Kapitalanlagen: Beliebte Geldanlagen

Das Interview mit unserem Anlage-Experten.

Die erste Frage: Du hast viel Erfahrung mit unterschiedlichen Kapitalanlagen gesammelt! Gib uns doch bitte für die populärsten Kapitalanlagen je ein Pro und Kontra in Bezug auf Werthaltigkeit und Erfolg.

Dann lass uns zunächst darüber sprechen: Was sind denn die populärsten Kapitalanlagen zurzeit? Aktien, Bitcoins, Staatsanleihen, dies alles auch als Fonds (ETF), dann auch Edelmetalle und sogar Rohstoffe. Doch was ist mit „Beton-Gold“, also Häuser und Wohnungen, als Geldanlage?

Aktien als Anlageform

Fangen wir mal mit Aktien als Kapitalanlage an. Dafür sprechen sicher die großen Chancen auf große Kapitalerträge. Vor allem dann, wenn man auf das angelegte Geld nicht dringend angewiesen ist in seinem Alltag und unter Umständen etwas mehr Zeit hat, sein Geld „wegzugeben“.

Und da leuchtet auch schon das CONTRA auf: Wer sein Geld in Aktien anlegt, muss entweder sehr viel Wissen und Zeit haben, um auf die mitunter starken Kursschwankungen bei Aktien zu reagieren.

Je höher die Gewinnchancen bei Aktienkursen sind, desto größer ist auch das Risiko, sein Geld zu verlieren.

Auf keinen Fall sollte man sein gesamtes Kapital in Aktien anlegen, schon gar nicht nur auf einen „Titel“, also Aktien von nur einem Unternehmen! Eine Verteilung auf mehrere Unternehmen oder besser Anlageformen ist in jeder Hinsicht das sicherste Mittel, um Ausfälle zu vermeiden.

Fonds bringen keine Anlagesicherheit: Nachteil

Da sind wir auch schon bei den Fonds: Hier ist der große Vorteil, dass der Kapitalanleger beim Kauf sogenannter Fondsanteile sofort auf eine größere Bandbreite von Unternehmensanleihen setzt. Vereinfacht gesagt heißt das: wenn es einer Aktie im „Pott“ (also dem Fond) schlecht geht, können die anderen Aktienwerte das herausreißen. Vorteil beim Fond: um die Stabilität und eine möglichst optimale Zusammensetzung der Wertpapiere kümmert sich ein Fondsmanager.

Nachteile: Der Fondsmanager will bezahlt werden. Darum sind die Kapitalerträge bei Fonds in der Regel nicht so hoch wie bei der Direktanlage. Auch bei Fonds gibt es keine Sicherheit, dass sich die Kapitalerträge und der Wert meiner Fondsanteile immer nur nach oben entwickeln. Notieren gleich mehrere Aktien im Fond schlecht, weil es den Unternehmen, die die Aktien ausgeben, nicht gut geht, dann zeigt auch der Wert eines Fonds nach unten.

Sind Rentenanleihen / Staatsanleihen sicher?

Frage: Aber da gibt es doch diese sogenannten „Rentenanleihen“. Die sind doch sehr sicher!

Das stimmt grundsätzlich schon, aber seit längerer Zeit sind die Kapitalerträge bei dieser Anlageform miserabel. Warum? Nun, weil Rentenpapiere oder auch Staatsanleihen genannt, nichts weiter sind als eine Art Sparbuch. Man leiht einem Staat sein Geld und der gibt dafür Zinsen.

Da das Zinsniveau aber sehr niedrig ist, gibt auch ein Staat auf seine ihm geliehenen Gelder wenig oder sogar gar kein Zinsen. Auch hier gibt es übrigens Fonds, die die Anleihen verschiedener Staaten mischen. Hier heißt es: Genau hinsehen, welche Papiere dort gemischt sind. Wer eine gesunde Mischung aus Risiko und Sicherheit haben will, sollte sich mit sogenannten Mischfonds befassen. Dort sind Aktien und „Renten“ in unterschiedlichen Verhältnissen gemischt.

Nachteile von Staatsanleihen

Nachteil hier – wie überall im Wertpapiergeschäft: Gebühren für den Kauf der Anteile und ein meist sehr langer „Anlagehorizont“. Also der Zeitraum, in dem ich über mein Geld nicht verfügen müssen, sollte. Sonst wird’s mit dem Kapitalertrag oft ziemlich „mau“. Und noch etwas: Die Wertsteigerung von Aktien und deren Fonds erhalte ich oft nur, wenn ich die Papiere wieder verkaufe und dann eine hoffentlich eingetragene Wertsteigerung in meiner Kasse spüre. Wenn ich Glück habe, zahlt das Unternehmen auf meine Aktien sog. Dividenden. Da muss man aber schon sehr viele Aktien des Unternehmens haben, um damit reich zu werden.

Und schließlich: immer daran denken, dass ich auf die Kapitalerträge Steuern zahlen muss!

Und dann kommt auch noch die Inflation. Tipp, Immobilien = Inflationsschutz.

Mehr Zahlen und Fakten?

Interessante Daten und Fakten finden Sie auch hier:

• Geld anlegen / Kapitalanlage – Statistiken
• Immobilienmarkt – Statistiken
• Erbe und Erbschaft – Statistiken

Gold oder Immobilie: Wo ist mein Geld sicher?

Kurz noch zu Anlagen in Edelmetallen und Rohstoffen:

Gold und Edelmetalle: Risikofaktoren

Edelmetalle, vor allem Gold, gelten einigermaßen zu Recht als sichere Anlage. Aber: die Wertsteigerung ist nur in ausgeprägten Krisenzeit sehr hoch. Ansonsten steigt man zurzeit auf einem hohen Preisniveau ein und hat eine nur geringe, allerdings sichere, Wertentwicklung. Rohstoffe (z.B. Lithium) sind eine ganz komplizierte Geschichte. Hier gilt noch viel mehr als bei Aktien: Das ist ausschließlich etwas für Experten mit einem großen Marktüberblick und Sachkenntnis. Das Risiko für Verluste seines Geldes ist hier besonders hoch.

„Wirklich sichere Kapitalanlage“ – Kapitalanlage Immobilie

Frage: Gibt es so etwas wie eine „wirklich sichere Kapitalanlage“? Wie verhält es sich im Hinblick auf Sicherheit, zum Beispiel beim Vergleich von Aktien und Immobilien?

Grundsätzlich gilt die Regel: je höher die Sicherheit bei der Kapitalanlage, desto geringer ist die Möglichkeit, „das große Geld“ zu machen. Sicherheit reduziert die Ertragschance. Tatsächlich sind Immobilien als Kapitalanlage schon eine sehr sichere Sache, wenn man einige grundlegende Dinge beachtet. Dazu gehört etwa die Überlegung, ob die Immobilie, in die man sein Kapital anlegen will, in einer Region mit großem Wertzuwachs liegt. Außerdem muss der Kaufpreis passen und der Zustand der Immobilie sollte so sein, dass man nicht noch „ohne Ende“ Geld in die Modernisierung stecken muss.

Wie bei der Aktie sollte man auch bei der Immobilie davon ausgehen, dass man für das Erzielen von Kapitalerträgen eine lange Anlagezeit im Blick haben sollte. Aber immerhin sind Gewinne, die man beim Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren erzielt, steuerfrei! Bei einer Immobilie – wenn ich sie vermiete – bekomme ich meine Mieteinnahmen. Die muss ich zwar auch versteuern, aber ich kann die Steuerlast senken, wenn ich unter anderem Ausgaben für Modernisierung usw. dagegen rechne. Ganz grob gesagt heißt das: Der Staat unterstützt mich bei der Werterhaltung und Werterhöhung meiner Kapitalanlage.

Wert einer Immobilie richtig messen

Frage: Sicher braucht man einiges Grundwissen, um mit Kapitalanlage – egal welchen – Gewinne zu erwirtschaften. Wie entsteht eigentlich der Wert einer Immobilie und wie wird er gemessen?

Da gibt es mehrere Möglichkeiten. Ich mache es hier mal kurz und einfach: Eine Rolle spielt der Wert des Grundstücks (meist in € pro Quadratmeter). Dazu kommt die Größe des Hauses, wie alt es ist und in welchem Zustand sich das Haus befindet. Auch das Alter der technischen Anlagen (Heizung, Wasser- und Stromleitungen) spielt eine Rolle. Essenziell: die Lage! Es macht einen großen Unterschied, ob das Haus in der Nähe begehrter Städte oder ganz weit davon entfernt liegt. B

Wenn man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen will, gilt so ziemlich das Gleiche. Etwas anders ist es bei Immobilien, die der Kapitalanleger nicht selbst bewohnt. Bei einer vermieteten Wohnung oder gar einem Mietshaus kommt als Bewertungsgrundlage noch der sogenannte Ertragswert hinzu. Diesen zu berechnen, ist in jedem Fall Sache von Immobilien-Experten.

Profitables Immobilieninvestment: 3 Faktoren

Frage: Was macht ein profitables Immobilieninvestment aus? Auf welche drei Faktoren sollte man achten?

Ganz gleich, ob man in der Immobilie selbst wohnen möchte oder sie vermietet: Wer in eine Immobilie investiert, sollte zusehen, dass sie eine für ihren Zweck optimale Lage hat. Dazu gehört meist die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs und zu öffentlichen Einrichtungen wie Schulen usw.

Zweitens sollte die Lage so sein, dass sie über viele Jahre hinweg gleichbleibend oder sogar stärker werdend begehrt ist. Wenn auch in – sagen wir – 25 Jahren immer noch Zuzug in die Region meiner Immobilie zu erwarten ist, dann sichert das eine ordentliche Wertsteigerung und leichte Verkaufsmöglichkeit.

Schließlich müssen Kaufpreis und Zustand der Immobilie zusammenpassen. Ich sage also bewusst nicht, dass eine Immobilie immer besonders billig oder teuer sein muss, um etwas für sein Geld zu bekommen. So kann ich etwa Nachteile in der Lage oder im Zustand der Immobilie durch einen geringeren Kaufpreis ausgleichen. Eine besonders teure Immobilie hingegen muss schon eine Menge an Vorzügen haben, damit ich in ihr eine lukrative Kapitalanlage bekomme.

Für nicht selbst genutzte Immobilien – und das meint man in der Regel, wenn man von Immobilien als Kapitalanlage spricht – gilt das alles ebenfalls. Hier sollte man vor allem auf das sogenannte „Mietausfall-Risiko“ schauen. Der Kapitalanleger sollte sich zeigen lassen, wie häufig Mieter in dem Haus/der Wohnung wechseln und ob es Leerstände gibt. Denn nur ein vermietetes Objekt taugt als Kapitalanlage.

Krisenzeiten und Gold: Deine Erfahrungen?

Frage: In Krisenzeiten wird immer Gold als sichere Kapitalanlage empfohlen. Was sind da Deine Erfahrungen? Wie bewertest Du das Risiko und die Chancen, mit Gold-Anlagen Gewinne zu erwirtschaften?

Angedeutet habe ich das ja schon weiter oben: Ich halte von Gold als Anlage sehr wenig bis nichts. Es gibt sehr aussagefähige Statistiken, die zeigen, dass die Wertentwicklung von Gold im Vergleich zu Immobilien bei gleicher Anlagedauer deutlich schwächer ist. Vielleicht ist aber der größte Unterschied, dass ich den Gewinn aus einer Anlage in Gold erst dann erziele, wenn ich das Gold wieder verkaufe. Ansonsten liegt das Gold im Tresor und wirft in dieser Zeit kein Geld ab.

Das „Beton-Gold“ hingegen, also eine (Vermiet-)Immobilie, bringt mir auch Geld, wenn ich es nicht verkaufe. Monat für Monat bekomme ich Miete. Das ist, wenn man so will, der Zinssatz für mein angelegtes Kapital. Habe ich die Immobilie richtig gewählt, dann bekomme ich bei Verkauf noch einen ordentlichen Gewinn obendrauf – oft sogar steuerfrei.

Wie funktioniert so ein Fond?

Frage: Bei vielen Deutschen sind mittlerweile Fondsanlagen sehr beliebt. Wie funktioniert so ein Fond? Wie arbeitet ein Immobilienfonds?

Ein Fond ist zu verstehen wie ein Topf, in dem viele Anteile an Unternehmen oder auch Immobilien versammelt sind. Diese Anteile bleiben solange in diesem Topf, wie sie eine positive Wertentwicklung haben bzw. eine entsprechend sichere Aussicht darauf. Ist unter diesen Anteilen irgendwann ein „faules Ei“, wird es heraus genommen und durch ein neues, besseres ersetzt. Da macht ein Fondmanager, der jeden Tag prüft, wie sich die einzelnen Werte im Fond entwickeln.

Jetzt gibt es – sowohl bei Aktien als auch bei Immobilienfonds – offene und geschlossene Systeme. Der Unterschied liegt darin, dass bei einem „geschlossenen Fond“ die Anzahl der ausgegebenen Anteilsscheine bzw. die eingeworbene Kapitalsumme begrenzt ist. Wenn die gewünschte Zahl erreicht ist, wird der Fond geschlossen. Das wird dann problematisch, wenn die Unternehmen oder Immobilien, deren Werte den Fond ausmachen, in wirtschaftliche Schieflage geraten. Wenn also die Unternehmen keine Gewinne mehr erzielen oder die Immobilien keine Mieteinnahmen mehr haben. Da kein neues Kapital mehr in den Fond hineinkommen kann, werden die ursprünglich eingelagerten Gelder – also das Kapital der Anleger – genutzt, um die Kosten der Unternehmen/Immobilien zu begleichen. Schlimmstenfalls ist das Geld dann schlicht verloren.

Gewinne aus Kapitalanlagen: Abgaben und Rendite

Frage: Was passiert mit dem Gewinn, den meine Kapitalanlage bringt? Welche steuerlichen und rechtlichen Dinge muss ich beachten? Wie errechnet sich die Rendite und was bleibt von meinem Gewinn übrig?

Mietrendite, Gewinn und „Ihr Mieter bezahlt“ die Kosten

Auch hier wieder eine einfache Antwort: Gewinne aus Kapitalanlagen müssen in Deutschland versteuert werden. Wie und in welcher Höhe weiß ein Steuerberater am besten. Grundsätzlich gibt es Freibeträge, also Teile des Gewinns aus Kapitalanlagen, den ich nicht versteuern muss. Wenn man aber größere Beträge anlegt und daraus auch spürbare Gewinne erhält, kommt man um die Versteuerung nicht herum.

Bei Immobilien, die ich kaufe um sie zu vermieten, gibt es immerhin die Möglichkeit, die erzielten Mieteinnahmen mit Investitionen in die Immobilie zu verrechnen. Das hat den Vorteil, dass ich den Wert der Immobilie erhalte, vielleicht sogar steigere. Der eigentliche Gewinn ergibt sich, wenn ich die Immobilie nach Ablauf einer Frist von mindestens zehn Jahre wieder verkaufe und die Immobilie eine Wertsteigerung erfahren hat. Die Differenz zu Kauf- und Verkaufspreis fließt steuerfrei in meine Tasche. Bei einer selbst bewohnten Immobilie unabhängig vom Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf, bei der vermieteten Immobilie nach zehn Jahren.

Formel: Rendite einer Immobilie (Kapitalanlage / Vermietung)

Die Rendite schließlich ist der Ertrag, den mein Kapital in einem bestimmten Zeitraum einbringt. Zur Berechnung werden alle Einnahmen und Kosten herangezogen, die ich für meine Kapitalanlage aufbringen muss. Eine sehr einfache Rechnung bei Immobilien ist die Bruttomietrendite. Hier mal die Formel:

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %

Nettomietrenditen und Eigenkapitalrenditen sind ebenfalls gängige Größen zur Bestimmung der Werthaltigkeit einer Immobilie als Kapitalanlage. Ich empfehle immer, sich von seinem Makler die entsprechenden Werte ausrechnen zu lassen und damit auch verschiedene Immobilien in ihrer Qualität als Kapitalanlage zu vergleichen. Das ist sehr spannend!

Steuern sparen mit Holding-Modell

Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

Ja oder nein? Immobilie als Kapitalanlage

Frage: Wenn ich mich dann für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden habe – und das wird ja immer beliebter in Deutschland – wo soll ich mich nach einem passenden Objekt umschauen? Die großen Städte in Deutschland sind ja durch die große Nachfrage schon sehr teuer geworden, oder?

Das ist leider – aus Sicht der Käufer – wahr. Natürlich gibt es immer wieder auch im direkten Ballungsraum „Schnäppchen“. Dazu muss man aber entweder selbst den „richtigen Riecher“ haben, oder einen Immobilienmakler, der sehr dicht im Markt vernetzt ist.

Wer sich für ein Haus oder eine Wohnung etwas abseits der Zentren interessiert, sollte aber immer darauf achten, dass die Verkehrsanbindung gut ist und im Ort selbst eine gute Infrastruktur an Schulen, Geschäften usw. vorhanden ist. Dann nämlich werden auch auf längere Sicht weiter Menschen dort wohnen und Immobilien kaufen wollen. Das wiederum bedeutet steigende Preise und damit eine gute Wertsteigerung der Immobilie als Kapitalanlage.

Lesen Sie hier Teil 1: „Kapitalanlage Immobilie“

Tipp! Lesen Sie hier den 1 von 2 Teilen: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?

• Klassisch oder exotisch investieren

Video – So entsteht Beton, bevor es zu „Gold“ wird

Wo investieren? Lukinski Rating

Immobilien Lage – Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie („Spekulation“ auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating 09/21 zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko.

• Wo investieren? – Städte, Lage und Ratings

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Übersicht: Die 9 teuersten Vermieter-Fehler

1. Mietausfall: Wenn die Miete ausbleibt

Der häufigste Grund für Schlaflosigkeit bei Vermietern. Statistisch liegt der durchschnittliche Mietausfall in Deutschland bei rund 1,5–2,5 % der Jahresmiete – im Einzelfall jedoch mit massiven Ausschlägen nach oben.

Konkrete Schadensrechnung Mietausfall

Beispiel Wohnung mit 1.200 € Kaltmiete + 250 € Nebenkosten:

• 2 Monate ausstehende Miete: 2.900 €
• Räumungsklage + Anwalt: ca. 1.500–2.500 €
• Gerichtsvollzieher + Räumung: 1.500–4.000 €
• Reparatur Wohnungsschäden: 2.000–10.000 €
• Leerstand bis Neuvermietung (2–4 Monate): 2.900–5.800 €

Gesamtschaden: schnell 10.000–25.000 € pro Fall.

Die rechtliche Eskalationsleiter bei Mietausfall

1. Zahlungserinnerung nach 5–10 Tagen Verzug (formlos)
2. Erste Mahnung mit konkreter Zahlungsfrist
3. Zweite Mahnung mit Androhung rechtlicher Schritte
4. Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – möglich ab Rückstand von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht
5. Räumungsklage beim Amtsgericht
6. Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher

Tipps zur Vermeidung von Mietausfall

• Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss: SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, Selbstauskunft, drei letzte Gehaltsabrechnungen
• 3x-Kaltmiete-Regel: Nettoeinkommen sollte mindestens das Dreifache der Kaltmiete betragen
• Kaution voll ausschöpfen: drei Nettokaltmieten gemäß § 551 BGB
• Liquiditätsreserve: mindestens 3–6 Monatsmieten pro Wohnung als Rücklage
• Mietausfallversicherung für Premium-Objekte prüfen (Kosten ca. 3–6 % der Jahresmiete)
• Lastschriftverfahren statt Überweisung – reduziert Vergesslichkeit drastisch

2. Schwierige Mieter: Konflikte, Schäden, Mietnomaden

Vom dauerlauten Nachbarschreck bis zum professionellen Mietnomaden – problematische Mieter kosten Nerven, Geld und Zeit. Der Worst Case: Mietnomaden, die gezielt einziehen, nie zahlen, hinhaltend prozessieren und bei Auszug eine zerstörte Wohnung hinterlassen.

Warnsignale bei der Mieterauswahl

• Häufige Wohnortwechsel ohne plausible Begründung
• Weigerung, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorzulegen
• Bargeldzahlung der Kaution gewünscht statt Überweisung
• Massiver Zeitdruck beim Einzug
• Unvollständige oder unleserliche Selbstauskunft
• Negative SCHUFA-Einträge im Bereich Mietschulden / Inkasso

Tipps zum Umgang mit schwierigen Mietern

• Anwaltlich geprüfter Mietvertrag mit klaren Hausordnungs- und Verhaltensklauseln
• Schriftliche Abmahnungen dokumentieren – Grundlage für spätere Kündigung wegen Vertragsverletzung
• Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug – elementar für Kautionsabzüge
• Professionelle Hausverwaltung als neutralen Puffer einsetzen

3. Vernachlässigte Instandhaltung: Substanzverlust

Wer Instandhaltung als „Kostenfaktor“ sieht statt als Werterhalt-Investment, verliert langfristig 10–30 % Verkehrswert. Eine ungewartete Heizung, undichte Dächer oder veraltete Elektroinstallation werden bei Verkauf oder Beleihung gnadenlos abgewertet.

Die richtige Instandhaltungsrücklage

Faustformeln für die jährliche Rücklage pro m² Wohnfläche (Petersche Formel):

• Gebäude bis 22 Jahre: ca. 7,10 €/m² jährlich
• Gebäude bis 32 Jahre: ca. 9,00 €/m² jährlich
• Gebäude über 32 Jahre: ca. 11,50 €/m² jährlich

Bei einer 80-m²-Wohnung im Bestand also schnell 900 € jährlich, die zurückgelegt werden sollten.

Tipps zur Instandhaltung

• Jährliche Inspektion: Heizung, Dach, Fassade, Sanitär, Elektrik im Rotationsplan
• Handwerker-Netzwerk aufbauen – feste Partner sind im Notfall schneller und günstiger
• Modernisierungsumlage nutzen: bis zu 8 % der Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB)
• Energetische Sanierung priorisieren – mit BAFA/KfW-Förderung und steuerlicher Abschreibung

4. Mieterfluktuation & Leerstand: Der unterschätzte Renditekiller

Jeder Mieterwechsel kostet Geld – auch ohne Schäden. Insider wissen: Der teuerste Mieter ist oft der billigste. Wer 50 € unter Marktmiete einzieht, bleibt häufig lange, blockiert Mieterhöhungen und bindet Kapital.

Echte Kosten eines Mieterwechsels

Beispielrechnung für eine 80-m²-Wohnung mit 1.200 € Kaltmiete:

• Leerstand 1–2 Monate: 1.200–2.400 €
• Renovierung / Schönheitsreparaturen: 1.500–4.000 €
• Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung: 200–500 €
• Maklerprovision (bei Bestellerprinzip vom Vermieter): 2,38 Monatsmieten = 2.856 €

Gesamtkosten pro Wechsel: 2.000–10.000 €.

Tipps gegen hohe Fluktuation

• Marktgerechte Miete – nicht zu hoch (Auszug), nicht zu niedrig (Renditeverlust)
• Indexmiete oder Staffelmiete vereinbaren – planbare Mieterhöhungen ohne Konflikt
• Schnelle Reaktion bei Reparaturanfragen – der wichtigste Loyalitätsfaktor
• Sanfte Modernisierung bei langjährigen Mietern – Bindung statt Vergrämung
• Persönlicher Kontakt bei Premium-Objekten: Weihnachtsgruß, kurze Status-Mail

5. Rechtliche Fallstricke: Wenn der Mietvertrag zur Falle wird

Über 60 % der Standard-Mietverträge aus dem Internet enthalten unwirksame Klauseln – meist zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen oder Kündigungsfristen. Ist eine Klausel unwirksam, gilt das Gesetz – fast immer zum Nachteil des Vermieters.

Die häufigsten unwirksamen Klauseln

• Starre Renovierungsfristen („alle drei Jahre Küche streichen“) – BGH-Rechtsprechung
• Kleinreparaturklausel ohne Höchstgrenze – maximal ca. 100 € pro Einzelfall, ca. 8 % der Jahresmiete als Jahreshöchstgrenze
• Endrenovierungsklauseln bei Auszug – grundsätzlich unwirksam
• Tierhaltungsverbote in Pauschalform – nur Einzelfallabwägung zulässig
• Kündigungsverzicht über 4 Jahre – unwirksam

Tipps zur rechtlichen Absicherung

• Nutze Mietverträge von Haus & Grund oder einem Fachanwalt für Mietrecht
• Prüfe bestehende Verträge alle 2–3 Jahre auf BGH-Updates
• Informiere dich über lokale Mietpreisbremse, Kappungsgrenze (15 %/3 Jahre) und Mietspiegel
• Mitgliedschaft im Eigentümerverband als günstige Rechtsschutz-Option

6. Versicherung & Haftung: Den Ruin verhindern

Ein Wasserschaden in einem Mehrfamilienhaus kann sechsstellig werden. Ohne richtige Versicherung haftet der Vermieter persönlich – mit Privatvermögen.

Pflicht-Versicherungen für Vermieter

• Wohngebäudeversicherung: Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel – Pflicht für jedes vermietete Gebäude
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: deckt Personen- und Sachschäden Dritter (Glatteis, lose Dachziegel)
• Elementarschadenversicherung: Hochwasser, Überschwemmung, Erdrutsch (zunehmend wichtig)
• Mietausfallversicherung: deckt Mieteinnahmen bei Mietnomaden, Insolvenz oder Versicherungsfall
• Rechtsschutzversicherung Mietrecht: ca. 200–400 € jährlich, deckt Anwalts- und Gerichtskosten

Mehr zum Thema: Hausratversicherung Rechner & Anbietervergleich.

7. Steuern & Finanzen: Wo Vermieter Tausende verschenken

Der unterschätzteste Fehler: Steuerliche Gestaltungsspielräume nicht zu nutzen. Vermieter lassen jährlich oft 1.000–5.000 € pro Objekt beim Finanzamt liegen.

Die wichtigsten steuerlichen Hebel

• AfA (Absetzung für Abnutzung): 2 % jährlich auf Gebäudeanteil bei Baujahr ab 1925, 2,5 % bei Altbauten, 3 % für Neubauten ab Fertigstellung in jüngerer Zeit (Wohnzwecke)
• Sonder-AfA für neue Mietwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen (zusätzlich 5 % p.a. über 4 Jahre)
• Werbungskosten: Zinsen, Verwaltung, Reisekosten, Kontoführung, Anwalt, Makler, Steuerberater
• Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand: sofortabzugsfähig vs. abschreibungspflichtig – kritischer Unterschied
• Verteilung großer Erhaltungsaufwendungen auf 2–5 Jahre möglich (§ 82b EStDV)
• Nicht umlagefähige Nebenkosten als Werbungskosten geltend machen (Verwaltungskosten, Reparaturkosten,
  

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