Warum sich Studentenapartments lohnen

In nahezu allen deutschen Unistädten herrscht struktureller Wohnungsmangel — laut Moses-Mendelssohn-Institut fehlen in den Top-30-Hochschulstädten dauerhaft Tausende studentische Wohnplätze. Genau hier setzt dein Investment an. Kleine Apartments oder WG-Zimmer in Uninähe (Karte mit Universitäten) sind ständig gefragt, ermöglichen einen Einstieg auch ohne großes Startkapital und lassen sich stressfrei über eine Hausverwaltung betreiben.

Stetiger Mieterwechsel ist ein Vorteil

Studierende ziehen häufiger um, beginnen ein neues Semester oder wechseln die Stadt. Für dich als Investor heißt das: Du kannst die Miete bei jedem Mieterwechsel neu am Markt anpassen — anders als bei langjährigen Mietverhältnissen, in denen Index- oder Staffelmiete den Anpassungsspielraum begrenzen. So entsteht keine Leerstandsangst, sondern dynamische Mietentwicklung.

Kompakte Größe = Hohe Effizienz pro Quadratmeter

Ein Apartment mit 20 bis 30 m² kostet weniger im Kauf, weniger im Unterhalt — und erzielt durch Möblierung und Einbauküche oft 18–25 €/m², während Bestandswohnungen mit 70 m² in derselben Lage nur 11–14 €/m² bringen. Der Quadratmeter-Hebel ist bei Mikrolagen am stärksten.

Wenig Aufwand bei externer Verwaltung

Statt dich selbst um Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Kleinreparaturen zu kümmern, beauftragst du eine Hausverwaltung — bei einer Einzelwohnung typischerweise 25–40 € pro Monat (Sonderverwaltung). Ideal für Einsteiger oder berufstätige Investoren.

• Hohe Nachfrage rund ums Jahr — besonders zum Semesterstart
• Kompakte Objekte mit überdurchschnittlicher Quadratmeter-Rendite
• Mietanpassung bei jedem Wechsel möglich
• Verwaltung vollständig delegierbar

Top-Standorte: Wo sich Studentenwohnungen wirklich lohnen

Nicht jede Unistadt ist ein gutes Investment. In München oder Heidelberg sind die Kaufpreise so hoch, dass die Nettorendite trotz hoher Mieten kaum über 3 % liegt. Spannend wird es in B- und C-Städten mit großer studentischer Population und moderaten Quadratmeterpreisen.

A-Städte: Hohe Sicherheit, schwache Rendite

München, Hamburg, Frankfurt, Köln: stabile Wertentwicklung, aber Kaufpreisfaktor 30+ macht Cashflow nahezu unmöglich. Hier kaufst du primär auf Wertsteigerung, nicht auf Rendite.

B-Städte: Der Sweet Spot

Leipzig, Dresden, Münster, Bochum, Aachen, Kiel — gute Mischung aus Kaufpreis, Mietnachfrage und Wertstabilität. Hier sind Nettorenditen von 4–6 % realistisch, in günstigen Mikrolagen auch mehr.

C-Städte: Hohe Rendite, höheres Klumpenrisiko

Magdeburg, Chemnitz, Cottbus, Siegen, Paderborn — Renditen über 7 % möglich, aber: Wenn die Hochschule schrumpft oder ein Studiengang verlegt wird, kann die Nachfrage einbrechen. Klumpenrisiko Hochschule beachten.

Beispielrechnung: 25-m²-Apartment in einer B-Stadt

Damit du nicht im Trockenen schwimmst, hier eine vollständige Kalkulation für ein typisches Studentenapartment in einer B-Stadt wie Leipzig oder Bochum.

Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten

Mieteinnahmen und laufende Kosten

Renditeberechnung

Bruttorendite: 5.880 € / 105.000 € = 5,6 %
Nettorendite: 4.260 € / 121.100 € = 3,5 %
Bei reduzierten Erwerbsnebenkosten (Direktkauf ohne Makler) und höherer Möblierungsmiete sind 4,5–5,5 % netto in B-Lagen erreichbar — in C-Städten teils über 7 %.

Faustregel: Kaufpreisfaktor unter 20 = Rendite-tauglich. Über 25 = primär Wertsteigerungs-Investment.

Was du beim Kauf beachten solltest

Beim Studentenapartment zählt der Standort. Wer zentral kauft, bekommt mehr Miete und findet einfacher neue Mieter. Wichtig ist auch, dass du die Kaufnebenkosten im Griff hast — und deine Nettorendite kennst, nicht nur die Bruttozahl aus dem Exposé.

Mikrolage entscheidet über die Wiedervermietbarkeit

Der Klassiker: eine kleine Wohnung in maximal 15 Minuten Fußweg zur Hochschule oder mit direkter Straßenbahn-/U-Bahn-Anbindung. Prüfe zusätzlich: Supermarkt, Bäcker, Mensa, Bibliothek im Umkreis. Studierende mieten emotional — nicht analytisch.

Kaufpreis: Substanzobjekte schlagen Neubau-Apartments

Viele „Studenten-Apartmenthäuser“ werden vom Bauträger mit 30–40 % Aufschlag verkauft, weil sie als Anlageprodukt vermarktet werden. Die Kunst ist, ein solides Bestandsobjekt unter Marktwert zu finden — z. B. mit einfachem Zustand, der sich mit Farbe, neuer Küche und Möbeln aufwerten lässt.

Finanzierung: Nicht jede Bank macht mit

Wichtiger Punkt, der oft unterschätzt wird: Wohnungen unter 30 m² werden von vielen Banken schlechter beliehen — manche finanzieren gar nicht, andere nur mit 20–30 % Eigenkapital statt der üblichen 10–15 %. Hol vor dem Kauf konkrete Finanzierungszusagen ein, nicht nur eine grobe Einschätzung.

WEG-Risiken prüfen

In reinen Studenten-Apartmenthäusern beschließen oft 80+ Eigentümer gemeinsam — das kann zu hohem Hausgeld, Streit über Sanierungen und Sondermehrheiten führen. Prüfe die letzten drei Eigentümerversammlungs-Protokolle und die Instandhaltungsrücklage.

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Hausverwaltung von Anfang an einplanen

Bei häufigem Mieterwechsel summiert sich der Aufwand. Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt Inserate, Besichtigungen, Mietverträge, Übergabeprotokolle, Abrechnungen und Kommunikation — typischerweise 25–40 € pro Monat plus Wechselpauschale.

Die Kauf-Checkliste vor der Unterschrift

• Entfernung zur Hochschule maximal 15 Gehminuten oder 5 ÖPNV-Stationen
• Kaufpreisfaktor unter 22 (Kaltmiete × Faktor = Kaufpreis)
• Hausgeld unter 4 €/m² gesamt, davon Rücklage mindestens 0,80 €/m²
• Letzte drei WEG-Protokolle gelesen — keine Großsanierungen anstehend
• Finanzierungszusage konkret zur Wohnungsgröße geprüft
• Mietspiegel und Vergleichsangebote für möblierte Apartments recherchiert
• Standort-Risiko Hochschule geprüft (Studierendenzahl-Trend, Studiengangsverlegungen)
• Aufzug und energetischer Standard akzeptabel
• Stellplatz-/Fahrradraum-Situation geklärt

Mehr Miete durch gezielte Ausstattung

Du willst mehr als den Standardpreis? Dann investiere gezielt in Ausstattung — und sprich damit Studierende an, die nicht selbst Möbel oder Küche organisieren wollen. Ein Apartment „schlüsselfertig zum Einziehen“ erzielt 15–25 % höhere Quadratmeter-Mieten.

Einbauküche: Vermietbarer Standard, kein Luxus

Eine vernünftige, vermietbare Einbauküche mit Kühlschrank, Kochfeld, Dunstabzug und solider Arbeitsplatte kostet inklusive Einbau realistisch 1.500–2.500 €. Damit hebst du dich vom Standard ab — und erzielst pro Monat 30–50 € mehr Kaltmiete plus Möblierungszuschlag.

Einbauküche-Investment: 2.000 € | Mehr-Miete pro Monat: 40 € | Amortisation: 50 Monate ohne Steuer-Effekt — mit AfA über 10 Jahre und Werbungskosten deutlich schneller.

Wichtig: Schäden an der Einbauküche kannst du nicht pauschal auf den Mieter abwälzen. Rechtssicher arbeitest du mit einer Kleinreparaturklausel (max. 100 € pro Reparatur, gedeckelt auf 8 % der Jahresmiete) und einer Kaution in Höhe von drei Kaltmieten.

Möbliert vermieten: Den Möblierungszuschlag richtig berechnen

Insider-Wissen: Der Möblierungszuschlag wird rechtssicher als Zeitwert geteilt durch Nutzungsdauer plus Verzinsung berechnet. Beispiel: Möbel-Investment 2.500 € / Nutzungsdauer 10 Jahre / 12 Monate = 21 €/Monat reine Abschreibung, plus kalkulatorischer Zins ergibt etwa 30–40 €/Monat. Im Mietvertrag sollte der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen werden — sonst greift die Mietpreisbremse auf den Gesamtbetrag.

Heller Anstrich, robuster Boden

Ein heller Anstrich macht viel aus. Saubere Wände und ein robuster Vinyl- oder Laminatboden wirken modern, sind pflegeleicht und überstehen häufige Mieterwechsel. Aufwand minimal, Effekt groß — und du sparst dir Renovierungen zwischen den Mietverhältnissen.

Sommerleerstand vermeiden

Juli bis September ist in vielen Unistädten kritisch. Drei Strategien:

• Mietverträge mit Mindestmietzeit zwölf Monate (September bis September)
• Kurzfristige Sommervermietung an Praktikanten, Sprachschüler, Erstsemester
• Möblierte Wohnungen über Plattformen wie Wunderflats, Mr. Lodge oder Homelike vermarkten

Steuerliche Hebel: Was Studentenapartments besonders attraktiv macht

Bei kleineren Investments wird die Steuer-Ebene oft vergessen — dabei macht sie den Unterschied zwischen 3 % und 5 % effektiver Rendite.

AfA: Lineare Abschreibung sichert Cashflow

Bestandsimmobilien werden mit 2 % linear über 50 Jahre abgeschrieben (3 % bei Neubau ab Baujahr 2023, prüfen!). Bei einem Kaufpreis von 100.000 € (Gebäudeanteil 80.000 €) sind das 1.600 € jährliche AfA — die deinen Mietüberschuss steuerlich reduzieren oder eliminieren.

Möblierungs-AfA über 10 Jahre

Möbel und Einbauküche werden

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Mikroapartments: Kleine Fläche, große Wirkung

Mikroapartment kaufen in Berlin, Hamburg, München oder Düsseldorf – die Frage ist nicht ob, sondern wo und zu welchem Preis. Schauen wir auf die harten Fakten:

Du möchtest klein anfangen, aber trotzdem sehr gute Renditen erzielen? Dann sind Mikroapartments genau das Richtige für dich – Bruttomietrenditen von 4,5 bis 6,5 % sind realistisch, in B-Lagen auch deutlich mehr.

Diese kleinen Einheiten bieten dir die Chance, mit wenig Eigenkapital in Immobilien zu investieren – und das bei attraktiven Mietrenditen pro Quadratmeter, die klassische Familienwohnungen oft nicht erreichen. In diesem Beitrag erfährst du, warum sich Mikroapartments lohnen, welche Renditen realistisch sind, welche Steuervorteile du nutzen kannst und worauf du beim Kauf achten musst.

Was ist ein Mikroapartment?

Ein Mikroapartment ist eine kompakte Wohneinheit mit 18 bis 30 m² Fläche, meist möbliert, zentral gelegen und optimal auf Einzelpersonen zugeschnitten. Ob für Studierende, Pendler, Berufseinsteiger oder Wochenend-Heimkehrer – die Zielgruppe ist groß, die Nachfrage entsprechend hoch.

Typische Ausstattung

Diese Ausstattung findest du in fast jedem Mikroapartment, das clever eingerichtet ist:

1. Kombinierter Wohn- und Schlafbereich (oft mit Schlafsofa oder Wandklappbett)
2. Kitchenette oder Miniküche mit Zwei-Platten-Kochfeld, Mini-Kühlschrank, Mikrowelle
3. Kleines, effizientes Bad mit Dusche (selten Wanne)
4. Intelligente Möbel: ausklappbare Betten, Schreibtische mit Doppelfunktion, Hochbett-Lösungen
5. Highspeed-Internet als Standard – heute Pflicht, nicht Bonus
6. Schließfächer oder Abstellraum im Keller bei Apartmenthäusern

Mikroapartment vs. klassische Wohnung im Vergleich

So unterscheidet sich das Mikroapartment vom klassischen Wohnungskauf:

Mikroapartment in 60 Sekunden

Mikroapartment in 60 Sekunden erklärt! Verpasse kein Video: YouTube x Immobilien Erfahrung!

Warum Mikroapartments für dich als Kapitalanleger spannend sind

Mikroapartments sind mehr als ein Trend – sie sind eine clevere Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen, auch mit kleinem Budget. Der entscheidende Hebel: höherer Mietpreis pro m², geringeres Klumpenrisiko bei Mietausfall (eine 4-Zimmer-Wohnung leer = 100 % Ausfall, ein Mikroapartment leer im Mehrobjekt-Portfolio = 25 %).

Vorteile für Investoren

Hier siehst du, welche Argumente für Mikroapartments als Kapitalanlage sprechen:

• Geringe Einstiegskosten ab 20.000 € Eigenkapital in B-Lagen
• Möblierte Vermietung = 30–60 % höhere Mieteinnahmen pro m²
• Geringe Betriebskosten durch kleine Fläche
• Hohe Nachfrage in Uninähe, Wirtschaftszentren, Metropolen
• Diversifikation: mit gleichem Kapital 3 Apartments statt 1 große Wohnung
• Mietpool-Konzepte bei vielen Anbietern – passive Einnahmen ohne Verwaltung
• Möbel-AfA zusätzlich absetzbar (siehe Steuer-Abschnitt)

Zielgruppen und ihre Mietmuster

Wer mietet eigentlich Mikroapartments – und was bedeutet das für deine Kalkulation?

• Studierende: 6–24 Monate Mietdauer, Bürgschaft Eltern üblich, Leerstand im Sommer möglich
• Pendler & Wochenheimkehrer: 12–36 Monate, oft Firmenmiete (sehr sicher), Top-Zahler
• Berufseinsteiger / Trainees: 12–24 Monate, danach Wechsel zur größeren Wohnung
• Auszubildende mit auswärtigem Betrieb: 24–36 Monate, oft Eltern-Bürgschaft
• Senioren (Single-Haushalt nach Auszug): 5+ Jahre, sehr stabil, anspruchsvoll bei Lage

Ganzes Video

Beispielrechnung: Was kostet und was bringt ein Mikroapartment?

Ein realistischer Kostenüberblick hilft dir, dein Budget zu planen. Für den ersten Immobilienkauf haben wir außerdem einen separaten Einsteiger-Guide.

Szenario 1: Einsteiger-Apartment in B-Lage NRW

Nehmen wir an, du findest ein Apartment in NRW für 50.000 €. Die Kaufnebenkosten liegen bei ca. 10 %:

• Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 3.250 €
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %): 1.000 €
• Maklerprovision (1,785 %): 892 €
• Gesamtinvestition: rund 55.142 €

Bei 25 m² möbliert für 18 €/m² ergibt das 450 € Kaltmiete monatlich = 5.400 €/Jahr. Bruttomietrendite: 9,8 %. Nach Hausgeld-Anteil ohne Umlage (ca. 80 €/Monat), Rücklagen und Verwaltung bleibt eine Nettomietrendite von ca. 6,5 – 7,2 %. Top-Wert.

Szenario 2: Mikroapartment in A-Lage Großstadt

Kaufpreis 120.000 € + 12 % Kaufnebenkosten = ca. 134.400 € Gesamtinvestition. Miete möbliert 28 €/m² × 25 m² = 700 € kalt, also 8.400 €/Jahr.

• Bruttomietrendite: 6,25 %
• Nach Kosten netto: ca. 4,2 – 4,8 %
• Wertsteigerungspotenzial in Top-Lagen historisch deutlich höher als B-Lage

Finanzierungsbeispiel mit Annuität

So sieht eine typische Finanzierung aus (Kaufpreis 80.000 €, EK 16.000 €, Darlehen 70.400 € inkl. Nebenkosten):

• Zinssatz: 3,8 % (10 Jahre fest)
• Tilgung: 2,5 % anfänglich
• Annuität: ca. 370 € / Monat
• Mieteinnahme möbliert: ca. 550 € kalt
• Cashflow vor Steuern: ca. +60 bis +100 €/Monat (nach Hausgeld-nicht-umlagefähig & Rücklagen)

Tipp! Suche in B-Lagen, hier findest du auch Eigentumswohnungen mit 25 m² für 30.000 – 50.000 €. Direkter Cashflow ab Tag 1 möglich.

Dann hast du das hier, klein aber fein und perfekt für die Vermietung:

Steuern & AfA: Der unterschätzte Renditebooster

Mikroapartments bieten dir steuerlich gleich mehrere Hebel, die viele Einsteiger übersehen.

Lineare AfA und Sonder-AfA

Hier die wichtigsten Abschreibungsmöglichkeiten:

• Lineare AfA auf Gebäude: 2 % p.a. (Bestand) bzw. 3 % p.a. (Neubau ab Baujahr nach 2023)
• Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): bis zu 5 % zusätzlich in den ersten 4 Jahren – stark cashflow-relevant
• Möbel-AfA: Möbelausstattung über 10 Jahre abschreibbar, Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € sofort
• Werbungskosten: Zinsen, Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Verwaltung, Reisekosten zum Objekt

Möblierte Vermietung steuerlich

Beachte: Ist der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen, gilt er als Mieteinnahme – die Möbel-AfA mindert dann die Steuer. Ergebnis: oft 1.500 – 3.000 € Steuerersparnis pro Jahr je nach Steuersatz und Möblierungsumfang.

Standort-Analyse: Wo lohnt sich der Kauf wirklich?

Nicht jede Stadt ist gleich gut – hier ein Insider-Überblick.

A-Lagen mit Premium-Mieten

• München: 8.500 – 12.000 €/m² Kauf, möbliert bis 35 €/m² Miete – knappes Angebot, Wertsteigerung
• Berlin: 6.000 – 9.000 €/m², Miete 25 – 32 €/m² möbliert, große Studi- & Pendlerszene
• Hamburg: 6.500 – 9.500 €/m², stabiler Markt, viele Konzern-Pendler
• Frankfurt: 6.000 – 8.500 €/m², Banker-Pendler-Hotspot, hohe Firmenmieten

Aufstrebende B-Lagen mit Cashflow

• Leipzig, Dresden: 2.500 – 4.500 €/m² Kauf, Studi-Mekka, hohe Renditen
• Bochum, Dortmund, Essen: 1.800 – 3.500 €/m², viele Hochschulen, starker Cashflow
• Magdeburg, Chemnitz, Halle: ab 1.500 €/m², Renditen zweistellig möglich, dafür weniger Wertsteigerung
• Aachen, Kaiserslautern, Karlsruhe: Tech-Unis = Dauerbedarf an Studi-Apartments

So findest du gute Mikroapartments

Aktiv suchen lohnt sich. Nutze ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen oder lokale Immobilienangebote. Mit Alerts bekommst du sofort eine Info, wenn ein neues Objekt verfügbar ist. Gerade in Universitätsstädten oder Großstädten tauchen interessante Angebote auf – oft mit Verhandlungsspielraum von 5 bis 12 %.

Wichtige Kaufkriterien

Bevor du investierst, solltest du diese Punkte immer prüfen:

• Zentrale Lage, max. 15 Min. zu Hochschule, Bahnhof oder Industriegebiet
• Niedriger Sanierungsaufwand (Stand Heizung, Fenster, Bad prüfen)
• Optimale Raumaufteilung ohne Flurverlust – jeder qm zählt
• Möblierung vorhanden oder einfach nachrüstbar (Möblierungsbudget 3.500 – 7.000 €)
• Sondereigentum statt Teileigentum – nur Sondereigentum gibt dir volle Rechte
• Hausgeld pro m² prüfen: Achtung bei Apartmenthäusern mit Concierge & Pool
• Letzte 3 WEG-Protokolle lesen: gibt es Streit, Sonderumlagen, Sanierungsstau?

Die Pre-Kauf-Checkliste (15 Punkte)

Geh diese Liste vor jedem Kauf strikt durch:

1. Lage-Score: Anbindung, Hochschulnähe, Arbeitsplatz-Cluster?
2. Mietspiegel der Stadt für möblierte Vermietung gecheckt?
3. Letzte Verkaufspreise vergleichbarer Objekte recherchiert?
4. Hausgeld
   

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   ]]> https://lukinski.de/1-zimmer-2-zimmer-wohnung-verkaufen-kleine-eigentumswohnung-apartment-ablauf-makler-steuern/ Wed, 02 Feb 2022 11:21:52 +0000 https://lukinski.de/?p=53283 1-Zimmer / 2-Zimmer-Wohnung verkaufen – Sie wollen Ihre kleine 1-Zimmer-Wohnung oder 2-Zimmer-Wohnung verkaufen? Alle Details zum Prozess haben wir im Artikel Immobilie verkaufen Checkliste zusammengestellt. Kleine Wohnungen sind nichts für Familien mit Kindern, aber sie sind perfekt für Singles, Studenten, Pendler und Kapitalanleger. Besonders in gefragten Lagen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München oder […]

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   ]]> 1-Zimmer / 2-Zimmer-Wohnung verkaufen – Sie wollen Ihre kleine 1-Zimmer-Wohnung oder 2-Zimmer-Wohnung verkaufen? Alle Details zum Prozess haben wir im Artikel Immobilie verkaufen Checkliste zusammengestellt. Kleine Wohnungen sind nichts für Familien mit Kindern, aber sie sind perfekt für Singles, Studenten, Pendler und Kapitalanleger. Besonders in gefragten Lagen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart, Heidelberg & Co. sind 25–50 m² heiß begehrt. Doch wie verkauft man eine kleine Wohnung mit 50 qm, 40 qm, 30 qm oder nur 25 qm richtig? Wie ermitteln Sie den Wert? Welche Steuern fallen an — und was ist die fast immer vergessene AfA-Falle? Egal ob Mikroapartment, Studenten-Apartment, Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus oder Hochhaus: Hier finden Sie alle Antworten + die 18-Schritte-Checkliste, ein konkretes Steuer-Rechenbeispiel und die spezifischen ETW-Fallstricke (WEG, Vorkaufsrecht, Hausgeld).

   1-Zimmer / 2-Zimmer-Wohnung verkaufen: Ablauf

   Sie wollen eine kleine Wohnung verkaufen, vielleicht ist es die allererste Immobilie überhaupt. Dann stellen sich viele Fragen, die ich Ihnen hier kompakt beantworte.

   PS: Ich kaufe direkt — rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir hier unter Kontakt.

   Die 4 großen Fragen beim ersten Verkauf

   Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit — die häufigsten Fragen von Erst-Verkäufern:

   • Wie viel ist meine kleine Wohnung wert?
   • Verkaufen mit oder ohne Immobilienmakler?
   • Muss ich den Wohnungsverkauf versteuern?
   • Was ist der erste Schritt im Wohnungsverkauf?

   Klären wir zuerst die wichtigsten Fragen. Danach folgen die 18 Schritte vom ersten Schritt bis zum Kaufvertrag und Notartermin.

   Mehrfamilienhaus, Hochhaus oder ETW im Wohnblock:

   

   Wie viel ist meine kleine Wohnung wert?

   Der Wert einer Immobilie — egal ob kleine Wohnung, große Wohnung oder Mehrfamilienhaus — bemisst sich aus drei zentralen Faktoren:

   1. Lage (Stadt, Stadtteil, Straße)
   2. Immobilienart & Zustand (Schönheitsreparaturen bis Renovierungsstau)
   3. Mieter & Leerstand (inkl. Mietniveau zum Marktmittel)

   Bei Kleinwohnungen kommt ein vierter, oft unterschätzter Faktor dazu: der **Käufertyp**. Denn anders als bei Familienwohnungen rechnet hier in 70–80 % der Fälle ein Kapitalanleger — und der bewertet nicht nach Wohngefühl, sondern nach Mietrendite und Kaufpreisfaktor.

   Starten wir mit dem ersten Einblick: Bewertungsrechner.

   Lage der Wohnung: München vs. Duisburg — Faktor #1

   Lage ist zentral in der Wertermittlung. 40 Quadratmeter in Schwabing (München) unterscheiden sich fundamental von 40 Quadratmetern in Marxloh (Duisburg).

   Lage bedeutet aber nicht nur die Stadt, sondern auch den Stadtteil, die Straße, die Hausnummer. Eine Wohnung an einer lärmenden Hauptstraßenkreuzung ist 8–15 % weniger wert als dieselbe Wohnung 300 m weiter am idyllischen Stadtpark.

   Vergleich Lage München / Duisburg (Beispielwerte für 40 m²):

   • 40 m² in München-Schwabing: ~ 483.000 Euro
   • 40 m² in Duisburg-Marxloh: ~ 74.000 Euro

   + 550 % Preisunterschied bei identischer Quadratmeterzahl

   Quadratmeterpreis-Vergleich: Top-Städte für Kleinwohnungen

   Richtwerte für gepflegte 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in mittlerer bis guter Lage (Bestand, vermietet):

   Stadt	qm-Preis (gute Lage)	Kaufpreisfaktor	Bruttorendite
   München	9.500 – 13.000 €	30 – 38x	2,6 – 3,3 %
   Frankfurt	6.500 – 9.500 €	26 – 32x	3,1 – 3,8 %
   Hamburg	6.500 – 9.000 €	27 – 33x	3,0 – 3,7 %
   Berlin	5.500 – 8.500 €	25 – 32x	3,1 – 4,0 %
   Stuttgart	5.500 – 8.000 €	25 – 30x	3,3 – 4,0 %
   Düsseldorf	5.000 – 7.500 €	24 – 29x	3,4 – 4,1 %
   Köln	5.000 – 7.000 €	24 – 28x	3,5 – 4,2 %
   Leipzig	2.800 – 4.500 €	20 – 26x	3,8 – 5,0 %

   Kleinwohnungen erzielen in A-Lagen oft einen 5–15 % höheren Quadratmeterpreis als 3- oder 4-Zimmer-Wohnungen — der „Kleinflächen-Aufschlag“.

   Wer kauft kleine Wohnungen? Die 4 Käuferprofile

   Nach dem Blick auf das Angebot folgt der Blick auf die Nachfrage. Bei Kleinwohnungen treten typischerweise vier Käufergruppen auf — und jede zahlt aus einem anderen Motiv:

   • Kapitalanleger (50–60 %): Rechnet über Mietrendite und Kaufpreisfaktor. Will vermieteten Zustand, klare Zahlen, niedriges Hausgeld. Zahlt nüchtern.
   • Eltern für Studierende (15–20 %): Zahlt emotional, oft über Marktwert. Bevorzugt Lage nahe Hochschule, ÖPNV, möbliert. Häufig in Heidelberg, Münster, Tübingen, München.
   • Pendler / Zweitwohnsitz (10–15 %): Will zentral, fußläufig zum HBF/Büro, möbliert. Zahlt einen Aufschlag für sofortige Bezugsfähigkeit.
   • Eigennutzer / Erstkäufer (10–15 %): Singles, Berufsstarter. Will leer, modern, gepflegt. Zahlt höchsten qm-Preis, aber finanziert oft am Limit.

   Insider-Tipp: Wenn Sie wissen, welcher Käufertyp in Ihrer Mikrolage dominiert, passen Sie Exposé, Fotos und Inszenierung darauf an. Ein Investor will Mietvertrag und Hausgeldabrechnung sehen — kein Pinterest-Wohnzimmerfoto.

   Immobilienart & Zustand — Faktor #2

   Befindet sich Ihr Apartment im hochwertigen Mehrfamilienhaus oder im anonymen Wohnblock? Das beeinflusst Käuferattraktivität und Mietpreis massiv. Zur Bewertung gehört ein Blick auf zwei Ebenen:

   **Sondereigentum (Ihre Wohnung):**

   • Grundriss-Effizienz (kein verlorener Raum bei 25–40 m²)
   • Bad: Wanne oder nur Dusche, Fenster ja/nein
   • Küche: vorhanden, Einbauküche, Alter
   • Bodenbeläge, Fenster (Schallschutz, isolierverglast)
   • Heizungsart (Gas, Fernwärme, Etagenheizung)
   • Balkon / Loggia (in A-Lagen +5–10 % Wert)
   • Renovierungsstau ja/nein

   **Gemeinschaftseigentum (das Haus):**

   • Baujahr, letzte Sanierung Dach/Fassade/Steigleitungen
   • Aufzug ja/nein (ab 3. OG entscheidend)
   • Energieausweis-Klasse
   • Hausgemeinschaft: gepflegt oder verwahrlost

   Für ein Wertgutachten sollten Sie mit einem Profi sprechen, die Wohnung besichtigen lassen und Unterlagen hinzuziehen.

   Möbliert oder unmöbliert verkaufen?

   Bei Mikroapartments und 1-Zimmer-Wohnungen ist Möblierung ein echter Werthebel:

   • Möbliert verkauft: + 8 bis 15 % Preisaufschlag bei Pendler- und Studentenkäufern
   • Möbliert vermietet (laufender Vertrag): höhere Miete = höherer Kaufpreisfaktor
   • Hochwertige Designermöbel: einzeln separat verkaufen, Steuern sparen
   • IKEA-Standard: pauschal mitnehmen, Aufwand spart Zeit

   Renovieren / sanieren vor dem Verkauf?

   Viele Erst-Verkäufer fragen, ob sie noch renovieren oder sanieren müssen. Antwort: in den meisten Fällen nein. Kapitalanleger kaufen bewusst Objekte mit Aufwertungspotenzial, denn das hebt langfristig die Immobilienrendite.

   Sinnvoll vor Verkauf:

   • Komplette Grundreinigung, professionelle Fotos
   • Kleine Schönheitsreparaturen (Wände weißen, Silikon erneuern)
   • Defekte Lampen, Türgriffe, undichte Wasserhähne reparieren

   Nicht sinnvoll:

   • Neues Bad einbauen (kommt selten 1:1 zurück)
   • Neue Küche (Geschmack des Käufers ist entscheidend)
   • Bodenbelag wechseln (außer bei sichtbaren Schäden)

   Mieter, Mietverträge und Leerstand — Faktor #3

   Der dritte Bewertungsfaktor: aktueller Vermietungsstand. Bei Kleinwohnungen ist dieser Faktor oft preisentscheidend.

   **Vermietet verkaufen — was zählt:**

   • Mietvertrag und Mietniveau im Vergleich zum ortsüblichen Marktmittel
   • Mieterhistorie: Zahlungsmoral, Mietrückstände, Kündigungen
   • Restlaufzeit Staffel- oder Indexmietvertrag
   • Untervermietung, Möblierungszuschlag

   **Leerstand / Eigennutzung:** Zählt ähnlich wie Leerstand, da der Käufer neu vermieten muss — es sei denn, er nutzt selbst.

   **Faustregel beim Verkauf an Kapitalanleger:** Eine Wohnung mit Bestandsmiete unter Marktmittel verliert pro 1 € Mietdifferenz/m² rund 250–400 € Kaufpreis pro qm Wohnfläche.

   Vorkaufsrecht des Mieters — die unterschätzte Falle

   Bei vermieteten Eigentumswohnungen droht eine Falle, die viele übersehen: § 577 BGB. Wenn die Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und an einen Dritten verkauft werden soll, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

   • Mieter muss notariell über Kaufvertrag informiert werden
   • Frist: 2 Monate ab Mitteilung
   • Mieter tritt zu identischen Konditionen in den Vertrag ein
   • Verstoß = Schadenersatz möglich

   Sprechen Sie das Thema vor Inserat mit Ihrem Notar oder Makler an.

   WEG-Themen: Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen

   Bei jeder Eigentumswohnung kauft der neue Eigentümer auch ein Stück Wohnungseigentümergemeinschaft mit. Folgende Punkte wirken direkt auf den Verkaufspreis:

   • Hausgeld: Höhe in € / qm — über 4 €/m² gilt als hoch und drückt den Preis
   • Instandhaltungsrücklage: Stand pro Eigentumsanteil (gut: > 30 €/m² Wohnfläche)
   • Beschlossene Sonderumlagen: Werden vom Käufer eingepreist, mindern direkt den erzielbaren Preis
   • Anstehende Großmaßnahmen: Dach, Fassade, Heizung — in Protokollen der letzten 3 Eigentümerversammlungen erkennbar
   • Teilungserklärung: Sondernutzungsrechte, Gemeinschaftsregeln (z. B. Vermietungsverbot)

   Faustregel: Eine offene Sonderumlage von 10.000 € reduziert den Verkaufspreis um etwa 8.000–12.000 €, weil Käufer immer einen Risikoaufschlag rechnen.

   Verkaufen mit oder ohne Makler?

   Privat verkaufen oder mit Immobilienmakler? Wer noch nie eine Eigentumswohnung verkauft hat,

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   ]]> Immobilie als Kapitalanlage in Darmstadt – Wie investieren Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage in Darmstadt? Wie errechnen Sie die Höhe Ihres Darlehens? Und wo gibt es im Umland die günstigsten Kaufpreise? Immobiliengröße, Finanzierung und Rentabilität – Über die Möglichkeiten, die sich für Immobilieninvestoren in Darmstadt und Umgebung bieten, sprechen wir mit einem echten Kenner der Stadt und Region. Zurück zur Übersicht: Immobilien Frankfurt. Tipp! Kapitalanlage Rhein-Main-Gebiet Spezial.

   Immobilienmarkt Darmstadt: Nachfrage übersteigt Angebot

   Frage: Du bist vor allem in Darmstadt und im Rhein-Main-Gebiet als Immobilienberater und Investor tätig. Wie ist Deiner Erfahrung nach die Entwicklung des Immobilienmarktes in dieser Region in Deutschland?

   Beliebter Wohnort und Wirtschaftsstadt

   Am südlichen Ende von Hessen liegt Darmstadt, das sich neuerdings gerne ganz offiziell als „Wissenschaftsstadt“ bezeichnet. Das liegt nicht nur an der „Technischen Universität“, sondern auch an den zahlreichen Technologieunternehmen, die dort gezielt angesiedelt wurden.

   Darmstadt nimmt eine echte Sonderstellung im Rhein-Main-Gebiet ein, wenn man denn Darmstadt überhaupt noch in diese Region mit einbeziehen will. Darmstadt hat als Universitätsstadt ohnehin schon einen stärkeren Zuzug als andere Städte dieser Größe. Zum anderen hat die Stadt in den vergangenen Jahren sehr erfolgreich an ihrem Image als „Wissenschaftsstadt“ gebastelt.

   Zahlreiche Unternehmen mit einem Technologie-Schwerpunkt haben dort ihren Sitz, oder wenigstens große Niederlassungen. Das bedeutet eine entsprechende Anzahl von meist sehr gut bezahlten Arbeitsplätzen und der Wunsch dieser Menschen, auch in der Stadt oder Umgebung zu wohnen.

   Deshalb lohnt es sich eine Immobilie in Darmstadt zu kaufen:

   • Zentrale Lage
   • Stabiler Wissenschaftssektor
   • Universitätsstadt
   • Sehr gut bezahlte Arbeitsplätze

   Lage von Darmstadt

   Darmstadt liegt im Süden Hessen und wird in neun Stadtteile gegliedert. Zu den naheliegenden Städten gehören:

   • Offenbach
   • Frankfurt
   • Mannheim
   • Mainz

   Hier die Mesolage von Darmstadt:

   

   Beliebt in Darmstadt: Neubau

   Diese Entwicklung wird auch weiterhin anhalten, vor allem, weil die in Darmstadt entwickelten Techniken in Sachen „künstliche Intelligenz“, Klimaforschung usw. echte Zukunftstechnologien sind mit steigendem Bedarf an Mitarbeitern. In den Preisen für Häuser und Wohnungen macht sich das natürlich auch bemerkbar. Die Steigerungsraten sind innerhalb weniger Jahre zweistellig geworden. Noch immer liegt die Zahl der beantragten Baugenehmigungen für Wohngebäude in Darmstadt deutlich unter der Nachfrage.

   Vor allem Neubau ist in Darmstadt gefragt!

   Wohnungsleerstand & Sanierungsstau

   Dem gegenüber gibt es in Darmstadt schon eine sichtbare Zahl an Wohnungsleerständen mit dramatischem Sanierungsstau. Bessungen, Martins- und Johannes-Viertel sind da nur einige Beispiele. Eigentlich unbegreiflich, dass die Eigentümer dieser Häuser kein Kapital in die Hand nehmen, die Wohnungen auf Vordermann bringen und damit für Entspannung am Markt sorgen. Ich bin sehr sicher, dass dadurch niemand mit sinkenden Mieteinnahmen und Kaufpreisen kalkulieren muss. Das Mietpreisniveau ist jetzt schon absolut vergleichbar mit Frankfurt, Wiesbaden oder sogar München.

   Ähnliches Mietniveau, wie in Frankfurt, Wiesbaden & München

   Mit einer ordentlichen Sanierung und Renovierung, können Sie sich hier einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie erfreuen:

   

   Immobilieninvestor werden – aber wie?

   Frage: Wie finanzieren professionelle Immobilieninvestoren den Kauf oder den Neubau einer Immobilie?

   Wer Investitionen in Immobilien professionell tätigt, ist meist schon sehr lange im Geschäft. Das heißt, das so jemand erstens über sehr gute Bankverbindungen verfügt und andererseits ein gerüttelt Maß an Erfahrung im Geschäft hat. Er oder sie hat dann stets den richtigen „Riecher“ für gut umsetzbare Projekte bzw. Immobilienangebote und genießt das Vertrauen der Banken, um reibungslos an Finanzierungen zu kommen.

   Hebeleffekt und rollierendes Eigenkapital nutzen

   Denn im Grunde genommen ist es aber gleich, ob man als Profi oder Anfänger in den Markt einsteigt. Das Prinzip bleibt das gleiche: Man kauft die erste Immobilie, sollte dazu ein gewisses Maß an Eigenkapital haben und vermietet sie. Mit den Mieteinnahmen lässt sich im besten Fall der gesamte Kapitaldienst aufbringen, wenigstens aber sollte es ein Großteil der Annuität aus Zins und Tilgung sein. Wer beim Kauf auf die richtige Lage, Ausstattung und Bauzustand seiner Immobilie geachtet hat, wird schon recht bald von der Wertsteigerung profitieren. Da auch bei Immobilien der Spruch gilt: „eine Immobilie ist keine Immobilie“, kann der werdende Immobilien-Invest-Profi nun diese Wertsteigerung zum Kauf und Finanzierung seines zweiten Objektes nutzen. Das nennt man dann „Hebeleffekt„, und der lässt sich beinahe unendlich fortsetzen.

   1. Kauf erster Immobilie mit Eigenkapital
   2. Profit durch Wertsteigerung
   3. Hebeleffekt wirkt sich auf zweiten Immobilienkauf aus

   Erst Studentenapartment, dann Einfamilienhaus

   In Darmstadt könnte man beispielsweise mit einem kleinen Studentenappartment anfangen. Nach einigen Jahren könnte dann eine vermietbare Mehrzimmerwohnung hinzukommen, bis man vielleicht sogar das ein oder andere komplette Mehrfamilienhaus in seinen Bestand aufnimmt. Wovon ich als Immobilieninvestor dringend abrate ist der Kauf und die Vermietung von Einfamilienhäusern. Sicher wäre die Vermietung in Darmstadt und Umgebung kein Problem, auch muss da niemand Mietausfallzeiten befürchten. Aber Mieter von Einfamilienhäusern sind in der Regel sehr anspruchsvolle Mieter. Um den gewünschten Zustand des Hauses zu erhalten, muss der Eigentümer in der Regel deutlich mehr und häufiger investieren als bei einer Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus.

   Hier alles wichtige zusammengefasst:

   • Rentabel: Mikroapartments, Mehrzimmerwohnungen und Mehrfamilienhäuser
   • Nicht rentabel: Einfamilienhäuser

   Perfekt für Studenten sind vor allem die vielen Altbauwohnungen in Darmstadt, die sich hervorragend für Wohngemeinschaften eignen:

   Sonderfall Bauträger: Vorfinanzierung & Modernisierung

   Ein Sonderfall unter den Immobilieninvestoren ist der Bauträger. Er kauft Grundstücke oder alte Bausubstanz mit dem Ziel, neu zu bauen oder im großen Stil zu modernisieren. Die dann erstellten Wohnungen werden zumeist als „schlüsselfertige“ Objekte verkauft. Neben einer sehr großen Erfahrung braucht der Bauträger ebenfalls das unbedingte Vertrauen seiner Banken, da er die Kosten für Kauf, Bau und Renovierung teils über einen längeren Zeitraum vorfinanzieren muss. Außerdem braucht er einen Pool guter Handwerker für alle Gewerke, die für den Bau außen und innen nötig sind. Kaufen und vermieten ist da absolut der einfachere Weg.

   Immobilie, Rentabilität & Finanzierung: Renditerechner online

   Frage: Welche der zahllosen Online-Rechner findest Du hilfreich für Immobilieninvestoren oder jenen, die auf dem Weg sind, solche zu werden?

   Darlehen ausrechnen mit Online-Rechner

   Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, das dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen:

   Wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?

   Diese Rechner zur Ermittlung des Darlehens sind vertrauenswürdig:

   1. Stiftung Warentest
   2. Seriöse Online Zeitungen

   Immobilienkredit: Gespräch mit Bankberater

   Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Immobilienkredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich spürbare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.

   Tipp: Am zuverlässigsten ist immer ein Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank!

   Rendite ausrechnen: Online & persönlich

   Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wieviel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.

   Zusammengefasst:

   • Rechnen Sie sowohl Rendite, als auch Höhe des Darlehens online aus
   • Suchen Sie dann im zweiten Schritt das Gespräch mit Ihrem Bankberater

   Ob Altbau oder Neubau – Ihr Bankberater steht Ihnen bei Finanzierungsfragen stets bei Seite:

   Investitionsalternativen zum Betongold

   Frage: In Darmstadt denkt man beim Investieren nicht nur an Immobilien. Dort sind – vor allem auch durch die Nähe zu Frankfurt – interessante Unternehmen beheimatet. Welche drei Kapitalanlagemöglichkeiten sind Deiner Meinung nach am sinnvollsten und was sind die Nachteile?

   Anlageform hängt von Zielsetzung ab

   Zunächst einmal empfehle ich, das sich jeder, der sein Geld gewinnbringend anlegen möchte, sich selbst befragt. Und zwar befragt nach der eigenen Risikobereitschaft hinsichtlich Gewinn und Verlust. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verlust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.

   Rohstoffe & seltene Erden

   Wer das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Das ist eine Anlageform, die noch nicht sehr weit verbreitet ist, aber immer beliebter wird. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlageform, die über mehrere Jahre laufen sollte, um Kursschwankungen auszugleichen.

   Investmentfond bei Bank & Versicherung

   Für reine Sicherheitsfanatiker – um mal die ganz andere Seite zu nennen – gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Solche Fonds werden von Banken und Versicherungsgesellschaften angeboten. Finden viele allerdings sehr langweilig.

   Kunstobjekte: Vorsicht Fälschungen!

   Wer die ungewöhnlichere Anlageform sucht, sollte sich einmal mit Kunstobjekten befasssen. In der Jugendstilstadt Darmstadt sicher eine denkbare Alternative, zumal es vor Ort neben viel Sachverstand auch einen Markt dafür gibt. Ich bin dafür allerdings kein Experte und kann über den Wert der verschiedenen Kunstformen nicht viel sagen. Wer sich aber seriöse und offizielle Statistiken dazu ansieht, wird schnell feststellen, das auf dem Kunstmarkt viel in Bewegung ist. Man wird sicher kein Kunstgeschichtler sein müssen, um sein Kapital in diesem Markt richtig – also gewinnbringend – zu investieren. Aber Wissen und Erfahrung braucht es allemal. Und selbst dann ist man vor Fälschungen nicht sicher!

   Weiterhin gelten Immobilien als beliebte Anlageform. Vor allem in Nähe der vielen Sehenswürdigkeiten Darmstadts:

   Was können Fonds besser als die eigene Immobilie?

   Frage: Vielen Kapitalanlegern liegen Fonds als Anlagemöglichkeit besonders nahe, weil sie als risikoärmer gelten im Vergleich zu anderen Formen. Du hast sie ja gerade selber schon erwähnt. Was sind Deine Argumente für und gegen das Investieren in Fonds?

   Klassische Anlagefonds: Aktien

   Da müssen wir erstmal klären, über welche Fonds wir sprechen wollen. Nehmen wir zunächst die klassischen Anlagefonds aus Aktien und/oder Staatsanleihen. Das sind ja schon seit Jahren echte Klassiker am Markt und sind für alle gedacht, die gerne an den Entwicklungen von Unternehmens- und Staatsbeteiligungen teilhaben möchten, aber ein eigenes „Aktienmanagement“ scheuen. Egal ob als Sparplan oder als Einmalanlage sind diese Fonds je nach Zusammenstellung ihrer Wertpapiere mehr oder weniger mit Risiko versehen. Unabhängig vom Verlustrisiko, das man in der Regel durch eine lange Anlagedauer ausgleichen kann, kosten diese Kapitalanlagen Geld. Sie kosten Geld durch den Ausgabeaufschlage, der mit jeder Kapitaleinlage erhoben wird, zudem werden die erwirtschafteten Kapitalerträge besteuert und außerdem hat man laufende Depotgebühren. All das ist vom erzielten oder erzielbaren Gewinn abzuziehen.

   Bei Aktien müssen Sie folgende Kosten von Ihrem Gewinn abziehen:

   • Ausgabeaufschläge
   • Steuern
   • Laufende Depotgebühren

   Offene Immobilienfonds

   Als Immobilienmensch denkt man natürlich sofort an Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds ermöglichen es Kapitalanlegern, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien in verschiedenen Städten, Regionen und Ländern zu beteiligen. Dort investieren die Fondsmanager meistens in Gewerbeimmobilien – allen voran in Bürokomplexe, aber auch in Hotels und Einkaufszentren. Anleger können durch den Kauf von Anteilen in diese Immobilien investieren, dann profitieren sie von deren Mieterträgen und Wertsteigerungen. Die Nachteile sind dann denen von Aktienfonds vergleichbar. Denn wenn die Immobilien, in die investiert wird, längere Zeit keine Mieteinnahmen haben, oder sich der Immobilienwert durch Marktentwicklungen verschlechtert, senkt das die Rendite bei gleichbleibenden Kosten.

   Hier die Vorteile:

   • Investition in Gewerbeimmobilien
   • Profit durch Mieterträge und Wertsteigerungen

   Hier die Nachteile:

   • Sinkende Renidte bei Mietausfall oder Wertminderung

   Geschlossene Immobilienfonds

   Die Risikostreuung ist bei offenen Investmentfonds für Immobilien höher als bei geschlossenen, demzufolge sind die Renditeaussichten der offenen Immobilienfonds geringer. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind außerordentliche Wertentwicklungen möglich. Die Spanne reicht von einer Verdreifachung des Kapitaleinsatzes bis zum Totalverlust der Investition. In der Vergangenheit brachten allerdings nur wenige Immobilienfonds ihren Anlegern einen Riesengewinn, bei etlichen geschlossenen Beteiligungen erlitten die Kapitalanleger Verluste. Die Aussichten auf beträchtliche Renditen sind stets mit großen Risiken verbunden. Die Vermietung gewerblicher Objekte unterliegt dabei normalerweise mehr Unwägbarkeiten als der Erwerb von Wohnobjekten. Geschlossene Immobilienfonds sind also wieder nichts für Anleger mit schwachen Nerven und begrenzten Kapitalreserven.

   Sehr hohes Risiko bei geschlossenen Fonds

   Beliebte Immobilien lassen sich in Darmstadt auch in der Nähe der Altstadt finden:

   Immobilienkauf im Umland von Darmstadt

   Frage: Wenn nun jemand von unseren Lesern als Immobilieninvestor in der Rhein-Main-Region unterwegs ist auf der Suche nah Häusern, Wohnungen usw.: Was ist Dein Geheimtipp an sie für ein lohnenswertes Immobilieninvest?

   Odenwald: Günstige Mieten & Kaufpreise

   Da nenne ich in erster Linie mal den Odenwald. Dort gibt es neben preiswertem Bauland auch entsprechend günstige Mieten und auch Kaufpreise für Häuser. Je nachdem wie weit weg vom Oberzentrum Darmstadt steigt das Risiko von Mietausfall. Denn die Verbindungen aus den Odenwaldorten in die Rheinebene ist – ganz gleich ob Straße oder Schiene – meist nicht besonders gut. Wer die Fahrerei nicht scheut und lieber in der Natur wohnt, wird immer einen Lebensraum im Odenwald bevorzugen. Das ist dann das Potential für Immobilieninvestoren. Nicht ganz so preiswert, aber immer noch günstig sind einige Gemeinden im Umland von Darmstadt. Büttelborn etwa oder andere Orte im Ried sind da mein Tipp.

   Tipp: Odenwald oder Darmstädter Umland (Büttelborn & Ried)

   Angebot und Nachfrage im Wohnungsmarkt: Statistik

   Frankfurt, Darmstadt, Nürnberg oder Hannover – hier Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Überblick:

   

   Fokus Frankfurt: Investieren im Rhein-Main Gebiet

   Sie möchten in das Rhein-Main-Gebiet investieren? Dann erfahren Sie hier mehr:

   • Kapitalanlage Frankfurt
   • Preise in Frankfurt
   • Kapitalanlage Wiesbaden
   • Kapitalanlage Mainz

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