Privater Wohnungsverkauf: Vor- und Nachteile im Überblick

Der private Verkauf klingt nach schnellem Gewinn – ist aber nur dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn Sie Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungsstärke mitbringen. Eine ehrliche Gegenüberstellung:

Vorteile des Privatverkaufs

• Keine Maklerprovision – bei 400.000 € Kaufpreis ca. 14.280 € Ersparnis (Verkäuferanteil)
• Volle Kontrolle über Preisstrategie, Vermarktung und Käuferauswahl
• Direkter Kontakt zu Interessenten – authentische Objektpräsentation
• Flexible Termingestaltung ohne Drittabstimmung
• Höherer Nettogewinn bei marktgerechter Preisfindung

Nachteile, die Sie ehrlich einkalkulieren sollten

• Risiko Fehlpreis: 5 % zu niedrig angesetzt = bei 500.000 € bereits 25.000 € verschenkt – mehr als die gesparte Provision
• Zeitaufwand: realistisch 40 bis 80 Stunden für Vorbereitung, Besichtigungen, Verhandlungen
• Haftungsrisiken bei fehlerhaften Angaben im Exposé oder Kaufvertrag
• Keine Bonitätsprüfung-Routine: Privatverkäufer übersehen oft, eine Finanzierungsbestätigung einzufordern
• Emotionale Verhandlung – Eigentümer agieren oft zu nachgiebig oder zu stur
• Geringere Reichweite ohne Maklernetzwerk und Premium-Portalzugang

Wohnung privat verkaufen: Ablauf in 6 Phasen

Realistisch sollten Sie für den gesamten Prozess vier bis sieben Monate einplanen – je nach Lage und Marktphase auch länger.

Immobilienwert ermitteln: Drei Methoden im Vergleich

Die Wohnung zu bewerten ist der wichtigste Schritt – ein zu hoher Preis lässt das Objekt am Markt verbrennen, ein zu niedriger kostet bares Geld.

Praxis-Tipp: Setzen Sie den Angebotspreis bewusst 3–7 % über Ihrem Zielwert an – Sie schaffen sich Verhandlungsspielraum, ohne das Objekt am Markt unattraktiv zu positionieren.

Kosten beim privaten Wohnungsverkauf: Das kommt auf Sie zu

Auch ohne Makler ist ein Privatverkauf nicht kostenlos. Eine realistische Kostenübersicht für eine Standard-Eigentumswohnung:

* Bei vorzeitiger Ablösung eines Immobilienkredits kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – häufig zwischen 5.000 € und 25.000 €. Lassen Sie sich diese vor Verkaufsentscheidung berechnen.

Wohnung für den Verkauf vorbereiten: Hebel mit höchster Rendite

Nicht jede Investition vor dem Verkauf zahlt sich aus. Wer eine Wohnung komplett kernsaniert, sieht die Kosten selten 1:1 im Kaufpreis wieder. Konzentrieren Sie sich auf die Maßnahmen mit dem besten Aufwand-Nutzen-Verhältnis:

• Entrümpeln & entpersonalisieren: Kostet kaum etwas, hebt den gefühlten Wert deutlich
• Wände in Weiß streichen: 300–800 € Materialkosten, oft 2–5 % höherer Verkaufspreis
• Defekte Kleinigkeiten reparieren: Wasserhähne, Silikonfugen, Lichtschalter – signalisiert gepflegten Zustand
• Fenster & Böden tiefenreinigen lassen
• Home-Staging in Premium-Lagen: ROI häufig 5- bis 10-fach

Achtung: Komplette Küchen- oder Bad-Sanierung lohnt sich nur, wenn der bisherige Zustand das Objekt unverkäuflich macht. Sonst gilt: Käufer wollen ihren eigenen Geschmack realisieren.

Aussagekräftiges Exposé erstellen: Pflichtinhalte

Ein professionelles Exposé ist Ihre wichtigste Verkaufsunterlage. Es erfüllt zwei Funktionen: rechtliche Pflichtangaben und emotionales Verkaufsdokument.

Gesetzliche Pflichtangaben (sonst Bußgeld bis 15.000 €)

• Art des Energieausweises (Verbrauch / Bedarf)
• Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Strom)
• Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Inhalte für maximale Verkaufswirkung

• 10–20 hochwertige Fotos in Querformat, Tageslicht, weitwinklig
• Grundriss bemaßt und beschriftet
• Lagebeschreibung mit Mikrolage (Schulen, ÖPNV, Einkauf in Gehminuten)
• Ausstattungsmerkmale konkret: Bodenart, Heizung, Fenster, Bäder
• Bei ETW: Wohngeld, Instandhaltungsrücklage, Sondernutzungsrechte
• Realistische Beschreibung – Übertreibungen sind Haftungsfalle

Wichtige Dokumente für den Wohnungsverkauf

Die vollständigen Unterlagen sollten vor der ersten Besichtigung vorliegen – Käufer mit Finanzierungsbedarf brauchen sie für ihre Bank.

Allgemeine Unterlagen

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Energieausweis
• Flurkarte / Lageplan
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV
• Grundriss
• Bauzeichnungen / Baubeschreibung
• Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen)

Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Letzte 3 WEG-Protokolle (Eigentümerversammlungen)
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Letzte Hausgeldabrechnung
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Übersicht laufender und beschlossener Sonderumlagen
• Verwaltervertrag und Kontaktdaten

Bonitätsprüfung des Käufers: Der häufigste Anfängerfehler

Privatverkäufer freuen sich über die erste Zusage und unterzeichnen beim Notar – nur damit die Finanzierung des Käufers später platzt. Schützen Sie sich:

• Finanzierungsbestätigung der Bank einfordern – nicht nur ein Ratenkredit-Vorabcheck
• Eigenkapitalnachweis bei Käufern, die Cash zahlen wollen
• Schufa-Selbstauskunft bei Privatkäufern (freiwillig, aber üblich)
• Bei gewerblichen Käufern: Handelsregisterauszug und letzter Jahresabschluss
• Reservierungsvereinbarung erst nach Bonitätsnachweis

Steuern beim privaten Wohnungsverkauf

Auch ohne Makler bleibt das Finanzamt im Spiel. Welche Steuern anfallen, hängt von Haltedauer, Eigennutzung und Anzahl Ihrer Verkäufe ab.

Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb von 10 Jahren

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Versteuert wird der Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz – bei Spitzenverdienern bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.

Beispielrechnung:

• Kaufpreis vor 6 Jahren: 280.000 €
• Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch): 28.000 €
• Verkaufspreis heute: 420.000 €
• Verkaufsnebenkosten (Energieausweis, Inserat, Fotos): 1.500 €
• Steuerpflichtiger Gewinn: 420.000 – 280.000 – 28.000 – 1.500 = 110.500 €
• Bei Grenzsteuersatz 42 %: ca. 46.400 € Spekulationssteuer

Ausnahme Eigennutzung

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zwei volle Kalenderjahre Eigennutzung plus angefangene Tage im Vorjahr und Verkaufsjahr genügen also – nicht zwingend 36 volle Monate.

Drei-Objekt-Grenze: Achtung gewerblicher Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler. Die Folgen sind erheblich:

• Gewerbesteuer zusätzlich zur Einkommensteuer (je nach Gemeinde 7–17 % effektiv)
• Keine 10-Jahres-Spekulationsfrist mehr – jeder Gewinn ist steuerpflichtig
• Pflicht zur Buchführung und doppelter Bilanz
• Gewerbeanmeldung und IHK-Pflichtmitgliedschaft
• Rückwirkende Aufrollung früherer Verkäufe möglich

Vorsicht: Auch Sanierung mit anschließendem Verkauf oder die Errichtung mit Verkaufsabsicht kann unabhängig von der Drei-Objekt-Grenze einen Gewerbebetrieb begründen.

Weitere steuerliche Aspekte

• Umsatzsteuer: Be
  ]]> https://lukinski.de/wohnungsverkauf-steuern-koennen-wohnung-verkaufen-steuern-sparen/ Mon, 20 Feb 2023 10:24:46 +0000 https://lukinski.de/?p=171508 Wer eine Eigentumswohnung verkauft, steht vor einer der teuersten Stellschrauben des gesamten Deals: dem Finanzamt. Die Spekulationssteuer Immobilien kann bei einer vermieteten Wohnung schnell 30–47,475 % des Veräußerungsgewinns aufzehren — bei einem Gewinn von 80.000 € sind das bis zu 38.000 € weniger Netto-Erlös. Wer dagegen die Fristen kennt, die Ausnahmen nutzt und den Verkaufszeitpunkt um wenige Monate verschiebt, verkauft komplett steuerfrei. Dieser Ratgeber zeigt mit konkreten Zahlen, ab wann Steuern fällig werden, wie der Netto-Erlös tatsächlich berechnet wird (inklusive der gefährlichen AfA-Falle) und welche Strategien beim Immobilie verkaufen jährlich fünfstellige Beträge sparen — von der Eigennutz-Strategie über die Schenkung an den Ehepartner bis zur Familienstiftung.

  Welche Steuern beim Wohnungsverkauf wirklich anfallen

  Beim Verkauf einer Wohnung im Privatvermögen ist die Spekulationssteuer nach § 23 EStG die mit Abstand wichtigste Steuerart. Daneben können — bei häufigem Verkauf — Gewerbesteuer und volle Einkommensteuer auf den Gewinn drohen. Die Grunderwerbsteuer trägt übrigens immer der Käufer, nicht der Verkäufer.

  Die fünf relevanten Steuerarten im Überblick

  • Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Trifft Veräußerungsgewinne innerhalb der 10-Jahres-Frist mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45 % plus Soli, ggf. Kirchensteuer)
  • Gewerbesteuer: Bei Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze — durchschnittlich 14–17 % zusätzlich auf den Gewinn
  • Umsatzsteuer: Nur bei gewerblicher Vermietung relevant, beim normalen Privatverkauf grundsätzlich umsatzsteuerfrei
  • Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer: Bei vorgelagertem Eigentumsübergang — Freibeträge zwischen 20.000 € und 500.000 €
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Keine Steuer, aber renditefressender Bankkostenposten — kalkulierbar mit dem Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Tool

  Warum der Spitzensteuersatz so brutal zuschlägt

  Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart — der Veräußerungsgewinn wird einfach Ihrem Jahreseinkommen hinzugerechnet. Wer ohnehin im Spitzensteuersatz liegt, zahlt auf den Gewinn 47,475 % (45 % + 5,5 % Soli darauf), mit Kirchensteuer sogar bis zu 51,5 %.

  Besonders perfide: Ein hoher Veräußerungsgewinn katapultiert auch durchschnittliche Einkommensbezieher in den Spitzensteuersatz. Wer also normalerweise 30 % Grenzsteuersatz zahlt, kann durch den Verkauf in einem einzigen Jahr auf 42 % oder mehr rutschen — nur für diesen Gewinnanteil.

  Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer nicht vergessen

  Auf die Einkommensteuer fallen weitere 5,5 % Solidaritätszuschlag an (oberhalb der Freigrenze, bei hohen Verkaufsgewinnen praktisch immer fällig) sowie 8–9 % Kirchensteuer auf die Einkommensteuer — beides wird in der Praxis häufig in der Bauchrechnung vergessen und führt zu bösen Nachzahlungen im Folgejahr.

  

  Spekulationsfrist: Die 10-Jahres-Regel im Detail

  Die Frist beginnt nicht am Tag der Schlüsselübergabe oder der Eintragung im Grundbuch, sondern am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Maßgeblich ist also taggenau das Datum des Notartermins beim Erwerb — und dasselbe Datum auf der Verkaufsseite. Genauere Berechnung mit dem Spekulationsfrist berechnen Rechner.

  Der häufigste teure Fehler

  Wird der Notartermin auch nur einen Tag zu früh angesetzt, wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei einem Gewinn von 100.000 € und 42 % Grenzsteuersatz sind das 42.000 € — wegen eines einzigen Tages. In der Praxis empfehlen erfahrene Berater einen Sicherheitspuffer von 14–30 Tagen über die Frist hinaus, um Beurkundungsverzögerungen abzufedern.

  Ausnahme Eigennutzung — Verkauf jederzeit steuerfrei

  § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erlaubt einen steuerfreien Verkauf, wenn die Wohnung „im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wurde. Der BFH hat in mehreren Urteilen (zuletzt IX R 27/19) bestätigt, dass im ersten und dritten Kalenderjahr ein zusammenhängender Eigennutzungs-Zeitraum genügt — das mittlere Jahr muss aber komplett selbst bewohnt sein.

  • Voll-Eigennutz: Wer durchgehend selbst bewohnt hat — Verkauf ab Tag 1 steuerfrei
  • Teil-Eigennutz: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 vollen Vorjahren reicht — im ersten und dritten Jahr genügen wenige Tage, das mittlere Jahr muss komplett sein
  • Kinder zählen mit: Wenn das eigene Kind dort wohnt und Sie noch Kindergeld erhalten, gilt das als Eigennutzung (BFH IX R 28/21)
  • Häusliches Arbeitszimmer: Anteil, der steuerlich abgesetzt wurde, ist nach jüngster BFH-Rechtsprechung (IX R 27/19) NICHT mehr schädlich — gute Nachricht für Selbstständige
  • Vermietung an Eltern/Geschwister: Gilt NICHT als Eigennutzung, auch wenn unentgeltlich
  • Ferienwohnung: Reine Eigennutzung als Zweitwohnsitz reicht aus, Vermietung an Feriengäste hingegen nicht

  Veräußerungsgewinn richtig berechnen — die AfA-Falle

  Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Bei vermieteten Wohnungen kommt ein bösartiger Posten hinzu: Die in den Vermietungsjahren geltend gemachte Abschreibung (AfA, in der Regel 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil) wird dem Gewinn wieder aufgeschlagen. Das übersehen die meisten privaten Vermieter und werden im Steuerbescheid kalt erwischt.

  Wie sich der Gebäudeanteil zusammensetzt

  Die AfA bemisst sich nicht am gesamten Kaufpreis, sondern nur am Gebäudeanteil. Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. In Großstadtlagen liegt der Bodenanteil oft bei 25–35 %, in Premium-Lagen wie München, Hamburg oder Düsseldorf sogar bei 40–50 %. Bei einer Wohnung für 350.000 € (inkl. 28.000 € Nebenkosten = 378.000 € Anschaffungskosten) und 20 % Bodenanteil ergibt sich ein abschreibbarer Gebäudewert von rund 302.000 € — die jährliche AfA beträgt dann 6.040 €.

  Beispielrechnung: Wohnung 8 Jahre vermietet, dann verkauft

  Position	Betrag
  Verkaufspreis	420.000 €
  − Maklerprovision (3,57 %)	− 15.000 €
  − Vorfälligkeitsentschädigung	− 8.000 €
  − Energieausweis, Wertgutachten, Inserate	− 2.500 €
  − Anschaffungskosten Kaufpreis (vor 8 Jahren)	− 280.000 €
  − damalige Kaufnebenkosten (10 %)	− 28.000 €
  + AfA-Wiederaufholung (8 Jahre × 2 % auf 224.000 € Gebäudeanteil)	+ 35.840 €
  Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn	122.340 €
  Steuer bei 42 % Grenzsteuersatz + Soli	≈ 54.200 €

  Wer hier ohne AfA-Wiederaufholung kalkuliert, unterschätzt die Steuer um über 15.000 €. Für die exakte Gewinnermittlung empfiehlt sich der Spekulationssteuer Rechner zusammen mit dem Maklerprovision berechnen Tool.

  Vorsicht bei Sonder-AfA und Denkmal-AfA

  Wer in den Vorjahren Sonderabschreibungen nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau) oder Denkmal-AfA nach §§ 7h, 7i EStG genutzt hat, muss diese ebenfalls voll wieder versteuern. Bei einer Denkmalimmobilie mit 9 % AfA über 8 Jahre sprechen wir schnell von 70–100 % des Gebäudeanteils — die Wiederaufholung kann den Verkaufsgewinn rechnerisch verdoppeln.

  Was vom Gewinn abziehbar ist — typische Beträge

  • Maklerprovision: 3,57–7,14 % brutto vom Verkaufspreis (regional unterschiedlich)
  • Energieausweis: Bedarfsausweis 300–500 €, Verbrauchsausweis 100–200 €
  • Wertgutachten: Verkehrswertgutachten 1.500–3.000 €, Kurzgutachten 500–800 €
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz 5.000–25.000 €
  • Anschaffungsnebenkosten beim Kauf: Notar (1,5 %), Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), ggf. damaliger Makler — sofern damals nicht bereits abgesetzt
  • Nicht abziehbar: Eigene Arbeitsstunden für Renovierung — selbst geleistete Arbeit ist steuerlich wertlos
  • Nicht abziehbar: Bereits als Werbungskosten abgesetzte Beträge (sonst doppelter Vorteil)

  Drei-Objekt-Grenze: Wann der Privatverkauf gewerblich wird

  Die ungeschriebene, aber vom BFH gefestigte Drei-Objekt-Grenze besagt: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Das hat dramatische Folgen — die 10-Jahres-Frist ist dann irrelevant, jeder Gewinn ist sofort und voll steuerpflichtig.

  Was als „Objekt“ zählt

  • Eine Eigentumswohnung = 1 Objekt — unabhängig von der Größe
  • Ein Einfamilienhaus = 1 Objekt
  • Ein Mehrfamilienhaus = 1 Objekt, sofern als Ganzes verkauft (nicht in WEG aufgeteilt)
  • Aufgeteiltes MFH = mehrere Objekte — Aufteilung in Eigentumswohnungen vor Verkauf macht jede Einheit zu einem eigenen „Objekt“
  • Bauherrenmodell-Anteile zählen ebenfalls als eigenständige Objekte

  Wichtige Ausnahmen

  • Geerbte Immobilien: Werden in der Regel nicht mitgezählt, sofern ohne Verkaufsabsicht angetreten
  • Mehr als 10 Jahre selbst genutzt: Eigenheim-Verkäufe zählen nicht zur Drei-Objekt-Grenze
  • Zwangsverkauf: Bei Scheidung, Krankheit, beruflichem Umzug — Beweislast liegt aber beim Verkäufer

  Folgen der Einstufung als Gewerblicher

  • Volle Einkommensteuer auf jeden Gewinn — ohne 10-Jahres-Schutz
  • Gewerbesteuer (Hebesatz je nach Gemeinde 200–550 %)
  • IHK-Pflichtmitgliedschaft und Buchführungspflicht ab bestimmten Schwellen
  • Rückwirkende Einstufung — auch frühere Verkäufe der letzten 5 Jahre werden nachversteuert
  • Keine AfA-Vorteile mehr als Privatperson nutzbar

  Faustregel: Verkaufen Sie das vierte Objekt erst nach Ablauf der 5-Jahres-Frist seit dem ersten Verkauf. Wer regelmäßig handelt, sollte ohnehin über eine vermögensverwaltende GmbH oder Familienstiftung nachdenken — siehe Strategien-Abschnitt.

  

  Steuerfrei verkaufen bei Erbe und Schenkung

  Wie im Erbschaftssteuer Immobilien-Ratgeber beschrieben, übernimmt der Erbe nicht nur die Wohnung, sondern auch deren Anschaffungsdatum. Die Spekulationsfrist läuft also weiter, sie startet nicht neu. Das ist häufig ein riesiger Vorteil — kann aber bei kurzen Restfristen auch zur Falle werden.

  Praxis-Szenario Erbe

  Eltern haben eine Wohnung vor 12 Jahren gekauft und vermietet. Nach dem Erbfall verkauft der Erbe sofort: Die 10-Jahres-Frist ist längst abgelaufen — kompletter Verkauf steuerfrei. Anders bei Erwerb der Eltern vor 6 Jahren: Erbe muss noch 4 Jahre warten oder selbst einziehen.

  Vergleich: Verkaufsoptionen im Überblick

  https://lukinski.de/steuern-zahlen-immobilienverkauf-spekulationssteuer-grundsteuer/ Sun, 06 Nov 2022 10:51:54 +0000 https://lukinski.de/?p=52837 Steuern zahlen beim Immobilienverkauf – Beim letzten Schritt geht es um das Thema Steuern. Denn: Müssen beim Immobilienverkauf Steuern bezahlt werden? Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Und: Wie hoch ist die Steuer bei Immobilienverkauf? Diese Fragen beantworten wir hier in unserem Ratgeber. Zurück zu: Immobilie verkaufen.
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  Immobilienverkauf: Wann Sie Steuern zahlen müssen

  Prinzipiell lautet hier die Antwort: Ja. Die Steuer, die Sie als privater Verkäufer nach erfolgreichem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf bezahlen müssen, nennt sich Spekulationssteuer. Doch die gute Nachricht ist: Es besteht auch die Möglichkeit, Ihre Immobilie steuerfrei zu verkaufen.

  Spekulationssteuer: Ja oder Nein?

  Wenn der Immobilienverkauf zehn Jahre nach dem Kauf passiert und wenn Sie in den letzten 5 Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft haben, unterliegen Sie keiner Steuer. Verkaufen Sie also innerhalb von zehn Jahren, müssen Sie nach dem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer an den Staat bezahlen. Informieren Sie sich hier bitte zur aktuellen, exakten Gesetzgebung.

  Hier gilt:

  Sollten Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, müssen sie mit Spekulationssteuer rechnen.

  Unter diesen Bedingungen können Sie steuerfrei verkaufen:

  • Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen mindestens 10 Jahre
  • Sie haben die Immobilie selbst genutzt

  Wichtig: Sie besitzen die Immobilie seit weniger als 10 Jahren? Dann greift auch hier der zweite Punkt: So lange das Haus oder die Wohnung komplett oder zeitweise selbst genutzt wurde, müssen Sie keine Steuern zahlen. Das gilt auch für kindergeldberichtigte Kinder, die in der Immobilie wohnen.

  Gewerblicher Immobilienhandel: Definition & 3-Objekt-Grenze

  Verkaufen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus nicht als Privatperson, sondern gewerblich, wird das als gewerblicher Immobilienhandel definiert. Und hier werden dann sehr wohl Steuern fällig.

  Verkauf von mindestens 3 Immobilien in fünf Jahren – Jetzt unterliegen sie dem gewerblichen Immobilienhandel.

  Weitere Informationen finden Sie hier:

  • Gewerblicher Immobilienhandel (extern)

  Ob Neubau oder Altbau – mit Steuern müssen Sie sich immer auseinander setzen:

  

  Exkurs: Grunderwerbsteuer – Tabelle

  Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Grunderwerbsteuer, die der Käufer der Immobilie zahlen muss. Zur Grunderwerbsteuer Tabelle nach Bundesland – hier im Überblick.Sie fällt beim Kauf von Immobilien an, ob Teilgrundstück oder volles Grundstück, Eigentumwohnung oder Einfamilienhaus. Die Grunderwerbsteuer muss immer bezahlt werden.

  Grunderwerbsteuer wird immer vom Käufer bezahlt!

  Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:

  • Baden-Württemberg – 5,0%
  • Bayern – 3,5%
  • Berlin – 6,0%
  • Brandenburg – 6,5%
  • Bremen – 5,0%
  • Hamburg – 4,5%
  • Hessen – 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern – 6,0%
  • Niedersachsen – 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen – 6,5%
  • Rheinland-Pfalz – 5,0%
  • Saarland – 6,5%
  • Sachsen – 3,5%
  • Sachsen-Anhalt – 5,0%
  • Schleswig-Holstein – 6,5%
  • Thüringen – 6,5%
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  Weiter zur Übersicht: Immobilie verkaufen

  Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

  • Immobilie verkaufen

  

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  Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Immobilie übergeben? Dann geht es nur noch darum Notar und Makler zu bezahlen:

  • Notarkosten & Maklerprovision
  ]]> https://lukinski.de/immobilie-privat-vermitteln-kaeufer-verkaeufer-kaufvertrag-ablauf/ Sun, 06 Dec 2020 18:14:14 +0000 https://lukinski.de/?p=33402 Eine Immobilie privat vermitteln bedeutet: ohne professionellen Makler eine Verbindung zwischen Käufer und Verkäufer herstellen und dafür eine Provision kassieren. Das klingt einfach — ist es aber nur, wenn man die rechtlichen und steuerlichen Spielregeln kennt. Wer ohne Vertrag, ohne Dokumentation oder ohne Wissen über das Bestellerprinzip agiert, riskiert, am Ende mit leeren Händen dazustehen. Dieser Leitfaden erklärt, was beim privaten Verkauf oder der privaten Vermittlung zu beachten ist — Schritt für Schritt.

  Was bedeutet privat vermitteln — ohne Makler verkaufen?

  Im deutschen Sprachgebrauch werden zwei Konzepte oft vermischt:

  • Privatverkauf: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie selbst, ohne Makler.
  • Private Vermittlung: Eine dritte Person (kein Makler) stellt Käufer und Verkäufer zusammen und erhält dafür eine Provision.

  Beides ist rechtlich zulässig — mit unterschiedlichen Anforderungen. Den gesamten Ablauf des Immobilienverkaufs erklärt der Hauptartikel Immobilie verkaufen.

  Vor- und Nachteile: Maklergebühr sparen vs. Aufwand und Risiko

  Konstellation	Spekulationssteuer	Empfehlung

  Vorteil Privatverkauf / -vermittlung	Nachteil
  Keine Maklerprovision (3–7,14 % des Kaufpreises)	Höherer Zeitaufwand: Exposé, Fotos, Inserate, Besichtigungen
  Volle Kontrolle über Preis und Verhandlung	Risiko der Falschbewertung (zu teuer oder zu günstig)
  Direkter Kontakt zu Käufer / Verkäufer	Rechtliche Haftung bei verschwiegenen Mängeln
  Flexibler Zeitplan	Fehlende Marktnetzwerke und Käuferdatenbank des Maklers

  Die Einsparung klingt verlockend: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das bis zu 28.560 Euro Provision (7,14 %). Doch dieser Betrag muss gegen den eigenen Zeitaufwand, das Haftungsrisiko und mögliche Preisabschläge durch schlechte Vermarktung aufgewogen werden.

  Checkliste: Privater Immobilienverkauf Schritt für Schritt

  1. Wertermittlung: Realistischen Marktwert per Immobilienbewertung oder Vergleichswertverfahren ermitteln. Überhöhte Preise schrecken ab, zu niedrige verschenken Kapital.
  2. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis (Pflicht!), Grundriss, Flurkarte, bei ETW: Teilungserklärung, letzte Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung.
  3. Professionelle Fotos: Schlechte Fotos kosten Käufer. Tageslicht, aufgeräumte Räume, Weitwinkel — oder einen Fotografen beauftragen (200–500 Euro).
  4. Exposé erstellen: Vollständige Angaben zu Fläche, Baujahr, Energiekennwert, Lage, Kaufnebenkosten. Lesen Sie auch: Immobilienexposé gestalten.
  5. Inserate schalten: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen — Kosten zwischen 0 und 500 Euro je Plattform.
  6. Besichtigungen koordinieren: Immer mit Anmeldung, Besucherliste mit Datum führen (wichtig für spätere Provisionsstreitigkeiten).
  7. Kaufpreisverhandlung: Finanzierungsbestätigung des Käufers vorab einholen. Ohne Bestätigung kein Notartermin vereinbaren.
  8. Notar beauftragen: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar entwirft den Vertrag auf Basis der Angaben beider Parteien.
  9. Übergabe und Grundbucheintragung: Nach Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt die offizielle Übergabe.

  Rechtliche Fallstricke beim Privatverkauf

  Mängelhaftung und falsche Angaben

  Wer als Privatverkäufer arglistig verschweigt — Wasserschäden, Schimmel, fehlerhafte Elektrik, ungeklärte Eigentumsverhältnisse — haftet auch dann, wenn im Kaufvertrag ein pauschaler Gewährleistungsausschluss steht. Arglist kann nicht vertraglich wegbedungen werden. Im schlimmsten Fall droht die Rückabwicklung des Kaufs oder Schadensersatz in erheblicher Höhe.

  Energieausweis-Pflicht

  Spätestens bei der ersten Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt werden. Fehlt er, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro nach § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz).

  Maklervertrag in Textform (Pflicht seit 2020)

  Seit der Reform des Maklerrechts (§ 656a BGB) müssen Maklerverträge bei Verbrauchergeschäften in Textform abgeschlossen werden — E-Mail reicht, mündlich ist unwirksam. Ohne gültigen Maklervertrag besteht kein Provisionsanspruch. Details erklärt der Artikel Maklervertrag abschließen.

  Was kostet der Privatverkauf? Notar, Grundbuch, Inserate

  Kostenposition	Wer zahlt?	Betrag (Beispiel 350.000 €)
  Notarkosten (Beurkundung)	Käufer (üblicherweise)	ca. 1.500 – 2.000 €
  Grundbucheintragung	Käufer	ca. 750 – 1.000 €
  Grunderwerbsteuer	Käufer	3,5 – 6,5 % = 12.250 – 22.750 €
  Inserate (ImmoScout etc.)	Verkäufer	0 – 500 €
  Energieausweis (neu erstellen)	Verkäufer	100 – 500 €
  Profifotograf	Verkäufer	200 – 500 €

  Zu den Kaufnebenkosten des Käufers: Grunderwerbsteuer nach Bundesland. Eine genaue Aufstellung liefert der Artikel Notar- und Kaufnebenkosten berechnen.

  Wann ist ein Makler doch sinnvoll?

  Nicht jede Immobilie lässt sich problemlos privat vermarkten. Ein Makler lohnt sich vor allem wenn:

  • Die Immobilie einen hohen Wert hat (ab ca. 600.000 Euro) und Fehler teuer werden.
  • Der Eigentümer wenig Zeit für Besichtigungen, Verhandlungen und Bürokratie hat.
  • Die Lage oder der Zustand besondere Vermarktungsexpertise erfordert (Gewerbe, Denkmalschutz, Erbbaurecht).
  • Emotionale Befangenheit die Preisverhandlung erschwert (Elternhaus, Scheidung).

  Mehr zum Thema: Haus verkaufen — Ablauf und Tipps.

  Häufige Fragen: Immobilie privat vermitteln

  Darf ich als Privatperson eine Immobilie vermitteln und Provision kassieren?

  Ja — bei gelegentlicher Vermittlung (ein bis zwei Objekte im Jahr) ohne gewerbliche Absicht ist keine Gewerbeanmeldung nötig. Wer regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht vermittelt, benötigt eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung.

  Brauche ich einen Maklervertrag für die private Vermittlung?

  Unbedingt — und zwar in Textform (E-Mail reicht, mündlich ist bei Verbrauchergeschäften unwirksam). Ohne Maklervertrag entsteht kein Provisionsanspruch, egal welche Leistung erbracht wurde.

  Wie hoch ist die Provision beim privaten Verkauf?

  Üblich sind 3 % bis 7,14 % brutto vom Kaufpreis, je nach Region und Vereinbarung. Bei Wohnimmobilien gilt seit 2020 der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen die Provision 50/50, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

  Was passiert, wenn ich Mängel beim Privatverkauf verschweige?

  Arglistiges Verschweigen von Mängeln kann trotz vertraglichem Gewährleistungsausschluss zur Haftung führen. Im schlimmsten Fall wird der Kaufvertrag rückabgewickelt. Transparenz schützt beide Seiten.

  Muss ich den Kaufvertrag selbst aufsetzen?

  Nein — der Notar erstellt den Kaufvertrag. Der Verkäufer liefert die relevanten Informationen (Kaufpreis, Übergabedatum, Inventar), der Notar setzt das rechtlich korrekte Dokument auf. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig (§ 311b BGB).

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