Villa verkaufen: Wenig Routine, hoher Anspruch

Ratgeber von Stephan M. Czaja, Lukinski

Während Wohnungsverkäufe in Köln und Einfamilienhäuser, die in Köln verkauft werden relativ standardisiert verkauft werden werden, ist der Villenverkauf die Ausnahme. Entsprechend fehlt vielen Eigentümern die Erfahrung. Gleichzeitig ist jede Villa ein Unikat.

• Lage und Umfeld
• Grundstücksgröße
• Architektur und Baujahr
• Nutzungsmöglichkeiten
• Käuferstruktur

Standardlösungen funktionieren hier nicht. Ohne klaren Plan verlieren Verkäufer Zeit, Verhandlungsspielraum oder im schlimmsten Fall Geld.

• Seltene Verkaufssituation
• Hoher Vermögenswert
• Individuelle Ausgangslage

Der richtige Einstieg: Ziel und Rahmen klären

Bevor Unterlagen für den Verkauf zusammengestellt oder Gespräche geführt werden, sollte die Richtung feststehen. Geht es um Diskretion, um einen schnellen Abschluss oder um den maximalen Preis?

Diese Entscheidung prägt den gesamten Verkaufsprozess. Genauso wie beim Villenverkauf in Düsseldorf oder auch beim Verkauf von Villen in Berlin.

• Preisziel festlegen
• Zeithorizont definieren
• Grad der Öffentlichkeit bestimmen

Auch beim Immobilienverkauf in Köln.

Ein klarer Start verhindert unnötige Korrekturen im weiteren Verlauf.

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Die 12 Schritte im Verkauf gibt es auch als Video. Weitere Inhalte finden Sie auf meinem YouTube Immobilien Kanal.

Vorbereitung: Grundlage für einen sauberen Verkauf

Die Qualität der Vorbereitung entscheidet maßgeblich über den Erfolg. Gerade im hochpreisigen Segment erwarten Käufer Transparenz und Professionalität.

• Unterlagen vollständig
• Preis realistisch angesetzt
• Strategie klar definiert

Unterlagen strukturiert zusammenstellen

Je hochwertiger die Villa, desto höher die Erwartungen. Fehlende oder unklare Dokumente führen fast immer zu Verzögerungen.

• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Baupläne und Grundrisse
• Nachweise zu Modernisierungen

Immobilienwert realistisch einschätzen

Vergleichsobjekte sind in Köln begrenzt, Angebotspreise oft nicht belastbar. Der Marktwert ergibt sich aus einer individuellen Betrachtung.

• Lage und Mikrolage
• Zustand und Ausstattung
• Nutzungspotenzial

Der Angebotspreis ist ein strategisches Werkzeug – kein Wunschwert.

Gefragte Villenlagen in Köln

Im hochpreisigen Segment konzentriert sich die Nachfrage insbesondere auf:

• Marienburg
• Hahnwald
• Rodenkirchen
• Lindenthal
• Sülz (Randlagen)
• Junkersdorf

Vermarktung: Öffentlich oder diskret?

Beim Villenverkauf stellt sich fast immer die Frage nach der richtigen Vermarktungsform.

• Diskretion vs. Reichweite
• Käuferqualität vs. Sichtbarkeit

Off Market: Gezielt und vertraulich

Beim Off Market Verkauf wird die Villa ausschließlich ausgewählten Interessenten angeboten.

• Keine Immobilienportale
• Gezielte Käuferansprache
• Hohe Diskretion

On Market: Sichtbar, aber gesteuert

Die öffentliche Vermarktung erhöht die Reichweite, erfordert jedoch eine klare Steuerung.

Viele Anfragen bedeuten nicht automatisch den besten Abschluss.

Selbst verkaufen oder Makler beauftragen?

Beide Wege sind möglich, unterscheiden sich jedoch deutlich im Aufwand.

• Eigenregie oder professionelle Unterstützung

Privatverkauf

Volle Kontrolle, aber auch volle Verantwortung – von der Preisfindung bis zur Verhandlung.

Die entscheidende Frage lautet oft: Wollen Sie Ihre Zeit dafür investieren?

Verkauf mit erfahrenem Makler

Ein spezialisierter Makler strukturiert den Prozess, filtert Käufer und führt Verhandlungen. Die Entscheidungshoheit bleibt beim Eigentümer.

• Markterfahrung
• Qualifiziertes Käufernetzwerk

Kontakt

Typische Fehler beim Villenverkauf

Die meisten Probleme entstehen bereits in der Vorbereitung.

1. Unrealistische Preisvorstellungen
2. Unvollständige Unterlagen
3. Unpassende Vermarktung
4. Keine Bonitätsprüfung
5. Unstrukturierte Besichtigungen
6. Schwache Verhandlungsbasis

Käuferauswahl und Besichtigungen

Im Villensegment zählt Qualität mehr als Quantität.

• Wenige, passende Interessenten
• Bonität frühzeitig prüfen

Verhandlung, Notar und Abschluss

Preisverhandlungen verlaufen sachlich und zahlenbasiert. Nach der Einigung folgen Kaufvertrag, Notartermin und Zahlungsabwicklung.

• Vertrag prüfen
• Notartermin
• Übergabe regeln

Steuern und Nachbereitung

Nach dem Verkauf sollten steuerliche Themen geklärt werden.

• Spekulationssteuer prüfen
• Nutzung berücksichtigen

Sicher verkaufen? Mit Struktur und Erfahrung

Der Verkauf einer Villa in Köln ist komplex und anspruchsvoll. Wer strukturiert vorgeht, früh klare Entscheidungen trifft und den Prozess aktiv steuert, schafft die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Abschluss – unabhängig davon, ob diskret oder öffentlich verkauft wird.

Mehrfamilienhaus bewerten in unter 5 Minuten

Lass uns mit einem Case starten, der dir heute passieren könnte:

Stell dir vor, ein Bekannter sitzt neben dir im Café und sagt: „Hier in der Straße will jemand ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ich kannte die alte Dame, ihr Sohn kümmert sich jetzt darum. Ich frag mal nach für dich.“ Einen Tag später bekommst du die Zahlen auf WhatsApp: 240.000 Euro Jahresmiete, Kaufpreis soll 8,5 Millionen sein, A-Lage. Klingt spannend – aber ist das wirklich ein guter Deal?

Wichtig ist: Du brauchst im ersten Schritt nur zwei Zahlen – den Kaufpreis (KP) und die jährliche Nettokaltmiete (JNKM). Damit kannst du sofort den Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite berechnen. Beides sind die wichtigsten Kennzahlen, um zu erkennen, ob ein Investment überhaupt sinnvoll sein kann.

Kostenlose Rechner für deine Schnellbewertung

Egal ob Rendite oder Kaufpreisfaktor – nutze meine kostenlosen Immobilienrechner auf Immobilien Guru oder direkt den Kaufpreisfaktor-Rechner.

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Kaufpreisfaktor und Bruttorendite berechnen

Beispiel:

• Kaufpreis: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Jetzt direkt loslegen:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Es dauert über 35 Jahre, bis du den Kaufpreis über Mieteinnahmen wieder drin hast – ohne Kosten, ohne Zinsen, ohne Risiko.

Bruttomietrendite berechnen

Rendite = JNKM / Kaufpreis = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Klingt erst mal okay – aber das ist die Bruttorendite. Nach Kosten bleibt davon spürbar weniger übrig. Dazu gleich mehr.

Kaufpreisfaktor nach Lage – die Bandbreite verstehen

Ein Faktor von 35 ist nicht überall schlecht – und ein Faktor von 18 nicht überall gut. Hier die typischen Bandbreiten:

Die magische Grenze: warum erst ab ~5,5 % Bruttorendite gerechnet wird

Wenn du mit Fremdkapital arbeitest – und das tun fast alle – musst du die laufenden Kosten gegenrechnen. Hier die ehrliche Aufschlüsselung:

Was frisst deine Rendite wirklich auf?

• Zins: aktuell ca. 3,5 % p.a. auf den Darlehensbetrag
• Instandhaltung: 1,0 % (Neubau) bis 4,0 % (unsanierter Altbau) – Faustregel Mittelwert: 2,0 %
• Verwaltung: 250–350 € pro Wohneinheit p.a. (ca. 0,3–0,5 % vom KP)
• Mietausfallpauschale: 2 % der JNKM (Leerstand, Mietnomaden)
• Tilgung: 1–3 % – das ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau

Daumenregel: Erst ab einer Bruttorendite über 5,5 % trägt sich das Objekt selbst. Bei 2,8 % zahlst du jeden Monat drauf – trotz voller Mieteinnahmen.

Brutto vs. Netto – der entscheidende Unterschied

Beispiel auf 4 Mio. € Kaufpreis bei 240.000 € JNKM (= 6 % brutto):

• Bruttomieteinnahmen: 240.000 €
• – Instandhaltung 2 %: −80.000 €
• – Verwaltung: −10.000 €
• – Mietausfall 2 %: −4.800 €
• = Nettomieteinnahmen: ca. 145.000 €
• Nettomietrendite: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

Aus 6 % Brutto werden also schnell 3,6 % Netto. Diese Zahl gehört in jeden Pitch.

Wie viel solltest du höchstens zahlen?

Drehe die Formel um. Du willst mindestens 6 % Bruttorendite?

Maximaler Kaufpreis = JNKM / gewünschte Rendite = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Bei 6 % dürfte das Objekt also maximal 4 Mio. € kosten. Bei 8 % sogar nur 3 Mio. €.

Beispiel: Du willst 8 %

Kaufpreis = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Alles, was darüber liegt, ist finanziell nicht attraktiv – oder du musst den Kaufpreis herunterhandeln.

Kaufnebenkosten – der vergessene Faktor

Achtung: Der reine Kaufpreis ist nie der Endpreis. Beim Mehrfamilienhaus kommen Kaufnebenkosten von 8–12 % obendrauf:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg)
• Notar + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 %
• Maklercourtage: 0–7,14 % (verhandelbar, oft hälftig)

Bei 4 Mio. € Kaufpreis musst du also realistisch 4,3–4,5 Mio. € Kapitaleinsatz einplanen. Diese Nebenkosten verschlechtern deine Rendite zusätzlich um ca. 0,3–0,5 Prozentpunkte.

Cashflow-Realitätscheck – was bleibt am Monatsende?

Schnellrechnung für ein MFH zu 4 Mio. € mit 80 % Finanzierung:

• Eigenkapital (20 % + Nebenkosten): ca. 1,2 Mio. €
• Darlehen: 3,2 Mio. € → Zins 3,5 % + Tilgung 2 % = 5,5 % Annuität
• Annuität p.a.: 176.000 €
• Nettomieteinnahmen p.a.: ca. 145.000 €
• Operativer Cashflow: −31.000 € p.a. (vor Steuer, vor AfA)
• Nach AfA (2 %) und Steuervorteil: meist ±0 bis leicht positiv

Erkenntnis: Auch bei 6 % Bruttorendite ist der Deal in den ersten Jahren oft nur „schwarze Null“. Der Vermögensaufbau läuft über Tilgung + Wertsteigerung, nicht über Cashflow.

Mietsteigerungspotenzial – der versteckte Hebel

Ein Faktor von 30 kann ein Top-Deal sein – wenn die Mieten 30 % unter Marktniveau liegen. Das ist bei Altbestand mit Langzeitmietern sehr häufig.

Beispiel: 240.000 € JNKM heute, Marktmiete wäre 320.000 €. Nach Mieterwechsel und Modernisierung steigt die Rendite von 2,8 % auf 3,8 % – und der Verkehrswert mit. Das ist die Königsdisziplin: kaufen, aufwerten, vermieten, halten.

Frage daher immer:

• Wie alt sind die Mietverträge? (Indexmiete? Staffelmiete?)
• Wie weit liegen die Mieten unter Mietspiegel?
• Gibt es Modernisierungspotenzial (§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierung)?
• Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Checkliste: Welche Zahlen fragst du beim Verkäufer ab?

Bevor du ein Angebot abgibst – diese Punkte musst du kennen:

• Kaufpreis + Vorstellung Verhandlungsspielraum
• JNKM – Aufstellung pro Einheit (Soll- und Ist-Miete)
• Wohn- und Nutzfläche in m² (gesamt + pro Einheit)
• Baujahr + letzte Kernsanierung
• Energieausweis (Effizienzklasse, Endenergiebedarf)
• Heizung (Typ, Baujahr, GEG-Konformität)
• Dach + Fassade (Zustand, letzte Sanierung)
• Mieterstruktur (Mietdauer, Alter, soziale Lage)
• Leerstand aktuell + letzte 3 Jahre
• Instandhaltungsrücklage (sofern vorhanden)
• Grundbuchauszug (Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerecht)
• Bodenrichtwert + Grundstücksgröße
• Erbbaurecht? (Killer-Kriterium für viele Käufer)

Sind 8,5 Millionen ein guter Deal? Renditeobjekt vs. Investmentobjekt

Auf immobilien-erfahrung.de bin ich ausführlich darauf eingegangen: Unterschied Rendite- und Investmentimmobilien.

Der Unterschied liegt im Fokus: Bei einer Renditeimmobilie zählt, was monatlich auf dein Konto kommt – also positiver Cashflow durch Mieteinnahmen, meist in B-Lagen und C-Lagen. Bei einer Investmentimmobilie setzt du auf langfristige Wertsteigerung und Verkaufserlös – meist in A-Lage wie Berlin, Köln, Düsseldorf, Hamburg, München.

Du willst direkt Cash? Variante 1 bringt dir laufende Einnahmen. Du willst Longterm mehr Cash? Variante 2 verlangt Geduld, Kapital und Marktkenntnis – dafür winkt später ein großer Gewinn (und ggf. nach 10 Jahren steuerfrei).

Noch besser:

Wenn du günstig in A-Lage kaufst und aufwertest: Cashflow + Longterm Cash = Königsklasse. Kaufen, aufwerten, Miete steigern, Wertsteigerung mitnehmen.

FAQ – die häufigsten Fragen zur MFH-Schnellbewertung

Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?

Als grobe Faustregel: Ein Faktor unter 20 ist klassischer Cashflow-Bereich, 20–25 ist Mischkalkulation, über 25 brauchst du subst

Über uns: Lukinski & Partner in NRW, Berlin, München

Mein Name ist Stephan M. Czaja, Gründer von Lukinski. Gemeinsam mit meinen Investoren-Partnern verfügen wir über mehr als 30 Jahre Erfahrung in Investment, Immobilienankauf und Bestandshaltung. Diese Erfahrung erlaubt uns, innerhalb weniger Tage eine fundierte Bewertung abzugeben und Verkäufe ohne Umwege abzuwickeln — vom Erstkontakt bis zum Notar.

Unser Erfolg basiert auf drei Grundprinzipien: Zuverlässigkeit, Diskretion und Flexibilität. Wer einmal an uns verkauft hat, weiß: keine Kette aus Anfragenden, keine Besichtigungstourismus, kein Rückzieher wegen geplatzter Bankenfinanzierung.

Direktankauf statt Maklerverkauf — der Unterschied

Beim klassischen Maklerverkauf läuft deine Immobilie 3–9 Monate über den freien Markt. Beim Direktankauf an einen Bestandsinvestor wie uns sprichst du mit dem Endkäufer — kein Zwischenhändler, kein Bonitätsrisiko, kein offenes Exposé.

• Geschwindigkeit: Erstangebot in 14 Tagen, Notartermin in 4–8 Wochen
• Sicherheit: Eigenkapital geprüft, kein Finanzierungsvorbehalt nötig
• Diskretion: Kein öffentliches Inserat, keine Nachbarn-Besichtigung
• Kosten: Keine Maklerprovision (Ersparnis 3,57 % brutto vom Kaufpreis)
• Klarheit: Ein Verhandlungspartner statt 20 Interessenten

Unser Fokus: Wohnungen bis 50 m² & Mehrfamilienhäuser ab 200 m²

Unser Ankaufsprofil ist bewusst eng gesteckt. Wir kaufen nicht alles — wir kaufen das, was wir kennen, bewerten und langfristig im Bestand halten können. Konkret:

• Eigentumswohnungen 1–2 Zimmer, bis 50 m² Wohnfläche
• Mehrfamilienhäuser ab 200 m² Gesamtwohnfläche, idealerweise 4–20 Einheiten
• Baujahr ab 1950 (jünger bevorzugt, Gründerzeit auf Anfrage)
• Vermietet oder unvermietet — beides willkommen
• Lage: A- und B-Lagen in NRW, Berlin, München sowie umliegende Speckgürtel
• Mietrendite-Erwartung: ab 3,0 % brutto in München, ab 4,5 % in NRW

Kontaktiere uns — diskret und unverbindlich

Besitzt du eine Immobilie, die diesen Kriterien entspricht? Dann melde dich. Wir behandeln jede Anfrage vertraulich und geben innerhalb von 14 Tagen eine erste indikative Preisspanne ab.

• Direkt Kontakt aufnehmen
• Ankaufsprofil als PDF herunterladen

Ankaufskriterien im Detail — Wohnung vs. Mehrfamilienhaus

Damit du sofort einschätzen kannst, ob deine Immobilie passt, hier die Kriterien beider Asset-Klassen im direkten Vergleich:

Was wir NICHT kaufen

Genauso wichtig wie das Ankaufsprofil ist das Ausschlussprofil. Spar dir und uns Zeit — folgende Objekte passen nicht zu unserer Strategie:

• Einfamilienhäuser zur Eigennutzung
• Ferienimmobilien, Mikroapartments unter 18 m²
• Erbpacht-Objekte ohne Restlaufzeit über 50 Jahre
• Gewerbeobjekte ohne Wohnanteil
• Standorte unter 50.000 Einwohnern abseits der Metropolregionen
• Objekte mit ungeklärter Eigentumslage (außer Erbengemeinschaft, dazu unten mehr)

Standortprofile: Köln, Düsseldorf, Berlin, München & mehr

Jede Stadt hat ihr eigenes Investmentprofil. Mietniveau, Kaufpreisfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) und typische Mikrolagen unterscheiden sich erheblich. Hier ein Überblick zu unseren Kernstandorten:

Warum genau diese Standorte?

Diese Städte haben gemeinsam: hohe Zuwanderung, niedrige Leerstandsquoten (unter 2 %), starker Mietwohnungsmarkt, demografisch wachsende Zielgruppen. Für Bestandsinvestoren bedeutet das: kalkulierbare Mietausfallrisiken und stabile Wertentwicklung. Mehr zur Immobilie als Kapitalanlage.

Warum kleine Wohnungen — die Investoren-Logik

Kompakte 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen sind aus Vermietersicht das defensivste Asset im Wohnsegment:

• Höchste Mietnachfrage: Singles, Studierende, junge Berufstätige, Pendler
• Niedrigster Leerstand: Schnellere Nachvermietung, kürzere Vakanzphasen
• Höchste Quadratmeter-Miete: Kleine Wohnungen erzielen pro m² mehr als Familienwohnungen
• Hohe Fungibilität: Im Verkaufsfall jederzeit liquidierbar
• Geringere Investitionssumme pro Einheit: Bessere Streuung im Portfolio

Zustand deiner Immobilie — wir kaufen jeden

Wir kaufen Immobilien in jedem Zustand. Renovierungsbedarf, Sanierungsstau, leerstehende Einheiten oder schwierige Mieterstruktur sind kein Ausschlusskriterium — sie sind Teil unserer Wertschöpfungslogik.

Bezugsfertig & modernisiert

Sofort vermietbare Objekte zum Vergleichswert. Hier zahlen wir markttypische Faktoren ohne Renovierungsabschlag.

Renovierungsbedürftig

Sanierungsstau wird im Kaufpreis berücksichtigt — wir kalkulieren mit unseren Handwerkerstrukturen, nicht mit Listenpreisen. Das gibt uns Spielraum, dir trotzdem ein faires Angebot zu machen.

Problem-Objekte

Mietnomaden, Bauschäden, ungeklärte Heizungssituation, Schimmel, fehlende Energieausweise — alles diskutabel. Sprich uns offen darauf an, je transparenter du bist, desto schneller die Bewertung.

So bewerten wir deine Immobilie

Faire Preise heißt nicht „irgendein Preis“. Wir arbeiten mit zwei standardisierten Verfahren:

Ertragswertverfahren (bei Mehrfamilienhäusern)

Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor. Der Faktor ergibt sich aus Lage, Zustand, Mietspiegelposition und Modernisierungspotenzial. Beispiel Köln-Ehrenfeld, Bestand vermietet, mittlere Ausstattung: Jahresnettomiete 60.000 € × Faktor 24 = Kaufpreis 1.440.000 €.

Vergleichswertverfahren (bei Eigentumswohnungen)

Hier ziehen wir tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Wohnungen aus dem Gutachterausschuss heran und justieren über Faktor und Zustand. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Immobilienbewertung.

Was den Preis konkret hebt oder senkt

• +: Energieeffizienzklasse A–C, Balkon/Terrasse, Aufzug, Stellplatz, ruhige Lage trotz Zentrumsnähe
• +: Aktuelle Miete unter Mietspiegel (Aufholpotenzial)
• −: Energieklasse F–H, Sanierungsstau, Erbpacht, ungünstiger Schnitt, Erdgeschoss zur Straße
• −: Aktuelle Miete deutlich über Mietspiegel (Risiko Mieterhöhungssperre)

Ablauf des Verkaufs — in 5 Schritten zum Notar

1. Anfrage (Tag 1): Du sendest uns Eckdaten der Immobilie über das Kontaktformular oder per E-Mail.
2. Unterlagenprüfung (Tag 2–7): Wir bitten um Grundbuchauszug, Mietverträge, Energieausweis, Wohnflächenberechnung. Bei MFH zusätzlich Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre.
3. Indikatives Angebot (Tag 7–14): Du erhältst eine schriftliche Preisspanne mit Bewertungslogik.
4. Besichtigung & finales Angebot (Woche 3–4): Eine einzige diskrete Besichtigung, danach finales bindendes Kaufangebot.
5. Notartermin (Woche 5–8): Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto oder Direktzahlung gegen Lastenfreistellung.

Unterlagen-Checkliste — das brauchst du

Je vollständiger deine Unterlagen, desto schneller die Bewertung. Folgende Dokumente solltest du bereithalten:

Pflicht (immer nötig)

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Flurkarte / Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Grundriss

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Letzte 3 Eigentümerversammlungs-Protokolle
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der WEG
• Höhe der Instandhaltungsrücklage

Bei vermieteten Objekten zusätzlich

• Aktuelle Mietverträge
• Mietaufstellung mit Kalt-/Warmmiete je Einheit
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
• Mieterhöhungshistorie

Sonderfälle: Erbe, Scheidung, Zwangslage

Erbengemeinschaft

Wir kaufen regelmäßig aus

Warum Influencer Marketing?

CM by Lukinski

Influencer Marketing ist heute eine der effektivsten Methoden, um Zielgruppen direkt anzusprechen. Mit kreativen Strategien und Datenanalysen helfen Influencer dabei, Markenbotschaften authentisch und persönlich zu vermitteln. Egal ob für Lifestyle-Produkte, Mode oder sogar hochwertige Immobilien – Influencer schaffen Vertrauen und bringen Reichweite.

CM Creator setzt genau hier an: Mit maßgeschneiderten Kampagnen, die Trends setzen, statt ihnen zu folgen. Wenn du also Lust hast, in die Welt des Influencer Marketings einzutauchen, bietet CM Creator die perfekte Gelegenheit.

Stellenangebot: Influencer Marketing Specialist (Vollzeit)

In dieser Position entwickelst und leitest du Influencer-Kampagnen für namhafte Kunden. Von der Auswahl der passenden Creators bis zur Performance-Analyse bist du in allen Schritten involviert. Dein Arbeitsplatz ist unser Büro in Köln, wo dich ein junges, kreatives Team erwartet.

• Kreative Strategien entwickeln
• Kampagnen planen und umsetzen
• Zusammenarbeit mit Influencern
• Daten analysieren und Ergebnisse optimieren

Klingt spannend? Dann bewirb dich jetzt und starte durch!

• Bewerbung: Influencer Marketing

Praktikum im Influencer Marketing – Berufseinstieg

Du möchtest erste Erfahrungen im Influencer Marketing sammeln? Als Praktikant/in unterstützt du unser Team bei der Planung und Umsetzung von Kampagnen. Dabei lernst du alles, was du für eine Karriere in diesem Bereich brauchst.

• Unterstützung bei der Strategieentwicklung
• Recherche und Ansprache von Influencern
• Organisation und Auswertung von Kampagnen
• Erste Einblicke in Datenanalysen

Mit einem Praktikum bei CM Creator legst du den Grundstein für deine Karriere im digitalen Marketing.

• Bewerbung: Influencer Marketing

Was uns verbindet

Ob bei CM Creator oder hier bei Lukinski – der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Kombination aus Kreativität und Strategie. Während wir uns bei Lukinski auf Immobilienmarketing konzentrieren, zeigt CM Creator, wie man diese Prinzipien auf Influencer Marketing überträgt. Beide Welten profitieren von Innovation, Präzision und dem Fokus auf echte Verbindungen.

Jetzt bewerben

Ob Vollzeitstelle oder Praktikum – bei CM Creator erwartet dich ein kreatives Umfeld, in dem du wachsen kannst. Bewirb dich noch heute und werde Teil eines Teams, das Influencer Marketing neu definiert.

Wir freuen uns auf deine Bewerbung!

Was macht eine Influencer Agentur?

Unsere Influencer Agentur und weitere Cases findest du hier: CM Creator Cases!

Outdoor und Event Kampagnen:

Indoor Kampagnen:

Fashion! Bis zu virtuellen Influencern:

Plattformen wie Model Agency One bringen Marken und Creator für wirkungsvolle Kampagnen zusammen.

Wir kaufen Ihr Mehrfamilienhaus sofort – diskret und kapitalstark

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten? Nicht immer hat man eine Wahl. Erbengemeinschaften, Scheidungen, plötzlicher Liquiditätsbedarf, Sanierungsstau ohne Eigenkapital, gewerblicher Grundstückshandel oder schlicht der Wunsch nach Portfolio-Bereinigung – die Gründe für einen schnellen Verkauf sind so vielfältig wie die Eigentümer selbst.

Wir kaufen Ihr Mietshaus in NRW und Berlin diskret, mit schneller Abwicklung. Mehr zu uns finden Sie hier: Direkt Ankauf Immobilien

Wir bieten Ihnen mehr als nur Geschwindigkeit – wir bieten Planungssicherheit:

Keine Maklergebühren, keine Provision
Verbindliches Kaufpreisangebot binnen 48 bis 72 Stunden
Notartermin innerhalb von 14 Tagen möglich
Auszahlung in der Regel binnen 4 bis 8 Wochen nach Notartermin
Diskretion: kein Schild, kein Inserat, keine öffentliche Vermarktung
Wir kaufen auch mit Sanierungsstau, Leerstand oder schwierigen Mietern

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung – und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserem Investoren-Netzwerk. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Drei Wege zum schnellen Verkauf – welcher passt zu Ihnen?

Je nach Dringlichkeit, Diskretionsbedarf und gewünschtem Verkaufspreis gibt es drei realistische Wege. Die folgende Tabelle zeigt, welcher Weg für welche Situation geeignet ist:

Faustregel: Je schneller, desto höher der Abschlag. Aber: Ein schneller Verkauf zu 88 Prozent kann unterm Strich besser sein als ein langer Verkauf zu 100 Prozent – wenn Zinsen, Leerstand oder Erbschaftssteuer gegen Sie laufen.

Der Faktor – die wichtigste Zahl beim Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser werden nicht über Quadratmeterpreise verkauft, sondern über den Faktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator genannt). Der Faktor multipliziert die Jahresnettokaltmiete (JNKM) und ergibt den Kaufpreis. Für jeden Investor – ob Family Office, Bestandshalter oder Kapitalanleger – ist das die zentrale Kennzahl.

Faktor nach Lage – realistische Spannen

Rechenbeispiel: MFH in B-Lage

• Objekt: 6 Wohneinheiten, 480 m² Wohnfläche
• Monatsnettokaltmiete: 4.800 EUR
• Jahresnettokaltmiete: 57.600 EUR
• Faktor B-Stadt: 20
• Marktpreis: 1.152.000 EUR
• Schnellverkauf-Preis (–10 %): ca. 1.037.000 EUR
• Sofort-Ankauf-Preis (–15 %): ca. 979.000 EUR

Mehr zur Renditeberechnung erfahren Sie hier. Der richtige Angebotspreis ist der wichtigste Hebel für die Verkaufsgeschwindigkeit.

Je attraktiver der Faktor, desto schneller der Deal. Es geht nicht um ein Traumhaus, sondern um Cashflow.

Mietsituation – der heimliche Preistreiber

Bei einem MFH ist die Mietsituation oft wichtiger als der bauliche Zustand. Investoren prüfen zuerst die Mieten – nicht die Tapeten.

So bewerten Investoren die Mietsituation

• Voll vermietet, marktnahe Mieten: Maximaler Faktor, schneller Verkauf
• Voll vermietet, deutlich unter Marktmiete: Käufer kalkuliert Mietsteigerungspotenzial – Faktor steigt
• Indexmieten oder Staffelmieten: Pluspunkt, planbarer Cashflow
• Teilvermietet (z. B. 4 von 6 WE): Faktor sinkt, längere Verhandlung
• Komplettleerstand: Bewertung über Sachwert + Marktmietenpotenzial, häufig Sanierer-Investoren
• Schwierige Mieter / Mietnomaden: Deutlicher Abschlag, aber spezialisierte Käufer existieren

Insider-Tipp: Eine WE leerziehen lassen vor dem Verkauf? Selten sinnvoll. Ein vermieteter Bestand mit 95 % Vermietungsquote verkauft sich schneller als ein „aufgeräumtes“ Haus mit drei Leerständen.

Dokumente für den Verkauf – die Investoren-Checkliste

Profikäufer fordern innerhalb der ersten Woche eine Datenraum-Übersicht. Wer hier liefern kann, beschleunigt den Verkauf um Wochen. Die folgenden Dokumente und Unterlagen sollten Sie vorbereitet haben:

Pflicht-Dokumente (ohne diese kein Notartermin)

1. Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
2. Flurkarte / Liegenschaftskarte
3. Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
4. Alle Mietverträge inkl. Nachträge
5. Mietaufstellung (Mieterliste mit Mietbeginn, Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution)
6. Letzte drei Betriebskostenabrechnungen
7. Letzte drei Heizkostenabrechnungen

Wertsteigernde Dokumente (steigern Faktor und Tempo)

1. Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte, Lageplan
2. Baugenehmigung und Abnahmebescheinigung
3. Wohn- und Nutzflächenberechnung nach WoFlV
4. Instandhaltungs- und Modernisierungsnachweise (Dach, Heizung, Fenster, Stränge)
5. Versicherungsnachweise (Wohngebäude, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
6. Grundsteuerbescheid und letzter Einheitswertbescheid
7. Mietspiegel der Kommune (zur Marktmietenargumentation)
8. Protokolle zu Eigentümerversammlungen (falls Teileigentum)
9. Schornsteinfegerprotokolle, Trinkwasseranalyse, Legionellenprüfung

Off-Market-Verkauf – diskret zum Investoren-Netzwerk

Beim Off-Market-Verkauf wird Ihr MFH nicht öffentlich inseriert, sondern gezielt an einen vorqualifizierten Kreis von Kapitalanlegern angeboten. Für viele Eigentümer der Königsweg zwischen Sofort-Ankauf (schneller, aber mit Abschlag) und öffentlicher Vermarktung (höchster Preis, aber langsam und sichtbar).

Wann Off-Market sinnvoll ist

• Mieter sollen nichts vom Verkauf erfahren
• Sie wollen kein Schild, kein Inserat, keine Nachbarn-Gespräche
• Der Verkauf ist Teil einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung
• Sie sind selbst Investor und wollen Marktsignale vermeiden
• Sie wollen nur „echten“ Käufern Zugang gewähren – keine Besichtigungs-Touristen

Wer kauft Off-Market?

• Family Offices: Suchen Bestand 1–10 Mio. EUR, langfristig, Faktor 20+
• Bestandshalter / Hausverwaltungen: Suchen Cashflow, A-/B-Lagen
• Sanierer-Investoren: Suchen Sanierungsstau, kaufen unter Marktwert
• Projektentwickler: Suchen Aufstockungs- oder Nachverdichtungspotenzial
• Privatinvestoren mit Eigenkapital: Suchen kleinere MFH bis 1,5 Mio. EUR

• Sofort Ankauf

Steuern beim schnellen Verkauf – die teuren Fallstricke

Wer ein MFH schnell verkauft, sollte vorher zwingend mit dem Steuerberater sprechen. Drei Themen sind kritisch:

1. Spekulationssteuer (10-Jahres-Frist)

Wurde das MFH innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft, ist der Veräußerungsgewinn voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis 45 % + Soli) zu versteuern. Beispiel: 200.000 EUR Gewinn × 42 % = 84.000 EUR Steuer. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer beim MFH.

2. Drei-Objekt-Grenze (gewerblicher Grundstückshandel)

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuer plus Einkommensteuer auf den Gewinn, keine 10-Jahres-Befreiung. Achtung: Auch ein einzelnes MFH kann wie mehrere Objekte zählen, wenn Wohnungen separat aufgeteilt werden.

3. AfA-Rückrechnung

Die in den Vorjahren geltend gemachte Abschreibung (AfA) reduziert die Anschaffungskosten. Konsequenz: Der steuerlich relevante Gewinn ist höher als der reine Cash-Gewinn.

Faustregel: Wer kurz vor der 10-Jahres-Grenze steht, sollte rechnen, ob das Warten lohnt. Bei 200.000 EUR Steuerersparnis und 6 Monaten Restwartezeit ist das ein Stundenlohn, den selten ein Job bietet.

Zeitachse: So läuft ein 30-Tage-Verkauf ab

Wenn alles vorbereitet ist, ist ein Verkauf binnen 30 bis 45 Tagen realistisch. Die typische Timeline:

• Tag 1–3: Erstkontakt, Zusendung Mietaufstellung + Gr
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