Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied

Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.

Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften

Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):

• Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
• LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
• TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
• Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
• Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa

Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:

• Alstria Office REIT – größter G-REIT, Büroimmobilien (mittlerweile delisted nach Brookfield-Übernahme)
• Hamborner REIT – Einzelhandel, Büros, Ärztehäuser
• Deutsche Konsum REIT – Nahversorger und Einzelhandel B/C-Lagen
• Fair Value REIT – Mischportfolio Gewerbe

Tätigkeitsspektrum Immobilien-AG: Bau, Handel, Verwaltung & Co.

Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.

Mögliche Tätigkeiten im Überblick

• Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
• Immobilienhandel – Erwerb, Aufwertung, Vertrieb (siehe Asset Deal und Share Deal)
• Bestandshaltung & Vermietung – Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Logistik
• Asset- & Property-Management – Dienstleistungen für gesellschaftsfremde Bestände
• Beteiligungen – Erwerb von Anteilen an anderen Immobiliengesellschaften

REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen

Herkunft des REIT-Konzepts

Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).

Gesetzliche Auflagen nach REITG

Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.

Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax

• Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
• Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
• 10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.

Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?

Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:

Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.

Beispiel Privatanleger: Was kommt netto an?

• Investition: 25.000 € in REIT-Aktien
• Dividendenrendite: 5 %
• Brutto-Dividende p.a.: 1.250 €
• Abgeltungsteuer 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-Dividende p.a.: 920,31 € (Effektivsteuer 26,375 %)
• Netto-Rendite auf eingesetztes Kapital: 3,68 %

Wer Renditegrößen vergleicht, sollte parallel die Bruttorendite und Nettorendite bei Direktanlagen sowie den Kaufpreisfaktor einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage kennen – nur so wird der Rendite-Vergleich aussagekräftig.

Vorteile der börsennotierten Immobilien-AG / REIT-AG

Vorteile auf Unternehmensebene

• Volle Steuerbefreiung (REIT) – keine Körperschaft-, keine Gewerbesteuer
• Kapitalmarktzugang – Kapitalerhöhungen über Bezugsrechte möglich
• Hohe Wachstumsgeschwindigkeit – Eigenkapital schneller skalierbar als bei thesaurierenden Strukturen
• Wettbewerbsvorteil bei Akquisitionen – günstigere Refinanzierungskosten als Privatinvestoren (siehe aktuelle Bauzinsen)
• Sicherheit durch Eigenkapitalquote – bei REITs gesetzlich min. 45 %, deutlich über Branchendurchschnitt
• Inflationsschutz – Sachwerte und indexierte Mieten
• Flexible Anteilsübertragung – kein Notar, keine Grunderwerbsteuer auf Aktienebene

Vorte

]]> https://lukinski.de/aktiengesellschaft-ag-gruenden-haftung-rechtsform-geschaeftsfuehrung-steuern/ Tue, 09 Mar 2021 07:21:24 +0000 https://lukinski.de/?p=34311 Aktiengesellschaft (AG) – Die Aktiengesellschaft ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von mehreren gesetzlich vorgeschriebenen Organen geführt wird. Anstelle eines klassischen Geschäftsführers leitet ein Vorstand das Unternehmen, kontrolliert wird er vom Aufsichtsrat. Die Hauptversammlung der Aktionäre fungiert als oberstes Beschlussorgan. Mit einem Mindestgrundkapital von 50.000 Euro, strenger Formalitätenpflicht und der Möglichkeit zum Börsengang ist die AG die „Königsklasse“ der Kapitalgesellschaften — und im Immobilienbereich als REIT-AG sogar steuerlich privilegiert. Hier erfährst du alles zu Gründung, Haftung, Kosten, Steuern und der Sonderform Immobilien-AG. Außerdem findest du hier alle deutschen Unternehmenstypen und Rechtsformen, sowie Tipps zum Firma gründen, auch im Spezial-Fall Immobilien Holding, Familienstiftung & Co.

Aktiengesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

Die AG ist nicht nur eine Rechtsform — sie ist ein strukturiertes Steuer-, Haftungs- und Kapitalbeschaffungs-Vehikel. Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung: Wer kann eine AG gründen? Was ist der Unterschied zwischen Innenverhältnis und Außenverhältnis? Welche Kosten entstehen tatsächlich — nicht nur das Grundkapital, sondern auch Notar, Gründungsprüfer und laufende Verwaltung? Und vor allem: Wann lohnt sich eine AG aus Investorensicht — und wann ist eine Immobilien Holding in GmbH-Struktur die bessere Wahl?

Die 7 Gründungskriterien einer AG im Überblick

1. Anzahl der Gesellschafter — mindestens 1 Aktionär, plus 3 Aufsichtsräte = 4 Personen Minimum
2. Geschäftsführung — Vorstand (nicht Geschäftsführer!), kontrolliert durch Aufsichtsrat
3. Gründung — formgebunden, notariell beurkundet, mehrstufiger Prozess
4. Firmierung — frei wählbar, Suffix „AG“ zwingend
5. Finanzierung — mind. 50.000 Euro Grundkapital, Aktienemission möglich
6. Haftung — beschränkt auf Aktienkapital im Außenverhältnis
7. Gewinnverteilung — Dividenden, beschlossen durch Hauptversammlung

Kapitalgesellschaft AG: Geschäftsführung nach HGB

In der Unternehmerwelt gibt es viele verschiedene Unternehmensformen. Sie werden grob in zwei Kategorien eingeteilt: die Einzelunternehmung und die Gesellschaften, welche wiederum in unvollständige Gesellschaften — hierzu zählen stille Gesellschaften und BGB-Gesellschaften — und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften und einige mehr) gegliedert werden.

Die Aktiengesellschaft — kurz: AG — zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt im Gegensatz zu den unvollständigen Gesellschaften nicht dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), sondern dem Handelsgesetzbuch (HGB) sowie dem Aktiengesetz (AktG). Als Kapitalgesellschaft ist die AG komplexer strukturiert als andere Unternehmensrechtsformen. Sie kann nicht formlos gegründet werden, sondern erfordert die notarielle Beurkundung des Gesellschaftervertrags und die Einhaltung zahlreicher gesetzlicher Vorgaben.

Weitere typische Kapitalgesellschaften:

• Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, kurz: SE)
• Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
• Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Die Aktiengesellschaft ist zusammen mit der GmbH die bekannteste Form der Kapitalgesellschaften. In Deutschland wird sie vor allem als Rechtsform für börsennotierte Gesellschaften ausgewählt und gilt — nicht zuletzt wegen des höheren Gründungskapitals — als „große Schwester“ der Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

AG vs. GmbH vs. KGaA: Vergleichstabelle

Bevor du dich für eine Rechtsform entscheidest, lohnt sich der direkte Vergleich der drei Kapitalgesellschafts-Schwergewichte:

Kriterium	GmbH	AG	KGaA
Mindestkapital	25.000 €	50.000 €	50.000 €
Mindestgesellschafter	1	1 (+ 3 Aufsichtsräte)	1 Komplementär + 1 Kommanditaktionär
Leitungsorgan	Geschäftsführer	Vorstand	Komplementär
Aufsichtsrat	Optional (Pflicht ab 500 MA)	Pflicht (mind. 3)	Pflicht
Jahresabschlussprüfung	Erst ab Größenklasse mittel	Pflicht (immer!)	Pflicht
Anonymität Eigentümer	Niedrig (Gesellschafterliste öffentlich)	Hoch (kein öffentliches Aktionärsregister bei Inhaberaktien)	Sehr hoch
Börsengang möglich	Nein	Ja	Ja
Übernahmeschutz	Mittel	Niedrig (feindliche Übernahme möglich)	Sehr hoch (Komplementär kontrolliert)
Laufende Verwaltungskosten p.a.	2.000–8.000 €	30.000–100.000 €+	40.000–120.000 €+

Insider-Tipp: Für reine Immobilien-Holding-Strukturen ist die GmbH meist die effizientere Wahl — die AG lohnt nur ab Vermögen von 5–10 Mio. Euro oder bei geplantem Börsengang/REIT-Status.

Rechtsformvariante AG & Co KGaA — KGaA mit Komplementär-AG

Bisweilen tritt die AG auch in Kombination mit einer Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) auf. Beispielsweise Familienunternehmen organisieren sich gelegentlich als Aktiengesellschaft & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien — kurz: AG & Co KGaA. In diesem Fall bilden sie im rechtlichen Sinne eine Aktiengesellschaft — allerdings stellt der Komplementär als persönlich haftender Gesellschafter nicht irgendeine natürliche Person dar, sondern ebenfalls eine Aktiengesellschaft. Wird der Komplementär stattdessen durch eine GmbH verkörpert, spricht man von einer GmbH & Co KGaA, im Falle einer Societas Europaea von einer SE & Co KGaA.

Warum diese Konstruktion? Sie kombiniert die Kapitalmarktfähigkeit einer AG mit dem Übernahmeschutz einer KG. Familien wie Henkel, Merck oder Hornbach behalten so über den Komplementär die volle Kontrolle, auch wenn 90 % der Aktien an der Börse notiert sind.

Mehr zu den einzelnen Mischformen:

• GmbH & Co KGaA — siehe Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
• SE & Co KGaA — siehe Societas Europaea (SE)

Beispiele für AG & Co KGaA Unternehmen:

• CTS EVENTIM AG & Co. KGaA
• Drägerwerk AG & Co. KGaA
• Fresenius Medical Care AG & Co. KGaA
• Henkel AG & Co. KGaA
• HORNBACH HOLDING AG & Co. KGaA
• ProCredit Holding AG & Co. KGaA

Eine Besonderheit stellt die CEWE Stiftung & Co. KGaA dar: Hier wird der Komplementär von einer Stiftung verkörpert. Grundsätzlich ist die Kommanditgesellschaft auf Aktien in allen erdenklichen Kombinationen möglich.

Lies hier weiter zum Thema „Familienstiftung gründen“:

• Familienstiftung gründen

Errichtung & Gründung einer AG — Von Satzung bis Registrierung

Du möchtest eine AG gründen? Dann musst du wissen: Eine natürliche oder juristische Person reicht als Gründer aus, du kannst also als alleiniger Aktionär auftreten und automatisch alleiniges geschäftsführendes Vorstandsmitglied sein. Eine solche Ein-Personen-AG wird häufig „kleine Aktiengesellschaft“ genannt. Ganz allein geht es allerdings nicht: Eine AG muss zumindest drei Aufsichtsratsmitglieder bestellen — die kleinste mögliche AG besteht also aus vier Personen.

Der Ablauf der Gründung einer AG kann in zwei Phasen unterteilt werden: die AG-Gründung im Innenverhältnis und die AG-Gründung im Außenverhältnis.

Phase 1 — Vorbereitung & Grundgerüst (Innenverhältnis)

Deine Aktiengesellschaft errichtest du im Innenverhältnis. Zu den wichtigsten Schritten gehört allen voran die Feststellung der Satzung, welche von einem Notar urkundlich beglaubigt werden muss. Für die Formulierung der Satzung müssen alle Gründungsmitglieder anwesend sein, ebenso der zukünftige Vorstand und Aufsichtsrat.

Inhalt der Satzung (zwingend nach § 23 AktG):

• Firma (Name) und Sitz der Gesellschaft
• Gegenstand des Unternehmens
• Höhe des Grundkapitals (mind. 50.000 €)
• Nennbetrag und Anzahl der Aktien
• Aktienart (Inhaber- oder Namensaktien)
• Anzahl der Vorstandsmitglieder
• Form der Bekanntmachungen

Von Inhaberaktie bis Nennwertaktie — erfahre hier mehr über die einzelnen Aktienarten:

• Aktienarten — Übertragbarkeit, Rechtsumfang & Grundkapital Zerlegung

Im zweiten Schritt folgt die Übernahme der Aktien und die Bestellung der Organe einer Aktiengesellschaft, welche notariell beglaubigt werden muss. Optional kann hier bereits der Abschlussprüfer für den Jahresabschluss bestellt werden. Der Aufsichtsrat bestellt im Anschluss als erste Amtshandlung den Vorstand. Spätestens jetzt müssen die Einlagen auf das Geschäftskonto eingezahlt werden, bis zumindest ein Viertel des Grundkapitals (also mind. 12.500 €) verzeichnet ist.

Phase 2 — Eintragung ins Handelsregister (Außenverhältnis)

Zum Abschluss des Gründungsprozesses muss dein Unternehmen ins Handelsregister eingetragen werden. Dieser Schritt rüstet die Aktiengesellschaft mit einer eigenen Rechtspersönlichkeit aus. Die Gründungsmitglieder, Aufsichtsrat und Vorstand führen die Anmeldung gemeinsam aus. Es bedarf einer Übersicht zu allen Aufsichtsräten und Vorständen, diverser Urkunden und notarieller Beglaubigungen, sowie eines Gründungsberichts und ggf. einer Gründungsprüfung durch einen externen Wirtschaftsprüfer (bei Sachgründung oder qualifizierter Bargründung).

Das Registergericht beurteilt nach Vorlage aller Dokumente, ob die Errichtung der Aktiengesellschaft ordnungsgemäß erfolgt ist. In einem letzten Schritt wird die Eintragung ins Handelsregister vorgenommen — deine Aktiengesellschaft gilt damit offiziell als gegründet.

Der Gründungsablauf im Überblick

• Phase 1 — Errichtung im Innenverhältnis
  • Feststellung der Satzung (notariell beglaubigt)
  • Aktienübernahme
  • Bestellung der AG-Organe (notariell beglaubigt)
  • Ggf. Bestellung des Abschlussprüfers
  • Einzahlung der Einlagen (mind. 1/4 Grundkapital = 12.500 €)
    ]]> https://lukinski.de/kommanditgesellschaft-kg-gruenden-haftung-rechtsform-geschaeftsfuehrung-steuern/ Thu, 25 Feb 2021 17:00:27 +0000 https://lukinski.de/?p=34307 Die Kommanditgesellschaft (KG) ist eine im Handelsgesetzbuch (HGB §§ 161 ff.) geregelte Personenhandelsgesellschaft, bei der mindestens ein Gesellschafter (Komplementär) unbeschränkt persönlich haftet und mindestens ein weiterer Gesellschafter (Kommanditist) lediglich mit seiner im Handelsregister eingetragenen Hafteinlage. Genau diese Zweiteilung macht die KG — vor allem in der Praxisform der GmbH & Co. KG — zu einer der beliebtesten Rechtsformen für Immobilieninvestoren, Familienvermögen und vermögensverwaltende Strukturen in Deutschland. Vertiefende Ratgeber: Kommanditgesellschaft Immobilien und Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA). Zurück zur Übersicht: Rechtsformen.

    Kommanditgesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

    Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung einer KG — und vor allem, warum sie für Immobilieninvestoren und Familienvermögen oft die clevere Wahl ist. Wer haftet wann? Wie wird die KG besteuert? Was ist die berühmte „gewerbliche Prägung“ und warum entscheidet sie über Gewerbesteuerpflicht? Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende KG, wann eine GmbH & Co. KG, wann eine reine Immobilien Holding? Konkrete Antworten, Zahlenbeispiele und eine klare Entscheidungsmatrix — ohne Phrasendrescherei.

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    Die sieben zentralen Gründungskriterien einer KG im Überblick:

    1. Anzahl der Gesellschafter (mindestens 2)
    2. Geschäftsführung (Komplementär)
    3. Gründung (formfreier Gesellschaftsvertrag, HR-Eintragung Pflicht)
    4. Firmierung (Suffix „KG“ zwingend)
    5. Finanzierung (kein gesetzliches Mindestkapital)
    6. Haftung (geteilt: unbeschränkt vs. Hafteinlage)
    7. Gewinn- und Verlustverteilung (vertraglich gestaltbar)

    Alle deutschen Unternehmensformen findest du in der Rechtsformen-Übersicht, eine Schritt-für-Schritt-Anleitung im Ratgeber Firma gründen.

    

    Personengesellschaft KG: Geschäftsführung nach HGB

    Die Kommanditgesellschaft — kurz: Kommandite oder KG — zählt zu den Personenhandelsgesellschaften und unterliegt dem Handelsgesetzbuch (HGB), nicht dem BGB. Sie ist eine unkomplizierte Rechtsform, die formfrei gegründet werden kann (notarielle Beurkundung nur bei Einbringung von Grundstücken erforderlich) und mindestens zwei Gründungsmitglieder benötigt. Eine Maximalzahl gibt es nicht.

    Verwandte Personengesellschaften und Mischformen:

    • Offene Handelsgesellschaft (OHG)
    • Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
    • GmbH & Co. KG (Komplementär ist eine GmbH — siehe Kapitel weiter unten)
    • GmbH & Co. OHG
    • Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) — formal Kapitalgesellschaft mit personengesellschaftlichen Elementen

    Gründungsprozess der KG: Schritt für Schritt

    Der Gründungsprozess einer KG ist im Vergleich zu Kapitalgesellschaften schlank — kein Mindestkapital, keine notarielle Pflicht (Ausnahme: Grundstückseinbringung), keine aufwändige Satzung.

    KG-Gründung in 7 Schritten

    1. Gesellschafter finden — mindestens ein Komplementär und ein Kommanditist (natürliche oder juristische Personen)
    2. Gesellschaftsvertrag aufsetzen — formfrei möglich, dringend empfohlen sind Regelungen zu Gewinnverteilung, Geschäftsführung, Nachfolge, Kündigung
    3. Firmierung festlegen — Sach-, Personen-, Phantasie- oder gemischte Firma; Pflicht: Suffix „KG“
    4. Notartermin (nur bei Grundstückseinbringung oder GmbH-Komplementär) — Beurkundung erforderlich
    5. Handelsregistereintrag beim Amtsgericht (HR A) — Kosten ca. 200–400 EUR
    6. Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt — ca. 20–65 EUR Bearbeitungsgebühr
    7. Steuerliche Erfassung beim Finanzamt — Vergabe einer Steuernummer; ggf. Umsatzsteuer-ID

    Gesamtkosten Gründung KG (klassisch, ohne Grundstück): ca. 250–600 EUR. Mit GmbH-Komplementär (GmbH & Co. KG): ca. 1.500–2.500 EUR inklusive GmbH-Gründung.

    Da die KG im Handelsregister eingetragen ist, kann sie offiziell firmieren — also einen frei gestaltbaren Unternehmensnamen führen, solange das Suffix „KG“ enthalten ist und kein Irreführungsverbot verletzt wird.

    Kommanditist & Komplementär: Tabellarischer Vergleich

    Im Gegensatz zu OHG und GbR werden die Gesellschafter einer KG klar in zwei Kategorien geteilt. Eine einzelne Person kann nie gleichzeitig beides sein.

    Merkmal	Komplementär (Vollhafter)	Kommanditist (Teilhafter)
    Haftung	Unbeschränkt, persönlich, solidarisch (auch Privatvermögen)	Beschränkt auf Hafteinlage (HR-Eintrag)
    Geschäftsführung	Ja, gesetzlicher Regelfall	Nein, nur außergewöhnliche Geschäfte
    Vertretung nach außen	Einzelvertretungsmacht	Keine
    Widerspruchsrecht	Bei außergewöhnlichen Geschäften	Ja, bei außergewöhnlichen Geschäften (§ 164 HGB)
    Kontrollrecht	Vollumfänglich	Eingeschränkt (§ 166 HGB: Bilanzeinsicht)
    Gewinnanteil (gesetzlich)	Im angemessenen Verhältnis	4 % Kapitalanteil + Mehrgewinn
    Verlustbeteiligung	Unbeschränkt	Bis zur Hafteinlage
    Sozialversicherung	Selbstständig	Selbstständig (sofern Mitunternehmer)
    Eintragung im HR	Mit vollem Namen	Mit Namen + Hafteinlage

    Wichtiger Hinweis zur Vor-Eintragung-Phase: Tritt ein Kommanditist der KG bereits bei, bevor seine Hafteinlage im Handelsregister eingetragen ist, haftet er für diese Übergangszeit wie ein Komplementär — also unbeschränkt, auch privat. Die Haftungsbegrenzung greift erst mit dem HR-Eintrag (§ 176 HGB). In der Praxis: Tritt nicht bei, ohne dass die Eintragung sichergestellt ist.

    Geschäftsführung, Vertretungsmacht & Kontrollrechte

    Die Geschäftsführung liegt grundsätzlich bei den Komplementären — Kommanditisten sind bei betriebsgewöhnlichen Handlungen ausgeschlossen, sofern der Gesellschaftsvertrag nichts Abweichendes regelt. Bei außergewöhnlichen Geschäften (z. B. Verkauf einer Immobilie aus dem Bestand, Aufnahme eines Großkredits) ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.

    Trotz fehlender laufender Mitsprache haben Kommanditisten ein Kontrollrecht nach § 166 HGB: Sie dürfen die abschriftliche Mitteilung des Jahresabschlusses verlangen und dessen Richtigkeit unter Einsicht in Bücher und Papiere prüfen. Bei „wichtigem Grund“ kann das Gericht weitergehende Auskunfts- und Einsichtsrechte gewähren.

    Finanzierung, Gewinn- & Verlustverteilung mit Rechenbeispiel

    Die KG kennt kein gesetzliches Mindestkapital. Die Hafteinlage des Kommanditisten kann theoretisch bei 1 EUR liegen (in der Praxis: meist 100–10.000 EUR pro Kommanditist, bei Immobilien-KGs deutlich höher). Wichtig: Pflichteinlage (interne Einzahlungspflicht laut Vertrag) und Hafteinlage (im HR eingetragene Außenhaftungssumme) können auseinanderfallen.

    Praxisbeispiel Gewinnverteilung Immobilien-KG:

    • Komplementär A bringt 0 EUR ein, übernimmt Geschäftsführung
    • Kommanditist B bringt 200.000 EUR Hafteinlage
    • Kommanditist C bringt 100.000 EUR Hafteinlage
    • Jahresgewinn: 60.000 EUR aus Mieteinnahmen
    • Gesetzliche Verteilung: B erhält 4 % × 200.000 = 8.000 EUR, C erhält 4 % × 100.000 = 4.000 EUR, A erhält angemessene Geschäftsführervergütung; der Restgewinn (z. B. 40.000 EUR) wird im angemessenen Verhältnis verteilt

    In der Praxis wird die Verteilung im Gesellschaftsvertrag fast immer abweichend geregelt — z. B. proportional zu den Kapitalkonten oder mit Vorabgewinnen für Geschäftsführung. Tipps zur Renditeberechnung deiner Anlage findest du im Tilgungsplan, im Cashflow-Rechner und unter Nettorendite berechnen.

    Rechte der Kommanditisten: Widerspruch, Kontrolle, Gewinn & Co.

    Trotz schwerpunktmäßiger Verteilung des Haftungsrisikos auf die Komplementäre sichern dir die Rechte des Kommanditisten eine starke Position:

    • Widerspruchsrecht bei außergewöhnlichen Geschäften (§ 164 HGB)
    • Kontrollrecht mit Bilanzeinsicht (§ 166 HGB)
    • Gewinnanteil — gesetzlich 4 % Kapitalanteil + Mehrgewinn im angemessenen Verhältnis (vertraglich abänderbar)
    • Kündigungsrecht mit 6 Monaten Frist zum Geschäftsjahresende
    • Auseinandersetzungsanspruch bei Ausscheiden — Auszahlung des Kapitalkontos
    • Informationsrecht bei wichtigem Grund über § 166 Abs. 3 HGB

    Pflichten der Kommanditisten: Pflichteinlage, Haftung & Verlust

    • Kapitaleinlage — Einzahlung der vereinbarten Pflichteinlage; kann von Hafteinlage abweichen
    • Haftung vor HR-Eintragung — unbeschränkt, unmittelbar, solidarisch (§ 176 HGB)
    • Haftung nach HR-Eintragung — auf eingetragene Hafteinlage beschränkt
    • Wiederaufleben der Haftung bei Rückzahlung der Einlage (§ 172 Abs. 4 HGB) — wichtig: Entnahmen, die das Kapitalkonto unter die Hafteinlage drücken, lassen die persönliche Haftung wieder aufleben
    • Verlustanteil — bis zur Höhe der Einlage (darüber hinaus keine Nachschusspflicht ohne Vertragsabrede)
    • Treuepflicht gegenüber Mitgesellschaftern

    Vorteile: Handlungsflexibilität, Kapitalwachstum, Haftungssteuerung

    • Schnelle und unkomplizierte Gründung (formfrei, keine Notarpflicht ohne Grundstück)
    • Kein gesetzliches Mindestkapital
    • Klare Trennung zwischen aktiven (Komplementär) und passiven (Kommanditist) Gesellschaftern
    • Hohe Vertragsfreiheit bei Gewinn-, Stimm- und Geschäftsführungsregelungen
    • Kapitalaufnahme durch neue Kommanditisten unkompliziert (Kapitalwachstum)
    • Hohe Kreditwürdigkeit durch unbeschränkte Komplementärhaftung
    https://lukinski.de/offene-handelsgesellschaft-ohg-gruenden-haftung-rechtsform-geschaeftsfuehrung-steuern/ Wed, 24 Feb 2021 11:58:58 +0000 https://lukinski.de/?p=34306 Offene Handelsgesellschaft (OHG) – Die Offene Handelsgesellschaft ist eine deutsche Personengesellschaft, die von zwei oder mehr Personen gegründet wird und ein Handelsgewerbe unter gemeinschaftlicher Firma betreibt. Im Gegensatz zur GbR unterliegt die OHG dem Handelsgesetzbuch (HGB) und bringt damit Rechte (Firmierung, Kreditwürdigkeit) wie auch Pflichten (Handelsregister, doppelte Buchführung, Bilanz) mit sich. Für Immobilien-Investoren ist die OHG vor allem als Zwischenstation in steuerlich optimierten Strukturen interessant – etwa beim Formwechsel-Modell oder als Träger eines Maklergeschäfts. Zurück zu allen: Rechtsformen.

    Offene Handelsgesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

    Im Folgenden erfährst du alles Wesentliche zur Gründung einer OHG – und zwar aus Investoren-Sicht: Wie wird man Gesellschafter, welche Haftungsfallen lauern, wie sehen die Steuern bei einer Immobilien-OHG wirklich aus und wann lohnt sich der Formwechsel in eine Immobilien Holding oder GmbH? Plus: konkrete Beispielrechnung, OHG-vs-GmbH-Vergleichstabelle und FAQ.

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    Wer die Gründung einer OHG erwägt, sollte zwei Dinge sauber trennen: den formalen Gründungsablauf (Handelsregister, Firmierung, Steuer-ID) und die wirtschaftliche Strukturentscheidung (Haftung, Steuern, Exit-Strategie). Beides hängt zusammen, aber gerade beim Thema Immobilie als Kapitalanlage ist die Strukturfrage oft entscheidender als die Gründungsformalie.

    Die sieben Kerndimensionen einer OHG-Gründung im Überblick:

    1. Anzahl der Gesellschafter (mindestens 2)
    2. Geschäftsführung (Einzel- oder Gesamtführung)
    3. Gründung (formfrei, aber Eintragungspflicht)
    4. Firmierung (mit Rechtsformzusatz „OHG“)
    5. Finanzierung (kein Mindestkapital)
    6. Haftung (unbeschränkt, persönlich, gesamtschuldnerisch)
    7. Gewinnverteilung (nach Kapitalanteilen, abweichend regelbar)

    Mehr zur Übersicht aller Unternehmenstypen findest du in der Rechtsformen-Liste und im Praxis-Guide Firma gründen.

    Personengesellschaft OHG: Geschäftsführung nach HGB

    In der Unternehmerwelt unterscheidet man grob zwischen Einzelunternehmungen und Gesellschaften. Letztere teilen sich in unvollständige Gesellschaften (stille Gesellschaft, BGB-Gesellschaft) und vollständige Gesellschaften (Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften, Mischformen).

    Die OHG zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt – anders als die GbR – primär dem Handelsgesetzbuch (HGB). Als Personengesellschaft ist die OHG vergleichsweise unkompliziert zu gründen: formfreier Gesellschaftsvertrag, mindestens zwei Gründer, kein Mindestkapital. Der Preis dafür: Vollkaufmannschaft mit allen Pflichten (Bilanz, Inventur, Handelsregister).

    Verwandte Personengesellschaften und Mischformen:

    • Kommanditgesellschaft (KG)
    • Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
    • GmbH & Co. KG (KG mit GmbH als Komplementärin)
    • GmbH & Co. OHG (OHG mit GmbH als Vollhafterin)

    Gründungsprozess der OHG: Von Gesellschafterzahl bis Gewinnverteilung

    Der Gründungsprozess einer OHG ist formal schlank: zwei Personen, ein Gesellschaftsvertrag, Eintragung ins Handelsregister – fertig. Häufig entsteht eine OHG auch durch Formwechsel aus einer GbR, sobald der Geschäftsbetrieb die Schwelle zum Handelsgewerbe überschreitet (Größe, Komplexität, kaufmännische Einrichtung erforderlich).

    OHG Gründung ab 2 Personen: Steuer-ID, Handelsregister, Firma

    Eine OHG benötigt mindestens zwei natürliche oder juristische Personen. Eine Obergrenze gibt es nicht. Die OHG entsteht im Innenverhältnis mit dem vertraglich vereinbarten Datum, im Außenverhältnis spätestens mit dem ersten Tätigwerden im Namen der Gesellschaft – verbindlich mit Eintragung ins Handelsregister.

    Typische Gründungskosten im Überblick:

    • Notar (Handelsregisteranmeldung): ca. 200–400 Euro
    • Handelsregistereintragung (Gericht): ca. 100–200 Euro
    • Gewerbeanmeldung pro Gesellschafter: ca. 20–65 Euro
    • IHK-Beiträge: jährlich, je nach Region und Umsatz
    • Notarielle Beurkundung Gesellschaftsvertrag: nur bei Grundstückseinbringung erforderlich (dann zusätzliche Notarkosten je nach Wert)

    Die Steuer-ID erhältst du beim zuständigen Finanzamt nach Anmeldung. Wer eine Immobilie in die OHG einbringen will, muss zwingend zum Notar – sonst ist der Vertrag nichtig (§ 311b BGB). Mehr dazu unter Notarkosten berechnen und Kaufvertrag Notar.

    Da die OHG im Handelsregister eingetragen ist, darf sie offiziell firmieren – im Gegensatz zur GbR. Erlaubt sind Personenfirma, Sachfirma, Phantasiefirma oder Mischformen. Pflicht: der Rechtsformzusatz „OHG“ und das Verbot der Irreführung.

    

    Einzelgeschäftsführung, Absprachen & Prokura

    Grundsätzlich gilt: Jeder OHG-Gesellschafter ist einzelgeschäftsführungsbefugt und einzelvertretungsberechtigt. Diese Standardregel kann im Gesellschaftsvertrag aber abweichend gestaltet werden – etwa als Gesamtgeschäftsführung oder mit beschränkten Ressorts.

    Was darf der einzelne Gesellschafter allein entscheiden?

    • Einkauf und Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
    • Personaleinstellungen und Kündigungen
    • Abschluss von Mietverträgen für Geschäftsräume
    • Routine-Bankgeschäfte und Wechselgeschäfte
    • Widerruf einer bereits erteilten Prokura

    Was erfordert die Zustimmung aller Gesellschafter?

    • Außergewöhnliche Rechtsgeschäfte (z. B. Großkredite)
    • Kauf oder Verkauf von Grundstücken
    • Aufnahme stiller Gesellschafter
    • Erstmalige Bestellung eines Prokuristen
    • Änderung des Gesellschaftszwecks

    Insider-Hinweis für Immobilien-OHGs: Da bereits der Kauf eines einzelnen Mehrfamilienhaus als außergewöhnliches Geschäft gilt, brauchst du im Regelfall die Zustimmung aller Gesellschafter. In der Praxis sollte der Gesellschaftsvertrag klar regeln, ab welchem Volumen Einzelentscheidungen erlaubt sind – sonst blockiert ein zerstrittener Mitgesellschafter jeden Deal.

    Jeder Gesellschafter hat zudem ein umfassendes Kontrollrecht: Einsicht in Handelsbücher, persönliche Bilanz-Einsicht, Auskunft über laufende Geschäfte. Das schützt vor Hinterzimmer-Deals einzelner Mitgründer.

    Finanzierung, Haftung & Gewinnverteilung

    Es gibt kein gesetzliches Mindestkapital. Theoretisch kann eine OHG mit 0 Euro Eigenkapital starten. In der Praxis – besonders bei Immobiliengeschäften – erwarten Banken jedoch eine substantielle Eigenkapitaldecke, oft 20–30 Prozent des geplanten Investitionsvolumens. Mehr zur Quote unter Eigenkapitalbedarf berechnen.

    Die Haftung ist der zentrale Knackpunkt der OHG:

    • Unbeschränkt: Auch das Privatvermögen haftet, ohne Obergrenze
    • Unmittelbar: Gläubiger können direkt den Gesellschafter verklagen
    • Solidarisch (gesamtschuldnerisch): Jeder haftet für die volle Schuld – nicht nur anteilig
    • Eintrittshaftung: Wer neu in eine bestehende OHG eintritt, haftet auch für Altverbindlichkeiten
    • Nachhaftung: Wer ausscheidet, haftet noch fünf Jahre lang für die zum Austrittszeitpunkt bestehenden Verbindlichkeiten weiter

    Das ist drastisch: Wenn dein Mitgesellschafter ein riskantes Fix-Flip-Geschäft in die Wand fährt und die OHG kann nicht zahlen, dann zahlt – im Zweifel komplett – dein Privatvermögen.

    Zur Gewinnverteilung: Das Standard-Modell sieht eine Vorab-Verzinsung des Kapitalanteils vor, der Restgewinn wird nach Köpfen verteilt. Diese gesetzliche Regelung ist allerdings dispositiv – in der Praxis wird sie fast immer durch eine maßgeschneiderte Gewinnverteilungsklausel im Gesellschaftsvertrag ersetzt (z. B. exakt nach Kapitalanteilen, oder mit Vorabgewinnen für aktiv tätige Gesellschafter).

    Rechte der Gesellschafter: Kapitalentnahme, Kontrolle, Kündigung & Co

    Die Rechte sichern deine Position trotz solidarischer Haftung ab:

    • Einzelgeschäftsführungsbefugnis – bei betriebsgewöhnlichen Handlungen und beim Widerruf einer Prokura
    • Zustimmungsgebot – bei außergewöhnlichen Geschäften und Erstbestellung eines Prokuristen
    • Einzelvertretungsmacht – für alle Rechtsgeschäfte im Außenverhältnis
    • Kontrollrecht – jederzeitige Einsicht in Bücher und Bilanzen
    • Aufwendungsersatz – wenn du privat für die OHG verauslagst
    • Kapitalentnahme – Vorab-Verzinsung deines Kapitalanteils, verlustunabhängig
    • Gewinnanteil – Vorabverzinsung plus Mehrgewinn nach Köpfen oder vertraglicher Quote
    • Kündigungsrecht – sechs Monate Frist auf das Ende eines Geschäftsjahres
    • Liquidationsanteil – proportional zum Kapitalanteil

    Pflichten der Gesellschafter: Wettbewerbsverbot, Verlust & Haftung

    Den Rechten stehen handfeste Pflichten gegenüber:

    • Kapitaleinlage – als Bareinlage, Sacheinlage (z. B. Immobilie) oder Rechtseinlage (z. B. Nutzungsrechte)
    • Wettbewerbsverbot – kein Konkurrenzgeschäft im selben Handelszweig, auch keine Beteiligung an Konkurrenz-OHGs
    • Verlustanteil – nach Köpfen oder vertraglich vereinbartem Schlüssel
    • Buchführungspflicht – als Vollkaufmann doppelte Buchführung, Inventur, Bilanz, GuV
    • Treuepflicht – Förderung des Gesellschaftszwecks, keine Schädigung der OHG
    • Vollhaftung – unbeschränkt, unmittelbar, solidarisch

    Vorteile: Kein Stammkapital, hohe Kreditwürdigkeit, solidarische Haftung

    Die OHG kombiniert Personengesellschafts-Flexibilität mit der Seriosität eines Handelsregistereintrags. Konkrete Vorteile:

    • Schnelle und unkomplizierte Gründung ohne Mindestkapital
    • Vollwertige Firmierung mit Rechtsformzusatz
    • Keine Umsatzbeschränkung (anders als faktisch bei der GbR)
    • Hohe Kreditwürdigkeit durch Vollhaftung der Gesellschafter
    • Transparenzbesteuerung – keine Doppelbesteuerung wie bei der GmbH
    • Gewerbesteuer-Anrechnung (§ 35 EStG) für natürliche Personen als Gesellschafter
    • Gewinnverteilung nach Kapitalanteil ist fair für ungleiche Einlagen
    • Verlustverrechnung mit anderen Einkünften der Gesellschafter möglich

    Nachteile: Vollhaftung, Registrierung

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