Erste Kapitalanlage: Schnell-Check für Einsteiger

Nicht jede Immobilie ist automatisch eine gute Investition – im Gegenteil. Etwa 70 % der Anfänger kaufen die falsche Immobilie, weil sie sich auf den Kaufpreis statt auf die Kennzahlen konzentrieren. Die entscheidende Größe für Erfolg oder Misserfolg ist die Mietrendite in Kombination mit dem Cashflow. Wie hoch deine Rendite wirklich ist, zeigt unser Beitrag Mietrendite berechnen. Mehr zum Ertragswertverfahren und wann es zur Anwendung kommt.

Bevor du in die Zahlen einsteigst, musst du die Grundlagen verstehen: Marktlage, Zinsen, Eigenkapital, Lage-Strategie und Steuern. Dieser Beitrag führt dich Schritt für Schritt durch jeden Punkt – mit konkreten Rechenbeispielen.

• Marktlage verstehen und Verhandlungsspielraum nutzen
• Eigenkapital realistisch einsetzen (Faustregel: Kaufnebenkosten plus Reserve)
• Mietrendite und Cashflow berechnen, bevor du unterschreibst
• Steuerliche Hebel wie AfA und Werbungskosten einplanen

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Aktuelle Marktlage: Unsicherheit als Chance nutzen

Warum Käufer-Zurückhaltung deine Chance ist

Deutschland steckt in einer wirtschaftlichen Umbruchphase. Mehrere Jahre schwacher Konjunktur haben den Immobilienmarkt verändert. Viele Kaufinteressenten sind vorsichtig und warten ab – ein klassischer Fehler, denn genau das eröffnet Spielraum für aktive Investoren. Während die Mehrheit zögert, kannst du gezielt nach Immobilien suchen, die unter Marktwert verkauft werden, etwa von Erbengemeinschaften, bei Scheidungen oder durch Banken-Sondertilgungen.

Mietnachfrage bleibt struktureller Treiber

Gleichzeitig bleibt die Mietnachfrage hoch. Die Bevölkerung in Ballungsräumen wächst weiter, die Zahl der Haushalte steigt durch Single-Trend und Zuwanderung, während der Wohnungsbau seit Jahren unter dem Bedarf liegt. Das Resultat: gut gelegene Wohnungen sind selbst in Krisenzeiten nahezu sofort vermietet.

• Weniger Kaufkonkurrenz bedeutet bessere Verhandlungsposition – realistisch 5 bis 15 % unter Angebotspreis möglich
• Mieten steigen weiter, weil das Wohnungsangebot strukturell knapp bleibt
• Besonders A- und B-Lagen bieten stabile Wertentwicklung und langfristige Sicherheit
• Verkäufer mit Druck (Erbe, Scheidung, Bank) sind in dieser Phase deutlich verhandlungsbereiter

Zinsen: Keine Angst vor Finanzierungskosten

Historische Einordnung des Zinsniveaus

Die Bauzinsen haben sich nach einer langen Hochphase wieder stabilisiert und bewegen sich aktuell im Bereich von rund 3 bis 3,8 % bei 10 Jahren Zinsbindung. Viele Investoren empfinden das als hoch, weil sie sich an die Niedrigzinsjahre mit 1 bis 2 % gewöhnt haben. Ein Blick in die Historie relativiert das schnell:

• 70er Jahre: Hypothekenzinsen 8 bis 10 %
• 80er Jahre: zeitweise über 9 %
• 90er Jahre: rund 7 bis 8 %
• 2000er: 4 bis 6 %
• 2015 bis 2021: historische Ausnahmephase mit 1 bis 2 %

Das aktuelle Niveau ist also der historische Normalfall, nicht die Ausnahme. Vermögensaufbau mit Immobilien hat in jeder dieser Phasen funktioniert.

Kluge Strategie statt Zinsangst

Wichtiger als der absolute Zinssatz ist eine Finanzierung, die zu deiner Strategie passt. Kalkuliere konservativ und stelle sicher, dass du auch bei einer Anschlussfinanzierung mit höherem Zinsniveau noch positiven Cashflow erzielst. Wie du positiven Cashflow rechnest: Cashflow Immobilie.

Wer heute finanziert, kann bei sinkendem Zinsniveau über Forward-Darlehen oder Umschuldung profitieren – Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung richtig kalkulieren.

• 3 % Zinsen sind im historischen Vergleich moderat, kein Investitionshindernis
• Sondertilgungsrechte (5 bis 10 % p.a.) im Vertrag sichern Flexibilität
• Lange Zinsbindung (15 oder 20 Jahre) bei aktueller Lage strategisch sinnvoll
• Forward-Darlehen ermöglichen Zinsabsicherung für die Anschlussfinanzierung

Eigenkapital: Wie viel brauchst du wirklich?

Faustregeln für die erste Immobilie

Eine der häufigsten Einsteigerfragen: Wie viel Eigenkapital ist nötig? Banken unterscheiden zwischen Beleihungswert (Sicherheit für die Bank) und Kaufpreis. Die wichtigsten Konstellationen:

• 110 %-Finanzierung: Bank finanziert Kaufpreis plus Nebenkosten – nur bei sehr gutem Einkommen, makelloser Schufa und Top-Lage realistisch
• 100 %-Finanzierung: Kaufpreis voll finanziert, Nebenkosten aus Eigenkapital – häufiger Standard für Kapitalanleger mit gutem Einkommen
• 90 %-Finanzierung: 10 % Eigenkapital plus Nebenkosten – günstigste Zinsen, beste Verhandlungsposition
• 80 %-Finanzierung: 20 % EK plus Nebenkosten – Top-Konditionen, aber hoher Kapitalbedarf

Realistisches Beispiel: Eigenkapitalbedarf

Kaufpreis 300.000 €, Bundesland NRW (6,5 % GrESt), Notar/Grundbuch 1,5 %, Makler 3,57 %:

• Grunderwerbsteuer: 19.500 €
• Notar und Grundbuch: 4.500 €
• Maklercourtage: 10.710 €
• Nebenkosten gesamt: rund 34.700 € (11,6 %)
• Plus Liquiditätsreserve: mind. 10.000 € für Instandhaltung und Mietausfall

Faustregel: Für die erste Immobilie solltest du mindestens die Kaufnebenkosten plus eine Reserve aus Eigenkapital aufbringen können – realistisch sind also rund 45.000 € bei einer 300.000-€-Wohnung.

Strategie für Einsteiger: Welche Immobilien lohnen sich?

Renditeobjekt versus Wertsteigerungsobjekt

Die wichtigste strategische Entscheidung vor dem Kauf: Willst du Cashflow heute oder Wertsteigerung morgen? Beides gleichzeitig gibt es so gut wie nie.

• Wertsteigerungsobjekte (A-Lagen München, Hamburg, Berlin, Frankfurt): Bruttorendite 2,5 bis 3,5 %, dafür hohe Wertsteigerung über 10 bis 20 Jahre. Cashflow oft negativ, Steuervorteile gleichen das aus.
• Renditeobjekte (B/C-Lagen, Speckgürtel, Mittelstädte): Bruttorendite 5 bis 7 %, sofort positiver Cashflow, geringere Wertsteigerung, höheres Mietausfallrisiko.

Lage-Strategien im Vergleich

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer variiert stark zwischen den Bundesländern. Bei einer Immobilie für 400.000 € summiert sich das schnell auf vierstellige Differenzen:

Hinzu kommen rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch sowie ggf. Maklerprovision (in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt).

Das wichtigste Kriterium: Mietrendite und Cashflow

Nettomietrendite richtig berechnen

Egal welche Strategie – die Mietrendite zeigt dir, ob deine Immobilie profitabel ist. Berechne die Nettomietrendite so:

Nettomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Realistisches Beispiel B-Lage Speckgürtel: Wohnung 250.000 €, Kaltmiete 950 €/Monat, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 1.800 €/Jahr, Nebenkosten 11 % (27.500 €):

• Jahreskaltmiete: 11.400 €
• Minus nicht umlagefähige Kosten: –1.800 €
• Nettokaltmiete: 9.600 €
• Gesamtinvestition: 277.500 €
• Nettomietrendite: 3,46 %

Cashflow-Rechnung mit Finanzierung

Die Mietrendite allein reicht nicht – entscheidend ist, was nach Zins und Tilgung übrig bleibt. Beispiel oben mit 90 %-Finanzierung (225.000 €) zu 3,5 % Zins, 2 % Tilgung:

• Mieteinnahmen Kaltmiete: 950 €/Monat
• Annuität (Zins + Tilgung): –1.031 €/Monat
• Nicht umlagefähige Kosten: –150 €/Monat
• Cashflow vor Steuer: –231 €/Monat
• AfA-Vorteil und Werbungskosten reduzieren Steuerlast – nach Steuer oft nahe Null oder leicht positiv

Realistische Faustregeln für die Nettomietrendite je nach Lage:

• A-Lage Metropole: 2,5 bis 3,5 % – Wertsteigerung trägt den Case
• B-Lage / Speckgürtel: 3,5 bis 5 % – Mischstrategie, oft sweet spot für Einsteiger
• C-Lage / Mini-Apartment: 5 bis 7 % – Cashflow-getrieben, höheres operatives Risiko

Die im Internet kursierenden „Mindestrendite 8 %“ gelten nur für riskante C-Lagen oder Gewerbeobjekte – nicht für solide Wohnimmobilien in deutschen Ballungsräumen.

Steuerliche Hebel: Der unsichtbare Renditebooster

Was viele Einsteiger unterschätzen: Steuern können die effektive Rendite um 1 bis 2 Prozentpunkte verbessern. Die wichtigsten Hebel:

• Lineare AfA: 2 % p.a. auf Gebäudewert (Bestand), 3 % bei Neubauten ab 2023 – mindert das zu versteuernde Einkommen
• Werbungskosten: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen, Fahrtkosten, Steuerberater – voll absetzbar
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen sofort absetzbar, Modernisierung über AfA
• Spekulationsfrist 10 Jahre: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei
• Sonder-AfA Denkmal: Bis zu 9 % p.a. für 8 Jahre auf Sanierungskosten

Faustregel: Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % und 6.000 € AfA pro Jahr sparst du rund 2.520 € Steuern jährlich – das verbessert deinen Cashflow direkt.

Top-5-Anfängerfehler bei der ersten Kapitalanlage

• Schrottimmobilie wegen vermeintlich hoher Rendite: 8 % Bruttorendite in C-Lage klingt gut – bis zur ersten Mietnomadenklage und 6 Monaten Leerstand
]]> https://lukinski.de/typischer-fehler-erste-immobilie-kaufen-was-kann-schief-gehen/ Tue, 12 Sep 2023 16:31:00 +0000 https://lukinski.de/?p=171226 Typischer Fehler beim Immobilienkauf – Hier bei mir lernen Sie viel zum Thema Rendite, Kapitalanlage und Verkauf von Immobilien in Deutschland. Doch selten, sprechen wir genauer über den ersten Kauf von Immobilien. Erstkäufer von Immobilien sollten drei Fehler unbedingt vermeiden, wenn sie sich auf die Suche nach ihrer ersten Eigentumswohnung machen. Diese 3 Tipps helfen Ihnen direkt!

3 typische Fehler von Erstkäufern

Gutes soll man weiterempfehlen und ein der größten Wissensplattformen in Deutschland, gehört definitiv dazu, genauer: Immobilien-Erfahrung.de. Schnell, bündig und kompakt: Die 3 typischen Fehler von Erstkäufern.

Eigennutz statt Kapitalanlage

Thorsten Bader, Experte bei B&B Optimal GmbH und Geschäftsführer von Immobilien-Erfahrung.de, empfiehlt potenziellen Käufern, ihr erstes Eigentum ausschließlich als Kapitalanlage zu betrachten, statt es selbst zu nutzen. Hierbei besteht nämlich die Gefahr, dass die Bewirtschaftungskosten, wie z.B. Versicherungen, Grundsteuer und Betriebskosten, die in ihrer Höhe zudem jedes Jahr um durchschnittlich 5 Prozent steigen, die finanzielle Unabhängigkeit beeinträchtigen.

Mehr zum Unterschied: Eigennutz statt Kapitalanlage.




Kauf ohne genaue Marktkenntnis

Fehler Nummer zwei ist, sich auf den Kauf einer Immobilie ohne genaue Marktkenntnis einzulassen. Hierbei besteht die Gefahr, dass man eine Eigentumswohnung zu einem überteuerten Preis kauft oder bei Renovierungsarbeiten mehr ausgibt, als eigentlich geplant. Daher sollten potenzielle Käufer im Vorfeld ihre Finanzen sorgfältig planen und sich über den aktuellen Marktwert und die anfallenden Kosten im Klaren sein.

Zustand der Immobilie

Fehler Nummer drei ist, sich nicht ausreichend über den Zustand der Immobilie zu informieren. Hierbei sollte man nicht nur die Optik, sondern auch den technischen Zustand und die bauliche Substanz genau überprüfen. Versteckte Mängel wie Feuchtigkeitsschäden oder Probleme mit der Elektrik können später zu unerwarteten Kosten führen. Auch eine gut gemachte Bewertung durch einen Sachverständigen ist hierbei empfehlenswert.

Zusammenfassend sollten Interessierte beim Kauf ihrer ersten Immobilie darauf achten, dass sie diese ausschließlich als Kapitalanlage betrachten, genaue Marktkenntnisse besitzen, sich über den Zustand der Immobilie informieren und ihre Finanzen sorgfältig planen. Mit diesen Tipps lässt sich eine finanziell sinnvolle Kapitalanlage in eine Eigentumswohnung realisieren.

Video: Diese Fehler sollten Sie vermeiden!

Die 8 größten Fehler, die beim Immobilienkauf auftreten können, und wie Sie diese vermeiden können, um Ihr Geld zu schützen und die maximale Rendite aus Ihrer Investitionen zu erzielen. Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Warum ist eine Kapitalanlage „besser“?

Zur Miete wohnen und die eigene Immobilie vermieten?

Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet im Vergleich zum Eigennutz einige Vorteile:

1. Vermietung
2. Wertsteigerung
3. Finanzielle Absicherung

Vermietung statt selbst bewohnen

Immobilien können vermietet werden, was regelmäßige Einkünfte generieren kann. Ihr Mieter zahlt mit der monatlichen Miete die Raten Ihrer Finanzierung. Gleichzeitig muss man sich als Mieter selbst um quasi nichts kümmern. Eigennutz hingegen heißt: Fällt ihr Gehalt aus, fällt die Rückzahlung der Finanzierung aus. Ist die Heizung defekt, müssen Sie sich um alles kümmern und haben sozusagen immer doppelten Schaden.

Wertsteigerung

Wertsteigerung: Immobilien haben tendenziell eine stabile Wertsteigerung, was den Besitzer in den Genuss eines Wertzuwachses bringt. Schauen Sie sich nur die Entwicklung und Statistiken an und die Wertsteigerung, die ganz neben dem Mieteinnahmen für ständigen Vermögenszuwachs sorgt.

Finanzielle Absicherung

Finanzielle Absicherung: Die Vermietung einer Immobilie kann eine finanzielle Absicherung im Alter bieten.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass jede Investition ein gewisses Risiko birgt und es wichtig ist, die spezifischen Bedürfnisse und Ziele eines Investors zu berücksichtigen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.



Investieren in Deutschland

Lernen Sie hier mehr über interessante und attraktive Standorte in Deutschland:

• Kapitalanlage Atlas

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• Mein Tipp: Immobilien-Erfahrung.de

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• Immobilien-Erfahrung.de in Englisch lesen

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]]> https://lukinski.de/immobilienaktiengesellschaft-reit-ag-immobilienbewirtschaftung-boersennotierung/ Tue, 09 Mar 2021 07:25:43 +0000 https://lukinski.de/?p=38082 Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobilienaktiengesellschaft ist ein Unternehmen in der Rechtsform einer AG, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung oder Vermarktung von Immobilien dient – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Bestand im drei- oder vierstelligen Bereich. Besonders attraktiv: Die Sonderform REIT-AG (Real Estate Investment Trust) ist auf Unternehmensebene komplett von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit und schüttet mindestens 90 % des Gewinns als Dividende aus. Hier findest du alle Rechtsformen im Vergleich und hier geht es zurück zur Übersicht AG. Wer eher operativ über eine Kapitalgesellschaft halten möchte, sollte parallel die Immobilien Holding als Alternative prüfen.

Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

Merkmal	Immobilien-AG (regulär)	REIT-AG (G-REIT)
Börsennotierung	optional	Pflicht (regulierter Markt)
Mindestkapital	50.000 €	15 Mio. €
Körperschaftsteuer	15 % + Soli	0 % (steuerbefreit)
Gewerbesteuer	~14 % (Hebesatzabhängig)	0 % (steuerbefreit)
Ausschüttungsquote	frei wählbar	min. 90 % des Gewinns
Eigenkapitalquote	frei	min. 45 %
Streubesitz	frei	min. 15 % (25 % bei Zulassung)
Wohnimmobilien Bestand	uneingeschränkt	nur Neubau ab Inkrafttreten REITG
Beispiele	Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG	Alstria Office, Hamborner, Deutsche Konsum, Fair Value

Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

• Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
• LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
• TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
• Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
• Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

• Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
• Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
• Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
• Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

Mögliche Tätigkeiten im Überblick

• Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
• Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
• Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
• Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
• Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften



REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

Herkunft des REIT-Konzepts

Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

Gesetzliche Auflagen nach REITG

Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

Auflage	Anforderung	Sanktion bei Verstoß
Sitz & Geschäftsleitung	in Deutschland	Verlust REIT-Status
Börsennotierung	regulierter Markt EU/EWR	Verlust REIT-Status
Grundkapital	min. 15 Mio. €	Versagung Anerkennung
Streubesitz Zulassung	min. 25 %	keine Anerkennung
Streubesitz laufend	min. 15 %	Strafzahlung 1-3 % Wert
Eigenkapitalquote	min. 45 % des Immobilienvermögens	Strafzahlung 1-3 %
Immobilienquote (Vermögen)	min. 75 % unbewegliches Vermögen	Strafzahlung
Immobilienertragsquote	min. 75 % Erträge aus Immobilien	Strafzahlung
Höchstbeteiligung pro Aktionär	max. 10 % direkt	Stimmrechtsverlust überschreitender Anteil
Ausschüttungsquote	min. 90 % handelsrechtlicher Jahresüberschuss	Verlust REIT-Status
Bestandsmietwohnungen	nur Neubau ab Inkrafttreten REITG	Versagung

Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

• Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
• Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
• 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

Position	Reguläre Immobilien-AG	REIT-AG
Mieteinnahmen p.a.	10.000.000 €	10.000.000 €
Bewirtschaftungskosten	– 2.500.000 €	– 2.500.000 €
Abschreibung & Zinsen	– 3.000.000 €	– 3.000.000 €
Gewinn vor Steuern	4.500.000 €	4.500.000 €
Gewerbesteuer (~14 %)	– 630.000 €	0 €
Körperschaftsteuer + Soli (~15,8 %)	– 711.000 €	0 €
Gewinn nach Steuern (Unternehmen)	3.159.000 €	4.500.000 €
Pflicht-Ausschüttung 90 %	frei wählbar	4.050.000 €
Mehrertrag REIT-Struktur	–	+ 1.341.000 € (~30 %)

Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

• Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
• Dividendenrendite: 5 %
• Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
• Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
• Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

Vorteile auf Unternehmensebene

• Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
• Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
• Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
• Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
• Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
• Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
• Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

Vorte

]]> https://lukinski.de/aktiengesellschaft-ag-gruenden-haftung-rechtsform-geschaeftsfuehrung-steuern/ Tue, 09 Mar 2021 07:21:24 +0000 https://lukinski.de/?p=34311 Aktiengesellschaft (AG) – Die Aktiengesellschaft ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von mehreren gesetzlich vorgeschriebenen Organen geführt wird. Anstelle eines klassischen Geschäftsführers leitet ein Vorstand das Unternehmen, kontrolliert wird er vom Aufsichtsrat. Die Hauptversammlung der Aktionäre fungiert als oberstes Beschlussorgan. Mit einem Mindestgrundkapital von 50.000 Euro, strenger Formalitätenpflicht und der Möglichkeit zum Börsengang ist die AG die „Königsklasse“ der Kapitalgesellschaften — und im Immobilienbereich als REIT-AG sogar steuerlich privilegiert. Hier erfährst du alles zu Gründung, Haftung, Kosten, Steuern und der Sonderform Immobilien-AG. Außerdem findest du hier alle deutschen Unternehmenstypen und Rechtsformen, sowie Tipps zum Firma gründen, auch im Spezial-Fall Immobilien Holding, Familienstiftung & Co.

Aktiengesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

Die AG ist nicht nur eine Rechtsform — sie ist ein strukturiertes Steuer-, Haftungs- und Kapitalbeschaffungs-Vehikel. Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung: Wer kann eine AG gründen? Was ist der Unterschied zwischen Innenverhältnis und Außenverhältnis? Welche Kosten entstehen tatsächlich — nicht nur das Grundkapital, sondern auch Notar, Gründungsprüfer und laufende Verwaltung? Und vor allem: Wann lohnt sich eine AG aus Investorensicht — und wann ist eine Immobilien Holding in GmbH-Struktur die bessere Wahl?

Die 7 Gründungskriterien einer AG im Überblick

1. Anzahl der Gesellschafter — mindestens 1 Aktionär, plus 3 Aufsichtsräte = 4 Personen Minimum
2. Geschäftsführung — Vorstand (nicht Geschäftsführer!), kontrolliert durch Aufsichtsrat
3. Gründung — formgebunden, notariell beurkundet, mehrstufiger Prozess
4. Firmierung — frei wählbar, Suffix „AG“ zwingend
5. Finanzierung — mind. 50.000 Euro Grundkapital, Aktienemission möglich
6. Haftung — beschränkt auf Aktienkapital im Außenverhältnis
7. Gewinnverteilung — Dividenden, beschlossen durch Hauptversammlung

Kapitalgesellschaft AG: Geschäftsführung nach HGB

In der Unternehmerwelt gibt es viele verschiedene Unternehmensformen. Sie werden grob in zwei Kategorien eingeteilt: die Einzelunternehmung und die Gesellschaften, welche wiederum in unvollständige Gesellschaften — hierzu zählen stille Gesellschaften und BGB-Gesellschaften — und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften und einige mehr) gegliedert werden.

Die Aktiengesellschaft — kurz: AG — zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt im Gegensatz zu den unvollständigen Gesellschaften nicht dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), sondern dem Handelsgesetzbuch (HGB) sowie dem Aktiengesetz (AktG). Als Kapitalgesellschaft ist die AG komplexer strukturiert als andere Unternehmensrechtsformen. Sie kann nicht formlos gegründet werden, sondern erfordert die notarielle Beurkundung des Gesellschaftervertrags und die Einhaltung zahlreicher gesetzlicher Vorgaben.

Weitere typische Kapitalgesellschaften:

• Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, kurz: SE)
• Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
• Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Die Aktiengesellschaft ist zusammen mit der GmbH die bekannteste Form der Kapitalgesellschaften. In Deutschland wird sie vor allem als Rechtsform für börsennotierte Gesellschaften ausgewählt und gilt — nicht zuletzt wegen des höheren Gründungskapitals — als „große Schwester“ der Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

AG vs. GmbH vs. KGaA: Vergleichstabelle

Bevor du dich für eine Rechtsform entscheidest, lohnt sich der direkte Vergleich der drei Kapitalgesellschafts-Schwergewichte:

Kriterium	GmbH	AG	KGaA
Mindestkapital	25.000 €	50.000 €	50.000 €
Mindestgesellschafter	1	1 (+ 3 Aufsichtsräte)	1 Komplementär + 1 Kommanditaktionär
Leitungsorgan	Geschäftsführer	Vorstand	Komplementär
Aufsichtsrat	Optional (Pflicht ab 500 MA)	Pflicht (mind. 3)	Pflicht
Jahresabschlussprüfung	Erst ab Größenklasse mittel	Pflicht (immer!)	Pflicht
Anonymität Eigentümer	Niedrig (Gesellschafterliste öffentlich)	Hoch (kein öffentliches Aktionärsregister bei Inhaberaktien)	Sehr hoch
Börsengang möglich	Nein	Ja	Ja
Übernahmeschutz	Mittel	Niedrig (feindliche Übernahme möglich)	Sehr hoch (Komplementär kontrolliert)
Laufende Verwaltungskosten p.a.	2.000–8.000 €	30.000–100.000 €+	40.000–120.000 €+

Insider-Tipp: Für reine Immobilien-Holding-Strukturen ist die GmbH meist die effizientere Wahl — die AG lohnt nur ab Vermögen von 5–10 Mio. Euro oder bei geplantem Börsengang/REIT-Status.

Rechtsformvariante AG & Co KGaA — KGaA mit Komplementär-AG

Bisweilen tritt die AG auch in Kombination mit einer Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) auf. Beispielsweise Familienunternehmen organisieren sich gelegentlich als Aktiengesellschaft & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien — kurz: AG & Co KGaA. In diesem Fall bilden sie im rechtlichen Sinne eine Aktiengesellschaft — allerdings stellt der Komplementär als persönlich haftender Gesellschafter nicht irgendeine natürliche Person dar, sondern ebenfalls eine Aktiengesellschaft. Wird der Komplementär stattdessen durch eine GmbH verkörpert, spricht man von einer GmbH & Co KGaA, im Falle einer Societas Europaea von einer SE & Co KGaA.

Warum diese Konstruktion? Sie kombiniert die Kapitalmarktfähigkeit einer AG mit dem Übernahmeschutz einer KG. Familien wie Henkel, Merck oder Hornbach behalten so über den Komplementär die volle Kontrolle, auch wenn 90 % der Aktien an der Börse notiert sind.

Mehr zu den einzelnen Mischformen:

• GmbH & Co KGaA — siehe Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
• SE & Co KGaA — siehe Societas Europaea (SE)

Beispiele für AG & Co KGaA Unternehmen:

• CTS EVENTIM AG & Co. KGaA
• Drägerwerk AG & Co. KGaA
• Fresenius Medical Care AG & Co. KGaA
• Henkel AG & Co. KGaA
• HORNBACH HOLDING AG & Co. KGaA
• ProCredit Holding AG & Co. KGaA

Eine Besonderheit stellt die CEWE Stiftung & Co. KGaA dar: Hier wird der Komplementär von einer Stiftung verkörpert. Grundsätzlich ist die Kommanditgesellschaft auf Aktien in allen erdenklichen Kombinationen möglich.

Lies hier weiter zum Thema „Familienstiftung gründen“:

• Familienstiftung gründen

Errichtung & Gründung einer AG — Von Satzung bis Registrierung

Du möchtest eine AG gründen? Dann musst du wissen: Eine natürliche oder juristische Person reicht als Gründer aus, du kannst also als alleiniger Aktionär auftreten und automatisch alleiniges geschäftsführendes Vorstandsmitglied sein. Eine solche Ein-Personen-AG wird häufig „kleine Aktiengesellschaft“ genannt. Ganz allein geht es allerdings nicht: Eine AG muss zumindest drei Aufsichtsratsmitglieder bestellen — die kleinste mögliche AG besteht also aus vier Personen.

Der Ablauf der Gründung einer AG kann in zwei Phasen unterteilt werden: die AG-Gründung im Innenverhältnis und die AG-Gründung im Außenverhältnis.

Phase 1 — Vorbereitung & Grundgerüst (Innenverhältnis)

Deine Aktiengesellschaft errichtest du im Innenverhältnis. Zu den wichtigsten Schritten gehört allen voran die Feststellung der Satzung, welche von einem Notar urkundlich beglaubigt werden muss. Für die Formulierung der Satzung müssen alle Gründungsmitglieder anwesend sein, ebenso der zukünftige Vorstand und Aufsichtsrat.

Inhalt der Satzung (zwingend nach § 23 AktG):

• Firma (Name) und Sitz der Gesellschaft
• Gegenstand des Unternehmens
• Höhe des Grundkapitals (mind. 50.000 €)
• Nennbetrag und Anzahl der Aktien
• Aktienart (Inhaber- oder Namensaktien)
• Anzahl der Vorstandsmitglieder
• Form der Bekanntmachungen

Von Inhaberaktie bis Nennwertaktie — erfahre hier mehr über die einzelnen Aktienarten:

• Aktienarten — Übertragbarkeit, Rechtsumfang & Grundkapital Zerlegung



Im zweiten Schritt folgt die Übernahme der Aktien und die Bestellung der Organe einer Aktiengesellschaft, welche notariell beglaubigt werden muss. Optional kann hier bereits der Abschlussprüfer für den Jahresabschluss bestellt werden. Der Aufsichtsrat bestellt im Anschluss als erste Amtshandlung den Vorstand. Spätestens jetzt müssen die Einlagen auf das Geschäftskonto eingezahlt werden, bis zumindest ein Viertel des Grundkapitals (also mind. 12.500 €) verzeichnet ist.

Phase 2 — Eintragung ins Handelsregister (Außenverhältnis)

Zum Abschluss des Gründungsprozesses muss dein Unternehmen ins Handelsregister eingetragen werden. Dieser Schritt rüstet die Aktiengesellschaft mit einer eigenen Rechtspersönlichkeit aus. Die Gründungsmitglieder, Aufsichtsrat und Vorstand führen die Anmeldung gemeinsam aus. Es bedarf einer Übersicht zu allen Aufsichtsräten und Vorständen, diverser Urkunden und notarieller Beglaubigungen, sowie eines Gründungsberichts und ggf. einer Gründungsprüfung durch einen externen Wirtschaftsprüfer (bei Sachgründung oder qualifizierter Bargründung).

Das Registergericht beurteilt nach Vorlage aller Dokumente, ob die Errichtung der Aktiengesellschaft ordnungsgemäß erfolgt ist. In einem letzten Schritt wird die Eintragung ins Handelsregister vorgenommen — deine Aktiengesellschaft gilt damit offiziell als gegründet.

Der Gründungsablauf im Überblick

• Phase 1 — Errichtung im Innenverhältnis
  • Feststellung der Satzung (notariell beglaubigt)
  • Aktienübernahme
  • Bestellung der AG-Organe (notariell beglaubigt)
  • Ggf. Bestellung des Abschlussprüfers
  • Einzahlung der Einlagen (mind. 1/4 Grundkapital = 12.500 €)
    ]]> https://lukinski.de/marktuebersicht-kunden-konkurrenz-kennenlernen-selbststaendig-machen/ Mon, 19 Aug 2019 07:00:29 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=7872 Marktübersicht: Kunden & Konkurrenz Analysen – Zentrale Antworten sind hier vor allem die typischen W-Fragen, wer sind deine Kunden? Wo sind deine Kunden? Wie erreichst du deine Kunden? Hier zeigst du im Businessplan wer sich für dein Produkt interessieren wird und wer die potenziellen Käufer sind. Vor allem aber zeigst du auf, dass du Verständnis hast und weißt welche Methoden du wählen musst, um genau diese ausgemachten Zielgruppen zu erreichen. Neben den reinen Fakten, beispielsweise um geographische Daten aber auch um Interessen, geht es auch um tiefere psychologische Merkmale. Bestimmte Verhaltensweisen bringen uns dazu, gleiche Muster an den Alltag zulegen. Hier kommst du zurück zu: Firma gründen.

    Marktübersicht: Konkurrenz kennen, Kunden erreichen

    Eine ganz einfache, täglich wiederkehrende Situation ist die regelmäßige Arbeitszeit. Fast die Hälfte der Menschen verlässt gegen Nachmittag, Abend den Arbeitsplatz. Wann sollten wir allzu Werbung schalten für den Einkauf im Supermarkt? Früh um 10 Uhr oder besser kurz vor Feierabend? Genau. All solche Fragen werden hier beantwortet.

    Tiefergehend wirfst du einen Blick auf die zukünftige Entwicklung. Insbesondere bei Agenturen kommt es schnell vor, dass man von wenigen Großkunden abhängig ist / wird. Aber auch als Zulieferer hat man in der Regel nur wenige Kunden, die die volle Aufmerksamkeit fordern. Bricht einer dieser Kunden weg, entstehen schnell Umsatzdefizite von Ausmaßen, die man in einem Geschäft mit großen Kundenkreis nicht hat. Wo liegen die Risiken und wie wirst du diesen Situationen begegnen?

    Fragen für deinen Businessplan

    Beantworte in diesem Teil des Businessplans folgende Fragen zu deinen Kunden:

    1. Wer sind deine Kunden? Wo sind deine Kunden?
       Wie kauft die Zielgruppe und wo / bei wem?
    2. Psychologische Merkmale wie Einstellungen und Verhaltensweisen

    Nach der groben Analyse zu deinem Kunden geht es in die Details. Von ihren Bedürfnissen über Konkurrenzprodukte bis hin zu deinen eigenen Referenzkunden, die das Image einer Marke (Zuverlässigkeit bei ähnlich großen Unternehmen oder größeren) heben und damit der Verkauf steigern. Wann und warum kaufen deine Kunden und wenn ja was?

    1. Welche Bedürfnisse/Probleme haben deine Kunden?
    2. Welche Produkte gibt es bereits?
    3. Habst bereits Referenzkunden? Wenn ja, welche? Welches kurz- und langfristige Umsatzpotenzial ist damit verbunden?
    4. Sind Sie von wenigen Großkunden abhängig?
    5. Wie entwickelt sich die Zielgruppe zukünftig?

    Kundenanalyse: Ziel sind Marketingstrategien

    Je nach Tiefe des Businessplans, solltest du diese Punkte genau umschreiben. Denn daraus ergeben sich letztendlich viele andere Faktoren, z. B. Marketingstrategien, die sich gezielt an diese Zielgruppen wenden.

    Wer sind deine Kunden? Wo sind deine Kunden?

    Benenne hier ganz klar in wenigen Stichpunkten, wer deine Kunden sind. Dabei kommt es insbesondere darauf an, die Zielgruppe so gut wie möglich zu beschreiben. Das heißtßt klare und präzise Aussagen über demografische Eigenschaften, Interessen, persönliche Lebensumstände von monatlichen Einkommen über Lebenssituation, von Singles bis zu Paaren und Familien, typische Berufe, typische Orte an denen sich die Personen aufhalten. Des Weiteren geht es aber auch um die konkreten Bedürfnisse, die Grundprobleme der Kunden. Wo besteht ein konkretes Problem? Vieles hat das dem von Menschen schon erleichtert, vom Rad über Kerzenlicht bis hin zu elektrischen Strom, den Computer, Smartphone und vielen mehr. Wo setzt dein Produkt an? Welche Probleme löst ist, wie macht es das Leben der Menschen einfacher? Beginne zunächst mit der genauen Auflistung deiner Kunden und ihrer Eigenschaften. einzelnen Segmente setzen sich dann zusammen.

    1. Alter
    2. Geschlecht
    3. Einkommen
    4. Beruf
    5. Einkaufsverhalten
    6. Privat- oder Geschäftskunden
    7. …

    Konkurrenzproduktanalyse

    Hier kommt eine erste, kleine Konkurrenz Bewertung im Businessplan.

    Welche Produkte gibt es bereits?

    Wirf immer einen Blick auf die Konkurrenz und lerne von ihnen, was aktuell im Markt zu haben ist, das heißt, was funktioniert. Gibt es dein Produkt vielleicht doch schon in derselben Form, vielleicht aus einem anderen Land? Hast du ausreichend Besonderheiten um dein Produkt neben bestehendem zu platzieren? Wenn ja, was macht dein Produkt aus und was unterscheidet es von den anderen? Fragen über Fragen! Du musst die Antworten finden und dir natürlich selbständig überlegen ob es weitere Fragen gibt, die du aufgrund deiner individuellen Geschäftsidee beantworten musst.

    Ratgeber: Selbstständig machen & Businessplan

    Du willst dich selbstständig machen als Immobilienmakler oder mit einer anderen Geschäftsidee? Wir unterstützen dich mit Tipps zu deinem Businessplan und Konzept. Ob Selbstständig in Vollzeit oder nebenberuflich Selbstständig: Wer seine eigene Firma gründen will, der muss sich über vieles Gedanken machen, im Vorfeld und im operativen Geschäft. Von der richtigen Idee bis zur Krankenversicherung – was gibt es zu beachten, wenn man sich selbstständig machen will?

    Für Unternehmer gibt es keine Ausbildung oder Weiterbildung. Geschäftsführer oder Geschäftsführerin ist man oder nicht. Wichtig ist immer der eigene Ehrgeiz, denn nur so verbessert man sich, jeden Tag.

    Die Themen im Überblick:

    1. Businessplan
    2. Gründer und Gründerteam
    3. Produkt / Dienstleistung: USP
    4. Kundenzufriedenheit steigern
    5. Marktübersicht: Kunden & Konkurrenz
    6. Referenzkunden: Positiver Imagetransfer
    7. Marktanalyse / Validierung: Geschäftsidee
    8. Standortwahl
    9. Marketing Konzept: Vertrieb
    10. Werbung: Google Ads, SEO, Zeitung, Radio?
    11. Marketing: Mediawerbung, Kosten und TKP
    12. Marketing: Messen, Schulungen und Handelswerbung
    13. Marketing: Verkaufsgespräch, Telefongespräch und Psychologie
    14. Marketing: Aktionen, Rabatte und Sonderangebote
    15. Marketing: Social Media und Online Werbung
    16. E-Business: Elektronischer Handel im Unternehmen
    17. Kooperationen: Koopertionsgrundsatz
    18. Finanzplanung: Kapital und Finanzierung

    Hier kommst du zurück zur Übersicht:

    • Firma gründen
    • Rechtsformen: OHG, KG, GmbH, AG & Co.

    

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