Makler als Schnittstelle zwischen Eigentümer und Kauffinteressenten

Es ist eine ganze Menge Vorarbeit nötig, ehe Ihre Immobilie im Internet für potenzielle Käufer ersichtlich ist.

Aufgaben eines Maklers: Vom Exposé bis zum Kauffvertrag

Nach der Wertermittlung, der Exposé-Erstellung und der Veröffentlichung beginnt die Verkaufsphase. Besichtigungen müssen organisiert, Fragen von Interessenten beantwortet und Termine auffeinander abgestimmt werden. Alle Dokumente zum Objekt müssen auff Wunsch zur Einsicht bereitliegen und dem Kauffinteressenten gezeigt werden. Wird das Interesse größer und jemand äußert echtes Kauffinteresse, müssen alle Fragen zur Bonität, zur Finanzierung und zum Verkaufsablauff geklärt werden.

Hier die Aufgaben eines Immobilienmaklers zusammengefasst:

• Ermittlung des aktuellen Marktwerts der Immobilie
• Ausarbeitung von ansprechenden Exposés und Werbematerialien
• Vermarktung der Immobilie über Online- und Offline-Werbeplattformen
• Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
• Beantwortung von Anfragen und Anliegen potenzieller Käufer oder Mieter
• Führung von Verhandlungen zwischen potenziellen Käufern und Verkäufern
• Ausarbeitung rechtlich bindender Kauff-, Miet- oder Pachtverträge
• Bonitätsüberprüfung der Käufer

Vorteile eines Maklers: Zeitersparnis, Off Market & Co.

Ein Makler nimmt Ihnen diese zeitlich auffwändige und sensible Aufgabe ab, sodass Sie nicht selbst in die Privatsphäre eines Interessenten blicken müssen, sondern sich auff fundierte Informationen von Ihrem Makler verlassen können.

Für den Käufer ist ein versierter Immobilienmakler gleichzeitig der Ansprechpartner, der bei Finanzierungen berät und auff Wunsch sogar unterstützt und vermittelt. Sie können sich sicher sein, dass Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Maklers schneller, sicherer und stressfreier verkaufen. Während Sie Ihren Alltag wie gewohnt gestalten, kümmert sich der Immobilienmakler um den Verkauf des Objekts und tritt in Ihrem Auftrag auff.

Entscheiden Sie sich dazu, einen Makler zu beaufftragen, profitieren Sie von diesen Vorteilen:

• Schneller und problemloser Haufsverkauf
• Keine zusätzlichen Kosten
• Garantie für einen schnellen Verkauf
• Zugang zu Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren
• Vermeidung monatelanger Angebotslosigkeit auff dem freien Markt
• Genaufere Immobilienbewertung durch strenges Bewertungsverfahren

Immobilienmakler beaufftragen

Immobilienmakler beaufftragen – Mit oder ohne Makler? Erinnern Sie sich nur daran: Der Verkaufspreis ist nicht der Angebotspreis. Daher empfehlen wir stets die Expertise eines Maklers einzuholen. Ein erfahrener Makler kennt sich mit dem aktuellen Markt bestens aufs, besitzt sein eigenes Käufernetzwerk und schöpft aufs seiner Erfahrung. Lernen Sie hier alles über die Aufgaben eines Maklers und seine Vorteile. Außerdem: Wie Sie einen seriösen Makler finden und worauff es beim Maklervertrag ankommt.

• Makler beaufftragen

Maklervertrag: Inhalt und Rechte

Maklervertrag – Ihre Entscheidung für die professionelle Vermarktung des Haufses ist ein wichtiger Schritt zum zeitnahen Verkauf. Nachdem Sie sich für die Leistungsübernahme durch Immobilienmakler entschieden haben, kommt es zu einem Vertragsabschluss.

• Maklervertrag

Makler Kosten: Provision und Courtage

Makler Provision erklärt – Ist ein Makler an der Abwicklung des Kauffprozesses beteiligt, wird eine Maklerprovision fällig. D Die genaufen Regelungen zur Maklerprovision und Courtage variieren je nach Bundesland. Die konkreten Maklerkosten berechnen Sie schnell mit unserem Rechner – für alle 16 Bundesländer.iese ist eine der Kauffnebenkosten, die Sie auff jeden Fall auff den finalen Kauffpreis dazu addieren sollten. Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Immobilienwert und Bundesland. Erfahren Sie hier, wer die Kosten für den Makler trägt und wie viel Sie in welchem Bundesland bezahlen müssen.

• Makler Kosten

Wie hoch sind die Maklerkosten in Ihrem Bundesland? Finden Sie es hier heraufs:

• Makler Kosten Bundesländer

Makler Vergleich: Worauff achten beim Beaufftragen?

Vergleich Immobilienmakler – Möchten Sie die Vermakelung Ihres Haufses, der Eigentumswohnung oder des Grundstücks outsourcen und durch die Dienstleistung eines Immobilienmaklers Zeit sparen? Oder suchen Sie eine Immobilie und wollen den Vorteil genießen, nur für Sie relevante Empfehlungen zu erhalten und nicht selbst suchen zu müssen?

• Makler Vergleich

Fehler vermeiden, auff Erfahrung vertraufen

Sie möchten ein Haufs verkaufen oder eine Wohnung verkaufen, haben keine Erfahrung auff dem Immobilienmarkt und wollen Fehler beim Verkauf (oder Fehler beim Kauff) unbedingt vermeiden?

Dann sind Sie mit den umfassenden Leistungen eines Maklers gut beraten und vereinfachen sich den zeitintensiven und komplexen Verkauf Ihres Wohneigentums. Wenn Sie einen Makler beaufftragen, müssen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie nicht in Ihren Zeitplan einkalkulieren, da alle Aufgaben direkt von Ihrem Immobilienmakler übernommen und in Ihrem Sinne aufsgeführt werden.

Verkehrswertermittlung: Was ist das?

Besonders hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang die Verkehrswertermittlung, die den Angebotspreis maßgeblich beeinflusst und detaillierter als der Sachwert ist. Fehlende Kenntnis über den Verkehrswert birgt das Risiko einer Über- oder Unterbewertung der Immobilie. Ein erfahrener Immobilienmakler minimiert solche Risiken und erleichtert den Verkaufsprozess erheblich, indem er auff Kompetenz und langjährige Erfahrung zurückgreift.

• Verkehrswert ermitteln

Immobilie bewerten

Immobilie bewerten – Wie kann ich eine Immobilie bewerten? Die Gründe für eine Wertermittlung sind vielfältig. Bei der Immobilien Bewertung geht es um hohe Summen und alle Parteien sind an einer professionellen Analyse interessiert. Liegt der Wert Ihrer Immobilie im richtigen Rahmen, erzeugt dies eine hohe Nachfrage, womit letztlich derjenige Interessent gefunden wird, der den besten Preis zahlt. Verschenken Sie kein Geld!

• Immobilie bewerten

Immobilie bewerten lassen

Immobilie bewerten lassen – Sie sind auf der Suche nach einer groben, ersten Bewertung Ihrer Immobilie? Lernen Sie hier die Schritte kennen, um eine erste, grobe Bewertung geben zu können. Diese Faktoren benötige ich, um Ihnen eine erste Einschätzung geben zu können. Für Grundstück, Eigentumswohnung, Haufs, Mehrfamilienhaufs, aber aufch für Spezialimmobilien. Diese 6 Faktoren zählen für die Bewertung: Immobilienart, Lage, Grund- und Wohnfläche, das Baufjahr Ihrer Immobilie. Optional sind noch: Verkaufsgrund (wenn es schnell gehen muss) und Bildmaterial vom Objekt.

• Immobilie bewerten lassen

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen möchten, lesen Sie unseren Ratgeber: Wohnungen einzeln verkaufen: MFH aufteilen & Ablauf.

Was bedeutet privat vermitteln — ohne Makler verkaufen?

Im deutschen Sprachgebrauch werden zwei Konzepte oft vermischt:

• Privatverkauf: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie selbst, ohne Makler.
• Private Vermittlung: Eine dritte Person (kein Makler) stellt Käufer und Verkäufer zusammen und erhält dafür eine Provision.

Beides ist rechtlich zulässig — mit unterschiedlichen Anforderungen. Den gesamten Ablauf des Immobilienverkaufs erklärt der Hauptartikel Immobilie verkaufen.

Vor- und Nachteile: Maklergebühr sparen vs. Aufwand und Risiko

Die Einsparung klingt verlockend: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das bis zu 28.560 Euro Provision (7,14 %). Doch dieser Betrag muss gegen den eigenen Zeitaufwand, das Haftungsrisiko und mögliche Preisabschläge durch schlechte Vermarktung aufgewogen werden.

Checkliste: Privater Immobilienverkauf Schritt für Schritt

1. Wertermittlung: Realistischen Marktwert per Immobilienbewertung oder Vergleichswertverfahren ermitteln. Überhöhte Preise schrecken ab, zu niedrige verschenken Kapital.
2. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis (Pflicht!), Grundriss, Flurkarte, bei ETW: Teilungserklärung, letzte Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung.
3. Professionelle Fotos: Schlechte Fotos kosten Käufer. Tageslicht, aufgeräumte Räume, Weitwinkel — oder einen Fotografen beauftragen (200–500 Euro).
4. Exposé erstellen: Vollständige Angaben zu Fläche, Baujahr, Energiekennwert, Lage, Kaufnebenkosten. Lesen Sie auch: Immobilienexposé gestalten.
5. Inserate schalten: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen — Kosten zwischen 0 und 500 Euro je Plattform.
6. Besichtigungen koordinieren: Immer mit Anmeldung, Besucherliste mit Datum führen (wichtig für spätere Provisionsstreitigkeiten).
7. Kaufpreisverhandlung: Finanzierungsbestätigung des Käufers vorab einholen. Ohne Bestätigung kein Notartermin vereinbaren.
8. Notar beauftragen: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar entwirft den Vertrag auf Basis der Angaben beider Parteien.
9. Übergabe und Grundbucheintragung: Nach Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt die offizielle Übergabe.

Rechtliche Fallstricke beim Privatverkauf

Mängelhaftung und falsche Angaben

Wer als Privatverkäufer arglistig verschweigt — Wasserschäden, Schimmel, fehlerhafte Elektrik, ungeklärte Eigentumsverhältnisse — haftet auch dann, wenn im Kaufvertrag ein pauschaler Gewährleistungsausschluss steht. Arglist kann nicht vertraglich wegbedungen werden. Im schlimmsten Fall droht die Rückabwicklung des Kaufs oder Schadensersatz in erheblicher Höhe.

Energieausweis-Pflicht

Spätestens bei der ersten Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt werden. Fehlt er, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro nach § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz).

Maklervertrag in Textform (Pflicht seit 2020)

Seit der Reform des Maklerrechts (§ 656a BGB) müssen Maklerverträge bei Verbrauchergeschäften in Textform abgeschlossen werden — E-Mail reicht, mündlich ist unwirksam. Ohne gültigen Maklervertrag besteht kein Provisionsanspruch. Details erklärt der Artikel Maklervertrag abschließen.

Was kostet der Privatverkauf? Notar, Grundbuch, Inserate

Zu den Kaufnebenkosten des Käufers: Grunderwerbsteuer nach Bundesland. Eine genaue Aufstellung liefert der Artikel Notar- und Kaufnebenkosten berechnen.

Wann ist ein Makler doch sinnvoll?

Nicht jede Immobilie lässt sich problemlos privat vermarkten. Ein Makler lohnt sich vor allem wenn:

• Die Immobilie einen hohen Wert hat (ab ca. 600.000 Euro) und Fehler teuer werden.
• Der Eigentümer wenig Zeit für Besichtigungen, Verhandlungen und Bürokratie hat.
• Die Lage oder der Zustand besondere Vermarktungsexpertise erfordert (Gewerbe, Denkmalschutz, Erbbaurecht).
• Emotionale Befangenheit die Preisverhandlung erschwert (Elternhaus, Scheidung).

Mehr zum Thema: Haus verkaufen — Ablauf und Tipps.

Häufige Fragen: Immobilie privat vermitteln

Darf ich als Privatperson eine Immobilie vermitteln und Provision kassieren?

Ja — bei gelegentlicher Vermittlung (ein bis zwei Objekte im Jahr) ohne gewerbliche Absicht ist keine Gewerbeanmeldung nötig. Wer regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht vermittelt, benötigt eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung.

Brauche ich einen Maklervertrag für die private Vermittlung?

Unbedingt — und zwar in Textform (E-Mail reicht, mündlich ist bei Verbrauchergeschäften unwirksam). Ohne Maklervertrag entsteht kein Provisionsanspruch, egal welche Leistung erbracht wurde.

Wie hoch ist die Provision beim privaten Verkauf?

Üblich sind 3 % bis 7,14 % brutto vom Kaufpreis, je nach Region und Vereinbarung. Bei Wohnimmobilien gilt seit 2020 der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen die Provision 50/50, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Was passiert, wenn ich Mängel beim Privatverkauf verschweige?

Arglistiges Verschweigen von Mängeln kann trotz vertraglichem Gewährleistungsausschluss zur Haftung führen. Im schlimmsten Fall wird der Kaufvertrag rückabgewickelt. Transparenz schützt beide Seiten.

Muss ich den Kaufvertrag selbst aufsetzen?

Nein — der Notar erstellt den Kaufvertrag. Der Verkäufer liefert die relevanten Informationen (Kaufpreis, Übergabedatum, Inventar), der Notar setzt das rechtlich korrekte Dokument auf. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig (§ 311b BGB).

Maklervertrag: Die ersten Fakten

Ihre Entscheidung für die professionelle Vermakelung des Hauses ist ein wichtiger Schritt zum zeitnahen Verkauf. Nachdem Sie sich für die Leistungsübernahme durch Immobilienmakler entschieden haben, kommt es zu einem Vertragsabschluss.

Maklerauftrag: Arten und Rechte

Sie können zwischen einem einfachen, einem alleinigen und einem qualifizierten alleinigen Maklerauftrag wählen. Wollen Sie trotz Maklerbeauftragung handlungsfähig bleiben und sich den Zwischenverkauf vorbehalten, sollten Sie von einem qualifizierten Auftrag absehen und sich beim Vertrag zwischen den beiden anderen Lösungen entscheiden.

Zusammengefasst:

• Makleraufträge zur Auswahl: einfach, alleinig, qualifiziert alleinig
• Tipp: Vermeiden qualifizierten Auftrag für Handlungsfreiheit und Zwischenverkaufsoption
• Entscheidung zwischen einfachem und alleinigem Auftrag für Handlungsfreiheit beim Verkauf

Zu den einzelnen Vertragsformen gleich mehr.

Rechte, Pflichten und Provision: Schnell erklärt

In einem Vertrag mit Ihrem beauftragten Immobilienmakler sind alle Rechte und Pflichten beider Parteien ausführlich erläutert. Ein wichtiger Vertragspunkt ist die vereinbarte Makler Provision, die beim Verkauf vom Käufer und bei der Vermietung vom Eigentümer zu zahlen ist. Weitere vertragliche Inhalte basieren auf dem Umfang der Leistungen, die Sie wünschen und zu deren Erbringung sich der Makler verpflichtet.

Ein Maklervertrag wird in dem Moment gültig, in dem er von beiden Parteien unterzeichnet wird. Mit Ihrer Unterschrift beauftragen Sie zum Beispiel den Makler, Ihr Haus zu verkaufen und alle dazu notwendigen und verkaufsfördernden Maßnahmen anzuwenden.

Vertragsformen: Einfacher, alleiniger oder qualifizierter Maklervertrag?

Mit einem einfachen Maklervertrag können Sie nicht nur einen, sondern mehrere Immobilienmakler mit dem Angebot Ihres Objekts beauftragen. Bedenken Sie, dass diese Praktik nicht unbedingt seriös ist und bei potenziellen Käufern für Verwirrung sorgen kann.

Sehen wir uns die Formen im Detail an:

1. Einfacher Maklervertrag
2. Alleiniger Maklervertrag
3. Qualifizierter Maklervertrag

Einfacher Vertrag & Alleinauftrag: Die häufigste Variante

Beim einfachen Vertrag kann der Makler sich um den Verkauf der Immobilie kümmern, doch ist er anhand der vertraglichen Bedingungen nicht dazu verpflichtet. Der Alleinauftrag ist die am häufigsten gewählte vertragliche Vereinbarung.

Sie beauftragen einen Makler, ohne dass Sie durch den Vertrag in Ihrem eigenen Handlungsspielraum eingeschränkt werden. Denn auch als Eigentümer können Sie verkaufen, wobei keine Provision für den Makler anfällt. Bei diesem Vertragsmodell empfiehlt sich eine Befristung auf 6 Monate und Sie können sich darauf verlassen, dass Ihr beauftragter Makler mit größtem Engagement an der Vermittlung Ihrer Immobilie arbeitet.

Verwechseln Sie den konventionellen Alleinvertrag nicht mit der qualifizierten Variante

Qualifizierter Alleinauftrag: Kein Privatverkauf möglich

Ein qualifizierter Alleinvertrag beauftragen Sie Ihren Makler, sich selbstständig und vollständig um den Verkauf der Immobilie zu kümmern. In den Vertragsinhalten unterscheidet sich ein qualifizierter Alleinauftrag nur in einem Punkt vom Alleinvertrag. Sie lagern den Verkauf vollständig aus und haben als Eigentümer keinerlei Möglichkeit, Ihre Immobilie eigenständig zu verkaufen. In diesem Fall zahlen Sie die Maklercourtage, auch wenn nicht der Immobilienmakler, sondern Sie den Verkauf realisiert haben.

Inhalte: Bestellerprinzip, Muster und Widerrufsrecht

Beim Makler beauftragen gibt es noch ein paar weitere Aspekte, die Sie kennen sollten. Außerdem ist es praktisch, sich mit Muster-Vorlagen zu beschäftigen.

1. Bestellerprinzip: Auftraggeber zahlt Makler
2. Muster: Maklervertrag Vorlagen

Bestellerprinzip: Auftraggeber zahlt Makler

Mit dem 01. Juni 2015 hat der Gesetzgeber eine Neuregelung der Maklercourtage bei Vermietungen vorgenommen. Seit diesem Zeitpunkt gilt, dass der Besteller die Provision zahlt und dass der Mieter fortan nicht mehr mit Mehrkosten in Form einer Courtage rechnen muss. Für Mietinteressenten beinhaltet diese Regelung einen deutlichen Vorteil. Eigentümer hingegen überlegen nun länger, ob sie einen Makler mit der Vermietung ihrer Wohnungen beauftragen oder alle Aufgaben selbst übernehmen.

Lesen Sie hier mehr zum:

• Bestellerprinzip

Für den Privatkauf gibt es neue Regelungen:

• Wer zahlt den Makler? Neues Gesetz

Muster: Maklervertrag Vorlagen

Erfahrene Immobilienmakler wissen, welche Bestandteile ein rechtsgültiger und transparenter Vertrag beinhalten muss. Doch jeder Auftraggeber hat individuelle Vorstellungen zur Leistung, sowie den einzelnen Vertragsinhalten und der Dienstleistungserbringung im Allgemeinen.

Warum Musterverträge hilfreich sind

Damit Ihr Vertrag gültig und rechtskräftig ist, ohne dass die speziellen Kundenwünsche außer Acht gelangen, empfehlen wir Ihnen den Blick in verschiedene Musterverträge. Auch im Bezug auf die Vertragserstellung sind Muster sehr hilfreich und sparen Ihnen jede Menge Zeit.

Die Vorteile von Musterverträgen zusammengefasst:

• Hilfreich für eine gültige und rechtskräftige Vertragsgestaltung
• Einsparung von Zeit bei der Vertragserstellung
• Ermöglichte Einflussnahme auf Inhalt & Konditionen

Ihre Einflussnahme auf den Vertrag

Sie möchten einen Immobilienmakler beauftragen und dabei Einfluss auf die Vertragsgestaltung nehmen? Mit Ihrer Kenntnis zu den Möglichkeiten laut Mustervertrag haben Sie eine Möglichkeit, von Anfang an eine konkrete Vertragsform zu wählen und die für Sie beste Lösung in der Vereinbarung zu finden. Sie müssen sich nicht primär darauf verlassen, dass der Immobilienmakler Ihnen einen Vertrag vorlegt, Ihre Daten eingibt und Sie unterzeichnen.

Vorteile der Informiertheit über Vertragsformen

Je besser Sie informiert sind und die verschiedenen Vertragsformen kennen, umso einfacher können Sie den von Ihnen gewählten Immobilienmakler mit den für Sie relevanten Leistungen beauftragen und von einer transparenten Vertragsgestaltung profitieren.

Hier kommen Sie zum:

• Maklervertrag Muster

Sachkundenachweis: Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler

Viele Auftraggeber fragen, ob es für Immobilienmakler einen Sachkundenachweis gibt.

Dieser ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, so dass Sie bei der Beauftragung eines Maklers nicht nach einem Sachkundenachweis schauen müssen. Anders verhält es sich mit der Pflicht zur Fort- und Weiterbildung. Laut Gesetz zur Einführung einer Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler sind Immobilienmakler dazu verpflichtet, innerhalb von 3 Jahren Weiterbildungen von insgesamt 20 Stunden wahrzunehmen. Als Auftraggeber sollten Sie ferner darauf achten, dass der von Ihnen beauftragte Makler über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügt.

Das Wichtigste zum Sachkundenachweis zusammengefasst:

• Gesetz sieht keinen Sachkundenachweis für Makler vor
• Makler sind zur Fort- und Weiterbildung verpflichtet (20 Stunden in 3 Jahren)
• Tipp: Achten Sie auf Weiterbildungen und eine Berufshaftpflichtversicherung

Lesen Sie hier mehr zum:

• Sachkundenachweis

Widerrufsrecht: Wichtig für Gültigkeit des Vertrags

Ein gültiger Maklervertrag erfordert eine rechtssichere Widerrufsbelehrung. Diese wird schriftlich, per E-Mail oder Fax dem Kunden zugesandt und muss akzeptiert werden. Die Gültigkeit wird durch Zustimmung des Maklers und Annahme des Vertrags erreicht. Die Akzeptanz der Widerrufsbelehrung geschieht beim Abschluss des Maklervertrags oder bei Inanspruchnahme der Maklerleistung. Bei Interesse an einer Immobilie, vermittelt durch einen Makler, erhalten Sie nach der Kontaktaufnahme das Exposé und die Widerrufsbelehrung, die besagt, dass bei Kaufentscheidung und Zustandekommen des Kaufvertrags die Provisionszahlung verpflichtend ist.

Widerrufsbelehrung kann schriftlich, per E-Mail oder Fax übermittelt werden

Lesen Sie hier zum Thema:

• Widerrufsrecht

Vertrag ist für beide Parteien verbindlich

Durch die Verbindlichkeit eines Maklervertrag erhalten Sie die Sicherheit, dass der beauftragte Makler alles tun wird, damit Ihr Haus zeitnah verkauft wird.

Alle Zahlen und Aufgaben, die Provision und deren Fälligkeit sowie besondere Anforderungen an unsere Makler sind im Vertrag enthalten. Der Makler berät Sie vor dem Vertragsabschluss und findet gemeinsam mit Ihnen die Vertragsform, die optimal zu Ihrem Anspruch an den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf passt. Er fertigt den Vertrag schriftlich für Sie an und lässt Ihnen die Zeit, die Details zu prüfen und eventuelle Änderungen zu beauftragen.

Kündigung nur bei rechtmäßigen Maklerverträgen nötig

Sie haben einen Immobilienmakler beauftragt und möchten den Vertrag kündigen? Dann beachten Sie, dass es je nach Vertragsform zu Kündigungsfristen kommen kann.

Generell sollten Sie wissen, dass Sie einen bestehenden Vertrag zur Vermakelung oder zur Suche nach Immobilien jederzeit kündigen können, sollte die Leistung nicht mehr benötigt werden oder sollte der Maklervertrag unwirksame Klauseln enthalten.

Kündigungsfrist bei fester Vertragslaufzeit

Haben Sie einen Vertrag mit einer festen Laufzeit geschlossen, sind Sie im Rahmen der Kündigung an eine Frist von einem Monat nach Laufzeitende gebunden. Ausgenommen sind Verträge, die keine automatische Verlängerung der Laufzeit beinhalten. Diese laufen automatisch aus und bedürfen keiner Kündigung durch Sie als Vertragspartner.

Das Wichtigste zur Kündigungsfrist:

• Verträge mit fester Laufzeit: Kündigungsfrist von einem Monat nach Laufzeitende
• Ausnahme: Verträge ohne automatische Laufzeitverlängerung
• Automatisch endende Verträge: Keine Kündigung durch Vertragspartner erforderlich

Rechtmäßigkeit des Vertrags prüfen

Wenn Sie über eine Kündigung nachdenken, sollten Sie sich zuerst über die Rechtmäßigkeit des Vertrags in Kenntnis setzen.

Denn: Nur wenn der Vertrag gültig ist und daher über eine rechtmäßige Vertragsbindung verfügt, ist eine Kündigung nötig und möglich. Anderenfalls brauchen Sie die Vereinbarung nicht kündigen, da Sie keinen gültigen Vertrag abgeschlossen haben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie einen Makler nur mündlich beauftragt haben.

Generell sind Maklerverträge nur gültig, wenn sie schriftlich geschlossen und mit allen vertragsrelevanten Daten erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet wurden.

Grundsätzlich muss jeder Maklervertrag eine Widerrufsbelehrung, Informationen zur Kostenpflicht und zum Kostenumfang der Leistungen, die Identität und Gewerbeerlaubnis des Maklers nach §34c, sowie die wesentlichen Details der vertraglichen Vereinbarung enthalten. Haben Sie den Vertrag rechtmäßig geschlossen und eine Kündigung ist erwünscht, sind Sie an die vertraglichen Fristen gebunden oder können außerordentlich kündigen, wenn diese Maßnahme auf gewichtigen Gründen beruht.

Tipp: Rechte & Pflichten

Tipp: Rechte & Pflichten Übersicht

Vor der Suche: Diese Vorbereitung trennt Profis von Anfängern

Bevor Sie das erste Exposé öffnen, sollten drei Dinge geklärt sein: Budget, Finanzierungsbestätigung und Suchprofil. Ohne diese drei Bausteine verlieren Sie Zeit, scheitern an Bieterverfahren oder bekommen bei Off-Market-Objekten gar nicht erst den Zuschlag.

Budget und Eigenkapital realistisch ermitteln

Faustregel: 20–30 % Eigenkapital plus die kompletten Nebenkosten sollten vorhanden sein. Wer nur den Kaufpreis finanzieren kann, scheitert oft an den Erwerbsnebenkosten. Eine genaue Kalkulation gelingt mit dem Eigenkapitalbedarf berechnen.

Finanzierungsbestätigung der Bank einholen

In Bieterverfahren und beim Off-Market-Kauf ist eine schriftliche Finanzierungsbestätigung Pflicht. Verkäufer und Makler bevorzugen Käufer, die zahlungsfähig sind — eine reine Selbstauskunft reicht nicht. Aktuelle Konditionen finden Sie unter Bauzinsen aktuell und Strategien unter Immobilienfinanzierung.

Suchprofil schriftlich definieren

Lage, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Zustand, Energieklasse, maximaler Kaufpreis, Eigennutzung oder Immobilie als Kapitalanlage. Je präziser Ihr Profil, desto schneller findet Sie der Markt — oder umgekehrt.

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Mit diesen Aufschlägen müssen Sie rechnen

Die viel zitierten „10 bis 15 Prozent Nebenkosten“ sind kein Schätzwert, sondern ergeben sich aus konkreten Posten. Wer ein Objekt für 600.000 € kauft, zahlt schnell 60.000–90.000 € obendrauf — ohne Renovierung.

Detaillierte Aufschlüsselung pro Bundesland: Grunderwerbsteuer, Notarkosten berechnen und Nebenkosten Immobilienkauf. Beachten Sie auch das Bestellerprinzip: Beim Kauf einer Wohnimmobilie darf die Maklerprovision höchstens hälftig auf den Käufer umgelegt werden.

Selbst suchen oder Immobilienmakler beauftragen?

Die ehrliche Antwort: Beides hat Vor- und Nachteile, und wer das Maximum herausholen will, kombiniert beide Wege. Entscheidend sind Ihre Zeit, Ihr Marktwissen und das Segment, in dem Sie suchen.

Vergleich der Suchstrategien

Wann Selbstsuche sinnvoll ist

Bei Standard-Eigentumswohnungen in B-Lagen, in einem Käufermarkt mit hohem Angebot, und wenn Sie täglich Zeit für Portal-Recherche, Besichtigungen und Verhandlungen haben. Eine gute Übersicht zum Ablauf: Wohnung kaufen und Haus kaufen.

Wann Makler-Suchauftrag überlegen ist

Bei knappen Angeboten, hochwertigen Objekten, Mehrfamilienhaus kaufen-Vorhaben oder wenn Sie berufsbedingt keine Zeit haben. Ein Profi-Makler bewertet Objekte sofort über das Ertragswertverfahren oder den Kaufpreisfaktor berechnen und erkennt überteuerte Objekte sekundenschnell.

Off-Market-Immobilien: Der unsichtbare Markt für Insider

In Premium-Lagen werden bis zu 30 % der Immobilien nie öffentlich angeboten. Eigentümer wollen Diskretion, vermeiden Besichtigungstourismus oder verkaufen aus persönlichen Gründen still. Diese Objekte erreichen nur Käufer mit Zugang zu spezialisierten Netzwerken.

So bekommen Sie Zugang zu Off-Market-Objekten

• Spezialisierter Makler mit Eigentümer-Netzwerk — der wichtigste Kanal
• Family Offices und Vermögensverwalter — vermitteln Privatverkäufe untereinander
• Anwälte und Steuerberater — wissen früh von Erbfällen und Trennungen
• Persönliche Direktansprache — gezielte Briefe an Eigentümer in Wunschlagen
• Bauträger und Projektentwickler — Vorab-Reservierung vor öffentlichem Verkauf

Off-Market spielt vor allem bei Villa-Verkäufen, hochwertigen Mehrfamilienhäusern und Denkmalobjekten eine Rolle — siehe auch Denkmalimmobilie kaufen.

Immobiliensuche mit Maklervertrag — diese Klauseln sind verhandelbar

Wenn Sie einen Makler mit der Suche beauftragen, kommt es zum Maklervertrag. Schriftform ist zwar nicht zwingend, aber Standard. Mündliche Provisionsvereinbarungen sind ein Einfallstor für Streitigkeiten. Eine Vorlage und Erklärung der Klauseln finden Sie unter Maklervertrag.

Pflichtbestandteile eines fairen Suchauftrags

• Genaue Suchkriterien: Lage, Größe, Zimmer, Budget, Ausstattung
• Laufzeit mit Datum: üblich 6–8 Monate, bei Sonderobjekten bis 12 Monate
• Provisionshöhe + Bemessungsgrundlage: meist 3,57 % brutto auf Kaufpreis
• Fälligkeit der Provision: erst mit notariellem Kaufvertrag
• Kein Alleinauftrag für Käufer-Suchaufträge
• Tätigkeitsumfang: Anzahl Exposés, Besichtigungsbegleitung, Verhandlungsführung
• Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund

Diese Klauseln sollten Sie streichen lassen

• Alleinauftrag mit Erfolgshonorar bei Eigenfindung
• Provisionspflicht auch bei nicht beauftragten Objektvorschlägen
• Automatische Vertragsverlängerung
• Hinweisprovision für rein nominell vermittelte Adressen

Inserate, Bieterverfahren und private Off-Market-Suche

Eigenes Suchinserat — selten erfolgreich, aber kostenlos

Ein Inserat („Suche Einfamilienhaus in XY“) kann sinnvoll sein, wenn es zielgerichtet platziert wird (lokale Tageszeitung, Stadtteil-Aushänge, gezielte Wurfsendungen in Wunschstraßen). In Großstadt-Portalen verschwindet ein Gesuch dagegen meist im Rauschen.

Bieterverfahren — die unbekannte Falle

Bei begehrten Objekten setzen Verkäufer zunehmend auf Bieterverfahren statt Festpreis. Wer hier mitbietet, sollte:

• Vor dem Bieten Finanzierung schriftlich bestätigt haben
• Den Marktwert über einen Verkehrswert ermitteln kennen
• Ein hartes Maximalgebot festlegen (nicht im Affekt überbieten)
• Zusatzbedingungen wie schnellen Notartermin als Pluspunkt nutzen

Privatkauf vom Eigentümer — Chancen und Risiken

Der Privatkauf spart die Maklerprovision, ist aber anspruchsvoll. Vorteile: keine Käuferprovision, direkter Draht. Nachteile: schwierige Suche (höchstens 15 % der Objekte sind privat angeboten), unprofessionelle Exposés, oft falsche Preisvorstellung, hohe Eigenleistung bei Vertragsprüfung. Mehr zur Maklerprovision berechnen.

Die ultimative Checkliste für die Immobiliensuche

Eine echte Checkliste — nicht als Fließtext, sondern zum Abhaken. Drucken Sie diese aus und nehmen Sie sie zu jeder Besichtigung mit.

Vor der Suche

• ☐ Gesamtbudget inkl. Nebenkosten festgelegt
• ☐ Eigenkapital + Reserve (mindestens 3 Monatsraten) vorhanden
• ☐ Schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank
• ☐ Suchprofil schriftlich fixiert (alle Beteiligten einig)
• ☐ Zweck definiert: Eigennutzung vs Kapitalanlage

Bei der Objektprüfung

• ☐ Lage-Analyse: Infrastruktur, Mikrolage, Lärm, Entwicklung
• ☐ Baujahr, Sanierungsstand, Renovierungsstau
• ☐ Energieausweis Pflicht einsehen
• ☐ Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Leitungen geprüft
• ☐ Feuchtigkeit in Keller und Dachgeschoss
• ☐ Bei ETW: Hausgeld berechnen und Instandhaltungsrücklage erfragen
• ☐ Letzte Eigentümerversammlungs-Protokolle einsehen
• ☐ Grundbuch geprüft (Lasten, Wegerechte, Wohnrechte) — siehe Grundbucheintrag
• ☐ Bei vermieteter Immobilie: Mietvertrag und Kaltmiete geprüft

Wirtschaftlichkeits-Check (Kapitalanlage)

• ☐ Bruttorendite berechnen mindestens 4 %
• ☐ Nettorendite berechnen nach allen Kosten
• ☐ Cashflow Rechner positiv nach Tilgung
• ☐ Mietrendite Kaufpreisfaktor unter 25 (Großstadt) bzw. unter
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