Direkte Assistenz und Erstkontakt: Deine Schnittstelle zum Erfolg

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Zukunft EU X USA

Wir haben nicht nur ein Auge auf den Immobilienmarkt in Deutschland, sondern planen auch, unseren Wirkungsbereich auf die Balearen, Marbella, Miami und Los Angeles auszudehnen – in Kauf, Verkauf und Vermietung. Hierbei liegt unser Fokus auch auf dem spanischsprachigen Raum, um den Bedürfnissen einer globalen Klientel gerecht zu werden.

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Was du mitbringen musst

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Kommanditgesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung einer KG — und vor allem, warum sie für Immobilieninvestoren und Familienvermögen oft die clevere Wahl ist. Wer haftet wann? Wie wird die KG besteuert? Was ist die berühmte „gewerbliche Prägung“ und warum entscheidet sie über Gewerbesteuerpflicht? Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende KG, wann eine GmbH & Co. KG, wann eine reine Immobilien Holding? Konkrete Antworten, Zahlenbeispiele und eine klare Entscheidungsmatrix — ohne Phrasendrescherei.

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Die sieben zentralen Gründungskriterien einer KG im Überblick:

1. Anzahl der Gesellschafter (mindestens 2)
2. Geschäftsführung (Komplementär)
3. Gründung (formfreier Gesellschaftsvertrag, HR-Eintragung Pflicht)
4. Firmierung (Suffix „KG“ zwingend)
5. Finanzierung (kein gesetzliches Mindestkapital)
6. Haftung (geteilt: unbeschränkt vs. Hafteinlage)
7. Gewinn- und Verlustverteilung (vertraglich gestaltbar)

Alle deutschen Unternehmensformen findest du in der Rechtsformen-Übersicht, eine Schritt-für-Schritt-Anleitung im Ratgeber Firma gründen.

Personengesellschaft KG: Geschäftsführung nach HGB

Die Kommanditgesellschaft — kurz: Kommandite oder KG — zählt zu den Personenhandelsgesellschaften und unterliegt dem Handelsgesetzbuch (HGB), nicht dem BGB. Sie ist eine unkomplizierte Rechtsform, die formfrei gegründet werden kann (notarielle Beurkundung nur bei Einbringung von Grundstücken erforderlich) und mindestens zwei Gründungsmitglieder benötigt. Eine Maximalzahl gibt es nicht.

Verwandte Personengesellschaften und Mischformen:

• Offene Handelsgesellschaft (OHG)
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
• GmbH & Co. KG (Komplementär ist eine GmbH — siehe Kapitel weiter unten)
• GmbH & Co. OHG
• Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) — formal Kapitalgesellschaft mit personengesellschaftlichen Elementen

Gründungsprozess der KG: Schritt für Schritt

Der Gründungsprozess einer KG ist im Vergleich zu Kapitalgesellschaften schlank — kein Mindestkapital, keine notarielle Pflicht (Ausnahme: Grundstückseinbringung), keine aufwändige Satzung.

KG-Gründung in 7 Schritten

1. Gesellschafter finden — mindestens ein Komplementär und ein Kommanditist (natürliche oder juristische Personen)
2. Gesellschaftsvertrag aufsetzen — formfrei möglich, dringend empfohlen sind Regelungen zu Gewinnverteilung, Geschäftsführung, Nachfolge, Kündigung
3. Firmierung festlegen — Sach-, Personen-, Phantasie- oder gemischte Firma; Pflicht: Suffix „KG“
4. Notartermin (nur bei Grundstückseinbringung oder GmbH-Komplementär) — Beurkundung erforderlich
5. Handelsregistereintrag beim Amtsgericht (HR A) — Kosten ca. 200–400 EUR
6. Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt — ca. 20–65 EUR Bearbeitungsgebühr
7. Steuerliche Erfassung beim Finanzamt — Vergabe einer Steuernummer; ggf. Umsatzsteuer-ID

Gesamtkosten Gründung KG (klassisch, ohne Grundstück): ca. 250–600 EUR. Mit GmbH-Komplementär (GmbH & Co. KG): ca. 1.500–2.500 EUR inklusive GmbH-Gründung.

Da die KG im Handelsregister eingetragen ist, kann sie offiziell firmieren — also einen frei gestaltbaren Unternehmensnamen führen, solange das Suffix „KG“ enthalten ist und kein Irreführungsverbot verletzt wird.

Kommanditist & Komplementär: Tabellarischer Vergleich

Im Gegensatz zu OHG und GbR werden die Gesellschafter einer KG klar in zwei Kategorien geteilt. Eine einzelne Person kann nie gleichzeitig beides sein.

Wichtiger Hinweis zur Vor-Eintragung-Phase: Tritt ein Kommanditist der KG bereits bei, bevor seine Hafteinlage im Handelsregister eingetragen ist, haftet er für diese Übergangszeit wie ein Komplementär — also unbeschränkt, auch privat. Die Haftungsbegrenzung greift erst mit dem HR-Eintrag (§ 176 HGB). In der Praxis: Tritt nicht bei, ohne dass die Eintragung sichergestellt ist.

Geschäftsführung, Vertretungsmacht & Kontrollrechte

Die Geschäftsführung liegt grundsätzlich bei den Komplementären — Kommanditisten sind bei betriebsgewöhnlichen Handlungen ausgeschlossen, sofern der Gesellschaftsvertrag nichts Abweichendes regelt. Bei außergewöhnlichen Geschäften (z. B. Verkauf einer Immobilie aus dem Bestand, Aufnahme eines Großkredits) ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.

Trotz fehlender laufender Mitsprache haben Kommanditisten ein Kontrollrecht nach § 166 HGB: Sie dürfen die abschriftliche Mitteilung des Jahresabschlusses verlangen und dessen Richtigkeit unter Einsicht in Bücher und Papiere prüfen. Bei „wichtigem Grund“ kann das Gericht weitergehende Auskunfts- und Einsichtsrechte gewähren.

Finanzierung, Gewinn- & Verlustverteilung mit Rechenbeispiel

Die KG kennt kein gesetzliches Mindestkapital. Die Hafteinlage des Kommanditisten kann theoretisch bei 1 EUR liegen (in der Praxis: meist 100–10.000 EUR pro Kommanditist, bei Immobilien-KGs deutlich höher). Wichtig: Pflichteinlage (interne Einzahlungspflicht laut Vertrag) und Hafteinlage (im HR eingetragene Außenhaftungssumme) können auseinanderfallen.

Praxisbeispiel Gewinnverteilung Immobilien-KG:

• Komplementär A bringt 0 EUR ein, übernimmt Geschäftsführung
• Kommanditist B bringt 200.000 EUR Hafteinlage
• Kommanditist C bringt 100.000 EUR Hafteinlage
• Jahresgewinn: 60.000 EUR aus Mieteinnahmen
• Gesetzliche Verteilung: B erhält 4 % × 200.000 = 8.000 EUR, C erhält 4 % × 100.000 = 4.000 EUR, A erhält angemessene Geschäftsführervergütung; der Restgewinn (z. B. 40.000 EUR) wird im angemessenen Verhältnis verteilt

In der Praxis wird die Verteilung im Gesellschaftsvertrag fast immer abweichend geregelt — z. B. proportional zu den Kapitalkonten oder mit Vorabgewinnen für Geschäftsführung. Tipps zur Renditeberechnung deiner Anlage findest du im Tilgungsplan, im Cashflow-Rechner und unter Nettorendite berechnen.

Rechte der Kommanditisten: Widerspruch, Kontrolle, Gewinn & Co.

Trotz schwerpunktmäßiger Verteilung des Haftungsrisikos auf die Komplementäre sichern dir die Rechte des Kommanditisten eine starke Position:

• Widerspruchsrecht bei außergewöhnlichen Geschäften (§ 164 HGB)
• Kontrollrecht mit Bilanzeinsicht (§ 166 HGB)
• Gewinnanteil — gesetzlich 4 % Kapitalanteil + Mehrgewinn im angemessenen Verhältnis (vertraglich abänderbar)
• Kündigungsrecht mit 6 Monaten Frist zum Geschäftsjahresende
• Auseinandersetzungsanspruch bei Ausscheiden — Auszahlung des Kapitalkontos
• Informationsrecht bei wichtigem Grund über § 166 Abs. 3 HGB

Pflichten der Kommanditisten: Pflichteinlage, Haftung & Verlust

• Kapitaleinlage — Einzahlung der vereinbarten Pflichteinlage; kann von Hafteinlage abweichen
• Haftung vor HR-Eintragung — unbeschränkt, unmittelbar, solidarisch (§ 176 HGB)
• Haftung nach HR-Eintragung — auf eingetragene Hafteinlage beschränkt
• Wiederaufleben der Haftung bei Rückzahlung der Einlage (§ 172 Abs. 4 HGB) — wichtig: Entnahmen, die das Kapitalkonto unter die Hafteinlage drücken, lassen die persönliche Haftung wieder aufleben
• Verlustanteil — bis zur Höhe der Einlage (darüber hinaus keine Nachschusspflicht ohne Vertragsabrede)
• Treuepflicht gegenüber Mitgesellschaftern

Vorteile: Handlungsflexibilität, Kapitalwachstum, Haftungssteuerung

• Schnelle und unkomplizierte Gründung (formfrei, keine Notarpflicht ohne Grundstück)
• Kein gesetzliches Mindestkapital
• Klare Trennung zwischen aktiven (Komplementär) und passiven (Kommanditist) Gesellschaftern
• Hohe Vertragsfreiheit bei Gewinn-, Stimm- und Geschäftsführungsregelungen
• Kapitalaufnahme durch neue Kommanditisten unkompliziert (Kapitalwachstum)
• Hohe Kreditwürdigkeit durch unbeschränkte Komplementärhaftung
https://lukinski.de/offene-handelsgesellschaft-ohg-gruenden-haftung-rechtsform-geschaeftsfuehrung-steuern/ Wed, 24 Feb 2021 11:58:58 +0000 https://lukinski.de/?p=34306 Offene Handelsgesellschaft (OHG) – Die Offene Handelsgesellschaft ist eine deutsche Personengesellschaft, die von zwei oder mehr Personen gegründet wird und ein Handelsgewerbe unter gemeinschaftlicher Firma betreibt. Im Gegensatz zur GbR unterliegt die OHG dem Handelsgesetzbuch (HGB) und bringt damit Rechte (Firmierung, Kreditwürdigkeit) wie auch Pflichten (Handelsregister, doppelte Buchführung, Bilanz) mit sich. Für Immobilien-Investoren ist die OHG vor allem als Zwischenstation in steuerlich optimierten Strukturen interessant – etwa beim Formwechsel-Modell oder als Träger eines Maklergeschäfts. Zurück zu allen: Rechtsformen.

Offene Handelsgesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung einer OHG – und zwar aus Investoren-Sicht: Wie wird man Gesellschafter, welche Haftungsfallen lauern, wie sehen die Steuern bei einer Immobilien-OHG wirklich aus und wann lohnt sich der Formwechsel in eine Immobilien Holding oder GmbH? Plus: konkrete Beispielrechnung, OHG-vs-GmbH-Vergleichstabelle und FAQ.

Vermeide steuerliche Stolpersteine! Erfahre, wie du mit unserem maßgeschneiderten Steuer-Coaching deine Immobilieninvestitionen optimierst und profitabler machen kannst. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

Wer die Gründung einer OHG erwägt, sollte zwei Dinge sauber trennen: den formalen Gründungsablauf (Handelsregister, Firmierung, Steuer-ID) und die wirtschaftliche Strukturentscheidung (Haftung, Steuern, Exit-Strategie). Beides hängt zusammen, aber gerade beim Thema Immobilie als Kapitalanlage ist die Strukturfrage oft entscheidender als die Gründungsformalie.

Die sieben Kerndimensionen einer OHG-Gründung im Überblick:

1. Anzahl der Gesellschafter (mindestens 2)
2. Geschäftsführung (Einzel- oder Gesamtführung)
3. Gründung (formfrei, aber Eintragungspflicht)
4. Firmierung (mit Rechtsformzusatz „OHG“)
5. Finanzierung (kein Mindestkapital)
6. Haftung (unbeschränkt, persönlich, gesamtschuldnerisch)
7. Gewinnverteilung (nach Kapitalanteilen, abweichend regelbar)

Mehr zur Übersicht aller Unternehmenstypen findest du in der Rechtsformen-Liste und im Praxis-Guide Firma gründen.

Personengesellschaft OHG: Geschäftsführung nach HGB

In der Unternehmerwelt unterscheidet man grob zwischen Einzelunternehmungen und Gesellschaften. Letztere teilen sich in unvollständige Gesellschaften (stille Gesellschaft, BGB-Gesellschaft) und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften, Mischformen).

Die OHG zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt – anders als die GbR – primär dem Handelsgesetzbuch (HGB). Als Personengesellschaft ist die OHG vergleichsweise unkompliziert zu gründen: formfreier Gesellschaftsvertrag, mindestens zwei Gründer, kein Mindestkapital. Der Preis dafür: Vollkaufmannschaft mit allen Pflichten (Bilanz, Inventur, Handelsregister).

Verwandte Personengesellschaften und Mischformen:

• Kommanditgesellschaft (KG)
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
• GmbH & Co. KG (KG mit GmbH als Komplementärin)
• GmbH & Co. OHG (OHG mit GmbH als Vollhafterin)

Gründungsprozess der OHG: Von Gesellschafterzahl bis Gewinnverteilung

Der Gründungsprozess einer OHG ist formal schlank: zwei Personen, ein Gesellschaftsvertrag, Eintragung ins Handelsregister – fertig. Häufig entsteht eine OHG auch durch Formwechsel aus einer GbR, sobald der Geschäftsbetrieb die Schwelle zum Handelsgewerbe überschreitet (Größe, Komplexität, kaufmännische Einrichtung erforderlich).

OHG Gründung ab 2 Personen: Steuer-ID, Handelsregister, Firma

Eine OHG benötigt mindestens zwei natürliche oder juristische Personen. Eine Obergrenze gibt es nicht. Die OHG entsteht im Innenverhältnis mit dem vertraglich vereinbarten Datum, im Außenverhältnis spätestens mit dem ersten Tätigwerden im Namen der Gesellschaft – verbindlich mit Eintragung ins Handelsregister.

Typische Gründungskosten im Überblick:

• Notar (Handelsregisteranmeldung): ca. 200–400 Euro
• Handelsregistereintragung (Gericht): ca. 100–200 Euro
• Gewerbeanmeldung pro Gesellschafter: ca. 20–65 Euro
• IHK-Beiträge: jährlich, je nach Region und Umsatz
• Notarielle Beurkundung Gesellschaftsvertrag: nur bei Grundstückseinbringung erforderlich (dann zusätzliche Notarkosten je nach Wert)

Die Steuer-ID erhältst du beim zuständigen Finanzamt nach Anmeldung. Wer eine Immobilie in die OHG einbringen will, muss zwingend zum Notar – sonst ist der Vertrag nichtig (§ 311b BGB). Mehr dazu unter Notarkosten berechnen und Kaufvertrag Notar.

Da die OHG im Handelsregister eingetragen ist, darf sie offiziell firmieren – im Gegensatz zur GbR. Erlaubt sind Personenfirma, Sachfirma, Phantasiefirma oder Mischformen. Pflicht: der Rechtsformzusatz „OHG“ und das Verbot der Irreführung.



Einzelgeschäftsführung, Absprachen & Prokura

Grundsätzlich gilt: Jeder OHG-Gesellschafter ist einzelgeschäftsführungsbefugt und einzelvertretungsberechtigt. Diese Standardregel kann im Gesellschaftsvertrag aber abweichend gestaltet werden – etwa als Gesamtgeschäftsführung oder mit beschränkten Ressorts.

Was darf der einzelne Gesellschafter allein entscheiden?

• Einkauf und Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
• Personaleinstellungen und Kündigungen
• Abschluss von Mietverträgen für Geschäftsräume
• Routine-Bankgeschäfte und Wechselgeschäfte
• Widerruf einer bereits erteilten Prokura

Was erfordert die Zustimmung aller Gesellschafter?

• Außergewöhnliche Rechtsgeschäfte (z. B. Großkredite)
• Kauf oder Verkauf von Grundstücken
• Aufnahme stiller Gesellschafter
• Erstmalige Bestellung eines Prokuristen
• Änderung des Gesellschaftszwecks

Insider-Hinweis für Immobilien-OHGs: Da bereits der Kauf eines einzelnen Mehrfamilienhaus als außergewöhnliches Geschäft gilt, brauchst du im Regelfall die Zustimmung aller Gesellschafter. In der Praxis sollte der Gesellschaftsvertrag klar regeln, ab welchem Volumen Einzelentscheidungen erlaubt sind – sonst blockiert ein zerstrittener Mitgesellschafter jeden Deal.

Jeder Gesellschafter hat zudem ein umfassendes Kontrollrecht: Einsicht in Handelsbücher, persönliche Bilanz-Einsicht, Auskunft über laufende Geschäfte. Das schützt vor Hinterzimmer-Deals einzelner Mitgründer.

Finanzierung, Haftung & Gewinnverteilung

Es gibt kein gesetzliches Mindestkapital. Theoretisch kann eine OHG mit 0 Euro Eigenkapital starten. In der Praxis – besonders bei Immobiliengeschäften – erwarten Banken jedoch eine substantielle Eigenkapitaldecke, oft 20–30 Prozent des geplanten Investitionsvolumens. Mehr zur Quote unter Eigenkapitalbedarf berechnen.

Die Haftung ist der zentrale Knackpunkt der OHG:

• Unbeschränkt: Auch das Privatvermögen haftet, ohne Obergrenze
• Unmittelbar: Gläubiger können direkt den Gesellschafter verklagen
• Solidarisch (gesamtschuldnerisch): Jeder haftet für die volle Schuld – nicht nur anteilig
• Eintrittshaftung: Wer neu in eine bestehende OHG eintritt, haftet auch für Altverbindlichkeiten
• Nachhaftung: Wer ausscheidet, haftet noch fünf Jahre lang für die zum Austrittszeitpunkt bestehenden Verbindlichkeiten weiter

Das ist drastisch: Wenn dein Mitgesellschafter ein riskantes Fix-Flip-Geschäft in die Wand fährt und die OHG kann nicht zahlen, dann zahlt – im Zweifel komplett – dein Privatvermögen.

Zur Gewinnverteilung: Das Standard-Modell sieht eine Vorab-Verzinsung des Kapitalanteils vor, der Restgewinn wird nach Köpfen verteilt. Diese gesetzliche Regelung ist allerdings dispositiv – in der Praxis wird sie fast immer durch eine maßgeschneiderte Gewinnverteilungsklausel im Gesellschaftsvertrag ersetzt (z. B. exakt nach Kapitalanteilen, oder mit Vorabgewinnen für aktiv tätige Gesellschafter).

Rechte der Gesellschafter: Kapitalentnahme, Kontrolle, Kündigung & Co

Die Rechte sichern deine Position trotz solidarischer Haftung ab:

• Einzelgeschäftsführungsbefugnis – bei betriebsgewöhnlichen Handlungen und beim Widerruf einer Prokura
• Zustimmungsgebot – bei außergewöhnlichen Geschäften und Erstbestellung eines Prokuristen
• Einzelvertretungsmacht – für alle Rechtsgeschäfte im Außenverhältnis
• Kontrollrecht – jederzeitige Einsicht in Bücher und Bilanzen
• Aufwendungsersatz – wenn du privat für die OHG verauslagst
• Kapitalentnahme – Vorab-Verzinsung deines Kapitalanteils, verlustunabhängig
• Gewinnanteil – Vorabverzinsung plus Mehrgewinn nach Köpfen oder vertraglicher Quote
• Kündigungsrecht – sechs Monate Frist auf das Ende eines Geschäftsjahres
• Liquidationsanteil – proportional zum Kapitalanteil

Pflichten der Gesellschafter: Wettbewerbsverbot, Verlust & Haftung

Den Rechten stehen handfeste Pflichten gegenüber:

• Kapitaleinlage – als Bareinlage, Sacheinlage (z. B. Immobilie) oder Rechtseinlage (z. B. Nutzungsrechte)
• Wettbewerbsverbot – kein Konkurrenzgeschäft im selben Handelszweig, auch keine Beteiligung an Konkurrenz-OHGs
• Verlustanteil – nach Köpfen oder vertraglich vereinbartem Schlüssel
• Buchführungspflicht – als Vollkaufmann doppelte Buchführung, Inventur, Bilanz, GuV
• Treuepflicht – Förderung des Gesellschaftszwecks, keine Schädigung der OHG
• Vollhaftung – unbeschränkt, unmittelbar, solidarisch

Vorteile: Kein Stammkapital, hohe Kreditwürdigkeit, solidarische Haftung

Die OHG kombiniert Personengesellschafts-Flexibilität mit der Seriosität eines Handelsregistereintrags. Konkrete Vorteile:

• Schnelle und unkomplizierte Gründung ohne Mindestkapital
• Vollwertige Firmierung mit Rechtsformzusatz
• Keine Umsatzbeschränkung (anders als faktisch bei der GbR)
• Hohe Kreditwürdigkeit durch Vollhaftung der Gesellschafter
• Transparenzbesteuerung – keine Doppelbesteuerung wie bei der GmbH
• Gewerbesteuer-Anrechnung (§ 35 EStG) für natürliche Personen als Gesellschafter
• Gewinnverteilung nach Kapitalanteil ist fair für ungleiche Einlagen
• Verlustverrechnung mit anderen Einkünften der Gesellschafter möglich

Nachteile: Vollhaftung, Registrierung

]]> https://lukinski.de/gesellschaft-buergerlichen-rechts-gbr-gruenden-haftung-rechtsform-geschaeftsfuehrung-steuern/ Tue, 23 Feb 2021 12:21:24 +0000 https://lukinski.de/?p=34297 Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Personengesellschaft im deutschen Recht und für viele Immobilien-Investoren der Einstieg in die gemeinsame Vermögensverwaltung. Sie wird formlos gegründet, braucht kein Mindestkapital und entsteht oft sogar unbewusst — überall dort, wo zwei oder mehr Personen einen gemeinsamen Zweck verfolgen. Mit dem MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) wurde das GbR-Recht grundlegend reformiert: Die rechtsfähige GbR ist nun gesetzlich anerkannt, das neue Gesellschaftsregister (eGbR) wurde eingeführt, und für Immobilien-GbRs gilt seitdem ein strikter Voreintragungsgrundsatz. Bei der Gründung helfen Steuerberater, ebenso bei allen Steuern in Deutschland. Zurück zum Überblick: Rechtsformen.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts: Gründung, Vorteile und Nachteile

Die GbR ist die wichtigste Personengesellschaft des bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB). Sie eignet sich für Privatpersonen, Freiberufler, Kaufleute und insbesondere für Immobilien-Investoren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus, ein Grundstück oder ein Bauträger-Projekt realisieren wollen. Im Folgenden findest du alle relevanten Informationen — von der Gründung über die Haftung bis zur steuerlichen Behandlung im Immobilienbereich.

Vermeide steuerliche Stolpersteine! Erfahre, wie du mit unserem maßgeschneiderten Steuer-Coaching deine Immobilieninvestitionen optimierst und profitabler machen kannst. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

Die sieben zentralen Gründungskriterien im Überblick

1. Anzahl der Gesellschafter — Mindestens zwei (natürliche oder juristische Personen)
2. Geschäftsführung — Grundsätzlich gemeinschaftlich, abweichend regelbar
3. Gründung — Formfrei (mündlich, schriftlich, konkludent)
4. Firmierung — Keine echte Firma, nur Namensbezeichnung
5. Finanzierung — Kein Mindestkapital, Beiträge frei verhandelbar
6. Haftung — Persönlich, unbeschränkt, gesamtschuldnerisch (mit Privatvermögen)
7. Gewinnverteilung — Nach Köpfen, sofern nicht abweichend vereinbart (§ 709 BGB n.F.)

Tipps zum Firma gründen findest du im Detail-Ratgeber, auch im Spezialfall Immobilien GmbH, Familienstiftung & Co.

BGB-Gesellschaften im Überblick — die drei klassischen Erscheinungsformen

Das deutsche Gesellschaftsrecht unterscheidet zwischen Einzelunternehmen, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften. Die GbR zählt zu den Personengesellschaften und unterliegt — anders als OHG, KG oder GmbH — primär dem BGB statt dem HGB. Seit der MoPeG-Reform wird zudem zwischen der nicht rechtsfähigen Innen-GbR (reine Innengesellschaft, etwa Tippgemeinschaft) und der rechtsfähigen Außen-GbR (tritt am Rechtsverkehr teil) unterschieden.

GbR unter Privatleuten

Die meisten Menschen waren bereits unwissentlich Teil einer GbR: Eine Fahrgemeinschaft, eine gemeinsame Urlaubskasse oder eine Wohngemeinschaft mit gemeinsamen Anschaffungen begründen rechtlich eine Innen-GbR. Sobald zwei oder mehr Personen einen gemeinsamen Zweck verfolgen und Beiträge dafür leisten, entsteht eine GbR — auch ohne Vertrag, auch ohne Bewusstsein.

GbR unter Freiberuflern

Im Gesundheitssektor (Ärzte, Therapeuten), im juristischen Bereich (Anwälte) und unter Steuerberatern ist die GbR die Standard-Rechtsform für Sozietäten und Gemeinschaftspraxen. Vorteil: Keine Gewerbesteuerpflicht, keine Pflicht zum Gewerbeamt, keine doppelte Buchführung. Nachteil: Volle persönliche Haftung — bei Berufshaftpflichtfällen relevant.

GbR unter Kaufleuten & Bankenkonsortium

Handwerker, die für ein Bauvorhaben kooperieren (Arbeitsgemeinschaft, ARGE), oder Banken, die gemeinsam einen Börsengang organisieren (Bankenkonsortium), nutzen die GbR projektbezogen. Wichtig: Sobald der Geschäftsbetrieb einen kaufmännisch eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert (§ 1 HGB), wandelt sich die GbR rechtlich automatisch in eine OHG — unabhängig von der Umsatzhöhe.

• GbR unter Privatleuten (Bagatell-Innen-GbR)
• GbR unter Freiberuflern (Sozietät)
• GbR unter Kaufleuten (ARGE, Bankenkonsortium)
• Immobilien-GbR (vermögensverwaltend) — eigene Sonderform

MoPeG-Reform: Was sich für die GbR fundamental geändert hat

Die Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat das GbR-Recht in Deutschland von Grund auf neu strukturiert. Wer heute eine GbR gründen oder umstrukturieren will — insbesondere im Immobilienbereich — muss diese Änderungen kennen:

• Rechtsfähigkeit kodifiziert: Die rechtsfähige Außen-GbR ist nun ausdrücklich im BGB verankert (§ 705 Abs. 2 BGB n.F.). Sie kann selbst Eigentümer, Vermieter, Kläger und Beklagte sein.
• Gesellschaftsregister (eGbR): Neu eingeführtes öffentliches Register beim Amtsgericht. Eintragung ist freiwillig, aber faktisch Pflicht, sobald die GbR Immobilien, GmbH-Anteile oder Schiffe halten will.
• Voreintragungsgrundsatz: Eine GbR kann nur dann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie zuvor als eGbR im Gesellschaftsregister steht. Ohne eGbR-Eintrag — kein Grundbucheintrag, kein Immobilien-Erwerb.
• Sitzwahl: Vertragssitz und Verwaltungssitz können auseinanderfallen.
• Beschlussfassung: Modernere Regeln zu Mehrheitsbeschlüssen und Beschlussmängelrecht.
• Stimm- und Gewinnverteilung: Ohne abweichende Regelung erfolgt Gewinnverteilung nun nach Beteiligungsverhältnissen, nicht mehr strikt nach Köpfen — wichtige Änderung gegenüber dem alten Recht.

Für Immobilien-Investoren ist die eGbR de facto die einzige praxistaugliche GbR-Form. Mehr zum Grundbucheintrag und seinen Anforderungen findest du im separaten Ratgeber.

Gründungsprozess der GbR: Schritt für Schritt

Der Gründungsprozess unterscheidet sich je nach geplantem Geschäftszweck. Wer eine reine Freiberufler-Sozietät plant, hat deutlich weniger Aufwand als bei einer gewerblichen oder einer Immobilien-GbR.

Schritt 1: Gesellschaftsvertrag aufsetzen

Auch wenn eine GbR formfrei gegründet werden kann — ohne schriftlichen Gesellschaftsvertrag drohen Streit, Steuernachteile und Haftungsrisiken. Mindestinhalt eines belastbaren Vertrags:

• Name und Sitz der Gesellschaft
• Gesellschaftszweck (so präzise wie möglich)
• Beiträge der Gesellschafter (Geld, Sacheinlagen, Arbeitsleistung)
• Beteiligungsverhältnisse und Stimmrechte
• Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnisse
• Gewinn- und Verlustverteilung
• Regelungen zur Aufnahme/Ausschluss von Gesellschaftern
• Kündigung, Auflösung, Abfindungsregelung
• Wettbewerbsverbot
• Nachfolgeklauseln (für Erbfall — siehe Erbschaftssteuer Immobilien)

Schritt 2: Steuerliche Erfassung

Beim Finanzamt muss der „Fragebogen zur steuerlichen Erfassung einer Personengesellschaft“ eingereicht werden. Die GbR erhält eine eigene Steuernummer für die einheitliche und gesonderte Feststellung — die Einkommensteuer zahlen die Gesellschafter weiterhin individuell.

Schritt 3: Gewerbeanmeldung (nur bei gewerblicher GbR)

Bei einer gewerblichen GbR muss jeder Gesellschafter beim Gewerbeamt einzeln angemeldet werden. Kosten: 10 bis 65 Euro pro Person. Eine Freiberufler-GbR ist davon befreit.

Schritt 4: Eintragung ins Gesellschaftsregister (eGbR) — bei Immobilien-GbR Pflicht

Die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht (Registergericht) und muss notariell beglaubigt werden. Notarkosten je nach Gegenstandswert. Die Notarkosten kannst du vorab kalkulieren.

Schritt 5: Geschäftskonto eröffnen

Trotz formfreier Gründung verlangen Banken bei einer GbR fast immer einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag, eine Legitimation aller Gesellschafter und — bei Immobilien-GbR — den Auszug aus dem Gesellschaftsregister.

Unternehmenskennzeichnung: Voller Name + GbR

Eine nicht eingetragene GbR darf keine echte Firma führen. Die Bezeichnung muss alle Vor- und Zunamen der Gesellschafter sowie den Zusatz „GbR“ enthalten — etwa „Müller & Schmidt GbR“. Eine eingetragene eGbR hingegen darf einen Phantasienamen plus Rechtsformzusatz „eGbR“ führen — ein wesentlicher praktischer Vorteil für Immobiliengesellschaften.

Finanzierung, Haftung & Gewinn

Die Finanzierung liegt im Ermessen der Gesellschafter — kein Mindestkapital. Aber: Banken verlangen bei der Immobilienfinanzierung einer GbR die Bonitätsprüfung jedes einzelnen Gesellschafters und meist gesamtschuldnerische Haftung. Ein bonitätsschwacher Mitgesellschafter kann die Finanzierung komplett kippen. Plane deinen Eigenkapitalbedarf daher gemeinsam und realistisch.

Das Unternehmensrisiko tragen alle Gesellschafter persönlich, unbeschränkt und gesamtschuldnerisch: Ein Gläubiger kann sich aussuchen, von welchem Gesellschafter er die volle Schuld einfordert — auch aus dem Privatvermögen. Im Innenverhältnis besteht dann ein Ausgleichsanspruch.

Vorteile der GbR auf einen Blick

• Schnelle, formfreie und kostengünstige Gründung
• Kein Mindestkapital nötig
• Keine doppelte Buchführung (bei Freiberuflern und Kleingewerbe — Einnahmen-Überschuss-Rechnung reicht)
• Keine Veröffentlichungspflicht der Geschäftszahlen
• Transparente Besteuerung — Verluste direkt mit anderen Einkünften verrechenbar
• Bei Freiberufler-GbR: Keine Gewerbesteuerpflicht
• Flexibilität bei Vertragsgestaltung
• Geeignet für Family-Investments und Erbnachfolge

Nachteile der GbR — die kritischen Punkte

• Volle persönliche Haftung — auch mit Privatvermögen, auch für Fehler der Mitgesellschafter
• Keine alleinige Entscheidungsgewalt — Mehrheitsentscheidungen oder Einstimmigkeit nötig
• Bonität der Mitgesellschafter beeinflusst die Finanzierung
• Bei gewerblicher GbR: Automatische Umwandlung in OHG bei kaufmännischem Geschäftsbetrieb
• Hohe Steuerbelastung bei thesaurierten Gewinnen (Spitzensteuersatz 42–45 % statt 15 % KSt + GewSt bei GmbH)
• Eintragung ins eGbR-Register faktisch zwingend bei Immobilienkäufen
• Auflösung bei Ausscheiden eines Gesellschafters möglich (ohne Fortsetzungsklausel)
• Schwierige Übertragung von Gesellschaftsanteilen

Vergleich: GbR vs. OHG vs. KG vs. GmbH (Immobilien-Perspektive)

Kriterium	GbR / eGbR	OHG	KG	GmbH
Mindestkapital	0 €	0 €	0 €	25.000 €
Haftung	Voll, persönlich	Voll, persönlich	Komplementär voll, Kommanditist beschränkt	Beschrän ]]> https://lukinski.de/top-7-studiengaenge-immobilien-management-wirtschaft-architektur-energie-bau-studieren/ Fri, 18 Sep 2020 12:00:55 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=6576 Immobilien Studiengänge im Vergleich – Abitur in der Tasche, Interesse an Immobilien, aber welcher Studiengang passt? Immobilienmanagement, Immobilienwirtschaft, Architektur, Facility Management, Energie- und Gebäudetechnik oder doch der internationale Weg? Hier bekommst du den ehrlichen Überblick: Studieninhalte, Dauer, Kosten (öffentlich vs. privat), Einstiegsgehälter, Karrierepfade – plus die Frage, die kaum jemand stellt: Lohnt sich ein Immobilien-Studium überhaupt, wenn dein Ziel Investor oder Makler ist? Spoiler: Manchmal ist die Selbstständigkeit der bessere Weg. Lies auch: Immobilie als Kapitalanlage, Immobilien Rendite. Die 7 besten Immobilien-Studiengänge im direkten Vergleich Bevor wir in die Details gehen: Hier der schnelle Überblick. So siehst du auf einen Blick, welcher Studiengang welches Karriereziel bedient, wie lange er dauert, was er kostet – und was du am Ende verdienst. Vergleichstabelle: Studiengänge auf einen Blick Studiengang Abschluss Dauer Kosten privat / staatlich Einstiegsgehalt Top-Karriereziel Immobilienmanagement B.A. / M.Sc. 6–7 Sem. ca. 12.000–18.000 € / kostenfrei 42.000–52.000 € Asset Manager, Investment Immobilienwirtschaft B.A. / B.Sc. 6–7 Sem. ca. 14.000–22.000 € / kostenfrei 40.000–50.000 € Projektentwickler, Makler Architektur B.A. + M.A. 10 Sem. (Master Pflicht) ca. 30.000 € / kostenfrei 38.000–45.000 € Architekt, Projektplaner International Business B.A. 6–7 Sem. ca. 14.000–35.000 € / kostenfrei 45.000–55.000 € REIT-Analyst, Cross-Border Investment Facility Management B.Sc. 6–7 Sem. ca. 12.000–18.000 € / kostenfrei 40.000–48.000 € Property/Facility Manager Energie- & Gebäudetechnik B.Eng. 7 Sem. meist staatlich 42.000–50.000 € TGA-Planer, ESG-Berater Bauprozess- & Immobilien­wirtschaft (Master) M.Sc. 4 Sem. kostenfrei (TU) 50.000–62.000 € Bauprojektleiter, Developer Hinweis: Gehälter beziehen sich auf Berufseinsteiger ohne Boni. Im Investment-Bereich (z.B. bei CBRE, JLL, BNP Paribas, Colliers) liegen Einstiegsgehälter mit Boni 15–25 % höher. Tipp vorab: Selbst-Studium statt Hochschule – wann es sinnvoller ist Du denkst unternehmerisch? Ich habe mein Studium damals relativ schnell abgebrochen, weil ich nicht 6 oder 7 Semester lang studieren wollte. Immobilien, Finanzen, Steuern – das kann man so nicht 1:1 in der Universität lernen. Mein Tipp aus der Praxis: Lerne von denen, die es geschafft haben. Die große Frage ist: Wohin willst du? Mietverwalter, Makler, Projektentwickler – oder doch lieber Investor mit eigenem Bestand? Für wen ein Studium Pflicht ist – und für wen nicht Studium Pflicht: Architekt (geschützte Berufsbezeichnung, Eintrag Architektenkammer), Bauingenieur, öffentlich bestellter Sachverständiger, Bauleiter mit Verantwortung Studium starker Vorteil: Asset Management bei institutionellen Investoren, Projektentwicklung bei großen Developern, REIT-Analyst, Banken-Immobilienfinanzierung Studium nicht nötig: Immobilienmakler (nur §34c-Erlaubnis nötig), Investor, Hausverwalter (mit Sachkundenachweis), Immobilien-Tippgeber Selbst-Studium-Quellen: Wo lernst du wirklich? YouTube-Kanäle: Alex Fischer Düsseldorf, Florian Bauer, Gerald Hörhan Zertifikate ohne NC: HypZert (Bewertung), IHK Sachkundenachweis, EBS Real Estate, Akademie Deutscher Genossenschaften Pflichtwissen Praxis: Bewertungsverfahren Immobilien, Immobilien Rendite, Immobilienfinanzierung Steuerstrategie: Immobilien Holding, Share Deal Immobilien 6 Termine mit Kunden, Käufern oder Verkäufern bringen dir mehr bei als 6 Semester – Kommunikation, Akquise, Verhandlung. Das lernt keine Vorlesung. Immobilienmakler werden – Wege im Vergleich Du willst Maklerprovision verdienen statt Klausuren schreiben? Dann gibt es mehrere Wege zum Ziel: Ausbildung Immobilienkauffrau/-mann (3 Jahre) – solide Basis, schnell ins Berufsleben, Gehalt direkt Studium Immobilienwirtschaft (6–7 Semester) – mehr Theorie, höheres Einstiegsgehalt, internationale Optionen Duales Studium – Geld verdienen + studieren parallel Quereinstieg + §34c-Gewerbeerlaubnis – schneller Start, kein Abschluss nötig, dafür Einarbeitung selbst Praktikum bei etabliertem Makler – Lernen on the job, oft Sprungbrett Wichtig zu wissen: Als Makler regelt das Bestellerprinzip seit Längerem die Provisionsteilung beim Verkauf. Wer den Maklervertrag rechtssicher aufsetzen kann, hat einen klaren Vorteil. 1. Immobilienmanagement – Vorbereitung auf die Führungsebene Der Klassiker für alle, die später im Asset Management, Investment oder als Geschäftsführer einer Immobiliengesellschaft arbeiten wollen. Schwerpunkt liegt auf strategischer Steuerung von Immobilienportfolios – nicht auf der einzelnen Wohnung. Studieninhalte (typische Module) Real Estate Investment & Portfolio Management Immobilien-Marketing und Vermarktungsstrategien Personalmanagement, Unternehmensführung Bewertung: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren Recht (BGB, WEG, MaBV) Finanzierung & Controlling Berufsfelder nach Abschluss Asset Manager (Einstieg 45.000–55.000 €, mit 5 Jahren 75.000 €+) Investment Analyst bei CBRE, JLL, BNP, Colliers Geschäftsführung Hausverwaltung / Property Management Projektsteuerung bei Developern Hochschulen mit Industrie-Reputation: EBS Universität (Premium, ca. 35.000 €), IREBS Regensburg, IUBH (dual), Dresden International University, TH Aschaffenburg. 2. Immobilienwirtschaft – der BWL-Allrounder mit Branchenfokus Wenn du BWL studieren wolltest, aber konkret in die Immobilienbranche willst, ist das dein Studiengang. Inhalte sind 60 % BWL (Rechnungswesen, Marketing, Finanzierung), 40 % Immobilien-spezifisch. Was du lernst Klassische BWL-Module (Buchhaltung, Statistik, Mikro-/Makroökonomie) Immobilienmarketing und Vertrieb Immobilien bewerten – Verfahren und Software Rechtsrahmen: BauGB, BNotO, GrEStG (Grunderwerbsteuer) Projektentwicklung von der Grundstücksakquise bis zur Vermarktung Berufsfelder Immobilienmakler (mit Hochschulabschluss höhere Provisionsstufen) Projektentwickler bei Bauträgern Bankberater Immobilienfinanzierung Bestandsmanager bei Wohnungsgesellschaften Hochschulen: Hochschule Fresenius (8 Standorte), Uni Stuttgart, EBS, HfWU Nürtingen-Geislingen (lange Tradition). 3. Architektur – Kreativität trifft Bauphysik Architekt ist eine geschützte Berufsbezeichnung. Du brauchst Bachelor + Master + 2 Jahre praktische Tätigkeit + Eintrag in die Architektenkammer. Wer „nur“ entwerfen will und keinen Kammer-Eintrag braucht, kann auch als Bauzeichner oder Innenarchitekt arbeiten. Studienschwerpunkte Entwurfslehre, Baukonstruktion, Tragwerkslehre Bauphysik, Bauklimatik, ESG-konformes Bauen Baumanagement und HOAI (Honorarordnung) CAD, BIM (Building Information Modeling) – heute Pflicht Architekturgeschichte, Städtebau Berufsfelder Selbstständige/r Architekt/in Anstellung in Architekturbüro (Einstieg häufig 36.000–42.000 €, hart) Projektsteuerung beim Bauträger Sachverständiger für Bauschäden Hochschulen mit Renommee: Uni Stuttgart, TU München, RWTH Aachen, FH Münster, HS Bochum. 4. International Business – Türöffner für Cross-Border-Investment Kein klassisches Immobilien-Studium, aber DER Studiengang für alle, die später bei internationalen Investoren, REITs oder Family Offices arbeiten wollen. Englisch ist Pflicht, oft komplette Studiengänge auf Englisch. Viele Top-Häuser im Investment Banking und im institutionellen Asset Management rekrutieren bevorzugt aus diesem Pool. Studieninhalte International Finance, Corporate Finance, M&A Cross-Border Taxation Auslandssemester (oft Pflicht) Verhandlungsführung, Business English Spezialisierung Real Estate Finance möglich Berufsfelder REIT-Analyst Investment Manager bei internationalen Fonds Family Office Real Estate M&A im Immobilienbereich (Share Deal vs. Asset Deal) Hochschulen: HAW Hamburg, FH Dortmund, HTW Berlin, ESB Reutlingen (sehr gut vernetzt), Frankfurt School. 5. Immobilien- und Facility Management – die vielseitige Schnittstelle Mischung aus BWL, Bauingenieurwesen, Architektur und Gebäudetechnik. Wer hier abschließt, kann praktisch in jeder Funktion in der Immobilienbranche andocken. Schwächste Position bei reinen Investment-Karrieren, stärkste bei Bestandsmanagement und nachhaltigem Betrieb. Was du lernst Technisches Gebäudemanagement (TGM) Infrastrukturelles und kaufmännisches Facility Management Lebenszykluskosten und Instandhaltung (siehe auch Instandhaltungsrücklage) Energieeffizienz, ESG-Reporting Mietrecht, Hausgeld-Kalkulation, Nebenkostenabrechnung Berufsfelder Property Manager (Wohnen oder Gewerbe) Facility Manager bei Konzernen (Apleona, Strabag PFS, ISS) ESG-Beauftragte/r Inhouse Asset Manager bei Versicherungen / Pensionskassen Hochschulen: RPTU Kaiserslautern, FH Münster, SRH Heidelberg. 6. Energie- und Gebäudetechnik – der ESG-Gewinner ]]>