Mehrfamilienhaus verkaufen in Frankfurt: Mietshaus & Zinshaus

L_kinski — Fri, 11 Aug 2023 12:25:28 +0000

Planen Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Frankfurt am Main? Frankfurt ist als internationaler Finanzplatz einer der nachgefragtesten MFH-Märkte Deutschlands, mit Faktoren von 18 bis über 30 der Jahresnettokaltmiete je nach Lage. Ob vollständig vermietet, mit Leerstand oder im Erhaltungssatzungsgebiet: Ein durchdachter Verkaufsprozess entscheidet über sechs- bis siebenstellige Preisunterschiede. Ihre Anleitung zum Mehrfamilienhaus Verkauf. Noch Fragen zur Bewertung, Käufersuche oder zum optimalen Verkaufszeitpunkt? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Mehrfamilienhaus verkaufen in Frankfurt am Main: Schritt für Schritt

Beginnen wir mit der grundlegenden Frage: Wie viel ist Ihr Mehrfamilienhaus in Frankfurt eigentlich wert? In Frankfurt entscheiden Lage (A-/B-/C-Lage), Mietniveau gegenüber Mietspiegel, Erhaltungssatzung und Mieterstruktur über den Faktor. Sie erfahren hier alle Schritte vom Verkehrswert bis zur Schlüsselübergabe, mit Frankfurter Marktdaten und steuerlichen Besonderheiten in Hessen.

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Frankfurter Marktüberblick: Faktoren, Renditen, Preise

Frankfurt zählt zu den teuersten Standorten Deutschlands. Die Bruttoanfangsrendite liegt je nach Lage zwischen 2,8 % und 4,5 %. Übersicht typischer Multiplikatoren auf die Jahresnettokaltmiete:

A-Lage (Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West): Faktor 26 – 32, ca. 7.500 – 11.000 €/m² Wohnfläche
B-Lage (Bornheim, Bockenheim, Ostend, Nordend-Ost): Faktor 22 – 26, ca. 5.500 – 7.500 €/m²
C-Lage (Rödelheim, Bockenheim-Rand, Sachsenhausen-Süd, Riederwald): Faktor 18 – 22, ca. 3.800 – 5.500 €/m²
D-Lage (Höchst, Sossenheim, Fechenheim, Griesheim): Faktor 15 – 19, ca. 2.800 – 4.000 €/m²

Rechenbeispiel: MFH in Bornheim

Ein typisches Frankfurter Zinshaus zur Veranschaulichung:

8 Wohneinheiten, 620 m² Wohnfläche, Baujahr saniert
Jahresnettokaltmiete: 148.800 € (Ø 20 €/m²)
Faktor B-Lage: 24x → Verkehrswert ca. 3,57 Mio. €
Bruttoanfangsrendite: 4,17 %
Preis pro m²: ca. 5.760 €

Liegt die Miete unter Mietspiegel (Mietsteigerungspotenzial), zahlen Investoren oft einen Premium-Faktor von 1 bis 3 Punkten extra.

Ermitteln Sie den Wert Ihres Mehrfamilienhauses

Der Wert Ihrer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Lage, die Größe der Wohnungen, die Mietstruktur und der Zustand des Gebäudes. Für Frankfurt zusätzlich relevant: Liegt die Immobilie in einem Erhaltungssatzungsgebiet (Milieuschutz)? Greift städtisches Vorkaufsrecht? Wie ist die WEG-fähigkeit (Aufteilung in Eigentumswohnungen)?

So bewertet man ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt

Die Bewertung erfolgt anhand dreier klassischer Verfahren:

Ertragswertverfahren: Standard für vermietete MFH. Berechnung über Reinertrag und Liegenschaftszins (in Frankfurt aktuell 2,8 – 4,2 %).
Vergleichswertverfahren: Über Faktor und €/m² ähnlicher Verkäufe im Stadtteil. In Frankfurt sehr aussagekräftig wegen Datenfülle.
Sachwertverfahren: Nur ergänzend, da ertragsorientierte Käufer dominieren.

In der Praxis kombinieren Sachverständige mindestens zwei Verfahren. Bei Frankfurter Premium-MFH gewichten erfahrene Bewerter das Ertragswertverfahren mit 70 – 80 %.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserem Frankfurter Investorennetzwerk. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Anleitung: So verkaufen Sie Ihr Mietshaus / Zinshaus

Nutzen Sie meine Checkliste als Übersicht oder klicken Sie sich durch die einzelnen Verkaufsphasen. Alle 18 Schritte in 3 Phasen:

Mehrfamilienhaus & Verkauf vorbereiten – Phase 1

Vermarkten und solvente Käufer finden – Phase 2

Kaufvertrag und Schlüsselübergabe – Phase 3

Verkaufen in Frankfurt: Worauf achten?

Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Frankfurt am Main gibt es Frankfurt-spezifische Aspekte, die im Bundesvergleich abweichen:

Lage und Mikrolage: Stadtteil-Faktoren variieren von 15x bis 32x.
Erhaltungssatzung & Vorkaufsrecht: Frankfurt hat in vielen Quartieren Milieuschutz, die Stadt kann Vorkaufsrecht ausüben.
Mietpreisbremse: Begrenzt Neuvermietungs-Mieten, beeinflusst Bewertung.
Käuferzielgruppe: Internationaler Finanzplatz = Family Offices, Asset Manager, ausländisches Kapital.
Hessische Grunderwerbsteuer: 6,0 %, eine der höchsten Deutschlands, beeinflusst Käuferkalkulation.
Unterlagen: Lückenlose Mieterlisten, WALT, Instandhaltungsstau-Aufstellung.
Off-Market-Strategie: Premium-MFH werden in Frankfurt zu großen Teilen ohne öffentliche Vermarktung gehandelt.

Käuferzielgruppen in Frankfurt: Wer kauft was?

Frankfurt am Main ist als internationaler Finanzplatz einer der dynamischsten Investmentstandorte Deutschlands. Je nach Volumen und Lage sprechen Sie unterschiedliche Käufertypen an:

Vermögende Privatinvestoren (1 – 5 Mio. €): Suchen B-Lagen wie Bornheim, Bockenheim, Nordend-Ost. Halten langfristig, Faktor-orientiert.
Family Offices (3 – 20 Mio. €): Bevorzugen A-Lagen Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West. Kapitalerhalt vor Rendite.
Institutionelle Käufer / Asset Manager (ab 10 Mio. €): Portfoliokäufe, oft als Share-Deal strukturiert.
Bauträger: Suchen WEG-aufteilbare Objekte oder Aufstockungs-/Nachverdichtungspotenzial. Zahlen Premium für Entwicklungspotenzial.
Internationale Käufer (CH, AT, Asien, Naher Osten): Frankfurt = sicherer Hafen. Westend und Innenstadt-Lagen.
Stiftungen & Pensionskassen: Nur Core-Objekte, lange WALT, neuwertige Bausubstanz.

Sie müssen potenzielle Käufer ansprechen, die langfristige Investitionen tätigen wollen und nicht nur auf kurzfristige Renditen aus sind. Die Ansprache des falschen Käufertyps kostet bis zu 15 % Verkaufspreis.

Stadtteile im Vergleich: Wo zahlt der Käufer welchen Faktor?

Übersicht der wichtigsten Frankfurter Lagen für MFH-Investments:

Westend-Süd / Westend-Nord: Top-Lage, Faktor 28 – 32, Käufer: Family Offices, internationale Investoren
Sachsenhausen-Nord (Alt-Sachsenhausen, Museumsufer): Faktor 26 – 30, Käufer: vermögende Privatinvestoren
Nordend-West: Beliebte Wohnlage, Faktor 25 – 29
Bornheim (Berger Straße): Trendviertel, Faktor 23 – 26
Bockenheim: Universitätsnähe, Faktor 21 – 25
Ostend (EZB-Quartier): Aufwertung durch EZB, Faktor 22 – 26
Sachsenhausen-Süd: Faktor 20 – 24
Rödelheim: Faktor 18 – 22, Käufer: Renditeorientierte Investoren
Höchst / Sossenheim: Faktor 15 – 19, Cashflow-Investoren

Erhaltungssatzung und Milieuschutz in Frankfurt

In mehreren Frankfurter Stadtteilen gelten soziale Erhaltungssatzungen. Folgen für den Verkauf:

Stadt hat Vorkaufsrecht, Käufer muss Abwendungserklärung abgeben
Aufteilung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig
Modernisierungen eingeschränkt
Längere Notarprozesse (Vorkaufsfrist 3 Monate)
Bauträger zahlen geringere Faktoren wegen Aufteilungsrestriktion

Unterlagen: Grundrisse, Grundbuchauszug, Mieterlisten & Co.

Bevor Sie mit dem Verkaufsprozess beginnen, stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen vorbereitet haben:

Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Flurkarte / Liegenschaftskarte
Baupläne, Baugenehmigungen, Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sanierungsstand & Modernisierungshistorie
Mietverträge und Mieterliste mit Mietbeginn, Kaltmiete, Indexierung

Wohnen in Nordend (Frankfurt): Immobilien als Kapitalanlage – Quadratmeterpreise für Wohnung, Haus & Grundstück

Laura — Fri, 11 Jun 2021 10:48:42 +0000

Wohnen in Nordend – das Viertel im Norden Frankfurts überzeugt nicht nur mit seiner erstklassigen Lage und Vielzahl architektonischer Schätze, sondern vor allem mit seinem Charme aus Gründerzeit-Herrenhäusern, prächtigen Stuckfassaden und trendigen Cafés. Nicht weit entfernt: das aufstrebende Westend. Sie möchten im Nordend in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren? Erfahren Sie hier alles über Lebensgefühl, Mikrolagen, die teuersten Straßen, Mietspiegel, Renditen und alle Quadratmeterpreise im Überblick. Zurück zur Übersicht: Wohnen in Frankfurt.

Wohnen in Nordend: Eleganter Stadtteil mit royalem Flair

Das Nordend ist einer der angesagtesten und begehrtesten Stadtteile Frankfurts. In kaum einem anderen Viertel ist die Bevölkerungsdichte so hoch – rund 30.000 Einwohner pro Quadratkilometer machen das Nordend zum dichtest besiedelten Quartier der Stadt. Bereits im Mittelalter prägten königliche römische Höfe das Gebiet, später folgten pompöse Anwesen im Stil der Neurenaissance und des Klassizismus. Heute begeistert das Nordend Familien, junge Paare, Berufstätige – und vor allem Investoren, die auf akademische Doppelverdiener als zahlungskräftige Mieterschicht setzen.

Zielgruppe: Wer mietet im Nordend?

Das Nordend ist klassisches Akademiker- und Bürgerterritorium. Die typische Mieterstruktur:

Bankangestellte und Consultants mit Arbeitsplatz im Bankenviertel (5–10 Min. mit der U5)
Doppelverdiener-Paare mit Haushaltsnettoeinkommen ab 6.000 €/Monat
Junge Familien, die Innenstadtnähe und Grünflächen kombinieren wollen
Selbstständige Kreative, Ärzte, Anwälte mit hoher Bonität
Expats internationaler Konzerne, oft mit Firmenmietzuschuss

Für Kapitalanleger bedeutet das: geringe Mietausfallquote, kurze Leerstandszeiten, hohe Bereitschaft, für Lage und Altbau-Charme einen Aufpreis zu zahlen.

Frankfurt: Internationale Metropole in Hessen

Frankfurt gilt als eine der imposantesten Städte Deutschlands. Moderne Hochhäuser zieren die Skyline, das Bankenviertel als Sitz vieler europäischer Großbanken bietet Spitzengehälter, und die Vielzahl exklusiver Boutiquen und Restaurants begeistert Alteingesessene wie Zuziehende aus ganz Europa. Die wirtschaftliche Stärke und die zentrale Lage in Mitteleuropa machen Frankfurt zur internationalsten Metropole Deutschlands – mit entsprechend stabilen Immobilienmärkten.

Nordend-West & Nordend-Ost: Lage und Abgrenzung

Das Nordend lässt sich statistisch in West und Ost einteilen. Die Friedberger Landstraße bildet formal die Grenze, faktisch werden beide Ortsteile als ein zusammenhängendes Nordend wahrgenommen. Die Unterschiede für Investoren sind dennoch relevant:

Nordend-West: grenzt an Westend und Innenstadt; rund um Holzhausenpark, Oeder Weg und Eschersheimer Landstraße liegen die Top-Adressen. Hier dominieren großzügige Gründerzeit-Altbauten und Neubau-Premium-Projekte.
Nordend-Ost: grenzt an Ostend, Innenstadt und Bornheim; geprägt durch die Berger Straße als Lebensader, etwas urbaner und jünger im Charakter, mehr Bestandswohnungen.

Die teuersten Straßen im Nordend

Wer Spitzenrenditen oder Wertstabilität sucht, sollte die Mikrolage kennen. Die Top-Adressen des Nordends:

Holzhausenstraße / Eysseneckstraße – Gründerzeit-Villen am Holzhausenpark, oft denkmalgeschützt
Oeder Weg – Hauptachse mit Mischung aus Gewerbe-EG und Premium-Wohnen
Eschersheimer Landstraße – repräsentative Altbauten, U-Bahn direkt vor der Tür
Nibelungenallee – breite Allee mit großzügigen Stadtvillen
Cronstettenstraße – ruhige Wohnstraße mit gepflegtem Altbau-Bestand
Berger Straße (oberer Abschnitt) – urbanes Lebensgefühl, hohe Mieternachfrage

Sehenswürdigkeiten, Parks & Lebensgefühl

Das Nordend ist vielfältig: gepflegte Grünanlagen wie der Günthersburgpark und der Holzhausenpark laden zum Spaziergang ein, der Chinesische Garten verbreitet Urlaubsfeeling, und Theater wie das Theatrallalla sorgen für Unterhaltung. Top-Sehenswürdigkeiten:

Günthersburgpark (großer Stadtteilpark mit altem Baumbestand)
Holzhausenpark mit Holzhausenschlösschen
Chinesischer Garten im Bethmannpark
Bethmannpark
Lutherkirche (Neugotik)
Theatrallalla
Wasserpark

Besichtigung: Ein Rundgang durch das Nordend

Das Nordend ist nicht nur Heimat exotischer Parks und Unterhaltungskultur – hier treffen die unterschiedlichsten Stadtbilder aufeinander. Während elegante Villen und Altbauwohnungen aus der Gründerzeit ganze Straßenzüge prägen, finden sich vereinzelt architektonische Schätze der Moderne. Hippe Cafés, exklusive Boutiquen und edle Restaurants machen den Flair des Viertels aus.

Chinesischer Garten: Ruhe-Oase im Herzen Frankfurts

Eingebettet in den Bethmannpark liegt der Chinesische Garten – eine kleine, aber stilreine Anlage mit Pavillon, Teich und Pforte im Stil der späten Ming-Dynastie. Für Anwohner ein heimlicher Lieblingsort, der die Lebensqualität des Viertels spürbar erhöht und damit auch die Mietnachfrage in den umliegenden Straßen.

Modernisierte Altbauwohnungen und moderne Apartments

Der Bestand des Nordends ist überwiegend Gründerzeit (Baujahr ca. 1880–1914): hohe Decken (3,20–3,80 m), Stuck, Flügeltüren, Parkett, oft mit Erker oder Balkon. Modernisierte Einheiten mit Fußbodenheizung, neuer Elektrik und energetischer Sanierung erzielen die höchsten Quadratmeterpreise und Mieten. Neubau ist rar – vereinzelte Lückenschluss-Projekte und Dachgeschossausbauten.

Berger Straße: Die längste Einkaufsstraße Frankfurts

Die Berger Straße zieht sich rund 3 km vom Nordend bis nach Bornheim und gilt als längste Einkaufsstraße Frankfurts. Cafés, Wochenmarkt am Bornheimer Uhrtürmchen, inhabergeführte Geschäfte – die Straße ist lebendige Visitenkarte und ein zentraler Mietpreis-Treiber für das östliche Nordend.

Infrastruktur & Anbindung

U-Bahn: U5 (Eschersheimer Landstraße), U4 (Merianplatz), Anschluss Hauptwache in 4–7 Minuten
Bankenviertel: 8–12 Minuten mit ÖPNV, ca. 15 Minuten mit dem Rad
Hauptbahnhof: 10–15 Minuten
Flughafen: ca. 20–25 Minuten mit S-Bahn
Schulen: Wöhlerschule, Liebigschule, mehrere Grundschulen mit gutem Ruf

Immobilien & Quadratmeterpreise im Nordend

Während im Westen des Nordends Premium-Altbauten und vereinzelte Neubau-Projekte stark nachgefragt werden (mit entsprechend hohen Immobilienpreisen), dominieren im Osten Bestandswohnungen mit etwas moderaterem Niveau. Möchten Sie ein Haus kaufen oder eine Villa kaufen, gilt: je besser die Lage, je vollständiger die Sanierung mitsamt Handwerk und Architekt, desto höher der Quadratmeterpreis. Auch eine professionelle Renovierung hebt den Verkaufspreis deutlich.

Kaufpreise im Überblick

Wohnung Bestand (unsaniert): 7.400 – 8.500 €/m²
Wohnung Bestand (kernsaniert / Premium-Altbau): 9.000 – 11.500 €/m²
Wohnung Neubau: 9.400 – 13.500 €/m²
Haus / Stadtvilla: 8.500 – 12.000 €/m² (Spitzenobjekte Holzhausenviertel deutlich darüber)
Grundstück (rar, fast nur Lückenschluss): ab ca. 3.500 €/m² Bodenrichtwert

Mietspiegel: Was lässt sich erzielen?

Bestand unsaniert: 13 – 15 €/m² Kaltmiete
Bestand modernisiert / Premium-Altbau: 16 – 19 €/m²
Neubau / Erstbezug: 19 – 24 €/m²
Möbliert / Expat-Vermietung: 25 – 35 €/m²

Rendite-Szenario: 80-m²-Altbau im Nordend-West

Ein typisches Investoren-Szenario zur Einordnung:

Kaufpreis (kernsaniert, 9.500 €/m²): 760.000 €
Kaufnebenkosten (ca. 9 % – Grunderwerbsteuer Hessen 6 %, Notar, Grundbuch): rund 68.400 €
Gesamtinvestition: 828.400 €
Erzielbare Kaltmiete (17 €/m²): 1.360 €/Monat = 16.320 €/Jahr
Bruttomietrendite: ca. 2,15 % (auf Gesamtinvestition ca. 1,97 %)

Klassisches Premium-Lage-Szenario: niedrige laufende Rendite, dafür hohe Wertstabilität, geringe Mietausfallquote und überdurchschnittliche Wertsteigerungschancen. Wer auf Cashflow optimiert, ist im Gallus oder Ostend oft besser aufgehoben; wer auf Substanz und Inflationsschutz setzt, im Nordend.

Stadtteil-Vergleich: Nordend vs. Westend vs. Ostend vs. Bornheim

Stadtteil	Wohnung Bestand	Wohnung Neubau	Kaltmiete	Bruttorendite	Charakter
Nordend	7.400–11.500 €/m²	9.400–13.500 €/m²	13–24 €/m²	2,0–2,5 %	Akademisch, Gründerzeit, ruhig
Westend	9.000–14.000 €/m²	11.000–18.000 €/m²	16–28 €/m²	1,8–2,2 %	Diplomaten, Konsulate, Top-Lage
Ostend	5.500–8.000 €/m²	7.500–10.500 €/m²	13–18 €/m²	2,5–3,2 %	EZB, aufstrebend, urban
Bornheim	5.800–8.500 €/m²	7.800–10.000 €/m²	13–17 €/m²	2,4–3,0 %	Familienviertel, lebendig

Investoren-Checkliste: Worauf im Nordend achten?

Denkmalschutz prüfen – viele Altbauten stehen unter Schutz: AfA-Vorteile, aber höhere Sanierungskosten
Energieausweis – unsanierte Gründerzeitler oft Klasse F–H, Sanierungsstau einkalkulieren
Grundriss-Qualität – Eckwohnungen mit Erker, Hochparterre und Südausrichtung erzielen Aufpreis
Hofsituation – ruhige Hoflagen schlagen straßenseitige Wohnungen bei Mietnachfrage
WEG-Protokolle der letzten 5 Jahre prüfen: anstehende Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierungen?
Mikrolage abklopfen: 200 m Unterschied = bis zu 1.500 €/m² Differenz

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