Einkommensteuer (ESt) – Steuer für natürliche Personen

Die Einkommensteuer (ESt) ist eine direkte Personensteuer, die auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird – orientiert am Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen (zvE): Summe aller Einkünfte minus Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen und Freibeträge. Geregelt im Einkommensteuergesetz (EStG).

Zwei Erhebungsformen:

• Veranlagte ESt – Selbstständige, Freiberufler, Vermieter führen selbst ans Finanzamt ab (Steuererklärung)
• Lohnsteuer (LSt) – Vorauszahlung auf die ESt; Arbeitgeber behält monatlich ein und führt ans Finanzamt ab
• Kapitalertragsteuer (Abgeltungssteuer) – pauschal 25 % auf Zinsen, Dividenden, Fondsausschüttungen

Die ESt ist Gemeinschaftsteuer: 42,5 % Bund, 42,5 % Länder, 15 % Gemeinden. Sie ist mit Abstand die ergiebigste Einnahmequelle des Staates.

Die 7 Einkunftsarten nach § 2 EStG

Das EStG kennt nur sieben Einkunftsarten – alles andere ist nicht einkommensteuerpflichtig (Beispiel: privater Lottogewinn, Schenkung). Für Immobilieninvestoren besonders relevant: Nr. 6 (V+V) und Nr. 7 (Spekulation).

• 1. Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13)
• 2. Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15) – z. B. Fix-Flip Strategie bei mehr als 3 Objekten in 5 Jahren
• 3. Einkünfte aus selbstständiger Arbeit (§ 18) – Freiberufler
• 4. Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (§ 19) – Lohn, Gehalt
• 5. Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20) – Zinsen, Dividenden (i. d. R. Abgeltungssteuer 25 %)
• 6. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21) – Mieteinnahmen aus Immobilien
• 7. Sonstige Einkünfte (§ 22, 23) – u. a. Spekulationsgewinne bei Immobilienverkauf innerhalb von 10 Jahren

Grundtabelle, Splittingtarif & Steuersätze im Überblick

Deutschland hat einen progressiven Tarif: Je höher das zvE, desto höher der Grenzsteuersatz. Vier Tarifzonen werden unterschieden:

Splittingtarif für Ehepaare/eingetragene Lebenspartner: Beide Einkommen werden addiert, halbiert, einzeln versteuert und das Ergebnis verdoppelt. Vorteil v. a. bei stark unterschiedlichen Einkommen – kann mehrere tausend Euro pro Jahr sparen.

Rechenbeispiel: ESt bei 70.000 Euro zvE (Single)

• zvE: 70.000 Euro
• Tarifliche ESt (Grundtabelle): ca. 18.500 Euro
• + Solidaritätszuschlag: 0 Euro (entfällt für die meisten)
• + ggf. Kirchensteuer 8 oder 9 % auf ESt: ca. 1.480–1.665 Euro
• Durchschnittssteuersatz: ca. 26,4 % – Grenzsteuersatz für jeden zusätzlichen Euro: 42 %

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen – das müssen Vermieter wissen

Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien sind Einkünfte nach § 21 EStG. Sie werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert – nicht mit der Abgeltungssteuer. Die Steuerlast lässt sich aber massiv senken:

Was reduziert die Steuer auf Mieteinnahmen?

• AfA (Absetzung für Abnutzung) – Gebäude (nicht Grundstück!) wird über 50 Jahre (2 % p. a.) bzw. bei Neubau über 33 Jahre (3 % p. a.) abgeschrieben. Bei Denkmalimmobilien bis zu 9 % p. a. in den ersten 8 Jahren – stärkster Hebel überhaupt
• Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung – voll absetzbar (Tilgung NICHT)
• Erhaltungsaufwand – Reparaturen, Instandhaltung, sofort absetzbar
• Verwaltungskosten – Hausverwaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Kontoführung
• Maklerprovision bei Neuvermietung, Anwaltskosten, Steuerberater
• Fahrtkosten zur Immobilie (Wohnungsbesichtigung, Übergabe etc.)
• Grundsteuer (sofern nicht umgelegt), Versicherungen

Insider-Tipp: Wer eine Immobilie mit hoher AfA, hohen Schuldzinsen und überschaubarer Miete kauft, kann steuerliche Verluste produzieren – die mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden. So sinkt das zvE und damit die Steuerlast auf das Hauptgehalt. Dieses Konzept ist Kernstück der renditeoptimierten Immobilie als Kapitalanlage.

Vor Kauf unbedingt die Nettorendite nach Steuern berechnen, nicht nur die Bruttorendite. Den Cashflow bestimmen Steuern entscheidend mit.

Spekulationssteuer – wenn der Verkauf zur ESt wird

Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, fällt der Gewinn unter die ESt (§ 23 EStG, „private Veräußerungsgeschäfte“). Bei Eigennutzung in den letzten 2+1 Jahren entfällt die Steuer. Details:

• Spekulationsfrist berechnen – wann läuft sie ab?
• Spekulationssteuer Rechner – Höhe der Steuer ermitteln
• Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen
• Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen

Lohnsteuer (LSt) – Vorauszahlung der ESt für Arbeitnehmer

Die Lohnsteuer ist keine eigene Steuerart, sondern eine Erhebungsform der Einkommensteuer. Der Arbeitgeber behält sie direkt vom Bruttolohn ein und führt sie ans Finanzamt ab. Höhe richtet sich nach der Lohnsteuerklasse:

Mit der Steuererklärung wird gegengerechnet: Wer zu viel Lohnsteuer gezahlt hat (z. B. wegen Werbungskosten, V+V-Verlusten, Pendlerpauschale), bekommt zurück. Wer zu wenig gezahlt hat, muss nachzahlen.

Welche Formulare brauche ich? Mantelbogen, Anlage N, V, KAP & Co.

Die Steuererklärung besteht aus dem Hauptvordruck (Mantelbogen) plus passenden Anlagen je nach Einkunftsart:

• Mantelbogen ESt 1 A – persönliche Daten, Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen
• Anlage N – Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (Lohn, Werbungskosten)
• Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (pro Objekt eine Anlage!)
• Anlage KAP – Kapitalerträge (nur nötig, wenn Sonderfälle wie Kirchensteuer, Auslandskonto, höherer persönlicher Steuersatz günstiger als 25 %)
• Anlage SO – Sonstige Einkünfte (z. B. Spekulationsgewinne aus Immobilienverkauf)
• Anlage G – Einkünfte aus Gewerbebetrieb (z. B. bei Fix-Flip > 3 Objekte/5 Jahre)
• Anlage S – Einkünfte aus selbstständiger Arbeit (Freiberufler)
• Anlage AV – Riester-Rente
• Anlage Vorsorgeaufwand – Kranken-, Pflege-, Rentenversicherung
• EÜR – Einnahmen-Überschuss-Rechnung (für Selbstständige bis 600.000 Euro Umsatz)

Wer muss eine Steuererklärung abgeben (Pflichtveranlagung)?

• Selbstständige, Freiberufler, Gewerbetreibende
• Vermieter mit Mieteinnahmen über 410 Euro Gewinn p. a.
• Arbeitnehmer mit Steuerklassenkombination III/V oder IV mit Faktor
• Empfänger von Lohnersatzleistungen (Eltern-, Arbeitslosengeld) > 410 Euro
• Wer mehrere Arbeitgeber gleichzeitig hat (Lohnsteuerklasse VI)

Welche Rechtsformen unterliegen der Einkommensteuer?

Nicht jede Rechtsform zahlt ESt – Kapitalgesellschaften zahlen Körperschaftsteuer. Die ESt trifft v. a. natürliche Personen und Personengesellschaften (über das Transparenzprinzip).

Rechtsform	Einkommensteuer?	Bemerkung
Einzelunternehmen / Freiberufler	Ja	persönlicher Steuersatz auf Gewinn
GbR	Ja (Gesellschafter)	Transparenzprinzip
OHG	Ja (Gesellschafter)	Transparenzprinzip
KG	Ja (Gesellschafter)	Transparenzprinzip
GmbH & Co. KG	Mischform	natürliche Pers. → ESt, GmbH → KSt
GmbH	Nein → KSt	aber: Gesellschafter zahlt ESt auf Ausschüttungen
UG (haftungsbeschränkt)	Nein → KSt	analog GmbH
AG	Nein → KSt	Aktionäre zahlen Abgeltungssteuer
Familienstiftung	Nein → KSt	Begünstigte zahlen ESt auf Auskehrungen

Transparenzprinzip bei Personengesellschaften

Personengesellschaften (GbR, OHG, KG) zahlen selbst keine ESt. Der Gewinn wird auf Ebene der Gesellschaft „einheitlich und ges