Immobilien kaufen für Einsteiger: Jetzt neu!

Für die erste Immobilie, Haus oder Wohnung, als Kapitalanlage oder für Eigennutzer, hier sammeln wir jetzt Wissen und Werkzeuge (Formeln, etc.) für Immobilien Einsteiger. Tatsächlich erreichen uns viele E-Mails, die Fragen werden immer mehr, daher die Idee, ein neues Projekt zu gestalten, dass sich ausschließlich spezialisiert, auf das Thema:

• Immobilie Investment lernen – auf Immobilien-Erfahrung.de

Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick auf die Inhalte werfen, in einem kurzen Überblick.

Kriterien der Immobilie: Ihre persönlichen Ziele

Schritt Nummer 1: Wir definieren Ihre persönlichen Ziele. Einfach gesagt:

• Eigennutz vs Kapitalanlage

Ihre Ziele bei einer Kapitalanlage-Immobilie

Bevor es also in dem Prozess der Immobiliensuche geht, machen Sie sich Gedanken über Ihre Ziele als Immobilieninvestor. Geht es Ihnen lediglich um Eigennutz oder wollen Sie die berühmte „finanzielle Freiheit“, „nie wieder arbeiten“ und „von Immobilien leben“, also „sehr gut leben“.

Altersvorsorge Eigennutz – Stopp!

Interessant ist, dass viele eine Immobilie zum Eigennutz holen und dann davon ausgehen „ich muss nie wieder Miete zahlen! Viele machen den Fehler und denken, wenn ich eine Immobilie für den Eigennutz kaufe, habe ich fürs Alter ausgesorgt und wohne mietfrei! Ein fataler Fehler, denn Betriebskosten fallen immer an. Wenn die Immobilie später 20, 30 oder sogar 40 Jahre alt ist, kommen auch viele Reparaturen hinzu, Sanierung und Modernisierung.

Die Lösung: Erst Kapitalanlage, dann (vielleicht) Eigennutz

Deshalb denken Sie auch mit dem Ziel „nur“ Eigennutz, über eine zweite Immobilie, als Kapitalanlage nach!

Zumindest, um die Betriebskosten im Alter zu zahlen, ebenso Reparaturen und für eine monatlich, kleine Rendite aus der Miete, der bis dahin, bereits ab bezahlten Immobilie. Neben Eigennutz vs Kapitalanlage, geht es um die Prüfung der eigenen Finanzsituation. Die große Frage:

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Sie lernen aber auch Parameter kennen z.b. die Lage.

Die perfekte Überleitung zu den Kriterien Ihrer Immobiliensuche.

Eigenkapital: Finanzierung? Bonität?

Die Frage, „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“, haben wir schon besprochen. Typischerweise verlangt die Bank ungefähr 15% Eigenkapital, je nach Bonität, Bank und Ansprechpartner (+/- 5%). Mit guter Bonität, können Sie es aber auch schaffen, mit 0% Eigenkapital zu finanzieren.

Bonität, also Kreditwürdigkeit und vorhandenes Eigenkapital, sind für Immobilien-Einsteiger ein wichtiges Thema, denn wer kann eine Immobilie schon bar bezahlen?

Gleichzeitig scheiden sich hier die Geister, Eigennutzer sollten so viel Kapital möglich zur Verfügung stellen. Kapitalanleger wiederum, sollten versuchen, so wenig Eigenkapital wie möglich, für die Finanzierung bereitstellen zu müssen, also im Idealfall 0%.

Warum und wieso lernen Sie hier:

• Immobilie kaufen

Wohnung finden: Makler, Portale, …?

Sie haben Ihre Ziele definiert, die Lage geprüft und optimale Regionen und Orte für sich gefunden. Sie haben Ihre Bonität überprüft, die Finanzierung und vielleicht sogar eine vorherige Finanzierungsbestätigung für Betrag XY.

Tipp! Mit einer vorherigen Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, kommen Sie deutlich schneller an Gute, rentable Immobilien.

Das heißt, die Bank bestätigt im Vorfeld: Wir würden Herr oder Frau XY eine Immobilie im Wert von XY finanzieren.

Die meisten suchen zuerst eine Immobilie und gehen dann zu ihrer Bank. Das kostet viel Zeit und mitunter findet der Verkäufer schnell eine andere Person, gerade in einem Immobilienmarkt wie Deutschland, die die Immobilie kauft und die entsprechende Finanzierung sofort bereitstellen kann.

Danach gibt es verschiedene Wege und Möglichkeiten, an Immobilien zu kommen.

• Kleinanzeigen in Zeitungen
• Kleinanzeigen auf Ebay
• Immobilienportale, wie ImmobilienScout24, Immonet und andere
• Privates Netzwerk kontaktieren, „wer kennt jemanden, der jemanden kennt?“
• Immobilienmakler, auch für Zugriffe, Immobilienportal Veröffentlichung
• …

Lage, Wohnungstyp und Zustand

Im Folgenden geht es darum, die richtige Lage für das eigene Immobilien-Investment zu finden. Es gibt verschiedene Lagerarten.

Welche 3 Lagearten gibt es bei Immobilien?

Sie kennen das Sprichwort aller Immobilienmakler und -investoren: „Lage, Lage, Lage“. Recht haben sie, denn die Lage ist ein großer Parameter in Ihrer (späteren) Rentabilitätsrechnung.

In 99,9 % der Fälle spricht man von A-, B- und C-Lage.

A-Lage: Investment-Immobilie

A-Lage bei Immobilien heißt:

• Preis: Sehr hohe Kaufpreise / Quadratmeterpreise
• Kauf von Investment-Immobilie (Spekulation auf Zukunft)
• Standorte wie München

B-Lage: Rendite-Immobilie

B-Lage bei Immobilien heißt:

• Preis: Hohe / „durchschnittliche“ Kaufpreise
• Kauf von Rendite-Immobilie (Cashflow aus Vermietung)
• Standorte wie Wiesbaden

C-Lage: Risiko-Immobilie

C-Lage bei Immobilien heißt:

• Kleinstädte / Gemeinden in strukturschwachen Regionen
• Demografische, stagnierende oder abnehmende Entwicklung

Standortwahl und Nähe der Immobilie(n)

Im Idealfall suchen / kaufen Sie eine Immobilie an einem Standort, der von Ihrem „Leben, nicht zu weit entfernt ist“. Sie selbst wohnen in Hannover, Ihre Familie aber in München? Dann können mitunter auch Standorte infrage kommen, die auf dem Weg liegen. Praktisch für Besichtigungen und auch die spätere Arbeit an und mit der Immobilie.

Auf dem Weg liegen hier im Beispiel, gute Städte in B-Lage (rentabler als Hannover, München selbst), wie:

• Kassel
• Nürnberg
• Ingolstadt
• Göttingen
• Würzburg
• Erfurt
• Jena
• Bamberg

So funktioniert Ihre Standortwahl als Immobilien Einsteiger, einfach gesagt.

Das heißt, die Standortwahl bezieht sich wieder auf die Vorbereitung in Schritt 1. Eine Immobilie, die hunderte Kilometer entfernt ist und Besuche mit großem Aufwand verbunden sind, empfiehlt sich nicht, als erste Immobilie.

Welcher Immobilientyp passt zu Ihrer Lage, der finanziellen Situation und der Demografie? Als Immobilieninvestor stehen Ihnen viele verschiedene Wohnungsarten und Hausarten zur Verfügung. Die Frage ist, welche Art von Immobilie passt am besten zu Ihrem persönlichen Zielen, die Sie in Schritt 1 definiert haben?

Eigentumswohnung bewerten: Kaufpreis? Zur Eigentumswohnung bewerten und den Kaufpreis berechnen – hier alle Details.

Sie haben eine Immobilie gefunden, in Ihrer prognostizierten Lage, zu einem für Sie guten Preis, perfekt! Doch lässt sich am Preis noch etwas machen? Ganz allgemein:

Ist die Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, ihr Geld wert?

Merken Sie sich Folgendes:

Ein Angebotspreis (z.b. Immobilienportal) ist kein Verkaufspreis

Vorteil für Sie!

Zumindest dann, wenn Sie wissen, wie Sie für einen geringeren Verkaufspreis, mit aussagekräftigen Fakten, argumentieren können. Größter Faktor in der Minderung des Kaufpreises ist natürlich die Substanz der Immobilie. Doch wie bewertet man eine Immobilie? Welche Aspekte gehören zu einer Immobilienbewertung? Was müssen Sie beachten, wenn es um Gemeinschaftseigentum geht, Wohnzimmer, Bad, Küche, Dachstuhl,…

Eine fundierte Immobilienbewertung hat die effektivsten Auswirkungen, wenn es um die Kaufpreisgestaltung geht. Bessere Argumente, als klare Fakten, können Sie nicht finden.

Außerdem lernen Sie, wie Sie eine Immobilie schon beim ersten Blick auf das Angebot „bewerten“ können. Genauer berechnen Sie die Rentabilität der Immobilie bei Vermietung. Dieser Wert (Mietrendite) gibt einen Einblick, durch nur 2 Faktoren: Kaufpreis und Jahresmiete.

Tipp für zukünftige Immobilien Investoren!

Zwei Dinge werden Sie konstant benötigen und hören: Mietrendite, bzw. genauer die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor. Beide helfen, Immobilienangebote schnell zu bewerten. Lernen Sie hier mehr über den Unterschied und lernen Sie meine Empfehlung für Sie, als Immobilien Einsteiger kennen:

• Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

Kaufprozess, Notar, Grundbuch, Schlüsselübergabe?

Zu guter Letzt kommt die Kaufabwicklung. Alles vom Notar, über den vorläufigen Kaufvertrag, den Kaufvertrag, Grundbucheintragung, Schlüsselübergabe und natürlich alle Kosten, diese Sie als Immobilienkäufer, an die verschiedenen Stellen, überweisen müssen. Zum Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, bestehen in den meisten Fällen aus:

• Notarkosten
• Kosten für den Grundbucheintrag
• Maklerkosten
• Grunderwerbsteuer

Für Immobilienkäufer, im ersten Schritt wichtig, die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, je nach Bundesland, sie liegt derzeit zwischen 3,5% und 6,5 % vom Kaufpreis.

Wenn Verkäufer, Notar, gegebenenfalls der Makler, ebenso das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) bezahlt wurden, kann der Grundbucheintrag vorgenommen werden.

Herzlichen Glückwunsch, Sie sind Besitzer Ihre ersten Immobilie!

Nebenkosten beim Wohnungsverkauf: Checkliste

Der Verkauf einer Wohnung ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die je nach Land und Region unterschiedlich ausfallen können.

Bevor wir uns die einzelnen Gebühren genauer anschauen, hier die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

1. Maklergebühren
2. Notarkosten
3. Grunderwerbsteuer
4. Kosten für das Wertgutachten
5. Kosten für die wichtigsten Unterlagen

In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer dagegen ihre Wohnung privat zu verkaufen und beauftragen stattdessen einen Makler mit der Wohnungsveräußerung. Daher machen die Maklergebühren in der Regel auch einen Großteil der Nebenkosten aus. Wann ein Immobilien Wertgutachten sinnvoll ist und was es kostet, erfahren Sie in unserem Ratgeber.r machen die Maklergebühren in der Regel auch einen Großteil der Nebenkosten aus. Schauen wir sie uns genauer an.

Maklergebühren für Vermarktung & Verkauf

Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, um Ihre Wohnung zu verkaufen, müssen Sie in der Regel eine Maklerprovision zahlen. Im Rechner für Maklerprovision sehen Sie alle Kosten für Käufer und Verkäufer auf einen Blick. Diese Provision variiert je nach Makler und kann zwischen 3% und 7% des Verkaufspreises betragen. Die Maklergebühren umfassen in der Regel die Kosten für die Vermarktung der Immobilie, die Durchführung von Besichtigungen, die Unterstützung bei der Verhandlung des Kaufpreises und die Erstellung des Kaufvertrags.

Zwischen 3% und 7% des Kaufpreises

Notarkosten bei der Abwicklung

Beim Wohnungsverkauf ist die Abwicklung über einen Notar gesetzlich vorgeschrieben. Daher kommen Sie auch hier nicht über die Notarkosten herum. Die Notarkosten setzen sich aus verschiedenen Gebühren zusammen, die sich nach dem Kaufpreis der Immobilie richten und gesetzlich festgelegt sind. Sie belaufen sich auf 1,5 – 2 % des Kaufpreises. Dazu gehören beispielsweise die Grundgebühr, die sich am Wert der Immobilie orientiert, sowie die Gebühren für die Erstellung von Urkunden und Bescheinigungen.

Zwischen 1,5 und 2% des Kaufpreises

In den meisten Fällen übernimmt der Käufer die Notarkosten.

Grunderwerbsteuer: Zu zahlen vom Käufer

Beim Verkauf einer Wohnung fällt auch die Grunderwerbsteuer an. Auch diese wird vom Käufer gezahlt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und muss innerhalb von einigen Wochen nach dem Kauf an das Finanzamt gezahlt werden.

Zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises

Alles Weitere rund um das Thema Steuern erfahren Sie hier:

• Wohnungsverkauf Steuern

Kosten für die Immobilienbewertung

Ob Maisonettewohnung oder Mikroapartment – Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie erst wissen, wie viel das Objekt wert ist. Hierfür wird die Wohnung von einem ein zertifizierten Gutachter auf den Zustand und mögliche Mängel überprüft und ein Wertgutachten erstellt. Das bildet die Grundlage für den späteren Kaufpreis. Die Kosten für ein Wertgutachten können je nach Umfang und Art des Gutachtens zwischen einigen Hundert und mehreren Tausend Euro betragen.

Gebühren für die wichtigsten Unterlagen

Für den Wohnungsverkauf brauchen Sie außerdem mehrere Unterlagen, die Sie nicht nur dem neuen Eigentümer übergeben müssen, sondern zum Beispiel auch für den Kaufvertrag und die Verkaufsabwicklung benötigen. Dazu gehören zum Beispiel der Energieausweis, ein Grundbuchauszug, sowie der Bebauungsplan. Den verbrauchsorientierten Energieausweis können Sie bereits für weniger als 100 Euro bekommen, beim bedarfsorientierten Ausweis sollten Sie mit mehreren Hundert Euro rechnen. Auch den Grundbuchauszug sollten Sie nicht vergessen. Dieser kostet unbeglaubigt 10 Euro und beglaubigt 20 Euro.

Einige Kosten für die Beschaffung der Verkaufsunterlagen im Überblick:

• Verbrauchsorientierter Energieausweis: unter 100 Euro
• Bedarfsorientierten Energieausweis: über 100 Euro
• Unbeglaubigter Grundbuchauszug: 10 Euro
• Beglaubigter Grundbuchauszug: 20 Euro

Optional: Renovierungs- & Modernisierungskosten

Um den Immobilienwert zu steigern und den Kaufpreis zu erhöhen, entscheiden sich manche Eigentümer dazu ihre Wohnung kurz vor Verkauf zu renovieren und zu modernisieren. Welche Kosten hierfür anfallen hängt sowohl von dem Umfang der Renovierungsarbeiten ab, als auch von den verwendeten Materialien und der Größe der Wohnung.

Fazit: Kosten vorab kalkulieren

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer Wohnung mit verschiedenen Kosten verbunden ist, die im Vorfeld genau kalkuliert werden sollten. Eine genaue Planung und Vorbereitung kann helfen, unangenehme Überraschungen und unnötige Kosten zu vermeiden. Es empfiehlt sich daher, sich im Vorfeld umfassend zu informieren und eine genaue Kostenübersicht zu erstellen.

Immobilien Guru – App #1

Mit dieser App bzw. Idee hat Weihnachten alles angefangen, zwei Monate später ist die Immobilien App (v.1.0) fertig und im App Store!

Download im App Store

Hier findest du die kostenlose Immobilien App in den Stores:

Kostenlos im App Store!

Mehr zur App und den Rechnern findest du außerdem hier:

• Immobilien Guru App

Die Idee: Immobilien App für Anfänger

Es gibt tausende Apps für Ernährung, tausende für Sport, Millionen für Gaming und nur eine Handvoll Immobilien Apps, vorwiegend zur Wohnungssuche.

Weihnachten hatte ich dann die Idee: Ich baue ganz einfache Immobilien- und Finanz-Rechner für Einsteiger. Die Immobilien Guru Beispiel: Du kannst einen Tilgungsplan (Zinsen, Tilgung, Kreditrate, Vorfälligkeit berechnen) komplex in Ratgebern mit tausend Wörtern erklären oder ihn einfach zeigen. Tipps zur Kreditrückzahlung: Sondertilgung. Mein Lehrer in der Wirtschaftsschule sagte immer: „Bring dem ‚Armen‘ keine Fische, gib ihnen eine Angel‘, ein einfaches Zitat aus dem Süden von Bayern, dass aber viel Wahres enthält. „Learning by doing“ wäre auch treffend.

15+ kleine Rechner für Eigenkapital, Sparplan (Rücklagen), Tilgungsplan, Kaufnebenkosten nach Bundesland, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und vieles mehr!

Die Immobilien App für Einsteiger mit dem Ziel:

1. Eigenkapital aufbauen
2. Günstige Immobilie finden
3. Immobilie (als Kapitalanlage) kaufen

Neue Funktionen der Immobilien App

In den kommenden Wochen und Monaten werden ich die Rechner verfeinern und neue Rechnern bauen, auch für Eigentümer*innen. Schon jetzt findest du in der App außerdem den Mitanteileigentumsrechner (Kauf einer Eigentumswohnung > Teil einer Eigentümergemeinschaft) oder auch Wohnflächenberechnung, Funktionsfläche und vieles mehr, alles nach DIN 277 und WolfV.

• Immobilien Guru Funktionen

Lukinski Villas App: Ferienimmobilie & Kapitalanlage – App #2

Ferienimmobilie oder auch Kapitalanlage (bewohnen und vermieten oder nur vermieten), in der Lukinski Villas App findest du jetzt eine Selektion von Schmuckstücken in Ibiza, Marbella, Los Angeles, Miami (und weiteren Orten).

Auf meinen Reisen, insbesondere im Spanisch-sprachigen Raum, knüpfe ich mehr und mehr Kontakte. Einige führen zu den wirklichen Schmuckstücken: Villas in Ibiza, Marbella, Los Angeles (und weiteren Hotspots). Mit den Lukinski Villas App kannst du ein paar dieser Schmuckstücke entdecken, als Ferienimmobilie oder auch Kapitalanlage (bewohnen und vermieten oder nur vermieten).

Download im App Store

Hier findest du die kostenlose Villas App in den Stores:

Kostenlos im App Store!

Mehr zur App und den Villas findest du außerdem hier:

• Lukinski Villas App Mehr dazu: Ferienimmobilie.

Immobilien Erfahrung App: Investment lernen – App #3

Wie lernt man „eine Immobilie zu kaufen“? Am besten mit der Immobilien-Erfahrung.de App. 30 Schritte, konstruiert von unserem Experten, zur ersten Immobilie.

Außerdem findest du in der App das gesamte Wiki mit über eintausend Fachbegriffen, einfach und verständlich erklärt.

Download im App Store

Hier findest du die kostenlose Immobilien App in den Stores:

Kostenlos im App Store!

Mehr zur App und den Weg zum Investor findest du außerdem hier:

• Immobilien Erfahrung App

FIV Magazine App: Mode- & Immobilien-Magazin – App #4

Schon über 25 Ausgaben vom FIV Magazine, meinem kleinen Media-Baby der 90er, meine „kleine Vogue“. Alles Ausgaben gibt es jetzt kostenlos mit allen Covern, Interviews in der FIV Magazine App.

Download im App Store

Hier findest du die kostenlose Immobilien App in den Stores:

Kostenlos im App Store!

Mehr zur App und zum Magazin findest du hier:

• FIV Magazine App