Unterlagen für die Bank: Fotos, Energieausweis & Kaufvertrag

Finanzierungsanfragen für Immobilienkäufe gehören zum täglichen Geschäft Ihres Bankberaters. Möchten Sie bei Ihrer Finanzierungsanfrage Pluspunkte sammeln, sollten Sie direkt alle wichtigen Unterlagen und Dokumente bereitstellen. Das erspart Ihrer Bank Zeit und Energie, da sie nicht extra neue Dokumente anfragen muss. Stattdessen kann der Finanzierungsplan schnell aufgestellt und der Finanzierungsprozess abgeschlossen werden. Damit Sie sich also über eine schnelle Finanzierungszusage freuen können, empfehlen wir Ihnen Ihre Dokumente in zwei Ordnern aufzubereiten:

1. Ordner: Bonität
2. Ordner: Objekt

Schauen wir uns nun also den Objektordner genauer an:

Exposé von Haus & Wohnung: Stammdaten der Immobilie

Als erstes braucht die Bank also einen Objektordner mit den Grunddaten des Hauses oder der Wohnung. Schließlich müssen der Bank die Stammdaten der Immobilie bekannt sein. Hierfür können Sie entweder ein Exposé erstellen oder ein Faktenblatt.

Sie haben folgende Optionen:

• Immobilienexposé
• Faktenblatt

Fotos von Gebäude und Grundstück

Neben den wichtigsten Grunddaten, braucht die Bank auch einige Fotos des Objekts, um sich so einen visuellen Eindruck machen zu können. Achten Sie darauf, dass die Bilder bei gutem Licht gemacht worden sind. Hierfür eignet sich am besten Tageslicht. Außerdem sollten Sie viel Wert auf eine gute Qualität der Fotos geben, damit auch Details der Immobilie zu sehen sind. Die Bank braucht nicht nur Fotos der Immobilie selber, sondern auch von der unmittelbaren Umgebung und bei Bedarf, auch vom Gemeinschaftseigentum.

Hiervon sollten Sie Fotos anhängen:

• Immobilie
• Gemeinschaftseigentum
• Unmittelbare Umgebung

Flurkarte, Grundriss & Versicherung

Außerdem braucht die Bank die Flurkarte der Immobilie, so wie den Lageplan. Auch die Grundrisse des Objektes, so wie die Wohnflächenberechnung sind beizufügen. Ein weiteres, wichtiges Dokument ist außerdem der Grundbuchauszug. Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register und enthält rechtliche Verhältnisse am Grundstück. Neben der Grundschuld, Hypotheken und Grundpfandrechten, sehen hier auch weitere Informationen zu den jeweiligen Eigentums- und Wohnungsverhältnissen.

Folgende Dokumente sind außerdem der Bank weiterzuleiten.

• Flurkarte und Lageplan
• Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• Gebäudeversicherung
• Energieausweis

Damit sich die Bank ein genaues Bild von der Immobilie machen kann, sind vor allem die Flur- und Lagepläne wichtig:

Spezialfall: Mietvertrag bei vermieteter Immobilie

Sie können eine Immobilie vermietet oder unvermietet kaufen. Sollten Sie eine vermietete Immobilie erwerben, müssen Sie auch die Mietverträge der Bank geben. Bei unvermieteter Immobilie, fällt dieser Schritt natürlich weg.

Spezialfall: Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Erwerben Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Teil einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft), fügen Sie ihren Objektordner auch die Teilungserklärung zu, so wie relevante Vereinbarungen, die drei letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung und den WEG Verwaltervertrag. Auch die Hausgeldabrechnung und der Grundsteuerbescheid sollten in Ihrem Ordner sein.

Hier eine kurze Übersicht:

• Teilungserklärung – mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Beschlusssammlung – letzte 3 Eigentümerversammlungen
• WEG Verwaltervertrag
• Hausgeldabrechnung
• Grundsteuerbescheid

Zum Abschluss: Kaufvertragsentwurf

Das letzte Objekt im Ordner ist dann Ihr Kaufvertragsentwurf, der somit den Immobilienordner vervollständigt.

Lese-Tipp: Kaufvertrag erstellen

Objektordner für die Bank: Checkliste

Hier nochmal die wichtigsten Unterlagen auf einen Blick zusammengefasst;

1. Exposé / Faktenblatt der Immobilie
2. Fotos von Gebäude und Grundstück
3. Flurkarte, Grundriss, Versicherung & Co.
4. Mietvertrag (falls vorhanden)
5. Dokumente der WEG (falls vorhanden)

Haben Sie einmal all diese Dokumente zusammen, steht Ihnen einer erfolgreichen Finanzierung nichts mehr im Wege!

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Was umfasst die kaufmännische Prüfung?

Die kaufmännische Prüfung ist die wirtschaftliche Due Diligence einer Immobilie — getrennt von der technischen Bauprüfung. Während die technische Prüfung Substanz, Bauschäden und Energieeffizienz untersucht, prüft die kaufmännische Seite alle vertraglichen, finanziellen und rechtlichen Positionen, die nach dem Kauf weiterlaufen.

Sie gliedert sich in fünf Bereiche, die jeweils eigene Unterlagen und Kennzahlen erfordern:

• Mieterträge: Mietverträge, Mietspiegel-Abgleich, Rückstände, Kautionen
• Bewirtschaftungskosten: umlagefähige vs. nicht umlagefähige Positionen nach § 2 BetrKV
• WEG-Position: Hausgeld, Rücklage, Beschlusssammlung, Sonderumlagen
• Steuern und Lasten: Grundsteuer, Erschließungsbeiträge, Altlasten im Grundbuch
• Renditefaktoren: Brutto-/Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow nach Tilgung

Faustregel: Die kaufmännische Prüfung ist abgeschlossen, wenn Sie auf einer A4-Seite den realen Cashflow der nächsten 36 Monate beziffern können — inklusive aller bekannten Risiken.

Zeitrahmen und Ablauf der Prüfung

Eine seriöse kaufmännische Prüfung benötigt 10–20 Werktage zwischen Reservierung und Notartermin — kürzere Zeiträume sind ein Warnsignal. Der typische Ablauf:

• Tag 1–3: Anforderung des vollständigen Datenraums beim Verkäufer/Makler
• Tag 4–10: Sichtung Mietverträge, Hausgeldabrechnungen, Beschlusssammlung
• Tag 8–12: Klärung offener Punkte schriftlich, Mietspiegel-Abgleich, Grundbuchauszug
• Tag 12–16: Cashflow-Modell, Stresstest, Verhandlungsstrategie
• Tag 16–20: Notarvertragsentwurf prüfen, Garantien und Freistellungen verhandeln

Was kostet die Prüfung — und ab wann lohnt sie?

• Eigenleistung mit Checkliste: 0 €, ca. 15–25 Stunden Aufwand
• Steuerberater (AfA, Kaufpreisaufteilung): 400–1.200 € pauschal
• Fachanwalt Mietrecht/WEG: 800–2.500 € je nach Komplexität
• Vollständige Due Diligence durch Spezialist: 0,3–0,8 % des Kaufpreises

Faustregel: Ab 300.000 € Kaufpreis lohnt mindestens eine anwaltliche Mietvertrags- und WEG-Prüfung. Bei Mehrfamilienhäusern und Portfoliokäufen ab 1 Mio. € ist eine vollständige Due Diligence Standard und amortisiert sich typischerweise über den verhandelten Kaufpreisabschlag um den Faktor 5–15.

Mietverträge prüfen — § 566 BGB als Game-Changer

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie greift § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“. Sie übernehmen alle bestehenden Mietverträge samt sämtlicher Konditionen — auch wenn diese unwirtschaftlich sind. Das ist der häufigste blinde Fleck bei Erstinvestoren.

Welche Mietvertrags-Risiken Sie identifizieren müssen

• Indexmiete vs. Staffelmiete vs. Vergleichsmiete: nur Index- und Staffelverträge erlauben planbare Mieterhöhungen ohne Mieterzustimmung
• Kappungsgrenze § 558 BGB: max. 20 % Erhöhung in drei Jahren, in vielen Großstädten gekappt auf 15 %
• Mietpreisbremse § 556d BGB: in ausgewiesenen Gebieten max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Neuvermietung
• Kündigungsausschluss: manche Verträge enthalten lebenslange Kündigungsverzichte zugunsten des Mieters
• Schönheitsreparatur-Klauseln: alte Verträge mit unwirksamen Klauseln verlagern Renovierungskosten zu Ihnen
• Untervermietungsrechte: bei Pauschalgenehmigungen kein Einspruch mehr möglich

Mietpreisbremse: das unterschätzte Rückzahlungsrisiko

Hat der Voreigentümer in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zu hoch vermietet und der Mieter rügt qualifiziert nach § 556g BGB, kann er rückwirkend ab Rüge-Zeitpunkt den überhöhten Anteil zurückfordern — bis zu 30 Monate Rückzahlung sind möglich. Diese Forderung geht mit auf Sie über. Prüfen Sie deshalb:

• Liegt die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet?
• Wurde die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g IV BGB beim Vertragsabschluss eingehalten?
• Gibt es Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete höher)?
• Lassen Sie sich eine Verkäufergarantie zur Mietpreisbremse-Konformität in den Notarvertrag schreiben

Mietrückstände und Mietminderungen

Lassen Sie sich die Mietkonten der letzten 24 Monate vorlegen. Rückstände über zwei Monatsmieten berechtigen zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB — können aber auch ein Hinweis auf strukturell schwierige Mieter sein. Aktive Mietminderungen wegen Mängeln (oft 5–20 % der Kaltmiete) gehen mit auf Sie über.

Realistische Marktmiete ermitteln

Vergleichen Sie die Bestandsmiete mit dem aktuellen Mietspiegel und der erzielbaren Neuvermietungsmiete. Liegt die Kaltmiete 25 % unter Markt und ist eine Erhöhung wegen Kappungsgrenze nur in 3 %-Schritten möglich, müssen Sie sechs bis acht Jahre Heranführung in Ihre Renditerechnung einkalkulieren.

Betriebskosten: umlagefähig oder nicht?

Nach § 2 BetrKV sind 17 Kostenarten grundsätzlich umlagefähig — alles andere zahlt der Eigentümer. Die Quote nicht umlagefähiger Kosten beträgt bei typischen Eigentumswohnungen 15–25 % der Gesamt-Bewirtschaftungskosten und schmälert die Nettorendite oft um 0,4–0,8 Prozentpunkte.

Die 17 umlagefähigen Positionen im Überblick

Der Katalog reicht von Grundsteuer und Wasser über Heizung und Aufzug bis zu Schornsteinfeger und Sach-/Haftpflichtversicherung. Entscheidend ist nicht nur die grundsätzliche Umlagefähigkeit, sondern die korrekte Verankerung im Mietvertrag — ohne Klausel keine Umlage.

Klausel-Check im Mietvertrag

Prüfen Sie die letzte Betriebskostenabrechnung gegen die Mietverträge: Sind alle umlagefähigen Positionen tatsächlich im Vertrag verankert? Fehlt eine einzelne Klausel, fällt die Position dauerhaft auf Sie zurück — eine BGH-Rechtsprechung lässt nachträgliche Ergänzungen nur in engen Grenzen zu.

Stille Kostenfallen, die selten geprüft werden

• Wartungsverträge: Aufzug, Heizung, Lüftung — Kosten oft 30 % über Marktniveau bei Altverträgen
• Versicherungspakete: Bündelverträge mit nicht umlagefähigen Bestandteilen
• Gartenpflege: nur Pflege ist umlagefähig, Neuanlage und Baumfällung nicht
• Müllgebühren: Sperrmüllkosten sind nicht umlagefähig, nur regelmäßige Abfuhr
• Kabelfernseh-Sammelverträge: seit Wegfall des Nebenkostenprivilegs nicht mehr zwingend umlegbar

WEG-Unterlagen: Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse

Bei Eigentumswohnungen ist die WEG-Prüfung der renditeentscheidende Teil. Drei Dokumente sind Pflicht — alles andere ist Schönwetter-Prüfung.

Letzte drei Hausgeldabrechnungen

Vergleichen Sie Vorauszahlung und Abrechnung. Nachzahlungen über 10 % der Jahres-Vorauszahlung deuten auf systematische Unterkalkulation hin. Prüfen Sie zusätzlich die Wirtschaftspläne der nächsten zwei Jahre — hier sind Kostensteigerungen oft schon eingepreist.

Instandhaltungsrücklage: gesund oder kritisch?

Die Bemessung erfolgt nach § 28 II. Berechnungsverordnung in Abhängigkeit vom Gebäudealter. Als Daumenregel gilt:

• Gebäude unter 22 Jahre: 7,10 €/m² Wohnfläche/Jahr Mindestrücklage
• Gebäude 22–32 Jahre: 9,00 €/m²/Jahr
• Gebäude über 32 Jahre: 11,50 €/m²/Jahr
• Bestand pro Einheit: gesund ab 6.000–8.000 € pro Wohnung, kritisch unter 3.000 €
• Aktuelle Einzahlung: 0,80–1,20 €/m²/Monat ist marktüblich

Beschlusssammlung — die „stille Sanierungsbombe“

Hier liegt der größte Hebel der kaufmännischen Prüfung: Lassen Sie sich die Beschlusssammlung der letzten fünf Jahre und alle Eigentümerversammlungs-Protokolle aushändigen. Achten Sie besonders auf:

• Beschlossene, aber nicht umgesetzte Sanierungen: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug
• Geplante Sonderumlagen: oft 200–800 €/m² bei großen Maßnahmen
• Streitige Verfahren: Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse
• Energetische Sanierungspflichten: nach GEG bei Eigentümerwechsel teils nachrüstpflichtig
• Modernisierungsumlagen: die der Vorbesitzer auf Mieter umgelegt hat

Typische Sanierungskosten pro Eigentumswohnung

Insider-Tipp: Wenn ein Sanierungsbeschluss gefasst, die Sonderumlage aber noch nicht beschlossen ist, geht die Zahlungspflicht auf den Käufer über. In 80 % aller Exposés wird das verschwiegen — und kostet im Schnitt 12.000–35.000 € pro Wohnung. Lassen Sie sich vom Verwal

]]> https://lukinski.de/eigentumswohnung-kapitalanlage-hausgeld-notar/ Mon, 30 Mar 2020 07:00:22 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=10805 Eigentumswohnung – Eine Eigentumswohnung ist eine Wohneinheit in einem Zwei- oder Mehrparteienhaus. Diese kann entweder über einen Immobilienmakler, meist von einem Wohnungsunternehmen oder privat und provisionsfrei über Bekannte gekauft werden. Dem Käufer ist es auch gestattet, die Immobilie zu vermieten, sofern er sie nicht schon vermietet gekauft hat, was unter Immobilieninvestoren beliebt ist. Lese-Tipp für Einsteiger! Was müssen Anfänger beachten? Lesen Sie hier mehr: Erste Wohnung kaufen!

Eigentumswohnung im Überblick

Aber egal ob Sie eine Eigentumswohnung über einen Makler oder provisionsfrei über eine Privatperson kaufen, müssen Sie die Finanzierung unter Dach und Fach bringen bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen können. Egal ob Sie die Eigentumswohnung als Privatperson oder gewerblich kaufen, es stehen Ihnen viele verschiedene Möglichkeiten zur Finanzierung zur Auswahl. In Ausnahmefällen können Sie eine Eigentumswohnung auch ganz ohne Eigenkapital kaufen. In diesem Fall brauchen Sie aber das langjährige Vertrauen Ihrer Bank und eine sehr gute Liquidität.

• Jetzt weiterlesen: Wohnung kaufen

Wollen Sie Ihre Eigentumswohnung wieder verkaufen, sind ein paar steuerliche Faktoren zu beachten. Wenn Sie Ihre Wohnung selber genutzt haben, können Sie diese jederzeit steuerfrei verkaufen. Haben Sie die Eigentumswohnung jedoch vermietet, ist der Verkauf erst nach 10 Jahren steuerfrei. Beim Kauf und Verkauf ist der Gang zum Notar in jedem Fall Pflicht. Dieser besiegelt den Wohnungskauf bzw. -verkauf mit einer Beurkundung. In einem Mehrparteienhaus gibt es meistens eine Eigentümergemeinschaft, an welche die Hauseigentümer regelmäßig das Hausgeld bezahlen. Die Eigentümergemeinschaft bestimmt eine Hausverwaltung und diese wiederum bestimmt, wofür das Hausgeld investiert werden soll. Im Vergleich zu den Nebenkosten, ergibt sich das Hausgeld aus den jeweiligen Besitzverhältnissen der Wohnungen.

• Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus
• über Makler oder privat kaufen
• Ohne Eigenkapital kaufen – nur mit Beziehungen & top Liquidität
• Steuerfreier Verkauf – nur Selbstnutzer oder nach 10 Jahren
• Eigentümergemeinschaft bestimmt Hausverwaltung
• Hausverwaltung bestimmt Investitionen des Hausgeldes

Immobilie als Kapitalanlage: Spezial

1. Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?

Jetzt neu: Kapitalanlage Pflegeapartments

Kapitalanlage Pflegeimmobilie – Pflegeimmobilien kaufen als Kapitalanlage? Die wenigsten, die in Immobilien investieren wollen, kommen im ersten Gedanken auf Pflegeimmobilien, bzw. Apartments. Dabei lohnt es sich, einen Blick auf diese Art der Geldanlage zu werfen. Pflegeheime entstehen überall in Deutschland, nicht nur in Ballungsräumen, die Bevölkerung wird immer älter. In jedem Stadtteil gibt es Immobilien und Einrichtungen für Senioren. Sie bieten sich also Investitionsobjekt für regionale Investoren an, als Kapitalanlage in der Nähe, aber auch für überregionale Anleger. Wie entwickelt sich der Markt für Pflegeimmobilien in Deutschland? Welcher Typ / welche Lage, ist für die Geldanlage als Rendite Immobilie interessant? Wir haben 5 Faktoren identifiziert, im ersten Blick auf diese Form der Kapitalanlage.

• Kapitalanlage Pflegeapartments

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Hausgeld bei Eigentumswohnungen erklärt

Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die Wohnungseigentümer an die WEG-Verwaltung leisten. Es deckt laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums und Rücklagen. Typische Höhe: 2,50–5,00 €/m² Wohnfläche pro Monat.

Was ist im Hausgeld enthalten?

Position	Umlagefähig auf Mieter?	Anteil
Heizung & Warmwasser	Ja	ca. 30–40 %
Wasser & Abwasser	Ja	ca. 10–15 %
Hausmeister, Reinigung	Ja	ca. 10 %
Versicherungen	Ja	ca. 10 %
Instandhaltungsrücklage	Nein (nicht umlagefähig)	ca. 15–25 %
Hausverwaltung	Nein	ca. 5–10 %

Als Kapitalanlage können Sie nur den umlagefähigen Teil auf Mieter umlegen. Den nicht-umlagefähigen Teil (Rücklage + Hausverwaltung) tragen Sie selbst – das mindert jedoch Ihre Steuerlast als Werbungskosten.

Hausgeld und Renditeberechnung

Bei der Renditeberechnung einer ETW als Kapitalanlage ist das Hausgeld entscheidend:

Kaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld = Nettoeinnahmen
Beispiel: 800 € Kaltmiete − 150 € nicht umlagefähiges Hausgeld = 650 € Nettoeinnahmen
Bei Kaufpreis 200.000 €: Bruttorendite 4,8 %, Nettorendite nur noch 3,9 %

Notar beim Eigentumswohnungskauf: Kosten & Ablauf

Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Die Beurkundungspflicht sichert beide Seiten ab.

Notarkosten Übersicht

Kaufpreis	Notargebühren (ca.)	Grundbuchkosten	Gesamt
150.000 €	ca. 1.200 €	ca. 500 €	ca. 1.700 €
250.000 €	ca. 1.700 €	ca. 750 €	ca. 2.450 €
350.000 €	ca. 2.200 €	ca. 1.000 €	ca. 3.200 €
500.000 €	ca. 2.900 €	ca. 1.200 €	ca. 4.100 €

Mehr Details: Notarkosten beim Hauskauf: vollständige Tabelle

Teilungserklärung & WEG: Was ETW-Käufer wissen müssen

Jede Eigentumswohnung ist durch eine Teilungserklärung definiert. Diese legt fest:

• Welche Flächen zum Sondereigentum gehören (Ihre Wohnung, ggf. Kellerabteil, Stellplatz)
• Welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind (Treppenhaus, Dach, Außenwände, Garten)
• Miteigentumsanteile (MEA) – Basis für Kostenverteilung und Stimmrechte in der WEG

Als Kapitalanleger sollten Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen – insbesondere: Darf die Wohnung vermietet werden? Gibt es Kurzzeitvermietungsverbote (Airbnb)?

Instandhaltungsrücklage: Wie hoch sollte sie sein?

Die Rücklage schützt die WEG vor überraschenden Großreparaturen (Dach, Heizung, Aufzug). Richtwerte nach der Petersschen Formel:

• Gebäude bis 8 Jahre alt: 0,6–1,0 €/m²/Monat
• 8–22 Jahre alt: 0,8–1,4 €/m²/Monat
• Über 22 Jahre alt: 1,2–1,8 €/m²/Monat

Ist die Rücklage einer WEG zu niedrig, drohen Sonderumlagen – unangemeldete Nachzahlungen, die mehrere Tausend Euro pro Wohnung erreichen können.

Weiterführende Artikel

• Hausgeld: Definition, Höhe & Steuern
• Notarkosten beim Kauf

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