Was wird politisch diskutiert?

Laut geleakten Dokumenten diskutieren CDU und SPD derzeit mehrere Maßnahmen, um den deutschen Immobilienmarkt zu stabilisieren und den Wohnungsbau anzukurbeln. Steuervorteile optimal nutzen: Steuertipps Immobilien. Dabei stehen unter anderem folgende Punkte im Raum:

• Ein neues Sondervermögen von bis zu fünfhundert Milliarden Euro
• Wiedereinführung von Sonderabschreibungen für Neubauten
• Förderprogramme für Erstkäufer mit niedrigerem Eigenkapital
• Digitalisierung und Beschleunigung von Baugenehmigungen

Diese Maßnahmen wirken sich unterschiedlich auf Käufer und Kapitalanleger aus. Im Folgenden differenzieren wir die Fakten – je nach Zielgruppe.

Zuerst das Video zu den Leaks, denach die Fakten für Käufer und Kapitalanleger.

GroKo-Leaks: Video

Sondervermögen, Baupolitik, Zinsentwicklung und Sonderabschreibungen auf YouTube x Immobilien Erfahrung.

Für Erstkäufer: Erleichterungen, aber steigende Finanzierungskosten

Viele junge Käufer kämpfen aktuell mit hohen Einstiegshürden: gestiegene Zinsen, knappes Eigenkapital und teure Objekte. Die Politik reagiert – zumindest laut Entwürfen – mit gezielten Fördervorschlägen:

Geplante Maßnahmen:

• Zinsstützungsprogramme für Familien
• Niedrigere Einstiegshürden bei KfW-Finanzierungen
• Vereinfachte Zuschüsse bei Erstkauf

Doch gleichzeitig plant der Staat ein Sondervermögen in Milliardenhöhe. Dieses wird über neue Schulden finanziert – und genau das bringt ein Problem mit sich: Die Zinsen am Kapitalmarkt könnten dadurch langfristig steigen.

Auch wenn die Europäische Zentralbank die Leitzinsen senkt, wirkt sich das nur begrenzt auf Baufinanzierungen aus. Diese orientieren sich vor allem an langfristigen Anleihen wie der zehnjährigen Bundesanleihe. Steigt deren Rendite, steigen auch die Bauzinsen Vergleich – besonders für Erstkäufer mit langen Laufzeiten ein ernstes Thema.

Was Erstkäufer jetzt beachten sollten:

• Zinssicherung prüfen (z. B. Forward-Darlehen)
• Fördermöglichkeiten frühzeitig einplanen
• Kaufentscheidungen realistisch kalkulieren

Für Kapitalanleger: Sonderabschreibung als Hebel

Für Investoren könnten die geplanten Sonderabschreibungen beim Neubau ein zentraler Hebel werden. Derzeit ist die lineare Abschreibung für Wohngebäude auf rund zwei Prozent pro Jahr begrenzt. Eine Sonderabschreibung erlaubt zusätzliche Abschreibungen in den ersten Jahren – laut früheren Modellen bis zu fünf Prozent jährlich für vier Jahre.

Beispielhafte Vorteile:

• Schnellere Abschreibung = schnellere Steuerentlastung
• Verbesserung der Eigenkapitalquote über Steueroptimierung
• Mehr Investitionsanreize bei Neubauprojekten

Gerade in Zeiten steigender Baukosten könnten diese Anreize wieder Bewegung in den Projektmarkt bringen. Doch: Das Sondervermögen, das parallel eingeführt werden soll, erhöht den Kapitalbedarf des Staates – und könnte dadurch die Zinsen für Fremdkapital in den kommenden Monaten weiter steigen lassen.

Was Investoren jetzt tun können:

• Neubauprojekte steuerlich neu bewerten
• Finanzierungsstrategien frühzeitig absichern
• Fördermöglichkeiten mit steuerlicher Wirkung kombinieren

Zwischen Politik und Markt: Neue Dynamiken entstehen

Die geleakten Pläne zeigen: Die Politik will Anreize setzen – sowohl für private Käufer als auch für institutionelle Investoren. Doch der finanzielle Rahmen, in dem diese Programme entstehen, könnte die Finanzierungskosten langfristig erhöhen. Das führt zu einer spannenden Dynamik:

• Mehr Förderung auf der einen Seite
• Steigende Zinskosten auf der anderen

Wer im Immobilienmarkt aktiv ist – egal ob privat oder gewerblich – sollte diese Entwicklung aufmerksam beobachten. Denn sie entscheidet mit, ob Förderungen wirklich spürbare Vorteile bringen oder durch höhere Kreditkosten wieder ausgeglichen werden.

Fazit? Chancen für Käufer und Investoren – mit Risikoaufschlag

Für Erstkäufer könnten neue Förderprogramme helfen, endlich den Schritt ins Eigentum zu schaffen. Für Investoren machen Sonderabschreibungen Neubauten wieder attraktiver. Doch die geplanten Staatsausgaben bringen Zinsrisiken mit sich, die Finanzierung erschweren können.

Wer jetzt handelt, sollte gezielt vergleichen, Förderungen prüfen und vor allem eines tun: Finanzierungskosten strategisch absichern. Denn die große Koalition will viel bewegen – aber sie bewegt auch die Zinsen.

Quellen und Hintergrund:

• https://www.welt.de/politik/…
• https://www.bild.de/politik/…
• https://www.handelsblatt.com/meinung/…

Was das Lukinski Rating bewertet — und was nicht

Das Rating bündelt strukturelle Standortfaktoren in einer Note: Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft, Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Mietpreisdynamik. Betrachtet werden zwei Zeiträume parallel — die letzten zehn Jahre als Kurzzeit-Trend und die letzten 30 Jahre als Langzeit-Fundament. Daraus entsteht eine Note, die kurzfristige Hypes herausfiltert und echte strukturelle Stärke sichtbar macht.

Die fünf Kernfaktoren im Detail

• Bevölkerungsentwicklung: Wachstum oder Schrumpfung der Einwohnerzahl, inkl. Altersstruktur und Wanderungssaldo
• Wirtschaftskraft: BIP pro Kopf, Arbeitslosenquote, Steueraufkommen, Großarbeitgeber-Anker
• Infrastruktur: Verkehrsanbindung, Bildung, Gesundheit, Digitalisierung
• Mietpreisdynamik: Entwicklung der Kaltmiete pro m² über zehn und 30 Jahre, vergleichbar zum Mietspiegel
• Kaufpreisniveau: Verhältnis €/m² zum Bundesdurchschnitt, abgeglichen mit dem Bodenrichtwert

Was das Rating bewusst ausblendet

Mikrolagen innerhalb einer Stadt, einzelne Objektqualität oder die individuelle Immobilienfinanzierung sind nicht Teil der Bewertung. Eine A+ Stadt schützt nicht vor einem schlechten Objekt in einer schlechten Straße — und in einer C-Stadt kann das richtige Mehrfamilienhaus deutlich besser performen als der Stadtdurchschnitt. Das Rating ist also eine Vorauswahl, kein Freibrief.

Stadt-Rating vs. Stadtteil-Rating: Der entscheidende Zusatz-Filter

Berlin ist im Rating ein A-Standort — doch Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg sind faktisch A+, während Marzahn-Hellersdorf, Hellersdorf und Teile von Spandau eher als C einzustufen sind. Dasselbe gilt für Hamburg (Eppendorf vs. Billstedt), Frankfurt (Westend vs. Griesheim) oder Leipzig (Südvorstadt vs. Grünau). Wer nur das Stadt-Rating nutzt, kauft im schlimmsten Fall ein D-Objekt zu A+ Preisen.

• Faustregel: Innerhalb einer A-Stadt unterscheiden sich Stadtteile um bis zu zwei Rating-Klassen
• Indikatoren Stadtteil-Qualität: Kaufkraftindex, Sozialhilfequote, Schulnoten-Durchschnitt, Leerstandsquote
• Praxis: Stadt-Rating für Vorauswahl, Stadtteil-Recherche für Objektentscheidung

Die Rating-Skala im Direktvergleich: Rendite vs. Wertsteigerung

Jede Rating-Klasse folgt einer eigenen Investment-Logik. A-Standorte sind Wertsteigerungs-Investments mit niedriger laufender Rendite, C- und D-Standorte sind Cashflow-Investments mit höherem Risiko. Die folgende Tabelle zeigt typische Kennzahlen pro Klasse — Bruttorenditen, Kaufpreisfaktoren und realistische €/m²-Spannen.

Die einfachste Regel im Standort-Investment: Je höher die Bruttorendite, desto niedriger die Wertsteigerung — und umgekehrt. Wer beides gleichzeitig sucht, kauft im B+ Segment.

Städte-Liste: Beispielzuordnung nach Rating-Klasse

Die folgende Übersicht zeigt typische Beispielstädte pro Klasse. Wichtig: Die exakte Klassifizierung kann sich durch demografische und wirtschaftliche Entwicklungen verschieben — die Liste dient der Orientierung, nicht als verbindliche Empfehlung. Eine vollständige Datenbank aller fast 700 Städte finden Sie im Hauptverzeichnis des Ratings.

Hinweis: Die Zuordnungen sind illustrativ. Innerhalb jeder Klasse gibt es Spannweiten, und einige Städte sind im Übergang — siehe Abschnitt „Klassenwechsel“ weiter unten.

A+ Hidden Champions: Wertsteigerung statt Cashflow

München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf — die A+ Standorte gelten als sicherste Anlagen, sind aber für Einsteiger oft eine Falle. Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Die Bruttorendite liegt bei nur etwa 2,9 %. Nach Tilgung, Zinsen und Instandhaltungsrücklage ist der laufende Cashflow oft negativ — Sie zahlen jeden Monat zu.

Wann A+ trotzdem Sinn ergibt

• Hohe Eigenkapitalquote: Mindestens 40 % Eigenkapital, damit der Cashflow nicht ins Negative dreht
• Inflationsschutz: Wer Vermögen vor Inflation schützen will, nicht aktiv aufbauen
• Erbschaftsplanung: Lange Haltedauer, später Erbschaftssteuer-Strategien nutzen
• Liquidität: Wiederverkauf in A+ Lagen ist auch in Krisen möglich
• Mietersicherheit: Hohe Bonität der Mieter, niedrige Mietausfallquote

Typische Falle — präzise durchgerechnet

Ein Käufer finanziert eine 65 m²-Wohnung in München zu 6.150 €/m² (Kaufpreis 400.000 €) mit 80.000 € Eigenkapital. Bei 18 €/m² Kaltmiete (1.170 € Monatsmiete, 14.040 € jährlich) und einer Annuität von etwa 18.500 € jährlich (3,8 % Zins, 2 % Tilgung auf 320.000 €) entsteht ein laufender Verlust von rund 4.500 € pro Jahr — bevor Hausgeld, nicht-umlagefähige Anteile und Mietausfallpuffer einkalkuliert sind. Realistisch bleibt nach allen Nebenkosten ein Negativ-Cashflow von 6.000 bis 8.000 € jährlich. Die Wertsteigerung muss diesen Verlust über die gesamte Haltedauer mehr als ausgleichen — das funktioniert in München historisch, ist aber kein Naturgesetz.

Stille Risiken in A+ Lagen

• Mietpreisbremse + Mietendeckel-Diskussion: politische Risiken stärker als in B/C
• Hohe Hausgelder: oft 4 – 5 €/m² in Premiumlagen, davon nicht umlagefähig 1,50 – 2 €/m²
• Sanierungsdruck: Altbau-Bestand mit hoher Energie-Ineffizienz
• Wertkorrektur-Risiko: nach Zinswende stärkste Preisrückgänge in Top-Lagen

Die B+ Lücke: Das beste Risiko-Rendite-Verhältnis

Der Insider-Bereich des Ratings sind die B+ und A- Standorte: Leipzig, Dresden, Nürnberg, Münster, Karlsruhe, Mannheim, Bonn, Augsburg, Erlangen. Hier finden Sie Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 25 bei stabiler Mietnachfrage und realistischer Wertsteigerung von 2 – 4 % pro Jahr. Das Verhältnis aus laufender Rendite und Substanzaufbau ist in dieser Klasse strukturell am besten.

Warum B+ für viele Investoren der Sweet Spot ist

• Mietpreisbremse oft moderater als in Top-7 Metropolen
• Geringere Konkurrenz durch institutionelle Investoren
• Kaufnebenkosten: 9 – 12 % je nach Bundesland — vorab mit dem Kaufnebenkosten-Rechner kalkulieren
• Studentenstädte mit stabiler Vermietung über Konjunkturzyklen hinweg
• Wertsteigerungs-Reserve durch Aufholeffekt gegenüber A-Städten
• Großarbeitgeber-Anker: Siemens (Erlangen), BMW (Regensburg), SAP (Walldorf-Mannheim) stabilisieren Mietnachfrage strukturell

Beispielrechnung B+ Standort Leipzig

Eine 75 m²-Wohnung in Leipzig zu 220.000 € (≈ 2.930 €/m²) mit 9 €/m² Kaltmiete (8.100 € jährlich) ergibt eine Bruttorendite von rund 3,7 % bei einem Faktor von etwa 27. Bei einer hochwertigen Lage mit 11 €/m² steigt die Rendite auf 4,5 %. Mit 25 % Eigenkapital (55.000 €) und 3,8 % Zins liegt der Cashflow je nach Tilgungssatz neutral bis leicht positiv. Wichtig: Das Mietniveau in Leipzig hat sich in 15 Jahren mehr als verdoppelt — der eigentliche Hebel liegt in der Mietsteigerung über die Haltedauer. Vergleichen Sie Ihre Werte mit der lokalen Mietrendite, bevor Sie investieren.

Anker-Faktor: Was eine B+ Stadt strukturell stabilisiert

• Universität mit 20.000+ Studierenden: dau
  ]]> https://lukinski.de/share-deal-bei-immobilien-firma-verkaufen-statt-immobilie-steuern-sparen/ Sun, 11 Feb 2024 13:01:08 +0000 https://lukinski.de/?p=338033 Share Deals – Steuern sparen, aber so richtig? In meinem Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen Steuern hatte ich gerade eine kurze, einfache Erklärung vom Share Deal, mit Beispielberechnung. Statt 382.000 Euro Steuern, nur 1.540 Euro! Wie das geht? Hier ein Einblick in Asset Deals und Share Deals. Sie erkennen schnell den Vorteil und weshalb professionelle Investoren mit Holding Strukturen arbeiten.

  Nur 1,54% Steuern beim Immobilienverkauf

  Eine Option steueroptimiert zu verkaufen ist der Share Deal. Hier muss die Immobilie aber bereits von einer Firma (wie Immobilien GmbH) gekauft worden sein (nicht als Person). Die Firma muss außerdem Teil einer Holdingstruktur sein. So zahlen Sie durch das Schachtelprivileg (§ 8b KStG) nur 1,54% Steuern.

  • Asset Deal = Immobilie wird verkauft
  • Share Deal = Firma wird verkauft (mit Immobilienbesitz)

  Hier das Konstrukt zum Share Deal in einer Holding:

  

  Berechnen wir jetzt noch einmal unser Beispiel, zunächst beim direkten Verkauf einer Immobilie!

  Verkauf einer Immobilie als Firma Asset Deal

  Berechnen wir einmal die beispielhafte Steuer in Berlin, für den Verkauf einer Immobilie als Firma (Asset Deal).

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2028 = 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
  • Bei 19,1 % = 382.000 Euro

  Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma Share Deal

  Hier im Vergleich die Steuerlast, für den Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma in Berlin (Share Deal):

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2028 = 3.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn = 1.000.000 Euro
  • Bei GmbH 1,54 % = 1.540 Euro

  Sie sehen, wie gewaltig der Unterschied ist.

  Bonus! Keine Grunderwerbsteuer beim Kauf

  Steigen wir noch ein wenig tiefer in die Materie Immobilien und Steueroptimierung!

  Wieder einfach gesagt:

  • Verkauf der Immobilien GmbH unter 89% = keine Grunderwerbsteuer

  Warum ist das so? In Deutschland unterliegt der Verkauf von Anteilen an einer GmbH, die Immobilien besitzt, normalerweise nicht der Grunderwerbsteuer, solange die Anteile unter einem bestimmten Prozentsatz liegen (§ 5 GrEStG).

  Was ist der Vorteile? Immobilien als Kapitalanlage müssen Profit bringen, meist berechnet durch die Mietrendite. Die Grunderwerbsteuer erhöht den Kaufpreis, je nach Bundesland bis zum 6,5%. Bei 1 Million Euro immerhin 65.000 Euro Kosten. So steigt die Rendite direkt um ein paar Prozent.

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  ]]> https://lukinski.de/gmbh-immobilien-gruendung-vorteile-nachteile-steuern/ Mon, 15 Jan 2024 10:06:02 +0000 https://lukinski.de/?p=41900 Die Gründung einer GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) ist eine beliebte Option für Unternehmer, die im Bereich Immobilien tätig sind oder in dieses Geschäftsfeld einsteigen möchten – auch Immobilien GmbH genannt. Heute werden wir die Gründung einer GmbH im Zusammenhang mit Immobilien genauer betrachten. Wir werden uns auch die Vorteile und Nachteile einer GmbH im Immobiliengeschäft (Immobilie als Kapitalanlage kaufen und vermieten) sowie die steuerlichen Aspekte dieser Unternehmensform ansehen.

  GmbH Gründung für Immobilien sinnvoll?

  

  Privat kaufen & vermieten oder als GmbH?

  Die Gründung einer GmbH ist eine rechtliche Unternehmensform, die in Deutschland sehr verbreitet ist. Sie bietet viele Vorteile, insbesondere für Unternehmen, die im Immobilienbereich tätig sind. Bei der Gründung einer GmbH müssen bestimmte Schritte beachtet werden, darunter:

  Gesellschaftsvertrag: Gründung der GmbH

  Die Gründung einer GmbH erfordert einen Gesellschaftsvertrag, der die Grundregeln und Struktur des Unternehmens festlegt. Im Immobiliengeschäft kann dieser Vertrag spezifische Klauseln zur Verwaltung und Veräußerung von Immobilien enthalten.

  Mindestkapital: 25.000 Euro

  In Deutschland ist ein Mindestkapital von 25.000 Euro erforderlich, um eine GmbH zu gründen. Dieses Kapital muss bei der Gründung in das Unternehmen eingebracht werden. Dabei muss die Mindesteinzahlung bei Gründung aber nur 12.5000 Euro sein.

  Notarielle Beurkundung und Eintragung ins Handelsregister

  Der Gesellschaftsvertrag und die Gründungsdokumente müssen notariell beurkundet werden. Die GmbH muss im Handelsregister eingetragen werden, bevor sie rechtlich existiert.

  
  

  Vorteile und Nachteile einer GmbH im Immobiliengeschäft

  Schnell und einfach erklärt, die Vorteile und Nachteile einer GmbH.

  3 Vorteile im Überblick

  1. Beschränkte Haftung
  2. Seriosität
  3. Steuerliche Vorteile

  Die Hauptvorteile einer GmbH ist die beschränkte Haftung, die bedeutet, dass die persönlichen Vermögenswerte der Gesellschafter im Falle von Schulden oder Haftungsansprüchen geschützt sind. Eine GmbH vermittelt oft ein höheres Maß an Seriosität und Vertrauen, was im Immobilienmarkt von Vorteil sein kann. Außerdem können GmbHs von steuerlichen Vorteilen profitieren, z. B. bei der Abschreibung von Immobilien oder der Verrechnung von Verlusten.

  3 „Nachteile“ im Überblick

  1. Kosten
  2. Komplexität
  3. Gewinnverteilung

  Die Gründung und Verwaltung einer GmbH kann kostenintensiv sein, einschließlich Notargebühren, Kapitaleinlage und jährlicher Buchführungskosten. Die GmbH-Struktur erfordert mehr Formalitäten und Bürokratie im Vergleich zu anderen Unternehmensformen. Die Gewinnverteilung in einer GmbH kann komplex sein und unterliegt bestimmten Regelungen.

  Eine Alternative zur GmbH ist die UG. Hier ist das Mindestkapital bei nur 1€ zur Gründung. Mit Notar, Handelsregister, etc. sollten aber 1.000€ eingezahlt werden, sonst ist die UG faktisch nach Zahlung der Gründungskosten pleite.

  Alternativen zur GmbH?

  Entdecken Sie hier weitere Rechtsformen, für die Sie sich entscheiden können:

  • Rechtsformen in Deutschland

  

  Steuern für eine GmbH im Immobiliengeschäft

  GmbHs unterliegen der Körperschaftsteuer und müssen ihre Gewinne versteuern. Im Immobiliengeschäft gibt es jedoch bestimmte steuerliche Aspekte, die berücksichtigt werden sollten:

  1. Gewerbesteuer
  2. Spekulationssteuer
  3. Abschreibungen
  4. Verlustverrechnung

  Immobiliengesellschaften unterliegen oft der Gewerbesteuer, die auf die erzielten Gewinne erhoben wird. Bei Vermietung kann die Umsatzsteuer anfallen. Es gibt jedoch Optionen zur Umsatzsteuerbefreiung, die in Erwägung gezogen werden sollten. Die Spekulationssteuer fällt ebenfalls beim oder Verkauf von Immobilien innerhalb von 10 Jahren an. GmbHs können Abschreibungen auf ihre Immobilien geltend machen, um die steuerliche Belastung zu reduzieren.

  Verluste aus Immobilieninvestitionen können außerdem in späteren Jahren mit Gewinnen verrechnet werden, um die Steuerlast zu reduzieren.

  Steuern sparen mit der Gesellschaft?

  Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

  GmbH Gründung für Immobilien

  Die Gründung einer GmbH für Immobilien kann eine kluge Entscheidung sein, insbesondere wenn man die Vorteile der beschränkten Haftung und steuerlichen Möglichkeiten in Betracht zieht.

  GmbHs schützen Sie schon einmal im Vergleich zur privaten Vermietung durch die beschränkte Haftung. Als GmbH sind die Steuern auch deutlich niedriger als bei privater Vermietung. Viele Vorteile, sich für die Gründung einer solchen juristischen Firma zu beschäftigen. Ebenso wie die Immobilien Holding.

  Immobilien GmbH: Vermögensverwaltende GmbH

  Immobilien GmbH ist keine offizielle Rechtsform in Deutschland, so bezeichnet man aber GmbHs mit Fokus auf Kauf, Vermietung und Verkauf von Immobilien. Im Prinzip 1:1 zur GmbH. Lesen Sie hier mehr:

  • Immobilien GmbH

  Familienstiftung im Vergleich

  Steuern in Deutschland und Steueroptimierung, das machen viele mit einer eigenen Familienstiftung. Das Gründen einer Stiftung, spezieller einer Familienstiftung, hat viele Vorteile, vom steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationssteuer bis geringem, 15-prozentigen Versteuerung der Mieteinnahmen. Mehr zum Modell:

  • Familienstiftung gründen
  ]]> https://lukinski.de/tippgeber-provision-immobilienverkauf-eigentumswohnung-haus-mehrfamilienhaus-grundstueck/ Sun, 12 Nov 2023 12:33:05 +0000 https://lukinski.de/?p=30049 Tippgeber Immobilien – Sie kennen jemanden, der eine Villa, ein Mehrfamilienhaus oder ein Penthouse verkaufen möchte? Oder einen Investor, der ein konkretes Objekt sucht? Mit nur einer erfolgreichen Empfehlung verdienen Sie als Tippgeber bis zu mehrere hunderttausend Euro Provision – ohne Maklerlizenz, ohne Aufwand, ohne Risiko. Im Premium-Segment liegen die Tippgeber-Honorare im fünf- bis sechsstelligen Bereich pro Deal. Wir zeigen Ihnen konkret, wie viel bei welchem Kaufpreis netto übrig bleibt, welche steuerlichen Spielregeln gelten und wie Sie in 72 Stunden zu einer schriftlichen Tippgeber-Vereinbarung kommen. Direkt zum Kontakt.

  Immobilien Tippgeber: Definition, Rolle, Abgrenzung

  Ein Tippgeber (auch Deal Trader) ist eine Privatperson oder ein Unternehmen, das einem Maklerhaus den entscheidenden Hinweis auf einen verkaufsbereiten Eigentümer oder einen kaufbereiten Investor gibt. Im Unterschied zum Makler führt der Tippgeber keine Verhandlungen, erstellt kein Exposé, übernimmt keine Besichtigung und benötigt keine Erlaubnis nach §34c GewO. Seine einzige Leistung: der Erstkontakt – belohnt mit einer prozentualen Beteiligung an der späteren Maklerprovision.

  Tippgeber vs. Makler vs. Vermittler – die Abgrenzung

  Wer den Unterschied nicht kennt, riskiert ein Bußgeld bis 50.000 € wegen unerlaubter Maklertätigkeit:

  • Tippgeber: meldet einen Namen + Objekt – keine Beratung, keine Verhandlung, keine Provisionsforderung gegenüber Verkäufer/Käufer
  • Makler (§34c GewO): akquiriert aktiv, verhandelt, schließt Maklervertrag, fordert Courtage – Erlaubnispflicht
  • Handelsvertreter: dauerhafte vertragliche Bindung an einen Makler – steuerlich gewerblich

  Faustregel: Solange Sie nur einen Hinweis geben und vom Maklerhaus bezahlt werden (nicht vom Verkäufer/Käufer), bleiben Sie sauber im Tippgeber-Bereich.

  Aktuell: bis zu 10 % Tippgeber-Provision an der Courtage

  Unsere Standard-Vergütung beträgt 10 % der erzielten Maklerprovision (entspricht ca. 0,357 % bis 0,7 % vom Kaufpreis, je nach Bundesland und Bestellerprinzip). Bei strategisch wichtigen Deals heben wir auf bis zu 20 % an. Aktuell offene Suchaufträge mit garantiertem Tippgeber-Honorar:

  • Berlin – Private Villa, 11 Mio. € (aufteilbar) → Tippgeber-Honorar bis zu 110.000 €
  • Raum Frankfurt/Wiesbaden/Mainz – Private Villa, 19 Mio. € → bis zu 190.000 €
  • Hamburg – Penthouse, 1,5 Mio. € → bis zu 15.000 €
  • Düsseldorf, München, Köln – Mehrfamilienhäuser ab 5 Mio. € jederzeit gefragt

  Provisions-Rechner: Was bleibt bei welchem Kaufpreis übrig?

  Damit Sie sofort kalkulieren können, hier eine Übersicht typischer Szenarien (Maklercourtage 3,57 % vom Kaufpreis inkl. USt, Tippgeber-Anteil 10 % netto):

  Kaufpreis	Gesamt-Courtage (3,57 %)	Tippgeber 10 %	Tippgeber 15 %	Tippgeber 20 % (Strategie)
  500.000 €	17.850 €	1.785 €	2.678 €	3.570 €
  1.500.000 €	53.550 €	5.355 €	8.033 €	10.710 €
  3.000.000 €	107.100 €	10.710 €	16.065 €	21.420 €
  11.000.000 €	392.700 €	39.270 €	58.905 €	78.540 €
  19.000.000 €	678.300 €	67.830 €	101.745 €	135.660 €

  Hinweis: Tatsächliche Höhe der Courtage richtet sich nach Maklervertrag und Bestellerprinzip. Werte oben sind Beispielrechnungen, einzelne Deals werden individuell vereinbart.

  Steuern auf Tippgeber-Provision: was Privatpersonen wissen müssen

  Die Tippgeber-Provision ist steuerpflichtig. Welche Steuerart greift, hängt von der Häufigkeit ab:

  Privatperson, gelegentlicher Tipp

  Sonstige Einkünfte nach §22 Nr. 3 EStG. Freigrenze 256 € pro Jahr (nicht Freibetrag – ab 256,01 € ist alles steuerpflichtig). Versteuerung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Werbungskosten (z. B. Fahrtkosten zur Objektbesichtigung mit dem Eigentümer) sind abziehbar.

  Mehrfache Vermittlung – Risiko Gewerblichkeit

  Ab der dritten erfolgreichen Vermittlung innerhalb eines Jahres prüft das Finanzamt, ob nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Folge: Gewerbeanmeldung, eventuell §34c GewO-Erlaubnis, Umsatzsteuerpflicht ab 22.000 € Umsatz (Kleinunternehmer). Insider-Tipp: Wer regelmäßig vermitteln will, gründet sinnvoll eine Immobilien-Holding oder eine UG/GmbH und rechnet brutto ab.

  Auszahlungsmodalitäten

  • Privatperson, nicht USt-pflichtig: Auszahlung netto, Sie versteuern selbst
  • USt-pflichtiges Unternehmen: Rechnung mit 19 % USt, Auszahlung brutto
  • Auszahlungszeitpunkt: innerhalb von 14 Tagen nach Eingang der Maklercourtage (i. d. R. 5–10 Werktage nach Kaufpreiszahlung gemäß Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung)

  Welche Immobilien sind für uns interessant?

  Unser Investoren- und Käufernetzwerk sucht bundesweit, Schwerpunkte: Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart sowie Premium-Lagen an Nord- und Ostsee.

  Objekttypen mit hoher Nachfrage

  • Villen und Stadthäuser ab 2 Mio. € in A-Lagen
  • Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser mit gutem Kaufpreisfaktor
  • Eigentumswohnungen (Penthouse, Loft, Mikroapartment) – siehe Eigentumswohnung verkaufen
  • Grundstücke – bebaut wie unbebaut, mit oder ohne Bebauungsplan
  • Tiefgaragen, Parkhäuser, Quartiere, Hotels, Boardinghäuser
  • Denkmalimmobilien mit Sanierungspotenzial
  • Ferienimmobilien in A-Lagen Sylt, Kampen, Garmisch, Tegernsee

  Was wir nicht suchen

  • Standard-ETW unter 300.000 € außerhalb Top-7-Städten
  • Objekte, die bereits aktiv bei mehreren Maklern gelistet sind
  • Stark sanierungsbedürftige Schrottimmobilien ohne Lage-Story

  Tippgeber werden: der 4-Schritte-Prozess

  Schritt 1 – Netzwerk aktivieren und Signale erkennen

  Achten Sie in Gesprächen auf konkrete Verkaufssignale: Erbschaft, Scheidung, Umzug ins Ausland, Unternehmensverkauf, Pflegefall, Generationenwechsel im Familienunternehmen. Wer eine geerbte Wohnung oder ein geerbtes Elternhaus erwähnt, ist potenzieller Verkäufer.

  Schritt 2 – Kontakt aufnehmen mit den richtigen Infos

  Damit wir Ihren Tipp sofort qualifizieren können, brauchen wir minimal:

  • Adresse oder Lagebeschreibung des Objekts
  • Objekttyp und ungefähre Größe (Wohn-/Grundstücksfläche)
  • Name und Kontakt des Eigentümers ODER Bestätigung, dass Sie den Erstkontakt herstellen
  • Verkaufszeitpunkt-Vorstellung (sofort, in 6 Monaten, 12 Monaten)
  • Optional: Kaufpreisvorstellung des Eigentümers
  • Optional: Fotos, Grundriss, Energieausweis

  Schritt 3 – Schriftliche Tippgeber-Vereinbarung

  Innerhalb von 72 Stunden prüfen wir den Tipp und senden Ihnen bei Annahme eine zweiseitige Tippgeber-Vereinbarung per E-Mail. Inhalte:

  • Eindeutige Objektzuordnung (Adresse, Eigentümername)
  • Provisionssatz in % der erzielten Courtage
  • Auszahlungsmodalität (netto/brutto)
  • Schutzklausel: 24 Monate Schutzfrist auf den vermittelten Kontakt

  Schritt 4 – Auszahlung nach erfolgreichem Notartermin

  Nach beurkundetem Kaufvertrag beim Notar und Eingang der Maklercourtage erhalten Sie Ihre Tippgeber-Provision binnen 14 Tagen per Überweisung. Sie können den Status Ihres Deals jederzeit erfragen.

  Praxis-Szenario: Wie ein Nachbar-Tipp 78.000 € einbrachte

  Ein Tippgeber erfuhr beim Sommerfest, dass der Nachbar in Hamburg-Othmarschen seine Villa nach Auszug der Kinder verkaufen möchte – aber noch keinen Makler eingeschaltet hat. Ablauf:

  1. Tippgeber stellt persönlichen Kontakt her und erwähnt Lukinski als Premium-Makler
  2. Tippgeber meldet uns Adresse + Eigentümername (mit dessen Einverständnis)
  3. Tippgeber-Vereinbarung über 15 % der Maklercourtage unterzeichnet
  4. Wir akquirieren das Objekt, erstellen Exposé, vermarkten off-market
  5. Verkauf nach 4 Monaten zu 6,5 Mio. € an Family Office
  6. Maklercourtage 3,57 % = 232.050 € → Tippgeber-Anteil 15 % = 34.808 € netto

  Bei einem zweiten Deal desselben Tippgebers (Mehrfamilienhaus 8 Mio. €, 15 % Anteil) kamen weitere 42.840 € hinzu – Gesamthonorar aus zwei Tipps: 77.648 €.

  Tippgeber für Käufer: Investoren-Empfehlungen

  Genauso lukrativ wie Verkäufer-Tipps: Sie kennen einen Family-Office-Manager, einen Unternehmer mit Liquiditätsüberschuss, einen Investor mit konkretem Suchprofil? Auch hier zahlen wir Tippgeber-Provision, sobald der von Ihnen empfohlene Käufer eines unserer Objekte erwirbt.

  Aktuelle Off-Market-Objekte mit Tippgeber-Honorar

  • Berlin: 10,5 Mio. € Villa Süd/West
  • Frankfurt/Wiesbaden/Mainz: 18 Mio. € Villa
  • Hamburg: 1,5 Mio. € Penthouse

  Wer ist als Käufer-Empfehlung interessant?

  • Family Offices mit Allokation für direkte Immobilieninvestments
  • Vermögende Privatpersonen mit Eigenkapital ab 1 Mio. € – siehe Eigenkapitalbedarf
  • Unternehmer nach Firmenverkauf (Reinvestitionsdruck)
  • Bestandshalter mit Interesse an Share Deal oder Asset Deal
  • Investoren mit Fokus Fix & Flip

  Spielregeln & Grundsätze für Tippgeber

  Damit unsere Zusammenarbeit rechtssicher und fair bleibt, gelten 6 klare Regeln:

  1. Sie sind nicht Ehe- oder Lebenspartner des Eigentümers/Käufers
  2. Die Immobilie ist uns noch nicht bekannt und steht nicht öffentlich zum Verkauf (kein ImmoScout, kein Schaufenster)
  3. Personen in
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