strategie Sie am besten anwenden, mehr dazu hier:

• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Der Beitrag Kaufvertrag bei Notar aufsetzen: Entwurf, Unterlagen, Aufbau & Co. erschien zuerst auf ℄ Immobilien.