Körperschaftsteuer (KSt) – Steuer für juristische Personen

Die Körperschaftsteuer – kurz: KSt – wird auf das zu versteuernde Einkommen juristischer Personen mit Sitz oder Geschäftsleitung in Deutschland erhoben. Sie ist das Pendant zur Einkommensteuer (ESt), die natürliche Personen trifft. Geregelt im Körperschaftsteuergesetz (KStG), beträgt der Satz pauschal 15% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag – macht eine Gesamtbelastung von 15,825%.

Wer fällt unter die Körperschaftsteuerpflicht?

• Kapitalgesellschaften – GmbH, UG (haftungsbeschränkt), AG, KGaA, SE
• Genossenschaften – Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften
• Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit, Pensionsfondsvereine
• Stiftungen, Anstalten, Vereine – inklusive Familienstiftungen
• Betriebe gewerblicher Art öffentlich-rechtlicher Körperschaften (Stadtwerke, Verkehrsbetriebe)

Nicht der KSt unterliegen:

• Personengesellschaften (GbR, OHG, KG) – Gewinne werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet (Transparenzprinzip)
• Einzelunternehmen / Freiberufler – hier greift die ESt
• Politische Parteien, Berufsverbände, gemeinnützige Körperschaften (befreit nach §5 KStG)
• Unternehmen des Bundes, Staatsbanken, soziale Kassen

Andere Steuern für Unternehmen:

• Einkommensteuer (ESt)
• Kapitalertragsteuer (KapESt)
• Umsatzsteuer (USt)
• Gewerbesteuer (GewSt)

Höhe, Bemessungsgrundlage und Soli im Detail

Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen – vereinfacht: Gewinn laut Steuerbilanz, korrigiert um nicht abziehbare Aufwendungen (z.B. 50% der Aufsichtsratsvergütungen, verdeckte Gewinnausschüttungen, Geldstrafen) und steuerfreie Einnahmen (z.B. Beteiligungserträge nach §8b KStG).

Beispielrechnung: GmbH mit 100.000 EUR Gewinn

Wichtig zum Soli: Während der Solidaritätszuschlag für die meisten Privatpersonen bei der Einkommensteuer abgeschafft wurde, zahlen Kapitalgesellschaften ihn weiterhin in voller Höhe auf die Körperschaftsteuer. Eine Abschaffung ist hier politisch nicht in Sicht.

GmbH vs. Privatvermögen: Der Steuer-Vergleich für Immobilien-Investoren

Die zentrale Frage für jeden, der eine Immobilie als Kapitalanlage hält: Privatvermögen oder GmbH? Der Unterschied ist massiv.

Die GmbH lohnt sich vor allem dann, wenn Gewinne thesauriert (also in der Gesellschaft belassen) und reinvestiert werden – klassischer Fall: Aufbau eines Immobilienportfolios. Wer Cashflow privat braucht, fährt im Privatvermögen oft besser. Mehr dazu: Eigennutzung vs. Kapitalanlage.

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: Der Joker für vermögensverwaltende GmbHs

Eine GmbH ist gewerbesteuerpflichtig kraft Rechtsform – egal was sie tut. ABER: Hält sie ausschließlich eigenen Grundbesitz und verwaltet diesen, kann sie die erweiterte Kürzung nach §9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beantragen. Ergebnis: 0% Gewerbesteuer auf Mieterträge.

Voraussetzungen (vereinfacht):

• ausschließlich Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
• kein gewerblicher Grundstückshandel – Stichwort 3-Objekte-Grenze
• keine schädlichen Nebentätigkeiten (Vorsicht bei Photovoltaik, möbliertem Vermieten, Betriebsvorrichtungen)
• keine Mitvermietung wesentlicher Betriebsvorrichtungen

Effekt: Statt ~30% nur 15,825% Gesamtsteuerlast. Bei einem Mietüberschuss von 100.000 EUR sind das 14.000 EUR weniger Steuern – jährlich.

Achtung Fix-Flip: erweiterte Kürzung futsch

Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Die erweiterte Kürzung entfällt – rückwirkend für alle betroffenen Jahre. Die GmbH zahlt dann den vollen Mix aus KSt + GewSt (~30%). Strategien zur Umgehung: Share Deal statt Asset Deal.

Thesaurierung vs. Ausschüttung: Was passiert wenn der Gewinn ans Privatkonto soll?

Der GmbH-Gewinn wird zweimal besteuert – einmal in der Gesellschaft (KSt + Soli + ggf. GewSt), einmal beim Gesellschafter bei Ausschüttung (Kapitalertragsteuer 25% + Soli, abgeltend).

Beispielrechnung: 100.000 EUR Gewinn, vermögensverwaltende GmbH mit erweiterter Kürzung

• Gewinn vor Steuern: 100.000 EUR
• ./. KSt + Soli (15,825%): -15.825 EUR
• = Bilanzgewinn nach KSt: 84.175 EUR
• ./. Kapitalertragsteuer + Soli bei Ausschüttung (~26,375%): -22.201 EUR
• = Netto beim Gesellschafter: 61.974 EUR
• Gesamtsteuerbelastung: 38,03%

Vergleich mit voller Spitzensteuersatz im Privatvermögen (45% + Soli ≈ 47,5%): die GmbH spart auch bei Ausschüttung noch ~10 Prozentpunkte. Bei Thesaurierung sind es satte ~30 Prozentpunkte.

Holding-Struktur: das 95%-Schachtelprivileg

Hier wird es richtig spannend: Schüttet eine Tochter-GmbH an eine Mutter-Kapitalgesellschaft (Holding) aus, sind 95% der Dividende nach §8b Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 KStG steuerfrei. Nur 5% gelten als nicht abziehbare Betriebsausgabe.

Beispielrechnung: Ausschüttung von 100.000 EUR Tochter-GmbH an Holding-GmbH

• Dividende: 100.000 EUR
• Steuerpflichtig (5%): 5.000 EUR
• KSt + Soli darauf (15,825%): 791 EUR
• Gewerbesteuer (15%, Hebesatz 400%): 700 EUR
• Gesamtsteuerlast: ~1.491 EUR = 1,49%

Heißt: Gewinne können innerhalb der Holding-Struktur nahezu steuerfrei umgeschichtet werden – perfekt für Reinvestition, Objektkäufe, Diversifikation. Tiefer einsteigen: Immobilien Holding mit Schachtelprivileg.

Verdeckte Gewinnausschüttung (vGA): Die häufigste KSt-Falle

Eine vGA liegt vor, wenn die GmbH ihrem Gesellschafter Vorteile zuwendet, die ein fremder Dritter nicht bekäme. Klassiker bei Immobilien-Investoren:

• überhöhtes Geschäftsführergehalt
• verbilligte Wohnungsmiete an den Gesellschafter
• Darlehen ohne marktübliche Zinsen
• Privatnutzung des Firmenwagens ohne saubere Erfassung
• Verkauf von Immobilien an Gesellschafter unter Verkehrswert

Folge: Die Aufwendung wird steuerlich nicht anerkannt → Gewinn der GmbH erhöht sich → KSt + GewSt + zusätzlich Kapitalertragsteuer beim Gesellschafter. Doppelbesteuerung mit Strafcharakter. Lösung: alle Verträge zwischen GmbH und Gesellschafter zwingend zu fremdüblichen Konditionen, schriftlich, im Vorhinein.

Verlustverrechnung, Verlustvortrag und Mindestbesteuerung

Macht die GmbH Verluste – typisch in den ersten Jahren bei Denkmalimmobilien oder bei Fix-Flip-Projekten mit hohen Anlaufkosten – können diese:

• Verlustrücktrag: ein Jahr zurückgetragen werden, bis 10 Mio. EUR (zeitweise erhöht, prüfen)
• Verlustvortrag: zeitlich unbegrenzt in die Zukunft vorgetragen werden
• Mindestbesteuerung §10d EStG: bis 1 Mio. EUR voll verrechenbar, darüber nur 60% des übersteigenden Gewinns

Achtung Mantelkauf §8c KStG: Wechselt der Gesellschafter zu mehr als 50%, gehen Verlustvorträge unter – außer Stille-Reserven-Klausel oder Konzernklausel greifen. Bei