Mehrfamilienhaus verkaufen: komplett oder jede Wohnung einzeln?

Sie haben abgewogen, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten möchten und sich für eine Veräußerung entschieden? Wenn es darum geht, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gibt es drei strategische Wege:

1. Komplettverkauf als Anlageobjekt an Investor/Family Office
2. Globalverkauf an einen Bauträger zur Aufteilung & Weiterverkauf
3. Aufteilung in Eigentumswohnungen und Einzelverkauf

In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer dazu, das komplette Objekt zu veräußern – weil es einfacher ist. Wer den Mehrerlös realisieren will, geht den dritten Weg. Wer keine Lust auf 6 Monate Bürokratie hat, aber trotzdem nahe am Einzelverkaufspreis verkaufen will, prüft den Globalverkauf an einen Bauträger.

Komplettverkauf: Vorteile & Nachteile

Entscheiden Sie sich dazu, das gesamte Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gestaltet sich der Verkaufsprozess weitaus unkomplizierter. Es ist einfacher, einen Käufer für ein vollständiges Gebäude zu finden, als für mehrere separate Wohnungen. Gleichzeitig sind komplette Mehrfamilienhäuser weniger gefragt als einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser, da Mehrfamilienhäuser meistens nur für Kapitalanleger und Investoren interessant sind und häufig über exklusive Off-Market-Verkäufe veräußert werden.

• Vorteile: Schneller Verkauf (4–8 Wochen), niedrige Transaktionskosten, ein Notartermin, ein Käufer
• Nachteile: Niedriger Quadratmeterpreis (Faktor 18–25× Jahresnettokaltmiete), kleine Käufergruppe, Käufer erwartet Risikoabschlag

Globalverkauf an Bauträger: Der Mittelweg

Ein oft übersehener Weg: Sie verkaufen das ungeteilte MFH an einen Bauträger oder Investor, der die Aufteilung selbst übernimmt. Vorteil: Sie sparen sich Genehmigung, Bauarbeiten, Spekulationssteuer-Risiko durch Drei-Objekt-Grenze – realisieren aber typischerweise 8–15 % Aufschlag gegenüber dem reinen Investor-Komplettverkauf.

Einzelverkauf nach Aufteilung: Vorteile & Nachteile

Im Vergleich dazu kann das Aufteilen des Gebäudes in einzelne Wohnungen den Verkaufspreis deutlich erhöhen. Da jeder Wohnraum nun separat verkauft werden kann, gewinnen Sie eine viel breitere Käufergruppe – Eigennutzer, kleine Kapitalanleger, Selbstnutzer-Eltern für Studenten-Kinder.

• Vorteile: 15–35 % Mehrerlös, breite Käufergruppe, höhere Quadratmeterpreise (Eigentumswohnungspreise statt Renditefaktor)
• Nachteile: Kosten- und zeitintensiv (3–6 Monate), Genehmigungsvorbehalt in vielen Städten, Spekulationssteuer-Falle, Risiko gewerblicher Grundstückshandel

Möchten Sie ein besonders altes Mehrfamilienhaus verkaufen, bietet sich eine Aufteilung im Rahmen von Sanierungsarbeiten sogar an, da die meisten älteren Immobilien vor ihrem Verkauf renoviert werden müssen.

ACHTUNG: Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB

Der wichtigste Punkt zuerst – und der, der die meisten Eigentümer überrascht: Seit der Mietrechtsnovelle ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig.

Wo gilt der Genehmigungsvorbehalt?

Die Bundesländer können per Verordnung Gebiete ausweisen, in denen § 250 BauGB greift. Aktuell betroffen sind u. a. große Teile von:

• Berlin (gesamtes Stadtgebiet)
• Hamburg (gesamtes Stadtgebiet)
• München, Augsburg, Nürnberg (Bayern)
• Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt (Hessen)
• Köln, Düsseldorf, Bonn (NRW – ausgewählte Quartiere)
• Viele weitere Städte ab ca. 100.000 Einwohnern

Wann wird genehmigt?

Genehmigt wird die Aufteilung in der Regel nur, wenn:

• der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre nur an die jetzigen Mieter zu verkaufen, oder
• das Gebäude weniger als sechs Wohnungen hat (Schwellwert je nach Bundesland 5–15 WE), oder
• Erbengemeinschaften das Eigentum aufteilen, oder
• der Eigentümer wirtschaftliche Nachteile glaubhaft macht.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie ZUERST beim zuständigen Bauamt, ob Ihr Objekt unter den Genehmigungsvorbehalt fällt. Wer in Berlin ein 8-Parteien-Haus aufteilen will, ohne diese Hürde zu kennen, verliert Monate.

Zusätzlich kommt in Milieuschutzgebieten / Erhaltungssatzungsgebieten (§ 172 BauGB) ein zweiter Genehmigungsvorbehalt hinzu. Beide müssen separat erfüllt werden.

Kann man eine Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen?

Ja, dafür müssen Sie eine Aufteilung vornehmen. Voraussetzung: Genehmigung (siehe oben) liegt vor oder ist nicht erforderlich.

Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilen: Schritt für Schritt

Um das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen und diese separat verkaufen zu können, müssen Sie folgende Schritte durchlaufen:

Schritt 1: Genehmigungsfähigkeit prüfen

Klären Sie mit dem Bauamt, ob § 250 BauGB und/oder Milieuschutz greifen. Beantragen Sie die Genehmigung – Bearbeitungszeit 4–12 Wochen.

Schritt 2: Abgeschlossenheitsbescheinigung durch Bauaufsichtsbehörde

Wird ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG). Eine wichtige Voraussetzung hierfür ist das Vorhandensein einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Diese Bescheinigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind.

Diese Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit eine Wohnung als abgeschlossen gilt:

• separater, abschließbarer Zugang vom Treppenhaus oder Außenbereich
• eigene Decken & Wände (keine geteilten Räume)
• eigenes WC und eigene Küche/Kochmöglichkeit
• Rauchwarnmelder und Mindestbelichtung erfüllt

Schritt 3: Aufteilungsplan über Architekt oder Ingenieur

Zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie auch einen Aufteilungsplan des gesamten Gebäudes. Dieser Plan ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung und zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt wird.

Das Wichtigste zum Aufteilungsplan auf einen Blick:

• zeigt Aufteilung des Gebäudes mit Lage & Größe jeder Einheit
• jede Einheit erhält eine Aufteilungsnummer
• Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt
• Erstellung durch Architekt oder Bauingenieur
• muss mit Behördensiegel versehen werden

Schritt 4: Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung

Sobald Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan erhalten haben, können Sie die Teilungserklärung vorbereiten. Diese besagt, dass jeder Eigentümer seinen Besitz in Miteigentumsanteile umwandelt, die dem Anteil an der gesamten Wohnanlage entsprechen. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. Sie enthält außerdem die Gemeinschaftsordnung, die Spielregeln für die spätere WEG.

Schritt 5: Grundbucheintrag der Miteigentumsanteile

Schließlich müssen Sie den Eintrag ins Grundbuch vornehmen, um die Miteigentumsanteile zu sichern. Aus einem Grundbuchblatt werden mehrere Wohnungsgrundbücher – jede ETW erhält ihr eigenes Blatt. Dies wird normalerweise vom Notar veranlasst.

Ist dieser Schritt abgeschlossen, können Sie die jeweilige Wohnung verkaufen. Doch was geschieht nach der Veräußerung mit den Mietern?

Vorkaufsrecht der Mieter: Pflicht – und strategische Chance

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln und diese verkaufen, müssen Sie beachten, dass die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).

Wie das Vorkaufsrecht funktioniert

• Greift, wenn die Wohnung erstmals nach Aufteilung an einen Dritten verkauft wird
• Mieter darf zu identischen Konditionen kaufen wie der externe Käufer
• Frist: 2 Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags
• Sie müssen den Mieter schriftlich über den Kaufvertrag informieren – sonst läuft die Frist nicht an

Insider-Strategie: Mieterprivatisierung

Statt das Vorkaufsrecht als Hindernis zu sehen, nutzen es Profis aktiv: Vor dem Einschalten eines Maklers wird jedem Mieter ein direktes Kaufangebot gemacht – oft mit Nachlass von 5–10 % gegenüber Marktpreis.

Warum das clever ist:

• Kein Maklerhonorar (3–4 % des Kaufpreises gespart)
• Keine Vermarktungsdauer, kein Leerstand
• Kein Konflikt mit Mieter (Eigenbedarf, Modernisierungsstreit)
• Kein Vorkaufsrecht-Risiko, das den späteren Käufer abschreckt
• Käufer = Mieter = kennt die Wohnung perfekt = wenig Reklamation

Faustregel: Bei einem 6-Parteien-Haus kaufen erfahrungsgemäß 1–2 Mieter. Das sind oft die einfachsten Verkäufe.

Mehr dazu: Wohnung verkaufen mit Mieter

Kündigungssperrfrist: 3 bis 10 Jahre – je nach Lage

Außerdem ist der Käufer gemäß BGB an die bestehenden Mietverträge gebunden. Eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber ist während der Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB ausgeschlossen.

Sperrfristen im Überblick

Die genaue Frist ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung. Sie beginnt mit der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch.

Tipp: Um potenzielle Konflikte zwischen Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie verbindliche Regelungen im Kaufvertrag aufnehmen – zu offenen Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen. Ein gut formulierter

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]]> https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-verkaufen-steuern-spekulationssteuer-eigennutz-erbe/ Mon, 06 Mar 2023 07:43:04 +0000 https://lukinski.de/?p=172204 Mehrfamilienhaus verkaufen Steuern – Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, kommt das nicht nur mit den üblichen Kosten für Steuer, Notar und Grundbuchamt einher, sondern auch mit einigen Steuerzahlungen. Erfahren Sie hier mit welchen Steuern Sie beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses zu rechnen haben. Außerdem: Wie Sie Steuern sparen können und worauf es beim Verkauf eines geerbten […]

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]]> Mehrfamilienhaus verkaufen Steuern – Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, kommt das nicht nur mit den üblichen Kosten für Steuer, Notar und Grundbuchamt einher, sondern auch mit einigen Steuerzahlungen. Erfahren Sie hier mit welchen Steuern Sie beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses zu rechnen haben. Außerdem: Wie Sie Steuern sparen können und worauf es beim Verkauf eines geerbten Mehrfamilienhauses ankommt. Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Steuern beim Mehrfamilienhaus Verkauf

Lesen Sie hier mehr:

• Steuern beim Mehrfamilienhaus Verkauf

Welche Steuern fallen beim Mehrfamilienhaus-Verkauf an?

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann mit erheblichen Steuerzahlungen verbunden sein. Im Überblick:

Steuerart	Fälligkeit	Höhe	Vermeidbar?
Spekulationssteuer	Bei Verkauf innerhalb 10 Jahre	Persönlicher ESt-Satz (bis 45 %)	Ja, nach 10 Jahren
Gewerbesteuer	Gewerblicher Grundstückshandel	15–17 % + Hebesatz	Ja, mit richtiger Struktur
Umsatzsteuer	Nur bei Option zur Umsatzsteuer	19 %	Ja, Standardfall steuerfrei
Körperschaftsteuer	Bei Verkauf über GmbH	15 % + SolZ	–

Spekulationssteuer beim Mehrfamilienhaus

Auch für Mehrfamilienhäuser gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist (§ 23 EStG). Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag. Entscheidend:

• Nach 10 Jahren: Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei (Privatperson)
• Unter 10 Jahren: Gewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz versteuert
• Eigennutzung: Bei MFH gilt die 3-Jahres-Eigennutzregel nur für die selbst bewohnte Einheit, nicht für das gesamte Gebäude
• Freibetrag: 600 € pro Jahr (§ 23 Abs. 3 EStG) – bei MFH-Verkäufen meist nicht relevant

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Formel: Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Nebenkosten − Abschreibungen (AfA) + zu versteuernde AfA-Beträge

Wichtig: Bereits abgezogene Abschreibungen (AfA) werden beim Verkauf dem steuerpflichtigen Gewinn wieder hinzugerechnet (AfA-Rückverrechnung). Das erhöht die effektive Steuerlast erheblich.

Gewerbesteuer: Wann droht sie?

Privatpersonen, die Immobilien als Vermögensanlage halten, zahlen grundsätzlich keine Gewerbesteuer. Gefährlich wird es bei der sogenannten Drei-Objekt-Grenze:

• Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Immobilienhändler
• Folge: Alle Gewinne – auch rückwirkend – werden gewerbesteuerpflichtig
• Gewerbesteuer: ca. 15 % Körperschaftsteuer + Hebesatz der Gemeinde (effektiv 30–40 %)
• Die 10-Jahres-Spekulationsfreiheit entfällt bei gewerblichem Handel!

Lösung: Halten Sie jedes Objekt länger als 5 Jahre oder strukturieren Sie den Besitz über separate GmbHs/Holdingstrukturen.

Asset Deal vs. Share Deal beim MFH-Verkauf

Bei größeren Mehrfamilienhäusern im Unternehmensbesitz gibt es zwei Verkaufsstrukturen:

	Asset Deal	Share Deal
Was wird verkauft?	Das Grundstück/Gebäude selbst	Anteile an der GmbH/KG, die das MFH hält
Grunderwerbsteuer Käufer	Volle 3,5–6,5 % fällig	Bei <90 % Erwerb: entfällt (Gestaltungsmodell)
Steuer Verkäufer	Körperschaftsteuer auf Gewinn (15 % + SolZ)	Teileinkünfteverfahren (60 % steuerpflichtig)
Präferenz Käufer	AfA-Aufstockung möglich	Grunderwerbsteuer-Ersparnis
Risiko	Höhere Transaktionskosten	Haftung für Altverbindlichkeiten

Steuern sparen: Strategien für MFH-Verkäufer

• 10 Jahre warten: Bei privat gehaltenen MFH der einfachste Weg zur Steuerfreiheit
• Verkauf in ein schlechtes Einkommensjahr legen: Z. B. nach Renteneintritt oder in einem Verlustjahr
• Verluste gegenrechnen: Verluste aus anderen Immobilienverkäufen im gleichen Jahr mindern den Gewinn
• Familienübertragung vor Verkauf: Schenkung an Kinder in niedrigerer Steuerklasse (mit Haltefristen beachten!)
• GmbH-Struktur: Im GmbH-Mantel verkaufte MFH unterliegen nur 1,5 % effektiver Steuer bei Weiterhalten (§ 8b KStG) — komplexe Struktur, Steuerberater notwendig
• 1031-Exchange-Analog (DE: Reinvestition): Kein direktes Äquivalent, aber Steuerberater können durch geschickte Reinvestitionsplanung die Steuerlast verzögern

MFH-Erbschaft: Steuern beim Verkauf eines geerbten Mehrfamilienhauses

Wird ein Mehrfamilienhaus geerbt und anschließend verkauft, greifen besondere Regeln:

• Die Spekulationsfrist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers – nicht ab dem Erbfall
• Hat der Erblasser das MFH vor 10+ Jahren gekauft: Verkauf nach Erbfall steuerfrei
• Hat der Erblasser das MFH selbst bewohnt (nur eine Einheit): Die 3-Jahres-Regel gilt für diese Einheit
• Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer können parallel anfallen – unabhängig voneinander
• Freibeträge Erbschaftsteuer: 400.000 € (Kinder), 500.000 € (Ehepartner)

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]]> https://lukinski.de/steuern-zahlen-immobilienverkauf-spekulationssteuer-grundsteuer/ Sun, 06 Nov 2022 10:51:54 +0000 https://lukinski.de/?p=52837 Steuern zahlen beim Immobilienverkauf – Beim letzten Schritt geht es um das Thema Steuern. Denn: Müssen beim Immobilienverkauf Steuern bezahlt werden? Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Und: Wie hoch ist die Steuer bei Immobilienverkauf? Diese Fragen beantworten wir hier in unserem Ratgeber. Zurück zu: Immobilie verkaufen. Immobilienverkauf: Wann Sie Steuern zahlen müssen Prinzipiell lautet hier […]

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]]> Steuern zahlen beim Immobilienverkauf – Beim letzten Schritt geht es um das Thema Steuern. Denn: Müssen beim Immobilienverkauf Steuern bezahlt werden? Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Und: Wie hoch ist die Steuer bei Immobilienverkauf? Diese Fragen beantworten wir hier in unserem Ratgeber. Zurück zu: Immobilie verkaufen.

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Immobilienverkauf: Wann Sie Steuern zahlen müssen

Prinzipiell lautet hier die Antwort: Ja. Die Steuer, die Sie als privater Verkäufer nach erfolgreichem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf bezahlen müssen, nennt sich Spekulationssteuer. Doch die gute Nachricht ist: Es besteht auch die Möglichkeit, Ihre Immobilie steuerfrei zu verkaufen.

Spekulationssteuer: Ja oder Nein?

Wenn der Immobilienverkauf zehn Jahre nach dem Kauf passiert und wenn Sie in den letzten 5 Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft haben, unterliegen Sie keiner Steuer. Verkaufen Sie also innerhalb von zehn Jahren, müssen Sie nach dem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer an den Staat bezahlen. Informieren Sie sich hier bitte zur aktuellen, exakten Gesetzgebung.

Hier gilt:

Sollten Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, müssen sie mit Spekulationssteuer rechnen.

Unter diesen Bedingungen können Sie steuerfrei verkaufen:

• Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen mindestens 10 Jahre
• Sie haben die Immobilie selbst genutzt

Wichtig: Sie besitzen die Immobilie seit weniger als 10 Jahren? Dann greift auch hier der zweite Punkt: So lange das Haus oder die Wohnung komplett oder zeitweise selbst genutzt wurde, müssen Sie keine Steuern zahlen. Das gilt auch für kindergeldberichtigte Kinder, die in der Immobilie wohnen.

Gewerblicher Immobilienhandel: Definition & 3-Objekt-Grenze

Verkaufen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus nicht als Privatperson, sondern gewerblich, wird das als gewerblicher Immobilienhandel definiert. Und hier werden dann sehr wohl Steuern fällig.

Verkauf von mindestens 3 Immobilien in fünf Jahren – Jetzt unterliegen sie dem gewerblichen Immobilienhandel.

Weitere Informationen finden Sie hier:

• Gewerblicher Immobilienhandel (extern)

Ob Neubau oder Altbau – mit Steuern müssen Sie sich immer auseinander setzen:

Exkurs: Grunderwerbsteuer – Tabelle

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Grunderwerbsteuer, die der Käufer der Immobilie zahlen muss. Zur Grunderwerbsteuer Tabelle nach Bundesland – hier im Überblick.Sie fällt beim Kauf von Immobilien an, ob Teilgrundstück oder volles Grundstück, Eigentumwohnung oder Einfamilienhaus. Die Grunderwerbsteuer muss immer bezahlt werden.

Grunderwerbsteuer wird immer vom Käufer bezahlt!

Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:

• Baden-Württemberg – 5,0%
• Bayern – 3,5%
• Berlin – 6,0%
• Brandenburg – 6,5%
• Bremen – 5,0%
• Hamburg – 4,5%
• Hessen – 6,0%
• Mecklenburg-Vorpommern – 6,0%
• Niedersachsen – 5,0%
• Nordrhein-Westfalen – 6,5%
• Rheinland-Pfalz – 5,0%
• Saarland – 6,5%
• Sachsen – 3,5%
• Sachsen-Anhalt – 5,0%
• Schleswig-Holstein – 6,5%
• Thüringen – 6,5%

Zurück: Notarkosten & Maklerprovision Weiter zur Übersicht: Immobilie verkaufen

Weiter zur Übersicht: Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

• Immobilie verkaufen

Zurück zu Schritt 17: Notarkosten & Maklerprovision

Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Immobilie übergeben? Dann geht es nur noch darum Notar und Makler zu bezahlen:

• Notarkosten & Maklerprovision

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]]> https://lukinski.de/notarkosten-maklerprovision-definition-hoehe-berechnung/ Wed, 26 Jan 2022 10:51:50 +0000 https://lukinski.de/?p=52834 Notarkosten & Maklerprovision – Zu der Abwicklung eines jeden Immobilienverkaufs gehört, dass jegliche Nebenkosten beglichen werden. Mehr zu den Maklerkosten im Detail erfahren Sie in unserer Übersicht. Mit unserem Rechner können Sie die Maklerprovision nach Bundesland berechnen – übersichtlich mit Käufer- und Verkäuferanteil.Doch wer bezahlt Maklerprovision und Notarkosten? Wie wird die Maklerprovision berechnet? Und wie […]

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]]> Notarkosten & Maklerprovision – Zu der Abwicklung eines jeden Immobilienverkaufs gehört, dass jegliche Nebenkosten beglichen werden. Mehr zu den Maklerkosten im Detail erfahren Sie in unserer Übersicht. Mit unserem Rechner können Sie die Maklerprovision nach Bundesland berechnen – übersichtlich mit Käufer- und Verkäuferanteil.Doch wer bezahlt Maklerprovision und Notarkosten? Wie wird die Maklerprovision berechnet? Und wie hoch ist die Rechnung beim Notar? Erfahren Sie hier mehr. Zurück zu: Immobilie verkaufen.

Zurück: Übergabe der Immobilie Weiter: Steuern zahlen

Rechnungen von Notar und Makler: Wer bezahlt?

Nach dem Kaufpreis muss, in der Regel, der Käufer nun noch den Notar und den Immobilienmakler bezahlen. Allerdings gibt es hier eine kleine Änderung, deshalb auch extra als Punkt erwähnt. Mit dem neuen Maklergesetz, unter Vorbehalt, ist es so, dass bei privatem Verkauf die Kosten für den Immobilienmakler zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Verkäufer muss nach diesem neuen Gesetz mindestens die Hälfte der Kosten für den Immobilienmakler übernehmen.

Hier zusammengefasst:

• Privater Verkauf: Käufer & Verkäufer bezahlen
• Gewerblicher Verkauf: Käufer bezahlt

Notarkosten beim Immobilienverkauf: Gebühren & Berechnung

Der Weg zum Notar ist unumgänglich. Er ist die letzte neutrale Instanz, die für die Abwicklung des Verkaufs benötigt wird – quasi ein neutraler Mittelmann zwischen Käufer und Verkäufer. Die Notarkosten hängen nicht nur von der Höhe des Kaufpreises ab, sondern auch von seinen Tätigkeiten während der Abwicklung des Verkaufs. Diese werden jeweils einzeln im Laufe des Verkaufs angerechnet.

Höhe des Kaufpreises + Notar Tätigkeiten = Notarkosten

Spezialfall: Wann zahlt der Verkäufer?

Wie bereits angesprochen, bezahlt der Käufer die Notarkosten. Jedoch gibt es auch hier Ausnahmen. Müssen die Rechte Dritter, also die Rechte weiterer beteiligter Personen oder Institutionen aus dem Grundbuch gelöscht werden, muss hierfür der Verkäufer selber zahlen. Und es gibt einen weiteren Fall: Kommt es in letzter Sekunde doch nicht zur Abwicklung des Verkaufs, doch die Tätigkeiten eines Notars wurden bereits in Anspruch genommen, muss auch hier der Verkäufer haften.

Wann zahlt der Verkäufer:

• Löschung von Rechten Dritter
• Zahlungsausfall des Käufers

Notar Rechnung: Tätigkeiten & Aufgaben

Sollten Sie am Ende des Immobilienverkaufs die Rechnung Ihres Notars erhalten, können Sie genau sehen, welche Tätigkeiten hier angerechnet wurden. Dazu gehört sowohl die Erstellung des Kaufvertrags, als auch der Eintrag in das Grundbuch.

Hierfür bezahlen Sie:

• Erstellung des Kaufvertrags
• Eintragung der Grundschulden
• Löschung der Grundschulden
• Grundbucheintrag
• Vollziehung des Kaufvertrags
• …

Bei dem Verkauf einer Immobilie sind sowohl Käufer, als auch Verkäufer immer auf einen Notar angewiesen:

Notarkosten berechnen: Tabelle

Letztlich bleibt dann die Frage offen: Wie hoch sind nun die Kosten für den Notar? In der Regel können Sie mit 1,5% rechnen.

Notargebühren berechnen:

Kaufpreis x ~ 1,5% = Notargebühren

In Zahlen:

400.000 x 1,5% = 6.000 Euro

Hierfür gibt es einen bundesweiten Gebührensatz. Im GNotKG findest du diese beiden Gebührentabellen, an denen du dich orientieren kannst (Auszug – Stand 12/2020):

Wert	einfache Gebühr	doppelte Gebühr
10.000 Euro	75 Euro	150 Euro
50.000 Euro	165 Euro	330 Euro
100.000 Euro	273 Euro	546 Euro
500.000 Euro	935 Euro	1.870 Euro
1.000.000 Euro	1.735 Euro	3.470 Euro
1.500.000 Euro	2.535 Euro	5.070 Euro

Quelle: Alex Fischer (Notar Kosten)

Maklerprovision: Definition & Höhe

Die Maklerkosten werden auch Maklerprovision genannt. Wenn ein Immobilienmakler am Hausverkauf oder Grundstücksverkauf beteiligt war, muss er schließlich für seine Leistung ebenfalls bezahlt werden. Wichtig ist: Erst, wenn die Immobilie erfolgreich verkauft wurde, müssen Sie diese Gebühren bezahlen.

Käufercourtage, Verkäufercourtage & Mischform

Wie bereits erwähnt, teilen sich meistens Käufer und Verkäufer das Makler Honorar, denn beide haben von seinen Leistungen profitiert. Möglich ist aber auch, dass jeweils nur eine der beiden Parteien die Maklerprovision bezahlt. Das nennt man dann eine Käufercourtage bzw. Außenprovision und eine Verkäufercourtage, auch genannt Innenprovision.

Es gibt also insgesamt 3 Möglichkeiten:

1. Käufercourtage / Außenprovision
2. Verkäufercourtage / Innenprovision
3. Mischform

Frei verhandelbare Provision möglich

Bei einer Käufercourtage bezahlt der Käufer 100% der Maklerprovision. Bei einer Verkäufercourtage ist der Verkäufer für die Bezahlung der Maklerprovision verantwortlich. Wichtig: Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird das Makler Honorar seit dem Jahr 2021 aufgrund einer Gesetzesänderung zwischen Käufer und Verkäufer gleichermaßen aufgeteilt. Handelt es sich jedoch um einen Verkauf von Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Immobilien oder Objekten mit gemischter Nutzung, bleibt die Maklerprovision weiterhin frei verhandelbar.

Frei verhandelbare Maklerprovision bei:

• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbliche Immobilien
• Objekte mit gemischter Nutzung

Maklerkosten berechnen: Prozentsatz

Ob Verkäufercourtage oder Käufercourtage – die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich je nach Bundesland, Lage und Objektart. Prinzipiell können Sie hier mit 3,5% und 7,1% rechnen.

Makler Provision: 3,5% bis 7,1%

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Weiter zum letzten Schritt: Steuern zahlen

Sind Makler Provision und Notarkosten bezahlt, sind Sie fast fertig! Nun geht es nur noch darum eventuell anfallende Steuern zu bezahlen. Doch nicht immer werden bei einer Immobilienveräußerung auch Steuern fällig. Erfahren Sie hier, wann Sie steuerfrei verkaufen können.

• Steuern zahlen beim Immobilienverkauf

Zurück zu Schritt 16: Übergabe der Immobilie

Einer der letzten Schritte ist die Übergabe der Immobilie. Hierfür fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an und übergeben auch die Schlüssel. Was in das Übergabeprotokoll reingehört und welche Schlüssel Sie übergeben sollten, mehr dazu hier:

• Übergabe der Immobilie

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